中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告(doc 49)

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 目錄PAGE PAGE 98中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告要點(diǎn)提示 1-6月，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長(zhǎng)34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，同比增長(zhǎng)48.4%；商品房平均銷售價(jià)格為2424元平方米，同比增長(zhǎng)了5.4%。 從短期期來(lái)看，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)受政策策性因素素影響較較大。從從中長(zhǎng)期期來(lái)看，我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)目目前還處處于總量量增長(zhǎng)時(shí)時(shí)期，現(xiàn)現(xiàn)階段出出現(xiàn)的結(jié)結(jié)構(gòu)性和和區(qū)域性性矛盾屬屬于前進(jìn)進(jìn)中的問(wèn)問(wèn)題，必必將隨著著宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)發(fā)展展和國(guó)家家產(chǎn)業(yè)政政策調(diào)整整而逐步步解決，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的中長(zhǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)勢(shì)良好。 1-66月，北北京市

2、共共銷售經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房881.11萬(wàn)平方方米，與與去年同同期相比比增長(zhǎng)66.8倍倍，占同同期商品品住宅銷銷售面積積的166.5%，是自自19998年啟啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)以以來(lái)上半半年銷售售最多的的一年。 1-66月，上上海市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)保持較較快增長(zhǎng)長(zhǎng)，房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到到4.11%；投投資主體體呈多元元化格局局；市場(chǎng)場(chǎng)供需總總量均達(dá)達(dá)到歷史史同期最最高水平平，空置置總量減減少至“九五”時(shí)期以以來(lái)最低低。 從短期期來(lái)講，“121”房貸新政對(duì)地產(chǎn)界有不利的影響；但從長(zhǎng)期看，卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于

3、促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 目錄目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc52003085 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行狀況況 PAGEREF _Toc52003085 h 4 HYPERLINK l _Toc52003086 一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資繼續(xù)續(xù)高速增增長(zhǎng) PAGEREF _Toc52003086 h 4 HYPERLINK l _Toc52003087 二、房地產(chǎn)產(chǎn)資金到到位情況況較好 PAGEREF _Toc52003087 h 5 HYPERLINK l _Toc52003088 三、新開工工建設(shè)規(guī)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大大 PAGEREF _Toc

4、52003088 h 6 HYPERLINK l _Toc52003089 四、商品房房銷售額額持續(xù)增增長(zhǎng) PAGEREF _Toc52003089 h 8 HYPERLINK l _Toc52003090 五、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升 PAGEREF _Toc52003090 h 9 HYPERLINK l _Toc52003091 六、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)均均衡情況況 PAGEREF _Toc52003091 h 12 HYPERLINK l _Toc52003092 七、國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上升升態(tài)勢(shì) PAGEREF _Toc52003092 h 13 HYPERLINK l _Toc52

5、003093 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存存在的主主要問(wèn)題題 PAGEREF _Toc52003093 h 17 HYPERLINK l _Toc52003094 一、土地供供應(yīng)增幅幅過(guò)大 PAGEREF _Toc52003094 h 17 HYPERLINK l _Toc52003095 二、結(jié)構(gòu)失失衡是房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的根根本矛盾盾 PAGEREF _Toc52003095 h 17 HYPERLINK l _Toc52003096 三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)金金融的依依賴太大大 PAGEREF _Toc52003096 h 18 HYPERLINK l _Toc52003097 四、局部泡泡沫蔓延延 PAGERE

6、F _Toc52003097 h 18 HYPERLINK l _Toc52003098 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc52003098 h 21 HYPERLINK l _Toc52003099 一、短期發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc52003099 h 21 HYPERLINK l _Toc52003100 二、未來(lái)中中長(zhǎng)期預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc52003100 h 22 HYPERLINK l _Toc52003101 重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc52003101 h 24 HYPERLINK l _Toc52003102

7、北京經(jīng)濟(jì)適適用房市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc52003102 h 24 HYPERLINK l _Toc52003103 一、消費(fèi)群群體分析析 PAGEREF _Toc52003103 h 24 HYPERLINK l _Toc52003109 二、市場(chǎng)需需求分析析 PAGEREF _Toc52003109 h 27 HYPERLINK l _Toc52003115 上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的評(píng)價(jià)與與分析 PAGEREF _Toc52003115 h 32 HYPERLINK l _Toc52003116 一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc52003116 h 32 H

8、YPERLINK l _Toc52003122 二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走走勢(shì)判斷斷 PAGEREF _Toc52003122 h 34 HYPERLINK l _Toc52003126 三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展面臨臨的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素分分析 PAGEREF _Toc52003126 h 37 HYPERLINK l _Toc52003132 政策述述評(píng) PAGEREF _Toc52003132 h 39 HYPERLINK l _Toc52003133 解析“1221”房房貸新政政 PAGEREF _Toc52003133 h 39 HYPERLINK l _Toc52003134 一、出臺(tái)背背景 PAGE

9、REF _Toc52003134 h 39 HYPERLINK l _Toc52003135 二、爭(zhēng)議和和難點(diǎn) PAGEREF _Toc52003135 h 40 HYPERLINK l _Toc52003136 三、各方諫諫言 PAGEREF _Toc52003136 h 41 HYPERLINK l _Toc52003137 附表：基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)平平臺(tái) PAGEREF _Toc52003137 h 45 HYPERLINK l _Toc52003138 一、全國(guó)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資完成額額 PAGEREF _Toc52003138 h 45 HYPERLINK l _Toc52003139 二

10、、三大地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成額 PAGEREF _Toc52003139 h 45 HYPERLINK l _Toc52003140 三、商品房房銷售額額 PAGEREF _Toc52003140 h 46 HYPERLINK l _Toc52003141 四、商品房房住宅施施工銷售售面積 PAGEREF _Toc52003141 h 46 HYPERLINK l _Toc52003142 五、全國(guó)完完成開發(fā)發(fā)土地面面積 PAGEREF _Toc52003142 h 47 HYPERLINK l _Toc52003143 六、全國(guó)土土地交易易價(jià)格指指數(shù) PAGEREF _Toc5200

11、3143 h 47 HYPERLINK l _Toc52003144 七、全國(guó)房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù) PAGEREF _Toc52003144 h 48 HYPERLINK l _Toc52003145 八、全國(guó)房房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù) PAGEREF _Toc52003145 h 49中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 運(yùn)行狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行狀況況一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資繼續(xù)續(xù)高速增增長(zhǎng)1-6月份份，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成投資資38116億元元，同比比增長(zhǎng)334.00%，高高于同期期固定資資產(chǎn)投資資增幅11.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，占同同期固定定資產(chǎn)投投資的比比重為226.55%。其其中商品品住宅開開發(fā)

