鳳凰國際可行性分析

1、鳳凰國際可行性分析一、項目概概況鳳凰國際位位于大同同市中心心區(qū)城區(qū)西西側(cè)的振振華街，北北至大同同市教育育學(xué)院，南南至新開開西二路路，東至至育才南南街，與與新世紀(jì)紀(jì)小區(qū)隔隔街相望望。南北北長2226米，東東西寬度度1266米，共共占地2261001平方方米（不不包括尚尚未取得得的土地地），整整個項目目地塊基基本呈一一長方形形，布局局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積261011平方米米總建筑面積積1420000平方方米住宅面積1100000平方方米商業(yè)面積7000平平方米會所面積3000平平方米可銷售面積積1170000平方方米配套公建含含地下部部分及地地下車庫庫220000平方米米容積率4.5綠化面積10

2、0000平方米米綠化率38%總戶數(shù)550-6600戶戶居住人口2200戶均面積190平方方米人均居住面面積50平方米米主力面積200平方方米主力戶型三室兩廳二、投資分分析概述述1、投資分分析的目目的本案投資分分析的目目的是在在對大同同住宅市市場和本本案所在在區(qū)域市市場詳細(xì)細(xì)調(diào)查研研究的基基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合本案案的初步步規(guī)劃方方案及產(chǎn)產(chǎn)品定位位，對項項目的社社會、經(jīng)經(jīng)濟效益益進(jìn)行評評估，判判斷項目目經(jīng)濟上上的可行行性，以以合理有有效地利利用資金金，取得得較高的的經(jīng)濟和和社會效效益。2、投資分分析的依依據(jù)市場調(diào)研及及定位部部分確定定的相關(guān)關(guān)指標(biāo)，如如項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位、價格格、銷售售計劃等等；本項目的規(guī)

3、規(guī)劃設(shè)計計方案及及相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)；項目開發(fā)建建設(shè)方案案（項目目開發(fā)周周期，資資金投入入情況）；行業(yè)一般獲獲利能力力；國家及大同同有關(guān)建建筑工程程技術(shù)方方面的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范、指指標(biāo) 等資資料；大同土地、城城市建設(shè)設(shè)、房管管部門規(guī)規(guī)定的有有關(guān)稅費費標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分分析的條條件和范范圍條件：本報報告按照照全部資資金來源源為自有有資金的的情況進(jìn)進(jìn)行計算算，不考考慮自有有資金的的機會成成本。范圍：本報報告研究究的范圍圍主要側(cè)側(cè)重于項項目的成成本測算算和簡單單財務(wù)效效益指標(biāo)標(biāo)等內(nèi)容容。三、建設(shè)方方案1、方案設(shè)設(shè)想總體設(shè)想本項目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)應(yīng)充分分考慮區(qū)區(qū)域市場場的特點點及發(fā)展展商自身身情況，汲汲取

4、其他他項目的的成功經(jīng)經(jīng)驗，以以較高的的性能價價格比吸吸引客戶戶，樹立立物業(yè)的的品牌形形象。建設(shè)經(jīng)營期期本項目開發(fā)發(fā)建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期為為3年，即即20004.22年20007.22年。開發(fā)方案本項目以滾滾動開發(fā)發(fā)方式，建設(shè)工期為24個月；銷售進(jìn)度方方案于開工6個個月后（220044年8月月）開始始正式銷銷售，銷銷售周期期為200-211個月，住住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂前前，完成成銷售總總住宅面面積的335%（約約385500平平方米），住住宅交付付使用時時，完成成銷售總總住宅面面積的440-445%（約約440000-495500平平方米）。四、投資估估算1、土地成成本A、拆遷成成本序號項目面積及造價價1教委

5、回遷住住戶面積積8750平平方米2教委其余住住宅面積積6250平平方米3教委辦公樓樓面積1000平平方米4教委商業(yè)面面積5000平平方米5可銷售價格格2312550000元6住宅150000MM2造價價1350000000元7辦公樓10000MM2造價價10000000元元8商業(yè)50000M22造價60000000元元9總經(jīng)濟造價價26250000元元B、土地成成本分析析以地上建筑筑面積約約12006000平方米米計算（其其中住宅宅面積約約11000000平方米米，會所所面積約約30000平方方米，商商業(yè)面積積約70000平平方米，非非配套公公建6000平方方米），可可銷售面面積為111700

6、00平平方米，土土地成本本5500000000元元，平均均每平方方米分?jǐn)倲偟貎r4470元元。2、住宅建建安成本本（參考考北京方方南家園園建安成成本）方南家園工工程概況況：該工程為方方南家園園為兩棟棟塔式住住宅樓，位位于北京京市豐臺臺區(qū)東鐵鐵匠營橫橫七條444號；該項目平均均售價660000元/平平方米；工程總建筑筑面積5548330.992M22；結(jié)構(gòu)形式為為現(xiàn)澆剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)其中一棟住住宅樓為為地下二二層，地地上233層，建建筑面積積277783.43MM2；。 我我們就以以方南家家園這棟棟樓為例例，其建建安成本本分析如如下：方南家園55#樓建建安成本本估算序號項目名稱單方造價（元元）1土建

7、工程672.5562裝飾工程413.1153電氣工程136.8874管道工程133.6675通風(fēng)工程8.136合計1364.38注：此建安安成本費費用中不不包括電電梯及安安裝費。工程三材匯匯總表序號工程名稱鋼材（t）其中：鋼筋筋木材（m33）水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計1882.471865.220.396773.57說明：土建工程土建工程內(nèi)內(nèi)容：土建工程造造價：序號子目名稱人工費（元元）材料費（元元）合計1土石方工程程71457

