向明苑三期項目策劃推廣方案

1、 向明苑三期項目策劃推廣方案 既然“向明苑”是沙頭第一個在售商品房的地產(chǎn)項目，我們更應(yīng)該把“向明苑”做成沙頭最好的人居示范小區(qū)，讓“向明苑”成為沙頭地產(chǎn)的一面旗幟。 那么，對于“向明苑”三期項目的策劃推廣，我們必須承前啟后，達(dá)成以下共識：一、項目推推廣目標(biāo)標(biāo)二、項目整整體策略略三、項目市市場環(huán)境境分析四、項目自自身狀態(tài)態(tài)分析五、目標(biāo)消消費者行行為特征征分析六、項目建建筑設(shè)計計規(guī)劃建建議七、項目市市場定位位八、項目推推廣策略略建議在達(dá)成以上上共識之之前，我我們先來來檢索“向向明苑”第第一、二二期帶給給我們的的思考： 在調(diào)查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，“向向明苑”既既然是沙沙頭第一一個在售售商品房房的地產(chǎn)產(chǎn)項目，

2、但但在產(chǎn)品品品質(zhì)宣宣傳及人人文內(nèi)涵涵的挖掘掘上，“向向明苑”都都存在不不到之處處，從而而使項目目的真實實價值沒沒有完全全得到體體現(xiàn)。 那那么，“向向明苑”三三期的推推廣我們們從何著著手？如如何著手手？再一一次擺在在中正人人的面前前。思路路決定出出路？一、項目推推廣目標(biāo)標(biāo)以“向明明苑”的的品牌為為基礎(chǔ)平平臺，迅迅速建立立，提升升新單位位的品牌牌形象與與價值，帶帶動人氣氣的聚集集。依托“向向明苑”前前期的優(yōu)優(yōu)勢平臺臺，迅速速實現(xiàn)本本期單位位的銷售售。通過本期期單位的的推廣，帶帶動樓盤盤整體形形象的提提升，樹樹立“向向明苑”的的領(lǐng)導(dǎo)品品牌形象象。二、項目整整體策略略填補市場場的空白白，尋找找機(jī)會，承

3、承接創(chuàng)新新理念，打造精品形象。解決同一一平臺產(chǎn)產(chǎn)品的價價值剝離離與升級級。解決同屬屬競爭市市場的優(yōu)優(yōu)勢品牌牌形象的的建立與與認(rèn)同。深入挖掘掘目標(biāo)客客戶的深深層消費費誘因。三、項目市市場環(huán)境境分析1、南海房房地產(chǎn)市市場的總總體發(fā)展展態(tài)勢南海城區(qū)區(qū)與周邊邊城鎮(zhèn)郊郊區(qū)的大大融合，也也進(jìn)一步步推進(jìn)了了城鎮(zhèn)郊郊區(qū)樓盤盤的發(fā)展展。（政政策利好好，逐步步升溫） 220055年下半半年來，南南海樓市市呈現(xiàn)出出明顯的的供需兩兩旺的發(fā)發(fā)展勢頭頭，各項項指標(biāo)都都表明，新新一輪的的房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展時期期已經(jīng)到到來。隨隨著南海海鎮(zhèn)（街街道）行行政區(qū)劃劃調(diào)整可可以概括括為“22+6”，即即將原117個鎮(zhèn)鎮(zhèn)（街道道）調(diào)整

4、整為2個個街道辦辦事處和和6個鎮(zhèn)鎮(zhèn)，南海海未來發(fā)發(fā)展的“新新陣勢”已已經(jīng)形成成。通過過調(diào)整，將將擴(kuò)大鎮(zhèn)鎮(zhèn)（街道道）的范范圍，在在更大的的區(qū)域里里、更高高的平臺臺上集中中、高效效、合理理配置生生產(chǎn)和人人力資源源，增強強南海各各鎮(zhèn)（街街道）在在新一輪輪城市化化競爭中中的綜合合競爭力力。南海海城區(qū)與與周邊城城鎮(zhèn)郊區(qū)區(qū)的大融融合，也也進(jìn)一步步推進(jìn)了了城鎮(zhèn)郊郊區(qū)樓盤盤的發(fā)展展。個人購房房的比重重不斷提提高，南南海周邊邊城鎮(zhèn)居居民住房房小區(qū)化化呈潮流流傾向 來來自佛佛山信息息港的的數(shù)據(jù)調(diào)調(diào)查：220055年，在在南海里里水，有有68%的本地地具居民民紛紛搬搬進(jìn)新建建小區(qū)；在南海海西樵也也有499%的居居民

