合肥別墅3000畝項(xiàng)目泊天下策劃方案58

1、綠色港灣下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)PAGE PAGE 87目錄策劃前言策劃目的策劃依據(jù)策劃思路策劃內(nèi)容策劃篇策劃前言以人為本，首首先尊重重人，然然后取悅悅?cè)恕?fù)合地產(chǎn)不不是簡(jiǎn)單單的地產(chǎn)產(chǎn)與其他他產(chǎn)業(yè)的的疊加，不不同于純純粹拼價(jià)價(jià)格的血血戰(zhàn)，它它是建立立在對(duì)消消費(fèi)行為為習(xí)慣的的了解，和和創(chuàng)新生生活方式式的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和其其他關(guān)聯(lián)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有有機(jī)整合合，從而而將某種種既具有有號(hào)召性性又具有有貼近性性的生活活方式完完整地體體現(xiàn)在房房地產(chǎn)的的規(guī)劃、開(kāi)開(kāi)發(fā)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)和服服務(wù)的整整個(gè)流程程之中。成功的地產(chǎn)產(chǎn)復(fù)合應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)理理念、功功能價(jià)值值、生活活體驗(yàn)，系系統(tǒng)工程程，開(kāi)發(fā)發(fā)模式，資資源整合合

2、六大層層面。本項(xiàng)目結(jié)合合合肥的的城市規(guī)規(guī)劃，開(kāi)開(kāi)始進(jìn)行行了房地地產(chǎn)業(yè)與與健康、教教育、商商務(wù)、文文化、旅旅游等多多產(chǎn)業(yè)的的結(jié)合，并并擁有了了國(guó)際性性、共需需性、唯唯一性三三個(gè)特色色，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商上上升到城城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商的角角色。整合推廣是是個(gè)一體體化的運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程，從報(bào)報(bào)紙廣告告、電視視廣告，電電臺(tái)廣告告，到公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝，宣宣傳資料料，創(chuàng)新新應(yīng)貫徹徹到每一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)中去，最最后只要要產(chǎn)品沒(méi)沒(méi)有問(wèn)題題，成功功完成可可以期待待。策劃目的不同的階段段，擁有有不同的的策劃目目的。但但策劃的的最終目目的不會(huì)會(huì)改變。要要完成這這一目標(biāo)標(biāo)，必須須通過(guò)一一個(gè)緊密密協(xié)調(diào)的的過(guò)程來(lái)來(lái)完成。在在這個(gè)過(guò)過(guò)程中

3、不不斷積累累與完善善，力求求達(dá)到營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃的最終終目的： 引導(dǎo)消消費(fèi) 促進(jìn)進(jìn)銷(xiāo)售在這個(gè)過(guò)程程中，階階段性策策劃目的的為1、塑造本本項(xiàng)目整整體品牌牌形象，為為后期的的營(yíng)銷(xiāo)推推廣樹(shù)立立良好的的品牌形形象。2、瞄準(zhǔn)目目標(biāo)人群群，有效效地進(jìn)行行項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣。3、樹(shù)立開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的企業(yè)形形象，為為其后續(xù)續(xù)產(chǎn)品的的推出奠奠定良好好的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)。策劃依據(jù)給我一個(gè)支支點(diǎn)，我我可以撬撬起地球球。策劃的依據(jù)據(jù)來(lái)源于于市場(chǎng)。市場(chǎng)，瞬息息萬(wàn)變。因?yàn)?，市?chǎng)場(chǎng)上的產(chǎn)產(chǎn)品，在在不斷更更替。所以：產(chǎn)品，就是是策劃的的依據(jù)，是是支撐起起整個(gè)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的支支點(diǎn)。立足產(chǎn)品，才才有有效效策劃的的可能。策劃整體思思路策劃的思路

4、路來(lái)源于于消費(fèi)者者。針對(duì)消費(fèi)者者做出的的產(chǎn)品是是有市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)的的產(chǎn)品。針對(duì)消費(fèi)者者做出的的產(chǎn)品是是有市場(chǎng)場(chǎng)前景的的產(chǎn)品。針對(duì)消費(fèi)者者做出的的產(chǎn)品就就是可以以在市場(chǎng)場(chǎng)上順利利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售的產(chǎn)產(chǎn)品。所以，基本本的策劃劃思路是是：1、我們的的產(chǎn)品是是什么？2、我們產(chǎn)產(chǎn)品的消消費(fèi)者是是誰(shuí)？3、我們?cè)踉鯓俞槍?duì)對(duì)消費(fèi)者者進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣？策劃內(nèi)容（一）地塊塊篇1、地塊概概述本項(xiàng)目地塊塊位于3312國(guó)國(guó)道（至至南京、蕪蕪湖、馬馬鞍山、蚌蚌埠）與與南淝河河交匯處處，共330000畝地。地地塊較為為平整，據(jù)據(jù)目測(cè)，整整個(gè)地塊塊的高低低落差不不超過(guò)33米，地地塊中有有豐富的的水資源源，還有有大片的的綠色生生

5、態(tài)植被被。地塊塊的還有有一些建建筑因拆拆遷而沒(méi)沒(méi)有完全全遷走。地地塊表面面覆蓋大大量草和和、灌木木、小樹(shù)樹(shù)。2、地塊分分析位置：本地地塊位于于3122國(guó)道旁旁，東有有南淝河河。位于于城市的的東南上上風(fēng)口。交通：目前前該地塊塊公共交交通極不不便，暫暫時(shí)沒(méi)有有公交線(xiàn)線(xiàn)路，通通往市內(nèi)內(nèi)。但由由于臨近近主干道道3122國(guó)道，進(jìn)進(jìn)出城較較為便捷捷。配套：周?chē)鷩壳熬鶠槲撮_(kāi)開(kāi)發(fā)土地地，只有有少量的的農(nóng)村和和生活設(shè)設(shè)施。周周邊生活活配套較較少，距距離本項(xiàng)項(xiàng)目約55公里處處有江淮淮汽車(chē)廠(chǎng)廠(chǎng)。未來(lái)來(lái)城市規(guī)規(guī)劃中，本本地塊屬屬于為未未來(lái)城市市住宅的的用地。環(huán)境：周邊邊沒(méi)有成成熟的生生活配套套，且交交通不便便，整

6、體體環(huán)境較較零亂。（二）項(xiàng)目目概述篇篇1、項(xiàng)目概概述本項(xiàng)目占地地面積約約30000畝，總總建筑面面積約1160萬(wàn)萬(wàn)平方米米。容積積率為00.8，660%的的生態(tài)公公園，小小區(qū)的景景觀(guān)設(shè)計(jì)計(jì)以水系系為中心心。項(xiàng)目分析本項(xiàng)目占地地面積較較大，容容積率低低，綠化化率高，有有豐富的的水景資資源。建建筑產(chǎn)品品將以獨(dú)獨(dú)棟別墅墅、花園園洋房為為主。應(yīng)應(yīng)該說(shuō)，這這樣的產(chǎn)產(chǎn)品在合合肥應(yīng)該該是屬于于最高端端的產(chǎn)品品。該產(chǎn)產(chǎn)品的目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)該是是合肥消消費(fèi)金字字塔的最最頂端部部分。 3、項(xiàng)項(xiàng)目建議議： 項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模、地地塊資源源和特殊殊的地理理位置，在在我們項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)和規(guī)規(guī)劃上建建議引入入“復(fù)合地地產(chǎn)模式式

7、”，即：高爾夫夫概念+房地產(chǎn)產(chǎn)（居住?。?。（三）市場(chǎng)場(chǎng)篇1）市場(chǎng)概概述合肥的別墅墅市場(chǎng)，市市區(qū)主要要集中在在西區(qū)大大蜀山和和董鋪水水庫(kù)附近近，市郊郊主要是是有雙鳳鳳湖元一一高爾夫夫別墅。如如新加坡坡花園城城、金色色池塘、綠綠城桂花花園、和和莊、維維多利亞亞別墅、望望園小區(qū)區(qū)等樓盤(pán)盤(pán)。且主主要以聯(lián)聯(lián)排、疊疊加別墅墅為主。普普遍規(guī)模模較小，很很大一部部分是在在與多層層、小高高層混合合在一起起。別墅墅的戶(hù)型型也以2200左右為為主，總總價(jià)約在在60萬(wàn)萬(wàn)2000萬(wàn)之間間，以1100萬(wàn)萬(wàn)左右為為主。市場(chǎng)分析合肥的別墅墅市場(chǎng)，主主要集中中在自然然風(fēng)景較較為優(yōu)美美的西區(qū)區(qū)，這也也符合別別墅這種種產(chǎn)品對(duì)對(duì)景觀(guān)

8、的的要求。主主要產(chǎn)品品為聯(lián)排排、疊加加別墅?？偪們r(jià)也較較低。應(yīng)應(yīng)該說(shuō)，合合肥真正正意義上上的別墅墅區(qū)還沒(méi)沒(méi)有形成成。但是是僅有別別墅概念念已經(jīng)不不能吸引引足夠的的市場(chǎng)關(guān)關(guān)注和支支撐項(xiàng)目目，因此此必須引引進(jìn)新的的概念。精準(zhǔn)的定位位對(duì)于任任何一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目而而言是至至關(guān)重要要的。在確定了整整體定位位的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)行有效效的策劃劃與推廣廣，最終終有效完完成產(chǎn)品品品牌的的建立與與市場(chǎng)去去化的完完成。1.1 項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位1.1.11 市場(chǎng)場(chǎng)定位合肥第一座座國(guó)際化化高爾夫夫生活示示范城第一座：顯顯示項(xiàng)目目的唯一一性和規(guī)規(guī)模。高爾夫生活活：顯示示項(xiàng)目的的理念和和品質(zhì)。示范城：昭昭示我們們提供的的是