8、74363224363222砌筑工程1254004462115820223現(xiàn)場攪拌混混凝土工工程379588727426663340488634鋼筋工程321044448450002517433795構(gòu)建工程2768837446其他工程605733060573307構(gòu)建制作安安裝工程程40236621997149558屋面工程1122227437448825339防水工程5126664416887500688710非實體消耗耗量145300181849552142366638合計2304443410713360991476665899綜合上述工工程內(nèi)容容后單方方造價為為6722.566 元/平

9、方米米。裝飾工程部部分：裝飾工程內(nèi)內(nèi)容：序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底底層為花花崗巖，中部以上使使用涂料料內(nèi)墻裝修 涂料4隔墻、隔斷斷和保溫溫板式隔墻隔斷 墻體體保溫 保溫墻墻面 外外輕內(nèi)保保溫墻面面5門窗：塑鋼鋼及鋁合合金門窗窗，單層層及雙層層玻璃。6欄桿、欄板板、扶手手7裝飾線條歐式裝飾線線 外掛掛檐口板板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)風(fēng)道箅子子屋面出氣孔孔排水溝、水水泥面10非實體消耗耗量裝飾工程造造價：序號子目名稱人工費（元元）材料費（元元）合計1樓地面2284662503388677574482天棚2132556177666040582283墻面68921141383

10、0051216299934隔墻、隔斷斷和保溫溫151111712113341140411335門窗179899231603304346644886欄桿、欄板板、扶手手15219991526611094447裝飾線條7842169744718528828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實體消耗耗量4429990合計164100216768883390306671綜合上述裝裝飾工程程內(nèi)容后后單方造造價為4413.15 元/平平方米。電氣工程、管管道工程程、通風(fēng)風(fēng)工程部部分：電氣工程、管管道工程程、通風(fēng)風(fēng)工程內(nèi)內(nèi)容：子目名稱電氣工程電氣部分其他部分管道工程（給給排水、采

11、采暖）雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)風(fēng)管道及及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架架地下人防通通風(fēng)刷漆、保溫溫電氣工程、管管道工程程、通風(fēng)風(fēng)工程造造價：序號子目名稱人工費（元元）材料費（元元）合計1電氣工程54614402264995828773344綜合上述電電氣工程程內(nèi)容后后單方造造價為1136.87 元/平平方米。2管道工程46845561974113325244437綜合上述管管道工程程內(nèi)容后后單方造造價為1133.67 元/平平方米。3通風(fēng)工程23347713732251704993綜合上述通通風(fēng)工程程內(nèi)容后后單方造造價為88.133元/平平方米。鳳凰國際總總建安成成

12、本估算算項目面積單方造價總造價住宅1100000121513365500000商業(yè)1300090027000000商業(yè)24000120048000000會所3000250075000000車庫20000011002200000000合明：由于北京建建筑材料料和人工工費用普普遍高于于大同地地區(qū)100-155%，因因此，按按照大同同本地市市場情況況，以方方南家園園的建安安標(biāo)準(zhǔn)，鳳鳳凰國際際的建安安單方造造價約為為10991-111600元；每棟樓配備備兩部電電梯，共共12部部電梯，以以每部550萬計計，共需需600000000元，折折合每平平方米住住宅建安安成本增增加55

13、5元；我們?nèi)∽≌瑔畏皆煸靸r較高高值11160+55元元/平方方米，以以住宅總總面積11100000平平方米計計算，則則住宅建建安總造造價為11.33365億億元；其他項目建建安成本本仍按原原來的計計算方式式，合計計總建安安費用為為1.770655億元。3、其他費費用序號項目費用（元）1人防設(shè)備300000002配套20300000003費率10000000003外網(wǎng)550000004不可預(yù)見費費200000005綠化費250000006管理費用300000007教育投資400000008銀行利告5000000010策劃640000011水增容+液液化氣1400000

14、012房管局登記記費200000013合計72540000004、總成本本造價項目費用土地成本5500000000建安成他7254000000合計298199000005、可銷售售面積（住住宅及商商業(yè)）建建筑平米米造價 可銷售面積總投資額= 建筑平米造價 可銷售面積總投資額= 建筑平米造價鳳凰國際建建筑平米米造價為為： 117000 117000298190000= 2548.63五、高檔住住宅價格格分析1、大同房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展步伐加加快，住住宅價格格每年以以15%-200%的速速度增長長，而且且需求旺旺盛；2、預(yù)計未未來幾年年，隨著著城市改改造與經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展，城

15、市市中心區(qū)區(qū)地價與與房價會會有更大大幅度的的提升；3、以目前前市區(qū)內(nèi)內(nèi)多層宅宅價格最最高價221000元計算算，預(yù)計計未來兩兩年價格格可達(dá)到到25000-226000元；4、豪宅產(chǎn)產(chǎn)品附加加值與普普通住宅宅不可同同日而語語，產(chǎn)品品品質(zhì)與與物業(yè)形形象極其其高檔，因因此，以以每平方方米高出出普通多多層住宅宅8000-10000元元的價格格銷售豪豪宅項目目，市場場前景比比較樂觀觀。5、鳳凰國國際為大大同市第第一個超超高層豪豪宅項目目，其規(guī)規(guī)模與檔檔次均高高于現(xiàn)有有其他住住宅項目目，以物物業(yè)自身身建筑成成本以及及未來幾幾年大同同房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展來看看，我們們認(rèn)為本本項目平平均售價價30000-332