12、完成成投資225866億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)28.0%，占占商品房房投資的的比重為為67.8%。從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)速度看看，東、中中、西三三大地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資同比比增長(zhǎng)分分別為229.22%、555.99%、445.66%，中中、西部部地區(qū)增增幅高于于東部。表1-1 20003年11-6月月房地產(chǎn)產(chǎn)投資完完成額單位：億元元，%全國(guó)總計(jì)東部中部西部房地產(chǎn)3816.812771.88525.558519.335同比增長(zhǎng)3429.255.945.6其中：住宅宅2586.791925.36330.111331.332同比增長(zhǎng)2824.747.734.5數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信信息中心心在商品住宅

13、宅開發(fā)完完成投資資額中，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房完完成投資資2277.666億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.6%，占占商品住住宅投資資的比重重為8.8%；辦公樓樓投資完完成1777.221億元元，同比比增長(zhǎng)227.99%，所所占比重重為4.6%；商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房完成投投資4558.557億元元，同比比增長(zhǎng)550.00%，所所占比重重為122.0%。東、中中、西部部地區(qū)商商品住宅宅開發(fā)完完成投資資同比增增長(zhǎng)分別別為244.7%、477.7%、344.5%。中部部地區(qū)商商品住宅宅開發(fā)投投資略高高于東、西西部地區(qū)區(qū)。圖1-1 按工程程用途分分上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)開開發(fā)投資資情況二、房地產(chǎn)產(chǎn)資金到到位情況況較好1-6

14、月份份，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)到位資資金57722億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)48.4%。其其中：國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款14887億元元，同比比增長(zhǎng)558.44%，所所占比重重為266.0%；利用用外資994億元元，同比比增長(zhǎng)445.11%，所所占比重重為1.6%；企業(yè)自自籌資金金17118億元元，同比比增長(zhǎng)442.88%，所所占比重重30.0%；其他資資金24415億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)46.5%，所所占比重重42.2%。東東、中、西西部三大大地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)到位位資金分分別為443388億元、6677億億元和7707億億元，東東部最高高，約占占全國(guó)到到位資金金總量的的75.8%。表1-2 20003年11-6月月房

15、地產(chǎn)產(chǎn)資金來(lái)來(lái)源情況況單位：億元元全國(guó)總計(jì)東部中部西部合計(jì)5722.824338.1677.222707.551國(guó)內(nèi)貸款1487.571174.87139.771172.998利用外資94.180.21112.6111.28自籌資金1718.221159.49297.444261.228其他資金2415.341917.58226.447271.33數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信信息中心心房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金主主要來(lái)源源于銀行行貸款、企企業(yè)自籌籌資金及及其他資資金三個(gè)個(gè)方面。其其他資金金來(lái)源主主要由銷銷售定金金、預(yù)售售收入和和基建墊墊資構(gòu)成成，在房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金來(lái)源中中一直處處于較高高占比狀狀態(tài)，說(shuō)說(shuō)明房地地

16、產(chǎn)開發(fā)發(fā)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)和銷售售的依存存度進(jìn)一一步增大大，其較較大部分分依靠按按揭貸款款方式實(shí)實(shí)現(xiàn)；自自籌資金金占比約約30%，絕對(duì)對(duì)規(guī)模增增長(zhǎng)迅速速，顯示示出房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身實(shí)實(shí)力雖有有一定增增強(qiáng)，但但整體抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力還有有待進(jìn)一一步提高高；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類貸款款是房地地產(chǎn)投資資的重要要來(lái)源，加加上預(yù)售售過(guò)程中中銀行按按揭貸款款的資金金量，信信貸資金金在房地地產(chǎn)投資資來(lái)源中中的占比比超過(guò)660%，銀銀行成為為房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的的最大承承擔(dān)者。圖1-2 1-66月份房房地產(chǎn)投投資累計(jì)計(jì)到位資資金來(lái)源源構(gòu)成三、新開工工建設(shè)規(guī)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大1-6月份份，全國(guó)國(guó)除房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)集體和和個(gè)體投投資外的

17、的新開工工建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目5118766個(gè)，同同比增加加96557個(gè)；新開工工項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃總投投資1669211億元，增增長(zhǎng)700.5%。從商商品房建建設(shè)情況況來(lái)看，商商品房施施工面積積775582萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)227.99%，其其中，商商品住宅宅施工面面積6004111萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)28.4%。商商品房新新開工面面積2443400萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)31.0%，其其中，商商品住宅宅新開工工面積1198776萬(wàn)平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30.1%。商商品房竣竣工面積積81887萬(wàn)平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)40.4%，其其中，商商品住宅宅竣工面面積67766萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)338

18、.66%。圖1-3 上半年年三大地地區(qū)商品品住宅累累計(jì)施工工、銷售售面積房地產(chǎn)業(yè)界界對(duì)未來(lái)來(lái)做出的的較好期期望往往往反映在在新開工工率的迅迅速增長(zhǎng)長(zhǎng)上。根根據(jù)房屋屋建設(shè)周周期為三三到四年年的基本本規(guī)律，一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)商品房房新開工工量應(yīng)界界于當(dāng)年年施工面面積的11/4-1/33，也即即新開工工率一般般應(yīng)在225%-33%之間，見(jiàn)見(jiàn)下表：表1-3 歷年商商品房施施工面積積、新開開工面積積與竣工工面積情情況單位：萬(wàn)平平方米，%年份施工面積新開工面積積竣工面積新開工率1992189699.755233399.1557143.921231993364788.100458888.155125633.544

19、1261994469455.144222933.522164899.499471995485433.288238988.577141944.000491996465377.0558469.67153566.711181997449855.500140266.988158199.700311998507700.100203877.900175666.600401999568577.600225799.400214100.800402000658966.900295822.600251044.900452001772133.500373944.200298677.400482002927566.9

20、99422599.855325222.80046資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局由表表1-33可見(jiàn)，119933年商品品房新開開工率為為1266%，市市場(chǎng)供給給嚴(yán)重過(guò)過(guò)量。119988年后，新新開工率率再次超超過(guò)333%且超超出程度度不斷增增大，220022年為446%，預(yù)預(yù)示著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)界對(duì)市市場(chǎng)預(yù)期期較高，應(yīng)應(yīng)引起一一定關(guān)注注。四、商品房房銷售額額持續(xù)增增長(zhǎng)1-6月份份，在房房地產(chǎn)投投資快速速增長(zhǎng)的的同時(shí)，全全國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額21002億元元，同比比增長(zhǎng)444.88%，高高于同期期投資增增速100.8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。其中中銷售給給個(gè)人119166億元，增增長(zhǎng)466.8%；銷售售面積88672

