重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例政策解讀

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例政策解讀重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）已于2009年5月21日經(jīng)重慶市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議通過(guò)，自2009年10月1日起施行。現(xiàn)就條例相關(guān)規(guī)定作如下說(shuō)明：一、重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)背景物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到廣大市民的安居樂(lè)業(yè)。現(xiàn)行重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例于2002年11月1日起施行，自施行以來(lái)，在規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用等方面起到了重要作用。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，以及城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，物業(yè)管理呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展速度，我市物業(yè)管理覆蓋面的日

2、漸擴(kuò)大，物業(yè)管理矛盾糾紛日益增多，物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)了許多新情況并有許多亟待解決的新問(wèn)題，現(xiàn)行條例已不能適應(yīng)新形勢(shì)下我市物業(yè)管理工作的需要。市人大代表和政協(xié)委員多次提出建議和提案，要求盡快修訂現(xiàn)行條例。另一方面， 2007年10月1日施行的中華人民共和國(guó)物權(quán)法和修訂后的國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例賦予了物業(yè)管理一些新的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主表決權(quán)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的效力等問(wèn)題予以了明確規(guī)定。我市現(xiàn)行條例與上位法的規(guī)定存在諸多不一致的地方。因此，按照物權(quán)法和修訂后的國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的精神，結(jié)合我市的實(shí)際，重新制定重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例已非常必要。重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂工作，歷時(shí)5年，在修訂過(guò)程中召開(kāi)了16次

3、論證會(huì)和11次座談會(huì)廣泛征求社會(huì)各方意見(jiàn)，市人大常務(wù)委員會(huì)還專(zhuān)門(mén)舉行了立法聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取了廣大市民的意見(jiàn)。并結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市人大、市政府法制辦會(huì)同我局反復(fù)研究、討論、修改，最終審議通過(guò)。二、物業(yè)管理區(qū)域明晰的物業(yè)管理區(qū)域是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)。無(wú)論是新建物業(yè)還是已建成物業(yè)，只要實(shí)施物業(yè)管理，都應(yīng)該對(duì)區(qū)域進(jìn)行劃分。因而，條例增設(shè)專(zhuān)章（第二章）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)、主體、時(shí)間及異議處置予以明確規(guī)定。1、物業(yè)管理區(qū)域劃分依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)。條例按照有利于業(yè)主資源共享、統(tǒng)一管理的原則對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定和標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，劃分依據(jù)是物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，劃分標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)的配套設(shè)

4、施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。并結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等多種因素。但也規(guī)定了例外情況，即從實(shí)際出發(fā)，以人為本，物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，且征得物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主們的同意，也可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。具體規(guī)定見(jiàn)條例第七條：“物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或共用設(shè)備設(shè)施、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！?2、物業(yè)管理區(qū)域劃分主體、劃分時(shí)間及劃分程序。一是新建物業(yè)的區(qū)域劃分。條

5、例規(guī)定新建物業(yè)的區(qū)域劃分主體為建設(shè)單位，劃分時(shí)間在物業(yè)在出售前，并要求建設(shè)單位應(yīng)對(duì)劃定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行備案，并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同予以明示。具體規(guī)定見(jiàn)條例第八條：“新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第七條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)書(shū)面通知建設(shè)單位重新劃定。建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示?！倍且呀?jīng)建成并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)定。條例第九條做出明確規(guī)定，即：“已經(jīng)建成

6、并交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，需要實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照本條例第七條的規(guī)定，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案?！?、異議處置。條例充分考慮到物業(yè)管理區(qū)域劃分異議及糾紛的處理，第十條明確了物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)受理異議并作出區(qū)域劃分確定，具體規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議的，物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第七條的規(guī)定和商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，在征求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)業(yè)主、居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)后確定”。三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)條例以