16、500/平方方米最為為合理。六、利潤分分析1、利潤分分析說明明本項目利潤潤分析是是通過對對北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)同類型型項目的的投資調(diào)調(diào)查，并并參照大大同地區(qū)區(qū)目前住住宅工程程的費用用水平和和市政府府有關(guān)管管理部門門的收費費標(biāo)準(zhǔn)價價格水平平的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做出出的。本項目開發(fā)發(fā)建設(shè)的的住宅全全部采取取出售經(jīng)經(jīng)營方式式，其投投資回報報分析按按照開發(fā)發(fā)項目全全部出售售做出。2、利潤統(tǒng)統(tǒng)計表總投資額29819900000元總銷售額38931100000元營業(yè)稅（55.6%）2180113600元銷售傭金(3%)1167993000元毛收入5763993400元所得稅(333%)1902009822元純收入386

17、1883588元投資回報12.955%說明：在土地成本本、各項項稅費固固定的情情況下，我我們只能能通過節(jié)節(jié)約建安安費用降降低成本本，以獲獲取更多多的利潤潤；本項目總投投資額為為2.998199億元，銷銷售率達(dá)達(dá)到1000%，總總銷售額額為3.89331億元元，以開開發(fā)周期期3年計計算，項項目毛利利潤為00.57764億億元；扣除33%的所得得稅，凈凈利潤可可達(dá)到00.38862億億元，投投資回報報率為112.995%。七、項目分分析1、產(chǎn)品定定位A、產(chǎn)品定定位、設(shè)設(shè)計、概概念空間間大。產(chǎn)品定位：高層、高高密度、高高容積、高高檔住宅宅項目；規(guī)劃與建筑筑設(shè)計特特色：戶戶型大、豪豪華、歐歐陸風(fēng)情情；

18、產(chǎn)品概念：國際化化豪宅概概念，國國際社區(qū)區(qū)，居住住文化先先進(jìn)性、生生活舒適適性。B、市場稀稀缺性與與唯一性性目前大同市市場缺少少真正意意義的豪豪宅項目目；城市建設(shè)需需要標(biāo)志志性住宅宅項目；富有人群需需要高品品質(zhì)居住住生活，心心理上樂樂于期待待極具特特色的豪豪宅項目目；針對本項目目建筑規(guī)規(guī)劃和定定位，我我們認(rèn)為為，本項項目在一一定時間間內(nèi)具有有唯一性性和不可可模仿性性。C、項目目目前實際際情況和和開發(fā)條條件項目尚處圖圖紙設(shè)計計階段，建建筑方案案仍在修修改細(xì)化化當(dāng)中，估估計需時時至少11個月才才能基本本完成；在辦理相關(guān)關(guān)法律文文件方面面，建筑筑方案報報批修改改，申請請開工許許可證等等均需要要一些時

19、時間（此此部分在在建筑方方案落實實以后可可與其他他工作同同步進(jìn)行行）；目前土地并并未拆遷遷，樂觀觀估計需需要1個個月，希希望在220044年5月月能順利利開工；包括銷售中中心和樣樣板間在在內(nèi)的地地盤包裝裝工作必必須在44月同時時開工，施施工時間間需要22個月；由于市場競競爭激烈烈，建議議發(fā)展商商在項目目銷售前前至少要要有2個個月的宣宣傳鋪墊墊工作，以以便市場場充分了了解項目目情況，同同時有利利于將聲聲勢造大大；銷售策略和和銷售工工具是項項目開售售的必備備條件，銷銷售工具具的制作作可在建建筑方案案基本確確定時立立即開始始，估計計需時33個月；其他相關(guān)工工作視重重要程度度依次在在公開發(fā)發(fā)售前陸陸續(xù)

20、完成成。2、客群市市場A、大同市市貧富分分化現(xiàn)象象突出，社社會經(jīng)濟濟環(huán)境不不斷造就就新的富富有人群群，成為為社會人人群的金金字塔塔塔尖的部部分；B、富有人人群對居居住品質(zhì)質(zhì)需求不不斷提高高，現(xiàn)有有住宅品品質(zhì)不能能滿足要要求，出出現(xiàn)高檔檔住宅的的市場需需求；C、最富有有人群需需要城市市豪宅，雖雖然豪宅宅市場客客群少，但但卻有很很大的市市場需求求。3、風(fēng)險分分析A、價格風(fēng)風(fēng)險對于鳳凰國國際來說說，最大大的風(fēng)險險就來自自于建筑筑規(guī)劃成成本過高高導(dǎo)致銷銷售價格格過高。根根據(jù)我們們的成本本核算，每每平米的的綜合成成本為225000多，要要達(dá)到115%的的利潤率率，我們們的住宅宅平均售售價應(yīng)達(dá)達(dá)到3000

21、0元元以上，這這對于目目前平均均售價為為18000元的的市場來來講，價價格顯然然是比較較高的。 降降低價格格風(fēng)險，在在項目土土地成本本、各項項稅費固固定的情情況下，在在保證項項目品質(zhì)質(zhì)的前提提下，只只有通過過降低建建安成本本造價，避避免不必必要的浪浪費，增增加市場場競爭力力，以獲獲得最大大的利潤潤空間；另一方方面，在在營銷上上，我們們要通過過運用各各種營銷銷手段與與價格策策略，在在未來激激烈的市市場競爭爭中戰(zhàn)勝勝對手，占占領(lǐng)市場場。 B、競爭爭風(fēng)險我們的項目目基本定定位是大大同的豪豪宅，是是住宅的的高端產(chǎn)產(chǎn)品，相相對于消消費市場場的金字字塔，其其購買客客戶是極極其有限限的，相相同、相相似產(chǎn)品品