21、2萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)377.4%。圖1-4 20003年11-6月月商品房房銷售額額情況通過(guò)綜合分分析我們們得到如如下結(jié)論論：一是是投資額額會(huì)隨著著銷售額額的波動(dòng)動(dòng)而波動(dòng)動(dòng)；二是是投資額額波動(dòng)滯滯后于銷銷售額波波動(dòng)，投投資擴(kuò)張張的滯后后期比投投資收縮縮的滯后后期要長(zhǎng)長(zhǎng)。其主主要原因因在于，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的增長(zhǎng)長(zhǎng)主要依依靠住宅宅需求來(lái)來(lái)推動(dòng)：2002年年，全國(guó)國(guó)商品房房銷售2249669.229萬(wàn)平平方米，是是19992年442888.866萬(wàn)平方方米的55.833倍，年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)19.4%，商商品房銷銷售額由由19992年的的4500億元增增長(zhǎng)到220022年的557211億元，年年均增長(zhǎng)長(zhǎng) 2

22、88.8%。20002年年商品住住宅銷售售面積和和銷售額額分別占占當(dāng)年商商品房銷銷售總量量的888.6%和922.1%。寫字字樓、商商用房的的需求總總量雖有有所增加加，但增增勢(shì)明顯顯趨緩。這這在一定定程度上上反映了了房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)基本本趨向合合理。圖1-5 19997-220022年商品品房銷售售、投資資額增長(zhǎng)長(zhǎng)情況如圖1-55所示，從從商品房房銷售額額的增長(zhǎng)長(zhǎng)情況看看：19998年年增長(zhǎng)率率達(dá)到峰峰值；119999年增幅幅有較大大下滑；20000年小小幅回升升；20001年年波動(dòng)幅幅度不大大；20002年年有較大大幅度下下滑。但但增長(zhǎng)幅幅度都在在20%以上。這這個(gè)形勢(shì)勢(shì)是很好好的。從商品

23、房投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)情況來(lái)來(lái)看：119977年出現(xiàn)現(xiàn)了負(fù)增增長(zhǎng)，這這是前幾幾年房市市調(diào)整的的余波。119988年大幅幅拉高到到13.7%，到到20001年攀攀升為225.33%。這這顯然是是受到前前幾年商商品房銷銷售額連連年大幅幅增長(zhǎng)的的鼓勵(lì)。220022年投資資額增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度比比上年減減少3.4個(gè)百百分點(diǎn)，這這個(gè)下滑滑也顯然然是受到到前幾年年銷售額額增長(zhǎng)幅幅度下滑滑的影響響。五、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升1-6月份份，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)受受“非典”疫情影影響并不不明顯，價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)。其其中，二二季度與與去年同同季相比比，房屋屋銷售價(jià)價(jià)格上漲漲5.00%，土土地交易易價(jià)格上上漲7.1%，房房屋租賃賃

24、價(jià)格上上漲1.9%。 表1-4 20003年二二季度335個(gè)大大中城市市房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)土地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)房屋租賃價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)土地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)房屋租賃價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)全國(guó)105.00107.11101.99南昌103.11105.11103.22北京100.22100.55106.33濟(jì)南102.33103.0098.9天津102.88103.00104.77青島113.44101.7799.7石家莊99.7100.7798.7鄭州102.33100.0099.0太原102.22129.88100.55武漢103.55104.449

25、9.3呼和浩特100.55102.2298.5長(zhǎng)沙100.22100.8899.1沈陽(yáng)103.88116.22100.22廣州99.4100.00100.00大連102.22100.0099.6深圳101.00100.55100.00長(zhǎng)春101.22102.88104.44南寧101.77100.00106.44哈爾濱100.11100.0099.0?？?00.7796.690.7上海118.11114.00100.22成都101.88106.4499.8南京109.55102.22106.99貴陽(yáng)101.66100.11100.99杭州105.44141.77101.99昆明99.3100.

26、00100.11寧波116.44106.66106.22重慶105.55133.7799.5合肥104.99107.77103.44西安101.11100.7798.1福州101.33104.9998.6蘭州100.00100.0098.6廈門102.44101.6698.8西寧101.55102.77102.00銀川102.11104.4495.4烏魯木齊99.9100.33100.22數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局 （以以去年同同期價(jià)格格為1000）（一）房屋屋銷售價(jià)價(jià)格漲幅幅擴(kuò)大。上半年，房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，二季度價(jià)格上漲5.0%，漲幅比一季度擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)房

27、屋銷售價(jià)格仍保持大幅上漲，如上海18.1%、寧波16.4%、青島13.4%、南京9.5%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，房屋銷售價(jià)格也分別上漲5.5%和2.1%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價(jià)格分別上漲3.0%和5.2%，豪華住宅價(jià)格上漲3.3%；寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別上漲2.4%和2.5%，其他用房銷售價(jià)格下降0.4%。 圖1-6 20003年二二季度主主要地區(qū)區(qū)房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)（二）土地地交易價(jià)價(jià)格保持持較高漲漲幅。上上半年，全全國(guó)土地地交易價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)保持上上揚(yáng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。其中中二季度度上漲77.1%，漲幅幅比一季季度減少少0

28、.77個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，居居民住宅宅用地交交易價(jià)格格上漲111.88%，商商業(yè)旅游游娛樂(lè)用用地交易易價(jià)格上上漲4.0%，工工業(yè)用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲1.00%，其其他用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲1.99%。三三十五個(gè)個(gè)大中城城市中，土土地交易易價(jià)格漲漲幅超過(guò)過(guò)10%的城市市是，杭杭州411.7%、重慶慶33.7%、太太原299.8%、沈陽(yáng)陽(yáng)16.2%和和上海114.00%。 圖1-7 20003年全全國(guó)土地地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)（三）房屋屋租賃價(jià)價(jià)格小幅幅上漲。上半年，全國(guó)房屋租賃價(jià)格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)。其中二季度，房屋租賃價(jià)格上漲1.9%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價(jià)格的影響，住宅租賃