9、生活活與休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、商務(wù)務(wù)相結(jié)合合的完美美標(biāo)準(zhǔn)，堪堪稱(chēng)范本本。1.1.22 市場(chǎng)場(chǎng)定位原原則 源源于市場(chǎng)場(chǎng) 高高于市場(chǎng)場(chǎng) 引引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)好的產(chǎn)品，往往往都遵遵循這樣樣的市場(chǎng)場(chǎng)原則：市場(chǎng)上有什什么？市場(chǎng)上缺什什么？我們的產(chǎn)品品能為市市場(chǎng)帶來(lái)來(lái)什么？任何一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)產(chǎn)生，都都是立足足于市場(chǎng)場(chǎng)的。而而過(guò)分依依賴(lài)于市市場(chǎng)，必必定在較較短的時(shí)時(shí)間內(nèi)被被市場(chǎng)所所淘汰。但但過(guò)分領(lǐng)領(lǐng)先于市市場(chǎng)的產(chǎn)產(chǎn)品又存存在著太太大的市市場(chǎng)抗性性。所以，有市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的產(chǎn)產(chǎn)品是在在立足市市場(chǎng)的基基礎(chǔ)上，具具有適度度的前瞻瞻性，可可以被市市場(chǎng)所接接受并最最終引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)消消費(fèi)的產(chǎn)產(chǎn)品。1.1.33市場(chǎng)定定位依據(jù)據(jù)：市場(chǎng)依據(jù)

10、產(chǎn)品是市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)物物。產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)定位必必然直接接來(lái)源于于市場(chǎng)的的要求。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方方向的定定位來(lái)自自?xún)蓚€(gè)基基礎(chǔ)條件件，一是是項(xiàng)目自自身的資資源，二二是項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的房地地產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)。由由此確定定項(xiàng)目的的發(fā)展方方向，可可以降低低項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)。規(guī)劃新概念與規(guī)劃新概念與新生活方式先天資源本案自身資源審核 資源審核 先天資源本案自身資源審核 資源審核差異化優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析差異化優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析本案核心理理念市場(chǎng)空白點(diǎn)資源整合市場(chǎng)空白點(diǎn)資源整合基于安徽全省的基于安徽全省的標(biāo)桿模式地塊資源從規(guī)模來(lái)說(shuō)說(shuō)，本項(xiàng)項(xiàng)目完全全符合超超大盤(pán)開(kāi)開(kāi)發(fā)的先先決條件件：地塊塊總規(guī)劃劃用地面面積為220

11、0萬(wàn)萬(wàn)平方米米。通過(guò)過(guò)對(duì)有相相似條件件的項(xiàng)目目的分析析發(fā)現(xiàn)，大大型項(xiàng)目目的整體體規(guī)劃難難度高于于普通的的項(xiàng)目，開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所面臨的的風(fēng)險(xiǎn)其其實(shí)是比比普通項(xiàng)項(xiàng)目高的的，考慮慮到后面面幾期的的營(yíng)銷(xiāo)推推廣，我我們不僅僅要為前前期制造造可供延延續(xù)的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，還還要為經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展提供供空間。從地塊的先先天條件件來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目有幾幾十萬(wàn)平平方米的的水域，同同時(shí)又有有城市規(guī)規(guī)劃中的的市政配配套合未未來(lái)的城城市建設(shè)設(shè)，既能能夠擁有有良好的的環(huán)境又又不失交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目目將可以以從商業(yè)業(yè)的角度度來(lái)尋找找一個(gè)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的支支撐點(diǎn)，即即：高爾爾夫+房房地產(chǎn)（居居?。?。因因?yàn)楦郀枲柗虿粌H僅代

12、表品品質(zhì)，同同樣可以以為項(xiàng)目目帶來(lái)更更多的支支撐點(diǎn)，如如：旅游游、商務(wù)務(wù)、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)等等。將將可以有有效支撐撐項(xiàng)目668年的的規(guī)劃不不落后、概概念不落落后。區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)的的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)是項(xiàng)項(xiàng)目定位位的重要要影響因因素之一一，其特特殊的地地或性，消消費(fèi)心理理以及市市場(chǎng)對(duì)需需求的個(gè)個(gè)性都是是產(chǎn)品選選擇的參參照物。A：合肥的的住房消消費(fèi)在政政策的引引導(dǎo)下已已啟動(dòng)，在在城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速的影響響下，房房地產(chǎn)的的發(fā)展以以及城市市規(guī)劃處處于上升升的調(diào)整整階段，由由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還未進(jìn)進(jìn)入強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)階段段，區(qū)域域市場(chǎng)處處于小規(guī)規(guī)模、非非理性的的發(fā)展階階段，消消費(fèi)者沒(méi)沒(méi)有形成成完整的的品牌，居居住等

13、等等理性的的消費(fèi)觀(guān)觀(guān)念 。B：項(xiàng)目所所在區(qū)域域的自然然資源方方面具備備一定的的排他性性，有豐豐富的自自然資源源，為項(xiàng)項(xiàng)目的高高檔定位位提供了了有力的的支撐點(diǎn)點(diǎn)。C：合肥還還沒(méi)有“高爾夫夫概念”，本項(xiàng)項(xiàng)目的高高爾夫概概念完全全可以引引導(dǎo)和支支撐1660萬(wàn)的的體量和和810年年的周期期。D：該市城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和商務(wù)務(wù)規(guī)模的的擴(kuò)大，很很多高級(jí)級(jí)商務(wù)人人士沒(méi)有有一個(gè)生生活、商商務(wù)、休休閑、娛娛樂(lè)甚至至包括孩孩子的教教育等等等可以集集一體的的社區(qū)。這這類(lèi)型的的消費(fèi)群群有相當(dāng)當(dāng)?shù)臄?shù)目目，但由由于市場(chǎng)場(chǎng)上沒(méi)有有相應(yīng)的的產(chǎn)品，極極大地壓壓抑著這這一部分分消費(fèi)需需求的釋釋放。如何針對(duì)這這些看似似可靠卻卻又

14、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)重重的的市場(chǎng)條條件制定定項(xiàng)目的的發(fā)展方方向？不言而喻，單單純的居居住社區(qū)區(qū)是無(wú)法法支撐如如此龐大大的體量量，必須須為項(xiàng)目目尋找可可持續(xù)性性發(fā)展的的出路，所所以集成成式社區(qū)區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)和發(fā)展展成為可可能。綜合該市的的市場(chǎng)信信息可分分析出：本項(xiàng)目目的絕大大部分是是必須用用來(lái)發(fā)展展中高檔檔產(chǎn)品，以順順應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)，達(dá)到到順利聚聚集人氣氣啟動(dòng)超超級(jí)大盤(pán)盤(pán)的目的的。1.1.44 本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)形象象定位： 經(jīng)經(jīng)過(guò)以上上市場(chǎng)定定位依據(jù)據(jù)的詳細(xì)細(xì)闡述，本本項(xiàng)目的的形象定定位為：國(guó)際新都市市生活圈圈中的高高爾夫主主題高尚尚人居1.1.55 開(kāi)開(kāi)發(fā)商形形象定位位眾安地產(chǎn)新生生活運(yùn)營(yíng)營(yíng)商建造新城市市，運(yùn)營(yíng)營(yíng)新生

15、活活是人們新生生活的創(chuàng)創(chuàng)造者和和經(jīng)營(yíng)者者為人們營(yíng)造造夢(mèng)想的的家園為人們帶來(lái)來(lái)高品質(zhì)質(zhì)的生活活給合肥帶來(lái)來(lái)新的發(fā)發(fā)展1.1.66 項(xiàng)項(xiàng)目案名名 泊天下 “泊”既可可以充分分表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目有豐豐富的水水景，又又有“停泊、靠靠岸”的意思思，表現(xiàn)現(xiàn)出港灣灣、人生生的港灣灣、事業(yè)業(yè)的港灣灣的意思思，在這這里可以以享受寧寧?kù)o、安安逸的生生活，卸卸除人在在面對(duì)社社會(huì)時(shí)面面具和偽偽裝；天天下，有有包容、寬寬廣、巔巔峰之意意。泊天下則則有胸懷懷天下、享享受人生生成功的的風(fēng)云際際會(huì)后的的寧?kù)o之之意。泊天下以以尊貴的的姿態(tài)傲傲然于城城市的一一隅，不不久，他他會(huì)成為為一座城城市的精精神。胸胸有丘壑壑、指點(diǎn)點(diǎn)江山、達(dá)達(dá)觀(guān)天

16、下下，泊天下以以寬廣無(wú)無(wú)垠的胸胸懷，站站立成靜靜止的思思考。（四）、產(chǎn)產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品概概念導(dǎo)入入核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力 集成式高爾夫社區(qū)以高爾夫?yàn)槠脚_(tái)的商務(wù)和度假平臺(tái)高爾夫高尚住宅園林高爾夫環(huán)境高爾夫社區(qū)生活文化商務(wù)高爾夫居住高爾夫景觀(guān)高爾夫以購(gòu)物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購(gòu)物娛樂(lè)公園人文高爾夫核心競(jìng)爭(zhēng)力1：大型主題購(gòu)物中心核心競(jìng)爭(zhēng)力3：差異化產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力2：高爾夫物業(yè)以高爾夫?yàn)槠脚_(tái)的商務(wù)和度假平臺(tái)高爾夫高尚住宅園林高爾夫環(huán)境高爾夫社區(qū)生活文化商務(wù)高爾夫居住高爾夫景觀(guān)高爾夫以購(gòu)物中心為核心的中心區(qū)，形成大型主題購(gòu)物娛樂(lè)公園人文高爾夫核心競(jìng)爭(zhēng)力1：大型主題購(gòu)物中心核心競(jìng)爭(zhēng)力3：差異化產(chǎn)品核