22、出現(xiàn)是是市場運運做的必必然結(jié)果果，我們們知道，現(xiàn)現(xiàn)在已同同時有好好幾個開開發(fā)商準(zhǔn)準(zhǔn)備開發(fā)發(fā)高層住住宅項目目，只因因擔(dān)心風(fēng)風(fēng)險，遲遲遲不敢敢有所動動作，他他們一旦旦看到我我們出現(xiàn)現(xiàn)好的銷銷售情況況，便會會將項目目立即上上馬，這這樣顯然然會增加加我們的的壓力。如何控制好項目自身的競爭范圍很重要，把握先機、遇見市場競爭的可能性，前進(jìn)規(guī)避風(fēng)險，避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢，及時進(jìn)行市場反饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)。因此，我們們也是在在跟時間間賽跑，避避免正面面沖突與與競爭、爭爭取更多多的時間間、搶占占有限的的市場是是我們的的最重要要的面對對競爭的的手段。后后來者要要想取得得好的成成績，自自然要付

23、付出加倍倍的努力力和代價價。C、工期風(fēng)風(fēng)險我們從項目目開工到到房屋交交用大概概要持續(xù)續(xù)兩年的的時間，工工期較長長，影響響到銷售售時間響響應(yīng)較長長，市場場可變因因素和不不可預(yù)見見的因素素都非常常多，我我們要做做好打“持久戰(zhàn)戰(zhàn)”的準(zhǔn)備備，并達(dá)達(dá)到銷售售的可持持續(xù)性，是是我們所所要面臨臨的大問問題，只只有進(jìn)行行準(zhǔn)確的的市場預(yù)預(yù)測、超超前的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃、豐富富多彩的的推廣手手段以及及即使進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品品調(diào)整，才才能是我我們的項項目在較較長銷售售時間中中、激烈烈的市場場競爭中中始終立立于不敗敗之地。D、品質(zhì)風(fēng)風(fēng)險 在在未來的的銷售過過程中，無無論我們們推出多多么新穎穎的宣傳傳廣告，采采取多么么眼花繚繚亂的銷

24、銷售手段段，告訴訴人們我我們的項項目如何何好，如如何高檔檔，但如如果沒有有極高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，都不不足以支支撐如此此高的價價位。一位著名的的經(jīng)濟學(xué)學(xué)家說過過：沒有有賣不出出去的價價格，只只有賣不不出去的的產(chǎn)品。就就是說，商商品的價價格并不不是最重重要的，重重要的是是產(chǎn)品的的品質(zhì)是是否能真真正滿足足消費者者。因此此，產(chǎn)品品品質(zhì)的的塑造是是項目成成功與否否的根本本，是整整個項目目獲取收收益的最最重要的的前提條條件。 超超高層豪豪宅產(chǎn)品品無論對對于開發(fā)發(fā)商、建建筑設(shè)計計方、承承建部門門，還是是當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)劃管理理、土地地管理等等政府部部門都缺缺乏一定定的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗與與管理經(jīng)經(jīng)驗，因因此在產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的塑造

25、造上有一一定的風(fēng)風(fēng)險性。因因此，我我們要引引進(jìn)和學(xué)學(xué)習(xí)外來來先進(jìn)的的建筑設(shè)設(shè)計理念念和施工工管理方方式，比比如選用用選擇信信譽良好好，技術(shù)術(shù)水平過過硬、經(jīng)經(jīng)驗豐富富的施工工單位承承建；聘聘請規(guī)劃劃設(shè)計方方面的專專家學(xué)者者為顧問問，協(xié)助助我們的的建筑設(shè)設(shè)計人員員；嚴(yán)格格把好物物業(yè)質(zhì)量量關(guān)，聘聘用把關(guān)關(guān)嚴(yán)格的的施工監(jiān)監(jiān)理公司司進(jìn)行監(jiān)監(jiān)理；由由著名的的園林設(shè)設(shè)計與施施工公司司進(jìn)行園園林綠化化等。我們要在項項目前期期規(guī)劃與與設(shè)計過過程中，杜杜絕一切切可能存存在的缺缺陷；在在建筑材材料選定定與合作作單位的的選擇上上，嚴(yán)格格篩選，事事無巨細(xì)細(xì)，要落落實于文文字，減減少不可可遇見因因素；在在建筑過過程中，在

26、在保證品品質(zhì)的前前提下，嚴(yán)嚴(yán)格控制制建安成成本，節(jié)節(jié)約開支支；在銷銷售過程程中，根根據(jù)市場場反饋情情況，及及時進(jìn)行行產(chǎn)品調(diào)調(diào)整，將將產(chǎn)品品品質(zhì)所帶帶來的風(fēng)風(fēng)險降到到最小。總之，在項項目開發(fā)發(fā)與銷售售過程中中，是具具有一定定市場風(fēng)風(fēng)險，這這些風(fēng)險險通過我我們成功功的操作作是完全全可以避避免的，它它取決于于產(chǎn)品品品質(zhì)和銷銷售推廣廣手段，我我們對其其開發(fā)的的前景持持有樂觀觀的態(tài)度度。八、成功執(zhí)執(zhí)行分析析1、產(chǎn)品品品質(zhì)A、建筑風(fēng)風(fēng)格仍建議采用用原有建建筑風(fēng)格格建議，采采用歐陸陸風(fēng)格的的新古典典主義建建筑；減少整個樓樓體在建建筑裝飾飾上的部部分，只只在建筑筑的底座座部分進(jìn)進(jìn)行部分分修飾，如如雕花、廊廊柱

