成都1896街區(qū)商業(yè)項目全程策劃61

1、 “川大周邊改造”項目競標文件之二“望江項目”全程策劃第90頁“川大周邊邊改造”項目競競標文件件之二成都18996街區(qū)區(qū)“望江文化化一條街街項目”全程策策劃1896年年 ，第一屆現(xiàn)代代奧運會會舉辦；第一輛4輪輪福特轎轎車誕生生；嚴復(fù)翻譯天天演論；H.貝可勒勒爾發(fā)現(xiàn)現(xiàn)鈾的放放射性；梁啟超著西西方書目目表序例例；李鴻章訪問問紐約； 1896年年，成都都，四川川中西學(xué)學(xué)堂創(chuàng)辦辦，百年年川大恢恢弘的發(fā)發(fā)展由此此揭開序序幕時光荏苒，1110年年之后，220066年，望望江樓以以西，府府河之南南，百年年川大以以東，一一條承載載多種文文化于一一身，穿穿梭時空空于過去去和現(xiàn)代代之間，匯匯集歷史史和時尚尚元素于

2、于一體的的商業(yè)街街將盛裝裝登場，這這就是成都18996街區(qū)區(qū)第一部分 項目發(fā)發(fā)展機會會研究成都宏觀環(huán)環(huán)境分析析總體發(fā)展態(tài)態(tài)勢近幾年，成成都國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的增增長不斷斷加快。由由20000年的的13112.999億元元增長到到20004年的的21885.77億元，全全市經(jīng)濟濟保持穩(wěn)穩(wěn)定增長長勢頭，GDP增長的速度穩(wěn)步上升，由2000年的10.8%增長到2004年的13.6%。近5年成都都GDPP發(fā)展趨趨勢2004年年成都經(jīng)經(jīng)濟增長長為近十十年來最最高水平平。其中中，第一一產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)1668.00億元，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)110222.0億億元，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)9995.7億元元，同比比增長55.7

3、%、155.8%和122.5%。第二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展速度度明顯快快于第一一產(chǎn)業(yè)。商業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系極為密切，只有宏觀經(jīng)濟環(huán)境好了，商業(yè)才會有一個健康的發(fā)展環(huán)境。成都人均GGDP的的變化及及分析20002003年成都人均GDP發(fā)展情況20002003年成都人均GDP發(fā)展情況成都人均GGDP增增長速度度遠遠高高于人口口的增長長速度，說說明經(jīng)濟濟增長的的好處現(xiàn)現(xiàn)實地被被成都居居民所享享有。人人均GDDP的增增長，是是衡量一一個地區(qū)區(qū)居民福福利水平平的重要要指標，而而一個地地區(qū)居民民福利的的好壞又又將直接接影響其其消費水水平和消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)。成都人口的的分布特特征成都的人口口分布處處于西部部城市中

4、中的高密密度類型型，又主主要集中中在城區(qū)區(qū)。從全全市人口口分布看看，成都都城市人人口高度度集中在在城區(qū)，呈呈中心區(qū)區(qū)密度大大，向周周邊地區(qū)區(qū)逐漸降降低的特特點。2000-2003年成都人口密度分布圖2000-2003年成都人口密度分布圖人口在市中中心的過過度密集集使市中中心商業(yè)業(yè)過度密密集而城城市周邊邊商業(yè)又又發(fā)展緩緩慢，市市區(qū)商業(yè)業(yè)項目競競爭激烈烈，尤其其是大型型商業(yè)項項目更是是舉步為為艱。成都人口結(jié)結(jié)構(gòu)正逐逐漸變化化，外來來人口比比重逐年年增加目前成都人人口的增增加主要要依賴于于外來人人口的增增加，外外來人口口增加將將對成都都社會結(jié)結(jié)構(gòu)和居居住格局局產(chǎn)生深深遠的影影響。外外來人口口對房屋屋

5、租賃和和一次置置業(yè)的需需求與本本地居民民二次置置業(yè)的需需求將構(gòu)構(gòu)成成都都房產(chǎn)市市場的堅堅實基礎(chǔ)礎(chǔ)，對商商業(yè)項目目也構(gòu)成成了有力力的支撐撐。成都居民可可支配收收入變化化及分析析2004年年1-110月：城市居居民人均均可支配配收入885022元，同同比增長長8.33%。人人均消費費性支出出67333.22元，增增長133.2%。居民民消費價價格繼續(xù)續(xù)處于較較高位置置。100月份指指數(shù)為77.3%。分項項目看，食食品和娛娛樂文化化用品及及服務(wù)價價格上漲漲較多，指指數(shù)分別別為1112.66和1117.33。成都居民可可支配收收入呈上上升趨勢勢，農(nóng)民民收入增增長高于于城鎮(zhèn)居居民收入入增長速速度。農(nóng)農(nóng)民

6、收入入增長速速度的加加快加快快了農(nóng)村村人口向向城市集集中的過過程，也也加快了了農(nóng)村的的城鎮(zhèn)化化進程，從從而帶來來新的城城市人口口的增加加（這里里將這部部分人群群認為是是準城市市居民）和和20005年城城市居民民人均可可支配收收入的變變化。市區(qū)居民人人均可支支配收入入的提高高為商業(yè)業(yè)的需求求的穩(wěn)健健增長提提供了堅堅實的保保障，農(nóng)農(nóng)民收入入的增長長是城市市化的重重要推動動力。成都消費結(jié)結(jié)構(gòu)變化化及分析析2004年年，全市市累計實實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額8775.228億元元，增長長13.5。2004年年1-111月城城市居民民家庭收收支情況況金 額（元元）同比%市區(qū)居民人人均可支支配收入入93

7、26.6市區(qū)居民人人均消費費性支出出7358.514.2食品2899.918.3衣著589.2226.6家庭設(shè)備用用品及服服務(wù)416.11-14.55醫(yī)療保健442.55-15.33交通和通訊訊885.8834.2教育文化娛娛樂服務(wù)務(wù)986.9911.5居住899.2216.6雜項商品及及服務(wù)23916.9成都人均消消費/收收入比例例高達778.990%，其其中食品品及教育育文化娛娛樂服務(wù)務(wù)一共占占據(jù)了553%的的消費支支出。根根據(jù)恩格格爾定理理，成都都居民在在食品上上的支出出比例很很高，間間接說明明成都經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平還還處于較較低階段段，但另另一方面面也說明明成都對對餐飲消消費的熱熱衷。從

8、從增長比比例來看看，交通通、通訊訊的上漲漲最快，其其次是衣衣著和食食品，說說明成都都市民的的時尚消消費有增增加的趨趨勢。成都居民儲儲蓄變化化及分析析2004年年全市儲儲蓄存款款余額117266億元，增增長155.5。成都居居民存款款的持續(xù)續(xù)增長，既既為消費費的增長長提供了了現(xiàn)實的的保障，也也促進了了對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的需求的的增長。成都商業(yè)格格局分析析目前，成都都商業(yè)已已形成核核心商圈圈、次級級區(qū)域性性商圈、社社區(qū)商圈圈共存的的城市商商業(yè)體系系。社區(qū)商業(yè)：藍色加勒比社區(qū)商業(yè)：藍色加勒比核心商業(yè)：鹽市口.新中興區(qū)域性商業(yè)：金沙.麥德龍社區(qū)商業(yè)：玉林.生活廣場校園商業(yè)：交大.風(fēng)情港成都不同性性質(zhì)商圈圈

