太原市房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、太原理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）市場營銷專業(yè)目 錄摘要= 1 * ROMANITOC o 1-3 u一、太原市總體社會經(jīng)濟(jì)狀況1（一）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 PAGEREF _Toc138408900 h - 1 -（二）居民收入水平 PAGEREF _Toc138408901 h - 2 -（三）人口狀況及城市化率 PAGEREF _Toc138408902 h - 2 -（四）居民住房 PAGEREF _Toc138408903 h - 2 -（五）小結(jié) PAGEREF _Toc138408904 h - 3 -二、太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展整體狀況 PAGEREF _Toc138408905

2、 h - 3 -（一）市場供給分析 PAGEREF _Toc138408906 h - 3 -（二）市場需求分析 PAGEREF _Toc138408907 h - 3 -（三）市場價格分析 PAGEREF _Toc138408908 h - 4 -（四）小結(jié) PAGEREF _Toc138408909 h - 4 -三、太原市房地產(chǎn)市場分類市場分析 PAGEREF _Toc138408911 h - 4 -（一）住宅市場供求特征分析 PAGEREF _Toc138408912 h - 4 -（二）住宅市場需求特征分析 PAGEREF _Toc138408913 h - 7 -（三）小結(jié) PA

3、GEREF _Toc138408914 h - 8 -四、太原市房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc138408911 h - 8 -（一）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭現(xiàn)狀及特征 PAGEREF _Toc138408912 h - 9 -（二）潛在進(jìn)入者競爭力量分析 PAGEREF _Toc138408913 h - 11 -（三）供應(yīng)者競爭力量分析 PAGEREF _Toc138408914 h - 11 -（四）小結(jié) PAGEREF _Toc138408915 h - 12 -參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc138408918 h - 13 -致謝 PAGEREF _Toc13840892

4、0 h - 14 -對太原市房地產(chǎn)市場的分析(理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 管理系 市場營銷2005班 山西 太原030002)【摘 要】太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于快速發(fā)展階段，并且呈現(xiàn)出高速的增長態(tài)勢，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居發(fā)收入提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化、城市人口增長等因素的作用下，使太原市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著很大的上升空間。目前太原市的市場狀況來看，現(xiàn)階段因板塊差異帶來的競爭效應(yīng)不明顯，尤其是高端物業(yè)可以依賴獨(dú)特的景觀資源突破板塊弱勢，但是隨著市場的迅速成熟，這種板塊差異，對于項目競爭力的支撐會日漸明顯?！娟P(guān)健詞】人均GDP、城市化率、市場供給、市場需求、基本價值、附加價值太原市總體社會經(jīng)濟(jì)狀況(一)城市經(jīng)

5、濟(jì)發(fā)展水平1.隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長，太原市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了超速發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之間存在著密切的關(guān)系，國際經(jīng)驗表明，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度超過10%的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r將呈現(xiàn)超速發(fā)展的特征。2.太原城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居全國中上游水平，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力的保障與較大的上升空間人均GDP是反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2006年太原市的人均GDP達(dá)到29579.10元，約為全國平均水平的近兩倍，雖然低于北京、上海、深圳等一線城市，但遠(yuǎn)高于重慶等二類城市。3.已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速成長階段,太原房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點,人均GDP在4002000美元

6、為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，200010000美元為加速成長階段，10000美元以上為穩(wěn)定增長階段。2006年太原市的人均GDP折合3697美元，處于經(jīng)濟(jì)加速成長階段。此外，從國際經(jīng)驗來看，人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段之間存在著密切的聯(lián)系，如表1-1所示。由此來看，太原市的房地產(chǎn)業(yè)目前處于快速發(fā)展中段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較快，市場調(diào)節(jié)力度增強(qiáng)，政府的干預(yù)也有所減弱，而消費(fèi)者的購房不光是為滿足基本居住，還有一部分是為改善居住條件的需求為主。表1-1 人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段關(guān)系表發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平衡發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）80030003000400040008000800

7、0以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展政府主導(dǎo)快速發(fā)展市場調(diào)節(jié)增強(qiáng)政府干預(yù)減弱平穩(wěn)發(fā)展市場主導(dǎo)政府宏觀調(diào)控緩慢發(fā)展市場主導(dǎo)(二)居民收入水平城市居民收入快速增長，實際購買能力穩(wěn)步增強(qiáng)，有支付能力的房地產(chǎn)需求也將隨之增加。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和調(diào)整。太原市高度重視發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為城市居民就業(yè)和增收創(chuàng)造了條件，居民財產(chǎn)投資意識的增強(qiáng)，使城市居民獲得收入的渠道趨向多元化。據(jù)太原市300戶居民家庭抽樣調(diào)查，2006年，城市居民家庭人均可支配收入達(dá)11740.5元，比去年同期增長12.1%，扣除價格因素，實際增長10.3%。由此可見，隨著太原市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平的不斷