7、最大篇幅對(duì)業(yè)主權(quán)利、業(yè)主大會(huì)成立運(yùn)作、業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆等作了詳細(xì)規(guī)定，具體見(jiàn)第三章。（一）業(yè)主的權(quán)利。業(yè)主的權(quán)利在國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)有詳細(xì)規(guī)定，本條例從立法要求和條例篇幅的角度考慮，對(duì)此沒(méi)作重復(fù)規(guī)定。（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。條例第十一條第四款對(duì)業(yè)主大會(huì)職責(zé)作了明確規(guī)定。業(yè)主大會(huì)職責(zé)：1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；2、選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員；3、決定業(yè)主委員會(huì)的必要經(jīng)費(fèi)及來(lái)源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法；4、撤銷(xiāo)或者變更業(yè)主委員會(huì)超越權(quán)限的決定；5、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容；6、決定提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng)；7、法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的

8、其他職責(zé)。條例采用列舉的方式細(xì)化業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，但不可能窮盡物業(yè)管理活動(dòng)中所有的重大事項(xiàng)，因而，在第七條做出兜底條款。（三）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)主要是執(zhí)行落實(shí)業(yè)主大會(huì)的決定。條例第二十七條對(duì)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)作了明確規(guī)定：1、制定業(yè)主委員會(huì)工作制度；2、召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定；3、代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；4、組織并監(jiān)督管理規(guī)約的落實(shí)；5、公示物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；6、每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等使用情況

9、；7、 及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；9、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁；10、配合相關(guān)部門(mén)，做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的相關(guān)工作；11、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。根據(jù)物權(quán)法第七十五條“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”規(guī)定，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)踐，考慮有不必要設(shè)立業(yè)主大會(huì)或設(shè)立業(yè)主大會(huì)比較困難的兩種情形，條例在第十二條作了專(zhuān)門(mén)規(guī)定，即：“不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，可以由街道辦

10、事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，在征求該住宅區(qū)業(yè)主意見(jiàn)并取得過(guò)半數(shù)業(yè)主書(shū)面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居（村）民委員會(huì)代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！彼?、業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆與罷免 （一）業(yè)主大會(huì)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使共同管理權(quán)，維護(hù)自身權(quán)益的自治組織。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)規(guī)定（召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，公示業(yè)主大會(huì)決定），業(yè)主大會(huì)主要由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)（首次業(yè)主大會(huì)由籌備組組織召開(kāi)）。業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處

11、（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)，條例在第二十條、第三十二條、條三十五條都作了相關(guān)規(guī)定。從業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式劃分，業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。具體見(jiàn)條例第十八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)

12、如實(shí)反映” 。業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式有兩種，一種是定期會(huì)議，一種臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議是指根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開(kāi)的業(yè)主會(huì)議，臨時(shí)會(huì)議是除定期會(huì)議以外的，需占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書(shū)面形式要求召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)。具體見(jiàn)第二十條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)參加。占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主以書(shū)面形式要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)的，占總?cè)藬?shù)百

13、分之二十以上的業(yè)主要求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織召開(kāi)?！保ǘI(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由籌備組召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)由業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，具體規(guī)定有：1、條例條十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)規(guī)定：“選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員”；2、條例第十五條“街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到告知或者申請(qǐng)后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)等材料，并負(fù)責(zé)核實(shí)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，并協(xié)助成立籌備組?；I備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處

14、（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位派員共同組成?！?、條例第十六條“籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的示范文本，擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)和業(yè)主所有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積；（四）擬訂業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦委員候選人一名?；I備組應(yīng)當(dāng)審查委員候選人資格并確定候選人名單?！保ㄈI(yè)主委員會(huì)換屆。條例規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)每屆任期高限，見(jiàn)條例二十一條“業(yè)主委員會(huì)每屆任期

15、不超過(guò)五年，可以連選連任?！睒I(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，需進(jìn)行換屆選擇。因而，條例第三十五條對(duì)業(yè)主委員會(huì)的換屆作出明確規(guī)定，即“業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。逾期未換屆的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主要求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將其保管的物業(yè)檔案、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)?！保ㄋ模I(yè)主委員會(huì)的成員罷免。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)

