森蘭公寓物業(yè)管理預(yù)案培訓(xùn)文件

1、82/84森 蘭 公 寓物業(yè)管理方案常熟市華保物業(yè)治理有限公司二一三年五月十六日目錄 第一節(jié) 概述2第二節(jié) 物業(yè)治理總體設(shè)想4第三節(jié) 擬采取的治理方式及工作打算6第四節(jié) 治理人員的配備及培訓(xùn)11第五節(jié) 治理規(guī)章制度的建立16第六節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和治理20第七節(jié) 各類(lèi)經(jīng)營(yíng)治理服務(wù)指標(biāo)的承諾23第八節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案29第九節(jié) 便民服務(wù)及特約服務(wù)50第十節(jié) 社區(qū)文化53 結(jié)束語(yǔ)54 第一節(jié) 概 述一、森蘭公寓項(xiàng)目：森蘭公寓坐落地址：東南開(kāi)發(fā)區(qū)東南大道28號(hào)，東至金麟路，南至東南大道，西至銀環(huán)路，北至金都路。小區(qū)占地面積61531平方米，總建筑面積112859平方米，地上總建筑

2、面積98458平方米，地下車(chē)庫(kù)建筑面積20890.1平方米，其中商業(yè)面積18506平方米，（地下商業(yè)面積3531平方米），住宅面積83483平方米，地下20787.01平方米，共有608只車(chē)位，其中地下車(chē)位163只，路面車(chē)位445只。樓盤(pán)組成：7幢小高層、商鋪、居委會(huì)、物業(yè)治理、地下車(chē)庫(kù)；住宅樓層：小高層層高均為18-21層，總戶(hù)為608戶(hù)，綠化面積21000平方米，綠化率達(dá)35%。二、公司概況常熟市華保物業(yè)治理有限公司要緊從事住宅、大廈物業(yè)治理和服務(wù)。公司在物業(yè)治理服務(wù)上建立了一整套科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的治理和經(jīng)營(yíng)體系。公司以品牌進(jìn)展為起點(diǎn)，不斷探究經(jīng)營(yíng)治理新路子，崇尚業(yè)績(jī)、注重工作改進(jìn)的

3、考核激勵(lì)制度，使公司全體職員始終以積極的心態(tài)和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)技能，為客戶(hù)提供價(jià)格比的高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。公司制定了完善的治理規(guī)章制度，并嚴(yán)格考核。從作息時(shí)刻到工作實(shí)績(jī)，從客服、保潔、保安、維修工到收費(fèi)員，做到任務(wù)明確，獎(jiǎng)懲分明。為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無(wú)后顧之憂(yōu)是我們努力的目標(biāo)。公司除開(kāi)展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務(wù)外，還提供各種特約便民服務(wù)，開(kāi)設(shè)房屋裝修、維修、代叫出租車(chē)、代繳水電費(fèi)、代購(gòu)物品等服務(wù)。數(shù)年來(lái)，我公司以其規(guī)范的治理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、精湛的智能化治理技術(shù)，贏得了常熟市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和關(guān)注。三、公司優(yōu)勢(shì) 1、具有一支高素養(yǎng)的治理及運(yùn)行隊(duì)伍

4、。通過(guò)不斷地開(kāi)拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素養(yǎng)的物業(yè)治理人員。人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)高，動(dòng)手能力強(qiáng)，一專(zhuān)多能，一職多能，隊(duì)伍精干，完全能滿(mǎn)足森蘭公寓的治理需要。2、形成了一套完整科學(xué)治理運(yùn)作模式和質(zhì)量治理體系。該模式涵蓋物業(yè)治理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶(hù)服務(wù)，保安、清潔、車(chē)輛治理、消防治理、社區(qū)文化等各個(gè)環(huán)節(jié)，凝聚了華保物業(yè)人多年的心血，汲取了蘇州市同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，治理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到蘇州市先進(jìn)水平，是我們對(duì)事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。3、高級(jí)物業(yè)治理人才優(yōu)勢(shì)。公司中高層治理人員均獲全國(guó)物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有著豐富的項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)必將對(duì)管好森蘭公寓小區(qū)、塑造物業(yè)治理的品牌形象起到極

5、大的促進(jìn)作用。4、具有珍惜機(jī)會(huì)、全情投入的激情。我公司是一個(gè)正在進(jìn)展中的公司，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，我們珍惜市場(chǎng)給予的每一次機(jī)會(huì)。森蘭公寓是常熟市的高尚住宅區(qū)，通過(guò)分析投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)治理特點(diǎn)和我公司的實(shí)力與優(yōu)勢(shì)，我們堅(jiān)信我們完全有能力治理好該項(xiàng)目，完全有能力滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)的期望。假如雙方有機(jī)會(huì)合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項(xiàng)目的物業(yè)治理的嶄新形象，實(shí)行雙贏局面。第二節(jié) 物業(yè)治理總體設(shè)想依照住宅小區(qū)的物業(yè)治理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對(duì)森蘭公寓日前的實(shí)際情況，我們通過(guò)初步綜合分析，認(rèn)為在對(duì)該物業(yè)的治理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項(xiàng)工作：一、實(shí)施綜合治理，打造一個(gè)

6、潔凈精品小區(qū)。華保物業(yè)接管森蘭公寓以后，首先將對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，具體方案是；1、對(duì)社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場(chǎng)所、場(chǎng)地的衛(wèi)生完全打掃潔凈，重點(diǎn)清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個(gè)潔凈整潔的環(huán)境。2、對(duì)所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。3、對(duì)社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，使其保持正常工作狀態(tài)。二、健全、完善安保系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。1、建立健全適合森蘭公寓實(shí)際的安全治理規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。2、對(duì)全體保安人員的聘用實(shí)行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無(wú)不良記錄。3