29、價(jià)格上漲4.7%，漲幅比一季度擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中公房和私房的租賃價(jià)格分別上漲1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影響，辦公用房和商業(yè)用房租賃價(jià)格分別下降0.9%和1.3%。廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格上漲2.2%，比一季度漲幅減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。 圖1-8 全國(guó)房房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù)變動(dòng)動(dòng)情況六、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)均均衡情況況（一）一級(jí)級(jí)市場(chǎng)需需求超過(guò)過(guò)供給近年來(lái)來(lái)土地市市場(chǎng)需求求旺盛，11-6月月份，開開發(fā)企業(yè)業(yè)土地購(gòu)購(gòu)置面積積150069.4萬(wàn)平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)了544.8%；完成成土地開開發(fā)面積積71443.77萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)了400.3%，土地地購(gòu)置面面積和土土地開發(fā)發(fā)投資大大幅度

30、增增長(zhǎng)，導(dǎo)導(dǎo)致土地地價(jià)格上上漲較快快。圖1-9 1-66月份全全國(guó)土地地購(gòu)置與與開發(fā)面面積現(xiàn)階段土地地價(jià)格上上漲還有有兩個(gè)重重要原因因：一是是商品房房銷售情情況良好好，不少少開發(fā)商商加大了了對(duì)土地地的購(gòu)置置和儲(chǔ)備備力度，推推動(dòng)了土土地價(jià)格格上漲，這這反映出出開發(fā)企企業(yè)對(duì)市市場(chǎng)前景景普遍看看好；二二是國(guó)家家對(duì)土地地市場(chǎng)調(diào)調(diào)控力度度增大，土土地市場(chǎng)場(chǎng)化進(jìn)程程加快，經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用地招標(biāo)標(biāo)拍賣制制度得到到進(jìn)一步步推廣，人人們預(yù)期期土地取取得難度度將加大大，故而而加大了了土地儲(chǔ)儲(chǔ)備力度度。此外外，土地地具備資資源稀缺缺性，隨隨著市政政開發(fā)投投資的加加大，土土地本身身的價(jià)值值在不斷斷上升，土土地價(jià)格格的長(zhǎng)期

31、期趨勢(shì)是是必然上上漲的。（二）二級(jí)級(jí)市場(chǎng)供供銷兩旺旺，增長(zhǎng)長(zhǎng)比例基基本協(xié)調(diào)調(diào) 11-6月月份，我我國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額21002億元元，同比比增長(zhǎng)444.88%，商商品房竣竣工量和和銷售量量同比增增長(zhǎng)400.4%和377.4%，房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)供供銷兩旺旺。圖1-100 1-6月份份商品房房竣工與與銷售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率（三）三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成成長(zhǎng)迅速速，沿海海大中城城市規(guī)模模初步顯顯現(xiàn) 我國(guó)由由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展較較晚，三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)總體規(guī)規(guī)模較小小，但受受二級(jí)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)繁榮和和房改制制度實(shí)施施的影響響，近年年來(lái)沿海海大中城城市房地地產(chǎn)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成成長(zhǎng)迅速速。6月月份，上上海二手手房指數(shù)數(shù)為1

32、1137 點(diǎn)，比比上月上上升122點(diǎn)，漲漲幅為11%，220022年廣州州二手樓樓交易面面積達(dá)到到4866萬(wàn)平方方米，與與同期一一手樓交交易面積積之比為為1：00.611。沿海海大中城城市房地地產(chǎn)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)已已經(jīng)漸成成規(guī)模，供供給和需需求均有有較大幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效效果顯著著。七、國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上升升態(tài)勢(shì)全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)總體景景氣水平平在連續(xù)續(xù)3個(gè)月月的小幅幅回落之之后，“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”再次回回升到1107點(diǎn)點(diǎn)以上的的水平。66月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到107.04，比5月份上升0.76點(diǎn)，比去年同期上升2.39點(diǎn)?！皣?guó)房景氣指數(shù)”的再次上揚(yáng)，表明隨著非典

33、疫情影響的逐步淡出，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢(shì)頭。圖1-111 20002年年初至今今國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)變動(dòng)情情況在主要分類類指標(biāo)中中，房屋屋竣工面面積、資資金來(lái)源源和土地地轉(zhuǎn)讓收收入等分分類指數(shù)數(shù)增勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)勁，是是拉動(dòng)“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”總體水水平止跌跌回升的的主要原原因：66月份，竣竣工面積積分類指指數(shù)為1111.46，與與5月份份基本持持平，比比去年同同期上升升7.442點(diǎn)；本年資資金來(lái)源源分類指指數(shù)為1108.47，比比5月份份上升22.411點(diǎn)，比比去年同同期上升升4.668點(diǎn)；新開工工面積分分類指數(shù)數(shù)達(dá)到1108.91，比比5月份份上升00.177點(diǎn)，比比去年同同期上

34、升升3.444點(diǎn)；商品房房銷售價(jià)價(jià)格分類類指數(shù)為為97.71，比比5月份份下降11.233點(diǎn)，比比去年同同期上升升3.773點(diǎn)?？湛罩妹娣e積分類指指數(shù)為996.552，與與5月份份持平，比比去年同同期下降降0.005點(diǎn)；土地開開發(fā)面積積分類指指數(shù)為1115.97，比比5月份份下降00.644點(diǎn)，比比去年同同期下降降2.660點(diǎn)。圖1-122 20002.6-20003.66國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)及主要要分類指指標(biāo)變動(dòng)動(dòng)情況我國(guó)當(dāng)前的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)出供需需兩旺的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。這這種態(tài)勢(shì)勢(shì)是由體體制變化化、政策策刺激以以及居民民生活水水平改善善、舊城城改造、城城市化進(jìn)進(jìn)程加快快等三大大動(dòng)力共共同推動(dòng)

35、動(dòng)發(fā)展而而形成的的。具體體分析為為：1、19997年宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸陸”后，我我國(guó)實(shí)施施了擴(kuò)大大內(nèi)需的的經(jīng)濟(jì)政政策，在在全國(guó)范范圍內(nèi)推推行住房房貨幣化化分配制制度改革革，降低低了購(gòu)房房貸款利利息。有有利的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境與政策策環(huán)境為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤其其是住宅宅產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提提供了必必要的保保障。根根據(jù)19995-20002年歷歷年122月份國(guó)國(guó)房景氣氣指數(shù)變變動(dòng)情況況，可以以說(shuō)明這這種景氣氣程度的的變化趨趨勢(shì)。圖1-133 1999520002年歷歷年122月國(guó)房房景氣指指數(shù)變動(dòng)動(dòng)情況資料來(lái)源：中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)景景氣月報(bào)報(bào)備注：綜合指指數(shù)值1100為為景氣線線，1000以上上為景氣氣區(qū)間，110

