校園物業(yè)管理方案

1、陜西美倫物業(yè)管理西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理方案公司簡介-5前言篇-14專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會開展的必然趨勢-14學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處-14對象不同管理的模式不盡相同管理側(cè)重點不同管理效勞的目標(biāo)不同管理效勞資金的來源和使用存在明顯的差異學(xué)校物業(yè)管理模式特點-15顧客的需求為導(dǎo)向，提供個性化的效勞學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作本錢重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度學(xué)校物業(yè)在接管工程前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評估注重效勞的專業(yè)化提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人

2、員的配備顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制管理規(guī)劃設(shè)想-17 總體設(shè)想-17 一、管理總目標(biāo)-17 二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)-18三、管理特色-20結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢，增強(qiáng)效勞意識，創(chuàng)造性運用萬科物業(yè)管理模式向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣闊師生推行“陽光方案效勞公示制度資源有效整合、利用，降低管理本錢有效培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新，監(jiān)督考核營造開放、健康、多元化的校區(qū)文化創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同創(chuàng)立文明、健康、舒適、和諧的大學(xué)校園手拉手效勞，心與心交流嚴(yán)格ISO9001、ISO14001質(zhì)量體系管理，提高效勞質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴 管理方式-23 一、管理流程系統(tǒng)三大模式系統(tǒng)-23 二、

3、物業(yè)管理部信息流程-25第三節(jié) 管理措施- -26管理措施-26管理概要-27效勞質(zhì)量效果-41 第四節(jié) 校區(qū)檔案資料管理- 42第五節(jié) 投訴處理規(guī)程-43第四章 人員配置-46配備原那么-46崗位職責(zé)-46員工行為標(biāo)準(zhǔn)-48第四節(jié) 培訓(xùn)管理機(jī)制-51第五章 管理制度-56投標(biāo)承諾書西安交通大學(xué)城市學(xué)院校園物業(yè)管理招標(biāo)工作小組：據(jù)?西安交通大學(xué)城市學(xué)院校園環(huán)境物業(yè)管理招標(biāo)文件?提供的條件信息和規(guī)定要求，遵照*市物價局、房管局相關(guān)文件規(guī)定，我司結(jié)合自身條件認(rèn)真研究測算后決定：愿以人民幣*元/年的投標(biāo)價承當(dāng)西安交通大學(xué)城市學(xué)院校園環(huán)境的物業(yè)管理任務(wù)。一旦我司中標(biāo)，我公司將在接到“中標(biāo)通知書后約定期

4、限內(nèi)與貴校簽訂校園物業(yè)委托管理合同，并按國家、省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)委托管理合同對西安交通大學(xué)城市學(xué)院實施標(biāo)準(zhǔn)管理、優(yōu)質(zhì)效勞，本著平安、人文、高效、舒適的原那么，全面總結(jié)往年管理經(jīng)驗教訓(xùn)，實現(xiàn)學(xué)校后勤管理改革重大勝利。貴校的招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)書，構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位蓋章：法定代表人簽章： 2021年08月18日西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)托管效勞投標(biāo)單位報價匯總表序號分類人數(shù)根本工資保險福利小計稅金合計年1教學(xué)樓管理員3550元/人/月100元/人/年50元/人/月1825元109元/月232082以智樓管理員1550元/人/月100元/人/年50元/人/月608元36元/

5、月77283惜抱摟管理員1.5550元/人/月100元/人/年50元/人/月912元54元/月115924鯤池樓管理員2550元/人/月100元/人/年50元/人/月1216元72元/月154565三向?qū)W館管理員、保潔員2550元/人/月100元/人/年50元/人/月1216元72元/月154566弘毅樓管理員2600元/人/月100元/人/年50元/人/月1316元79元/月167407樹惠樓管理員2.5600元/人/月100元/人/年50元/人/月1645元98元/月209168居仁樓管理員2600元/人/月100元/人/年50元/人/月1316元79元/月167409致和樓管理員3600

6、元/人/月100元/人/年50元/人/月1974元118元/月2510410公寓樓管理員2600元/人/月100元/人/年50元/人/月1316元79元/月1674011運動場、體育活動場2550元/人/月100元/人/年50元/人/月1216元72元/月15456121號樓管理員1550元/人/月100元/人/年50元/人/月608元36元/月772813萃藝樓、2#樓管理員1550元/人/月100元/人/年50元/人/月608元36元/月772814校園環(huán)境衛(wèi)生區(qū)保潔員4600元/人/月100元/人/年50元/人/月2632元158元/月3348015校園物業(yè)管理員11000元/人/月10

7、0元/人/年50元/人/月1058元63元/月13452合計30247524說明利潤4%9900元/年辦公用品1464元/年總計大寫貳拾伍萬捌仟捌佰捌拾捌元整258888元/年第一章 公司簡介一、公司概況*物業(yè)管理公司于2021年在*市組建成立，公司注冊資本300萬人民幣，具有獨立法人資格的國家二級物業(yè)管理企業(yè)，公司目前管轄面積近140萬平方米，專業(yè)人員崗位持證上崗率100。*物業(yè)成立之初注重自身建設(shè)，秉承“開展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)立知名企業(yè)的企業(yè)理念，逐步建立健全了各項規(guī)章制度與組織機(jī)構(gòu)，做到了人人有章可循、事事有據(jù)可依，較好的保障了公司物業(yè)管理的正常運作及員工隊伍的相對穩(wěn)定。*物業(yè)作為社會型企業(yè)，

8、根植于社會大舞臺，從市場中汲取企業(yè)生存與開展的元素，充分發(fā)揮企業(yè)自身的高品質(zhì)理念，在拓展市場競技中，以積極進(jìn)取的姿態(tài)，在大浪淘沙，適者生存的市場經(jīng)濟(jì)中創(chuàng)造企業(yè)價值，并回饋社會。 *物業(yè)倡導(dǎo)“以人為本的親情管理模式，寄客戶為我們生存和開展根底，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友。爭取“零缺陷、無微瑕效勞，是*物業(yè)恒久的追求。*物業(yè)把高品位、高檔次、高質(zhì)量的效勞建立在高素質(zhì)的人才根底之上。團(tuán)隊的和諧運作，是企業(yè)做大，做強(qiáng)的根本，全體*人正以精英團(tuán)隊的姿態(tài)和百倍高昂的士氣尋找一切具有開展可能的契機(jī)，努力擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，向社會展示企業(yè)風(fēng)采，傳播企業(yè)特色，竭誠盡力為每一位客戶提供卓越效勞。 公司針對效勞業(yè)的