27、、券券拱等，在在建筑中中部和頂頂部仍采采用仿石石漆涂料料，以節(jié)節(jié)約成本本。B、建筑形形式采用蝶型塔塔樓或板板塔結(jié)合合的建筑筑形式，追追求采光光的均好好性，最最大限度度地擴大大每戶的的采光時時間。加加大南向向窗戶及及陽臺面面積，單單向外窗窗使用雙雙層綠色色玻璃，外外部有陽陽臺的窗窗戶使用用單層玻玻璃即可可。C、戶型設(shè)設(shè)計由于項目自自身的品品質(zhì)定位位和高層層塔樓使使用率較較低的特特點，建建議將本本項目主主力戶型型設(shè)計為為2000-2220平方方米的三三室兩廳廳兩衛(wèi)和和三室兩兩廳三衛(wèi)衛(wèi)，此類類戶型面面積占項項目住宅宅總面積積的500%；室內(nèi)功能設(shè)設(shè)計中增增加客廳廳、主臥臥、衛(wèi)生生間的面面積與功功能（

28、如如在主臥臥室中設(shè)設(shè)計出66-7平平方米的的步入式式衣帽間間，在入入口設(shè)計計3-55平方米米的玄關(guān)關(guān)等）；在主臥和次次主臥中中設(shè)計飄飄窗以突突出項目目的檔次次感；200平方方米以上上的戶型型中設(shè)計計多功能能室和工工人房，面面積以88-100平方米米為宜。（具具體詳見見附件鳳鳳凰國際際戶型面面積建議議表）D、建筑材材料及設(shè)設(shè)備選擇擇建議選擇質(zhì)質(zhì)量優(yōu)良良、價格格合理的的合資品品牌的產(chǎn)產(chǎn)品，同同時注意意環(huán)保建建材的選選擇，具具體建議議如下：外墻由于大同氣氣候較冷冷，建筑筑外部及及內(nèi)部墻墻體必須須使用保保溫材料料；注重樓體外外力面效效果，五五層以下下使用石石材，并并進(jìn)行部部分歐式式建筑藝藝術(shù)修飾飾；五

29、層以上部部分使用用仿石漆漆涂料，一一方面節(jié)節(jié)約建筑筑成本，另另一方面面比較安安全，便便于粉刷刷和維修修，同時時也可縮縮短建設(shè)設(shè)工期；天際線的歐歐式裝飾飾效果，注注意樓體體夜間燈燈光效果果的使用用；門窗弧型陽臺及及飄窗設(shè)設(shè)計，外外部使用用歐式鐵鐵藝雕花花欄桿裝裝飾；高檔鋁合金金門窗，平平開或推推拉門，部部分窗戶戶使用雙雙層玻璃璃；三防或四防防安全戶戶門，合合資品牌牌，配門門鏡；高級五金件件；、閉閉門器等等； 入口大大堂住宅入口及及大堂的的設(shè)計（住住宅大堂堂1500平方米米左右為為宜，大大理石或或花崗巖巖地面、墻墻面裝飾飾，擺放放雕塑小小品和小小型噴泉泉，開辟辟50平平方米休休息區(qū)，設(shè)設(shè)5-110

30、人坐坐椅，入入口處安安排門童童一名為為住戶服服務(wù)兼保保安之職職。電梯及電梯梯間電梯間鋪設(shè)設(shè)高級墻墻面磚和和地面磚磚，電梯梯選用合合資品牌牌產(chǎn)品，高高速、靜靜音。 樓梯間水泥地面，墻墻面為涂涂料，樓樓梯兩側(cè)側(cè)安裝扶扶手，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處設(shè)設(shè)腳燈和和聲控頂頂燈。室內(nèi)裝修 均均為毛坯坯房，廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間做做防水處處理。注：鳳凰國國際按此此裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)，每平平方米裝裝修費用用約為5550-6000元。E、智能化化系統(tǒng) 參參考北京京某高檔檔小區(qū)的的智能化化系統(tǒng)，我我們在本本項目中中進(jìn)行取取舍：綜合布線系系統(tǒng)智能小區(qū)以以結(jié)構(gòu)化化綜合布布線系統(tǒng)統(tǒng)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以五五類雙絞絞線或光光纖作為為傳輸?shù)牡慕橘|(zhì)，將將各樓宇

31、宇連接起起來，開開成建筑筑群的子子系統(tǒng)。每每座樓分分管理間間使整個個智能化化小區(qū)更更便于管管理，維維護及升升級靈活活、方便便。智能能化小區(qū)區(qū)可根據(jù)據(jù)用戶使使用的需需求在水水平區(qū)子子系統(tǒng)分分別采用用五類系系統(tǒng)或全全五類系系統(tǒng)，使使小區(qū)可可支持速速率達(dá)1100MMb/ss的應(yīng)用用。在智智能化小小區(qū)中每每個家庭庭均應(yīng)配配備多個個信息出出口，以以滿足每每個家庭庭內(nèi)部的的語音、計計算機網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、IINTEERNEET專線線以及小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理等等多項功功能。計算機網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)網(wǎng)與INNTERRNETT要實現(xiàn)現(xiàn)互聯(lián)，使使每一個個住戶均均可通過過局域網(wǎng)網(wǎng)訪問IINTEERNEET，可可為每一一個用戶戶

32、提供電電子郵件件（Emmai）服服務(wù)和WWeb代代理訪問問。目前，與IINTEERNEET互聯(lián)聯(lián)有如下下幾種方方式：DDDN專專線 它的的傳輸速速率是664K-2M不不等，它它按速率率等級劃劃分價格格，如按按包月算算，不高高于644K的每每月費用用為1萬元，不不高于1128KK的為2萬多元元，與其其它連接接方式相相比價格格偏高?？梢晫χv及及門禁智智能系統(tǒng)統(tǒng) 可視對講系系統(tǒng)是集集小區(qū)門門禁、住住宅管理理、緊急急報警于于一體的的綜合管管理系統(tǒng)統(tǒng)?？梢曇曢T禁系系統(tǒng)主要要由門口口可視主主機、管管理中收收、室內(nèi)內(nèi)分機三三部分組組成，可可實現(xiàn)訪訪客、管管理中心心、住戶戶三方通通話。室外機采用用帶攝像像頭的

