存量房交易計(jì)稅即來(lái)即辦流程及個(gè)人存量房交易稅收優(yōu)惠課件

1、存量房交易計(jì)稅“即來(lái)即辦”流程及個(gè)人存量房交易稅收優(yōu)惠政策 廈門(mén)市地稅局 2014年7月內(nèi)容概述*存量房交易計(jì)稅“即來(lái)即辦”基本流程概述*存量房交易計(jì)稅“即來(lái)即辦” 流程新增內(nèi)容介紹*存量房交易計(jì)稅納稅人應(yīng)當(dāng)提供的涉稅資料*個(gè)人存量房交易稅收優(yōu)惠政策 存量房交易計(jì)稅“即來(lái)即辦”基本流程概述 納稅人辦理存量房交易，應(yīng)先登錄廈門(mén)市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心（以下簡(jiǎn)稱“權(quán)籍登記中心”）的“廈門(mén)存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”（以下簡(jiǎn)稱“網(wǎng)簽系統(tǒng)”）備案存量房買賣合同并按照交易的房產(chǎn)類型選擇填報(bào)廈門(mén)市存量房交易信息采集表（“簡(jiǎn)填單”模式），凡涉及存量房交易稅收減免的還需填報(bào)廈門(mén)市存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表；權(quán)籍登記

2、中心受理納稅人交易申請(qǐng)后，納稅人應(yīng)隨即移步地稅存量房征收點(diǎn)窗口辦理存量房計(jì)稅評(píng)估、減免稅審批、應(yīng)納稅款計(jì)算、POS機(jī)刷卡繳稅和契稅完稅證明開(kāi)具等稅款申報(bào)業(yè)務(wù)；完稅后，納稅人根據(jù)地稅存量房征收點(diǎn)代發(fā)的收件收據(jù)上注明的取證時(shí)間，憑收件收據(jù)和契稅完稅證明到權(quán)籍登記中心取證。 存量房交易計(jì)稅“即來(lái)即辦”流程圖 新增內(nèi)容介紹1、網(wǎng)簽內(nèi)容更豐富（繼承、贈(zèng)與、司法拍賣）2、存量房交易涉稅減免信息審核證明實(shí)時(shí)傳遞3、存量房交易涉稅減免審批當(dāng)場(chǎng)辦理4、 “POS機(jī)”繳稅方式更輕松5、契稅完稅證明開(kāi)具更便捷6、稅款入庫(kù)后方可取證小貼士：“pos機(jī)繳稅”簡(jiǎn)介 為更好地方便納稅人辦理存量房交易稅款繳交事宜，廈門(mén)市地稅

3、局積極推行多元化繳稅方式，在全市存量房征收點(diǎn)推行POS機(jī)繳稅系統(tǒng)。使用POS機(jī)繳稅更加方便快捷，納稅人可不必?cái)y帶現(xiàn)金或往返銀行，只需帶上一張存足余額的銀行卡便可在征收點(diǎn)柜臺(tái)上的POS機(jī)上刷卡（借記卡限額為1000萬(wàn)以下，貸記卡為5萬(wàn)以下），經(jīng)輸入密碼或出示有效身份證，并被確認(rèn)扣款信息的合法有效后，即可實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)扣繳稅款。納稅人刷卡扣繳稅款完畢，打印出銀聯(lián)的扣款憑證時(shí)，應(yīng)請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)扣款金額并簽字確認(rèn)，同時(shí)取得刷卡扣款憑證、完稅證明及相關(guān)稅務(wù)資料。對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，使用“POS機(jī)繳稅”和其他刷卡消費(fèi)一樣無(wú)需繳納任何手續(xù)費(fèi)。需要注意的是，使用“POS機(jī)繳稅”如需涉及到退稅（費(fèi)）的，其所退稅（費(fèi)）只能退至

4、完稅證明上的納稅人賬戶上。存量房交易計(jì)稅納稅人應(yīng)當(dāng)提供的涉稅資料7、納稅人需要委托他人（含單位和個(gè)人）辦理存量房交易稅收申報(bào)有關(guān)涉稅手續(xù)（包括計(jì)稅評(píng)估價(jià)值確認(rèn)、復(fù)核申請(qǐng)、稅費(fèi)申報(bào)）的，還應(yīng)當(dāng)提交存量房交易稅收申報(bào)委托書(shū)和代理人身份證明。8、單位納稅人為正常戶轉(zhuǎn)讓存量房的，在向權(quán)籍登記中心申報(bào)交易前應(yīng)向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，并將營(yíng)業(yè)稅完稅證明、加蓋銀行付訖戳的土地增值稅完稅憑證復(fù)印件和廈門(mén)市土地增值稅納稅申報(bào)表(轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用)復(fù)印件在申報(bào)交易時(shí)一并提交。土地增值稅零申報(bào)的，則提交廈門(mén)市土地增值稅納稅申報(bào)表(轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用)復(fù)印件。單位納稅人為非正常戶