9、根本要求，特別是物業(yè)管理效勞對象的特殊性，十分重視對員工效勞意識的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹立效勞意識、端正效勞態(tài)度、掌握效勞技能、提高效勞質(zhì)量，同時，根據(jù)ISO9001、 ISO14001體系的要求，制定了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實際相結(jié)合的程序文件及各個崗位的作業(yè)文件，使每個員工明確誰來做、怎樣做，既注重過程，更看重結(jié)果。要求管理無盲區(qū)，效勞無缺陷，工作無過失，業(yè)主無怨言。公司歷經(jīng)幾年的開展已經(jīng)形成了一支經(jīng)驗豐富、訓(xùn)練有素、結(jié)構(gòu)合理、水平較高的優(yōu)秀效勞團(tuán)隊，并建立了一套行之有效的管理運營機(jī)制。公司具有一支實力強(qiáng)、管理水平高的物業(yè)管理人員隊伍，公司現(xiàn)有員工150余人，其中具有高級

10、工程師1人、高級技術(shù)職稱人員1人、中級專業(yè)技術(shù)人員10人、初級專業(yè)技術(shù)職稱5人。物業(yè)經(jīng)理15人，部門經(jīng)理4人，物業(yè)管理人員9人。*物業(yè)是目前*物管類型最多、經(jīng)營工程最豐富的物業(yè)公司。管理物業(yè)類型包括住宅小區(qū)、高檔寫字樓、學(xué)校、綜合商住區(qū)以及經(jīng)營工程等配套效勞。在做好物業(yè)管理效勞工作的同時，*物業(yè)遵循“以業(yè)為主，多種經(jīng)營的經(jīng)營原那么，與此同時我司在園林綠化設(shè)計、施工，家居設(shè)計、裝修，水電安裝，家政效勞，房產(chǎn)中介效勞，智能化管理系統(tǒng)的設(shè)計、安裝等經(jīng)營工程，保持了良好的雙向開展局面?；貞涍^去，展望未來*物業(yè)將會在不斷拓展對外業(yè)務(wù)、擴(kuò)大管理規(guī)模的根底上，加快公司制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程，

11、現(xiàn)已通過ISO9001、ISO14001體系認(rèn)證貫標(biāo)工作，力爭把公司打造成省際一流、國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司。 誠信的*。*珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的效勞需求；把誠信的效勞和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù)，視作公司開展最牢固的根底。專業(yè)的*。*高度重視并持續(xù)研究客戶需求，以專業(yè)化的作業(yè)流程、人才隊伍和信息平臺，為全國各地客戶提供行業(yè)內(nèi)一流性價比的物管效勞。進(jìn)取的*。*在工程數(shù)量、效勞面積、人才規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等多年保持著年均30%以上的增長率；絕不滿足的企業(yè)文化推動經(jīng)營思想和效勞管理流程在持續(xù)改良中穩(wěn)步升級。領(lǐng)先的*。*作為*行業(yè)第一方隊成員，工程類型包括住宅小區(qū)、寫字樓、學(xué)校、商業(yè)街、公寓

12、。二、經(jīng)營宗旨我們的效勞理念是：只有不到位的效勞，沒有不交費的業(yè)主；我們的質(zhì)量方針是：效勞至誠，精益求精，管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)取創(chuàng)新；我們的質(zhì)量目標(biāo)是：平安，舒適，尊重，滿足；我們的環(huán)境目標(biāo)是：水清，地綠，潔凈，舒適；我們的開展目標(biāo)是：提高效勞水平，持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的期望；我們的開展遠(yuǎn)景是：成為安徽乃至全國物業(yè)管理市場的領(lǐng)跑者三、公司架構(gòu)*物業(yè)*物業(yè)總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理方案財務(wù)部人事行政部質(zhì)量管理部物業(yè)管理部方案財務(wù)部人事行政部質(zhì)量管理部物業(yè)管理部市場拓展部市場拓展部家政效勞部裝飾裝修公司家政效勞部裝飾裝修公司維修效勞部寫字樓工程學(xué)校工程商業(yè)工程住宅工程園林綠化部維修效勞部寫字樓工程學(xué)校工

13、程商業(yè)工程住宅工程園林綠化部四、部門職責(zé)人事行政部負(fù)責(zé)公司人力資源總體規(guī)劃，做好選人、用人、育人、考核、留人等工作；維持公司各部門人才的正常供給，后備管理、技術(shù)人員等的選拔、培養(yǎng)，加強(qiáng)定編定員工作，負(fù)責(zé)其管理和技術(shù)人員的崗位和全部作業(yè)崗位分析、描述及整合等；負(fù)責(zé)公司人事檔案、勞動用工及其合同管理；負(fù)責(zé)公司招聘和選拔的組織、審核及其它工作；加強(qiáng)與員工溝通和員工個人開展方案的鼓勵管理；負(fù)責(zé)勞資糾紛、勞動保護(hù)及勞動統(tǒng)計；負(fù)責(zé)部門及員工的考核與評價實施的籌劃及跟蹤；負(fù)責(zé)公司員工工資的核算及發(fā)放工作，確保及時、準(zhǔn)確無誤；發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時糾正或溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等。方案財務(wù)部負(fù)責(zé)公司財務(wù)預(yù)算、管理會

14、計、會計核算方法與形式的籌劃及目標(biāo)實施；負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金流量、資金管理、財務(wù)管理；負(fù)責(zé)公司財務(wù)結(jié)構(gòu)的研究和優(yōu)化整合的規(guī)劃，并付諸實施；實施公司資產(chǎn)及資本運作的方案及實施；負(fù)責(zé)對公司、各管理部等資金正常運行秩序的管理、監(jiān)控及登帳核帳匯帳等會計核算工作；加強(qiáng)對公司、投資企業(yè)及管理處財務(wù)出納人員的選派與調(diào)配，并進(jìn)行業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和財經(jīng)紀(jì)律的監(jiān)管；公司工資福利總額和個人所得稅等核算與解繳工作；負(fù)責(zé)對外聯(lián)系與溝通；實施企業(yè)整體營銷工作等。市場拓展部協(xié)助副總經(jīng)理師擬訂公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度行政目標(biāo)實施方案、業(yè)務(wù)流程重組方案和方案、企業(yè)重組方案、公司制度安排方案和方案；設(shè)計公司總體鼓勵機(jī)制、約束機(jī)制及淘汰機(jī)制方案；負(fù)責(zé)產(chǎn)