5、選擇擇在其周周邊的小小區(qū)樓盤盤，南海海城鎮(zhèn)居居民掀起起了新一一輪的換換房潮流流。2、南海各各個區(qū)域域板塊的的樓市發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況 目目前，南南海房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展市場場可以用用“四面面開花”來來概述，漸漸漸浮現(xiàn)現(xiàn)出地產(chǎn)產(chǎn)板塊雛雛形，各各個區(qū)域域板塊的的樓市呈呈現(xiàn)出“爭爭奇斗艷艷”的開開放局面面。東部板塊塊： 黃黃歧、鹽鹽步、大大瀝合并并后，新新的大瀝瀝鎮(zhèn)依托托廣佛黃黃金走廊廊，吸引引了一大大批如萬萬科、雅雅居樂等等知名品品牌地產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)駐駐。桂城板塊塊： 桂桂城地處處廣州和和禪城之之間，處處在廣佛佛經(jīng)濟(jì)圈圈的“中中軸線”上上，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)、區(qū)位位優(yōu)勢到到基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，桂城城都擁有有得天獨獨厚的先

6、先天優(yōu)勢勢。商務(wù)務(wù)桂城、購購物桂城城、教育育桂城、人人居桂城城、物流流桂城、美美食桂城城。特別別隨著桂桂城打造造“廣佛佛”以來來，桂城城樓市更更呈現(xiàn)出出“百花花爭艷”的的大好前前景。在在一批品品牌大盤盤的帶動動下，桂桂城樓市市將繼續(xù)續(xù)引領(lǐng)南南海樓市市的走向向。西部板塊塊： 松松崗、官官窯、小小塘及獅獅山合并并后，成成為南海海區(qū)的“西西部板塊塊”的核核心區(qū)域域，隨著著“新城城區(qū)、新新產(chǎn)業(yè)”的的定位越越來越明明朗，再再加上其其區(qū)域土土地資源源豐富、發(fā)發(fā)展后勁勁足，西西部板塊塊的樓市市也出現(xiàn)現(xiàn)一派欣欣欣向榮榮的景象象。同時時，隨著著“一環(huán)環(huán)”的開開通，大大大縮短短獅山到到禪桂中中心城區(qū)區(qū)的距離離，也

7、提提升廣州州、三水水、禪桂桂消費者者的投資資信心。獅獅山房地地產(chǎn)業(yè)在在“一環(huán)環(huán)”提升升下，獲獲得更大大的發(fā)展展空間，沿沿線商機(jī)機(jī)不斷涌涌現(xiàn)。西樵、九九江板塊塊： 依依托西樵樵山的自自然生態(tài)態(tài)景觀及及美麗的的產(chǎn)業(yè)環(huán)環(huán)境，西西樵樓市市也“小小荷才露露尖尖角角”，涌涌現(xiàn)出像像江濱花花園、四四季康城城、碧玉玉豪庭、樵樵暉新城城等一批批優(yōu)質(zhì)樓樓盤。 九九江位于于佛山市市南海區(qū)區(qū)南部，東東依西樵樵、西連連順德龍龍江鎮(zhèn)，北北江支流流貫穿全全區(qū)，緊緊鄰佛開開高速公公路出口口及3225國道道，得天天獨厚的的地理位位置，再再加上其其支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不不斷升級級，也為為九江樓樓市注入入了一支支催化劑劑。小結(jié)：縱觀南海海

8、樓市個個區(qū)域板板塊的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，樓盤盤的綜素素質(zhì)正在在逐步提提高。東部板塊塊以超大大規(guī)模、品品牌作為為它的優(yōu)優(yōu)勢；桂桂城板塊塊以區(qū)位位成熟配配套及園園林特色色作為亮亮點；西西部板塊塊以產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境及及生態(tài)環(huán)環(huán)境作為為主要賣賣點；西西樵、九九江板塊塊以性價價比及生生態(tài)環(huán)境境作為主主要訴求求點.。3、本項目目所在區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境分析析區(qū)域板塊塊競爭分分析可能構(gòu)成成競爭的的樓盤分分析陽光海岸花花園地 址：南海九九江鎮(zhèn)江江濱路開發(fā)商：南南海九江江長信房房地產(chǎn)有有限公司司開發(fā)規(guī)模：小區(qū)占占地5萬萬平方米米，總建建筑面積積10萬萬平方米米，由近近二十棟棟多層與與小高層層組成，總總戶數(shù)達(dá)達(dá)10000多戶戶銷售