8、提高，居民的收入水平與經(jīng)濟(jì)承受能力也將穩(wěn)步增強(qiáng)。（三）人口狀況及城市化率（1）非農(nóng)業(yè)人口加速增長，城鎮(zhèn)住宅需求自然擴(kuò)張，刺激太原房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展按照第五次全國人口普查統(tǒng)計口徑太原居民共有334.4萬戶，其中非農(nóng)村人口237.77萬人，城市化率71.1，人口自然增長率1.18。另政府于2005年大力推廣城中村改造及農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)的政策，使得太原市非農(nóng)業(yè)人口猛增。這說明即使在購房比例不變的情況下，太原市對住宅的需求也將隨人口的增長而增加，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成有力的支撐。（2）城市化水平不斷提高，從屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇太原市城市總體規(guī)劃（20062020）實施期內(nèi)，通過近期、中期與遠(yuǎn)

9、期三個階段的努力，全部完成太原市主城區(qū)城中村村民和農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)制以及集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，最終實現(xiàn)以下五個轉(zhuǎn)變：份制經(jīng)濟(jì)實體；社會形態(tài)由農(nóng)村性質(zhì)的城市村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)。由此城中村村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?；集體所有制土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿袼兄?；管理體制由村委會轉(zhuǎn)變?yōu)榫游瘯?；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泄煽梢姡刑幱诟咚僭鲩L的發(fā)展階段，工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將在此情況下加速發(fā)展。（四）居民住房太原城市居民購買商品房的比例有所提高，房地產(chǎn)市場的需求發(fā)展空間隨著時間的推移，停止福利分房、實行貨幣分房在房地產(chǎn)市場中的作用將日益顯現(xiàn)和加深

10、，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、住房支出比例的提高，通過購買商品房的方式滿足居住需要的比例越來越高，從而形成房地產(chǎn)市場的有效需求。（五）社會經(jīng)濟(jì)影響小結(jié)太原市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于快速發(fā)展階段，并且呈現(xiàn)出高速的增長態(tài)勢，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入提高、消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化、城市人口增長等因素的作用下，使太原市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在著很大的上升空間。太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展整體狀況（一）市場供給分析1.房地產(chǎn)投資額2006年我市房地產(chǎn)業(yè)完成投資80.32億元，同比增長1.1%；其中住宅完成投資52.98億元，同比增幅26.81%。2006年，我市房地產(chǎn)業(yè)在國家新一輪宏觀政策的引導(dǎo)下，投資規(guī)模增幅較2005年明顯放緩，

11、但投資總量占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。2.商品房新開工、竣工情況2006年全市商品房新開工面積284.28 萬，同比下降5.66%；其中住宅新開工233.56萬，同比上升9.94%。2006年全市商品房竣工面積146.79萬，同比下降34.81%；其中住宅竣工121.36萬，同比下降28.1 %。另2006年全市商品房市場供求比為1.14:1，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控，企業(yè)開發(fā)行為已趨于理性。(二)市場需求分析1.商品房銷售額與銷售面積2006年全年太原市商品房累計銷售面積161.13 萬，同比下降3.8 %；其中住宅122.3 萬，

12、同比下降4.14 %；非住宅38.83萬，同比下降2.73 %。全年商品房累計銷售套數(shù)12672 套，同比下降10.31%；累計銷售金額65.42 億元，同比下降1.99%。從數(shù)據(jù)上看，我市商品房市場需求旺盛，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控，消費(fèi)者心理更趨成熟，總量也基本平衡。2購買商品住房不同付款方式分析從最近我們匯總的住房調(diào)查數(shù)據(jù)上看，我市居民購房付款方式中，占比例最多的為借款40.3%；其次是公積金貸款為31.7%；一次性付款占18.4%；商業(yè)貸款占9.7%。近幾年購買商品房選擇一次性付款的比例有所上升，商業(yè)貸款的比例呈下降趨勢，尤其是近兩年商業(yè)銀行提高個人貸款利率、提高首付款比例及第二房貸款等措

13、施的影響，2006年4月中國人民銀行為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，在前一段加息后短短一年多時間里再次上調(diào)了利率；個人購房貸款比例的敏感變化，反映了市場消費(fèi)心態(tài)日趨理性成熟。(三)市場價格分析2006年上半年，太原市新建商品房銷售均價為每平方米4872元，同比增長862，其中住宅均價每平方米2948元，同比增長46，每套商品住宅銷售均價為40萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長133，新建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。國際經(jīng)驗認(rèn)為，房價增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價