36、0以以下為不不景氣區(qū)區(qū)間，1110以以上為過(guò)過(guò)熱預(yù)警警區(qū)間。從圖1-113中可可以看出出，19998年年后房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入景氣氣區(qū)間。進(jìn)進(jìn)入20000年年，國(guó)房房景氣指指數(shù)企穩(wěn)穩(wěn)走高，在在1044點(diǎn)附近近窄幅波波動(dòng)，呈呈現(xiàn)出高高位強(qiáng)勢(shì)勢(shì)橫盤跡跡象，我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入了新新的一輪輪景氣階階段，且且離1110點(diǎn)的的預(yù)警值值有很大大的安全全空間(年度最最大值也也只有1105.27)，并未未出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重的過(guò)過(guò)熱。由由此表明明，在市市場(chǎng)內(nèi)外外部環(huán)境境的共同同作用下下，幾年年來(lái)房地地產(chǎn)業(yè)的的強(qiáng)勢(shì)運(yùn)運(yùn)行特征征顯著。 22、體制制變化是是基礎(chǔ)和和第一推推動(dòng)力。119988年以來(lái)來(lái)，取消消福利分分房以后后，巨

37、大大的市場(chǎng)場(chǎng)需求是是供給擴(kuò)擴(kuò)大的強(qiáng)強(qiáng)大動(dòng)力力，從根根本上刺刺激了房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的積極性性，而且且吸引其其他資金金流向房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)。3、金融、稅稅收等各各項(xiàng)政策策的刺激激是第二二推動(dòng)力力。中國(guó)國(guó)人民銀銀行多次次降息以以分流儲(chǔ)儲(chǔ)蓄；各各大商業(yè)業(yè)銀行積積極開拓拓住房開開發(fā)貸款款和個(gè)人人信貸業(yè)業(yè)務(wù)，加加大了金金融支持持；建設(shè)設(shè)部取消消多項(xiàng)不不合理收收費(fèi)；國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局也也降低個(gè)個(gè)人購(gòu)房房契稅等等，這些些政策措措施的出出臺(tái)為我我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展提供強(qiáng)強(qiáng)大的支支撐。4、居民生生活水平平改善、舊舊城改造造及城市市化等的的內(nèi)在要要求是第第三推動(dòng)動(dòng)力。因此，在上上述一系系列制度度、政策策和內(nèi)在在要

38、求的的合力作作用下，我我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)供供需兩旺旺的發(fā)展展態(tài)勢(shì)是是一種必必然結(jié)果果。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 存在問(wèn)題 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)存存在的主主要問(wèn)題題一、土地供供應(yīng)增幅幅過(guò)大企業(yè)儲(chǔ)備土土地按我我國(guó)現(xiàn)行行政策是是不允許許的，但但卻在事事實(shí)上大大量存在在。因?yàn)闉椴徽撌鞘瞧髽I(yè)的的歷史用用地還是是通過(guò)各各種出讓讓方式獲獲得的土土地，凡凡企業(yè)依依合法途途徑獲得得土地使使用權(quán)后后，應(yīng)有有權(quán)自主主地從市市場(chǎng)的角角度去考考慮項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)進(jìn)度，以以獲取最最大收益益，這是是正常的的市場(chǎng)行行為，當(dāng)當(dāng)市道好好時(shí)，企企業(yè)可以以多建一一些，市市道不好好時(shí)，也也可以作作為企業(yè)業(yè)的儲(chǔ)備備項(xiàng)目。過(guò)過(guò)于硬性性的行政政

39、規(guī)定，反反而更容容易造成成供求關(guān)關(guān)系的失失衡和問(wèn)問(wèn)題樓盤盤的發(fā)生生。如果果政府果果真不讓讓企業(yè)儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地，就應(yīng)應(yīng)當(dāng)在必必要時(shí)停停止供地地，使市市場(chǎng)平衡衡，但事事實(shí)是政政府在土土地供應(yīng)應(yīng)方面一一直以來(lái)來(lái)就存在在以下一一對(duì)矛盾盾，一是是需要通通過(guò)出讓讓土地獲獲得龐大大的城市市建設(shè)資資金，特特別是在在城市高高速發(fā)展展的初始始階段，而而另一方方面，政政府和企企業(yè)本身身對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求的的把握也也并不能能真正做做到“先見(jiàn)之之明”，這也也使得企企業(yè)存量量土地日日趨擴(kuò)大大。因此，增強(qiáng)強(qiáng)政府調(diào)調(diào)控土地地市場(chǎng)能能力，是是規(guī)范土土地市場(chǎng)場(chǎng)的基本本前提。嚴(yán)嚴(yán)格控制制開發(fā)用用地的供供應(yīng)總量量，是保保證房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康

40、發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵。供供應(yīng)總量量控制住住了，才才能避免免盲目擴(kuò)擴(kuò)大商品品房開發(fā)發(fā)規(guī)模，才才能穩(wěn)定定地價(jià)、房房?jī)r(jià)，開開發(fā)商、投投資者和和購(gòu)買房房屋的消消費(fèi)者等等市場(chǎng)主主體才有有投資信信心。二、結(jié)構(gòu)失失衡是房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的根根本矛盾盾從理論上計(jì)計(jì)算，當(dāng)當(dāng)前乃至至未來(lái)相相當(dāng)一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)，我國(guó)國(guó)的住房房總量依依然是不不足的。據(jù)據(jù)一份測(cè)測(cè)算顯示示，如果果我國(guó)按按每年一一個(gè)百分分點(diǎn)提高高城市化化率，每每年至少少要轉(zhuǎn)移移15000萬(wàn)農(nóng)農(nóng)村人口口，則每每年需要要2-33億平方方米城市市住宅。由由此可見(jiàn)見(jiàn)，當(dāng)前前我國(guó)房房地產(chǎn)大大量空置置的問(wèn)題題不在于于總量而而是結(jié)構(gòu)構(gòu)上的不不合理。產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)與市場(chǎng)場(chǎng)需求失失衡，

41、是是企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)失敗敗或發(fā)展展受阻的的重要癥癥結(jié)。目目前，我我國(guó)大部部分地區(qū)區(qū)的房屋屋開發(fā)中中，高檔檔房屋比比重過(guò)高高，低價(jià)價(jià)位經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房屋的開開發(fā)量不不足。一一些大中中城市在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中忽視了了供需關(guān)關(guān)系，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)為了追追求高利利潤(rùn)，熱熱衷于高高檔商品品房的開開發(fā)，造造成了高高檔商品品房供過(guò)過(guò)于求，價(jià)價(jià)格虛高高。同時(shí)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)上低價(jià)價(jià)位房屋屋供不應(yīng)應(yīng)求，導(dǎo)導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房銷售違違規(guī)操作作和市場(chǎng)場(chǎng)炒作現(xiàn)現(xiàn)象。從從市場(chǎng)的的發(fā)展看看，供給給結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)重地背背離需求求結(jié)構(gòu)，在在供應(yīng)總總量不足足的情況況下，就就會(huì)產(chǎn)生生結(jié)構(gòu)性性泡沫。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)金金融依賴賴程度較較高據(jù)中