17、心競(jìng)爭(zhēng)力2：高爾夫物業(yè)主力產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品主力產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品推動(dòng)概念挖掘市場(chǎng)上能夠夠與本項(xiàng)項(xiàng)目相匹匹敵的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手比較有有限，分分析它們們的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，有幾幾個(gè)主要要的共同同點(diǎn)：大大面積的的自然景景觀(guān)（如如綠化、水水景），產(chǎn)產(chǎn)品走高高檔路線(xiàn)線(xiàn)，社區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施比較較完善。本項(xiàng)目在自自然資源源的條件件方面并并不輸給給其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目，要制制造差異異性就需需要更深深程度上上的挖掘掘，將自自然資源源的利用用最大化化，擴(kuò)大大項(xiàng)目的的輻射范范圍。最能發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目自然然資源，當(dāng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)上還未未出現(xiàn)的的產(chǎn)品，而而且還能能夠調(diào)整整項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)構(gòu)架架的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展的物物業(yè)，莫莫過(guò)于以以高爾夫夫?yàn)橹黝}題的社區(qū)區(qū)：本

18、項(xiàng)目完全全可以充充分利用用項(xiàng)目規(guī)規(guī)模大的的特點(diǎn)，加加強(qiáng)自身身生活、休休閑配套套，項(xiàng)目目?jī)?nèi)可設(shè)設(shè)置獨(dú)特特的商業(yè)業(yè)街，吸吸引其他他區(qū)的業(yè)業(yè)主到場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)、娛娛樂(lè)。項(xiàng)目在一定定的時(shí)間間內(nèi)具有有唯一性性，功能能可輻射射周邊的的近郊區(qū)區(qū)乃至全全市范圍圍，能夠夠刺激社社區(qū)內(nèi)其其他商業(yè)業(yè)設(shè)施的的消費(fèi)。大型的高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)業(yè)的高爾爾夫器材材銷(xiāo)售店店以及大大型高爾爾夫會(huì)所所，吸引引改成市市乃至周周邊城市市的愛(ài)好好者到此此進(jìn)行一一條龍的的消費(fèi)。針對(duì)高爾夫夫消費(fèi)群群體的休休閑娛樂(lè)樂(lè)特性，設(shè)設(shè)置一定定比例、風(fēng)風(fēng)格各異異的特色色餐飲店店。項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值資源整合商務(wù)價(jià)值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值

19、商務(wù)價(jià)值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值整合資源優(yōu)勢(shì)先天的資源優(yōu)勢(shì)整合資源優(yōu)勢(shì)先天的資源優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)概念解析（1）項(xiàng)目目理念：高爾夫夫集成社社區(qū)大型主題購(gòu)物中心公園高爾夫主題大型主題購(gòu)物中心公園高爾夫主題國(guó)際新都市生活圈國(guó)際新都市生活圈具備總價(jià)沖擊力的主力產(chǎn)品具備總價(jià)沖擊力的主力產(chǎn)品項(xiàng)目綠化資資源的價(jià)價(jià)值主要要是體現(xiàn)現(xiàn)在高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)上，充充分利用用高爾夫夫來(lái)提升升整個(gè)社社區(qū)的檔檔次，品品牌和形形象，提提出集成成式高爾爾夫的概概念，所所謂集成成式高爾爾夫是指指一個(gè)以以高爾夫夫運(yùn)動(dòng)為為核心的的可循環(huán)環(huán)的消費(fèi)費(fèi)系統(tǒng)，對(duì)對(duì)于這種種大型項(xiàng)項(xiàng)目而言言，其支支撐點(diǎn)是是以高爾爾夫?yàn)橹髦鞯纳虅?wù)務(wù)體系

20、。對(duì)對(duì)于住宅宅部分，可可以通過(guò)過(guò)體驗(yàn)高高爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)的形形式促進(jìn)進(jìn)住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售，讓讓消費(fèi)者者體驗(yàn)在在本項(xiàng)目目中的生生活氛圍圍 ，而而對(duì)于高高端客戶(hù)戶(hù)群體，則則通過(guò)高高檔運(yùn)動(dòng)動(dòng)所營(yíng)造造的尊貴貴感來(lái)增增加本項(xiàng)項(xiàng)目與其其他高端端產(chǎn)品的的差距，現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢(shì) ，讓高高爾夫完完全貫穿穿于整個(gè)個(gè)項(xiàng)目，形形成一個(gè)個(gè)集居住住、度假假 ，購(gòu)購(gòu)物于的的循環(huán)消消費(fèi)系統(tǒng)統(tǒng)。集成式高高爾夫城城循環(huán)消費(fèi)循環(huán)消費(fèi)高爾夫會(huì)所所 商務(wù)務(wù)平臺(tái)（面面向全省省） 高爾夫附加加 社社區(qū)幼兒兒、小學(xué)學(xué)、中學(xué)學(xué)商業(yè)配套設(shè)設(shè)施 等教教育產(chǎn)業(yè)業(yè) 特色色餐飲、休休閑 酒酒店、旅旅游 娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)物物中心 等度度假產(chǎn)業(yè)業(yè)（2）項(xiàng)目目主題：國(guó)際新新都市生生活圈

21、中中的高爾爾夫主題題高尚人人居國(guó)際新都市市生活圈圈的提法法并非是是將本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)立立發(fā)展成成為新生生區(qū)域，而而是借用用項(xiàng)目的的總體發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，將合合肥新都都市生活活圈的重重心向本本項(xiàng)目的的傾斜，支支持這個(gè)個(gè)概念的的論點(diǎn)有有：第一：城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略走向本本區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，提提出國(guó)際際新都市市生活圈圈的社區(qū)區(qū)概念。結(jié)合城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)戰(zhàn)略走向向，分析析時(shí)下本本項(xiàng)目所所在城市市的結(jié)構(gòu)構(gòu)：該區(qū)區(qū)域內(nèi)甚甚至合肥肥市都沒(méi)沒(méi)有一個(gè)個(gè)集休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、商務(wù)務(wù)為一體體的高爾爾夫主題題型居住住社區(qū)，本本項(xiàng)目能能夠?yàn)閰^(qū)區(qū)域的國(guó)國(guó)際化發(fā)發(fā)展提供供新型的的生活方方式。第二：超越越區(qū)域的的局限性性，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整個(gè)區(qū)區(qū)域的互互

22、動(dòng)在本項(xiàng)目人人氣不足足的情況況下，充充分借用用項(xiàng)目規(guī)規(guī)模大的的優(yōu)勢(shì)，實(shí)實(shí)施自己己的“造城計(jì)計(jì)劃”，在宣宣傳推廣廣上加強(qiáng)強(qiáng)力度宣宣傳項(xiàng)目目的最大大買(mǎi)點(diǎn)：規(guī)模新城市市。將該該區(qū)域炒炒熱，以以吸引城城市里其其他的有有效消費(fèi)費(fèi)群體，并并在熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域中中集中體體現(xiàn)自身身與其他他項(xiàng)目的的差異性性，為項(xiàng)項(xiàng)目積累累潛在客客戶(hù)群。第三：強(qiáng)調(diào)調(diào)國(guó)際新新都市生生活的方方式，重重點(diǎn)提出出生活氛氛圍的不不可復(fù)制制性，使使本項(xiàng)目目成為全全新生活活方式的的最佳代代言人。住宅產(chǎn)業(yè)社區(qū)居住文文化、居居住附加加值 餐飲、休休閑、購(gòu)購(gòu)物住宅產(chǎn)業(yè) 高 生 爾 活 夫 配 主 套 題 環(huán) 商商 境 業(yè)業(yè) 概 配配 念 套套 大型主題購(gòu)

23、物中心高爾夫主題商務(wù)平臺(tái)臺(tái)、度假假互動(dòng)平平臺(tái)大型主題購(gòu)物中心高爾夫主題 生態(tài)背背景互動(dòng)動(dòng)居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、度假、高爾夫物業(yè)的一體化互動(dòng)居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、度假、高爾夫物業(yè)的一體化互動(dòng)復(fù)合地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)形成國(guó)際都市生活圈的中心區(qū)域，與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng)形成國(guó)際都市生活圈的中心區(qū)域，與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略目標(biāo)（3）概念念運(yùn)用以高爾夫所所推崇的的精神文文化作為為本案社社區(qū)文化化與生活活方式的的藍(lán)本，將將項(xiàng)目主主題理念念體現(xiàn)在在社區(qū)人人文的塑塑造上，給給項(xiàng)目樹(shù)樹(shù)立一種種高尚的的社區(qū)文文化氛圍圍 。社區(qū)文化人文文高爾夫夫G綠色色，崇尚尚自然O清新新空氣，生生態(tài)健康康居住L陽(yáng)光光