9、及相應(yīng)應(yīng)典型商商業(yè)項目目示意核心商圈由春熙路商商圈、鹽鹽市口商商圈和騾騾馬市商商圈組成成。覆蓋蓋內(nèi)環(huán)核核心區(qū)域域，蜀都都大道、人人民南路路、人民民北路、東東大街、順順城街和和紅星路路等幾條條城市主主要干道道縱橫其其間，匯匯集王府府井、太太平洋、伊伊藤、百百盛、人人百等大大型商場場了眾多多專賣店店、餐飲飲名店、高高檔寫字字樓和賓賓館。涵涵蓋購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂和商務(wù)務(wù)等多種種商業(yè)形形態(tài)，直直接輻射射市區(qū)上上百萬人人口，間間接輻射射周邊郊郊縣和德德陽、眉眉山、樂樂山和資資陽等靠靠近成都都的地區(qū)區(qū)。春熙路商圈春熙路商圈鹽市口商圈騾馬市商圈次級區(qū)域商商圈近年來成都都商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)重心向向外

10、轉(zhuǎn)移移，在一一些社區(qū)區(qū)成熟的的地段逐漸漸形成區(qū)區(qū)域中心心商業(yè)，其其提供一一定的比比較性購購物服務(wù)務(wù)，兼顧顧社區(qū)便便利性購購物，規(guī)規(guī)模較鄰鄰里中心心大，業(yè)業(yè)態(tài)較鄰鄰里中心心多元，既既對核心心商圈功功能起到到補充，又又構(gòu)成對對周邊各各中小型型社區(qū)商商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)延伸伸，尤以以城南、城城西的發(fā)發(fā)展最為為明顯。城南：桐梓梓林玉玉林商圈圈 家樂福、大大世界商商業(yè)廣場場、玉林林生活廣廣場等大大型商業(yè)業(yè)物業(yè)在在城南興興起，近近一步聚聚集人氣氣，其消消費群體體不再只只是針對對其社區(qū)區(qū)內(nèi)的居居民，而而輻射到到整個城城南區(qū)域域，有力力推動整整個城南南板塊向向區(qū)域性性商業(yè)中中心發(fā)展展。城西：金沙沙光華華雙楠楠商業(yè)帶帶

11、 盤較樓量消力已商中家置場瑪麥社區(qū)商圈社區(qū)商業(yè)因因其購物物便利、品品種檔次次適應(yīng)性性強、經(jīng)經(jīng)營長期期性、顧顧客穩(wěn)定定性及服服務(wù)親和和性等優(yōu)優(yōu)勢，在在成都得得以長足足發(fā)展，并并日漸成成為開發(fā)發(fā)熱點。城南的棕南南、棕北北片區(qū)、新新棕樹片片區(qū)、玉玉林片區(qū)區(qū)、神仙仙樹片區(qū)區(qū)、肖家家河以及及雙楠片片區(qū)，已已形成若若干社區(qū)區(qū)商業(yè)中中心，或或社區(qū)商商業(yè)的雛雛形。其其代表的的商業(yè)物物業(yè)有置置信逸都都城、羅羅馬假日日廣場、藍藍色加勒勒比等，其其業(yè)態(tài)分分布通常常以綜合合超市、餐餐飲、休休閑娛樂樂為主。以九眼橋為為核心的的市區(qū)東東南商業(yè)業(yè)發(fā)展情情況以九眼橋為為核心，目目前成都都市區(qū)東東南區(qū)域域已經(jīng)和和正在形形成以下

12、下5大商商圈1、九眼橋橋商圈，220萬平平米以上上，輻射射半徑115公里里位于一環(huán)路路上的九九眼橋可可以說是是整個“中產(chǎn)城城東”商業(yè)發(fā)發(fā)展的發(fā)發(fā)動機。既既包括九九眼橋附附近諸多多樓盤的的配套商商業(yè)，也也包括紅紅瓦寺、合合江廳，望望江、蓮蓮花小區(qū)區(qū)一帶的的商業(yè)，其其本來已已經(jīng)有相相當(dāng)規(guī)模模的商業(yè)業(yè)體量，隨隨著歐商商成都第第二家店店的進駐駐，其潛潛力將被被進一步步激發(fā)。由由于在成成都幾個個方位之之中，城城東的商商業(yè)本來來就相當(dāng)當(dāng)欠缺，因因此九眼眼橋商圈圈的影響響范圍不不僅可以以向市中中心輻射射，更可可以沿著著成龍路路一直到到東三環(huán)環(huán)以外。2、東湖商商圈，約約5萬平平米，輻輻射半徑徑5公里里主要由錦

13、江江東湖花花園和翡翡翠城的的配套商商業(yè)構(gòu)成成，其巨巨大的商商業(yè)體量量顯然超超過了配配套的范范疇，但但其主要要輻射方方向還是是沿成仁仁路進行行輻射。3、成龍路路沙河商商圈，88萬平米米，輻射射半徑88公里主要由東潤潤系列樓樓盤和萬萬科城市市花園的的商業(yè)項項目組成成，位于于成龍路路中段，向向市內(nèi)市市外均可可輻射，體體量大，由由于樓盤盤定位略略偏高端端，所以以其客群群也略偏偏高端。靠近東潤系系列樓盤盤的農(nóng)科科院對本本商圈有有重大影影響，未未來可能能在東潤潤系列樓樓盤的商商業(yè)項目目里形成成一定規(guī)規(guī)模的農(nóng)農(nóng)藥、漁漁具等的的專業(yè)市市場。4、川師商商圈6萬萬平米，輻輻射半徑徑4公里里主要由川師師大南門門的校

14、園園春天、校校園廣場場、川師師大內(nèi)部部商業(yè)物物業(yè)以及及藍谷地地配套的的3萬平平米商業(yè)業(yè)等組成成，主要要以該校校師生和和藍谷地地等樓盤盤住戶為為主要客客戶群體體。5、東部新新城商圈圈，約111萬平平米，輻輻射半徑徑11公公里主要由桌錦錦城商業(yè)業(yè)項目、魅魅力之城城商業(yè)項項目、上上東陽光光商業(yè)項項目、大大觀城市市花園商商業(yè)項目目等組成成。作為為未來東東部新城城2000畝商業(yè)業(yè)項目的的首次放放量，總總體諒驚驚人，僅僅目前上上述幾個個樓盤的的居住人人口顯然然無法支支撐其巨巨大的體體量。其其對市區(qū)區(qū)方向客客群的影影響主要要還是來來自于部部分體驗驗式休閑閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)。成成都人至至少目前前的購物物消費習(xí)習(xí)慣還

15、是是向市區(qū)區(qū)走而不不是往郊郊區(qū)走。 九眼橋商圈九眼橋商圈 上東 上東一街區(qū) 東部新區(qū)商圈 東部新區(qū)商圈成龍路沙河商圈東湖商圈成龍路沙河商圈東湖商圈川師商圈川師商圈五大商圈輻輻射范圍圍示意圖圖基地條件分分析1、地塊描描述處于武侯區(qū)區(qū)望江路路中段位位置，占占地面積積184405MM2，約約27.6畝，其其中拆遷遷面積約約為1115000M2 ,基本本為辦公公和廠房房。望江望江1號地塊2、交通體體系狀況況目前和本案案關(guān)系較較大的道道路主要要有3條條 ：一是經(jīng)過本本案的望望江路，該路為雙向4車道，平時車定車流量約為每分鐘20輛（周一至周四，下午4點過），路況條件好。一條是本案案對面的的順江路路，該路路

