土地估價報告實例1：抵押貸款涉及的分攤土地出讓使用權(quán)價格評估

1、*抵押貸款所涉及的分攤土地出讓使用權(quán)價格評估 第3頁估價機構(gòu)：哈爾濱*土地估價有限公司 地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號 電話：*土 地 估 價 技 術(shù) 報 告項目名稱：*抵押貸款所涉及的分攤土地出讓使用權(quán)價格評估(哈爾濱市)受托估價單位：哈爾濱*土地估價有限公司土地估價報告編號：(哈)*(2011)(估)字第*號土地估價技術(shù)報告編號：(哈)*(2011)(技)字第*號提交估價報告日期：2011年8月30日關(guān)鍵詞：哈爾濱市抵押貸款哈爾濱*土地估價有限公司2011年土 地 估 價 技 術(shù) 報 告第一部分總述一、估價項目名稱：*抵押貸款所涉及的分攤土地出讓使用權(quán)價格評估(哈爾濱市)二、委托估價方：1、委

2、托方：*2、聯(lián)系電話：*三、受托估價方：1、估價機構(gòu)：哈爾濱*土地估價有限公司 2、地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號 3、執(zhí)業(yè)范圍：全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)4、有效期限：2016年6月30日（每五年換發(fā)）5、注 冊 號：A2011* 6、法人代表：*7、聯(lián) 系 人：* 8、聯(lián)系電話：(0451)*四、估價目的：本次評估*使用的位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號五、估價依據(jù)1、全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件、中華人民共和國物權(quán)法；、中華人民共和國擔保法；、中華人民共和國土地管理法；、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民

3、共和國國務(wù)院第55號令）；、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（中華人民共和國國家標準GB/T 18508-2001）；2、地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件、哈爾濱市人民政府文件哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準地價的通知（哈政發(fā)200917號）。、哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級別及基準地價調(diào)整技術(shù)報告(2008年6月)。3、由委托方提供的有關(guān)資料；（1）國有土地使用證；（2）房屋所有權(quán)證；4、受托方原已掌握資料和經(jīng)當?shù)卣{(diào)查及現(xiàn)場察勘取得的材料。六、估價基準日：2011年8月18日七、估價日期：2011年8月18日至2011年8月30日八、地價定義估價對象為位于1-2層的商業(yè)用房分攤土地，估價對象登記用

4、途為商業(yè)用地，本次估價將估價對象用途設(shè)定為商業(yè)用地；宗地實際開發(fā)程度為宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”（通路、供電、供水、排水、供暖、供氣和通訊）條件，宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“五通一平”（供電、供水、排水、供暖、通訊和場地平整）條件。本次評估土地全部為房屋占地，其對應(yīng)的地上房屋已進行抵押評估，估價對象內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費用已包含在房屋價值中，因此，本次評估不考慮估價對象內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投入對地價的影響，故本次評估界定的土地開發(fā)程度指宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及宗地內(nèi)場地平整。本次評估的土地價格定義為宗地在估價基準日2011年8月18日達到估價設(shè)定的開發(fā)程度下，即宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備上述“七通”和宗地內(nèi)場地平整、現(xiàn)狀容積

5、率為8.00、現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定國有商業(yè)用地32.05年期出讓土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果：（貨幣種類及單位：人民幣元）經(jīng)評估，得出*使用的位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號的分攤面積為176.2平方米的國有出讓土地在估價基準日2011年8月18日，宗地外基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”（通路、供電、供水、排水、供暖、供氣和通訊）、宗地內(nèi)場地平整、現(xiàn)狀容積率為8.00，現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定國有商業(yè)用地32.05年期的出讓土地使用權(quán)價格為：（1）估價對象單價：8537元/平方米（2）樓面地價：1067元/平方米（3）估價對象總地價：150.42萬元總地價大寫：= 1504200 * CHINESENU

6、M2壹佰伍拾萬零肆仟貳佰元整評估結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表（表1）第6頁 估價機構(gòu)：哈爾濱*土地估價有限公司 地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號 電話：*土 地 估 價 結(jié) 果 一 覽 表估價基準日的土地使用者土地證書號估價對象位置估價基準日的登記用途容積率估價基準日的實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年期面積(平方米)單位面積地價(元/平方米)樓面地價(元/平方米)總地價(萬元)*哈國用(2006)第*號哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號商業(yè)商業(yè)8.00宗地外“七通”、宗地內(nèi)“五通一平”宗地外“七通”，宗地內(nèi)場地平整32.05176.285371067150.42 一、 上述土地估價結(jié)果的限定條

7、件：1.土地權(quán)利限制：上述土地估價結(jié)果對應(yīng)的是在剩余年期內(nèi)具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)的出讓土地使用權(quán)價格。依據(jù)委托方提供的國有土地使用證，至評估基準日，估價對象無抵押等他項權(quán)利限制。2.基礎(chǔ)設(shè)施條件eq oac(,1)宗地外： 周圍道路狀況：宗地臨主干道-城鄉(xiāng)路，距對外交通站點（哈爾濱火車站）約6.6公里。供電狀況：宗地利用市政電力供應(yīng)設(shè)施，保證率大于95% 供水狀況：宗地利用市政供水供應(yīng)設(shè)施，保證率大于95%排水狀況：宗地利用市政排水供應(yīng)設(shè)施，保證率大于95% 供暖狀況：宗地利用市政供暖設(shè)施，保證率大于95% 通訊狀況：宗地利用市政電訊設(shè)施，保證率大于95% 供氣狀況：宗地利用市政煤氣供應(yīng)設(shè)施，