15、業(yè)研究與分析, 擬訂企業(yè)競爭戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略的籌劃；負(fù)責(zé)公司供給鏈與價值鏈行為的研究與總體籌劃，并予以實施協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；負(fù)責(zé)公司指標(biāo)體系的規(guī)劃和設(shè)計，根據(jù)各個部門提供的初步分析數(shù)據(jù)和信息，定期向總經(jīng)理提供公司總體的經(jīng)濟(jì)和質(zhì)量信息及其分析；實施企業(yè)整體營銷工作等。質(zhì)量管理部擬定公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格付諸于實施；定期對各管理部等進(jìn)行質(zhì)量評價與報告；擬定公司效勞質(zhì)量信息及其管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量信息的抽樣檢查；定期收集、統(tǒng)計、分析、匯總等監(jiān)督協(xié)調(diào)工作；牽頭負(fù)責(zé)“*物業(yè)品牌層面的投訴處理事項；對檢查不合格的，應(yīng)開出處分單，并定期發(fā)布報告；協(xié)助副總經(jīng)理負(fù)責(zé)擬定公司的技術(shù)規(guī)章制度、標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)防重大事故的技

16、術(shù)措施，參與平安生產(chǎn)事故技術(shù)的調(diào)查，組織技術(shù)力量對事故傷亡事故、設(shè)備事故等進(jìn)行技術(shù)上的原因分析、鑒定，并提出改良的技術(shù)措施；協(xié)助總工程師實施公司技術(shù)改造、修繕技術(shù)應(yīng)用推廣、房屋設(shè)備設(shè)施平安運行技術(shù)及其質(zhì)量管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理等方案和工作；負(fù)責(zé)各個分公司管理部年度中大修理方案的審核與督導(dǎo)，負(fù)責(zé)公司自行工程工程的規(guī)劃、設(shè)計與監(jiān)督或者外包、聯(lián)系與協(xié)調(diào)等及效勞公司、分公司合作子公司、管理處等對外發(fā)包重大技術(shù)工程的審核，并實施督導(dǎo)和協(xié)調(diào)；實施企業(yè)整體營銷工作等。物業(yè)管理部負(fù)責(zé)公司、管理部年度業(yè)主接待、維修保養(yǎng)、保安、保潔、保綠、家政和經(jīng)營工程等質(zhì)量提升、年度方案預(yù)算審核與平衡，并實施目標(biāo)控制等管理工作；

17、牽頭、溝通、協(xié)調(diào)和處理效勞公司、管理部的委托合同、協(xié)議或疑難問題；維持效勞公司、分公司合作子公司、管理處物業(yè)管理正常運行秩序；負(fù)責(zé)公司、管理部所有對外委托或發(fā)包工程的審核、把關(guān)工作；協(xié)同負(fù)責(zé)做好新接樓盤的接管、驗收、前期介入和今后管理的效勞工程內(nèi)容等物業(yè)管理和協(xié)調(diào)工作；定期與投資企業(yè)的股東進(jìn)行溝通與聯(lián)系，擬訂年度方案與工程方案，提供完整而可靠的決策依據(jù)；協(xié)助做好效勞標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提升及內(nèi)部審核或評審工作；負(fù)責(zé)公司“四防一保、社會穩(wěn)定等的檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和應(yīng)急日常處理；實施企業(yè)整體營銷工作等。信息中心由人事行政部負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)公司內(nèi)外部整體信息的收集、分類整理、統(tǒng)計分析與預(yù)測趨勢、二次開發(fā)、歸檔等信息

18、情報工作；草擬公司信息管理制度，嚴(yán)格貫徹公司信息管理制度，并在付諸實施后進(jìn)行補(bǔ)充、修改，提升其標(biāo)準(zhǔn)的水平；負(fù)責(zé)公司日常運行管理等方案擬定、實施與監(jiān)督等工作，維持公司各個工作站等正常運行秩序，確保平安；草擬公司檔案管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司各部門檔案管理工作，確保公司文件資料等平安、完整、及時、無損；實施企業(yè)整體營銷工作等。檔案室 負(fù)責(zé)擬定公司檔案收集、分類整理、分析、提供使用、開發(fā)、歸檔等工作，制定檔案開發(fā)與管理的方案, 分解目標(biāo)，并付諸實施，執(zhí)行指導(dǎo)與監(jiān)督;草擬公司檔案的收集、整理和利用等管理制度，指導(dǎo)與監(jiān)督、公司本部各職能部門、各管理部、管理處等檔案管理工作，確保公司文件資料等平安、完整、

19、無損；負(fù)責(zé)公司檔案工作的對外聯(lián)系與協(xié)作；實施企業(yè)整體營銷工作等。五、企業(yè)文化理念一管理效勞理念1、創(chuàng)造健康豐富的人生2、客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴3、人才是*物業(yè)的資本4、“陽光照亮的體制5、持續(xù)的增長和領(lǐng)跑創(chuàng)造健康豐富的人生(1)意味著我們將持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和效勞，讓客戶驕傲；(2)意味著我們將持續(xù)提供超越投資者期望的回報，讓投資者滿意；(3)意味著我們將持續(xù)提供超越員工期望的開展空間和報酬，讓員工自豪。客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴 (1) 客戶是最稀缺的資源，是*物業(yè)存在的全部理由。 (2) 尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的效勞，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是*物業(yè)一直堅持和倡導(dǎo)

20、的理念。 (3) 在客戶眼中，我們每一位員工都代表*物業(yè)。 (4) 我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。(5) 衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。 (6) 與客戶一起成長，讓*物業(yè)在投訴中完美。人才是*物業(yè)的資本(1) 熱忱投入，出色完本錢職工作的人是公司最珍貴的資源。(2) 尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是*物業(yè)成功的首要因素。(3) 我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在開展時機(jī)面前人人平等；*物業(yè)提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氣氛，倡導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。(4) 職業(yè)經(jīng)

21、理團(tuán)隊是*物業(yè)人才理念的具體表達(dá)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是*物業(yè)創(chuàng)立和開展的一項重要使命。(5) 我們倡導(dǎo)“健康豐富的人生。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個人生活內(nèi)容的極大豐富。(6) 學(xué)習(xí)是一種生活方式。 “陽光照亮的體制(1) *物業(yè)對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制。(2) 專業(yè)化+標(biāo)準(zhǔn)化+透明度=*化。(3) 標(biāo)準(zhǔn)、誠信、進(jìn)取是*物業(yè)的經(jīng)營之道。(4) 我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。(5) 反對任何形式的官僚主義。持續(xù)的增長和領(lǐng)

22、跑(1) *物業(yè)給自己的定位是，在規(guī)模和贏利能力上做中國物業(yè)管理行業(yè)的第一。(2) 通過市場創(chuàng)新、效勞產(chǎn)品創(chuàng)新、效勞創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是*物業(yè)實現(xiàn)行業(yè)第一、創(chuàng)造豐富人生的唯一途徑。(3) 在新經(jīng)濟(jì)時代，*物業(yè)要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望六、*職業(yè)經(jīng)理人核心素質(zhì)一工作觀念1、勇于承當(dāng)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識。2、集團(tuán)利益至上，具有全局觀念。3、以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。4、接納差異，用人所長的領(lǐng)導(dǎo)心胸。5、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。 6、尊重標(biāo)準(zhǔn)，不斷改良。7、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，

