房地產(chǎn)成本管理

1、地產(chǎn)- 項(xiàng)目取決于銷售收入的大小和成本支出的 調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā) 企 用的控制提 . 于 程成本控 論 界 ，現(xiàn)全過(guò)程控制的實(shí)踐得的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)。、項(xiàng)制階段劃分及主要 開發(fā)過(guò)程 過(guò)程 成本控制的管理思路，我 們可將控制分為以下三個(gè)1科學(xué)的編制各階段成本指標(biāo)供項(xiàng)目 指導(dǎo)計(jì)是事前控制的要.成本指標(biāo)的分階:(1階段的成本測(cè)算。根項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配 情況收費(fèi)標(biāo)項(xiàng)目劃草等編制 項(xiàng)目性本測(cè)算測(cè)方面的數(shù)據(jù)。(2)規(guī)劃階段的成.根據(jù)修詳規(guī)批復(fù)資料、銷策劃建議、 準(zhǔn)編制. 段指標(biāo)將檢 成本 術(shù)經(jīng)濟(jì) 落實(shí)情況，并作為方計(jì)的成本.（3)方案階段的目標(biāo)成本。根單、園林景觀方案 策劃等編制成本指標(biāo)審批后將作

2、為項(xiàng)目的標(biāo)成 是對(duì)進(jìn)態(tài)成本控制的依據(jù)。2.事中控制體現(xiàn)為項(xiàng)實(shí)施招標(biāo)采購(gòu)、變更、簽證、 過(guò)程中指標(biāo)核對(duì)強(qiáng)化通過(guò) ;通 源整合，加強(qiáng)集中 購(gòu)制變、簽證產(chǎn)生的不可預(yù)進(jìn)度減少審核付款劃及額既項(xiàng)目推進(jìn)也要保證資 3。事后控制。主要體現(xiàn)在結(jié)算中的成本控制及后評(píng)估。統(tǒng)籌安 快結(jié)算的推進(jìn)保證與供應(yīng)作關(guān)系以降低通過(guò) 結(jié)算及時(shí)編制項(xiàng)目成本后評(píng)估積累本歷史數(shù)據(jù)庫(kù)更好的指 導(dǎo)新指,達(dá)到循環(huán)改進(jìn)的目標(biāo)。制階段的注意事項(xiàng)）項(xiàng)目決策的成本控制策階段的成本控制是是決定項(xiàng)目成敗 必須深研慎重項(xiàng)目銷售成本歸納建安成本、 融資費(fèi)稅據(jù)產(chǎn)品本歷史數(shù)據(jù)庫(kù)可框定資成本稅也容易框算，土地有無(wú)瑕疵，地方政府有 , 調(diào)研的。 買 應(yīng)組織 、 員

3、 ,質(zhì)、三通一平、外水套件資料進(jìn)行成本 評(píng)估)項(xiàng)目定位的成本控制期產(chǎn)位對(duì)成本及盈利預(yù)測(cè)較大確的市場(chǎng)定位 指導(dǎo)順利開展計(jì)反要結(jié) 市場(chǎng)的變化相應(yīng),保證項(xiàng)預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。(三)設(shè)計(jì)階段是控制建安成本的切入點(diǎn)計(jì)要根據(jù)營(yíng) 應(yīng)，部限額設(shè)實(shí)情況。1.通過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化，是 轉(zhuǎn) 徑 場(chǎng) 化時(shí),及動(dòng)的 調(diào)整計(jì)方案，優(yōu)化成本投入。2。成本也可為結(jié)構(gòu)本 嚴(yán)控 構(gòu)性本計(jì)證基本使用戶型、配)， 本(立面園修)敏性本可整空大， 市場(chǎng)化時(shí)要重點(diǎn)研究。3。通過(guò)設(shè)計(jì)方案工 入現(xiàn)場(chǎng)生產(chǎn),大改調(diào)整對(duì)工期影響大且會(huì)造成 費(fèi)。加 階 算與指標(biāo)的對(duì)比, 工圖出圖前是控4。過(guò)料選本過(guò)程中應(yīng)仔細(xì)研究 擇適.材擇質(zhì),增加維修成 致