24、動(dòng)感，活活力F友誼誼，社區(qū)區(qū)和諧人文高爾夫夫通過(guò)幾幾個(gè)方面面來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)文文化：細(xì)節(jié)體現(xiàn)：通過(guò)社社區(qū)的案案名，組組團(tuán)名，環(huán)環(huán)境標(biāo)識(shí)識(shí)引導(dǎo)系系統(tǒng)，景景觀(guān)小品品來(lái)作為為社區(qū)人人文高爾爾夫的體體現(xiàn)社區(qū)活動(dòng)：通過(guò)相相關(guān)主題題活動(dòng)的的組織，如如高爾球球賽、成成立俱樂(lè)樂(lè)部，組組織到國(guó)國(guó)內(nèi)外參參觀(guān)高爾爾夫比賽賽的旅游游團(tuán)等；參與者：用用高爾夫夫?qū)W校為為載體，辦辦成針對(duì)對(duì)其他商商業(yè)領(lǐng)域域的學(xué)院院 ，通通過(guò)一些些職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人的的培訓(xùn)將將商務(wù)人人士集中中起來(lái)建筑、環(huán)境境景觀(guān)：通過(guò)建建筑布局局和環(huán)境境設(shè)計(jì)的的較多親親和鄰里里空間設(shè)設(shè)計(jì)，健健康生態(tài)態(tài)住宅的的設(shè)計(jì)，景景觀(guān)型（面面向高爾爾夫景觀(guān)觀(guān)）物業(yè)業(yè)的設(shè)計(jì)計(jì)，社區(qū)區(qū)

25、內(nèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)空間和和場(chǎng)所的的設(shè)計(jì)等等來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)。（4）項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值投資型型物業(yè) 項(xiàng)項(xiàng)目的投投資物業(yè)業(yè)是建立立在以高高爾夫相相關(guān)的大大型配套套（高爾爾夫球場(chǎng)場(chǎng)，主題題公園，酒酒店式公公寓，高高爾夫風(fēng)風(fēng)尚會(huì)所所，外商商活動(dòng)中中心等）為為平臺(tái)的的商務(wù)配配套上，引引發(fā)起投投資價(jià)值值的產(chǎn)生生。商務(wù)投資主主要產(chǎn)品品平臺(tái)：酒店式式公寓、出出租型的的商務(wù)別別墅、外外商活動(dòng)動(dòng)中心的的會(huì)議廳廳商務(wù)配套功功能：商務(wù)會(huì)議功功能董事會(huì)會(huì)會(huì)議，企企事業(yè)單單位的業(yè)業(yè)務(wù)會(huì)議議，年會(huì)會(huì)，總結(jié)結(jié)會(huì)等，項(xiàng)項(xiàng)目呼應(yīng)應(yīng)此類(lèi)功功能的平平臺(tái)有酒酒店式公公寓的會(huì)會(huì)議室，出出租型的的商務(wù)別別墅。商務(wù)會(huì)晤，社社交，談?wù)勁泄δ苣苌虅?wù)務(wù)人士的的商務(wù)沙

26、沙龍，企企業(yè)之間間的商務(wù)務(wù)談判，外外尚的聚聚集活動(dòng)動(dòng)等，項(xiàng)項(xiàng)目呼應(yīng)應(yīng)此類(lèi)功功能的平平臺(tái)有高高爾夫?qū)W學(xué)校，酒酒店式公公寓的會(huì)會(huì)議廳，出出租型的的商務(wù)別別墅。（5）項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)價(jià)價(jià)值度假及及租賃投投資主要產(chǎn)品平平臺(tái)：有有高爾夫夫運(yùn)動(dòng)為為主體的的酒店式式公寓、出出租型的的度假別別墅、針針對(duì)外商商的租賃賃型別墅墅，購(gòu)物物中心和和商業(yè)街街、特色色餐飲等等。度假配套功功能：大眾度假大型型購(gòu)物中中心、特特色商業(yè)業(yè)街的存存在結(jié)合合項(xiàng)目的的高爾夫夫主題，形形成了在在區(qū)域中中唯一一一個(gè)大型型的娛樂(lè)樂(lè)購(gòu)物，戶(hù)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)動(dòng)及假日日休閑，度度假的中中心點(diǎn)。這這種大眾眾度假主主要是一一種假日日度假和和休閑的的行為主主要表現(xiàn)現(xiàn)

27、在頻率率大，周周期短（大大量集中中在節(jié)假假日的幾幾天）。商務(wù)（企業(yè)業(yè)）度假假企業(yè)業(yè)組織的的中高層層員工的的培訓(xùn)度度假活動(dòng)動(dòng)等，項(xiàng)項(xiàng)目呼應(yīng)應(yīng)此類(lèi)功功能的平平臺(tái)有出出租型的的商務(wù)別別墅，酒酒店式公公寓。本項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)來(lái)源多多元化，年年齡跨度度比較大大，主要要是中等等、中高高收入的的客戶(hù)。他他們對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的需需求種類(lèi)類(lèi)跨度也也比較大大。他們們對(duì)產(chǎn)品品的需求求種類(lèi)跨跨度也比比較大，從從中檔產(chǎn)產(chǎn)品到最最高端的的產(chǎn)品都都有需求求量。項(xiàng)項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)來(lái)源包包括顯性性必然客客戶(hù)、分分流其他他項(xiàng)目的的客戶(hù)和和持續(xù)客客戶(hù)發(fā)展展。鎖定目標(biāo)客客戶(hù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)分析區(qū)域內(nèi)顯性客戶(hù) 區(qū)域內(nèi)顯性客戶(hù) 必然 對(duì)該區(qū)域認(rèn)

28、同（價(jià)格門(mén)檻）隱性客戶(hù) 對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門(mén)檻）隱性客戶(hù) 釋放項(xiàng)目所在區(qū)域客戶(hù)（注重性?xún)r(jià)比）分流其他項(xiàng)目客戶(hù)群 超越項(xiàng)目所在區(qū)域客戶(hù)（注重性?xún)r(jià)比）分流其他項(xiàng)目客戶(hù)群隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸持續(xù)發(fā)展客戶(hù)隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸持續(xù)發(fā)展客戶(hù) 培養(yǎng)顯性客戶(hù)一般來(lái)說(shuō)，本本項(xiàng)目的的顯性客客戶(hù)群主主要是在在合肥市市內(nèi)工作作的中等等或偏高高收入的的人士，他他們的年年齡在330到440之間間，對(duì)花花園洋房房和別墅墅這類(lèi)型型的中偏偏高產(chǎn)品品的消費(fèi)費(fèi)能力比比較強(qiáng)。從從職業(yè)方方面來(lái)說(shuō)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和政務(wù)務(wù)新區(qū)的的企業(yè)數(shù)數(shù)量不少少，有一一定比例例的高層層管理者者在本區(qū)區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住宅，可可以通過(guò)過(guò)前期的

29、的引導(dǎo)，吸吸引投資資型買(mǎi)家家，擴(kuò)大大消費(fèi)群群。對(duì)項(xiàng)目所在在區(qū)域認(rèn)認(rèn)同感比比較強(qiáng)，對(duì)對(duì)郊區(qū)大大盤(pán)接受受能力強(qiáng)強(qiáng)的客戶(hù)戶(hù)。收入中等或或中等偏偏上的消消費(fèi)者，對(duì)對(duì)價(jià)格敏敏感度繼繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)比較高高的客戶(hù)戶(hù)。收入中等，對(duì)對(duì)高品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品比較較向往，喜喜歡高性性?xún)r(jià)比的的客戶(hù)。隱性客戶(hù)與顯性客戶(hù)戶(hù)群相比比，隱性性客戶(hù)主主要來(lái)自自傳統(tǒng)意意義上的的市中心心，年齡齡一般在在35-45歲歲，有比比較高的的消費(fèi)能能力，職職業(yè)構(gòu)成成為企事事業(yè)單位位的中高高層管理理人員，政政府職能能部門(mén)的的公務(wù)員員，他們們偏好高高品位的的產(chǎn)品，對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)型型別墅、中中檔別墅墅或者大大戶(hù)型的的花園洋洋房的消消費(fèi)能力力比較強(qiáng)強(qiáng)，隱性性客戶(hù)

30、的的特征如如下：11、看好好該區(qū)域域的發(fā)展展，對(duì)該該區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值比較較認(rèn)同，但但暫時(shí)對(duì)對(duì)其價(jià)格格的承接接力不足足的客戶(hù)戶(hù)。2、有有一定的的消費(fèi)能能力和消消費(fèi)欲望望，但對(duì)對(duì)該區(qū)域域以及該該區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品不了了解的客客戶(hù)。33、認(rèn)同同“工作在在市心，生生活在郊郊外”的生活活方式，面面對(duì)生活活積極樂(lè)樂(lè)觀(guān)、享享受。分析其他項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶(hù)這是針對(duì)有有購(gòu)買(mǎi)欲欲望的高高消費(fèi)群群體，通通常對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)識(shí)度不不高，偏偏好有差差異性，有有一定的的精神高高度，有有個(gè)性高高附加值值，能夠夠體現(xiàn)居居住者價(jià)價(jià)值的產(chǎn)產(chǎn)品，他他們一般般是私營(yíng)營(yíng)企業(yè)的的老板，企企事業(yè)單單位的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層以以及政府府高級(jí)官官員，消消費(fèi)能力力強(qiáng)而