23、有能力找到解決問題的方法。8、不回避矛盾，大膽管理。9、思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作方案性強(qiáng)。10、客觀敏感把握，控制到位。二管理技能 1、善于鼓勵，有號召力。 2、能營造有效溝通的氣氛。讓溝通成為習(xí)慣。 3、有效授權(quán)控制得當(dāng)。 4、培養(yǎng)指財下屬，鼓勵別人學(xué)習(xí)。 5、科學(xué)決策。 6、壓力管理。 7、組織管理。 8、時間和會議管理。三專業(yè)技能 1、精通本行業(yè)的時間的專業(yè)技能。 2、知道如何應(yīng)用。 3、有系統(tǒng)的理解能力。 4、專業(yè)創(chuàng)造力。七、公司特色廣博的技術(shù)知識；良好的溝通技巧；熱誠的工作態(tài)度；主動的效勞意識；靈活的工作方式；穩(wěn)定的財務(wù)狀況；勇于創(chuàng)新的精神；忠誠可靠的品質(zhì)；有競爭力的收費。八、管理特色方針優(yōu)點

24、及特點說 明高層次的環(huán)境美護(hù)1外觀的整潔亮麗制定明確日常美護(hù)，定期清掃工程及范圍，保持現(xiàn)場的整潔亮麗。2材質(zhì)的特殊保養(yǎng)依不同材質(zhì)施以不同的清潔維護(hù)，以充分發(fā)揮材質(zhì)特性并延長使用年限。3現(xiàn)代的機(jī)器設(shè)備以現(xiàn)代化機(jī)器設(shè)備提高清潔效能并減輕清潔人員的勞動強(qiáng)度。4機(jī)動的美化管理周期性工作輔以機(jī)動人力配合，促使日常美護(hù)工作更加完善。5經(jīng)常的督導(dǎo)檢查督導(dǎo)人員實地檢查，輔以報表管理，并調(diào)動現(xiàn)場人員的積極性及自覺性。專業(yè)化的技術(shù)咨詢1物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計依照現(xiàn)場設(shè)計最適合的物業(yè)管理模式，促使管理效能得以充分發(fā)揮。2建筑物規(guī)劃設(shè)計參與前期介入，提供最正確管理方案，以節(jié)省未來管理的各項費用。3租售代理及管理培訓(xùn)以科學(xué)管

25、理的角度分析客戶的需求，提供科學(xué)的咨詢意見并培訓(xùn)實施。4公共事務(wù)的管理配合校方，推動積壓公共事務(wù)，建立特有的社區(qū)文化。系統(tǒng)化的管理制度1周祥的組織編制合理明確的勤務(wù)調(diào)配及周密的監(jiān)督，節(jié)省管理費用支出。2現(xiàn)場的深入了解針對現(xiàn)場設(shè)計適合的管理規(guī)劃。3嚴(yán)密的督導(dǎo)考核籍以提高管理品質(zhì)并予維持。4防止人事的包袱現(xiàn)場人員可依要求隨時調(diào)換或機(jī)動增加，業(yè)主無后顧之憂及受人情壓力困擾。5完整的后勤支援專精的培訓(xùn)管理人員，可提供現(xiàn)場充分的支援。整體性的安管勤務(wù)1完美的平安系統(tǒng)在考慮本錢效益前提下，設(shè)計完善的安管系統(tǒng)。2嚴(yán)密的勤務(wù)訓(xùn)練派駐的平安警備人員依現(xiàn)場特性施以各項勤務(wù)訓(xùn)練。3整齊的服裝配備由外而內(nèi)致性的要求，

26、徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)“看門的刻板印像。4快速的緊急應(yīng)變配合狀況模擬，實況演習(xí)，使其具有積極的防災(zāi)功能。5完備的資料檔案建立各項住戶、車場、訪客等資料檔案，以供業(yè)主隨時調(diào)閱?？茖W(xué)化的設(shè)備維護(hù)1定期的設(shè)備保養(yǎng)以提升設(shè)備耐用年限及運轉(zhuǎn)效益。2詳實的記錄分析建立各項數(shù)據(jù)，落實事前維護(hù)而非事后修補(bǔ)。3有效的節(jié)約能源降低業(yè)主龐大的水電費支出及無效率浪費。4專業(yè)的訓(xùn)練課程以增加機(jī)電人員的實務(wù)技術(shù)及遇突發(fā)狀況之應(yīng)變能力。5方案的修繕更新編訂方案及預(yù)算，以免大型修繕或設(shè)備更新發(fā)生財務(wù)困窘。第二章 前言篇就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。隨著學(xué)校后勤物業(yè)管理的逐步推進(jìn)，這里已經(jīng)成為眾多物業(yè)管理企業(yè)競爭

27、的熱土。開拓學(xué)校物業(yè)管理市場，是學(xué)校管理、物業(yè)管理公司開展的又一新的契機(jī)。 一、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會開展的必然趨勢。 隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在中共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會，促進(jìn)人的全面開展。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來滿足學(xué)習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會的后勤運作模式已成了很多學(xué)校改革和開展的嚴(yán)重障礙。由于方案經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的后勤工作都是學(xué)校辦社會的運作模式，即學(xué)校不顧自身實際開展規(guī)模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需求，就立即設(shè)置

28、一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而雜，小而全的開展模式把學(xué)校辦成了一個“小社會，結(jié)果是學(xué)校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與現(xiàn)代化開展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)、個性化的后勤管理效勞是社會開展的必然趨勢。 二、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。 介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶“教師、學(xué)生，他們需要我們提供什么效勞？我們能為他們提供些什么效勞？我們應(yīng)該怎樣效勞？怎樣管理？這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專業(yè)化的效勞理念；個性化、科學(xué)創(chuàng)新

29、的管理效勞模式；精益求精的工作作風(fēng)；標(biāo)準(zhǔn)化的操作來實現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī)的住宅物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同： 1、對象不同住宅物業(yè)中我們效勞對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少那么幾百，多那么成千上萬，學(xué)校物業(yè)效勞對象是老師和學(xué)生，單純知識型，遠(yuǎn)沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù)雜，單一的業(yè)主，有利于效勞的針對性。 2、管理的模式不盡相同小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要附屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù)需求提供效勞，根據(jù)學(xué)校的自身特點，“量身定制的管理模