16、為雙向向6車道道，平時時車定車車流量約約為每分分鐘400輛（周周一至周周四，下下午4點點過），路路況條件件好。一條是本案案北面的的一環(huán)路路，該路路為雙向向車道，平平時車定定車流量量在每分分鐘1000輛以以上（周周一至周周四，下下午4點點過），路路況條件件好。本案的交通通流向既既可以從從一環(huán)路路方向來來回，也也可以從從順江路路經(jīng)新九九眼橋和和公園路路方向來來回，易易達性較較高。3、公共設(shè)設(shè)施狀況況本案附近的的公共設(shè)設(shè)施主要要有2個個：一是本案作作為“川大周周邊改造造項目”之一的的母體四川川大學(xué)望望江校區(qū)區(qū)，其和和本案最最為接近近的地方方就是川川大博物物館。二是望江公公園，這這是成都都本土文文化的

17、代代表之一一，是成成都的重重要旅游游景點，也也是成都都市民重重要的休休閑場所所。其他他的如合合江亭、水水井坊、古古錦官驛驛、安順順廊橋、九九眼橋等等，共同同構(gòu)成了了本案附附近極佳佳的人文文環(huán)境。川大博物館館和望江江公元位位于本案案一北一一南兩端端，構(gòu)成成了本案案的兩個個重要結(jié)結(jié)點。周邊區(qū)域的的城市規(guī)規(guī)劃2003年年7月，錦錦江濱河河風(fēng)光帶帶規(guī)劃方方案出爐爐，又稱稱“望江風(fēng)風(fēng)景帶”。根據(jù)據(jù)規(guī)劃，錦錦江濱河河風(fēng)光帶帶起于合合江亭，順順河向東東南跨越越九眼橋橋后，一一直延伸伸到東湖湖市政公公園，這這里匯集集了合江江亭、水水井坊、古古錦官驛驛、安順順廊橋、九九眼橋等等歷史文文化遺跡跡，還有有望江公公園

18、和百百年名校校四川大大學(xué)，將將完美體體現(xiàn)成都都的“傳統(tǒng)現(xiàn)代未來”三大時時空主題題。有關(guān)關(guān)方面將將這一規(guī)規(guī)劃成為為“成都外外灘”打造方方案。根據(jù)這一規(guī)規(guī)劃，錦錦江濱河河風(fēng)光帶帶將按照照“傳統(tǒng)現(xiàn)代未來”三大時時空主題題，分成成三段進進行建設(shè)設(shè)：合江亭九九眼橋：傳統(tǒng)酒酒文化景景觀片區(qū)區(qū)以水井井坊遺址址為中心心和標志志，利用用合江亭亭、古錦錦官驛、安安順廊橋橋等古建建筑和仿仿古建筑筑，重點點展示酒酒文化、茶茶文化、戲戲劇文化化、服飾飾文化、民民間藝術(shù)術(shù)等，構(gòu)構(gòu)筑一道道歷史與與藝術(shù)相相結(jié)合的的城市風(fēng)風(fēng)景線。九眼橋望望江嘉苑苑：現(xiàn)代代飲食文文化長廊廊立足現(xiàn)現(xiàn)代都市市人日常常休閑生生活，構(gòu)構(gòu)建與城城西羊西西

19、線餐飲飲服務(wù)區(qū)區(qū)東西呼呼應(yīng)的現(xiàn)現(xiàn)代開放放式飲食食文化長長廊，成成為成都都中西美美食的聚聚集地和和高品位位人士餐餐飲休閑閑的最佳佳去處。河心村三角角洲區(qū)域域：城市市休閑文文化風(fēng)情情承襲飲飲食文化化長廊景景觀帶的的脈絡(luò)，并并與傳統(tǒng)統(tǒng)文化景景觀片區(qū)區(qū)首位呼呼應(yīng)，利利用區(qū)域域內(nèi)天然然環(huán)形水水岸和河河心村三三角洲地地帶良好好的自然然生態(tài)環(huán)環(huán)境，營營造優(yōu)美美、浪漫漫的時尚尚文化風(fēng)風(fēng)情休閑閑走廊和和情侶漫漫步道。對于本案所所在的望望江路，由由于以前前都是川川大和望望江公園園的圍墻墻，因此此無明確確的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，但但是總的的來說應(yīng)應(yīng)該和片片區(qū)大的的發(fā)展方方向相一一致?！俺啥纪鉃币?guī)劃的的出爐和和落實，無無疑

20、會強強烈增加加望江片片區(qū)物業(yè)業(yè)增值的的預(yù)期，從從而帶來來大量的的投資客客群。項目地塊條條件評價價5.1，總總的來說說，本案案地塊滿滿足商業(yè)業(yè)區(qū)位選選址的基基本5.1.11、最短短時間原原則位于人流集集散方便便的區(qū)位位5.1.22、區(qū)位位易達性性原則位于交通便便捷，易易達性好好的位置置。易達達性取決決于交通通工具和和道路狀狀況5.1.33、聚集集原則商業(yè)活動的的 聚集集效應(yīng)使使集中布布置能夠夠相互促促進，以以提高整整體吸引引力。城城市人流流、物流流和城市市社會活活動的焦焦點常常常成為優(yōu)優(yōu)先選擇擇的地點點5.1.44、接近近購買力力原則要接近人口口稠密區(qū)區(qū)，又要要接近高高收入或或高消費費人口分分布

21、區(qū)5.2、從從本案地地塊的物物理狀況況來看5.2.11、用地地形狀本案用地形形狀不太太完整，存存在拐角角，需要要妥善規(guī)規(guī)劃以提提高利用用率5.2.22、其他他本案地塊平平整，周周圍交通通狀況好好，可視視性佳本案周邊商商業(yè)競爭爭態(tài)勢分分析本案總的來來說位于于九眼橋橋商圈范范圍內(nèi)，但但是和本本案構(gòu)成成直接競競爭關(guān)系系的除了了九眼橋橋商圈內(nèi)內(nèi)的幾個個小商圈圈外，還還將面對對來自東東湖商圈圈的競爭爭。1、沿河商商業(yè)帶概概述從段到亭從亭場段今有已的較區(qū)沿商多是的有的數(shù)有的店多店特經(jīng)況理而的爺百以收目前沿河商商業(yè)形態(tài)態(tài)的后期期經(jīng)營中中，情況況較好的的商家?guī)讕缀醵际鞘墙?jīng)營餐餐飲和娛娛樂業(yè)的的，且規(guī)規(guī)模從大大

22、到小，檔檔次從低低到高均均有較好好的生存存空間。如如百花壇壇周邊，既既有露天天的大眾眾茶館，也也有諸如如獅子樓樓、皇城城老媽一一類的高高檔餐飲飲；而錦錦江大橋橋和安順順橋周邊邊也如此此：有號號稱成都都市最高高檔次餐餐廳的銀銀杏酒樓樓和銀杏杏茶樓，也也有著名名的充滿滿異國情情調(diào)的CCARRROS酒酒吧、西西藏酒吧吧等，這這些餐飲飲直接面面對最高高端的客客戶和外外國旅游游者。也也有沿河河的低檔檔大眾茶茶館，但但其消費費者卻不不乏中、高高收入人人士。2、本案周周邊商業(yè)業(yè)環(huán)境分分析注：由于時時間倉促促，本次次調(diào)查疏疏漏之處處在所難難免，進進一步更更詳細的的調(diào)查會會在合同同簽定后后繼續(xù)進進行。區(qū)域名主要