33、訪訪客對講講主機，訪訪客來訪訪時，可可通過管管理中收收確認(rèn)且且與住戶戶通話，經(jīng)經(jīng)住戶許許可后方方可進(jìn)入入樓內(nèi)。同同時系統(tǒng)統(tǒng)帶有緊緊急警按按鈕，若若有意外外發(fā)生，管管理中心心將立刻刻準(zhǔn)確得得知哪間間住戶有有緊急情情況，給給住戶以以最大的的安全保保證。同同時，可可視對講講系統(tǒng)還還應(yīng)具備備住戶與與管理中中心通訊訊功能、住住戶間通通訊功能能，且住住戶間通通話具有有保密功功能，第第三個住住戶及管管理中心心不可能能實現(xiàn)監(jiān)監(jiān)聽。住住戶出入入憑借IIC卡可可自由通通過門禁禁。自動抄收系系統(tǒng)根據(jù)國家建建設(shè)部提提出的小小康住宅宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃要求求，今后后要對新新建和改改建的住住宅統(tǒng)一一規(guī)劃，逐逐步衽水水、電、氣氣三

34、表出出戶統(tǒng)一一管理，實實現(xiàn)微機機自動檢檢測、計計量收費費。住宅宅耗能自自動抄收收系統(tǒng)，將將計算機機技術(shù)與與數(shù)字通通訊技術(shù)術(shù)完美結(jié)結(jié)合，該該系統(tǒng)徹徹底改變變了傳統(tǒng)統(tǒng)的居民民住宅水水、電、煤煤氣等生生活能耗耗逐月入入戶驗表表收費方方式，解解決了城城市住宅宅耗能管管理的離離散性和和耗能數(shù)數(shù)據(jù)人工工處理的的煩瑣過過程，從從而節(jié)約約了大量量人力，且且避免了了入戶驗驗表對居居民生活活的干擾擾。水、電、煤煤氣的自自動抄表表計費也也是物業(yè)業(yè)管理的的一個重重要組成成部分，實實行電腦腦網(wǎng)絡(luò)管管理下的的水電煤煤氣的自自動抄表表計費可可以減少少中間環(huán)環(huán)節(jié)，解解決入戶戶抄表的的低效率率、干擾擾性和不不安全因因素，提提高

35、工作作效益。在在智能小小區(qū)中，設(shè)設(shè)置于住住戶的自自動水、電電、煤氣氣表與數(shù)數(shù)據(jù)采樣樣器通過過接入家家庭配線線中心，家家庭配線線中心通通過垂直直主干與與小區(qū)管管理電腦腦連接，這這樣小區(qū)區(qū)中心管管理電腦腦能定期期、自動動采集小小區(qū)內(nèi)各各住戶家家中的水水表、電電表及煤煤氣表讀讀數(shù)并進(jìn)進(jìn)行計費費，定期期與各專專業(yè)公司司進(jìn)行數(shù)數(shù)據(jù)交換換結(jié)算、銀銀行自動動劃賬。周界報警及及中央監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)周界報警探探測器主主要考慮慮設(shè)在小小區(qū)周界界住戶入入戶門窗窗處，防防止不法法分子非非法侵入入小區(qū)及及住戶家家中，若若有該類類狀況發(fā)發(fā)生，物物業(yè)中心心或住戶戶會及時時得到預(yù)預(yù)警，及及時防范范處理。在在主要公公共場所所（臺公

36、公寓大堂堂、電梯梯、停車車場等）設(shè)設(shè)有攝像像控探頭頭，可以以采集視視頻資料料，物業(yè)業(yè)中心對對公共場場所進(jìn)行行監(jiān)控，以以保障住住戶安全全。泊車管理及及消費一一卡通系系統(tǒng)封閉式管理理的現(xiàn)代代化住宅宅區(qū)一般般設(shè)有大大型集中中停車場場（地上上或地下下）需要要在每一一入口處處安裝自自動?xùn)艡跈跈C，要要求地出出入口進(jìn)進(jìn)行智能能管理，對對持卡人人進(jìn)行識識別。發(fā)發(fā)生車輛輛進(jìn)出后后，要把把有關(guān)信信息記錄錄備案。同同時小區(qū)區(qū)具備自自己的消消費設(shè)施施需要與與停車場場系統(tǒng)實實現(xiàn)“一卡通通”式的統(tǒng)統(tǒng)一管理理。憑借借這張智智能卡，用用戶進(jìn)出出停車場場無須下下車，自自動感應(yīng)應(yīng)器在鑒鑒別用戶戶身份后后自動打打開道閘閘，系統(tǒng)統(tǒng)自

37、動記記錄用戶戶進(jìn)入時時間。憑憑借這張張智能卡卡，用戶戶可以不不帶分文文，隨心心所欲的的使用小小區(qū)內(nèi)所所有的消消費和需需用現(xiàn)金金結(jié)算的的服務(wù)，在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)做到無無現(xiàn)金消消費。當(dāng)當(dāng)然購物物開銷會會一分不不少地人人用戶卡卡上扣除除，卡上上金額用用盡，還還可繼續(xù)續(xù)增加，如如若丟失失，可以以掛失，避避免損失失。有線電視分分配系統(tǒng)統(tǒng)電纜電視系系統(tǒng)（CCATVV）上當(dāng)當(dāng)今現(xiàn)代代化住宅宅樓接收收電視節(jié)節(jié)目的最最普遍方方法。隨隨著通訊訊技術(shù)的的迅速發(fā)發(fā)展，CCATVV系統(tǒng)不不但可以以接受電電視塔發(fā)發(fā)射的電電視節(jié)目目，還可可以通過過衛(wèi)星地地面站接接收衛(wèi)星星電視節(jié)節(jié)目，可可考慮光光纖接入入接疏地地方有線線電視節(jié)節(jié)目