8、保證率大于95%eq oac(,2)宗地內(nèi)設(shè)定為場地平整條件。3.規(guī)劃限制條件：規(guī)劃對該區(qū)域有一般限制，對估價對象所在區(qū)域的建筑高度、密度、建筑外形等均有一般限制。4.影響土地價格的其它限定條件：無。估價機構(gòu)：哈爾濱*土地估價有限公司二一一年八月三十日第54頁估價機構(gòu)：哈爾濱*土地估價有限公司 地址：哈爾濱市*區(qū)*街*號 電話：*十、需要特殊說明的事項1、本項估價的假設(shè)條件（1）前提條件：（2）假設(shè)條件本評估報告是在評估基準日,依據(jù)國家有關(guān)政策評估的設(shè)定用途及年限的土地使用權(quán)價格。本次估價以估價師現(xiàn)場勘察之日設(shè)定為估價基準日，基準日設(shè)定為2011年8月18日。估價對象登記用途為商業(yè)用地，本次估

9、價將估價對象用途設(shè)定為商業(yè)用地。估價對象使用權(quán)類型為出讓，根據(jù)國有土地使用證，土地使用權(quán)終止日期為2043年9月6日，至估價基準日，剩余使用年期為32.05年，故本次評估設(shè)定土地使用年期為32.05年。、估價結(jié)果和估價報告的使用（1）本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)有中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院第55號令）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（中華人民共和國國家標準GB/T 18508-2001）、哈爾濱市人民政府文件哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準地價

10、的通知（哈政發(fā)200917號）、哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級別及基準地價調(diào)整技術(shù)報告(2008年6月)等文件。如果上述法律、法規(guī)中的有關(guān)內(nèi)容、要求發(fā)生變化，本估價報告及其估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（2）本評估報告是為本報告中所陳述評估目的提供價格參考。如果改變評估目的，本報告的評估結(jié)果無效，地價應(yīng)另行評估。（3）本評估報告分為土地估價報告和土地估價技術(shù)報告兩種格式。土地估價報告作為估價結(jié)果提供給委托方，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方，由估價機構(gòu)存檔。（4）本評估的估價結(jié)果自估價報告提交日期起有效期為六個月，即自報告提交日期至2012年2月29日內(nèi)本報告有效。（5）本評估報告及其估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有

11、，哈爾濱*土地估價有限公司對本估價報告有解釋權(quán)。（6）本報告除報有關(guān)部門外，委托方或受托方未經(jīng)對方同意，不得以任何方式對外公開、發(fā)表或提供給第三方，以為對方保守商業(yè)、技術(shù)秘密。（7）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔責任。3、需要特殊說明的事項（1）有關(guān)資料來源本次估價所采用的面積、四至、權(quán)屬、界限及利用狀況均來源于由委托方提供的國有土地使用證復印件、房屋所有權(quán)證復印件、委托方現(xiàn)場指證與說明以及估價師現(xiàn)場勘察的調(diào)查材料。哈爾濱*土地估價有限公司估價師于估價基準日到現(xiàn)場勘察并收集相關(guān)資料，并由委托方對其提供資料的有效性、準確性和來源的合法性等相關(guān)問題

12、負相應(yīng)的法律責任。受托方只對評估報告中的技術(shù)問題及估價結(jié)果負責。土地區(qū)位條件、地產(chǎn)資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標準，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。（2）本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價格，在估價結(jié)果有效期內(nèi)，如果基準地價發(fā)生調(diào)整，或地價指數(shù)、估價基準日、土地利用方式（現(xiàn)狀用途、設(shè)定用途、現(xiàn)狀容積率等）、土地開發(fā)狀況（實際開發(fā)程度、估價設(shè)定的開發(fā)程度)、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化，將對地價評估結(jié)果產(chǎn)生直接影響。此時，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（3）估價對象的特

13、殊性、估價中未考慮的因素：無。（4）其它需要特殊說明的問題：本次評估土地全部為房屋占地，其對應(yīng)的地上房屋已進行抵押評估，本次評估的土地價值已包含在房屋價值中。十一、土地估價師簽字估價師姓名資格證書號發(fā) 證 機 關(guān)估價師簽名*國土資源部*國土資源部參與估價人員：十二、土地估價機構(gòu)：哈爾濱*土地估價有限公司 （公章）估價機構(gòu)負責人簽字： 二一一年八月三十日第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述估價對象來源及歷史沿革：估價對象為位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號的一套商業(yè)用房分攤土地，*以購買方式取得估價對象的出讓土地使用權(quán)。1、估價對象土地登記狀況：國有土地使用證號：哈國用(

14、*)第*號估價基準日土地使用者：*宗地位置：哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號地號：1-17-3-302圖號：201.20-292.00 201.60-292.25登記用途：商業(yè)用地土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)終止日期：2043年9月6日土地面積：176.2平方米，全部為分攤土地面積。估價對象所在整宗地四至：估價對象所在整宗地東側(cè)臨城鄉(xiāng)路，南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)均鄰居民區(qū)。估價對象平面位置：估價對象所對應(yīng)的商業(yè)用房位于整棟建筑物的1-2層，臨主干道-城鄉(xiāng)路。記事欄：無。登記時間：2006年9月18日土地級別：五級商業(yè)用地2、土地權(quán)利狀況：估價對象為城市國有土地，*以購買方式取得估價對象的出讓土地使

15、用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期為2043年9月9日，至估價基準日，設(shè)定剩余使用年期為32.05年，依據(jù)國有土地使用證，至評估基準日，估價對象無抵押等他項權(quán)利登記，根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，全部估價對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。3、現(xiàn)狀土地利用狀況二、地價影響因素分析（一）一般因素哈爾濱市位于黑龍江省中南部、松花江中游，東經(jīng)12542至13010，北緯4404至4640之間，是黑龍江省省會和我國東北北部最大的中心城市。全市轄有道里、道外、南崗、香坊、平房、松北、呼蘭、阿城等8個行政區(qū)和雙城市、五常市、尚志市、巴彥縣、賓縣、方正縣、依蘭縣、木蘭縣、通河縣、延壽縣等10個縣（市）?？偯娣e5.31萬平方公里，至2