30、式有深厚學(xué)校特點的“共管式模式。 3、管理側(cè)重點不同住宅小區(qū)的管理重點是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)及樓宇平安，管理的側(cè)重點是物設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域，對住戶是提供效勞，而學(xué)校那么注重滿足教學(xué)需要和學(xué)生的平安。管理的側(cè)重點包括物以外，還要加強(qiáng)對學(xué)生平安的管理特別是十八歲以下的學(xué)生。在對學(xué)生的效勞中增加了管理職責(zé)。在對學(xué)生管理與效勞相矛盾時，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。 4、管理效勞的目標(biāo)不同住宅物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助學(xué)校提升整體實力。 5、管理效勞資金的來源和使用存在明顯的差異住宅物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包

31、括管理效勞費的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金、多種經(jīng)營收入等，效勞費收費標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門制定的管理效勞費指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場的標(biāo)準(zhǔn)程度，還達(dá)不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準(zhǔn)前方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理效勞費來源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定效勞工程，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定效勞內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)

32、揮管理效勞優(yōu)勢提供了充足的空間。 三、學(xué)校物業(yè)管理模式特點 通過分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對學(xué)校物業(yè)的管理特點，我們經(jīng)過長時間的學(xué)校管理經(jīng)驗，形成了成熟的物業(yè)管理效勞模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。 1、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個性化的效勞。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制效勞。2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作本錢。學(xué)校物業(yè)管理附屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在本錢上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的附屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也

33、就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。 3、重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進(jìn)，確保管理的一致性，表達(dá)學(xué)校特點的共管模式。 4、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校開展壯大的需要。比方在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類標(biāo)準(zhǔn)的溫馨標(biāo)識、提示性、警示性和說明性標(biāo)識，為學(xué)校氣氛的營造起到了畫龍點睛的作用。 5、學(xué)校物業(yè)在接管工程前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進(jìn)行評估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項關(guān)系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔

34、的范圍和頻度，管理區(qū)域和工程、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、效勞費用、支付方式及其它費用承當(dāng)?shù)?，躲避管理風(fēng)險。 6、注重效勞的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氣氛營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、全方位的效勞，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。 7、提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。 8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機(jī)制。重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理效勞的水平的提高。 第三章 管理規(guī)劃設(shè)想在教育教學(xué)

35、和管理實踐中，學(xué)校始終堅持“以人為本的辦學(xué)理念，深化教育教學(xué)和內(nèi)部管理體制改革，堅持以法治校，以德治校，促進(jìn)學(xué)生的全面開展，全面提高教育質(zhì)量和辦學(xué)效益。西安交通大學(xué)城市學(xué)院桃李遍天下，校友滿中華，在悠久的辦學(xué)歷史中，積淀了豐厚的底蘊和管理經(jīng)驗。我們*物業(yè)公司將緊密結(jié)合政府主管部門、校領(lǐng)導(dǎo)對西安交通大學(xué)城市學(xué)院的總體管理方針，本著平安、高效、舒適的原那么，每一細(xì)節(jié)都能想師生所想、隨師生所愿，爭創(chuàng)學(xué)校管理的品牌，爭創(chuàng)公司管理的品牌。第一節(jié) 總體設(shè)想針對西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理的各種必備元素，我們在充分了解該校區(qū)的軟硬件設(shè)施，深入調(diào)研其他類似學(xué)校的物業(yè)管理市場的根底上，憑借我公司的人才優(yōu)勢、文化

36、優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，一旦中標(biāo)，我們將積極貫徹校方創(chuàng)立國內(nèi)一流、國際先進(jìn)學(xué)校的目標(biāo)，創(chuàng)立高質(zhì)量、有特色、名副其實的國家示范學(xué)校的奮斗宗旨，我們有信心，有能力為西安交通大學(xué)城市學(xué)院的全體師生送上一道美味的物業(yè)管理大餐，創(chuàng)造健康豐富的人生。一、管理總目標(biāo)1、通過努力，使西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理高于*、乃至安徽同類校區(qū)一個檔次，進(jìn)一步為學(xué)校帶來長遠(yuǎn)的品牌效益、社會效益和環(huán)境效益；另一方面為該物業(yè)日后在學(xué)校的物業(yè)管理市場競爭中筑起優(yōu)勢地位，與*物業(yè)現(xiàn)今管理的樓盤、學(xué)校一樣，與西安交通大學(xué)城市學(xué)院的辦學(xué)宗旨一樣，成為安徽乃至中國物業(yè)管理市場的領(lǐng)跑群體。2、通過專業(yè)化、程序化的管理，標(biāo)

37、準(zhǔn)化、人性化的效勞，致力在西安交通大學(xué)城市學(xué)院創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活空間，*物業(yè)人和全校師生共同創(chuàng)造一種全新的生活方式，我們將以“締造舒適生活的效勞宗旨，營造中學(xué)精神校園，提升人文品質(zhì)。3、節(jié)源開流，在穩(wěn)步提升管理效勞質(zhì)量的同時，隨著各項配套設(shè)施的逐步到位，爭取為學(xué)校在物業(yè)管理方面的投資帶來更大的利潤效應(yīng)。二、管理內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)項 目內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)一基本要求1、建立ISO9001質(zhì)量管理體系和ISO14001環(huán)境管理體系。2、建立完善的物業(yè)管理方案。并按標(biāo)準(zhǔn)簽定物業(yè)管理委托合同。3、在校區(qū)管理中建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：效勞理念、行為標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)著裝、佩戴標(biāo)志、語言標(biāo)準(zhǔn)、文明效勞、現(xiàn)場標(biāo)識等。4、一線

38、效勞人員每年體檢一次，合格上崗。5、廣泛運用計算機(jī)管理。6、校區(qū)設(shè)置“效勞中心，實行全周效勞接待，公示效勞聯(lián)系 。7、適應(yīng)師生需求，開展有償特約效勞及代辦效勞。公示效勞工程及收費價目。8、采取多種形式如走訪師生、懇談會、 溝通、問卷調(diào)查等，每年與80%以上教師作有效溝通，每年有效物業(yè)管理投訴處理率100%。每年進(jìn)行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改良。9、建立完善的檔案管理制度。10、適應(yīng)師生需求，組織、配合校區(qū)主管部門開展校區(qū)文化活動。二公共廁所1、地面、便槽池及瓷磚面清理 2次/天；2、污水、污物清理 1次/天；3、門、窗清理 1次/周4、水龍頭、水箱、路燈巡視 1次

