購物中心經(jīng)營管理注意事項錦集

1、高級購物中心經(jīng)營管理注意事項 一、投資回收期長、對自有資金回報率是個考驗高級購物中心，作為企業(yè)持有物業(yè)是長線投資，資金的長期沉淀需要較長的時期，未來收益主要來自兩點：一是今后長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，二是資產(chǎn)的變現(xiàn)。當然，如果能進行公允價值記帳，長期沉淀資本也可以在企業(yè)賬面價值進行體現(xiàn)。二、選選址與市市場定位位購物中中心選址址非常重重要，首首先是交交通與區(qū)區(qū)域環(huán)境境，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)對對地段的的要求更更強于住住宅和酒酒店，在在交通便便利、人人流密集集、資訊訊發(fā)達的的成熟商商業(yè)區(qū)為為首選，在在城市規(guī)規(guī)劃新區(qū)區(qū)選址面面臨未來來城市規(guī)規(guī)劃實現(xiàn)現(xiàn)可能性性的風險險很大。目標消消費群體體影響購購物中心心的市場場定位與與

2、開發(fā)檔檔次。高高級購物物中心的的消費者者的消費費行為完完全不同同于大賣賣場，沃沃爾瑪、家家樂福主主要是針針對大眾眾客戶，高高級購物物中心客客戶是高高端消費費者，兩兩者消費費群體的的差異不不僅表現(xiàn)現(xiàn)在客流流量，更更體現(xiàn)在在產(chǎn)品類類別、服服務方式式、裝修修水平、購購物體驗驗上，同同時在業(yè)業(yè)態(tài)引進進中也有有區(qū)別，如如餐飲、娛娛樂、休休閑產(chǎn)品品。通過招招租經(jīng)營營是購物物中心運運營的主主要方式式，因此此在規(guī)模模上要適適度控制制，尤其其是層高高與層數(shù)數(shù)。一般般來說，規(guī)規(guī)模越大大的購物物中心越越難管理理，國內(nèi)內(nèi)盈利性性較好的的購物中中心規(guī)模模一般在在588萬平米米，首層層租金最最貴，在在北京可可以達到到10

3、000元/平米/月，出出租率也也比較高高。三、主主力店決決定成敗敗主力店店不僅能能為購物物中心帶帶來人氣氣，更重重要的是是一些其其他高端端品牌會會跟隨主主力店同同時進入入。當初初金融街街購物中中心與亞亞洲首席席時裝名名店LaaneCCrawwforrd(連連卡佛)簽約后后，世界界頂級品品牌LoouissVuiittoon、DDiorr、Guuccii、Feerraagammo也紛紛紛進駐駐。主力店店進駐后后，接下下來就是是購物中中心次主主力店、特特色店與與互補產(chǎn)產(chǎn)品店。四、購購物中心心規(guī)劃設設計首先是是交通體體系規(guī)劃劃，包括括平面交交通、豎豎向交通通、人車車分流、出出人口設設計、停停車設計計、

4、卸貨貨區(qū)安排排。第二是是層高與與荷載設設計，不不同的業(yè)業(yè)態(tài)對高高度、荷荷載的要要求是截截然不同同的。如如果只是是單純的的珠寶首首飾、高高檔服裝裝、名酒酒超市每每平米負負載12200KKG足夠夠。如果果配備餐餐飲，在在設計時時還要提提前考慮慮排油、排排煙、新新風、供供水、排排水。五、成成本控制制國內(nèi)做做高端購購物中心心的開發(fā)發(fā)上，在在材料選選擇、檔檔次規(guī)劃劃上不遺遺余力，結(jié)結(jié)果是成成本普遍遍偏高，由由于是經(jīng)經(jīng)營型物物業(yè)，在在以后的的租金策策略制定定與投資資回收期期上會遇遇到麻煩煩，因此此成本控控制非常常重要，結(jié)結(jié)合金融融街購物物中心的的建造經(jīng)經(jīng)驗，在在一些裝裝修材料料選擇上上，國內(nèi)內(nèi)品牌就就可以

5、滿滿足要求求，石材材、地板板、玻璃璃、電梯梯涂料建建議國產(chǎn)產(chǎn)高級品品牌。在成本本控制方方面，建建議依托托集團優(yōu)優(yōu)勢采取取集中采采購，可可以和寫寫字樓、酒酒店用材材保持一一致，尤尤其是對對廠商的的選擇上上，在施施工過程程中，甲甲方對施施工隊伍伍的管理理也很重重要，圖圖紙會審審要精細細，減少少今后變變更的數(shù)數(shù)量，同同時與施施工單位位簽訂一一次包死死合同。六、物物業(yè)服務務物業(yè)服務是是購物中中心能否否保值升升值的關關鍵。購購物中心心的物業(yè)業(yè)管理不不同于住住宅的物物業(yè)管理理。商業(yè)業(yè)物業(yè)管管理很重重要一點點內(nèi)容，就就是需要要補充招招商。任任何一個個店的招招商工作作結(jié)束后后，并不不意味著著招商就就結(jié)束了了。