23、商業(yè)形形態(tài)主要經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容租金情況備注紅瓦寺沿街商鋪+底商（小小戶型裙裙樓）小服飾店，小小酒吧，咖咖啡館，KKTV歌歌城，網(wǎng)網(wǎng)吧音像像店，小小吃店302000元左左右/mm2.月有老式平房房，也有有于去年年和今年年先后建建成的好好望角和和凱悅新新城兩個個小戶型型+底商商的樓盤盤棕東小區(qū)（川川大南門門）沿街商鋪小百貨、小小超市、小小吃店、音音像店、火火鍋店等等501550元/m2.月商鋪多為沿沿街住宅底層科華北路大型專業(yè)商商場、商商城，沿沿街商鋪鋪電腦及其相相關(guān)產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)300110000元/mm2月白腦匯、電電腦城、數(shù)數(shù)碼城租租金狀況況基本相相同，租租金主要要受樓層層和位置置的影響響培根路中

24、海項目配配套的培培根走廊廊以及好好望角朝朝培根路路的商鋪鋪餐飲、娛樂樂好望角這一一側(cè)的商商鋪租金金低于一一環(huán)路一一側(cè)的租租金，約約60-10元元/m22月培根走廊尚尚在招商商之中，好好望角這這一側(cè)的的商鋪還還沒有形形成氣候候2.1、營營業(yè)面積積餐飲類：一一般為33050平平方米.，檔次次較低，多多是一些些面館、小小餐廳、快快餐店等等學(xué)生消消費業(yè)態(tài)態(tài)，少數(shù)數(shù)中檔餐餐廳面積積為8002000平方米米。購物類：面面積在11050平平方米.，主要要業(yè)種集集中在小小型超市市、服飾飾、鞋帽帽、文具具用品及及禮品、飾飾品方面面。娛樂休閑類類：包括括網(wǎng)把、酒酒把、音音樂屋、茶茶樓等，經(jīng)經(jīng)營面積積相對要要大一些

25、些，一般般在500平方米米.以上，以以10002000平方米米.為主。服務(wù)類：主主要是迎迎合學(xué)生生需求的的旅游票票務(wù)公司司和電器器維修點點，規(guī)模模比較小小。2.2、樓樓層分布布及租金金水平除了個別規(guī)規(guī)模較大大的餐飲飲、休閑閑娛樂場場所外，基基本上在在一層經(jīng)經(jīng)營。在所調(diào)查的的周邊四四個區(qū)域域經(jīng)濟（街街區(qū)）中中，租金金水平視視商鋪所所在街區(qū)區(qū)、人流流量、業(yè)業(yè)態(tài)分布布、商鋪鋪新舊程程度有較較大差異異：紅瓦寺沿街街商鋪老老式平房房較多，在在川大校校園整改改后，封封閉了紅紅瓦寺方方位的校校門，人人流量受受到相當(dāng)當(dāng)大的影影響，租租金水平平大致分分2個層層面：33070元元/月m2.及7001200元/月月

26、m2。學(xué)學(xué)府花園園附近裝裝修上檔檔次店面面租金達達到2000元左左右/月月m2。隨隨著好望望角和凱凱悅新城城兩個小小戶型+底商樓樓盤的陸陸續(xù)建成成，小戶戶型聚集集人氣、底底商聚集集商氣的的模式將將給這一一帶的商商業(yè)格局局帶來較較大沖擊擊。棕東小區(qū)住住宅底層層沿街鋪鋪面，隨隨著川大大南門人人流量的的增加，租租金保持持在5001500元/mm2.月的中中等水平平。未來3至55年內(nèi)，起起于磨子子橋止于于跳傘塔塔的科技技一條街街，將從從一環(huán)路路向西延延伸到衣衣冠廟再再向北通通漿洗街街。整合合后的科科技一條條街市場場交易額額可望達達到每年年2000億，真真正成為為西部最最大的電電子信息息產(chǎn)品交交易和服服

27、務(wù)中心心，這使使數(shù)碼賣賣場的客客房與商商家信心心倍增。220011年，位位于時代代數(shù)碼廣廣場的成成都數(shù)碼碼廣場招招商成功功，預(yù)示示了科技技一條街街的第二二次升溫溫?？迫A華北路占占盡了天天時、地地利、人人和等優(yōu)優(yōu)勢，經(jīng)經(jīng)營電腦腦及其相相關(guān)產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)的大型型專業(yè)商商場、商商城、沿沿街商鋪鋪比比皆皆是，商商業(yè)物業(yè)業(yè)租金也也扶搖直直上，每每平方米米租金基基本在3300元元以上，口口岸、樓樓層較好好位置甚甚至達到到10000元左左右。本案周邊商商業(yè)和本本案的競競爭關(guān)系系 3.1、一一環(huán)路（磨磨子橋至至九眼橋橋段）商商圈一環(huán)路商圈圈經(jīng)營種種類以餐餐飲和樂樂器行為為主，分分別約占占商鋪總總數(shù)的111%和

28、和10%。建材材、干雜雜、服飾飾、房介介等種類類次之。樂樂器行所所占比例例僅次于于餐飲類類，這與與地處一一環(huán)路并并在川音音附近有有密不可可分的關(guān)關(guān)系，是是不可忽忽視的經(jīng)經(jīng)營種類類。鋪面面以111300平方米米面積的的商鋪為為主，其其次是331551平方方米面積積的商鋪鋪，更大大面積的的商鋪中中大多為為樂器店店，也有有少量酒酒吧、超超市、藥藥店等其其它經(jīng)營營種類。該地段商家家針對的的消費人人群主要要是附近近的居民民和過路路的人，只只有少量量商家因因行業(yè)特特殊性，他他們針對對的消費費人群則則以學(xué)生生為主。該該商圈隨隨著好望望角和凱凱悅新城城的興起起，對餐餐飲娛樂樂等業(yè)態(tài)態(tài)有較大大的聚集集力。但但其

29、總的的來說走走的是大大眾消費費的線路路，定位位中檔偏偏低。由由于該商商圈含概概了眾多多大眾餐餐飲休閑閑娛樂的的業(yè)態(tài)，且且體量較較大，因因此本案案需要妥妥善定位位以做出出差異化化。3.2、川川大校園園經(jīng)濟3.2.11、郭家家橋片區(qū)區(qū)營中飲飾吧干美食種之鋪種更于生該主的相底鋪也由家區(qū)川大南再大的工集川門此區(qū)鋪消是的和其是的和人該對的是了學(xué)教群果定立校濟營到困3.2.22、紅瓦瓦寺和太太平南街街片區(qū)該片區(qū)有自自己的特特殊地位位：地處處原四川川大學(xué)和和科技大大學(xué)的中中間。兩兩校合并并后，該該片區(qū)仍仍緊臨川川大。早早在800年代，受受學(xué)生影影響，這這一片就就形成了了餐飲、娛娛樂、休休閑的區(qū)區(qū)域。價價格便

30、宜宜、娛樂樂內(nèi)容豐豐富，再再加上濃濃濃的大大學(xué)情結(jié)結(jié)使在校校的、畢畢業(yè)的年年青人對對這片地地方情有有獨鐘。歷年形成的的商業(yè)氛氛圍，使使該片區(qū)區(qū)的商鋪鋪租金價價格相對對其余幾幾個片區(qū)區(qū)較高，均均價在660-1100元元/平方方米以上上。紅瓦瓦寺臨一一環(huán)路段段、共和和路(連連接紅瓦瓦寺與太太平南街街一段)和太平平南街上上商鋪的的價格更更是偏高高。前面面所提及及的幾個個地段，其其商鋪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費價價格以萬萬元計算算，而其其它地段段的商鋪鋪轉(zhuǎn)讓費費價格則則只需幾幾千元。隨著中海項項目培套套的培根根走廊建建成和招招商，該該片區(qū)在在檔次上上會有較較大提升升，客群群上升到到中產(chǎn)白白領(lǐng)階層層。由于于距離和和定位原