5、轉(zhuǎn)讓存量房的，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅可在地稅存量房征收點(diǎn)申報(bào)，無(wú)需提供上述證明，但其企業(yè)所得稅應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并在向權(quán)籍登記中心申報(bào)交易時(shí)提交企業(yè)所得稅完稅證明復(fù)印件。異地單位轉(zhuǎn)讓存量房的，可在地稅存量房征收點(diǎn)申報(bào)存量房交易各項(xiàng)稅收，無(wú)需提供上述材料。個(gè)人存量房交易稅收優(yōu)惠政策 存量房交易涉稅減免信息審核證明內(nèi)容營(yíng)業(yè)稅個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的住房 營(yíng)業(yè)稅個(gè)人銷售首次上市的房改房 個(gè)人所得稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房契稅個(gè)人購(gòu)買住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人配偶以及未成年子女）唯一住房 關(guān)于享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題 根據(jù)廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局

6、 廈門(mén)市財(cái)政局 廈門(mén)市地方稅務(wù)局 廈門(mén)市物價(jià)局關(guān)于關(guān)于調(diào)整廈門(mén)市享受優(yōu)惠政策普通住房界定標(biāo)準(zhǔn)的通知（廈國(guó)土房2013445號(hào)）規(guī)定，自2014年1月1日起廈門(mén)市享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（不含）以上；2.單套建筑面積在144平方米（含）以下；3.島內(nèi)（思明區(qū)、湖里區(qū)）住房單套總價(jià)在300萬(wàn)元（含）以下，島外（海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)）住房單套總價(jià)在220萬(wàn)元（含）以下。營(yíng)業(yè)稅 一、個(gè)人出售其購(gòu)買的住房：個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后

7、的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買住房的時(shí)間。營(yíng)業(yè)稅 二、個(gè)人出售其購(gòu)買的除住房以外的房屋，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。 三、個(gè)人出售自建自用住房，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人出售自建非自用住房，按照其銷售收入征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅 四、個(gè)人出售受贈(zèng)的房屋：個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分

8、割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。營(yíng)業(yè)稅 六、個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并征免。適用稅（費(fèi)）率為： 城市維護(hù)建設(shè)稅：按市區(qū) 7% ，縣城、鎮(zhèn)，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為計(jì)征；教育費(fèi)附加：按 3% 的征收率計(jì)征；地方教育附加：按 2% 的征收率計(jì)征。個(gè)人所得稅二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，按收入全額征收2%的個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅 三、以下情形的

9、房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅： （一）離婚析產(chǎn) （二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； （三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。個(gè)人所得稅四、除上述第三點(diǎn)列舉的產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與和轉(zhuǎn)移不征收個(gè)人所得稅規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)

10、人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為贈(zèng)與房屋價(jià)格減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與房屋價(jià)格按以下順序確定：1、贈(zèng)與合同上標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格的，按贈(zèng)與價(jià)格確定；2、贈(zèng)與合同上未標(biāo)明贈(zèng)與價(jià)格或標(biāo)明的贈(zèng)與價(jià)格低于評(píng)估價(jià)的，以評(píng)估價(jià)確定。個(gè)人所得稅 五、個(gè)人出售住房雖有增值的，但只要產(chǎn)權(quán)人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，產(chǎn)權(quán)人必須向代征人廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心提供唯一家庭生活用房聲明，經(jīng)代征人廈門(mén)市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心審核，符合上述條件可直接予以免征個(gè)人所得稅。出售住房的時(shí)間，以售房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)向廈門(mén)市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)；購(gòu)房時(shí)間則以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的辦證時(shí)間或

11、契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。個(gè)人所得稅家庭唯一生活用房 是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。廈門(mén)市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心在受理已婚納稅人提交的相關(guān)資料時(shí)，同時(shí)審核夫妻雙方的產(chǎn)權(quán)情況，如果戶籍在福建省內(nèi)其他地市的，應(yīng)要求當(dāng)事人補(bǔ)充提供戶籍所在地房管部門(mén)出具的無(wú)房產(chǎn)證明，否則不予按“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個(gè)人所得稅;對(duì)福建省外戶籍的產(chǎn)權(quán)個(gè)人或者外籍人員，在審核其（有配偶的為夫妻雙方）交易的房產(chǎn)是否為在廈門(mén)市自用5年以上的家庭唯一生活用房基礎(chǔ)上，要求當(dāng)事人出具在福建省內(nèi)其他地區(qū)未擁有房屋產(chǎn)權(quán)的書(shū)面聲明，否則不予按“個(gè)

12、人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征個(gè)人所得稅。印花稅 一、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。個(gè)人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額的萬(wàn)分之五繳納印花稅。 二、房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納印花稅，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定，稅率萬(wàn)分之五。土地增值稅 二、以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅。“贈(zèng)與”是指如下情況：(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。土地增值稅 三、對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。契稅 二、個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合第一條規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策，應(yīng)按按3%征收契稅。 三、個(gè)人購(gòu)買非普通住房，按3%征收契稅。 四、房屋贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為，承受房屋的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，子女應(yīng)該按規(guī)定繳納契稅；計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；稅率為3%。契稅 五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅；非法