31、且且愿意為為高質(zhì)商商品付出出高價(jià)值值的客戶(hù)戶(hù)。他們們會(huì)在工工作之余余，甚至至把工作作安排在在一個(gè)高高級(jí)商務(wù)務(wù)休閑場(chǎng)場(chǎng)所，工工作、生生活、休休閑、娛娛樂(lè)都不不誤。持續(xù)發(fā)展客客戶(hù)持續(xù)發(fā)展客客戶(hù)的特特征如下下：對(duì)區(qū)域或者者項(xiàng)目了了解不夠夠的，認(rèn)認(rèn)同感不不高的消消費(fèi)群需要一定時(shí)時(shí)間以積積累購(gòu)房房資金的的消費(fèi)群群沒(méi)有明確消消費(fèi)方向向，但有有需求的的消費(fèi)群群； 這是一一個(gè)為項(xiàng)項(xiàng)目的后后期產(chǎn)品品積累客客戶(hù)的過(guò)過(guò)程，其其中將會(huì)會(huì)產(chǎn)生各各種類(lèi)型型的顯性性消費(fèi)者者。部分分持續(xù)客客戶(hù)將會(huì)會(huì)轉(zhuǎn) 化化為項(xiàng)目目的必然然客戶(hù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的條條件有二二：1、項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌的累積積，使該該部分客客戶(hù)對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)和附加加的生

32、活活方式認(rèn)認(rèn)同；22、城市市發(fā)展促促使該部部分客戶(hù)戶(hù)對(duì)項(xiàng)目目區(qū)位的的認(rèn)同最最后到生生活方式式的認(rèn)同同。二、產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)別、獨(dú)棟別別墅、新獨(dú)院院住宅所謂“新獨(dú)獨(dú)院住宅宅”其實(shí)是是一種近近郊住宅宅發(fā)展模模式，它它的核心心是“工作在在市區(qū)，生生活在近近郊”，它是是獨(dú)門(mén)獨(dú)獨(dú)院，并并有獨(dú)立立的花園園和車(chē)庫(kù)庫(kù)。他的的建筑形形式介于于別墅和和多層之之間，比比別墅密密度大、園園子小、間間距小而而合理，鄰鄰里之間間關(guān)系更更和睦。比比多層更更寬敞、舒舒適、有有更好的的綠化、空空氣環(huán)境境。、花園洋洋房5、景觀(guān)多多層三、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、總體規(guī)規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)思想以“新都市市主義”規(guī)劃為為指導(dǎo)，以以歐陸風(fēng)風(fēng)情與現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約融合為為原

33、則，圍圍繞著高高爾夫運(yùn)運(yùn)動(dòng)為主主題，兼兼顧建筑筑文脈和和自然生生態(tài)資源源和可持持續(xù)發(fā)展展，多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)復(fù)合合統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃，創(chuàng)造造一個(gè)全全新的具具有親個(gè)個(gè)性和充充滿(mǎn)生機(jī)機(jī)活力的的高尚運(yùn)運(yùn)動(dòng)、健健康的社社區(qū)文化化。、組團(tuán)劃劃分建議議：基于項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模（占地地畝）和和產(chǎn)品定定位（別別墅、花花園洋房房、），在在組團(tuán)定定位上以以“大主題題統(tǒng)領(lǐng)、分分品牌分分組團(tuán)”策略。組組團(tuán)定位位；各小小組團(tuán)由由大主題題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)分品品牌策略略。由于于涉及多多種物業(yè)業(yè)形態(tài)，面面向的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)不同，故故打破傳傳統(tǒng)主題題來(lái)定位位的概念念，而實(shí)實(shí)現(xiàn)以遞遞進(jìn)式組組團(tuán)劃分分。、景觀(guān)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃景觀(guān)規(guī)劃理理念項(xiàng)目的環(huán)境境設(shè)計(jì)理理

34、念應(yīng)該該以高爾爾夫景觀(guān)觀(guān)主題材材作為出出發(fā)點(diǎn)，主主要體現(xiàn)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健健康與環(huán)環(huán)境和諧諧，人和和人的和和諧，建建筑藝術(shù)術(shù)與環(huán)境境的和諧諧，使環(huán)環(huán)境景觀(guān)觀(guān)和諧存存在的基基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來(lái)最最終成為為新生活活模式的的重要支支撐點(diǎn)，為為健康新新生活提提供一個(gè)個(gè)優(yōu)美的的生態(tài)背背景。針對(duì)項(xiàng)目的的高端物物業(yè)（頂頂級(jí)別墅墅），營(yíng)營(yíng)造一種種度高爾爾夫景觀(guān)觀(guān)。針對(duì)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)型型別墅的的，營(yíng)造造一種親親和休閑閑、舒適適的度高高爾夫景景觀(guān)。針對(duì)項(xiàng)目的的聯(lián)排和和雙拼別別墅，營(yíng)營(yíng)造一種種人人能能參與的的體驗(yàn)式式高爾夫夫景觀(guān)。針對(duì)項(xiàng)目的的情景花花園洋房房的，營(yíng)營(yíng)造精致致組成的的綠化和和運(yùn)動(dòng)景景觀(guān)。景觀(guān)設(shè)計(jì)的的原則景觀(guān)設(shè)計(jì)在在原

35、則上上要把握握適度超超大型前前和合理理的創(chuàng)新新，主要要表現(xiàn)為為景觀(guān)風(fēng)風(fēng)格的選選用、水水景的運(yùn)運(yùn)用、運(yùn)運(yùn)動(dòng)景觀(guān)觀(guān)以及高高爾景觀(guān)觀(guān)的結(jié)合合。景觀(guān)風(fēng)格歐陸陸風(fēng)格基于項(xiàng)目理理念的時(shí)時(shí)代感，建建筑文化化和風(fēng)格格的選擇擇必須照照顧到橫橫向發(fā)展展和縱向向發(fā)展兩兩個(gè)方面面的延展展性，能能夠?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行風(fēng)格更更新的。從從文化方方面來(lái)說(shuō)說(shuō)，歐陸陸風(fēng)情具具有活力力、動(dòng)感感、浪漫漫特征，因因此項(xiàng)目目可以在在每一期期引用不不同特色色的歐陸陸風(fēng)情作作為主題題景觀(guān)。景觀(guān)功能運(yùn)動(dòng)動(dòng)與欣賞賞作為高爾夫夫來(lái)說(shuō)，它它具備普普通景觀(guān)觀(guān)所沒(méi)有有的運(yùn)動(dòng)動(dòng)功能，在在挖掘景景觀(guān)潛在在價(jià)值的的同時(shí)將將高爾夫夫的景觀(guān)觀(guān)概念引引進(jìn)宅間間景觀(guān)，使

36、使業(yè)主能能夠享受受集景觀(guān)觀(guān)與運(yùn)動(dòng)動(dòng)為一體體的生活活氛圍的的別致。景觀(guān)層次三維維立體景景觀(guān)空間間體系項(xiàng)目運(yùn)用平平面綠化化景，立立體三維維空間綠綠化景觀(guān)觀(guān)和場(chǎng)景景空間綠綠化景觀(guān)觀(guān)組成三三維立體體的景觀(guān)觀(guān)空間體體系。景觀(guān)系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景景觀(guān)外圍綠化景景觀(guān)主軸線(xiàn)景觀(guān)觀(guān)組團(tuán)花園和和宅旁綠綠化三維立體綠綠化景觀(guān)觀(guān)景觀(guān)小品高大植物成成型的高高空間綠綠化層建筑物立體體綠化面面場(chǎng)景綠化景景觀(guān)項(xiàng)目公共景景觀(guān)點(diǎn)水景體系景景觀(guān)、景觀(guān)規(guī)規(guī)劃的指指導(dǎo)思想想由于道路制制約，為為最大限限度的借借勢(shì)于項(xiàng)項(xiàng)目高爾爾夫與及及高爾夫夫公園的的景觀(guān)，因因此組團(tuán)團(tuán)內(nèi)的規(guī)規(guī)劃如下下：各開(kāi)發(fā)期應(yīng)應(yīng)以各組組團(tuán)中心心花園為為核心

37、，通通過(guò)景觀(guān)觀(guān)帶實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各組團(tuán)團(tuán)有機(jī)結(jié)結(jié)合在一一起，同同時(shí)又最最大限度度地與高高爾夫景景觀(guān)相融融合，使使各個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)期有有機(jī)、自自然地接接合。“水景”的的核心地地位必須須充分被被利用，并并以此作作為景觀(guān)觀(guān)軸線(xiàn)的的起頭或或核心，沿沿線(xiàn)布置置綠化景景觀(guān)和適適當(dāng)?shù)沫h(huán)環(huán)形道路路，點(diǎn)線(xiàn)線(xiàn)結(jié)合，最最終將各各期的景景觀(guān)軸連連接，形形成蜿蜒蜒貫通的的主景觀(guān)觀(guān)軸線(xiàn)。每個(gè)建筑又又以主題題組團(tuán)花花園作為為組團(tuán)景景觀(guān)區(qū)的的中心，同同時(shí)引入入高爾夫夫的主題題概念，如如：迷你你高爾夫夫和高爾爾夫推桿桿場(chǎng)，讓讓小區(qū)內(nèi)內(nèi)每位住住戶(hù)都能能享受到到高爾夫夫帶來(lái)的的高品質(zhì)質(zhì)生活，各各組團(tuán)或或每棟建建筑以組組團(tuán)綠化化和樓宇宇間綠化化連接