4、安全隱患設(shè) 當(dāng)造成的質(zhì) 責(zé) 不清后開發(fā)商只好承擔(dān)。制階段招標(biāo)過(guò)程的成本控制標(biāo)的目的是選擇合理低價(jià)的合供應(yīng)商是客戶， 的參與者 潤(rùn) 方良 礎(chǔ),也是項(xiàng)目 進(jìn)的保證。公正的 標(biāo)結(jié) 斷合理利 途1.加強(qiáng)招標(biāo)工作計(jì)劃性應(yīng)招標(biāo)時(shí)的成本控制關(guān)部門 緊密前，項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)及時(shí)調(diào)整； 織相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)招標(biāo)的計(jì)劃性的可行性整體招標(biāo)計(jì) 劃增責(zé)任主體、招標(biāo)方式的界定。做到計(jì)劃2規(guī)范招標(biāo)標(biāo)底 招標(biāo)必須按責(zé)有計(jì)織的完成， 標(biāo)行,也是對(duì)成本控制不利的.同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)招標(biāo)結(jié)果與標(biāo) 底對(duì)主意.3加強(qiáng)集中購(gòu)，略用規(guī)采購(gòu)是控制大宗成本支出的有效途徑計(jì)的 標(biāo)是保質(zhì)，降 ,避 標(biāo) 施.4擇最合適的強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的管理,應(yīng)擇不當(dāng)， 來(lái)管的

5、,延誤工期本.5。理訂合同時(shí)注意合條款 及單完性密性.工場(chǎng)施工管理對(duì)成本影響是直接不嚴(yán)的額我們要、簽證、付款結(jié) 保證項(xiàng)推進(jìn)的同時(shí)1。施工方案控制成本用項(xiàng)目的施工方案據(jù)過(guò) 工總結(jié)編制統(tǒng)一供選用對(duì)于非案應(yīng)組織 部門進(jìn)行審核。2.加強(qiáng)甲指乙供材料貨 會(huì)帶來(lái) 難項(xiàng) 員 進(jìn) 的 ,保 證 量 對(duì)因 部門應(yīng)主動(dòng)發(fā)出變更單，作為3。質(zhì)量問(wèn)題比較 時(shí) 理 落實(shí)責(zé)任單位，最后發(fā)由開發(fā)商承擔(dān)。4從源頭及過(guò)程中嚴(yán).對(duì)施工過(guò)程中變更進(jìn)行控制, 計(jì)院簽訂合同時(shí)約罰制度.對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的變更證， 堅(jiān)持算算施工的原則5.進(jìn)度款支付的成主要是審核施申請(qǐng)付款與現(xiàn)場(chǎng) 既要保 目 進(jìn)也 不會(huì)出 情況制階段.工驗(yàn)及時(shí)辦理是項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)估的需 結(jié) 會(huì)導(dǎo) 致 商違約的法律風(fēng)險(xiǎn).因此 單 報(bào)送 結(jié)算接收后 統(tǒng)結(jié) 把關(guān)應(yīng)注意以下幾方面：1.對(duì)竣工圖的質(zhì)量把關(guān)，確與現(xiàn)場(chǎng)一致。竣圖作為 造價(jià)產(chǎn) ,因此 工圖場(chǎng)的一致性是十分重要的。2.加強(qiáng)甲供材料的管理簽訂甲供料合預(yù)算工程量要根據(jù) ; 必須報(bào)成控部門下采購(gòu)供貨完 及時(shí)，得現(xiàn)領(lǐng)用合同算貨同結(jié)的3。對(duì)損耗計(jì)算常 廠家，費(fèi)及損 采購(gòu)，