6、所有有的商店店在開業(yè)業(yè)一年內(nèi)內(nèi)，租戶戶置換率率達到220%-40%，只有有等到開開業(yè)三年年穩(wěn)定后后，租戶戶置換率率才可能能降至22%-33%。俗話說，謀謀定后動動。購物物中心運運作成功功與否，戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃起決定定性作用用！來源：聯(lián)商商論壇購物中中心戰(zhàn)略略規(guī)劃工工作至少少包括下下列內(nèi)容容：調(diào)研研信息、明明確定位位（核心心目標客客戶、邊邊緣目標標客戶） 、招商商層次與與比例規(guī)規(guī)劃、招招商（租租戶）引引入考核核標準、場場地規(guī)劃劃、業(yè)態(tài)態(tài)分布設設計、業(yè)業(yè)態(tài)比例例控制、整整體運營營計劃、部部門運營營計劃以以及租戶戶KPII、部門門KPII、員工工KPII，等等等工作。這這是未來來購物中中心有效效、健康康

7、運作的的堅實基基礎。招商商管理必必須嚴格格遵從購購物中心心的整體體戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃！物物業(yè)管理理、服務務管理、企企劃管理理和商品品管理（當當存在自自營部分分時，可可能會涉涉及到商商品的進進、銷、存存、價格格管理及及相應的的供應商商管理和和專柜管管理，故故以其他他顏色顯顯示以示示區(qū)別）是是購物中中心的服服務核心心，核心心服務對對象為租租戶，補補充服務務對象為為顧客。會會員管理理將使購購物中心心以更加加統(tǒng)一的的形象、統(tǒng)統(tǒng)一的服服務、統(tǒng)統(tǒng)一的推推廣、統(tǒng)統(tǒng)一的活活動來面面對客戶戶。對象象明確的的會員管管理，不不僅是提提升核心心目標客客戶忠誠誠度的有有效方法法，更是是吸引邊邊緣目標標客戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為核核心目標標客

8、戶的的一記良良方！購物物中心為為租戶、顧顧客所提提供的各各種服務務是否有有效，是是否到位位，最終終將在財財務指標標上體現(xiàn)現(xiàn)出來。同同時，財財務管理理對外也也是一項項服務-能否否清晰、準準確、及及時的提提供帳單單明細（固固定租金金、提成成租金、臨臨時租金金、科目目費用、保保證金、滯滯納金、押押金、服服務明細細，等）、能能否便捷捷的為租租戶管理理好預付付款并進進行帳單單自動抵抵扣，等等等，這這些細節(jié)節(jié)都顯示示出購物物中心的的規(guī)范管管理水平平。對于某某些商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商開開發(fā)的購購物中心心，其經(jīng)經(jīng)營模式式是將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部分分或全部部出售給給業(yè)主，然然后由購購物中心心管理公公司將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反租租。此時時，購

9、物物中心的的運營管管理者不不僅僅需需要管理理購物中中心，還還需要管管理業(yè)主主及其定定期回報報。確切的的講，在在實際運運營中，增增值過程程不是一一條單純純的鏈鏈，而而是一個個環(huán)！各種種管理支支撐系統(tǒng)統(tǒng)所維護護與采集集的大量量數(shù)據(jù)，經(jīng)經(jīng)過篩選選、匯總總與挖掘掘，為運運營管理理決策分分析提供供強有力力的數(shù)據(jù)據(jù)支持！分析決策策提提升再分析析再再決策再提提升只有遵遵循這樣樣的循環(huán)環(huán)，并以以此不斷斷的來指指導、支支持流程程的優(yōu)化化、效率率的提高高、考核核的客觀觀調(diào)整，等等。由此此，管理理與服務務水平才才會得到到持續(xù)的的提升！ 上圖中中每一個個節(jié)點都都是一個個最簡的的增值過過程，步步步推進進，循環(huán)環(huán)往復。理