16、009年末戶籍總?cè)丝?91.59萬人，其中哈爾濱市區(qū)面積7086平方公里，人口477.01萬人。哈爾濱氣候?qū)僦袦貛Т箨懠撅L氣候，冬長嚴寒多雪，夏短涼爽宜人，是著名的平原避暑大城市。全年平均氣溫3.6，最冷月（一月）平均氣溫-18.8，最熱月（七月）平均氣溫23，全年降水487毫米，無霜期141天，素有“冰城”之稱。哈爾濱市（指中心城區(qū)）的形成歷史較短，作為一座現(xiàn)代城市是隨著1898年中東鐵路的修建而崛起的，至今只有110年左右的歷史。哈爾濱是我國最早建有鐵路的地區(qū)之一，如今已形成以鐵路運輸為主體，鐵路、公路、水運、航空等多種運輸方式相結(jié)合的立體運輸網(wǎng)絡(luò)。哈爾濱是解放后逐步建立起來的東北老工業(yè)基

17、地之一，工業(yè)門類齊全，已形成機電、汽車、化工、醫(yī)藥、食品、紡織、建材等為主體的工業(yè)體系，工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚。改革開放30年以來，特別是近年中央提出振興東北老工業(yè)基地發(fā)展戰(zhàn)略后，哈爾濱市的國民經(jīng)濟得到了持續(xù)、快速、健康發(fā)展，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進一步增強，工業(yè)整體素質(zhì)得到較大提高，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2010年，初步測算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3665.9億元，按可比價格計算比上年增長14.0%。其中2010年一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2009年的12.6：36.2：51.2調(diào)整為11.3：37.8：50.9，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨于合理，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。哈爾濱的公路運輸事業(yè)發(fā)展迅速，哈爾濱市地鐵一期工程、松浦大橋、城

18、市堤防升級達標等重點工程進展順利；全年升級改造道路91條；完成道路維修563條、橋梁維修125座；公交編碼線路187條，公交運營線路網(wǎng)長度685.1公里。全年新增公交車輛162輛，更新公交車輛856輛，公交車運營車輛達5009輛。公共交通客運量10.6億人次，比上年增長1.0%。2010年，全年完成貨物運輸總量10128.9萬噸，比上年增長8.1%。城市公用事業(yè)服務(wù)進一步加強，2010年，哈爾濱市實施道里集中供熱三期、西南部集中供熱、濱江熱電、煤五集中供熱、哈東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)集中供熱、華能擴建、松北萬寶熱電等一批大項目，新增集中供熱面積5975萬平方米，使城市集中供熱普及率提高到83.4%。隨著市

19、政建設(shè)的日趨完善，市內(nèi)大部分地區(qū)已實現(xiàn)“六通”（通路、供電、供水、排水、供氣和通訊），局部“七通”（加集中供熱）。隨著群力新區(qū)、哈西新區(qū)（西客站地區(qū)）、松北新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)以及舊城區(qū)棚戶區(qū)改造、居民庭院改造工程和重點商務(wù)區(qū)綜合整治改造工程的全面鋪開，不僅改善了城市環(huán)境，提高了城市文化氛圍，而且有力地推動了全市社會經(jīng)濟的發(fā)展，極大地改善了這些地區(qū)的區(qū)位條件和投資環(huán)境。為貫徹落實國土資源部關(guān)于發(fā)布實施的通知（國土資發(fā)2006307號）精神，2008年哈市組織測算了新一輪城鎮(zhèn)基準地價，并于2009年10月正式發(fā)布實施。與原基準地價相比，哈市地價內(nèi)涵發(fā)生了較大變化，新的基準地價反映了城鎮(zhèn)國有土地完

20、整使用權(quán)價格水平，體現(xiàn)出了土地資產(chǎn)的真實價值。伴隨著新基準地價的實施，全市地價整體水平有了明顯的提高，土地資產(chǎn)價值得到進一步顯化。2011年初，國務(wù)院辦公廳、國土資源部連續(xù)下發(fā)了三個文件（國辦發(fā)【2011】1號、國土資電發(fā)【2011】12號、國土資發(fā)【2011】2號），要求各級政府有關(guān)部門做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，加強地價監(jiān)管、確保不出現(xiàn)住宅高價地。為貫徹落實上述文件精神，哈爾濱市已出臺關(guān)于我市經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目土地招拍掛出讓底價確定等有關(guān)問題的通知，確保我市經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地招拍掛出讓成交總價或單價不再出現(xiàn)歷史新高。因此，經(jīng)營性土地（大部分為商業(yè)和居住用地）出讓價格在未來一段時期內(nèi)可能維持

21、現(xiàn)階段水平。由于先前的工業(yè)用地最低限價政策已經(jīng)使工業(yè)用地的土地價格有大幅提高，未來一段時間內(nèi)，工業(yè)用地的價格會趨于平穩(wěn)。在稅收方面，與土地相關(guān)的各項稅收標準均將隨著新基準地價的更新而進行調(diào)整，但由于稅率不發(fā)生變化，對地價影響總體不大。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素指委估宗地所在城鎮(zhèn)對地價有影響的內(nèi)部區(qū)域條件，即影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。經(jīng)估價人員對以上影響估價對象價格區(qū)域因素的綜合分析，估價對象所處哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號。該區(qū)域土地利用以商住用地為主，目前已形成較成熟商業(yè)氛圍，有部分商業(yè)、

22、企業(yè)入駐；區(qū)域內(nèi)各類基礎(chǔ)設(shè)施已達到“七通”，且設(shè)施較新、保證率較強；區(qū)域內(nèi)有主、次干道分布，總體交通狀況一般，估價對象臨主干道-城鄉(xiāng)路，距公交站點和對外交通站點距離均較適宜。綜上所述，由于估價對象所處區(qū)域上述地價影響因素條件均較好，等同于哈市同級別土地的一般狀況，總體上將會對待估宗地土地價格水平產(chǎn)生一定的影響，是決定估價對象價格的重要基礎(chǔ)。1、區(qū)域概況：估價對象位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號，該區(qū)域土地級別為五級商業(yè)用地。估價對象所在區(qū)域位于哈爾濱市道里區(qū)北部，區(qū)域整體環(huán)境好，適宜居住。區(qū)域內(nèi)目前有多個住宅小區(qū)，如三精家園、祥泰人家、溪畔家園、都市秀景等，人文居住環(huán)境好。區(qū)域所臨的城鄉(xiāng)