9、均價：多層117000元/，小高高層：222000元/客戶群：以以九江、沙沙頭及周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的中高高端客戶戶為主洛浦園地 址：南南海區(qū)九九江鎮(zhèn)洛洛浦大道道旁發(fā)展商：佛佛山市南南海區(qū)房房地產(chǎn)總總公司九九江分公公司規(guī) 模：項項目由九九個單體體多層項項目沿洛洛浦大道道兩旁組組合而成成，總戶戶數(shù)約4400戶戶。售 價：115000118000元/客戶群：九九江本地地中低端端客戶為為主聚豪花苑 地 址：位于西西樵環(huán)山山大道樵樵暉新城城內(nèi)發(fā)展商：佛佛山市南南海聚英英豪園房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司規(guī) 模：占地2200多多畝，計計劃分四四期開發(fā)發(fā)，一、二二期共計計5000多戶，規(guī)規(guī)劃入住住總戶數(shù)數(shù)為10000多

10、多戶銷售均價：17000元18000元/ 客戶群：以以西樵、南南莊、沙沙頭的中中低端客客戶為主主四季康城地 址：四季康康城位于于南海西西樵樵高高路旁開發(fā)商：南南海綠樵樵花城房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司規(guī) 模：占地面面積8萬萬平方米米，總建建筑面積積約188萬平方方米，由由677層的多多層和99133層的高高層住宅宅組成，整整個項目目總建筑筑面積達(dá)達(dá)到155萬平方方米，分分二期開開發(fā)，其其中二期期有5000多套套單位，總總戶數(shù)達(dá)達(dá)11000多戶戶。銷售均價：多層223000元/，電梯梯房27700元元/客戶群：以以西樵、南南莊及周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的中端端客戶為為主碧玉豪庭地 址：位于南南海區(qū)西西樵江浦浦路

11、開發(fā)商：佛佛山市南南海碧玉玉房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司規(guī) 模：占地面面積6.36萬萬平方米米，總建建筑面積積12萬萬平方米米，由880棟法法式風(fēng)情情多層洋洋房組成成，項目目分四期期開發(fā)，規(guī)規(guī)劃戶數(shù)數(shù)約為110000戶。銷售均價：34000元/客戶群：西西樵、南南莊及周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的中高高端客戶戶為主小結(jié)： 沙沙頭的房房地產(chǎn)市市場目前前正是一一塊待開開發(fā)的處處女地，而而周邊相相鄰鎮(zhèn)區(qū)區(qū)西樵、九九江及順順德的龍龍江的房房地產(chǎn)卻卻得到了了飛速的的發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)品的檔檔次及售售價也在在逐步升升級，出出現(xiàn)了一一批高素素質(zhì)的規(guī)規(guī)模大盤盤，如：西樵的的江濱花花園、四四季康城城、碧玉玉豪庭、樵樵暉新城城，九江江的陽光

12、光海岸花花園、洛洛浦園，順順德龍江江的龍灣灣豪庭、文文華花園園、恒捷捷雍翠翠華府、圣圣淘灣等等。 而而沙頭的的市場的的空白點點及周邊邊鎮(zhèn)區(qū)對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的帶帶動，在在為本項項目帶來來發(fā)展機(jī)機(jī)遇的同同時又為為本項目目的發(fā)展展提出更更高的要要求。當(dāng)?shù)鼐用衩竦南M費力分析析 沙沙頭轄區(qū)區(qū)內(nèi)有企企業(yè)3448家，形形成了裝裝飾板材材、包裝裝印刷、床床上用品品、服裝裝、五金金制品五五大支柱柱行業(yè)。涌涌現(xiàn)了NNO.11服裝公公司、高高威彩印印等一批批骨干企企業(yè)。 沙沙頭與龍龍江、九九江合并并為龍江江、九江江、沙頭頭組團(tuán)，規(guī)規(guī)劃發(fā)展展為佛山山市南部部重要的的交通樞樞紐，區(qū)區(qū)域性專專業(yè)市場場和物流流基地，重重要

13、的制制造業(yè)基基地之一一。 005年生生產(chǎn)總值值51億億元，同同比增長長15.2%,農(nóng)村人人均總收收入85582元元,同比比增長55%。 220055年，南南海區(qū)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)各項存存款余額額預(yù)計達(dá)達(dá)11770億元元，其中中，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲儲蓄存款款余額8825億億元，增增長155%，人人均儲蓄蓄存款約約7.55萬元；預(yù)計城城鎮(zhèn)居民民可支配配收入1182117元，增增長8.3%；農(nóng)民人人均純收收入87743元元，增長長5%。另另據(jù)統(tǒng)計計20005年南南海區(qū)社社會消費費品零售售總額預(yù)預(yù)計達(dá)2210億億元，增增幅155%。在在1111月份份，全社社會商品品銷售總總額達(dá)3353億億元。據(jù)據(jù)調(diào)查得得知，沙沙