31、原因，該該商圈對對本案的的威脅較較大，競競爭也最最直接。但但總的來來說，雖雖然該商商圈強調(diào)調(diào)小資情情調(diào)，但但還是欠欠缺文化化味，更更多的帶帶有后街街經(jīng)濟的的感覺。由由于其體體量較大大，所以以本案也也必須做做出差異異化的定定位。3.3、科科華北路路商圈該商圈聚集集了部分分檔次較較高的餐餐飲和娛娛樂場所所，對本本案影響響較大，其其發(fā)展可可以看作作是棕北北/棕南南休閑餐餐飲娛樂樂商圈和和校園商商圈的結(jié)結(jié)合，對對本案影影響較大大，本案案如簡單單定位于于中高檔檔餐飲休休閑娛樂樂會面對對這一板板塊的激激烈競爭爭，因此此必須做做出自己己的特色色。3.4、合合江亭商商圈其實就是從從安順橋橋到合江江亭一線線的眾

32、多多酒吧。該該區(qū)域的的酒吧不不少是培培根路一一帶改造造時遷出出來的，檔檔次較低低，經(jīng)營營比較混混亂。目目前，政政府正在在將該區(qū)區(qū)域進行行整治，統(tǒng)統(tǒng)一成川川西民居居風(fēng)格的的外裝修修。如果果避開相相同的中中低端定定位，該該片區(qū)對對本案的的影響相相對較小小。4、小結(jié)總的來說，本本案周邊邊商業(yè)體體量較大大，校園園經(jīng)濟、休休閑餐飲飲娛樂經(jīng)經(jīng)濟聚集集，飽和和度較大大，競爭爭較激烈烈。本案案商業(yè)需需立足于于特色化化與差異異性定位位，方拿拿獲得成成功。第二部分 項目系系統(tǒng)定位位項目文化定定位本案由于所所處區(qū)位位的特殊殊性，決決定了其其承載文文化的特特殊性，也也決定了了其決不不是一個個一般的的商業(yè)項項目。道教發(fā)

33、源地地，飲茶茶文化起起始地，“交子”的創(chuàng)始地，最早開發(fā)利用天然氣的地方從杜莆的窗含西西嶺千秋秋雪,門門泊東關(guān)關(guān)萬里船船“曉看紅紅濕處，花花重錦官官城?！钡礁呤繌┐捍号d詩詩中對成成都的贊贊譽?！懊颊嬲?zhèn)€極繁繁華，不不僅炊煙煙廿萬家家。四百百余條街街整飭，吹吹彈夜夜夜亂如麻麻。”到常璩的“蜀(成成都)沃沃野千里里，水旱旱從人，不不知饑謹謹，時無無荒年，天天下謂之之天府也也?！钡嚼畎椎摹熬盘扉_開出一成成都，萬萬戶千門門入畫圖圖?！钡浇鹗@的的“余生得得至成都都去，肯肯為妻兒兒一灑衣衣。”再到張藝謀謀的，“成都是是一座來來了就不不想離開開的城市市?！背啥加楷F(xiàn)了了無數(shù)名名人，也也有無數(shù)數(shù)名人為為之傾倒

34、倒，那么么，究竟竟什么是是成都文文化的精精髓呢？成都文化的的精髓，就就在與其其多元化化的包容容性。自古以來，成成都都是是一個移移民的城城市。戰(zhàn)戰(zhàn)國時期期，開明明氏將國國都遷入入成都一一帶，取取“一年成成邑，二二年成都都”之意，成成都之名名，沿用用至今。秦秦國吞并并巴蜀以以后，向向巴蜀地地區(qū)大批批移民，這這種人口口流動加加速了巴巴蜀文化化和中原原文化的的交流，也也促進了了四川(成都)經(jīng)濟的的發(fā)展。特特別是最最近三百百多年，成成都又容容納了四四次大的的移民。第第一次是是16661年的的“湖廣填填四川”。明末末清初，四四川境內(nèi)內(nèi)戰(zhàn)亂不不休，人人口銳減減。當(dāng)時時四川只只有8萬萬多人。清清朝皇帝帝強制大

35、大批移民民進入，使使四川成成了“五方雜雜處”的移民民省份，其其中，以以湖南、湖湖北、廣廣東來的的移民最最多，而而成都接接受的移移民量最最大。第第二次是是抗日戰(zhàn)戰(zhàn)爭和解解放戰(zhàn)爭期間。為為了逃避避日本人人的侵害害，北方方二十多多所大學(xué)學(xué)遷來成成都，一一時間文文人云集集；為了了建立新新中國，北北方幾十十萬干部部南下來來到四川川(成都都)。第第三次是是建國后后的五、六六十年代代，為了了搞“三線建建設(shè)”大批工工廠內(nèi)遷遷，從東東北、上上海等地地來了許許多工人人和技術(shù)術(shù)人員。第第四次是是改革開開放以來來，商潮潮澎湃、人人潮涌動動，大量量人才、資資金、商商品、物物資、技技術(shù)、觀觀念從大大江南北北、長城城內(nèi)外、

36、五五洲四海海源源不不斷流入入成都。其其產(chǎn)生的的移民文文化天生生就具有有目光遠遠大、胸胸懷寬廣廣、開放放樂觀、積積極進取取的特色色。成都人喜歡歡吃冷淡淡杯、串串串香、燒燒烤，在在吃的這這些人里里，是不不能概括括階層的的。富翁翁？白領(lǐng)領(lǐng)？工薪薪族？打打工仔，全全都有。一一桌四個個人，吃吃的熱火火朝天、有有說有笑笑，讓你你覺得他他們都是是些小市市民，但但吃完后后你才發(fā)發(fā)現(xiàn)，兩兩個人慢慢悠悠的的走向停停在一邊邊的奔馳馳、寶馬馬，然后后開車走走了，另另兩個人人卻騎著著自行車車慢悠悠悠的離去去。這種種場景在在其他城城市很難難目睹。和定是城氣30前遺出神又展成與進望的性回顧本案，恰恰恰是這這樣一種種文化的的

37、匯集之之處：望江公園。薛薛濤靜、望望江樓、“門泊東吳萬里船”的碼頭所在地，竹林的幽靜，茶水的清香，河風(fēng)拂面，最地道的成都生活方式。百年川大。從從川大最最早的名名字“四川中中西學(xué)堂堂”即可對對川大中中西合璧璧、洋為為中用的的辦學(xué)方方針窺探探一斑。川川大學(xué)科科種類齊齊全，在在這些現(xiàn)現(xiàn)代學(xué)科科中，絕絕大多數(shù)數(shù)來自西西方，國國學(xué)和西西學(xué)在這這里交流流碰撞。包包容，這這也正是是中華文文明的精精髓。望江板塊。中中海格林威威治城，粼粼江峰閣閣，雅典典國際社社區(qū)、南南府錦、河河濱印象象、世紀紀朝陽，一一個新興興的國際際化中產(chǎn)產(chǎn)階級居居住社區(qū)區(qū)正在形形成之中中。代表表時尚的的外灘文文化聲勢勢漸起。成都本土文文化

38、，“海納百百川，有有容乃大大”的川大大文化，時時尚的外外灘文化化；望江江公園，百百年川大大，國際際化社區(qū)區(qū)三種種文化，三三個載體體，在本本案完美美結(jié)合，這這就注定定了本案案將集三三種文化化于一體體，有一一個深厚厚的多元元文化底底蘊。一個匯集中中西、橫橫貫古今今文化的的時尚交交流平臺臺，是本本案在文文化上的的定位，也也是全案案的定位位基調(diào)。項目目標市市場定位位經(jīng)營規(guī)模定定位數(shù)據(jù)表明，西西歐五國國在人均均國民收收入1萬萬美元時時，平均均購物中中心規(guī)模模才有33萬-44萬平方方米。220世紀紀90年年代初期期，美國國、日本本的購物物中心平平均面積積也只有有2萬平平米左右右。按照國際慣慣例的營營業(yè)面積