23、路是城市主干道之一，直接通往機場高速公路，是通往外界的主要道路。區(qū)域內(nèi)部的埃德蒙頓路、工農(nóng)大街等路況好，基本保證區(qū)域內(nèi)道路暢通，日后隨著周邊地區(qū)的棚戶區(qū)改造，待估宗地周圍將會形成較大規(guī)模的商住用地。目前，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度已達到“七通”，通路、供電、供水、排水、供氣、供暖和通訊條件，綜合保證率大于95%，有效地滿足了區(qū)域內(nèi)居民的生活需要。2、商業(yè)繁華度估價對象臨近街區(qū)級商服中心職工街麥德龍超市商服中心，估價對象位于商服中心內(nèi)部。3、交通條件（1）對外交通狀況區(qū)域內(nèi)有城鄉(xiāng)路、埃德蒙頓路、工農(nóng)大街等多條城市交通干道。宗地所在區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達、道路通暢。估價對象臨主干道-城鄉(xiāng)路，距對外交通站點（哈爾

24、濱火車站）約6.6公里。（2）公共交通狀況附近共有2條公交線路，分別是59、78路，宗地距各公交站點平均距離約350米。4、基礎(chǔ)設(shè)施條件估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”（通路、供電、供水、排水、供氣、供暖和通訊）條件，均為市政統(tǒng)一配套設(shè)施。綜合保證率大于95。基礎(chǔ)設(shè)施具體狀況如下：（1）道路道路是構(gòu)成城市交通的主體之一，是聯(lián)系城市各部分地區(qū)經(jīng)濟和社會生活的主渠道。區(qū)域內(nèi)有城鄉(xiāng)路、埃德蒙頓路、工農(nóng)大街等多條城市交通干道，估價對象臨主干道-城鄉(xiāng)路，道路保證率大于95%。（2）供電狀況由市政供電網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供電，主要由地方自建的熱電廠，如哈三電廠、哈熱電廠、哈發(fā)電廠等配套供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)供電為雙回路，

25、現(xiàn)有供電設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活用電需要，供電保證率大于95%。（3）供水狀況由市政供水管網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供水。哈爾濱市區(qū)市政供水主要來自磨盤山水庫。全市市政供水量達2114.3581萬立方米，平均日供水量達78.03萬立方米，供水能力為87萬立方米/日，綜合生活用水指標152升/人日，每日實際人均用水量183升。全市供水普及率為85.45%。城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，供水管網(wǎng)總長度987公里。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有供水設(shè)施基本上能滿足生產(chǎn)、生活用水需要，供水保證率大于95%。（4）排水狀況區(qū)域內(nèi)排水以合流式為主，即區(qū)域內(nèi)雨水、污水均排入市政排水管網(wǎng)。哈市現(xiàn)有已竣工的污水處理廠1座文昌污水處理廠，規(guī)劃

26、污水處理能力16萬立方米/日。全市排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，按市區(qū)地勢條件，共劃分為四個排水區(qū)，即沿江排水區(qū)、馬家溝排水區(qū)、何家溝排水區(qū)和阿什河（信義溝）排水區(qū)。各排水區(qū)管網(wǎng)呈輻射狀分布，并建有排污泵站，排水通暢。待估宗地區(qū)域內(nèi)排水保證率大于95%。（5）供氣狀況由市政供氣管網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供氣。供氣種類為天然氣，供應(yīng)來源主要為大慶天然氣，現(xiàn)有的供氣設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活用氣的需要，供氣保證率大于95%。（6）供暖狀況區(qū)域內(nèi)供暖由熱電廠統(tǒng)一提供，能夠滿足生產(chǎn)和生活的需要，保證率大于95%。（7）通訊狀況區(qū)域內(nèi)全部為程控通訊，與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，現(xiàn)有電訊設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)、生活通訊需要，線路暢通，

27、保證率大于95%。5、環(huán)境條件區(qū)域內(nèi)的土地利用類型主要為商住混合用地，綜合環(huán)境質(zhì)量評價屬中污染區(qū)，該區(qū)域處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。6、規(guī)劃限制城市規(guī)劃宗地所在區(qū)域有一般限制。（三）個別因素個別因素是指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。經(jīng)哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號區(qū)域中，估價對象的個別條件總體好于區(qū)域內(nèi)各宗地的平均水平，對估價對象地價將產(chǎn)生一定的積極影響。1、宗地位置估價對象位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號。2、宗地地形、形狀估價對象地形平坦，分攤土地，無具體形狀，形狀不修正，視為一般。

28、3、工程地質(zhì)條件評價根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評價，估價對象所在區(qū)域地質(zhì)狀況屬較好建筑場地。4、估價對象臨街狀況及臨街寬度、進深及深寬比由于估價對象為分攤土地，故本次評估以該宗地所對應(yīng)的地上建筑物臨街狀況、寬度及深寬比來確定估價對象土地的相應(yīng)取值。估價對象臨主干道-城鄉(xiāng)路，臨街寬度約15米，深寬比約為0.73。5、估價對象用途及容積率估價對象登記用途為商業(yè)用地，本次評估設(shè)定為商業(yè)用地，現(xiàn)狀容積率為8.00。6、宗地內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施條件估價基準日時宗地內(nèi)配套程度達到“五通一平”（供電、供水、排水、供暖、通訊及場地平整條件），其中：供電：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；供水：連接市政管網(wǎng)，保證率95%