7、、利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對(duì)保安員實(shí)施半軍事化治理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格治理。4、對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格治理，使其隨時(shí)保持在良好狀態(tài)。5、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的治安消防意識(shí)和知識(shí)的宣傳，做到全民具備防范能力。確保森蘭公寓小區(qū)安全萬(wàn)無(wú)一失。6、邀請(qǐng)市消防大隊(duì)官兵對(duì)社區(qū)業(yè)主進(jìn)行消防安全講座及實(shí)操培訓(xùn)。三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建筑一個(gè)舒適的優(yōu)美小區(qū)。森蘭公寓的綠化環(huán)境通過(guò)精心設(shè)計(jì)，綠化面積比重專(zhuān)門(mén)大，綠化覆蓋率較高，我們接管后將發(fā)揮我們多年對(duì)華府世家、文華苑、昆承華府等治理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行精心治理，精心修造，把森蘭公寓小區(qū)塑造成一個(gè)四季花開(kāi)、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的漂亮的高檔

8、社區(qū)。四、以人為本，實(shí)施人性化治理，塑造森蘭公寓小區(qū)新形象。為了治理好森蘭公寓，在對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時(shí)，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調(diào)動(dòng)業(yè)主住戶(hù)的積極性。大伙兒的家園大伙兒關(guān)懷，我們將堅(jiān)持我公司的“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實(shí)施“以人為本，人性化治理”，逐個(gè)走訪(fǎng)業(yè)主、住戶(hù)，廣泛征求意見(jiàn)和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶(hù)的利益著想，以誠(chéng)待人，以誠(chéng)感人，與全體業(yè)主、住戶(hù)及業(yè)主委員會(huì)一起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠(chéng)服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造森蘭公寓的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。第三節(jié) 擬采取的治理方式及工作打算第一部分 擬采取的治理方式一、治理體制接管森蘭公寓物業(yè)治理以后，

9、形成以業(yè)主委員會(huì)為主，居委會(huì)、房管處、城管、派出所等參與的住宅共管體制，治理處在業(yè)主委員會(huì)和公司的直接領(lǐng)導(dǎo)下，依照所簽托付治理合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)治理?xiàng)l例及事實(shí)上施細(xì)則，對(duì)森蘭公寓實(shí)施綜合一體化物業(yè)治理。治理的指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。（一）外部治理體制 政府主管部門(mén)業(yè)主治理委員會(huì)業(yè)主治理委員會(huì) 華保物業(yè)治理有限公司 森蘭公寓治理處森蘭公寓治理處（二）森蘭公寓治理處組織治理架構(gòu)常熟市華保物業(yè)治理有限公司依照物業(yè)治理服務(wù)合同，設(shè)立森蘭公寓治理處，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算。治理處組織架構(gòu)圖如下：森蘭公寓治理處組織架構(gòu)圖保安部治安治理消防治理車(chē)輛治理服

10、務(wù)治理工程部運(yùn)行治理維修治理客戶(hù)服務(wù)部質(zhì)量治理投訴接待處理清潔治理綠化治理保安部治安治理消防治理車(chē)輛治理服務(wù)治理工程部運(yùn)行治理維修治理客戶(hù)服務(wù)部質(zhì)量治理投訴接待處理清潔治理綠化治理行政后勤治理華保物業(yè)森蘭公寓業(yè)主委員會(huì) 森蘭公寓物業(yè)治理處 項(xiàng)目經(jīng)理（三）森蘭公寓小區(qū)治理處組織架構(gòu)講明1、治理處內(nèi)部采取直線(xiàn)職能制的組織形式，盡量減少治理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。2、在崗位設(shè)置上，充分考慮到森蘭公寓規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿(mǎn)足森蘭公寓的實(shí)際需求，降低治理成本。3、要求治理處治理維修人員素養(yǎng)高，一人多職，一專(zhuān)多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。二、監(jiān)督約束

11、機(jī)制（一）森蘭公寓監(jiān)督約束機(jī)制示意圖門(mén)森蘭公寓森蘭公寓雙周檢制度雙周檢制度定期巡查回訪(fǎng)回訪(fǎng)業(yè) 主業(yè) 主（二）森蘭公寓監(jiān)督約束機(jī)制講明1、由政府部門(mén)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)治理公司對(duì)治理處實(shí)行全方位監(jiān)督。2、治理處內(nèi)部運(yùn)作公開(kāi)透明，便于大伙兒監(jiān)督。 3、強(qiáng)化物業(yè)治理公司及治理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與職職員資待遇掛鉤。三、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系酬勞體系獎(jiǎng)懲體系酬勞體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（二）激勵(lì)機(jī)制講明1、公司激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為職員直接感受的酬勞及獎(jiǎng)懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿(mǎn)足職員的精神需求

12、。2、通過(guò)合理的酬勞體系設(shè)計(jì)，完善的績(jī)效治理與考評(píng)，嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲體系，真正做到獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰，愛(ài)護(hù)職員長(zhǎng)期的工作熱情及動(dòng)力。3、通過(guò)加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)職員形成共同的價(jià)值取向和文化觀，確保職員積極主動(dòng)愉快地從事本職工作。同時(shí)對(duì)積極上進(jìn)，追求自我提升的職員，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會(huì)，隨著企業(yè)的進(jìn)展，使職員的自身能力不斷提高，盡可能制造條件滿(mǎn)足職員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的愿望。四、治理工作的操縱方式1、采納定點(diǎn)檢查方式，通過(guò)治理處受理投訴，追溯處理問(wèn)題的全過(guò)程，檢查有無(wú)推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)糾正。 2、實(shí)行“走訪(fǎng)治理、層層檢查”，項(xiàng)目經(jīng)理、治理員定期、不定期對(duì)各類(lèi)人員的工作進(jìn)行檢查、

13、量化考核獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。3、實(shí)行動(dòng)態(tài)信息反饋操縱，定期或不定期走訪(fǎng)住戶(hù)、社區(qū)辦及派出所，聽(tīng)取他們對(duì)治理處的意見(jiàn)和建議，并在工作中予以改進(jìn)。 第二部分 工作打算依據(jù)治理方式和治理運(yùn)作流程，我們將工作打算分為接管治理和常規(guī)治理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下治理工作打算。一、接管治理工作打算森蘭公寓進(jìn)駐治理、關(guān)于接管治理工作尤為重要。一方面要接管原來(lái)開(kāi)發(fā)商物業(yè)所移交的森蘭公寓建設(shè)施工驗(yàn)收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費(fèi)資料，以便今后進(jìn)行完善的治理服務(wù)，更為了森蘭公寓小區(qū)業(yè)主的切身利益，因此在接管時(shí)我們將認(rèn)真進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)、編號(hào)、建檔