38、。利利用這套套設(shè)備還還可以實實現(xiàn)VOOD點播播等多項項功能。CATV系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果，還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、娛樂等多項服務(wù)，隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。F、會所 會會所是高高檔社區(qū)區(qū)的生活活配套的的一部分分，是住住宅項目目開發(fā)上上檔次的的重要表表現(xiàn)。而而且，本本項目將將是大同同市第一一個擁有有社區(qū)會會所的住住宅項目目，它也也是本項項目最大大的賣點點，所以以會所的的建設(shè)是是必不可可少、極極其重要要的。 會會所的設(shè)設(shè)計風(fēng)格格應(yīng)與整整個社區(qū)區(qū)規(guī)劃風(fēng)風(fēng)格和諧諧統(tǒng)一，建建議會所所采用歐歐陸風(fēng)情情的新古古典主義義建筑設(shè)設(shè)計，在在

39、建筑外外觀上充充分體現(xiàn)現(xiàn)氣派、高高雅，能能夠充分分顯示使使用人身身份與地地位。滿滿足高層層次人群群追求高高品位享享受的居居住心理理?？紤]到會所所的建設(shè)設(shè)成本和和日后的的經(jīng)營，我我們建議議適當(dāng)縮縮小會所所面積（225000-30000平平方米），將將會所服服務(wù)項目目進(jìn)行調(diào)調(diào)整，如如減少某某些活動動設(shè)施面面積，取取消大型型酒樓和和餐廳等等，但原原則上不不應(yīng)降低低檔次。 G、園林聘請專業(yè)的的園林公公司進(jìn)行行本項目目的園林林設(shè)計與與建設(shè)，與與整個社社區(qū)建筑筑風(fēng)格相相呼應(yīng)，園園林也要要采用新新古典主主義的風(fēng)風(fēng)格設(shè)計計，具體體建議參參考我公公司提供供的總總體規(guī)劃劃補充報報告。2、價格策策略A、定價原原則保

40、證銷售率率原則我們說過，高高檔項目目在大同同來講是是有一定定的消費費市場的的，大同同的富有有人群所所擁有的的財富并并不比全全國任何何一個大大中城市市低，他他們在北北京、上上海等城城市買得得起價格格超過1100萬萬元的房房子，330000-32250元元只相當(dāng)當(dāng)于北京京經(jīng)濟適適用房的的價格，但但相對于于平均售售價在116000-18800元元的大同同的房地地產(chǎn)住宅宅市場，每每平方米米30000多元元的價格格顯然是是過高了了。價格格過高，超超出人們們心理承承受力，勢勢必影響響到項目目銷售；價格過過低，又又會損害害我們自自身的經(jīng)經(jīng)濟利益益。無論論定價過過高或過過低，都都會造成成項目的的開發(fā)風(fēng)風(fēng)險。保

41、證利潤原原則我們要實現(xiàn)現(xiàn)核算出出準(zhǔn)確的的開發(fā)成成本和建建筑周期期，嚴(yán)格格控制項項目開發(fā)發(fā)建設(shè)的的各項費費用，避避免不必必要的浪浪費，只只有這樣樣，才能能保證項項目的利利潤最大大化。拉開不同工工期、不不同戶型型、不同同朝向單單位差價價的原則則根據(jù)不同的的工期和和銷售階階段，制制定不同同的房屋屋價格，采采取不同同的促銷銷手段；在建筑設(shè)計計時，制制造少部部分豪宅宅中的豪豪宅，在在定價上上拉開差差距，提提高項目目平均價價格；拉開不同戶戶型、不不同朝向向、暢銷銷與滯銷銷單位的的差價；在推廣過程程中，以以起價和和均價同同時入市市，避免免差價過過大，給給客戶造造成欺騙騙的感覺覺。在不同的銷銷售情況況下進(jìn)行行

42、不同的的價格調(diào)調(diào)整原則則1. 銷售售情況良良好價格普遍調(diào)調(diào)升但不宜一時時調(diào)升過過高，可可以通過過縮短每每一價格格時間，頻頻繁調(diào)價價，一方方面可以以促進(jìn)尚尚處猶豫豫階段的的客戶迅迅速做出出決定，另另一方面面也可以以增加利利潤，使使開發(fā)商商獲得巨巨大的收收益。價格選擇性性調(diào)升對于暢銷戶戶型，加加大調(diào)升升力度，對對于滯銷銷或銷售售情況不不好的戶戶型，保保持價格格不便或或進(jìn)行略略微的調(diào)調(diào)整。2. 銷售售情況不不好不可進(jìn)行直直接降價價，這樣樣會對項項目形象象造成較較為不利利的影響響，直接接降價不不適合高高檔項目目；可以采取增增加優(yōu)惠惠折扣或或贈送精精裝修、贈贈送家具具、家電電的促銷銷手段進(jìn)進(jìn)行變相相的降

43、價價，以促促進(jìn)房屋屋的順利利銷售。B、影響價價格因素素同一樓層中中不同單單位對價價格的影影響因素素：按項目現(xiàn)有有的規(guī)劃劃圖及市市場接受受情況考考慮，我我公司建建議其影影響因素素及所占占比例如如下：影響因素所占比例朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%不同樓層對對單位價價格的影影響因素素：不同樓體類類型，樓樓層的高高低差異異所產(chǎn)生生的價差差也不同同，我公公司建議議如下：建筑類型樓層差價（元元/平方方米）塔樓15板樓10（建議在實實際銷售售過程中中，取消消4、113、114、224樓層層，房號號也響應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)入上上一樓層層房號，如如4層11號房變變?yōu)?層層1號，113層11號變?yōu)闉?5層層1號，