16、選舉產(chǎn)生,受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。具體見(jiàn)第三十二條“業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書(shū)面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開(kāi)的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開(kāi)” 。五、前期物業(yè)管理的規(guī)定前期物業(yè)管理是指物業(yè)出售后至業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理主要是根據(jù)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定實(shí)施的物業(yè)管理，因而，條例通過(guò)第

17、四章對(duì)前期物業(yè)管理做出詳細(xì)規(guī)定，明確了建設(shè)單位的相關(guān)義務(wù)，主要包括建設(shè)單位在售房前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，實(shí)行前期住宅物業(yè)管理招投標(biāo)、明確提供物業(yè)管理用房（位置、面積），以及承擔(dān)物業(yè)交付前物業(yè)服務(wù)費(fèi)，移交物業(yè)相關(guān)資料等方面。具體條款解讀：1、條例第三十八條 “新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前，參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。首次業(yè)主大會(huì)通過(guò)管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效” 。此條明確要求建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售前制定臨時(shí)管理規(guī)約。且臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容要求參照示范文本制定，并同時(shí)向物

18、業(yè)所在地行業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。臨時(shí)管理規(guī)約并沒(méi)有明確的期限要求，它是一個(gè)過(guò)渡性規(guī)約，待業(yè)主大會(huì)制定的正式規(guī)約生效時(shí)，自動(dòng)失效。2、條例第三十九條“物業(yè)中有住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。對(duì)于物業(yè)中有住宅的預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)

19、議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)” 。此條明確了前期有住宅的物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位必須在銷(xiāo)售前通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)于投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬(wàn)平方米的特殊情況也作了相應(yīng)規(guī)定。同時(shí)，條例要求一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域必須作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)，不允許分散招投標(biāo)，建設(shè)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)只能對(duì)相應(yīng)管理面積以內(nèi)的物業(yè)項(xiàng)目提供管理服務(wù)，因而，條例要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，否則，對(duì)于三級(jí)企業(yè)接盤(pán)將受到嚴(yán)格限制。3、條例第四十條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同市工商行政管理部門(mén)制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物

20、業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止” 。此條明確了前期物業(yè)服務(wù)合同主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同在內(nèi)容上、格式上要求當(dāng)參照合同示范文本；本條規(guī)定與2002年實(shí)施的重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例有所不同，并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限，另外，前期合同與臨時(shí)管理規(guī)約一樣，是過(guò)渡性的合同。4、條例第四十一條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同提供給物業(yè)買(mǎi)受人，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服

21、務(wù)合同予以書(shū)面承諾。本條對(duì)在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約和前期 物業(yè)合同說(shuō)明義務(wù)和物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同承諾義務(wù)做出的規(guī)定?！?本條賦予建設(shè)單位在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)，向物業(yè)買(mǎi)受人提供臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)合同的并作說(shuō)明的義務(wù)，也要求物業(yè)買(mǎi)受人承擔(dān)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同作承諾的義務(wù)。5、條例第四十二條“前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；前期物業(yè)服務(wù)合同未約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位承擔(dān)?！痹摋l是對(duì)前

22、期物業(yè)管理各階段物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)做出的規(guī)定。以物業(yè)交付之日作為分界點(diǎn)，物業(yè)交付之日以前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付之日以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)買(mǎi)受人承擔(dān)，物業(yè)買(mǎi)受人不能因其物業(yè)沒(méi)有入住使用為由而拒不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。6、條例第四十三條“物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償配置。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。市和區(qū)、縣（自治縣）規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前兩款的規(guī)定明確物

23、業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的位置、面積等相關(guān)資料，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房位置。建設(shè)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，用作從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權(quán)查詢?！北緱l主要規(guī)定建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)用房的相關(guān)義務(wù)。明確提出建設(shè)單位配置物業(yè)服務(wù)用房的比例、位置、條件要求，物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有，由建設(shè)單位無(wú)償提供，