14、、整理。做好登記造冊(cè)，完善交接簽收認(rèn)可工作，分清責(zé)任，關(guān)于各類(lèi)設(shè)備設(shè)施，結(jié)合設(shè)備檔案，認(rèn)真核對(duì)，辦好接收手續(xù)。序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一檔案接管森蘭公寓建筑施工竣工全套資料業(yè)主資料檔案歷年業(yè)主交費(fèi)記錄二設(shè)備接管公共設(shè)備接管公共設(shè)備技術(shù)、維修檔案三環(huán)境整治森蘭公寓內(nèi)環(huán)境綠化的整治二、正常期治理工作打算序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料治理設(shè)備的運(yùn)行治理設(shè)備的維修治理設(shè)備能源和安全治理二保安治理治安治理交通、車(chē)輛治理消防治理三小區(qū)環(huán)境治理園林綠化治理清潔衛(wèi)生治理四財(cái)務(wù)治理費(fèi)用收取2、財(cái)務(wù)記帳五社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展社區(qū)宣傳舉辦社區(qū)活動(dòng)六便民服務(wù)和完善配套為住戶(hù)提供便民服務(wù)第四節(jié) 治理

15、人員的配備及培訓(xùn)一、治理服務(wù)人員的配備（一）森蘭公寓治理處人員配備方案項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理 1人財(cái)務(wù)人事1人清潔綠化清潔6人綠化1人保 安 部財(cái)務(wù)人事1人清潔綠化清潔6人綠化1人保 安 部維 修 工2人客 服1人人員配備講明：森蘭公寓治理處擬配備各類(lèi)人員22人，其中治理人員4人，技工3人，一般層職員15人。在治理人員中，大專(zhuān)以上學(xué)歷3人。（二）人員素養(yǎng)要求崗位性不要求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求備注項(xiàng)目經(jīng)理男50歲以下大專(zhuān)以上1、五年以上工作經(jīng)驗(yàn)2、具物業(yè)治理經(jīng)歷3、有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派財(cái)務(wù)人事女35歲以下大專(zhuān)以上1、三年以上工作經(jīng)驗(yàn)2、熟練使用電腦3、熟悉人事、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)

16、部選派與外聘相結(jié)合客服女35歲以下大專(zhuān)以上1、一般話(huà)標(biāo)準(zhǔn)2、熟練使用電腦3、熟悉物業(yè)治理法律法規(guī)及客服流程內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合維修工男50歲以下中專(zhuān)以上1、有中級(jí)電工及弱電以上操作證三年以上專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)3、具土木維修經(jīng)驗(yàn)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合清潔工不限60歲以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.55m以上2、五官端正，動(dòng)作麻利3、有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先4、會(huì)使用清潔設(shè)備優(yōu)先班長(zhǎng)內(nèi)部選派，清潔工外聘保安員不限2045歲初中以上1、退伍軍人，黨員優(yōu)先2、軀體健康，儀容形象好3、身高1.72米以上4、有物業(yè)治理經(jīng)歷者優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合二、治理服務(wù)人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致，

17、按需施教，講求實(shí)效。（二）培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作1、培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)打算 培訓(xùn)打算 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 培訓(xùn)考核 系統(tǒng)圖講明： （1）針對(duì)與森蘭公寓的治理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施打算。（2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。（3）通過(guò)對(duì)職員進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及職員的同意程度。（4）依照對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定以后培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。2、培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé) 治理處負(fù)責(zé)職員日常培訓(xùn)打算、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。 主管級(jí)以上的治理人員依照公司提出的培訓(xùn)打算進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。

18、（2）培訓(xùn)形式實(shí)行公司與治理處兩級(jí)的培訓(xùn)，依照培訓(xùn)要求，采取多種形式對(duì)職員進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的要緊形式。（3）培訓(xùn)實(shí)施流程職員培訓(xùn)分為三個(gè)時(shí)期，即：崗前培訓(xùn)崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)在崗培訓(xùn)。每位新入職職員必須同意為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)新職員公共培訓(xùn)科目。三個(gè)月試用期滿(mǎn)后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后職員將同意長(zhǎng)期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)多工種培訓(xùn)科目表。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔治理。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)1、新職員公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱(chēng)具體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：1、常用禮儀知識(shí) 2、華保物業(yè)治理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范二服務(wù)意識(shí)：三企業(yè)文化：1、公司進(jìn)展史及

19、差不多情況介紹 2、公司經(jīng)營(yíng)理念 3、職員手冊(cè)4、內(nèi)部治理規(guī)章制度四森蘭公寓差不多情況介紹及二次裝修治理要點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：江蘇省及蘇州市物業(yè)治理方面的法規(guī)條例六物業(yè)治理基礎(chǔ)知識(shí)七安全知識(shí)及消防知識(shí)2、保安員及車(chē)管員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一單兵隊(duì)列動(dòng)作 2、兩大步法3、體能訓(xùn)練逢周六每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)差不多功二 內(nèi)務(wù)治理每周一次檢查保持工作、執(zhí)勤區(qū)域潔凈整潔三工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟總結(jié)自身存在不足四保安服務(wù)工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職五保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提

20、升理論水平六消防治理每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí)，救火的差不多程序及各自職責(zé)七突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力八消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，傷員搶救知識(shí)每年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力3、清潔工（綠化工）培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)治理每月一次檢查保持工作場(chǎng)所潔凈整潔三清潔服務(wù)工作手冊(cè)綠化服務(wù)工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的治理?xiàng)l例園藝方面的治理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)及考核