42、國(guó)人民民銀行220022年第二二季度貨貨幣政策策執(zhí)行報(bào)報(bào)告分分析，上上年房地地產(chǎn)對(duì)我我國(guó)GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)直接貢貢獻(xiàn)率為為1.33個(gè)百分分點(diǎn)，間間接貢獻(xiàn)獻(xiàn)率為00.6-1.22個(gè)百分分點(diǎn)，兩兩者相加加為1.9-22.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。這表表明了我我國(guó)GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的的依賴程程度較高高，而房房地產(chǎn)的的發(fā)展主主要是依依賴于金金融的強(qiáng)強(qiáng)有力支支持。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近近年來(lái)，銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)投資的的貸款在在整個(gè)房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金中占比比一直維維持在223%左左右，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房資金中中銀行貸貸款的比比重20001年年約為330%，并并呈逐漸漸上升的的趨勢(shì)。由由于銀行行不僅通通過(guò)提供供開發(fā)類

43、類貸款參參與住宅宅的開發(fā)發(fā)，而且且通過(guò)提提供個(gè)人人住房貸貸款參與與住宅的的銷售，從從而極大大地提高高了銀行行資金在在住宅投投資開發(fā)發(fā)資金來(lái)來(lái)源中的的比重，使使得房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)金融的的依賴程程度明顯顯提高。發(fā)發(fā)展商利利用個(gè)人人住房貸貸款比開開發(fā)類貸貸款容易易獲得的的特點(diǎn)，利利用“假按揭揭”套取銀銀行資金金的現(xiàn)象象比較嚴(yán)嚴(yán)重?！凹侔唇医摇憋L(fēng)險(xiǎn)已已經(jīng)成為為當(dāng)前和和今后一一段時(shí)期期住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管管理工作作的重點(diǎn)點(diǎn)。四、局部泡泡沫蔓延延 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局近期對(duì)對(duì)全國(guó)338177家房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行的專專項(xiàng)調(diào)查查顯示出出以下結(jié)結(jié)果：三成以上的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資規(guī)規(guī)模過(guò)大大，一半半多的

44、企企業(yè)對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資前景不不持樂(lè)觀觀態(tài)度。一一是399.322%的企企業(yè)認(rèn)為為本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資規(guī)模?？煊诒颈镜貐^(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，555.177%的企企業(yè)認(rèn)為為適應(yīng)本本地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，5.51%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為慢慢于本地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。二二是344.433%的企企業(yè)認(rèn)為為本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資規(guī)模模偏大，556.773%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為適中中，8.84%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為偏偏小。三三是444.833%的企企業(yè)對(duì)本本地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資前景較較為樂(lè)觀觀，433.900%的企企業(yè)認(rèn)為為一般，111.227%的的企業(yè)明明確表示示不樂(lè)觀觀。四是是44.94%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為本本企業(yè)房房地產(chǎn)開開

45、發(fā)投資資力度要要加大，440.331%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為不變變，144.755%的企企業(yè)認(rèn)為為要縮小小。四成多的企企業(yè)認(rèn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)過(guò)熱。具具體為：42.21%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為房房地產(chǎn)過(guò)過(guò)熱，557.779%企企業(yè)認(rèn)為為適中或或不熱。1/2以上上的企業(yè)業(yè)認(rèn)為目目前商品品房銷售售一般和和對(duì)商品品房銷售售前景持持謹(jǐn)慎樂(lè)樂(lè)觀態(tài)度度。一是是35.82%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為目目前商品品房銷售售較好，557.668%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為一般般，6.50%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為較較差。二二是399.811%的企企業(yè)對(duì)未未來(lái)兩年年內(nèi)商品品房銷售售前景表表示樂(lè)觀觀，477.377%的企企業(yè)表示示一般，112.882%的的企業(yè)表表示不樂(lè)樂(lè)觀。近

46、九成的企企業(yè)認(rèn)為為空置商商品房持持續(xù)增加加已對(duì)企企業(yè)產(chǎn)生生不同程程度的影影響。具具體為：13.45%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為影影響不大大，444.500%的企企業(yè)認(rèn)為為有些影影響，440.888%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為導(dǎo)致致企業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)困難，11.188%的企企業(yè)認(rèn)為為已使企企業(yè)面臨臨破產(chǎn)。約1/2的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)高或或偏高，看看到了泡泡沫。具具體為：6.334%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為目前前商品房房房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)高，442.224%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為偏高高，400.877%的企企業(yè)認(rèn)為為適中，110.555%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為偏低低。近1/2的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為未來(lái)來(lái)兩年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的資金金主要來(lái)來(lái)自于銀銀行。226.99

47、2%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為來(lái)自自于銀行行貸款，220.118%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為來(lái)自自于個(gè)人人按揭貸貸款。居民購(gòu)買力力低、商商品房過(guò)過(guò)剩、開開發(fā)投資資規(guī)模過(guò)過(guò)大、盲盲目建設(shè)設(shè)為空置置商品房房增加的的主要因因素。企企業(yè)的認(rèn)認(rèn)同率分分別為229.330%、222.446%、220.442%、119.886%。綜上所述，當(dāng)當(dāng)前我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的總總體走勢(shì)勢(shì)，就全全國(guó)而言言尚屬于于正常狀狀態(tài)，但但已在若若干地區(qū)區(qū)和一些些方面出出現(xiàn)過(guò)熱熱苗頭和和泡沫現(xiàn)現(xiàn)象，并并有蔓延延、擴(kuò)大大之勢(shì)。具體而言，我我國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中的局部部過(guò)熱苗苗頭表現(xiàn)現(xiàn)在：一一是近三三年來(lái)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資規(guī)模平平均以225.00