14、遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80的購房者承受價位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85以上。造成房價上漲的原因主要有：一是土地價格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占214；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。(四)房地產(chǎn)市場發(fā)展小結(jié)市場處于快速發(fā)展階段，市場化程度已形成，增速較快。太原市房地產(chǎn)市場各分類市場分析(一)住宅市場供求特征分析1.來自外

15、地的競爭力量逐步增強(qiáng)從市場經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)市場將會逐步走向微利時代，這是一個必然的規(guī)律，發(fā)展相對成熟的市場競爭相對較激烈。由于太原市房地產(chǎn)發(fā)展與全國大城市的發(fā)展還有較大的距離，發(fā)展空間相對較大國內(nèi)其他大城市的房地產(chǎn)商必然會進(jìn)到這個市場當(dāng)中，尋求利潤。外來的開發(fā)商加大市場供給的同時，也帶來先進(jìn)的管理經(jīng)驗與項目開發(fā)模式，競爭會日趨激烈。目前太原市場上，外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，當(dāng)前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；在柳巷進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山

16、西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦機(jī)會成熟，他們隨時會進(jìn)入太原市。北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長張寶全表示，他想拿到一塊5001000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。預(yù)計，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。外地有實力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。2.物業(yè)供給呈現(xiàn)兩極分化目前太原市住宅供給從整體上，高端物業(yè)和低端物業(yè)數(shù)量較多，在售的商品房價格集中40005000元/，大部分為面對高端客戶的高端物業(yè)，另一方面售價在

17、2000元/左右的集資建房和手續(xù)不完善項目大量存在，兩極分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。3.經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展比較混亂太原市經(jīng)濟(jì)住房審查機(jī)制不健全，經(jīng)濟(jì)適用住房項目的開發(fā)動作存在較大的靈活性，主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面產(chǎn)品超標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，主要是產(chǎn)品檔次和戶型面積；另一方面銷售由開發(fā)商直接控制，銷售對象完全沒有控制，隨意性較大，收入水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過標(biāo)準(zhǔn)的卻住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用住房。另外有部分單位集資建房通過經(jīng)濟(jì)適用住房的形式動作，這部分經(jīng)濟(jì)適用住房基本上不對外銷售，這種變相的經(jīng)濟(jì)適用住房，在一定程度減少了真正面對中低收入人群的經(jīng)濟(jì)適用住房的數(shù)量，經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展比較混亂。4.集資、合作建房仍然存在，擾亂市場秩序集資、合作建房

18、在太原市房地產(chǎn)市場一直存在，有部分集資、合作建房變相對外銷售，在一定程度上擾亂了太原市整個房地產(chǎn)的秩序。5.住宅市場呈現(xiàn)一定的板塊差異劃分區(qū)域市場常用的三個原則:(1)一致性原則強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)部地塊特質(zhì)的一致性,包括區(qū)域的整體形象、地域的發(fā)展歷史、地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、現(xiàn)有客戶群體和物業(yè)類型等具有明顯的共性。(2)差異性原則強(qiáng)調(diào)區(qū)域市場的基本特征與周邊區(qū)域呈現(xiàn)明顯的差異性，包括區(qū)域性質(zhì)、可發(fā)展的物業(yè)類型、產(chǎn)品的細(xì)分市場、客戶群體等，以便準(zhǔn)確界定區(qū)域特征。(3)心理認(rèn)知原則強(qiáng)調(diào)參考業(yè)已形成的地段概念來界定區(qū)域。這種地段概念的形成主要是由于區(qū)域發(fā)展歷史和未來發(fā)展規(guī)劃的不同導(dǎo)致區(qū)域在客戶心目中樹

19、立的區(qū)域市場形象不同所致。依據(jù)這種區(qū)域市場的劃分的原則，目前太原市住宅呈現(xiàn)一定板塊差異，三個板塊分別為：城南板塊、城北板塊、河西板塊。城南區(qū)域特征城市未來新中心，中心效益明顯；市政建設(shè)帶動區(qū)域地產(chǎn)市場滲透性發(fā)展；可依靠地段、自然資源和項目自身塑造競爭差異；發(fā)展?jié)摿^大。城北區(qū)域特征歷史發(fā)展原因造就傳統(tǒng)城市中心區(qū)；客戶有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感、主要依托資源為地段與成熟配套；產(chǎn)品規(guī)模較小，細(xì)部雕琢不夠、未來可供開發(fā)的土地較少，市場發(fā)展空間較小。河西區(qū)域特征歷史發(fā)展原因造就的傳統(tǒng)城市中心區(qū)；客戶有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感、主要依托資源為地段與成熟配套；產(chǎn)品規(guī)模較小，細(xì)部雕琢不夠、未來可供開發(fā)的土地較少，市場發(fā)展空