39、積和輻射射半徑的的關(guān)系如如下表所所示：購物中心種種類商圈人口/萬人營業(yè)面積/萬平米米輻射半徑/公里鄰里中心1-20.3-11.53-5社區(qū)中心5-101-35-10區(qū)域中心50-10004-916左右超級區(qū)域商商城200以上上10-2008-16功能中心2.5-1108左右批發(fā)中心小于4商品集散中中心一般在100左右100中國由于私私家車并并沒有像像國外一一樣普及及，加之之人口密密度大，消消費能力力低，因因此同樣樣的商業(yè)業(yè)面積其其輻射半半徑會明明顯小于于國外同同等水平平。在成成都城東東來說，由由于雖然然目前商商業(yè)項目目較少，但但隨著大大量住宅宅項目的的開發(fā)，商商業(yè)會有有一個爆爆發(fā)性的的放量，激

40、激烈的競競爭會相相互削弱弱商業(yè)項項目各自自的輻射射半徑。另另外，由由于越往往市區(qū)商商業(yè)越密密集，所所以輻射射半徑也也越小，越越往郊外外則越大大，即呈呈現(xiàn)出非非對稱輻輻射的模模式。目前，我國國購物中中心規(guī)模模是遍過過大的?？伎紤]到本本案周邊邊已經(jīng)存存在和正正在形成成的競爭爭商圈的的情況，本本案將商商業(yè)體量量控制在在180000-200000平平米左右右是比較較合適的的。射來如案是商則邊的其范非限但到的定其范是強目標客群定定位2.1、目目標消費費群定位位首先，項目目地位于于川大校校園經(jīng)濟濟輻射范范圍的核核心區(qū)位位，有巨巨大的學(xué)學(xué)生消費費群體作作為消費費支撐；其次，項項目地位位于紅瓦瓦寺酒吧吧休閑經(jīng)

41、經(jīng)濟輻射射范圍內(nèi)內(nèi)，有巨巨大的消消費慣性性作為支支撐；第第三，科科技一條條街的大大量ITT工作人人士的消消費需求求也是本本案的重重要支撐撐；第四四，粼江江風(fēng)閣、中中海格林林威治等等樓盤的的修建和和良好的的銷售情情況，預(yù)預(yù)示著一一個新興興的高端端消費客客群正在在九眼橋橋望江一一帶形成成，這將將對于本本案構(gòu)成成重要的的消費支支撐；第第五，本本案位于于前往成成都著名名旅游景景點望江公公園的必經(jīng)經(jīng)之路上上，大量量的旅游游人流對對本案也也是非常常重要的的支撐。第六，對于成都濱河休閑娛樂存在需求的客群中有相當(dāng)部分可能被本案吸引過來，成為本案的客群。第七，在成都的外籍人士。第八，藝術(shù)群落。以上對于本案可能的

42、八大類消費客群的思考，將對本案商業(yè)定位有著決定性的意義。對于以上88點，我我們可以以這樣考考慮：首先，雖然然本案在在川大校校門旁，背背靠川大大近7萬萬人的師師生消費費群體，但但是學(xué)生生消費具具有量大大質(zhì)低的的特點，與與其相對對應(yīng)的業(yè)業(yè)態(tài)往往往為低檔檔餐飲、娛娛樂，網(wǎng)網(wǎng)吧、考考試書店店等等。這這些業(yè)態(tài)態(tài)與本案案發(fā)展方方向不太太貼切，自自少不能能實現(xiàn)本本案地塊塊價值的的最大化化。另一一方面，培培根路改改造后，目目前川大大師生消消費的重重點已經(jīng)經(jīng)是在向向川大西西北方向向轉(zhuǎn)移，東東門一帶帶也不是是川大學(xué)學(xué)生消費費的習(xí)慣慣區(qū)域。因因此，雖雖然本案案背靠川川大，但但是和一一般的校校園周邊邊商業(yè)不不一樣，本

43、本案商業(yè)業(yè)和校園園經(jīng)濟關(guān)關(guān)系不是是太密切切。其次，紅瓦瓦寺酒吧吧休閑經(jīng)經(jīng)濟商圈圈對本案案既有競競爭關(guān)系系，也有有促進作作用。由由于其中中低端的的定位，會會帶來大大量中低低端休閑閑娛樂消消費人群群，對本本案來說說也是一一種聚集集效應(yīng)。由由于如果果本案定定位于中中低端客客群，一一方面會會面對激激烈的市市場競爭爭，另一一方面也也不利于于文化氛氛圍的營營造。第三，紅瓦瓦寺片區(qū)區(qū)作為科科技一條條街的延延續(xù)，不不僅是一一個居住住地，也也是大量量IT工工作人員員的就業(yè)業(yè)場所。據(jù)據(jù)估計，科科技一條條街上的的IT工工作人員員有300萬之巨巨。這部部分人對對休閑娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)的需求求是顯而而易見的的。但是是，據(jù)調(diào)調(diào)

44、查，該該部分客客群的休休閑娛樂樂消費普普遍以中中低檔為為主，對對本案有有相當(dāng)?shù)牡闹?，但但會被分分流很大大一部分分。第四，望江江板塊是是目前成成都地產(chǎn)產(chǎn)最熱點點的區(qū)域域之一，雅雅典國際際社區(qū)、南南府錦、河河濱印象象已經(jīng)存存在，世世紀朝陽陽、中海海格林威威治城，粼粼江峰閣閣等高檔檔社區(qū)的的開發(fā)，總面積積達近2250萬萬平方米米。望江江板塊，聚聚集著國國內(nèi)外知知名的開開發(fā)商，開開發(fā)的一一批高品品質(zhì)河居居樓盤集集體登場場，競相相打造新新興富人人區(qū)，正正在成為為成都樓樓市最新新的熱點點區(qū)域。目目前這個個區(qū)域每每天固定定的消費費人群高高達100萬人次次以上，并并且800以上上的高學(xué)學(xué)歷、高高消費人人群構(gòu)

45、筑筑了商圈圈內(nèi)高檔檔消費的的層次。一個巨大的中產(chǎn)消費群開始浮出水面，必然刺激商業(yè)發(fā)，也就是說，望江外灘必將成為未來中產(chǎn)人士新的消費場所。第五，望江江公園目目前的旅旅游目的的地地位位較以前前有所降降低，不不少旅行行社都未未將望江江公園列列入旅游游線路之之中。隨隨著望江江公園兩兩級門票票制度的的實施，由由于除薛薛濤井等等景點之之外的公公園大門門是免費費的，目目前其已已經(jīng)變成成了成都都市民的的一個巨巨大的休休閑場所所，每逢逢節(jié)假日日及天氣氣晴好之之日，來來次品茶茶休閑的的成都本本地游客客相當(dāng)多多。但由由于望江江公園的的休閑消消費相對對低端，這這部分客客群也較較低端，因因此對本本案商業(yè)業(yè)的支撐撐會很有