39、/天 5、墻面、天棚清掃 1次/周項 目內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)三學(xué)生公寓樓、宿舍樓1、按照學(xué)校作息時間開鎖房間、樓道宿舍大門；2、不定時巡視樓層，遇有情況及時報告；3、每天對宿舍樓層地面、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、衛(wèi)生間、墻裙瓷磚進(jìn)行清掃和擦洗；4、宿舍樓層四周場地的清掃和保潔，垃圾做到日產(chǎn)日清清理到垃圾房；5、每天對學(xué)校宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、寢室紀(jì)律進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果報學(xué)校教務(wù)處；6、宿舍內(nèi)學(xué)生的住宿情況要登記清楚，建立學(xué)生住宿檔案。學(xué)生憑證住宿，禁止男女學(xué)生互串宿舍，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入宿舍；7、對宿舍公寓樓的財產(chǎn)進(jìn)行管理，對損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報總務(wù)處；8、不定期對宿舍樓層設(shè)施進(jìn)行檢查，

40、發(fā)現(xiàn)問題及時報修；9、開源節(jié)流，節(jié)約用水、用電，禁止水電的浪費現(xiàn)象發(fā)生。四校園環(huán)境衛(wèi)生1、負(fù)責(zé)校內(nèi)道路、景點、綠地、活動場所、教職工宿舍區(qū)公共通道的衛(wèi)生清掃和保潔。上午9時前完成主干道和景點的第一次清掃，其余時間巡回保潔；2、垃圾、廢棄物做到日產(chǎn)日清1次/天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房，并做到垃圾房周圍無零散垃圾堆放；3、道路兩側(cè)排水溝的清理做到2次/月，保證污水排放暢通；4、垃圾桶、垃圾箱、垃圾房的清洗做到1次/周，維護(hù)校園公共衛(wèi)生設(shè)施，防止人為破壞。項 目內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)五教學(xué)樓實驗樓行政辦公樓圖書館樓1、根據(jù)學(xué)校作息時間安排常規(guī)值班，不定期對樓層進(jìn)行巡視，遇有情況及時報告；2、學(xué)生放學(xué)或

41、放假做好門窗的關(guān)閉和電源的關(guān)閉；3、樓層的地面、走廊、樓道、衛(wèi)生間教師休息室的清掃和擦洗做到2次/天；扶手、護(hù)欄、墻裙瓷磚、多媒體教室、報告廳、會議室桌椅的清掃和擦洗做到1次/天；墻面、天花板的清理做到1次/月；門窗玻璃的清潔做到1次/周；4、各樓四周場地的清掃和保潔做到2次/天，垃圾日產(chǎn)日清1次/天將垃圾、廢棄物運送到垃圾房；5、負(fù)責(zé)教學(xué)樓、教師休息室、實驗樓、行政辦公樓個辦公室及考試期間個考場的開水供給；6、負(fù)責(zé)樓層公物的管理，對損壞的公物要追究到人，并將損壞情況報總務(wù)處；7、不定時對樓層進(jìn)行巡視，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修；8、節(jié)源開流，嚴(yán)格控制用水、用電，嚴(yán)禁長明燈、長流水現(xiàn)

42、象。三、管理特色1、結(jié)合校區(qū)的特色、優(yōu)勢，增強(qiáng)效勞意識，創(chuàng)造性運用*物業(yè)管理模式在充分分析西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)條件的根底上，我們以熱情的效勞態(tài)度、完好的效勞設(shè)備、嫻熟的效勞技能、齊全的效勞方式、 標(biāo)準(zhǔn)的效勞程序、合理的效勞收費、健全的效勞制度、快速的效勞效率贏得廣闊師生的認(rèn)可。2、向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)和廣闊師生推行“陽光方案效勞公示制度*物業(yè)的核心價值觀之一就是營造“陽光照亮的體制。我們提倡對內(nèi)平等，對外開放，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、透明度造就*化的模式。我們將在西安交通大學(xué)城市學(xué)院校區(qū)，以多種形式公布物業(yè)管理政策法規(guī)、效勞內(nèi)容、操作流程、收費標(biāo)準(zhǔn)、管理制度等內(nèi)容，在保證師生消費知情權(quán)、方便師生日常生活的根

43、底上，充分發(fā)揮師生的監(jiān)督權(quán)，促使校區(qū)的物業(yè)管理運作透明化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而，進(jìn)一步樹立校區(qū)的管理品牌、學(xué)校的教育品牌。3、有效培訓(xùn)，不斷創(chuàng)新，監(jiān)督考核決定企業(yè)命運的主要內(nèi)部因素包括效益有效規(guī)模、低本錢、品牌效勞、質(zhì)量、領(lǐng)導(dǎo)60%的決定因素、經(jīng)營沒有策略的突破就沒有出路、隊伍綜合素質(zhì)、機(jī)制規(guī)那么、管理制勝因素、技術(shù)業(yè)務(wù)專長,決定企業(yè)命運的內(nèi)部因素，每一個都需要我們自己創(chuàng)新、突破。營造鼓勵學(xué)習(xí)、創(chuàng)新的氣氛。允許失敗，不允許無創(chuàng)新。當(dāng)前的競爭僅靠幾個領(lǐng)導(dǎo)的一廂情愿和身體力行不能解決問題，優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊?wèi)?yīng)包括中層和基層團(tuán)隊均應(yīng)有強(qiáng)烈的責(zé)任感和創(chuàng)新意識。前期，我們已經(jīng)根據(jù)西安交通大學(xué)城市學(xué)院的具體情況，堅持

44、技能、效勞理念為中心的復(fù)合型人才培養(yǎng)模式要求，制定了完整的培訓(xùn)體系，并將不斷創(chuàng)新作為考核管理人員的重要依據(jù)。我們始終堅信：先有滿意的員工，后有滿意的顧客，并且多年來一直推行。我們認(rèn)為員工的滿意度會影響員工的敬業(yè)度，而員工的敬業(yè)度又與客戶的滿意度之間呈正比關(guān)系。因此。我們*物業(yè)建立了一整套嚴(yán)格“星級考評體系，只有經(jīng)得起考評的團(tuán)隊，才是真正優(yōu)秀的團(tuán)隊。4、營造開放、健康、多元化的校區(qū)文化*物業(yè)所要營造的校區(qū)文化，是一種健康的校區(qū)文化，我們更要在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的師生人群中表達(dá)出來。我們將依托公司本身的文化理念及西安交通大學(xué)城市學(xué)院校區(qū)本身的文化優(yōu)勢，與我司在*所接管的樓盤形成校區(qū)文化聯(lián)動，從而