48、4%的的高速增增長(zhǎng)，為為GDPP平均增增幅的33倍左右右，且有有進(jìn)一步步增加之之勢(shì)。二二是炒房房子、炒炒地皮等等投機(jī)、炒炒作現(xiàn)象象在大部部分城市市均可看看到，且且有愈演演愈烈之之勢(shì)。三三是商品品房開發(fā)發(fā)投資結(jié)結(jié)構(gòu)過(guò)于于向高中中檔房?jī)A傾斜。四四是國(guó)民民經(jīng)濟(jì)許許多行業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)已開始始向房地地產(chǎn)業(yè)涌涌入或受受其連帶帶影響。五五是房屋屋竣工面面積和房房屋施工工面積中中新開工工面積分分別平均均以每年年20.57%和255.222%的高高速遞增增。局部泡沫現(xiàn)現(xiàn)象表現(xiàn)現(xiàn)在：一一是地價(jià)價(jià)泡沫。土土地由于于其稀缺缺性和市市場(chǎng)需求求的無(wú)限限性拉動(dòng)動(dòng)及炒作作，土地地價(jià)格出出現(xiàn)虛漲漲，虛漲漲的部分分就是泡泡沫。二是

49、房?jī)r(jià)泡泡沫。房房?jī)r(jià)中的的地價(jià)泡泡沫、房房地產(chǎn)投投機(jī)和炒炒作所哄哄抬的價(jià)價(jià)格部分分、開發(fā)發(fā)商正常常期望值值以上的的期望值值等，組組成了房房?jī)r(jià)泡沫沫。三是商品房房供求泡泡沫。商商品房供供大于求求，超過(guò)過(guò)部分的的供給增增長(zhǎng)則為為虛漲，構(gòu)構(gòu)成商品品房供求求泡沫。近近幾年，我我國(guó)商品品房空置置率均在在14%以上，處處于危險(xiǎn)險(xiǎn)空置區(qū)區(qū)。即使使不考慮慮我國(guó)現(xiàn)現(xiàn)有的空空置商品品房，在在未來(lái)兩兩年內(nèi)，按按照房屋屋施工面面積增幅幅比近三三年平均均增幅降降低2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)、商品品房銷售售面積增增幅比近近三年平平均增幅幅高2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)計(jì)算，商商品房仍仍然供大大于求。這這樣就形形成了供供求泡沫沫。四是資金沉沉淀泡沫沫

50、。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資金拖欠欠形成的的債務(wù)鏈鏈、高資資產(chǎn)負(fù)債債率、大大量空置置商品房房等所導(dǎo)導(dǎo)致的資資金沉淀淀構(gòu)成了了資金沉沉淀泡沫沫。五是房地產(chǎn)產(chǎn)投資泡泡沫。因因?yàn)槲覈?guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)投資持持續(xù)高速速增長(zhǎng)，空空置商品品房增加加、大量量資金沉沉淀等，使使房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)還還貸、還還債困難難，導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)投資資泡沫產(chǎn)產(chǎn)生。特特別在我我國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中銀行貸貸款比重重很大的的情況下下，存在在金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，易易導(dǎo)致金金融危機(jī)機(jī)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局的調(diào)查查結(jié)果表表明，制制止和防防范房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中局部過(guò)過(guò)熱苗頭頭和局部部泡沫現(xiàn)現(xiàn)象，以以防止其其蔓延和和擴(kuò)大，已已經(jīng)刻不不容緩。當(dāng)當(dāng)然，這這種制止止和防

51、范范應(yīng)當(dāng)是是“軟著陸陸”，要防防止房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)大大起大落落和劇烈烈震蕩。因因此，各各級(jí)政府府及有關(guān)關(guān)部門必必須有統(tǒng)統(tǒng)一和清清醒的認(rèn)認(rèn)識(shí)，采采取有針針對(duì)性的的措施對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展進(jìn)行行調(diào)控和和引導(dǎo)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)一、短期發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)（一）房地地產(chǎn)投資資預(yù)測(cè)為確保國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的快速健健康發(fā)展展，我國(guó)國(guó)將繼續(xù)續(xù)實(shí)行擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需的政策策，進(jìn)一一步加大大基本建建設(shè)投資資?；颈窘ㄔO(shè)投投資對(duì)房房地產(chǎn)投投資具有有顯著的的拉動(dòng)作作用，一一般情況況下，城城鎮(zhèn)基本本配套建建設(shè)達(dá)到到一定規(guī)規(guī)模和程程度后，當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)投資資將會(huì)迅迅速增加加。發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家房房地產(chǎn)

52、投投資與基基本建設(shè)設(shè)投資比比例一般般處于00.6-0.88之間。幾年來(lái)我國(guó)國(guó)基本建建設(shè)投資資對(duì)房地地產(chǎn)投資資的拉動(dòng)動(dòng)作用越越來(lái)越大大?？梢砸灶A(yù)見(jiàn)，短短期內(nèi)房房地產(chǎn)投投資將繼繼續(xù)保持持增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭，但但增長(zhǎng)速速度將放放緩。由由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)投資主主體是各各類房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)(較大大部分是是民營(yíng)及及外資企企業(yè))，其其決策動(dòng)動(dòng)因主要要來(lái)源于于市場(chǎng)，因因此國(guó)家家對(duì)房地地產(chǎn)投資資的調(diào)控控將主要要集中在在對(duì)銀行行信貸準(zhǔn)準(zhǔn)入條件件的控制制上。（二）房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給預(yù)預(yù)測(cè)由于行行業(yè)產(chǎn)品品生產(chǎn)周周期特點(diǎn)點(diǎn)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給表表現(xiàn)出很很強(qiáng)的慣慣性。房房地產(chǎn)開開發(fā)商為為降低投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，將盡盡可能地地避免房房屋爛

53、尾尾，確保保已開工工項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)竣工工。因此此，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給缺缺乏彈性性，排除除今后新新開工因因素，119999年-220022年新開開工量將將在今后后三年內(nèi)內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為竣工工量。今今后3年年竣工總總量是111-113億平平方米，即即年均竣竣工量在在 3.6-44.4億億平方米米之間。（三）房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求預(yù)預(yù)測(cè)2002年年，我國(guó)國(guó)人民生生活水平平邁上了了一個(gè)新新臺(tái)階，人人均國(guó)民民生產(chǎn)總總值突破破10000美元元，生活活水平進(jìn)進(jìn)入了小小康階段段，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)較較以往相相比有了了很大的的變化。我國(guó)恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來(lái)人均居住消費(fèi)