29、以上；排水：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；通訊：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；供暖：連接市政管網(wǎng)，保證率95%以上；宗地內(nèi)達到場地平整。第三部分 土 地 估 價一、估價原則二、估價方法與估價過程表4哈爾濱市各類城鎮(zhèn)國有用地基準地價適用范圍基準地價用地類型土地管理所涉及的各用地類型商業(yè)用地批發(fā)零售用地商店、商場、超市、各類批發(fā)（零售）市場、加油站等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地住宿餐飲用地賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地商務(wù)金融用地寫字樓、商業(yè)性辦公場所、銀行、保險、證券、信托、期貨、信用社等金融活動場所及企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所等用地屬對外經(jīng)營性的部分公共管理

30、與公共服務(wù)及特殊用地旅游景點、風景名勝、主題公園、營業(yè)性培訓中心、會展中心、經(jīng)營性車庫、商品車庫、經(jīng)營性收費停車場、經(jīng)營性墓葬地等用地其他商服用地洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、 照相館、理發(fā)美容店、洗浴場所、旅行社、運動保健休閑設(shè)施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場等用地住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地普通商品住宅、普通非商品住宅、公寓及別墅等用地辦公用地非對外經(jīng)營性的公共管理與公共服務(wù)用地機關(guān)團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體用地等用地工業(yè)用地工礦倉儲用地工業(yè)用地、倉儲用地、采礦地除上表所列以外的其他建設(shè)用地類型，如公共管理與公共服務(wù)用地中的公共設(shè)施用地、公園與綠地，特殊

31、用地中的監(jiān)教場所用地、宗教用地、非對外經(jīng)營性的墓葬用地，交通運輸用地，水域及水利設(shè)施用地中的水庫水面用地、水工建筑用地以及用地批復按建設(shè)用地供地的養(yǎng)殖業(yè)用地、其它用地等如涉及地價評估，均參照工業(yè)用地基準地價水平向下浮動20%。軍事設(shè)施用地涉及地價評估，則應(yīng)根據(jù)其實際用途，分別對應(yīng)參照商業(yè)、住宅、辦公或工業(yè)用地基準地價標準（其中的軍隊工廠、倉庫、打靶場、試驗場等軍事用地參照工業(yè)用地基準地價水平向下浮動20%標準評估）?；鶞实貎r的內(nèi)涵本次公布的基準地價是在市區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域及重點開發(fā)建設(shè)區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別國有土地，按照商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)等用途分別評估確定的，以2008年1月

32、1日為估價基準日，各用途法定最高出讓年期為：商業(yè)用地40年期、住宅用地70年期、辦公用地50年期、工業(yè)用地50年期，平均容積率為2.0，各級別基礎(chǔ)設(shè)施平均開發(fā)程度下的完整土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。各用地類型及土地級別基準地價對應(yīng)的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平均開發(fā)程度為：商業(yè)用地：一級至六級為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場地平整），七級至十級為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場地平整）土地開發(fā)程度。住宅用地：一級至四級為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場地平整），五級至八級為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場地平整）土地開發(fā)程

33、度。辦公用地：一級至四級為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場地平整），五級至八級為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場地平整）土地開發(fā)程度。工業(yè)用地：工業(yè)用地限制區(qū)及一級、二級為“六通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水、排水、供氣和場地平整），三級至四級為“四通一平”（指宗地外通路、供電、通訊、供水和場地平整）土地開發(fā)程度。1-2、待估宗地的基準地價及其內(nèi)涵估價對象位于哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號，評估設(shè)定用途為商業(yè)用地，通過對照哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地級別范圍說明及哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準地價表，可知待估宗地土地級別為五級，其商業(yè)基準地價標準為26

34、37元/平方米。該地區(qū)商業(yè)用地基準地價的平均開發(fā)程度指宗地外部基礎(chǔ)設(shè)施具備“六通”及宗地內(nèi)場地平整，土地使用年期為法定最高出讓年期40年，平均容積率等于2.0。1-3、根據(jù)哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級別及基準地價調(diào)整技術(shù)報告所附哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準地價修正系數(shù)表及說明表，待估宗地所屬級別的影響因素修正系數(shù)表及因素說明表詳見下表。表5五級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表優(yōu)劣程度 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華度商業(yè)中心級別0.030 0.015 0.000 -0.011 -0.022 距商業(yè)中心距離0.020 0.010 0.000 -0.007 -0.014 小 計0.050 0.025 0.000 -

35、0.018 -0.036 交通便捷度所臨道路類型0.012 0.006 0.000 -0.004 -0.008 附近公交站點數(shù)量0.008 0.004 0.000 -0.003 -0.006 距公交站點距離0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 距對外交通站點距離0.004 0.002 0.000 -0.001 -0.002 小 計0.030 0.015 0.000 -0.010 -0.020 基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率0.012 0.006 0.000 -0.005 -0.010 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度周圍土地利用類型0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 綜

36、合環(huán)境質(zhì)量評價0.004 0.002 0.000 -0.001 -0.002 商業(yè)經(jīng)營人文環(huán)境0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 小 計0.012 0.006 0.000 -0.005 -0.010 城市規(guī)劃限制0.008 0.004 0.000 -0.002 -0.004 宗地個別條件地形0.002 0.001 0.000 -0.001 -0.002 形狀0.004 0.002 0.000 -0.002 -0.004 工程地質(zhì)條件0.002 0.001 0.000 -0.001 -0.002 臨街狀況0.008 0.004 0.000 -0.002 -0.004

37、臨街面寬度0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 深寬比0.006 0.003 0.000 -0.002 -0.004 小 計0.028 0.014 0.000 -0.010 -0.020 最大調(diào)整幅度0.140 0.070 0.000 -0.050 -0.100 表6 五級商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)說明表優(yōu)劣程度 影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華度所在或鄰近商業(yè)中心級別區(qū)級商服中心或風景旅游區(qū)商品專業(yè)街或?qū)I(yè)批發(fā)市場小區(qū)級商服中心街區(qū)級商服中心零星商服網(wǎng)點或臨時商服網(wǎng)點距商業(yè)中心距離（米）位于商業(yè)中心內(nèi)部距商業(yè)中心邊緣200米距商業(yè)中心邊緣（200，400米距商業(yè)中心邊