38、。、建筑風(fēng)風(fēng)格（）建筑筑風(fēng)格的的選擇不同開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)期的建建筑風(fēng)格格都會(huì)出出現(xiàn)一定定差異性性，所以以項(xiàng)目需需要確定定一個(gè)建建筑的原原形，由由一個(gè)成成熟的生生活藍(lán)本本來(lái)統(tǒng)一一整體建建筑風(fēng)格格。例如：可以以有：嘎嘎納風(fēng)情情組團(tuán)米蘭風(fēng)情組組團(tuán)愛(ài)丁堡風(fēng)情情組團(tuán)威尼斯風(fēng)情情組團(tuán)（）建筑筑單體設(shè)設(shè)計(jì)建議議因地制宜，充充分發(fā)揮揮本案的的高爾夫夫景觀(guān)及及庭院景景觀(guān)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。建議議別墅形形式以地地面功能能層（或或地下室室）+地地上2層層為主，兼兼顧2層層+閣層層、3層層+地下下室（或或含來(lái)層層）形式式，具體體布局視視地勢(shì)而而定。保保證提高高土地利利用率，注注重地下下空間利利用，以以及地上上層不宜宜過(guò)高的的原則。別墅的

39、朝向向基本上上面向正正南，可可適當(dāng)傾傾斜，爭(zhēng)爭(zhēng)取良好好的自然然采光與與通風(fēng)，有有利于節(jié)節(jié)能與避避免冬季季風(fēng)的影影響，同同時(shí)應(yīng)結(jié)結(jié)合最大大化利用用景觀(guān)，布布局適當(dāng)當(dāng)靈活處處理。戶(hù)型內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)尊尊崇尊貴貴大氣的的特點(diǎn)，適適當(dāng)創(chuàng)新新，突出出個(gè)性，除除起居室室，客廳廳，主人人房，儲(chǔ)儲(chǔ)藏室，洗洗衣房，書(shū)書(shū)房等基基本配置置外，還還應(yīng)考慮慮創(chuàng)新功功能空間間設(shè)計(jì)，如如娛樂(lè)室室，多功功能廳，宴宴會(huì)廳，休休息室以以及門(mén)廳廳處理，客客廳上空空等細(xì)等等巧妙處處理。整體設(shè)計(jì)不不宜過(guò)于于豪華，著著重于個(gè)個(gè)性化功功能空間間的營(yíng)造造以及內(nèi)內(nèi)部空間間的藝術(shù)術(shù)處理，以以適當(dāng)超超前的創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)提提升項(xiàng)目目單體別別墅的產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值，

40、樹(shù)立立獨(dú)特競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，使之之成為區(qū)區(qū)域別墅墅產(chǎn)品的的創(chuàng)新樣樣板。可考慮建造造幾幢獨(dú)獨(dú)特的同同地別墅墅，以較較為夸張張的設(shè)計(jì)計(jì)手法，利利用某一一較為險(xiǎn)險(xiǎn)要的山山勢(shì)做出出差異性性的樣板板藝術(shù)空空間，提提升別墅墅社區(qū)的的營(yíng)銷(xiāo)亮亮點(diǎn)。（）產(chǎn)品品設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目作為景景觀(guān)型產(chǎn)產(chǎn)品，主主要以別別墅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品和花花園洋房房為主，并并針對(duì)市市場(chǎng)上的的同類(lèi)型型產(chǎn)品提提出改進(jìn)進(jìn)建議。別墅類(lèi)產(chǎn)品品大組團(tuán)規(guī)模稀缺面積的供應(yīng)大組團(tuán)規(guī)模稀缺面積的供應(yīng)差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場(chǎng)空白戶(hù)型空間差異化差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場(chǎng)空白戶(hù)型空間差異化功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì)別別墅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì)功能人性化和豪華元素功能人性化和豪華元素高

41、附加值大庭院、低容積率高附加值大庭院、低容積率市場(chǎng)現(xiàn)狀：面積設(shè)置有有斷層出出現(xiàn)，戶(hù)戶(hù)型大多多沒(méi)有良良好的性性?xún)r(jià)比，大大多別墅墅不具備備公共空空間到私私人空間間的古都都空間設(shè)設(shè)置，沒(méi)沒(méi)有私家家庭院；市場(chǎng)中中沒(méi)有知知名的大大規(guī)模別別墅積聚聚區(qū)，沒(méi)沒(méi)有區(qū)域域領(lǐng)頭產(chǎn)產(chǎn)品。改進(jìn)建議：針對(duì)市場(chǎng)稀稀缺產(chǎn)品品提供相相應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)用規(guī)模?；?yīng)應(yīng)提高產(chǎn)產(chǎn)品的性性?xún)r(jià)比，提提供大面面積的私私家庭院院，將外外部景觀(guān)觀(guān)引入住住宅區(qū)，增增加有贈(zèng)贈(zèng)送面積積的產(chǎn)品品配比，提提高產(chǎn)品品的附加加值，在在項(xiàng)目主主題的引引導(dǎo)下提提升別墅墅類(lèi)產(chǎn)品品的商務(wù)務(wù)功能。花園洋房類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品差異性低密度生

42、態(tài)住宅市場(chǎng)空白高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場(chǎng)空白高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品高爾夫概念的引導(dǎo)花花園洋房房高爾夫概念的引導(dǎo)景觀(guān)戶(hù)型景觀(guān)戶(hù)型創(chuàng)新功能戶(hù)型大開(kāi)間產(chǎn)品創(chuàng)新功能戶(hù)型大開(kāi)間產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀：沒(méi)有具備別別墅景觀(guān)觀(guān)優(yōu)勢(shì)及及品質(zhì)的的產(chǎn)品，精精裝修房房的概念念還沒(méi)有有形式，中中檔價(jià)位位的低密密度住宅宅非常稀稀少，中中高檔的的住宅數(shù)數(shù)量比較較少，市市場(chǎng)上集集中的多多為大戶(hù)戶(hù)型，面面積與房房型搭配配不合理理，空間間浪費(fèi)率率比較高高。改進(jìn)建議：應(yīng)用規(guī)模應(yīng)應(yīng)提升產(chǎn)產(chǎn)品的景景觀(guān)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和品質(zhì)質(zhì)優(yōu)勢(shì)的的同時(shí)，適適當(dāng)?shù)恼{(diào)調(diào)整價(jià)格格，提高高樓盤(pán)的的人氣，提提高產(chǎn)品品的附加加值，為為首層和和頂層的的住戶(hù)預(yù)預(yù)留私家家花園，贈(zèng)贈(zèng)送其他

43、他樓層業(yè)業(yè)主一定定面積的的花園陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，增增加戶(hù)型型種類(lèi)，增增加躍式式，錯(cuò)層層，空中中別墅等等市場(chǎng)中中較為少少見(jiàn)的產(chǎn)產(chǎn)品，通通過(guò)樓間間距的調(diào)調(diào)整，現(xiàn)現(xiàn)花園洋洋房與其其他項(xiàng)目目的差異異性，增增加戶(hù)型型中的功功能性的的設(shè)置，照照顧區(qū)域域居民的的生活習(xí)習(xí)慣，適適當(dāng)創(chuàng)新新，引進(jìn)進(jìn)歐式居居家概念念。四、項(xiàng)目配配套設(shè)施施的選擇擇作為超大規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)的造城城運(yùn)動(dòng)需需求以及及周邊配配套奇缺缺的情況況下，項(xiàng)項(xiàng)目的配配套設(shè)施施應(yīng)建設(shè)設(shè)成完備備的系統(tǒng)統(tǒng)，體現(xiàn)現(xiàn)豐富性性，全面面性，先先進(jìn)性甚甚至國(guó)際際化的特特點(diǎn)，在在滿(mǎn)足本本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)居民生生活，高高爾運(yùn)動(dòng)動(dòng)，娛樂(lè)樂(lè)，休閑閑之需的的同時(shí)，又又體現(xiàn)出出項(xiàng)目“國(guó)際新新都市主主

44、義”的規(guī)劃劃理念，為為項(xiàng)目所所在區(qū)域域甚至整整個(gè)城市市提供運(yùn)運(yùn)動(dòng)、娛娛樂(lè)，休休閑，購(gòu)購(gòu)物，商商務(wù)等等等功能。配套類(lèi)別主要配套形形式大型高爾夫夫主題購(gòu)購(gòu)物公園園主力店（以以高檔知知名品牌牌為主）、風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街、餐餐飲一條條街（西西式、日日式、韓韓式、海海鮮等餐餐飲店）、酒酒店、大大型高爾爾夫會(huì)所所、商務(wù)務(wù)中心等等運(yùn)動(dòng)配套高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)球球場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)、小小型足球球場(chǎng)、高高爾夫主主題公園園、文化化廣場(chǎng)、其其他健身身器材等等教育配套基礎(chǔ)教育：幼兒園園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)學(xué)等特色色教育專(zhuān)業(yè)教育：有關(guān)高高爾夫的的培訓(xùn)社區(qū)教育：圖書(shū)館館市政公用配配套公交站、變變電所、污污水處理理等社區(qū)配套物業(yè)、交通通、金融