54、情況可以看出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長(zhǎng)速度大于其收入水平的增長(zhǎng)速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說(shuō)明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會(huì)更快地增長(zhǎng)。從短期來(lái)看看，房地地產(chǎn)受政政策性因因素影響響較大。220022年，以以建設(shè)部部、國(guó)家家計(jì)委、人人民銀行行等六部部委下發(fā)發(fā)的關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控控促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康康發(fā)展的的若干意意見(jiàn)為為起始，國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)部門相相繼出臺(tái)臺(tái)了一系系列政策策，對(duì)土土地出讓讓、項(xiàng)目目審批、市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)、銀行行信貸等等多個(gè)方方面提出出了新的的要求。這這些宏觀觀調(diào)控政政策必將將對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)短短期發(fā)展展產(chǎn)生重重大影響響。二、未來(lái)中中長(zhǎng)期預(yù)預(yù)測(cè)（

55、一）從GGDP發(fā)發(fā)展水平平來(lái)看世界銀行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字字顯示：人均GGDP 達(dá)到6600到到8000美元時(shí)時(shí)，住宅宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入高速速增長(zhǎng)階階段；人人均GDDP達(dá)到到13000美元元時(shí)，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)階段。目目前我國(guó)國(guó)人均GGDP已已接近110000美元，并并進(jìn)入全全面建設(shè)設(shè)小康社社會(huì)階段段，住宅宅消費(fèi)將將成為目目前及今今后相當(dāng)當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間間的主要要消費(fèi)熱熱點(diǎn)，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)相應(yīng)將將進(jìn)入高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)階段。其其中上海海、北京京、天津津、廣東東、江蘇蘇、浙江江、福建建等地已已達(dá)到或或超過(guò)113000美元（上上海已超超過(guò)40000美美元），住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)處于快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)階段。根根據(jù)“十五”計(jì)劃的的規(guī)劃

56、指指標(biāo)，220055年我國(guó)國(guó)GDPP將達(dá)到到12.5萬(wàn)億億元，人人均GDDP將達(dá)達(dá)到11130美美元，預(yù)預(yù)計(jì)年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)速度為為7%左左右。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)為房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了良良好條件件，也對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)提出了了快速發(fā)發(fā)展的要要求。（二）從市市場(chǎng)潛力力來(lái)看目前我國(guó)城城鎮(zhèn)人均均住房在在14平平方米左左右，雖雖比改革革開放前前提高了了許多，但但與一些些發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家和中中等發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家相相比，還還相差幾幾倍。國(guó)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，在在人均住住房建筑筑面積達(dá)達(dá)到333-355平方米米之前，會(huì)會(huì)保持旺旺盛的住住房需求求。因此此，潛在在的市場(chǎng)場(chǎng)需求將將為我國(guó)國(guó)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)發(fā)展提提供強(qiáng)大大馬力。（

57、三）從城城市化角角度來(lái)看看我國(guó)城鎮(zhèn)人人口占總總?cè)丝诘牡谋戎?19880年為為19.4%，119955年升至至29%，20001年年進(jìn)一步步提高到到37.7%，達(dá)達(dá)到4.7億左左右。據(jù)據(jù)權(quán)威機(jī)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)測(cè)，到220100年我國(guó)國(guó)城市化化率將達(dá)達(dá)到466%，城城市人口口將達(dá)到到6.44億人，比比目前凈凈增1.9億人人，平均均每年要要新增人人口18852萬(wàn)萬(wàn)。按照照城市化化水平與與人均GGDP的的正相關(guān)關(guān)性的規(guī)規(guī)律，如如果到220200年中國(guó)國(guó)人均GGDP增增到28800多多美元，那那么屆時(shí)時(shí)城市化化水平可可達(dá)到660%左左右。城市化進(jìn)程程的加快快，必然然要求房房地產(chǎn)和和住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與之之相適應(yīng)應(yīng)。單單

58、單拿住宅宅這一項(xiàng)項(xiàng)來(lái)說(shuō)，按按現(xiàn)在的的城市人人口計(jì)算算，每增增加1平平方米人人均住宅宅建筑面面積，就就要新建建5億平平方米左左右的住住宅。而而如果按按預(yù)測(cè)的的到20010年年城市人人口達(dá)到到6.44億人，人人均住宅宅建筑面面積按目目前的222平方方米計(jì)算算，那么么僅滿足足新增加加的1.9億城城市人口口,就需需要建設(shè)設(shè)41.8億平平方米住住宅。（四）從人人口流動(dòng)動(dòng)情況來(lái)來(lái)看目前，我國(guó)國(guó)流動(dòng)人人口規(guī)模模已在11.2億億以上，大大量流動(dòng)動(dòng)人口的的出現(xiàn)既既是市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的產(chǎn)物，也也是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的重要標(biāo)標(biāo)志。以以廣州、上上海和北北京三大大城市為為例，各各城市的的外來(lái)人人口多達(dá)達(dá)3000萬(wàn)到4400萬(wàn)萬(wàn)，

59、其流流動(dòng)人口口與常住住人口之之比分別別是211:1000，110:1100和和6:1100。如如此大量量的流動(dòng)動(dòng)人口，是是這些城城市房屋屋租賃市市場(chǎng)的消消費(fèi)主體體，為房房屋租賃賃市場(chǎng)的的發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)。有有預(yù)測(cè)表表明，到到20110年，我我國(guó)流動(dòng)動(dòng)人口將將增加到到1.55億人以以上，按按人均居居住最低低標(biāo)準(zhǔn)（人人均居住住面積22平方米米，建筑筑面積44平方米米）計(jì)算算，需要要為新增增的流動(dòng)動(dòng)人口建建造約33億平方方米的租租賃房屋屋，每年年需開發(fā)發(fā)建設(shè)330000萬(wàn)平方方米以上上的租賃賃房屋。（五）從國(guó)國(guó)內(nèi)政策策層面來(lái)來(lái)看改革開放以以來(lái)，特特別是119988年以來(lái)來(lái)，國(guó)家家和有關(guān)關(guān)部門制制定

60、的一一系列鼓鼓勵(lì)發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的有有關(guān)政策策。免征征營(yíng)業(yè)稅稅、契稅稅、支持持處理空空置房；降低房房產(chǎn)稅和和出租房房屋的個(gè)個(gè)人所得得稅等。尤尤其是從從20001年開開始的“十五”計(jì)劃和和十年規(guī)規(guī)劃中，國(guó)國(guó)家要求求加快住住房建設(shè)設(shè)，使之之在提高高人均居居住水平平、擴(kuò)大大內(nèi)需和和帶動(dòng)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展方方面，繼繼續(xù)發(fā)揮揮重要的的作用?！笆濉庇?jì)劃指出，2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；計(jì)劃全國(guó)城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長(zhǎng)15%。十六大后我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，國(guó)家政策將繼續(xù)扶持房地