24、不能以進(jìn)入公攤面積或提高單價(jià)等方式變相轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。同時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房登記相關(guān)事宜。 7、條例第四十四條“前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交物業(yè)檔案，并提供物業(yè)管理用房。物業(yè)檔案包括下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì)?！北緱l是規(guī)定建設(shè)單位物業(yè)檔案移

25、交義務(wù)，要求建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）各移交一份物業(yè)檔案”。六、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用與維護(hù)物業(yè)、物業(yè)維修資金的管理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用與維護(hù)物業(yè)、物業(yè)維修資金的管理是條例第六章的主要內(nèi)容，具體內(nèi)容包括以下條款： 第五十九條規(guī)定“業(yè)主、使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物；（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；（三）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（四）損壞或者

26、擅自占用、改建物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（六）將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書(shū)房的上方；（七）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（八）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；（十）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；（十一）亂丟垃圾，高空拋物；（十二）損毀樹(shù)木、園林； （十三）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員

27、會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極配合。因上述行為導(dǎo)致權(quán)利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事訴訟。”第六十條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)。在設(shè)立（開(kāi)業(yè)）或者住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)書(shū)面承諾遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并提交住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）所在地業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業(yè)主委員會(huì)的，由所在地居（村）民委員會(huì)出

28、具。第六十一條業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾、裝修前，應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修的時(shí)間、范圍、方式等口頭或書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將告知事項(xiàng)進(jìn)行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)提醒業(yè)主或者使用人以及裝飾、裝修人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾、裝修規(guī)定的行為， 可以報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)，由相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。第六十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)獲取的收益歸業(yè)主共有，業(yè)主可以約定將該收益納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者其他合理用途。第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)

29、（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。擬出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或車(chē)庫(kù)。車(chē)位、車(chē)庫(kù)有空余的，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位、個(gè)人。但是，每次租期不得超過(guò)六個(gè)月。第六十四條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的交通事故，由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理。第六十五

30、條物業(yè)專(zhuān)有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)，專(zhuān)有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，在合理期限內(nèi)仍未修繕或者采取防范措施的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或者采取防范措施，其費(fèi)用由專(zhuān)有部分所有人承擔(dān)。物業(yè)共有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或者采取防范措施。第六十六條物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；在合理期限內(nèi)相關(guān)責(zé)任人未進(jìn)行修繕的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕，其費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承

31、擔(dān)。第六十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。具體實(shí)施辦法按照市人民政府制定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行或由市人民政府另行制定。第六十八條物業(yè)專(zhuān)有部分、共有部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。第六十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第七十條擁有兩戶以上業(yè)主的物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)管的原則。物

32、業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、使用與監(jiān)管的具體辦法由市人民政府另行制定。第七十一條物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： （一）專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔(dān)；（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其責(zé)任相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。七、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任（一）業(yè)主的法律責(zé)任。業(yè)主（使用人）使用物業(yè)，違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，損害公共利益和他人合法權(quán)益，以及業(yè)

33、主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。涉及條款：第八十一條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按約定申請(qǐng)仲裁。第八十二條違反本條例第五十九條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）違反第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）規(guī)劃行政主管部門(mén)依法查處；（二）違反第三項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）建設(shè)行政主管部門(mén)依法查處；（三）違反第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依

34、法查處；（四）違反第八項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)依法查處；（五）違反第九項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）公安、環(huán)保行政主管部門(mén)依法查處；（六）違反第十項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣（自治縣）規(guī)劃、工商行政主管部門(mén)依法查處；（七）違反第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門(mén)依法查處。（二）業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，或違反條例規(guī)定，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。涉及條款：第七十九條違反本條例的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)未履行相關(guān)職責(zé)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期履行，逾期仍不履行的，予以通報(bào)。第八十條業(yè)主委員會(huì)成員違反本條例第三十條規(guī)定的，由區(qū)縣(自治縣)相關(guān)行政主管部門(mén)依法處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報(bào)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)成員履行職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按條例規(guī)定，不依法履行合同、侵犯業(yè)主權(quán)利等均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。涉及條款：第七十七條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)予以處罰：（一）未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；（二）未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案的，責(zé)令限期改正