14、頭居民民的汽車車擁有量量排在南南海的前前列，770%的的本地居居民家庭庭擁有小小汽車。四、項目自自身狀態(tài)態(tài)分析1、項目概概況項目的前前期狀況況 項項目是向向明苑后后續(xù)開發(fā)發(fā)行為，早早期由政政府為補補償集資資費用而而統(tǒng)一興興建，經(jīng)經(jīng)過幾年年的建設(shè)設(shè)，現(xiàn)時時住宅約約有1660戶業(yè)業(yè)主入住住，及已已購入別別墅地的的業(yè)主也也加緊建建造。 向向明苑是是沙頭第第一個且且目前唯唯一一個個在售商商品房的的地產(chǎn)項項目，小小區(qū)以環(huán)環(huán)境怡人人、空氣氣清新、治治安管理理較好贏贏得市民民的口碑碑；但由由于自身身配套不不完善、物物業(yè)管理理水平不不高令業(yè)業(yè)主頗有有微詞。周邊的交交通情況況 沙沙頭位于于佛山市市南海區(qū)區(qū)南部，

15、東東依西樵樵、南靠靠九江及及西連順順德區(qū)龍龍江鎮(zhèn)，地地理位置置得天獨獨厚，交交通四通通八達(dá)，緊緊鄰佛開開高速公公路出口口及3225國道道；北江江支流貫貫穿全區(qū)區(qū)，并設(shè)設(shè)有大型型貨運碼碼頭；沙沙龍公路路、九樵樵公路貫貫通本鎮(zhèn)鎮(zhèn)，構(gòu)成成沙頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)縱橫交交錯的水水陸交通通網(wǎng)絡(luò)。2、項目SSOWTT分析優(yōu)勢-臨近北江江，得天天獨厚的的自然環(huán)環(huán)境。-項目位處處舊城區(qū)區(qū)，周邊邊生活配配套完善善。-地塊面積積較大，可可塑性較較強。-早期的住住宅已經(jīng)經(jīng)入住，小小區(qū)居住住氣氛濃濃厚。劣勢-自身配套套欠缺。-物業(yè)管理理水平不不高。-前期沒有有任何宣宣傳推廣廣，項目目欠缺品品牌效應(yīng)應(yīng)。-周邊有大大型的化化工廠，產(chǎn)產(chǎn)生

16、噪音音的滋擾擾。機(jī)會點-沙頭第一一個房地地產(chǎn)項目目，同區(qū)區(qū)域內(nèi)沒沒有直接接的競爭爭對手。-有不少的的居民愿愿意在本本地購房房，為項項目提供供了一定定的客源源支持。威脅-來自周邊邊區(qū)域（九九江、西西樵、龍龍江）同同類型項項目的威威脅。-開發(fā)周期期長，市市場存在在不明朗朗的因素素。五、目標(biāo)消消費者的的行為特特征分析析他們是一一群什么么樣的人人？A、沙頭當(dāng)當(dāng)?shù)厝耍耗繕?biāo)人群群的個性性： 教教育程度度不高，收收入高；年齡在在35至至48歲歲之間，家家庭生命命處于成成熟期，要要求改善善并更好好的生活活；他們們?nèi)松?jīng)經(jīng)歷很豐豐富，已已取得一一定的成成績，對對前景很很有信心心。 特特別是當(dāng)當(dāng)?shù)厝耍I買房主要要

17、用于自自住，目目的是尋尋找一種種更安全全、更舒舒適的生生活環(huán)境境。他們們想方設(shè)設(shè)法于農(nóng)農(nóng)村生活活之外體體驗一種種更安全全、更體體面、更更舒坦的的生活，成成為當(dāng)?shù)氐厝怂麄儌兊囊环N種時尚。 雖雖然他們們中的大大部分都都有自家家蓋的一一棟一棟棟的單體體樓甚至至是洋房房住，他他們屬于于二次置置業(yè)或本本身已擁擁有自己己的住房房，但是是他們現(xiàn)現(xiàn)有的住住房不能能滿足他他們對生生活品位位的追求求，為實實現(xiàn)他們們的夢想想，他們們迫切希希望能找找到理想想的家園園 他他們期望望擁有小小區(qū)的完完善陪配配套及封封閉式的的物業(yè)管管理，真真正讓人人放心安安全，真真正落地地生根。這這已成為為他們購購房消費費的最大大目標(biāo)。他們