21、熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長(zhǎng)一般常識(shí)每季度一次七每年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力4、維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及技術(shù)交流）每月召開(kāi)一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)治理每月一次檢查保持工作場(chǎng)所潔凈整潔三維修服務(wù)工作手冊(cè)設(shè)備治理工作手冊(cè)消防治理工作手冊(cè)熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備治理知識(shí)四房屋維修方面的治理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工

22、作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)治理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)技工實(shí)際操作能力八每年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力第五節(jié) 治理規(guī)章制度的建立“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的治理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)治理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)治理品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對(duì)森蘭公寓實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的治理。同時(shí)，依照森蘭公寓的實(shí)際情況，我們制訂了完善的治理規(guī)章制度。限于篇幅，我們僅將森蘭公寓治理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度1、森蘭公寓精神文明建設(shè)公約2、森蘭公寓樓宇使用及維護(hù)治理規(guī)定3、森蘭公寓裝修

23、治理規(guī)定4、森蘭公寓裝修治理公約5、森蘭公寓裝修人員治理規(guī)定6、森蘭公寓物品搬進(jìn)（出）治理規(guī)定7、森蘭公寓治安治理規(guī)定8、森蘭公寓清潔衛(wèi)生治理規(guī)定9、森蘭公寓園林綠化治理規(guī)定10、森蘭公寓消防治理規(guī)定11、森蘭公寓交通車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)治理規(guī)定12、森蘭公寓環(huán)境愛(ài)護(hù)治理規(guī)定13、森蘭公寓供水、供電、供氣治理規(guī)定14、森蘭公寓臨時(shí)用電治理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)1、治理處經(jīng)理崗位職責(zé)描述2、保安主管崗位職責(zé)描述3、保安員崗位職責(zé)描述4、客服員崗位職責(zé)描述5、清潔員崗位職責(zé)描述6、維修工崗位職責(zé)描述7、綠化工崗位職責(zé)描述8、財(cái)務(wù)人事崗位職責(zé)描述三、內(nèi)部行政治理制度1、職員守則2、職員培訓(xùn)制度3、職員錄用制度

24、4、勞動(dòng)合同治理規(guī)定5、請(qǐng)銷(xiāo)假制度6、崗位考勤制度7、職員考核制度8、獎(jiǎng)懲制度9、辦公用品治理制度10、職員宿舍治理規(guī)定11、治理處回訪(fǎng)制度12、接待來(lái)訪(fǎng)投訴工作制度13、檔案治理制度14、安全操作制度15、防火安全檢查制度四、工作流程1、森蘭公寓治理處整體運(yùn)作流程2、社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程3、業(yè)主投訴處理流程4、物業(yè)接管驗(yàn)收流程5、業(yè)主入住流程6、二次裝修治理流程7、檔案建立與治理流程8、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)操縱服務(wù)9、物料操縱流程10、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程11、業(yè)主室內(nèi)維修工作流程12、治安事件處理工作流程13、環(huán)境治理工作流程14、消防應(yīng)急處理流程15、培訓(xùn)工作流程五、職職員作崗位

25、考核及獎(jiǎng)懲1、獎(jiǎng)勵(lì)方法2、公司考核制度第六節(jié) 檔案的建立和治理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)治理的重要資源，建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的治理是十分必要的。因此，我們將在接管森蘭公寓物業(yè)治理的同時(shí)，對(duì)森蘭公寓所有物業(yè)治理檔案進(jìn)行接管，包括建筑施工、竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、資料、和業(yè)主、住戶(hù)檔案資料等。在原來(lái)檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)實(shí)施規(guī)范化治理，從而建立完整的資料檔案庫(kù)。一、檔案的接管1、成立治理處檔案資料室，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)森蘭公寓檔案的接管與治理工作。2、制定檔案接管與治理的工作流程，落實(shí)檔案資料治理規(guī)章制度。3、關(guān)于森蘭公寓的工程技術(shù)、小區(qū)治理、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)、人事治理、規(guī)章制度及往來(lái)文件

26、、質(zhì)量治理文件檔案資料及其他檔案，進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)、科學(xué)建檔，具體內(nèi)容見(jiàn)附表。二、檔案的治理1、充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行治理。在現(xiàn)代信息社會(huì)，廣泛地應(yīng)用計(jì)算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化治理的重要手段。在檔案治理上，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)所具有的數(shù)據(jù)處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)檔案治理的科學(xué)化和現(xiàn)代化。2、采納計(jì)算機(jī)貯存與原始文書(shū)檔案雙軌制，實(shí)現(xiàn)檔案資料貯存方式多元化。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤(pán)貯存，以利于保存、查找和利用。同時(shí)，運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運(yùn)用與同意。3

27、、做到檔案組卷分類(lèi)科學(xué)化。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類(lèi)講明書(shū)，規(guī)定應(yīng)按部門(mén)分類(lèi)，以?xún)?nèi)容分類(lèi)，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、編輯目錄，分柜保存。住戶(hù)檔案資料分類(lèi)原則是每組團(tuán)按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶(hù)按冊(cè)建檔，但要充分考慮原接管檔案分類(lèi)的實(shí)際。4、加強(qiáng)檔案的安全、保密工作。應(yīng)符合防盜、防火、防蟲(chóng)、防鼠、防潮的要求。貫徹執(zhí)行國(guó)家保密法，治理處部分檔案按其泄露、遺失會(huì)使住戶(hù)、治理處利益受到重大、較大損失和不良阻礙分為絕密、機(jī)密、秘密三級(jí)，其他為一般檔案，不同密級(jí)的檔案在保管和運(yùn)用方面將區(qū)不對(duì)待。三、檔案的運(yùn)用1、職員因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并