20、間有限。從目前市場的狀況來看，現(xiàn)階段因板塊差異帶來的競爭效應(yīng)不明顯，尤其是高端物業(yè)可以依賴獨(dú)特的景觀資源突破板塊的弱勢，但是隨著市場的迅速成熟，這種板塊差異，對于項目競爭力的支撐會日漸明顯。6項目開發(fā)規(guī)模由小規(guī)模開發(fā)趨向中等規(guī)模開發(fā)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和逐步成熟，開發(fā)商對開發(fā)、銷售和管理的操作運(yùn)營能正在明顯增強(qiáng)。房地產(chǎn)在經(jīng)歷了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)（開發(fā)面積5千-10萬平米），會逐漸過度到中等開發(fā)規(guī)模開發(fā)（開發(fā)面積10萬-30萬平米）上來。過去，土地供應(yīng)主要出現(xiàn)在老城區(qū)，可供開發(fā)的大規(guī)模開發(fā)的土地數(shù)量較少，大部分項目規(guī)模較小，從前幾年，隨著陽光地帶、華宇綠洲、五龍灣陽光海岸和太原奧林

21、匹克花園等中等規(guī)模項目的先后推出后，太原市房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入中等開發(fā)規(guī)模時代。一方面，政府規(guī)劃的“南移西進(jìn)”在一定程度在項目開發(fā)提供了大量的開發(fā)用地。另一方面，土地儲備制度的實施，政府規(guī)劃意識的不斷提高，也在一定程度上避免了過去那種小面積過度開發(fā)的局面。7建筑形式由高層塔樓逐漸過渡到小高層與多層混和從太原市住宅發(fā)展的歷程來看，太原市整體建筑形式并沒有明顯的分界點。太原市日期多為5-6層的磚樓，隨著濱河小區(qū)和濱東花苑等高層塔樓的建設(shè)，帶動了住宅建筑形式發(fā)生了變化，但這種建筑形式發(fā)展時間相對較短，而且也是塔樓與小高層、多層混和的發(fā)展格局。從目前在售的項目來看，建筑形式逐漸過渡到小高層與多層混和，多

22、種建筑形式共存的發(fā)展格局。8規(guī)模較大的項目多為混和型社區(qū)，多種產(chǎn)品形式混雜從目前市場正在銷售的項目來看，規(guī)模較大的項目多為混和型社區(qū)，以太原奧林匹克花園為例，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店和別墅多種產(chǎn)品類型，住宅中板式小高層，一期為別墅和多層板樓，多種產(chǎn)品形式共存。(二)住宅市場需求特征分析1.客戶置業(yè)目的比較單一，以自住為主太原市城市發(fā)展尚處于較低的發(fā)展階段，城市的經(jīng)濟(jì)水平較低，人們對于房屋價值的認(rèn)識僅局限于居住。因此多數(shù)購房者置業(yè)的目的大多數(shù)為了自住，存在部分保值的投資行為，以增值為主要目的純投資行為較少。2.客戶結(jié)構(gòu)呈沙漏型分布從太原市目前住宅物業(yè)供給呈現(xiàn)兩極分化決定了客戶的結(jié)構(gòu)，目前在太

23、原市購房群體中，高端客戶與低端客戶各占較大的比例，而處于中端的客戶數(shù)量較少，客戶結(jié)構(gòu)呈沙漏型分布。3.客戶特征(1)高端客戶特征大多數(shù)為私營企業(yè)主，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)年齡在35-50歲之間，家庭結(jié)核然二代以上改善居住條件，提高居住品質(zhì)價值評價體系簡單，只注重戶型、地段、園林、配套（重點是教育配套）某一方面，屬易感型客戶產(chǎn)品選擇：150平米以上的三居室或200平米以上的多居室趨勢：開始關(guān)注物業(yè)管理、品牌等產(chǎn)品附加價值，消費(fèi)潛力有望進(jìn)一步挖掘（2）中端客戶特征企事業(yè)單位職工，父母為孩子結(jié)婚買房，經(jīng)濟(jì)能力有限年齡在30歲左右，剛結(jié)婚或小孩較小相對比較理性、追求性價比，關(guān)注總價、戶型、地段等基本因素產(chǎn)品