10、理論上講講，從第第一個節(jié)節(jié)點運作作開始到到最后一一個節(jié)點點結(jié)束，購購物中心心實現(xiàn)了了盈利。那那么針對對不同管管理機制制的購物物中心，微微觀上是是如何獲獲得盈利利的呢？根據(jù)管管理機制制的不同同，分偏偏物業(yè)和和偏百貨貨兩種類類型。下下面我們們來了解解一下這這兩種不不同類型型購物中中心的運運作增值值過程。下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務操作增值模型：規(guī)劃準備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。而租戶引入工作最主要的參考和指導依據(jù)就是購物中心的定位。夯實了這些基礎，租約維護、產(chǎn)生銷售提成、相關費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是

11、一個增值的過程。同時，我們應該注意到，所有的增值點都是依靠服務貫穿起來的。換句話說，忽視了服務或者服務不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的KPI指標進行分析與考核，進行必要的調(diào)整、提升與淘汰。下面，我們再來看偏百貨型購物中心業(yè)務操作增值模型：顯然，偏百貨型購物中心的運作增值過程就是物業(yè)型購物中心的運作結(jié)合了自營百貨的管理。而自營百貨管理的業(yè)務核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務企業(yè)！購物中心心土地開開發(fā)的配配置由于于所在區(qū)區(qū)位的差差異，其其土地取取得的難難

12、易程度度影響著著土地取取得的多多少以及及土地使使用計劃劃，因此此主要土土地配置置計劃會會依所在在區(qū)域位位于繁華華區(qū)與否否而有所所不同，但但基本仍仍有數(shù)項項原則是是二者皆皆須考慮慮的：（一一）住宅宅區(qū)應與與購物中中心及人人行步道道相結(jié)合合。（二二）購物物中心應應與其他他商店及及其他相相關的具具吸引力力的中心心連接。（三）周邊道路系統(tǒng)與公共運輸系統(tǒng)完善。而在都會型購物中心，更需注意如下部分：（一）維持都會中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。（二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關系。（三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展的目的及方法。（四）步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的延續(xù)性。同時，一個優(yōu)良的計劃必須考慮將新的購物

13、中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。在購物中心開發(fā)時另一主要空間是非賣場的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運動中心、辦公室、旅館等。 任一項都需要特殊及復雜的考慮，而不僅是在通路及服務上做調(diào)整。例如在購物中心上建住宅，在機能、動線及景 觀上都需要做特別的考慮。對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項目如下：（一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購

14、物中心相連。購物中心的營業(yè)時間以外的時間，應至少有一 條通路可以出入購物中心。（二）服務性的交通動線可以依機能集中或分散地設置，但不能干擾購物中心的活動。（三）無論是在視覺上或心理上，各種機能都應為整體的一部分。位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會中心內(nèi)的購物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置及垂直配置形

15、態(tài)分別論述。一、水平配置形式水平配置形的購物中心可參考歐、美的案例。以美國的案例而言，購物中心通常為一、二層樓高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級市 場，也可能小至僅有面寬6公尺、深度12公尺的范圍，如一般的精品店等。購物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式：（一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。（二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。將服務入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性

16、的購物行為，但其停車量容易不足。（三）建筑物平面配置同上為U形或形，但店面開口面對中庭，停車場及購物中心入口在外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長內(nèi)廷使其變長縮窄，及形成商店街或Mall的形式。（四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。（伍）如果能多層次的考慮以上的基礎形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下

17、兩層為停車場，中間層為步行 道。以美國的經(jīng)驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如I型、T型及L型等，而復雜的平面配置則不易成功。對于Mall的最大長度并沒有一定的標準，以開發(fā)者的角度來看，當購物者經(jīng)過一些沒有租出去的店面，這個 Mall便算太長了。而根據(jù)針對美國的Mall所做的研究來看，最合適的長度是180公尺，最長不要超過240公尺。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截斷，且量體可能過大，此時便要注意與周圍環(huán)境融合的問題。購物中心心、商業(yè)業(yè)街與專專業(yè)市場場的不同同點及注注意事項項首先需要分分析以上上三類形形態(tài)商業(yè)業(yè)的特征征：綜合合購物中中心是由由主力店店與配套套業(yè)態(tài)相相組合，集集購物、休