45、融、生活活必需的的配套（菜菜市、郵郵局等）大型高爾夫夫主題購(gòu)購(gòu)物公園園大型高爾夫夫主題購(gòu)購(gòu)物公園園的構(gòu)想想是從解解決項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域配套套不足的的情況出出發(fā)，將將隸屬于于項(xiàng)目住住宅部分分的商業(yè)業(yè)物業(yè)的的功能擴(kuò)擴(kuò)大，通通過(guò)規(guī)模模效應(yīng)來(lái)來(lái)降低小小區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，體體現(xiàn)項(xiàng)目目作為“國(guó)際新新城市生生活圈”的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。大型購(gòu)物樂(lè)樂(lè)園輻射范圍達(dá)達(dá)到合肥肥整個(gè)大大東南。 假假日文化化沙龍消費(fèi)對(duì)象以以全市各各大外資資企業(yè)的的外籍人人士、企企業(yè)高層層管理人人員、政政府中高高層以行行政官員員為主，以以高爾夫夫會(huì)所、度度假中心心、外商商活動(dòng)中中心、酒酒店為活活動(dòng)場(chǎng)所所。 風(fēng)情情商業(yè)街街引進(jìn)大型超超市、專(zhuān)專(zhuān)

46、賣(mài)店、特特色咖啡啡店等多多種風(fēng)情情小店，經(jīng)經(jīng)營(yíng)有一一定知名名度的商商品，輻輻射范圍圍以該區(qū)區(qū)域?yàn)橹髦鳌?社社區(qū)會(huì)所所主要面向小小區(qū)客戶(hù)戶(hù)提供活活動(dòng)、休休閑、娛娛樂(lè)的平平臺(tái)，設(shè)設(shè)置各球球類(lèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)、游泳泳池、健健身房等等。 高爾爾夫主題題公園形成城市中中的一大大閃光點(diǎn)點(diǎn)，以?xún)簝和螛?lè)樂(lè)主題公公園、汽汽車(chē)影院院、高爾爾夫?qū)W校校訓(xùn)練基基地、高高爾夫發(fā)發(fā)球練習(xí)習(xí)場(chǎng)為主主。2、風(fēng)情商商業(yè)街 功功能定位位風(fēng)情商業(yè)街街從功能能定位上上應(yīng)與主主題購(gòu)物物公園形形成互動(dòng)動(dòng)、互補(bǔ)補(bǔ)，所以以，商業(yè)業(yè)步行街街應(yīng)該是是集飲食食、娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)物物于一體體的休閑閑特色步步行街。設(shè)計(jì)風(fēng)格：以現(xiàn)代代簡(jiǎn)約主主義風(fēng)格格點(diǎn)綴，形形成一個(gè)個(gè)

47、獨(dú)具特特色的風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街。3、教育配配套設(shè)施施龐大的規(guī)模模勢(shì)必達(dá)達(dá)到設(shè)置置教育場(chǎng)場(chǎng)所的條條件，同同時(shí)，教教育配套套設(shè)施的的建設(shè)可可以為項(xiàng)項(xiàng)目增加加賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)項(xiàng)目中心心必須設(shè)設(shè)置的是是幼兒園園和小學(xué)學(xué)，初中中和高中中則視業(yè)業(yè)主需要要或者項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展來(lái)安安排。幼兒園在程程序上應(yīng)應(yīng)該與一一期統(tǒng)一一規(guī)劃，并并在二期期銷(xiāo)售期期間投入入使用。小區(qū)與幼兒兒園統(tǒng)一一規(guī)劃，共共同設(shè)計(jì)計(jì)，但由由于規(guī)模模比幼兒兒園大的的原因，需需要比較較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間才能能完成，最最好是能能夠選擇擇和名牌牌學(xué)校合合作聯(lián)辦辦。4、社區(qū)會(huì)會(huì)所 設(shè)計(jì)計(jì)原則注重高爾夫夫主體理理念的重重要體現(xiàn)現(xiàn)，采用用現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格的設(shè)計(jì)計(jì)手法，即即引入現(xiàn)

48、現(xiàn)代簡(jiǎn)約約主義的的建筑風(fēng)風(fēng)格，體體現(xiàn)高尚尚運(yùn)動(dòng)的的主題精精神和充充滿(mǎn)活力力與動(dòng)感感的現(xiàn)代代氣息。通通過(guò)新技技術(shù)、新新材料、新新工藝的的運(yùn)用，使使其外部部造型通通透、輕輕盈、獨(dú)獨(dú)特，富富有藝術(shù)術(shù)美感與與文化品品位，適適合采用用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)與適當(dāng)當(dāng)玻璃化化。位置置處于首首期主出出入口，方方便居民民參加，又又利于對(duì)對(duì)外開(kāi)放放與形象象展示。功能配置作為社區(qū)內(nèi)內(nèi)居民綜綜合性運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所所，具有有服務(wù)業(yè)業(yè)主與高高效經(jīng)營(yíng)營(yíng)（適當(dāng)當(dāng)對(duì)外）的的雙重功功效，同同時(shí)又是是項(xiàng)目出出入口的的大型標(biāo)標(biāo)志性攻攻堅(jiān)。配配置豐富富全面的的運(yùn)動(dòng)、休休閑、健健康設(shè)施施及項(xiàng)目目，構(gòu)成成社區(qū)的的主要運(yùn)運(yùn)動(dòng)中心心。、高爾夫夫主會(huì)館館 功功能設(shè)

49、置置設(shè)置高爾夫夫用具店店，便利利店、更更衣室、桑桑拿室、高高爾夫VVIP房房，并成成立高爾爾夫俱樂(lè)樂(lè)部。掛掛牌成立立高爾夫夫球?qū)W校校，定期期在高爾爾夫俱樂(lè)樂(lè)部舉辦辦高爾夫夫培訓(xùn)班班，在高高爾夫球球場(chǎng)進(jìn)行行實(shí)地訓(xùn)訓(xùn)練與教教學(xué)。產(chǎn)品核心價(jià)價(jià)值 經(jīng)經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行客觀(guān)的的分析之之后，我我們可以以看出產(chǎn)產(chǎn)品的核核心價(jià)值值是：具有前瞻性性的產(chǎn)品品規(guī)劃。產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)定位具具有較為為科學(xué)理理性的市市場(chǎng)依據(jù)據(jù)。項(xiàng)目資源的的優(yōu)勢(shì)為為產(chǎn)品的的市場(chǎng)去去化奠定定了有利利的基礎(chǔ)礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商的品品牌效應(yīng)應(yīng)為產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)去化提提供了有有利的條條件。項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域強(qiáng)有有力的政政府規(guī)劃劃與政府府政策的的扶持，使使項(xiàng)目具具有無(wú)

50、限限的升值值潛力（六）推廣廣篇一、SWOOT分析析先讀懂懂自己，再再了解他他人1、項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)公司實(shí)實(shí)力雄厚厚，有利利于把本本項(xiàng)目的的優(yōu)質(zhì)樓樓盤(pán)形象象傳播出出去；項(xiàng)目利用原原有地形形建造水水景，具具備開(kāi)發(fā)發(fā)高尚人人文住宅宅的潛質(zhì)質(zhì)；項(xiàng)目規(guī)模超超大，以以高爾夫夫概念開(kāi)開(kāi)發(fā)，符符合房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)潮流復(fù)合地地產(chǎn)； 項(xiàng)目新概念念的導(dǎo)入入，可以以充分挖挖掘高品品位休閑閑生活概概念，增增強(qiáng)項(xiàng)目目附加值值；項(xiàng)目成片開(kāi)開(kāi)發(fā)，可可形成規(guī)規(guī)?；a(chǎn)，有有效降低低建筑成成本，有有利于自自主控制制樓價(jià)；項(xiàng)目規(guī)模大大，有利利于減少少小區(qū)配配套分?jǐn)倲傎M(fèi)用及及宣傳推推廣費(fèi)用用，有利利于塑造造樓盤(pán)個(gè)個(gè)性，樹(shù)樹(shù)立品牌牌形象

51、。項(xiàng)目劣勢(shì)交通不太方方便；解決方案：著力構(gòu)構(gòu)建居住住社區(qū)，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住戶(hù)戶(hù)專(zhuān)用車(chē)車(chē)，每天天往返于于社區(qū)和和市區(qū)中中心，方方便住戶(hù)戶(hù)上下班班和出行行。目前項(xiàng)目周周邊生活活配套設(shè)設(shè)施極少少，在前前期宣傳傳引導(dǎo)上上不利。解決方案：豐富項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)規(guī)劃的高高品位生生活配套套設(shè)施，令令小區(qū)內(nèi)內(nèi)居民生生活、休休閑、娛娛樂(lè)不假假外求?，F(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周周邊人口口素質(zhì)不不高。 解決方案：在開(kāi)發(fā)發(fā)中，從從規(guī)劃出出手，營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)目目?jī)?nèi)優(yōu)質(zhì)質(zhì)環(huán)境，并并通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目形象象，加大大前期廣廣告投入入，樹(shù)立立良好的的品牌形形象。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，容易易引起市市場(chǎng)關(guān)注注疲勞解決方案：在項(xiàng)目目分期推推出上可可以用不不同的組組團(tuán)名和和推廣手手法來(lái)彌彌

52、補(bǔ)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分分析合肥市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍處于于發(fā)展階階段，市市場(chǎng)前景景依然看看好，承承接力較較強(qiáng)。二次置業(yè)人人士不斷斷增長(zhǎng)，本本項(xiàng)目的的核心客客戶(hù)人數(shù)數(shù)在增多多。本項(xiàng)目將打打造成為為合肥高高尚別墅墅區(qū)和“高爾夫夫”概念、生生活的代代言人。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)可可避免。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：A、其其他項(xiàng)目目的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)宣傳，無(wú)無(wú)疑會(huì)分分流部分分客戶(hù)。 B、其其他相關(guān)關(guān)行業(yè)的的連帶影影響（如如建材等等）。 C、不不可預(yù)測(cè)測(cè)的其他他風(fēng)險(xiǎn)（如如政策）。 D、國(guó)國(guó)家關(guān)于于對(duì)投資資者，尤尤其是房房產(chǎn)投資資者的嚴(yán)嚴(yán)格控制制。 E、央央行提高高還貸利利率，提提高了購(gòu)購(gòu)房門(mén)檻檻。 金融風(fēng)險(xiǎn)：A、國(guó)家家加強(qiáng)對(duì)對(duì)房