18、消費費取向和和要求： 生生活條件件比較富富裕，期期望進(jìn)一一步提升升居住條條件，他他們買房房講求實實在，首首要是方方便家人人生活。 他他們不少少是2、33次置業(yè)業(yè)者，選選房子比比較細(xì)心心、尤其其注重實實用性、樓樓方向、通通風(fēng)等；畢竟是是再次提提升生活活居住條條件，因因此也會會更關(guān)注注風(fēng)格有有所創(chuàng)新新的樓盤盤；為追追求體現(xiàn)現(xiàn)更上一一層的社社區(qū)生活活環(huán)境，他他們還要要求周邊邊環(huán)境、人人群不太太雜亂。 在在“空氣氣、綠化化環(huán)境”與與“生活活便利、活活躍”之之間，他他們傾向向在當(dāng)?shù)氐貙で筇靥赜械目湛諝馇逍滦?、綠化化環(huán)境好好等居住住的生活活環(huán)境。所以：他們們并不缺缺少房子子，而是是缺少讓讓自己滿滿意的“家

19、家”！B、來沙頭頭工作多多年的外外地人： 來來沙頭工工作多年年，受教教育程度度一般，收收入高且且較穩(wěn)定定，在企企事業(yè)單單位擔(dān)任任管理職職務(wù)；年年齡在330至445歲之之間，家家庭生命命處于建建立期或或成熟期期，認(rèn)為為生活可可以過得得更好一一點；他們選擇擇什么樣樣的房子子？他們希望的的購房價價格他們希望的的住房面面積他們將要購購買的住住房類型型他們對交樓樓標(biāo)準(zhǔn)的的要求他們對園林林的要求求他們對物業(yè)業(yè)管理的的要求他們對小區(qū)區(qū)配套的的要求六、建筑設(shè)設(shè)計規(guī)劃劃建議在推廣之前前先問三三個問題題：“向明苑苑”有什什么？ 內(nèi)內(nèi)容：即即解決“向向明苑”的的全面規(guī)規(guī)劃“形”（外外在）的的問題。比比如，樓樓盤的戶

20、戶型大小小設(shè)計、樓樓盤園林林規(guī)劃設(shè)設(shè)計、樓樓盤外立立面規(guī)劃劃設(shè)計。 目目的：為為客戶建建立一種種差異性性的感性性認(rèn)識；為推廣廣建立一一個支持持點?！跋蛎髟吩贰笔鞘彩裁矗?內(nèi)內(nèi)容：即即解決“向向明苑”的的市場定定位，“神神”（內(nèi)內(nèi)在）的的問題。如如明確“向向明苑”的的理念、文文化內(nèi)涵涵、物業(yè)業(yè)管理體體制，服服務(wù)體系系。 目目的：為為客戶建建立一種種差異性性的理性性認(rèn)識。為為推廣提提供一個個切入點點。如何建立立樓盤消消費者認(rèn)認(rèn)同？ 內(nèi)內(nèi)容：即即解決項項目目標(biāo)標(biāo)消費者者（三房房二廳購購買對象象）的圈圈定與項項目價值值（差異異性的感感性認(rèn)識識和理性性認(rèn)識）的的傳播。 目目的：讓讓客位形形成樓盤盤價值的

21、的認(rèn)同并并產(chǎn)生購購買行為為，為開開發(fā)商達(dá)達(dá)到一個個贏利點點。七、項目市市場定位位 城城鎮(zhèn)居民民小區(qū)居居住化為為向明苑苑的再一一次推廣廣提供了了新一輪輪的發(fā)展展契機(jī)，我我們?yōu)椤跋蛳蛎髟贰辟x賦予一個個什么樣樣的樓盤盤特征，以以滿足他他們對家家本位居居住模式式的渴求求，引起起他們的的共鳴，是是我們在在推廣中中將要著著重解決決的問題題。1、樹立“向向明苑”目目標(biāo)市場場形象鮮活、生生動、差差異和創(chuàng)創(chuàng)新的目目標(biāo)市場場形象實現(xiàn)形形象突圍圍通過項目目形象內(nèi)內(nèi)涵挖掘掘，提升升項目附附加值實現(xiàn)價價格提升升2、市場定定位的原原點-針對對其目標(biāo)標(biāo)群體 對對居住的的價值取取向存在在著非常常鮮明的的特征：具有一一定的審審美觀念念，但在在追求品品牌與品品質(zhì)的過過程中，往往往理想想與現(xiàn)實實存在著