38、緣（400，800米距商業(yè)中心800米交通便捷度所臨道路類型主干道次干道一般干道支路封閉式高速路、小區(qū)內(nèi)或街坊內(nèi)道路附近公交站點個數(shù)76543距公交站點平均距離（米）（0，100（100-200（200-400（400-600600距對外交通站點距離（公里）2（2，3（3，5（5，66基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率（%）（95，100（90，95（85，90（80，85（0，80環(huán)境優(yōu)劣度周圍土地利用類型商業(yè)用地商住混合用地住宅、辦公用地市政基礎(chǔ)設(shè)施用地工業(yè)、倉儲用地綜合環(huán)境質(zhì)量評價清潔區(qū)輕污染區(qū)中污染區(qū)重污染區(qū)極重污染區(qū)商業(yè)經(jīng)營人文環(huán)境鄰近一般商品住宅區(qū),人口密度大,購買力高樓房平房混合區(qū),人口較稠密,

39、購買力較高平房住宅區(qū),人口密度和購買力一般危房棚戶區(qū)，居民消費水平較低工業(yè)倉儲區(qū)，附近居民少,購買力水平低城市規(guī)劃限制基本無限制稍有限制一般限制較嚴限制嚴格限制宗地個別因素地形地形平坦略有坡度有明顯坡度坡度較大起伏不平形狀形狀規(guī)整形狀較規(guī)整形狀一般形狀不規(guī)整形狀極不規(guī)整地質(zhì)條件優(yōu)良建筑場地較好建筑場地一般建筑場地較差建筑場地差建筑場地及不宜選址區(qū)臨街狀況三面或三面以上臨街街角地、丁字路口或兩面臨街一面臨商業(yè)街一面臨非商業(yè)街不直接臨市政街道臨街寬度（米）15（12，15（8，12（4，8（0，4或不直接臨市政街道深寬比（0，0.5（0.5，1.0（1.0，2.0（2.0，3.03.0或不直接臨市

40、政街道1-4、區(qū)域因素及個別因素修正根據(jù)基準地價修正體系，對照估價對象的區(qū)域因素及個別因素具體條件，編制估價對象區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)取值表，確定各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。宗地區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)取值見表7。表7宗地條件狀況及修正系數(shù)取值表影響因素估價對象條件優(yōu)劣度修正系數(shù)區(qū)域因素位置條件相鄰或所在商服中心級別街區(qū)級商服中心較劣-0.011 距商服中心距離位于商服中心內(nèi)部優(yōu)0.020 小 計0.009 交通便捷度所臨道路類型主干道優(yōu)0.012 附近公交站點個數(shù)2個劣-0.006 距公交站點平均距離約350米一般0.000 距對外交通站點距離約6.6公里劣-0.002 小 計0.0

41、04 基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率（%）大于95%優(yōu)0.012 環(huán)境質(zhì)量周圍土地利用類型大部分為商住混合用地較優(yōu)0.002 綜合環(huán)境質(zhì)量評價中污染區(qū)一般0.000 商業(yè)人文環(huán)境處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高較優(yōu)0.002 小 計0.004 城市規(guī)劃限制一般限制一般0.000 個別因素 宗地地形地形平坦優(yōu)0.002 宗地形狀分攤土地，形狀不修正，視為一般一般0.000 工程地質(zhì)條件較好建筑場地較優(yōu)0.001 臨街狀況一面臨非商業(yè)街較劣-0.002 臨街寬度約15米較優(yōu)0.003 深寬比約0.73較優(yōu)0.003 小 計0.007 修正取值合計0.036 1-5、年期修正估價對象設(shè)定的使用年期為3

42、2.05年，與基準地價設(shè)定的商業(yè)用地法定最高出讓年期40年一致，需要年期修正，年期修正系數(shù)取0.9365。計算過程如下： a 根據(jù)地價計算公式：V= 1-1/(1+r)n r年期修正系數(shù)K=Vm/Vn K=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中:a-年地租；m剩余使用年期；n法定最高出讓年期；r-土地還原利率，按6%計算；土地還原利率的實質(zhì)為土地開發(fā)的投資收益率。土地開發(fā)投資收益率按哈爾濱市土地開發(fā)企業(yè)的平均利潤率計算。近年來，哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)的項目投資回報率一般在15，開發(fā)周期一年半左右，因此年回報率約為10。因單純的土地開發(fā)風險小于房地開發(fā)，其開發(fā)利潤率取6比較適宜。這一利潤率相

43、當于一年期存款利率加2.50個百分點的風險調(diào)整值。土地還原利率的這一確定方法符合城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中“關(guān)于土地還原利率的確定”方法的規(guī)定。則：32.05年期商業(yè)用地年期修正系數(shù)KV32.05:V40K=1- 1=0.9365(16%)32.051- 1(16%)40.00 1-6、期日修正由于該基準地價是自2009年10月1日起正式發(fā)布施行的，通過市場分析，自該文件發(fā)布到估價基準日，哈市商業(yè)用地地價水平無大的變化，據(jù)此，確定估價對象期日修正系數(shù)為1.00。1-7、容積率修正根據(jù)哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級別及基準地價調(diào)整技術(shù)報告中所附的哈爾濱市國有土地基準地價容積率修正系數(shù)表（見下表8），由于估價對象現(xiàn)狀

44、容積率為8.00，采用線性內(nèi)插法計算得出待估宗地所處級別容積率修正系數(shù)為3.10。表8五級商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率1.001.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 修正系數(shù)0.54 0.78 1.00 1.17 1.30 1.38 1.57 1.77 容積率5.00 5.50 6.00 6.50 7.00 7.50 8.00 8.50 修正系數(shù)1.97 2.16 2.32 2.52 2.71 2.90 3.10 3.29 容積率9.00 9.50 10.00 10.50 11.00 11.50 12.00 12.50 修正系數(shù)3.48 3.68 3.87 4.