46、有限，不不過其對對本案商商業(yè)的人人氣支撐撐會與一一定的作作用。第六，經(jīng)過過整治后后的濱河河地帶歷歷來都是是各城市市重要的的休閑娛娛樂場所所，成都都也不例例外。成成都目前前的濱河河帶上的的商業(yè)散散而雜，檔檔次也不不高。然然而，成成都市民民對于濱濱河較高高端的休休閑娛樂樂需求是是客觀存存在的，一一旦本案案建成，為為其提供供這種消消費的場場所，是是完全有有可能吸吸引相當(dāng)當(dāng)部分中中高端客客群到本本案來的的。第七，從天天府綠洲洲酒店，到到錦江賓賓館、岷岷山飯店店，到索索非特萬萬達大飯飯店，再再到以后后的香格格里拉大大酒店，這這一段府府河兩側(cè)側(cè)聚集了了成都眾眾多的涉涉外星級級酒店。大大量外來來游客是是濱河

47、沿沿岸商業(yè)業(yè)的重要要客群。川川大本身身就是成成都外籍籍人員最最集中的的地方之之一，其其留學(xué)生生樓更是是和本案案近在咫咫尺。該該樓常住住留學(xué)生生約8000人，加加上與其其發(fā)生聯(lián)聯(lián)系的其其他學(xué)校校的留學(xué)學(xué)生等，對對于本案案走國際際化路線線是一個個特別重重要的支支撐。第八，成都都有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的的藝術(shù)家家群體和和文化人人士、音音樂人士士，目前前這些群群體的活活動場所所以玉林林等地的的小酒吧吧居多。本本案區(qū)位位顯然較較玉林等等社區(qū)更更有文化化氛圍，如如果本案案再引進進創(chuàng)意工工廠，必必然對這這些群體體產(chǎn)生相相當(dāng)?shù)奈?。綜上所述，本本案的主主力目標標消費群群體是以以望江板板塊為核核心的一一個較廣廣區(qū)域的

48、的中高收收入客群群，外籍籍人士以以及文化化藝術(shù)群群落。2.2、目目標投資資小業(yè)主主土質(zhì)撥因能商權(quán)是出0使購承鋪權(quán)資是的下2.3、目目標經(jīng)營營商戶群群目標經(jīng)營商商戶群是是指入主主零售商商、服務(wù)務(wù)商等經(jīng)經(jīng)營商家家的總稱稱，是本本案的招招商對象象。主力商戶優(yōu)優(yōu)先。本案在規(guī)劃劃設(shè)計之之初就應(yīng)應(yīng)該先確確立主力力商戶，并并在招商商過程中中優(yōu)先辦辦理，從從而在建建筑方面面能滿足足主力商商戶的特特殊建筑筑要求。因因主力商商戶有一一定的保?？湍芰α?，營業(yè)業(yè)績效較較有保證證。本案案最成功功的客源源策略始始于主力力店，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上展開開招商計計劃，以以扣住穩(wěn)穩(wěn)定客戶戶層的需需求特征征，在互互動關(guān)系系下達到到整合的

49、的效果，形形成一種種強有力力的經(jīng)營營動力。以核心商戶戶提升商商圈價值值。本案建成后后，將會會由一系系列商家家組成一一個新的的商圈。在在商鋪招招商時，必必須從商商圈整體體建設(shè)的的角度選選擇一部部分核心心商戶，這這樣，這這些商戶戶是提升升商圈價價值的主主體力量量，應(yīng)該該選擇那那些品牌牌知名度度高，發(fā)發(fā)展資金金雄厚的的品牌商商家。而而其他次次級商鋪鋪則應(yīng)該該選擇那那些商品品、服務(wù)務(wù)差異化化程度大大，能夠夠完善本本案的功功能。本本案的經(jīng)經(jīng)營者也也應(yīng)該保保證經(jīng)營營者的入入住商戶戶，特別別是核心心商戶的的穩(wěn)定性性。經(jīng)營者與租租戶達成成“利益共共同體”。開發(fā)機構(gòu)只只賣出場場地而不不管商家家經(jīng)營狀狀況的做做法

50、經(jīng)常常導(dǎo)致商商業(yè)項目目經(jīng)營的的混亂乃乃至失敗敗。因此此，本案案的經(jīng)營營者不僅僅要考慮慮各商家家的經(jīng)營營業(yè)績，還還要隨時時和其展展開互動動，二者者緊密相相連形成成“利益共共同體”。本案目標商商戶定位位為好的的租戶，而而不是付付最高租租金的租租戶，所所選租戶戶的經(jīng)營營內(nèi)容是是以國際際化為標標準，例例如法國國、美國國、德國國、英國國、意大大利等，成成都本土土及中國國其他地地方的品品牌商家家，突出出一個多多元文化化的特點點。入駐駐本案的的商家，要要么是老老字號的的品牌商商戶，要要么是個個性特色色獨樹一一幟的魅魅力商戶戶，要么么是文化化名人自自營的依依靠其自自身名氣氣聚集人人氣的商商戶。但但是這些些商家

51、往往往愿意意承受的的租金有有限。因因為這些些優(yōu)秀商商戶有品品、有形形象，對對其往往往采取定定向優(yōu)惠惠招商。他曾參與華華盛頓特特區(qū)中央央火車站站改造、邁邁阿密海海灘具有有歷史意意義的林林肯路改改造。作作為上海海最昂貴貴的、以以“整舊如如舊”為概念念的“新天地地”的總設(shè)設(shè)計師，伍伍德的理理念是：“保留舊舊的建筑筑，改造造舊的建建筑，在在舊圍墻墻后面建建新建筑筑，讓人人看到：歷史是是怎樣前前進的?！鄙厦孢@段說得很好，或許可以借鑒！項目經(jīng)營定定位項目定位的的差異性性和主題題的創(chuàng)新新性是相相輔相成成的。經(jīng)經(jīng)營的差差異性一一般從以以下四個個方面來來構(gòu)建：1、項目功功能定位位“購、吃、玩玩”是本案案特色商商

52、業(yè)街的的基本功功能，除除此之外外，創(chuàng)作作、展示示、商務(wù)務(wù)應(yīng)該是是本案的的另一特特色功能能，這和和本案的的文化定定位是相相符合的的。將本案定位位為一個個具有成成都歷史史文化風(fēng)風(fēng)貌的時時尚都市市旅游景景點，并并將本案案打造成成具有國國際水平平的餐飲飲、購物物、展覽覽等功能能的時尚尚、休閑閑文化娛娛樂聚集集地。該功能定位位可以分分為三個個層次來來理解：第一個層次次，強調(diào)調(diào)綜合性性定位目前成都濱濱河沿岸岸還沒有有和上檔檔次且具具備一定定規(guī)模的的休閑娛娛樂聚集集地能夠夠?qū)⒉惋嬶?、娛樂樂、購物物、和旅旅游及文文化等全全部匯集集在一起起。本案案作為這這種綜合合性的時時尚場所所集中推推出，是是有非常常明確的的

53、吸引力力的。第二個層次次，增加加旅游定定位當(dāng)本案發(fā)展展到一定定程度時時，定位位為成都都市中心心具有歷歷史文化化特色的的都市旅旅游景點點，進一一步增強強輻射能能力和達達到性消消費的吸吸引力，使使本案成成為外地地乃至外外國到成成都來的的必到之之地。第三個層次次，成為為成都的的國際聚聚會場所所本案最后的的定位是是成為成成都的一一個國際際交流和和聚會地地點，里里面會有有很多的的活動，如如定期舉舉辦的各各類沙龍龍等等， 成為多多元文化化的一個個交流平平臺。這樣，本案案通過層層層定位位明確了了目標消消費群體體，并通通過招商商進行了了產(chǎn)品細細分，最最終將成成為成都都時尚消消費的“橋頭堡堡”。從功能分類類來說