45、產(chǎn)生以西安交通大學(xué)城市學(xué)院為中心的輻射效應(yīng)。文化校區(qū)凸現(xiàn)高雅浪漫的文化氣息，表達(dá)校區(qū)的自然與人情為主題。配合開展各種形式的文化校園活動，豐富學(xué)生校園生活，為校園營造高尚的校園文化環(huán)境。并且根據(jù)校方師生需要，為學(xué)生開辟第二課堂如開設(shè)物業(yè)管理講座品位校區(qū)西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理形象。所有管理及操作人員接受專業(yè)培訓(xùn)，從儀容儀表到談吐舉止、作業(yè)檔次向星級賓館靠攏；推行個性化效勞，根據(jù)顧客需要“度身定做，建立顧客個性化資料，在效勞中給您一份意外的驚喜，給予您最大的心理滿足；營造悠閑浪漫的環(huán)境氣氛，進(jìn)行適時適宜的環(huán)境布置，點綴出西安交通大學(xué)城市學(xué)院與*物業(yè)的文化品位。5、創(chuàng)立共管、復(fù)合模式，與校方共同

46、創(chuàng)立文明、健康、舒適、和諧的校園傳統(tǒng)的物業(yè)管理，業(yè)主根本上處于被動狀態(tài)，所有的管理運作包括社區(qū)文化活動都是物業(yè)管理公司起主導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)完全居于主導(dǎo)地位。西安交通大學(xué)城市學(xué)院作為高級示范中學(xué)，效勞內(nèi)容特殊且要求高，以及校區(qū)處于不斷擴(kuò)建的狀態(tài)中，加上學(xué)校仍保存專門的后勤職能部門，不會對所有的物業(yè)管理工程完全放任不管，如學(xué)校環(huán)境設(shè)施的更新改造、大型學(xué)術(shù)會議，校區(qū)文體活動的開展等等，都需要學(xué)校與物業(yè)管理公司共同參與，在良性互動的根底上搞好物業(yè)管理。 一般的物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)類型不會太多，使得管理方式也變得簡約、單一。而中學(xué)物業(yè)管理那么完全不同，其物業(yè)構(gòu)成的復(fù)雜性，勢必要求我們物業(yè)管理企業(yè)必

47、須樹立新的“復(fù)合式物業(yè)管理的觀念：特別是要培養(yǎng)能管理宿舍區(qū)、辦公樓宇、學(xué)生活動中心、體育場所、教學(xué)場所等復(fù)合式物業(yè)管理人才，培育能同時管理多種類型物業(yè)的，組建更多與學(xué)校物業(yè)管理相配套的專業(yè)化隊伍，如清潔、消殺、客戶效勞中心等綜合管理的能力。6、嚴(yán)格ISO9001、ISO14001質(zhì)量體系管理，提高效勞質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴劇烈的市場競爭使師生對物業(yè)管理的質(zhì)量提出愈來愈高的要求，物業(yè)管理管理的是物，而效勞的是人，即用“師生第一，效勞第一的思想去指導(dǎo)日常的行為準(zhǔn)那么，把效勞工作深入到廣闊師生中去，切切實實為師生做實事，想師生所想，急師生所急，解師生之難是很重要的。而ISO9001、ISO14

48、001新版標(biāo)準(zhǔn)使用了過程導(dǎo)向的模式，以一個大的過程描述所有的產(chǎn)品，將過程方法用于質(zhì)量管理，將師生和其它相關(guān)方的需要作為組織的輸入，再對師生和其它相關(guān)方的滿意程度進(jìn)行監(jiān)控，以評價師生或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足。因此，在效勞中融入先進(jìn)的ISO9001、ISO14001質(zhì)量管理體系，既節(jié)省了財力和物力，又提高了效勞質(zhì)量和工作效率，使物業(yè)公司內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)的保值、升值，提升物業(yè)公司的品牌，讓師生充分享受到我物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)效勞。我們?nèi)w員工深信：物業(yè)管理是一次“全方位、全過程、全員參與的根底性管理工作，只有過硬的效勞質(zhì)量才能最終贏得師生的信任。我們不能杜絕投訴，但要不斷減少投訴，有效處理投訴

49、，并要求廣闊師生監(jiān)督。第二節(jié) 管理方式面對西安交通大學(xué)城市學(xué)院這樣一個起點高、前景好、影響力大、硬件設(shè)施良好、師生多的一個現(xiàn)代化校區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能到達(dá)最正確的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們在深入調(diào)查研究的根底上，參考在其他學(xué)校管理的經(jīng)驗上，確定了我們的根本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度標(biāo)準(zhǔn)各類效勞，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001和ISO14001質(zhì)量認(rèn)證體系，實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強(qiáng)校區(qū)精神文明建設(shè)，實施品牌戰(zhàn)略。一、管理流程系統(tǒng)三大模式系統(tǒng)1、管理部在內(nèi)部管理上，采取的管理活動

50、和管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運作，否那么，如果管理系統(tǒng)內(nèi)的結(jié)構(gòu)、聯(lián)系松散，沒有一定控制，那么內(nèi)部管理必定是無效的，這種封閉管理回路如下圖。上級指示 上級指示 籌劃機(jī)構(gòu)主管指揮機(jī)構(gòu)籌劃機(jī)構(gòu)主管指揮機(jī)構(gòu)工程經(jīng)理方案性工作方案性工作指令執(zhí)行機(jī)構(gòu)各主管，專業(yè)人員非方案性工作指令執(zhí)行機(jī)構(gòu)各主管，專業(yè)人員非方案性工作信息反響 信息反響信息反響信息反響在具體運作中，管理部經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達(dá)后、籌劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反響渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比

51、結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有部署、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。2、“閉環(huán)+鼓勵管理控制系統(tǒng) “閉環(huán)控制 采用雙閉環(huán)控制模式。小閉環(huán)是對工作過程的微觀控制，主要通過個人、各部門、工程部三級執(zhí)行，通過自檢、監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項工作內(nèi)容均實施三級閉環(huán)控制。對照工作方案與標(biāo)準(zhǔn)，針對檢查出的問題及實施過程中出現(xiàn)的新情況及時改良糾正，控制工作按方案和標(biāo)準(zhǔn)實施；大閉環(huán)是公司有關(guān)部門如質(zhì)量管理部會對工程部階段性工作的宏觀控制，對工程部每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點是對工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評價，提出改良措施，融入下一步工作方案與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個嚴(yán)密的閉環(huán)。工作方案與標(biāo)

52、準(zhǔn)的制訂將充分考慮客戶要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)、新工藝和新的管理模式。在具體執(zhí)行中實行逐級負(fù)責(zé)制，即將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實到班組和個人，所有的工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級工作，工程部全體員工對工程部整體工作進(jìn)行民主監(jiān)督，向公司呈報工作評價報告，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。在具體運作中，工程部經(jīng)理既是日常工作的指揮者、監(jiān)督檢查者，又是被監(jiān)督、被評價者。各項指令下達(dá)后，執(zhí)行人員各班組長、員工即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反響渠道回到各級指揮機(jī)構(gòu)，供主管、經(jīng)理作出校正、判斷、評價。各級管理人員還要從檢查、評比結(jié)果中對管理中存在的問題加以糾正，做到有部署，有檢