45、07 4.36 4.56 4.76 4.96 容積率13.00 13.50 14.00 14.50 15.00 15.50 16.00 16.00修正系數(shù)5.16 5.35 5.55 5.75 5.95 6.15 6.35 6.36-8.001-8、開發(fā)程度修正估價對象設(shè)定開發(fā)程度與基準地價設(shè)定開發(fā)程度不一致，應(yīng)進行開發(fā)程度修正。估價對象設(shè)定開發(fā)程度為宗地外部基礎(chǔ)設(shè)施具備“七通”及宗地內(nèi)場地平整，其所在商業(yè)用地五級地基準地價的平均開發(fā)程度為宗地外部基礎(chǔ)設(shè)施具備“六通”及宗地內(nèi)場地平整，因此，根據(jù)哈爾濱市城鎮(zhèn)土地級別及基準地價調(diào)整技術(shù)報告中所附的宗地內(nèi)、外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正表（見下表9），估價

46、對象與基準地價平均開發(fā)程度所差通“供暖”一項，開發(fā)程度修正應(yīng)取12元/平方米。表9宗地內(nèi)、外基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正表元/平方米基礎(chǔ)設(shè)施供水排水供電供暖通訊供氣通路土地平整費用標準101010128101251-9、計算地價宗地地價級別基準地價期日修正系數(shù)（1+各項修正系數(shù)之和）容積率修正系數(shù)年期修正系數(shù)+開發(fā)程度修正 26371.000(1+0.036)3.100.9365+12 7943.21元/平方米2、市場比較法市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。

47、公式：V = VBABCD其中：V估價宗地價格;VB比較實例價格;A估價對象交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù);B估價對象估價基準日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù);C估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù);D估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù);具體測算思路是： a、選取比較實例；b、選擇比較因素，并具體說明估價對象和比較實例的各因素條件；c、在因素指標量化的基礎(chǔ)上，將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，編制比較因素條件說明表；d、根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，確定比較因素修正系數(shù)。e、采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比

48、準價格。f、對比準價格進行分析，確定市場比較法測算結(jié)果。詳細計算過程如下：2-1、比較實例選擇本次評估共選擇三個距估價基準日最近的標準宗地作為比較實例，所選擇的實例均為位于哈爾濱市區(qū)相同供需圈內(nèi)的國有商業(yè)用地，宗地的區(qū)域因素、個別因素、土地利用狀況等與本次評估土地相近，有可比性。每個實例的宗地單價均為正常交易條件下的國有土地使用權(quán)市場價格。本次所選擇的三個比較實例分述如下：案例A： 土地使用者為黑龍江省龍*經(jīng)濟適用住房發(fā)展有限公司，土地用途為商業(yè)，為哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)標準宗地,該宗地在正常土地市場條件下于2011年6月30日，33.16年期標定地價為4590元/平方米。 宗地位于

49、哈爾濱市南崗區(qū)電興街35號，地號為2-14-04-303-1，屬哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)。屬哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)。宗地距小區(qū)級商服中心約800米。宗地臨支路，附近有公交站點8個，距公交站點平均距離約500米，距對外交通站點平均距離約4.5公里。宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達到“六通”(通路、供電、供水、排水、供氣、通訊)，綜合保證率大于95%。宗地周圍用地類型大部分為商住混合用地。根據(jù)哈爾濱市區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量評價，宗地所在區(qū)域?qū)僦形廴緟^(qū)。宗地處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。城市規(guī)劃對宗地所處區(qū)域的限制程度為一般限制。宗地地形平坦，形狀規(guī)整，根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評價，

50、宗地所在區(qū)域?qū)賰?yōu)良建筑場地。宗地臨街狀況為街角地，臨街面寬度約204.61米，深寬比約0.30。宗地容積率為3.54。宗地內(nèi)場地平整。案例B： 土地使用者為哈爾濱市煙草公司，土地用途為商業(yè)，為哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)標準宗地,該宗地在正常土地市場條件下于2011年6月30日，23.31年期標定地價為7964元/平方米。 宗地位于哈爾濱市道外區(qū)樺樹街98號，地號為5-6-8-10-A，宗地位于小區(qū)級商服中心內(nèi)部。屬哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)。宗地位于小區(qū)級商服中心內(nèi)部。宗地臨次干道，附近有公交站點8個，距公交站點平均距離約250米，距對外交通站點平均距離約1公里。宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)

51、施達到“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)，綜合保證率大于95%。宗地周圍用地類型大部分為商住混合用地。根據(jù)哈爾濱市區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量評價，宗地所在區(qū)域?qū)僦形廴緟^(qū)。宗地處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。城市規(guī)劃對宗地所處區(qū)域的限制程度為一般限制。 宗地地形平坦，形狀規(guī)整，根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評價，宗地所在區(qū)域?qū)佥^差建筑場地。宗地臨街狀況為一面臨商業(yè)街，臨街面寬度約39.47米，深寬比約0.35。宗地容積率為7.02。宗地內(nèi)場地平整。案例C： 土地使用者為哈爾濱建成集團有限公司，土地用途為商業(yè)，為哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)標準宗地,該宗地在正常土地市場條件下于2

52、011年6月30日，32.23年期標定地價為3432元/平方米。 宗地位于哈爾濱市香坊區(qū)南直路65號，地號為4-3-8-63-2，宗地距街區(qū)級商服中心約800米。屬哈爾濱市商業(yè)用地基準地價五級地區(qū)。宗地距街區(qū)級商服中心約800米。宗地臨主干道，附近有公交站點8個，距公交站點平均距離約300米，距對外交通站點平均距離約2公里。宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)，綜合保證率大于95%。宗地周圍用地類型大部分為商住混合用地。根據(jù)哈爾濱市區(qū)綜合環(huán)境質(zhì)量評價，宗地所在區(qū)域?qū)僦形廴緟^(qū)。宗地處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高。城市規(guī)劃對宗地所處區(qū)域的限制程度