18、休閑、餐餐飲、娛娛樂等于于一體，能能較好地地滿足消消費者“一一站式”的的消費需需求；并并且營業(yè)業(yè)面積較較大、車車位要求求多、所所處位置置一般為為城區(qū)或或片區(qū)的的核心地地段(如如華潤萬萬象城、中中信城市市廣場、華華僑城銅銅鑼灣廣廣場等)。商業(yè)業(yè)街是由由不同業(yè)業(yè)態(tài)相對對集聚的的自然組組合，基基本為街街鋪形態(tài)態(tài)，主要要滿足消消費者在在休閑、觀觀光、逛逛街、生生活體驗驗需求的的同時實實現(xiàn)購物物需求，所所處位置置一般為為城市的的核心商商業(yè)地段段(如上上海南京京路商業(yè)業(yè)街、深深圳東門門商業(yè)街街、廣州州上下九九商業(yè)街街等)；專業(yè)市市場是一一種特定定業(yè)態(tài)，主主要滿足足特定業(yè)業(yè)內(nèi)人士士、消費費者固有有的消費費需

19、求，其其目標性性非常強強，具有有行業(yè)“一一站式”購購買完成成的特征征(如家家居建材材市場、賽賽格電子子廣場等等)。三類形態(tài)商商業(yè)的運運作要注注意以下下幾個核核心點：一、綜合購購物中心心1.商業(yè)體體量(經(jīng)經(jīng)營面積積)，即即消費支支撐力2.品牌主主力店和和選擇與與主力店店組合數(shù)數(shù)量，即即商業(yè)定定位3.業(yè)態(tài)分分布的位位置與所所處的樓樓層，即即業(yè)態(tài)組組合的合合理化4.核心商商圈競爭爭項目的的對比，經(jīng)經(jīng)營狀況況分析(確定擬擬進入的的細分市市場)5.目標消消費群體體以及可可有效輻輻射范圍圍的細分分6.招商代代理公司司的專業(yè)業(yè)執(zhí)行能能力以及及商家資資源度，即即招商執(zhí)執(zhí)行力度度7.經(jīng)營管管理公司司的專業(yè)業(yè)管理

20、水水平8.開發(fā)商商的實力力二、商業(yè)街街1、是否集集購物、休休閑、娛娛樂、文文化、景景觀、特特色風情情等為一一體2、交通與與步行關關系如何何分割3、不同業(yè)業(yè)態(tài)能否否形成有有機的商商業(yè)氛圍圍，聚群群效應程程度如何何4、業(yè)態(tài)的的多元化化與品牌牌度5、宏觀的的統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃與統(tǒng)統(tǒng)一管理理水平三、專業(yè)市市場1、通過市市調(diào)瞄準準產(chǎn)業(yè)化化和產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的價價值2、消費目目標群體體的集中中購買特特征3、社會需需求的目目的性購購買力4、交通、物物流便捷捷程度5、商家的的品牌度度與售后后服務能能力6、經(jīng)營管管理水平平 “一城城一地一一特色”解碼碼中國式式購物中中心開發(fā)發(fā)之道一般而論開開發(fā)商從從自己投投資回報報的角度度來考

21、慮慮，這無無可厚非非。但是是不懂商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的盈利利模式及及規(guī)律，仍仍按住宅宅開發(fā)的的盈利模模式來要要求商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的投投資回報報注定是是要失敗敗的。為為什么呢呢？商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的盈利模模式的不不同會造造出不同同的經(jīng)營營與開發(fā)發(fā)的模。眾眾所周知知，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的第一個個原則就就是通過過統(tǒng)一開開發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一定位位、統(tǒng)一一經(jīng)營管管理及收收租金的的形式來來達成投投資回報報目的。如如果違背背這個原原則，后后果將會會面臨悲悲劇下場場，那么么開發(fā)購購物中心心需要遵遵循那些些原則呢呢？1.“以客客為尊”滿滿足目標標消費者者的需求求因購物中心心的體量量龐大，不不是單單單一個品品類或者者單一的的消費群群體就能能

22、支持的的，而是是需要融融合多種種符合項項目定位位的業(yè)態(tài)態(tài)，提供供給消費費者一個個一站式式的服務務，所以以要面對對最大限限度的滿滿足不同同程度的的需求。在在這里你你不能單單單追求求產(chǎn)品的的高檔化化，高檔檔化的消消費群總總是少數(shù)數(shù)的。2.一站式式齊全的的功能配配套許多策劃者者總是在在問：功功能配套套怎么劃劃分，如如果設定定比例，其其實這里里的奧秘秘同樣是是需要結(jié)結(jié)合項目目本體條條件、消消費者需需要、項項目定位位、商家家進駐意意愿等綜綜合因素素影響。眾眾多百貨貨與傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)形形態(tài)的改改變都是是應市場場及消費費者的消消費需求求變化而而變化，所所以揪住住消費者者需求的的變化成成為一個個商場能能否與時時俱進，持持續(xù)發(fā)展展的關鍵鍵。3.環(huán)境營營造要時時尚與舒舒適隨著競爭態(tài)