53、產(chǎn)信信貸的監(jiān)監(jiān)管力度度，增加加了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 B、地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)操作更更加規(guī)范范、嚴(yán)格格，提升升了準(zhǔn)入入門(mén)檻 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的化化解：AA、差異異化的定定位：如如引入歐歐式風(fēng)格格和理念念 B、有有效的媒媒介傳播播與有效效的溝通通。 C、項(xiàng)項(xiàng)目的形形象的提提升與高高品質(zhì)的的包裝。 D、目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的準(zhǔn)確確定位與與細(xì)分。 E、有有效的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方案案與堅(jiān)定定的執(zhí)行行。 F、產(chǎn)產(chǎn)品的部部分合理理改進(jìn)。二、營(yíng)銷(xiāo)推推廣NO.1 泊天下的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣主題營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新實(shí)實(shí)際上是是舊事物物的重新新組合，挖挖掘潛藏藏在人們們心中的的深層次次需求。精精確鎖定定目標(biāo)客客戶(hù)，高高度概括括物業(yè)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，深深刻表述述項(xiàng)目個(gè)個(gè)性，全全新倡導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)

54、觀(guān)觀(guān)念，確確定推廣廣主線(xiàn)，建建立推廣廣體系。高高屋建瓴瓴，整合合傳播，是是啟動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)力的的金匙鑰鑰。 我們的的推廣主主題是 國(guó)際際GOLLF生活活以高爾夫所所推崇的的精神文文化作為為本案社社區(qū)文化化與生活活方式的的藍(lán)本，除除了體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的的“高爾夫夫”的特點(diǎn)點(diǎn)，生活活中可以以和高爾爾夫親密密接觸外外，同時(shí)時(shí)將項(xiàng)目目主題理理念體現(xiàn)現(xiàn)在社區(qū)區(qū)人文的的塑造上上，給項(xiàng)項(xiàng)目樹(shù)立立一種高高尚的社社區(qū)文化化氛圍 。社區(qū)文化理理念的總總體體現(xiàn)現(xiàn)人文文高爾夫夫G綠色色，崇尚尚自然O清新新空氣，生生態(tài)健康康居住L陽(yáng)光光動(dòng)感，活活力F友誼誼，社區(qū)區(qū)和諧國(guó)際GOLLF生活活，意味味著生活活模式的的徹底改改變。它它是一

55、個(gè)個(gè)系統(tǒng)工工程。它它的具體體含義如如下： 1）GOLLF是一一種高度度 國(guó)際GGOLFF生活，從從容改變變?cè)猩钅Ｊ绞健Ｒ砸灰环N居高高臨下的的姿態(tài)，輕輕松地工工作、生生活，快快樂(lè)地享享受生活活的樂(lè)趣趣。2）GOLLF是一一種深度度國(guó)際GOLLF生活活，不是是膚淺的的概念魔魔方，也也不是淺淺薄的新新詞炒作作。它是是一種深深刻的新新生活革革命。它它必將引引發(fā)人們們對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)生活的的深刻反反省，它它會(huì)讓人人們深入入地思考考：現(xiàn)代代人究竟竟需要什什么樣的的生活。3) GOOLF是是一種廣廣度國(guó)際GOLLF生活活，并不不僅僅是是某一方方面的改改變，它它是涉及及到生活活空間方方方面面面的改變變，是一一場(chǎng)

56、全面面的生活活革命。) GOOLF是是一種自自然自然的，就就是本色色的、原原色的。藍(lán)藍(lán)天、陽(yáng)陽(yáng)光這一一自然界界最原始始的元素素配合，以以最直接接的、原原生的自自然內(nèi)涵涵折射物物業(yè)的品品質(zhì)取向向。在統(tǒng)統(tǒng)一的冰冰冷灰色色鋼筋混混凝土的的從林中中，回歸歸自然是是市場(chǎng)接接受最大大化的趨趨向。誰(shuí)誰(shuí)說(shuō)現(xiàn)代代的生活活就是要要征服自自然？泊泊天下，讓讓生活與與自然親親密接觸觸，和諧諧共存。 5) GOOLF是是一種風(fēng)風(fēng)度風(fēng)度是什么么？風(fēng)度度是一種種從容不不迫的生生活，是是一種有有節(jié)奏的的工作。生生活不是是流水線(xiàn)線(xiàn)，是一一種有張張有弛的的運(yùn)動(dòng)，是是對(duì)生活活放任自自如的把把握。擁?yè)碛袊?guó)際際GOLLF生活活，生活活

57、也是一一種風(fēng)度度。6）GOLLF是一一種格調(diào)調(diào)。時(shí)尚是一種種潮流，尊尊貴是一一種身份份，追趕趕時(shí)髦工工作模式式，引領(lǐng)領(lǐng)生活潮潮流，是是每一個(gè)個(gè)現(xiàn)代合合肥人的的夢(mèng)想。而而作為成成功人士士，更要要有一流流的工作作空間與與其相匹匹配。泊泊天下，讓讓生活成成為一種種格調(diào)。GOLF是是一種氛氛圍在一樣的藍(lán)藍(lán)天下，可可以享受受陽(yáng)光一一般的禮禮遇，在在一樣的的氛圍中中，可以以感受陽(yáng)陽(yáng)光一般般的溫情情。泊天下，摒摒棄冷漠漠，將生生活的內(nèi)內(nèi)涵向外外延伸到到整個(gè)社社區(qū)。通通過(guò)定期期舉辦社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)，一方方面增加加整個(gè)商商務(wù)區(qū)的的相互交交流，一一方面營(yíng)營(yíng)造一個(gè)個(gè)“和諧、溝溝通、發(fā)發(fā)展”的社區(qū)區(qū)文化氛氛圍。另另一方面

58、面，給大大家提供供一個(gè)交交流的平平臺(tái)和機(jī)機(jī)會(huì)。知名物業(yè)管管理，更更是以“只有想想不到，沒(méi)沒(méi)有做不不到”的宗旨旨提供最最體貼周周到的服服務(wù)，生生活就是是享受。 NO.22 營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣主題的的拓展深深化推廣主題必必須具有有延展性性，必須須具有巨巨大的演演繹空間間，必須須具有豐豐滿(mǎn)血肉肉，必須須具有深深刻內(nèi)涵涵，從而而在這“變是唯唯一的不不變”的市場(chǎng)場(chǎng)，保持持項(xiàng)目新新鮮度。挖挖掘項(xiàng)目目新深度度，提升升項(xiàng)目新新高度，持持續(xù)市場(chǎng)場(chǎng)興奮度度，保證證項(xiàng)目領(lǐng)領(lǐng)先度，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目吸納度度。人性的呼喚喚，是永永恒的話(huà)話(huà)題?！耙匀藶闉楸尽?，洋溢溢著人文文的光輝輝，它深深刻彰顯顯。在這這“變是唯唯一的不不變”的市場(chǎng)

59、場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)代，以以人為本本，讓我我們住得得更好，讓讓住意味味著更多多，是常常談常新新的主題題。 （一）GG的狂想想：以人人為本，生生生不息息greenn綠色色、青春春、活力力泊天下合肥肥首席商商務(wù)別墅墅行館這里是綠色色的空間間，這里里是生命命的運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)，生生活的品品質(zhì)在這這里得到到無(wú)限增增殖。泊泊天下，合合肥首席席高尚商商務(wù)別墅墅行館，解解放你的的生活空空間，釋釋放你的的活力、激激情。在在泊天下，從從容揮動(dòng)動(dòng)青春，時(shí)時(shí)尚尊貴貴身份，不不言而喻喻。gloryy榮耀耀、光榮榮泊天下精雕雕細(xì)琢的的別墅藝藝術(shù)品以人為本，就就是從每每個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)都考慮慮到人性性的需要要。泊天下，無(wú)無(wú)論是景景觀(guān)還是是建筑產(chǎn)產(chǎn)

60、品，無(wú)無(wú)論是停停車(chē)還是是內(nèi)部空空間的布布置，無(wú)無(wú)一不精精雕細(xì)琢琢，充分分考慮提提供完美美的生活活新空間間。這里里將成為為你的人人生榮耀耀，將承承載城市市的光榮榮與夢(mèng)想想。 （二二）O的的狂想：人本出出發(fā)，生生生不息息1）Oppporttuniity機(jī)會(huì)會(huì)泊天下永遠(yuǎn)遠(yuǎn)的機(jī)會(huì)會(huì)主義者者機(jī)會(huì)只會(huì)青青睞有準(zhǔn)準(zhǔn)備和有有智慧的的人。泊泊天下，無(wú)無(wú)限商機(jī)機(jī)，時(shí)刻刻都在眼眼前。泊泊天下永遠(yuǎn)的的機(jī)會(huì)主主義者。2） Oppporrtunne適合合的 泊天下不選貴貴的，只只選對(duì)的的不在乎別人人的眼光光，不在在乎別人人怎么想想。我就就是我，我我選擇適適合自己己的商務(wù)務(wù)空間，我我選擇放放飛我自自己的夢(mèng)夢(mèng)想。泊泊天下，你