44、114層11號變?yōu)闉?6層層1號；將6、88、9等等這類吉吉利樓層層或房號號適當(dāng)加加價。）不同樓體類類型對單單位價格格的影響響因素：樓體類型自自身也是是影響因因素，敝敝司針對對本項目目建議如如下：建筑類型建筑類型評評分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價格調(diào)調(diào)整建議議根據(jù)項目的的成本核核算和利利潤核算算，本項項目的成成交均價價為31121元元每平方方米。 項目整體體均價及及各階段段價格調(diào)調(diào)整建議議價格盤升具具體方案案如下：銷售率提價平均單價0-10%0280010-200%80288020-300%100298030-400%100308040-500%100318050-600%100328060-70

45、0%80336070-800%503410合計6103121說明：銷售率每上上升100%，價價格隨即即上調(diào)550-1100元元，共進(jìn)進(jìn)行8次次調(diào)價，以以銷售周周期200-211個月計計算，開開盤價與與結(jié)案價價格差為為6100元，即即20%。銷售率達(dá)到到10%前，即即開盤均均價為 28000元/平方米米（內(nèi)部部認(rèn)購起起價24480/M2，最最高價331800/M22，樓層層、朝向向最高差差價211.433%）；銷售率達(dá)到到10-20%，每平平米提價價80元元，均價價為 228800元/平方米米；銷售率達(dá)到到20-30%，每平平米提價價1000元，達(dá)達(dá)到 229800元/平方米米；銷售率達(dá)到到30

46、-40%，每平平米提價價1000元，達(dá)達(dá)到 330800元/平方米米；銷售率達(dá)到到40-500%，每平平米提價價1000元，達(dá)達(dá)到 31880元/平方米米；銷售率達(dá)到到50-600%，每平平米提價價1000元，達(dá)達(dá)到 32880元/平方米米；銷售率達(dá)到到60-700%，每平平米提價價80元元，達(dá)到到 33660元/平方米米；銷售率達(dá)到到70-800%，每平平米提價價50元元，達(dá)到到 34110元/平方米米；全盤均價： 31121元元/平方方米。注：此方案案之調(diào)價價周期以以本項目目主力戶戶型銷售售進(jìn)度作作為依據(jù)據(jù)；同時時，可根根據(jù)工程程進(jìn)度及及銷售情情況，對對提價幅幅度及周周期進(jìn)行行進(jìn)一步步細(xì)化

47、調(diào)調(diào)整；此此外，應(yīng)應(yīng)考慮不不同戶型型在銷售售速度上上的差異異，分別別調(diào)整提提價幅度度，避免免“一刀切切”的作法法。3、各階段段推廣策策略銷售前期市場場預(yù)熱期期與開盤盤期在這個階段段，要通通過高頻頻率、大大規(guī)模的的宣傳攻攻勢，形形成項目目高品質(zhì)質(zhì)、高素素質(zhì)的物物業(yè)形象象，使客客戶產(chǎn)生生極高的的期待和和興趣，并并從心理理上認(rèn)同同我們的的產(chǎn)品品品質(zhì)與高高于其他他項目330%的的價格，認(rèn)認(rèn)為我們們的項目目確實物物有所值值。有了了市場和和消費者者的認(rèn)可可，我們們就可以以在內(nèi)部部認(rèn)購期期和開盤盤期進(jìn)行行極其優(yōu)優(yōu)惠的價價格銷售售策略，回回報首批批購房客客戶，迅迅速打開開市場、占占領(lǐng)市場場。在這個階段段，我們

48、們的定價價不可過過高，這這個階段段的銷售售目的并并不是賺賺取多大大的商業(yè)業(yè)利潤，而而是能夠夠迅速打打開市場場，確定定市場地地位。銷售中期市場場熱銷期期和持續(xù)續(xù)期真正的銷售售黃金期期，在這這個階段段，項目目已經(jīng)具具有一定定的知名名度，項項目工程程進(jìn)展順順利，銷銷售硬件件、軟件件逐步到到位，在在這個階階段要保保持大的的銷售勢勢能，換換取資金金回籠的的速度，同同時要提提高定價價，以獲獲取巨大大的利潤潤率，但但價格的的調(diào)整一一定要經(jīng)經(jīng)過深思思熟慮，更更不可因因前期良良好的銷銷售情況況而頭腦腦發(fā)熱，任任意漲價價，價格格的調(diào)整整猶如爬爬山，上上山容易易下山難難，漲價價容易降降價難。銷售后期尾房房期在這個階

49、段段，銷售售勢能逐逐漸減弱弱，可挑挑選房屋屋逐漸減減少，但但房屋已已成為現(xiàn)現(xiàn)房，購購買房屋屋不存在在任何風(fēng)風(fēng)險，通通過良好好的社會會口碑、到到位的售售后服務(wù)務(wù)和物業(yè)業(yè)服務(wù)，客客戶的購購買信心心是最強強的。對對于剩余余不同戶戶型進(jìn)行行價格的的調(diào)整，銷銷售情況況好的樓樓層、戶戶型可以以繼續(xù)漲漲價，而而銷售情情況不好好的戶型型則采取取一定的的促銷手手段進(jìn)行行銷售。4、銷售進(jìn)進(jìn)度與銷銷售率A、銷售統(tǒng)統(tǒng)計總表表（以住住宅面積積11萬萬平方米米計算）類型面積（萬平方米米）銷售周期（月月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅7.7-88.820-21170-8002.4033-2.7466商業(yè)0.71000.28車庫21000.18現(xiàn)房住宅2.2-3