53、查，有評價，從而保證管理的有效性和可操作性。鼓勵推動 鼓勵是閉環(huán)控制的動力，同時亦是潤滑劑。動力使管理不斷向前進(jìn)，潤滑那么是減少前進(jìn)中的阻力。我們在“閉環(huán)控制中導(dǎo)入鼓勵系統(tǒng)，以充分調(diào)發(fā)動工積極性，挖掘內(nèi)部潛力，確保“閉環(huán)系統(tǒng)在充滿活力的低阻力中不斷運轉(zhuǎn)。鼓勵系統(tǒng)包括目標(biāo)鼓勵、崗位鼓勵、獎懲機(jī)制三局部 目標(biāo)鼓勵： 在公司的工作方針中，提出創(chuàng)立物業(yè)管理名牌企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)，并將這一長遠(yuǎn)目標(biāo)具體分解到每個部門、每個員工的目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽訂年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終按協(xié)議考核工作業(yè)績。崗位鼓勵： 實行內(nèi)部公開競爭上崗的方法，為有真才實學(xué)的員工充分發(fā)揮自已的聰明才智提供舞臺。我公司現(xiàn)任的中層管

54、理干部和班組長根本上都是通過競爭上崗的，“不拘一格選人才是我們長足開展的動力源泉。獎懲機(jī)制： 獎懲機(jī)制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎勤罰懶，通過獎懲到達(dá)部門之間、員工之間有競爭，人人有動力，個個有壓力。二、物業(yè)管理部信息流程為了保證西安交通大學(xué)城市學(xué)院信息反響渠道通暢，確保24小時所有的信息都能得到及時處理，將在管理處編制中包含“信息處理中心。該中心的任務(wù)是接收來自四面八方的信息，并進(jìn)行綜合分析處理，處理方法包括直接布置措施及時向管理處領(lǐng)導(dǎo)反映情況，聽從指令并轉(zhuǎn)發(fā)、下達(dá)指令，在處理措施指令發(fā)出后要進(jìn)行跟蹤，最后記錄和匯報處理結(jié)果。該中心的信息流程如以下圖所示：教學(xué)樓管理員員教

55、學(xué)樓管理員員其他效勞人員其他效勞人員信息處理中心信息處理中心宿舍管理員宿舍管理員分析整理分析整理信息接收信息接收師生師生發(fā)布命令發(fā)布命令傳播媒介傳播媒介監(jiān)控、跟蹤監(jiān)控、跟蹤上級指令上級指令執(zhí)行命令執(zhí)行命令各類相關(guān)人員執(zhí)行結(jié)果執(zhí)行結(jié)果第三節(jié) 管理措施一、我們的管理措施分為：嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\作體-整合型管理體系、科學(xué)的人力資源管理體系、嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng)三局部組成。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\作體-整合型管理體系：ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18000職業(yè)平安健康管理體系是國際上通用的管理體系。在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入這三種管理體系，以全面質(zhì)量管理方法為根底

56、，將這三種管理體系進(jìn)行完全整合，并對這三個體系進(jìn)行業(yè)務(wù)流程重組，最終到達(dá)業(yè)務(wù)流程最優(yōu)，形成一個全新而充滿活力的整合型管理體系，制訂綜合的管理方案，綜合籌劃、綜合預(yù)算，實現(xiàn)多種管理目標(biāo)。通過整合型管理體系，對物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行全程有效控制，從而在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，為全體師生創(chuàng)造良好的教學(xué)、生活新空間?？茖W(xué)的人力資源管理體系：物業(yè)管理行業(yè)提供的產(chǎn)品是“效勞，物業(yè)管理的過程是物業(yè)管理人員向業(yè)主師生提供效勞的過程，物業(yè)管理人員素質(zhì)的上下直接影響到效勞的質(zhì)量和效果，其形象間接代表著物業(yè)的形象。*物業(yè)在西安交通大學(xué)城市學(xué)院的物業(yè)管理中，將對人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制。

57、定員、定崗、定編、定崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。通過精干的人員到達(dá)高效運作的目的。 科學(xué)培訓(xùn)。通過崗位培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)和專題討論，標(biāo)準(zhǔn)員工的形象，讓員工隨時掌握行業(yè)的開展動態(tài)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外最新的管理技術(shù)與方法，總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)，進(jìn)一步提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。量化考核和末尾淘汰制。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。專業(yè)技術(shù)工人和平安管理人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級或淘汰。 崗位“動態(tài)管理，競爭上崗。鼓勵員工求知上進(jìn)。 崗位薪酬實行管理、技術(shù)崗位兩條線，以崗定薪。保證管理、技術(shù)兩方面人才的平衡嚴(yán)

58、格的監(jiān)督管理系統(tǒng)：各項工作要真正做到標(biāo)準(zhǔn)管理、有效運作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是平安工作、環(huán)境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能給學(xué)校帶來損失，給公司事業(yè)帶來難以挽回的挫敗。在具體執(zhí)行中實施逐級負(fù)責(zé)制，將工作目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)分解落實到班組和個人，所有工作都有相應(yīng)責(zé)任人，下級對上級負(fù)責(zé)，上級檢查、監(jiān)督下級的工作，管理一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機(jī)結(jié)合的閉環(huán)。做到有部署、有檢查、有評價，從而保證管理有效性和可操作性。二、管理概要1.1 公共效勞1、接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；接待時主動、熱情、標(biāo)準(zhǔn)；迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣

59、誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不使用效勞忌語。2、值守編排完善的值班制度和交接班制度；做好工作記錄。3、效勞時限具體責(zé)任范圍、效勞內(nèi)容等通過物業(yè)管理委托合同約定，效勞2小時內(nèi)到位，假設(shè)不能，有緊急處理措施，并對學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋，做出限時承諾；特殊情況做出說明和限時承諾。4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成西安交通大學(xué)城市學(xué)院物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)西安交通大學(xué)城市學(xué)院日常物業(yè)管理運作，物業(yè)定期每月或每季度向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通、促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。5、聯(lián)絡(luò)管理人員，編排管理人員

60、，我們所有管理人員聯(lián)系方式交校方一份，以備緊急事件能夠聯(lián)系到，效勞不因雙休與節(jié)假日而中斷。6、意見調(diào)查設(shè)立意見箱，物業(yè)定期每季度或半年發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，及時處理學(xué)生、老師反響的意見。1.2 學(xué)生公寓樓、宿舍樓管理 建立巡視制度。巡視內(nèi)容： 檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實清理工作。 檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處分。檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等