53、為一般限制。宗地地形平坦，形狀一般，根據(jù)哈爾濱市工程地質(zhì)分區(qū)與評價，宗地所在區(qū)域?qū)賰?yōu)良建筑場地。宗地臨街狀況為一面臨非商業(yè)街，臨街面寬度約60.00米，深寬比約1.20。宗地容積率為2.43。宗地內(nèi)場地平整。2-2、因素選擇 交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度。區(qū)域因素：包括宗地商業(yè)繁華度（包括商服中心級別、距商服中心距離）、交通便捷度（所臨道路類型、附近公交站點數(shù)量、距公交站點距離、距對外交通站點距離）、基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（周圍土地用地類型、綜合環(huán)境質(zhì)量評價、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境）和城市規(guī)劃限制條件。個別因素：包括宗地地形、宗地形狀、地質(zhì)條件、宗地

54、臨街狀況、宗地臨街面寬度、宗地深寬比、宗地容積率。2-3、因素條件說明具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表如下：表10宗地與比較因素條件說明表 估價對象及比較實例比較因素估價對象實例A實例B實例C宗地坐落哈爾濱市*區(qū)*小區(qū)*棟1-2層*號哈爾濱市南崗區(qū)電興街35號哈爾濱市道外區(qū)樺樹街98號哈爾濱市香坊區(qū)南直路65號交易價格待估4590元/平方米7964元/平方米3432元/平方米交易時間2011年8月18日2011年6月30日2011年6月30日2011年6月30日交易情況正常交易標準宗地標準宗地標準宗地交易方式/價格類型抵押標定地價標定地價標定地價土地使用年限32.05年33.16年

55、23.31年32.23年土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)區(qū)域因素商業(yè)繁華度商業(yè)中心級別街區(qū)級商服中心小區(qū)級商服中心小區(qū)級商服中心街區(qū)級商服中心距商業(yè)中心距離位于商服中心內(nèi)部距商服中心邊緣約800米位于商服中心內(nèi)部距商服中心邊緣約800米交通便捷度所鄰道路類型主干道支路次干道主干道附近公交站點數(shù)量2個8個8個8個距公交站點距離約350米約500米約250米約300米距對外交通站點距離約6.6公里約4.5公里約1公里約2公里基礎(chǔ)設(shè)施綜合保證率大于95%大于95%大于95%大于95%環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度周圍土地利用類型大部分為商住混合用地大部分為商住混合用地大部分為商住混合用地大部分為商住混合用地綜合環(huán)境質(zhì)量評價

56、中污染區(qū)中污染區(qū)中污染區(qū)中污染區(qū)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高處于樓房平房混合區(qū)，人口較稠密，購買力較高城市規(guī)劃限制一般限制一般限制一般限制一般限制個別條件宗地地形地形平坦地形平坦地形平坦地形平坦宗地形狀形狀不修正，視為一般形狀規(guī)整形狀規(guī)整形狀一般地質(zhì)條件較好建筑場地優(yōu)良建筑場地較差建筑場地優(yōu)良建筑場地臨街狀況一面臨非商業(yè)街街角地一面臨商業(yè)街一面臨非商業(yè)街臨街寬度約15.00米204.61米39.47米60.00米深寬比約0.73約0.30約0.35約1.20容積率8.003.547.0

57、22.43基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)“六通”(通路、供電、供水、排水、供氣、通訊)“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)“七通”(通路、供電、供水、排水、供暖、供氣、通訊)2-4、編制比較因素條件指數(shù)表在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)。除開發(fā)程度采用實際費用修正外，以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實例相應(yīng)條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)。期日修正指數(shù)的確定估價對象的估價基準日為2011年8月18日，各比較實例的估價基準日均為2011年6月30日，從各比較實例

58、的估價基準日至估價對象的估價基準日，估價對象所在區(qū)域的商業(yè)用地地價水平無大的變化，因此，估價對象及各比較實例的期日修正指數(shù)均100。交易情況指數(shù)的確定本次評估估價對象和各比較實例的價格均為正常市場條件下的土地使用權(quán)價格，因此估價對象及各比較實例價格內(nèi)涵相同,因此估價對象及各比較實例的交易情況指數(shù)均為100。交易方式指數(shù)的確定：本次估價結(jié)果是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供價格參考，各比較實例均為標定地價，價值內(nèi)涵都是土地使用權(quán)的市場價格，故不需要對交易方式進行修正,因此估價對象及各實例交易方式指數(shù)均為100。年期修正系數(shù)的確定估價對象和比較實例A、B、C使用年期分別為32.05年、33.16年、2

59、3.31年、32.23年，與商業(yè)用地法定最高出讓年期40年相比較，估價對象和比較實例A、B、C均需進行年期修正。估價對象和比較實例A、B、C年期修正系數(shù)分別為0.9365、0.9473、0.8229和0.9383。估價對象年期修正系數(shù)計算公式及計算過程同基準地價系數(shù)修正法中相關(guān)部分。比較實例A、B、C的年期修正系數(shù)計算過程如下：實例A年期修正系數(shù)KAV33.16:V40 11- (1+6%)33.16 KA 0.9473 1 1- (1+6%)40實例B年期修正系數(shù)KBV23.31:V40 11- (1+6%)23.31 KB 0.8229 1 1- (1+6%)40實例C年期修正系數(shù)KcV3

60、2.23:V40 11- (1+6%)32.23 Kc 0.9383 1 1- (1+6%)40以估價對象年期修正系數(shù)為基準，其年期修正指數(shù)確定為100，然后按公式:比較實例年期修正指數(shù)=比較實例年期修正系數(shù)/估價對象年期修正系數(shù)100，計算出各比較實例的年期修正指數(shù)分別為101.15、87.87和100.19。土地用途指數(shù)的確定：估價對象與各比較實例用途相同，故估價對象及各案例用途指數(shù)均為100。區(qū)域因素及個別條件修正指數(shù)的確定1、區(qū)域因素：按照“關(guān)于發(fā)布哈爾濱市市區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓基準地價的聯(lián)合通知”文件，參考哈爾濱市現(xiàn)行基準地價中同級別同用途用地影響因素修正體系，編制區(qū)域因素及個別