28、規(guī)定借閱期限。2、檔案的銷(xiāo)毀，應(yīng)填寫(xiě)銷(xiāo)毀單，并經(jīng)治理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，銷(xiāo)毀單由檔案室治理員保存。附表：森蘭公寓檔案資料分類(lèi)目錄項(xiàng)目?jī)?nèi)容住宅管理1、業(yè)主委員會(huì)工作：業(yè)主委員會(huì)的章程、文件、通知、資料、歷次活動(dòng)記錄等2、住戶(hù)治理：住戶(hù)資料（入伙通知單、購(gòu)房合同、住戶(hù)登記表、業(yè)主公約、住戶(hù)證件、驗(yàn)房簽收表、鑰匙發(fā)放記錄等）、住戶(hù)投訴、回訪(fǎng)記錄，住戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄3、社區(qū)文化：社區(qū)文化活動(dòng)打算、記錄（簡(jiǎn)報(bào)、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動(dòng)總結(jié)5、綠化治理：綠化工作記錄及檢查記錄，消殺、病蟲(chóng)害檢查防治記錄、綠化設(shè)備清單、使用及保養(yǎng)記錄6、車(chē)場(chǎng)治理：入住戶(hù)辦理停車(chē)卡記錄、辦卡車(chē)輛檔案、巡視路線(xiàn)、記錄

29、、丟失車(chē)輛處理記錄、交接班、值班記錄，搬/入出記錄7、消防、治安治理資料：上級(jí)消防文件精神，本區(qū)消防設(shè)施的治理情況及有關(guān)消防治安狀況記錄。工程技術(shù)管理1、森蘭公寓建設(shè)竣工資料：報(bào)建資料、紅線(xiàn)圖、規(guī)劃圖、總平面竣工圖、建筑物竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、煤氣等）、構(gòu)筑物竣工圖、公共設(shè)施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖（水、電、電話(huà)、煤氣、消防、有線(xiàn)電視、智能化系統(tǒng)配線(xiàn)、排雨排污等）、綠化工程竣工圖等。2、森蘭公寓改造變更資料：各類(lèi)改造竣工圖、裝修及驗(yàn)收資料（裝修申請(qǐng)表、責(zé)任書(shū)、裝修圖、施工隊(duì)資料、驗(yàn)收資料等）、改造打算。3、房屋及公共設(shè)施維修（維護(hù)）：房屋重大維修資料、公共設(shè)施重大維修資料、日常維修資

30、料（申請(qǐng)記錄、回訪(fǎng)記錄、維修派工單等）、大修改造打算、故障事故報(bào)告、公共設(shè)施巡檢記錄等。4、設(shè)備資料：設(shè)備治理（維修保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)備臺(tái)帳及更新記錄、工程驗(yàn)收資料等）、設(shè)備技術(shù)（設(shè)備使用講明書(shū)、圖紙）、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)資料（通訊、水電、智能化系統(tǒng)、消防等）。5、科技圖書(shū)及資料：各類(lèi)技術(shù)手冊(cè)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、 產(chǎn)品樣本和資料、其他技術(shù)信息和資料等。經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)1、經(jīng)營(yíng)治理資料：房產(chǎn)面積資料、經(jīng)營(yíng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。2、3、財(cái)務(wù)治理：各類(lèi)會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等。人事勞資1、人事：職員花名冊(cè)、資質(zhì)證明資料、職員體檢表、考核表、工傷保險(xiǎn)資料、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表等。2、勞資：職職員資、考勤、各類(lèi)休假、獎(jiǎng)金發(fā)放記錄、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表

31、等。3、培訓(xùn)：培訓(xùn)打算、職員培訓(xùn)記錄、培訓(xùn)考核記錄等。規(guī)章制度及往來(lái)文件治理及運(yùn)作規(guī)章制度政府、主管部門(mén)頒發(fā)的法律法規(guī)文件。華保物業(yè)治理公司文件。其他外來(lái)文件。本治理處發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文。質(zhì)量治理文件1、質(zhì)量體系文件：質(zhì)量手冊(cè)、運(yùn)作程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。2、質(zhì)量治理資料及記錄：內(nèi)部質(zhì)量審核資料、治理評(píng)審資料、糾正和預(yù)防措施報(bào)告、其他記錄及資料。檔案治理資料1、檔案銷(xiāo)毀報(bào)告及清單。檔案接管、移交記錄。其他第七節(jié) 各類(lèi)治理服務(wù)指標(biāo)的承諾一、治理經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及擬采取的措施（一）治理服務(wù)費(fèi)收取率國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)測(cè)定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額100%98%保證措施1

32、、加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)治理的消費(fèi)意識(shí)。2、對(duì)住宅用戶(hù)采取銀行定期托收服務(wù)。關(guān)于欠交治理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取業(yè)主公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采納法律手段作為催繳措施。經(jīng)協(xié)商采取代為出租等方式盤(pán)活長(zhǎng)期空置住宅。二、治理服務(wù)指標(biāo)承諾及擬采取的措施（一）維修工程質(zhì)量合格率及回訪(fǎng)率1、 維修工程質(zhì)量合格率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施1、加強(qiáng)對(duì)維修技工的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。2、維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶(hù)質(zhì)量簽收制度。3、加強(qiáng)外購(gòu)材料、備件的驗(yàn)收操縱，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確

33、認(rèn)。4、較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求業(yè)主、業(yè)委會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。2、 維修服務(wù)回訪(fǎng)率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)維修回訪(fǎng)數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施1、維修實(shí)行100%回訪(fǎng)制，采納電話(huà)、上門(mén)、書(shū)面征集等方式進(jìn)行回訪(fǎng)，保證反饋渠道暢通。2、每月5日前由客服員對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并提交分析報(bào)告。（二）公共清潔保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%測(cè)定依據(jù)清潔保潔達(dá)標(biāo)面積/清潔保潔總面積100%99%保證措施1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識(shí)，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。2、垃圾日產(chǎn)

34、日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類(lèi)處理。3、每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過(guò)地凈”。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5%承諾指標(biāo)0.5%測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶(hù)數(shù)100%0.5保證措施1、提供24小時(shí)保安服務(wù)。充分發(fā)揮技防手段的作用。2、嚴(yán)格操縱外來(lái)人員進(jìn)入，外來(lái)施工單位必須簽訂施工責(zé)任書(shū)，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹(shù)立“全員防范”意識(shí)，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格操縱物料進(jìn)出。5、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化治理，定期進(jìn)行軍事素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。要求保安員盡快熟悉森蘭公寓