54、，本本案商業(yè)業(yè)主要分分為兩大大塊，一一是兼有有創(chuàng)作、商商務(wù)和展展示功能能的創(chuàng)意意工廠（締締創(chuàng)工作作室），另另一塊則則是常規(guī)規(guī)商業(yè)。本案在常規(guī)規(guī)商業(yè)功功能之外外引入創(chuàng)創(chuàng)意工廠廠功能主主要基于于以下幾幾點考慮慮：首先，成都都具有相相當(dāng)高數(shù)數(shù)量和質(zhì)質(zhì)量的文文化人和和藝術(shù)家家，其對對特色工工作空間間有著現(xiàn)現(xiàn)實的需需求。2005年年6月117日到到10月月2日，法法國蒙彼彼利埃將將舉行首首屆“中國現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)術(shù)雙年展展”， 這這次參加加展覽的的中國藝藝術(shù)家共共有399人，其其中川籍籍藝術(shù)家家就占到到了三分分之一，有有周春芽芽等7為為成都藝藝術(shù)家受受邀參加加。詩國說今聚全四一人年北出出詩當(dāng)0人都占6子成都早

55、期的的藝術(shù)家家大多聚聚集在玉玉林一帶帶，因為為當(dāng)初這這一帶有有一種880多平平方米一一室的房房間，這這種大空空間雖然然只有33米高，但但也足以以讓他們們根據(jù)自自己的需需要隨意意地改造造布局，建建立自己己的工作作居家空空間?，F(xiàn)現(xiàn)在，越越來越多多的成都都藝術(shù)家家由于在在城區(qū)內(nèi)內(nèi)找不到到合適的的LOFFT，便便紛紛在在成都周周邊的郫郫縣、都都江堰三三五成群群地自發(fā)發(fā)動手修修建，雖雖然這些些新建的的建筑沒沒有了歷歷史的痕痕跡，不不能稱之之為完全全意義上上的LOOFT。代代表性的的有成都都市郊城城鄉(xiāng)結(jié)合合部月亮亮灣附近近的“藍頂”藝術(shù)中中心，改改造自一一片有著著藍色屋屋頂?shù)膹S廠房。紐約的蘇荷荷區(qū)，北北京

56、7998工廠廠，上海海莫干山山路500號，香香港牛棚棚藝術(shù)村村都是國國際國內(nèi)內(nèi)創(chuàng)意工工廠的代代表。其次，本案案具備發(fā)發(fā)展創(chuàng)意意工廠的的立地條條件。創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)說到底底是創(chuàng)新新產(chǎn)業(yè)，老老廠房或或舊辦公公樓恰恰恰為創(chuàng)新新產(chǎn)業(yè)提提供了兩兩個不可可或缺的的條件：不可復(fù)復(fù)制的人人文遺存存和中心心城區(qū)不不可多得得的寬敞敞空間。所所以老廠廠房或舊舊辦公樓樓既有相相當(dāng)?shù)臍v歷史文化化價值，又又適宜進進行內(nèi)部部改建。這這是產(chǎn)業(yè)業(yè)自身特特點和發(fā)發(fā)展的必必然選擇擇。就本案而言言，本案案發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)意工廠廠可謂具具有的天天獨后的的條件。市市區(qū)核心心區(qū)的區(qū)區(qū)位，望望江片區(qū)區(qū)特有的的人文遺遺存，背背靠川大大的文化化資源優(yōu)優(yōu)勢以

57、及及現(xiàn)成的的建筑空空間，都都使得本本案發(fā)展展創(chuàng)意工工廠再適適合不過過了。濱和江經(jīng)當(dāng)后或作創(chuàng)室/再次，發(fā)展展創(chuàng)意工工廠是提提升本案案文化品品位的現(xiàn)現(xiàn)實需求求。本案和一般般商業(yè)街街最大的的不同就就在于其其文化味味，而發(fā)發(fā)展創(chuàng)意意工廠，可可以吸引引大量文文化名人人的進駐駐，大大大提升本本案在文文化界的的關(guān)注度度和本案案的文化化品位，其其帶來的的大量文文化人士士的交流流需求又又為本案案其他商商業(yè)提供供了客源源。2、項目經(jīng)經(jīng)營主題題特色定定位由于本案周周邊已經(jīng)經(jīng)有較大大體量的的各類商商業(yè)物業(yè)業(yè)存在，存存在現(xiàn)實實和潛在在的激烈烈競爭，因因此不適適合采用用大眾化化定位法法，而只只能采用用特色化化定位法法。這

58、主主要表現(xiàn)現(xiàn)在兩個個方面，一是特色主題，二是特色服務(wù)。就本案而言言，十足足的文化化味本身身就是一一大特色色，國際際化的客客群也是是一大特特色，異異域風(fēng)情情的經(jīng)營營內(nèi)容有有又是另另一大特特色，創(chuàng)創(chuàng)意文化化產(chǎn)業(yè)的的引入帶帶來的創(chuàng)創(chuàng)造力也也是一大大特色，而而經(jīng)營檔檔次的高高檔也是是一個重重要特色色。本案建筑群群通過老老建筑的的改造和和復(fù)古新新建筑的的新建，給給人較強強的懷舊舊和歷史史厚重感感，而每每座建筑筑內(nèi)部卻卻按照現(xiàn)現(xiàn)代人的的生活方方式、生生活節(jié)奏奏、情感感世界度度身定做做，成為為國際畫畫廊、時時裝店、主主題餐館館、咖啡啡酒吧的的匯集之之處門外是是人文味味濃厚的的安順廊廊橋、古錦官官驛、合江亭亭

59、、水井坊坊遺址、望望江樓及及本案本本身的復(fù)復(fù)古建筑筑，門里里則完全全 現(xiàn)現(xiàn)代化的的生活方方式，一一步之遙遙，恍如如隔世，給給人以穿穿梭時空空之感，新新潮迭出出的時尚尚活動，則則更是為為本案帶帶來富有有動感的的現(xiàn)代時時尚風(fēng)采采，成為為現(xiàn)代潮潮流的引引導(dǎo)者。3、項目經(jīng)經(jīng)營方式式定位取決于投資資商實力力、經(jīng)營營目標及及承受風(fēng)風(fēng)險能力力等因素素，就本本案而言言，可采采取以下下幾種方方式或其其組合：自營：商鋪鋪既不出出售也不不出租，完完全由開開發(fā)機構(gòu)構(gòu)自行經(jīng)經(jīng)營管理理。由于于開發(fā)機機構(gòu)自身身并沒有有經(jīng)營相相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)驗驗，也沒沒有自己己的品牌牌，如自自己經(jīng)營營可能成成本會較較高，因因此基本本可以排排除

60、這種種經(jīng)營方方式。委托管理公公司進行行經(jīng)營管管理出不交業(yè)公行管雙定的經(jīng)底當(dāng)額該額發(fā)仍照額定抽金經(jīng)高保超分雙約比成對本案開發(fā)發(fā)機構(gòu)來來說，這這無疑是是最省事事的辦法法，當(dāng)然然，可能能會被委委托的管管理公司司分走較較多的利利潤。統(tǒng)一招租將商鋪全部部出租給給實際用用家，開開發(fā)機構(gòu)構(gòu)獲取租租金收益益，商鋪鋪由實際際用家負負責(zé)經(jīng)營營，獲取取經(jīng)營收收益、承承擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險。對于本案開開發(fā)機構(gòu)構(gòu)而言，采采用此種種方式有有利于統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃本案的的經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，但但是僅靠靠租金收收益投資資回收周周期較長長。統(tǒng)一發(fā)售將全部商鋪鋪的使用用權(quán)進行行銷售，銷銷售對象象難以控控制，可可能是實實際用家家，但更更可能是是投資客客