35、用戶(hù)業(yè)主的人、車(chē)情況。（四）火災(zāi)年發(fā)生率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)0.1%承諾指標(biāo)0.1%測(cè)定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱?hù)數(shù)100%0.1%保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的消防治理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。3、森蘭公寓所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動(dòng)火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。4、定期為業(yè)主提供安全用電檢查，及時(shí)消除隱患。5、加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。（五）業(yè)主年有效投訴率和處理率1、年有效投訴率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)5承諾指標(biāo)2測(cè)定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶(hù)數(shù)100%2保證措施1、不斷培

36、養(yǎng)和樹(shù)立職員的服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使職員追求業(yè)主百分之百的中意。2、保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話(huà)，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時(shí)改進(jìn)工作中存在的問(wèn)題和缺點(diǎn)。2、投訴處理率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)100%98%保證措施1、實(shí)行24小時(shí)值班，同意業(yè)主的各類(lèi)投訴。值班員做好投訴記錄，并依照投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門(mén)。2、各責(zé)任部門(mén)接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，并在預(yù)定時(shí)刻內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。臨時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)制訂解決的打算并向業(yè)主進(jìn)行解釋。3、投訴處理率作為部門(mén)及職員個(gè)人每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。（六）業(yè)主綜合服務(wù)中意率

37、國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95%市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95%承諾指標(biāo)95%測(cè)定依據(jù)中意戶(hù)數(shù)/入住總戶(hù)數(shù)100%95%保證措施1、實(shí)行開(kāi)放治理，向業(yè)主公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)治理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。2、設(shè)立征詢(xún)意見(jiàn)箱和投訴受理電話(huà)。每季度向業(yè)主作一次業(yè)主中意率調(diào)查，由項(xiàng)目經(jīng)理主持對(duì)調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見(jiàn)進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)治理服務(wù)方案。對(duì)不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，并將實(shí)施結(jié)果直接向業(yè)主公布。3、通過(guò)每季度召開(kāi)一次質(zhì)量分析會(huì)，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開(kāi)展一次治理評(píng)審等活動(dòng)，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主中意。（七）公共綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)完好綠化面積

38、/總綠化面積100%98%保證措施1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行。2、治理員每日對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。3、定期開(kāi)展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主愛(ài)護(hù)綠化的自覺(jué)性并養(yǎng)護(hù)和治理好自家的綠化地。（八）道路、車(chē)場(chǎng)完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)道路、車(chē)場(chǎng)完好面積/道路、車(chē)場(chǎng)總面積100%98%保 證措 施1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)打算，定期巡視和維護(hù)。2、市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工，治理處派人跟蹤協(xié)助治理并備案。（九）治理人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)治理人員培訓(xùn)合格人數(shù)/治理人員總數(shù)100%98%保證措施1

39、、建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)打算，配備專(zhuān)職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。2、入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素養(yǎng)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合，采納先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。3、強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對(duì)性的“啄木鳥(niǎo)式”培訓(xùn)方法，不斷提高職員的工作能力與工作績(jī)效。（十）檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%98%保證措施1、制訂嚴(yán)密的檔案治理制度，配備兼職人員治理，配置完善的檔案儲(chǔ)存設(shè)施及場(chǎng)所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類(lèi)和歸檔治理。2、采納原始資料與電腦磁盤(pán)雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。（十一

40、）公共照明完好率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)99%承諾指標(biāo)99%測(cè)定依據(jù)完好公共照明燈具數(shù)量/公共燈具總數(shù)量100%99%保 證措 施1、工程維修工每日進(jìn)行定期檢查，發(fā)覺(jué)損壞及時(shí)更換。2、對(duì)業(yè)主反映公共照明故障，及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。（十二）消防設(shè)施設(shè)備完好率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)消防設(shè)施、設(shè)備完好數(shù)量/消防設(shè)施、設(shè)備總數(shù)量100%98%保證措施1、建立嚴(yán)格的各類(lèi)消防設(shè)施、設(shè)備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實(shí)按照制度執(zhí)行。2、對(duì)各類(lèi)消防設(shè)施，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，建立責(zé)任追究制度。3、建立嚴(yán)格的抽檢制度，獎(jiǎng)罰分明。4、按消防設(shè)施的不同功能，進(jìn)行分類(lèi)，分不計(jì)算完好率。（十三）違章發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1%承諾指標(biāo)1%測(cè)定依

41、據(jù)發(fā)生違章戶(hù)數(shù)/總?cè)胱?hù)數(shù)100%1%保證措施1、加強(qiáng)物業(yè)治理各項(xiàng)規(guī)章制度的宣傳教育。2、嚴(yán)格按照業(yè)主公約辦事，樹(shù)立治理處權(quán)威。3、加強(qiáng)巡視，及時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題，盡早杜絕違章事件。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)處理違章戶(hù)數(shù)/違章總戶(hù)數(shù)100%=100%保 證措 施1、有章必循，有法必依。2、對(duì)違章者，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定處理。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)完好雨水井、污水井?dāng)?shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量100%98%保證措施1、化糞池每半年清理一次。2、每月定期清理、檢查雨水井、污水井，發(fā)覺(jué)不通，及時(shí)處理。3、雨季、臺(tái)風(fēng)期間，及時(shí)

42、巡查。（十六）排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)98%測(cè)定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量100%98%保 證措 施1、每季定期清理檢查。2、雨季、臺(tái)風(fēng)季節(jié)加強(qiáng)檢查。（十七）公共設(shè)施完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)完好設(shè)施數(shù)量/設(shè)施總數(shù)量100%=100%保 證措 施1、落實(shí)責(zé)任人及巡檢保養(yǎng)制度，實(shí)行責(zé)任人定期巡檢。2、實(shí)行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。第八節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案 保安治理服務(wù)方案一、保安治理構(gòu)想（一）治理目標(biāo)1、建立專(zhuān)業(yè)化的保安隊(duì)伍 以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”

43、的專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍。2、完善保安治理制度 以ISO9001：2000質(zhì)量治理體系有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實(shí)可行且符合森蘭公寓正常運(yùn)作需求的保安治理制度。3、實(shí)現(xiàn)“群防群治”的目的 視“安全”為“命脈”，結(jié)合森蘭公寓的實(shí)際情況，切實(shí)把“人防”、“物防”與“技防”有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)的聯(lián)絡(luò)溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好森蘭公寓內(nèi)的各項(xiàng)安全防范工作。4、保障消防安全 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，認(rèn)真落實(shí)和貫徹“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級(jí)防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，維護(hù)森蘭公寓的消防安全。5、維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車(chē)輛治理 以“安全”為重心，“服務(wù)”

44、為目的，努力維護(hù)森蘭公寓及周邊的公共秩序，營(yíng)造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。規(guī)范森蘭公寓的車(chē)輛治理，力保車(chē)輛停泊有序、交通暢順、標(biāo)識(shí)清晰、治理完善。（二）治理方法 森蘭公寓從保安治理角度來(lái)看，既有“開(kāi)放式”保安工作的特點(diǎn)，又有“封閉式”保安治理的特點(diǎn)，更需具有符合森蘭公寓保安治理的特色。依照我司多年從事物業(yè)治理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合森蘭公寓的保安治理模式。具體將從以下幾方面開(kāi)展保安工作:1、建立一支專(zhuān)業(yè)化的保安隊(duì)伍 保安治理的有效與否將直接阻礙森蘭公寓的安全，甚至阻礙其社會(huì)形象。因此我司介入治理后，將以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建

45、一支“思想過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專(zhuān)業(yè)化保安隊(duì)伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務(wù)型的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)治理保安隊(duì)伍，出色完成森蘭公寓的各項(xiàng)安全保衛(wèi)任務(wù)。 所有保安人員都必須通過(guò)嚴(yán)格的考核、篩選、擇優(yōu)錄用（骨干隊(duì)伍從公司在管物業(yè)中擇優(yōu)選拔）。同時(shí)，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素養(yǎng)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照江蘇省保安服務(wù)治理?xiàng)l例持證上崗，并將保安工作納入森蘭公寓物業(yè)治理的“一體化”專(zhuān)業(yè)治理之中，進(jìn)行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，定期和不定期組織開(kāi)展物業(yè)治理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，著重以實(shí)際操作為主，力求達(dá)到一專(zhuān)多能，把保安隊(duì)伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安

46、服務(wù)隊(duì)伍。2、建立健全保安治理制度 保安治理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入治理后，將依照ISO9001：2000質(zhì)量治理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)要求，結(jié)合日常治理運(yùn)作的實(shí)際情況，建立含保安員治理規(guī)定、各崗位工作職責(zé)規(guī)程、治安治理規(guī)定、消防治理規(guī)定、停車(chē)場(chǎng)治理規(guī)定、保安交接班制度、消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度、應(yīng)急工作規(guī)程、停車(chē)場(chǎng)治理規(guī)程、火警應(yīng)急處理規(guī)程等一整套完善的治理制度和操作規(guī)程，使治理工作有法可依，有章可循，做到行為標(biāo)準(zhǔn)化、治理規(guī)范化。3、落實(shí)安全防范措施，加強(qiáng)配合與溝通，達(dá)到群防群治效果 治安保衛(wèi)工作在物業(yè)治理工作中占有極為重要的地位，是物業(yè)公司為維護(hù)業(yè)主

47、正常的生活、生活秩序而進(jìn)行的防盜、防火、防破壞等一系列的安全防范治理活動(dòng)。依照森蘭公寓的特點(diǎn)，我司將在日常治理工作中從如下幾方面做好森蘭公寓的安全防范治理工作： 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安治理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的治理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天二十四小時(shí)對(duì)森蘭公寓各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入森蘭公寓，預(yù)防各類(lèi)刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕森蘭公寓內(nèi)的一切推銷(xiāo)活動(dòng)。 堅(jiān)持森蘭公寓內(nèi)的治安治理工作與周邊社會(huì)治安工作相結(jié)合原則。積極與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持緊密聯(lián)系，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時(shí)了解社會(huì)治安情況，掌握犯罪分子動(dòng)向，積極配合公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)周?chē)闹伟补ぷ鳎c周邊群眾和

48、睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。 堅(jiān)持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。把固定崗與巡邏崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防范體系，努力為森蘭公寓的業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、文明、寧?kù)o的生活環(huán)境。 建立安全責(zé)任人制度，定期進(jìn)行防盜、防破壞、防治安災(zāi)難的安全防范檢查，發(fā)覺(jué)隱患及時(shí)整改。 在執(zhí)勤工作時(shí)，對(duì)違反治安治理規(guī)定的人，依照中華人民共和國(guó)治安治理處罰條例向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。 在執(zhí)勤時(shí)必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標(biāo)志、警械和通訊工具，遵紀(jì)守法、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語(yǔ)、熱情服務(wù)。4、注重消防治理，維護(hù)消防安全 一直以來(lái)，黨和國(guó)家特不重視消防工作，我司已將消防安全

49、治理工作做為物業(yè)治理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來(lái)抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災(zāi)意外，就可能對(duì)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。依照森蘭公寓的消防實(shí)際情況和消防安全要求，我司將把森蘭公寓的消防工作擺上日常物業(yè)治理議事日程來(lái)抓，制定一系列的消防安全治理方法和措施，具體內(nèi)容包括： 建立三級(jí)防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組； 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實(shí)森蘭公寓重要部位防火措施，加強(qiáng)消防安全檢查，每年至少進(jìn)行一次消防演習(xí)； 加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備治理，對(duì)森蘭公寓的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)； 加強(qiáng)防火治理，建立動(dòng)火作業(yè)審批制度，做到動(dòng)火作業(yè)安

50、全； 建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開(kāi)展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。 建立消防檔案，填寫(xiě)公安機(jī)關(guān)各種法律文書(shū)和消防工作有關(guān)的材料和記錄。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。5、維護(hù)公共秩序，規(guī)范車(chē)輛治理 森蘭公寓進(jìn)出的人員、車(chē)輛相對(duì)較多。必須通過(guò)有效的措施，維護(hù)治理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、治理有序。我司將結(jié)合森蘭公寓情況，制定適合森蘭公寓停車(chē)場(chǎng)的治理規(guī)定，維護(hù)和完善車(chē)場(chǎng)及道路的各類(lèi)交通設(shè)施和環(huán)境設(shè)施，嚴(yán)格按照業(yè)主的指示，做好車(chē)輛的導(dǎo)泊和治理工作，力保車(chē)輛停放、出入有序。 設(shè)備治理方案一、工作職責(zé)要緊負(fù)責(zé)森蘭公寓的設(shè)備運(yùn)行治理、操作及設(shè)備設(shè)施

51、的定期打算維護(hù)保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保森蘭公寓設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一個(gè)設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會(huì)同貴方有關(guān)部門(mén)，依照國(guó)家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所托付治理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、講明書(shū)、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。（二）同時(shí)派出職員隊(duì)伍，對(duì)設(shè)備實(shí)施接收治理，及時(shí)建立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行治理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過(guò)渡。（三）對(duì)存在問(wèn)題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門(mén)審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)

52、責(zé)，力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。（四）接管驗(yàn)收時(shí)業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料1、產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）用地批準(zhǔn)文件（3）建筑執(zhí)照2、技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告（5）工程合同（6）開(kāi)、竣工報(bào)告（7）工程預(yù)決算（8）圖紙會(huì)審記錄（9）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗(yàn)收簽證（11）沉降觀測(cè)記錄（12）竣工驗(yàn)收證明書(shū)（包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收）（13）鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書(shū)（14）玻璃

53、幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書(shū)（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報(bào)告（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料（19）車(chē)庫(kù)圖紙及車(chē)輛詳細(xì)資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)治理所必需的資料。三、建立健全規(guī)章制度 要緊依照我司差不多通過(guò)的IOS9001：2000質(zhì)量治理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類(lèi)規(guī)章制度，結(jié)合森蘭公寓的實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合森蘭公寓特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。如崗位責(zé)任制、設(shè)備安全操作規(guī)程、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度、職員考核細(xì)則及應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案等有關(guān)

54、制度。四、設(shè)備運(yùn)行治理和維修服務(wù) 目的：保證森蘭公寓所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶(hù)提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動(dòng)力保障。 設(shè)備治理模式：關(guān)于專(zhuān)門(mén)設(shè)備按照勞動(dòng)監(jiān)察部門(mén)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)要求托付專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常治理和操作，日常保養(yǎng)和維修。（一）對(duì)外承包項(xiàng)目的治理協(xié)調(diào)：電梯、消防等。（二）供配電系統(tǒng)1、高壓部分：負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、治理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。按供電部門(mén)有關(guān)規(guī)定，高壓部分由其負(fù)責(zé)定期檢修保養(yǎng)。2、低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的差不多內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（2）值班人員、維

55、修人員必須同意過(guò)主管部門(mén)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對(duì)樓宇的進(jìn)線(xiàn)、房屋內(nèi)的線(xiàn)路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（4）建立24小時(shí)值班巡查制度，定時(shí)檢查供配設(shè)備運(yùn)行情況，電發(fā)覺(jué)故障或隱患及時(shí)排除，并做好相關(guān)運(yùn)行巡查記錄備查。（5）加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線(xiàn)路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保森蘭公寓照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（7）遇火

56、災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)難時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施，并協(xié)助供電部門(mén)做好安全用電的有關(guān)工作。3、配電房治理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合森蘭公寓實(shí)際情況另行制定。設(shè)備維修保養(yǎng)打算需依照貴方提供的森蘭公寓具體設(shè)備、圖紙、講明書(shū)、資料做詳細(xì)打算。（三）給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設(shè)備治理、維修保養(yǎng)差不多內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的治理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)打算并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門(mén)進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；每月對(duì)排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視情況進(jìn)行清通。（3）定期對(duì)化糞便池進(jìn)行檢查、維護(hù)、清通，防止堵塞。（4）每日巡查給排水設(shè)

57、備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正?？煽窟\(yùn)行。（6）每季度對(duì)水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告，防止二次供水污染。（7）節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大。2、給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的差不多制度水泵房治理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修打算等，需依照貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、講明書(shū)、資料等另行詳細(xì)制定。（四）電梯系統(tǒng)1、操作、保養(yǎng)和維修差不多內(nèi)容（l）依照各種類(lèi)型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。

58、（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)審查認(rèn)可的單位承擔(dān)。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類(lèi)維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。（6）電梯鑰匙要有專(zhuān)人治理，停梯須出告示。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先搶救乘客出梯。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（9）監(jiān)督電梯公司維修保養(yǎng)人員每月定時(shí)對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢查、清潔、保養(yǎng)、加油潤(rùn)滑。2、治理、操作、保養(yǎng)和維修的差不多制度 電梯機(jī)房治理規(guī)定、操作

59、規(guī)程等，要依照實(shí)際情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)打算需依照貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、講明書(shū)、資料另行詳細(xì)制定。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的差不多內(nèi)容（l）建立消防治理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。（2）制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救、緊急疏散、對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時(shí)刻內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急電源，操縱事態(tài)進(jìn)展，將損失降到最低。（3）做好消防系統(tǒng)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(操縱計(jì)算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（4）每月按森蘭公寓區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，

60、每年由森蘭公寓物業(yè)治理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門(mén)進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按中華人民共和國(guó)消防法規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（6）每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動(dòng)設(shè)備的運(yùn)行狀況。（7）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警（如報(bào)警按鈕、警鈴等）。（8）消防系統(tǒng)作為森蘭公寓的重中之重，除堅(jiān)持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。2、操縱中心治理規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。設(shè)備維修保養(yǎng)打