24、選擇：二居室及面積較小的三居室趨勢：中端客戶在望進(jìn)一步成長，總體消費(fèi)潛力大（三）住宅市場小結(jié)市場正處于發(fā)展的啟動階段，市場發(fā)展相對不成熟，發(fā)展機(jī)會較多，可塑造競爭差異空間較大。太原市房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析一般來說，行業(yè)競爭分析主要采用競爭的五種力量模型，即從行業(yè)競爭狀況、供應(yīng)商的談判能力、購買者的談判能力、潛在的新進(jìn)入者、替代的產(chǎn)品和服務(wù)五個方面分析行業(yè)競爭狀況。為了研究房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，把競爭的五力模型應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭力量演變成以下五個方面：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭狀況、供應(yīng)者、購房者、潛在的新進(jìn)入者、三級房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)五力競爭模型表示如下：三級市場三級市場

25、房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭競爭壓力來自各個房地產(chǎn)企業(yè)對市場地位及競爭優(yōu)勢的追逐供應(yīng)者（土地、金融、中介供應(yīng)者（土地、金融、中介）購房者潛在的潛在的進(jìn)入者有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的五力競爭中，我主要論述房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭及外來企業(yè)的情況。（一）房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭現(xiàn)狀及特征1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速太原市的房地產(chǎn)企業(yè)是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展而發(fā)展起來的，起步于80年代初期，1983年成立了第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到1994年全市的房地產(chǎn)開發(fā)才初具規(guī)模，開發(fā)企業(yè)達(dá)到113家。目前太原市的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到了556家左右，企業(yè)數(shù)量發(fā)展較快，其發(fā)展過程可以大概劃分三個階段：（1）第一階段為19831992年

26、。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長緩慢，九十年代初，受開發(fā)投資的快速增長的影響，房地產(chǎn)企業(yè)增長較快。（2）第二階段為19921996年。受投資增長的影響，開發(fā)企業(yè)數(shù)量仍在增長，但增幅逐漸減緩。（3）第三階段1997年至現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)快速增長的局面。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以私營企業(yè)為主對太原市上網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計分析可以看出，太原市的房地產(chǎn)以私營房地產(chǎn)公司為主，國有、集體企業(yè)已經(jīng)退出了主力位置，外商獨(dú)資及中外合資企業(yè)所占比例較小。3.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小太原雖然開發(fā)數(shù)量企業(yè)較大，但房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小，規(guī)模較大的企業(yè)較少，而且基本上缺少投入。從山西房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計情況來看，四級資質(zhì)占有較大的比例

27、，處于暫定、四級、三級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)占絕對的比例。4.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，抗風(fēng)險能力差房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，從目前太原市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀來看，企業(yè)規(guī)模較小，整體水平不高，2006年太原市總的施工面積為 284萬平米，按太原房地產(chǎn)網(wǎng)公布的房地產(chǎn)公司數(shù)量為556家計算，平均到每個開發(fā)企業(yè)的面積僅為0.51萬平米。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，風(fēng)險較大從2002年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源可以看出，開發(fā)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題，2002年自有資金率為12%，大部分依賴銀行貸款，負(fù)債率普遍較高。過高的負(fù)債必然使企業(yè)成本增加，抗市場風(fēng)險能力較弱。另一方面，受國家宏觀政策影響較大，機(jī)會主

28、義色彩較重。6.房地產(chǎn)企業(yè)差異化日益明顯，企業(yè)核心競爭力逐步形成應(yīng)該說前幾年太原市的房地產(chǎn)發(fā)展不溫不火，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)華現(xiàn)象比較嚴(yán)重，在產(chǎn)品、價格、推廣并沒有什么特色，差異化較小。從目前來看，已經(jīng)有了些轉(zhuǎn)變，如三晉房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)形成了一定影響力，太重大唐房地產(chǎn)公司品牌優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，隨著市場競爭的加劇、消費(fèi)需求從數(shù)量型到質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)必然會在前期策劃方面會較大的投入，研究消費(fèi)的毛糙偏好，進(jìn)入某一細(xì)分市場，開發(fā)適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，在市場當(dāng)中確立產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)差異化會日益明顯，企業(yè)核心競爭力也會逐步形成。（二）潛在進(jìn)入者競爭力量分析隨著太原市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，外來房地產(chǎn)

29、企業(yè)必將進(jìn)入到這個市場當(dāng)中參與競爭，市場競爭會越來越激烈，競爭的差異化優(yōu)勢日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)必然改變現(xiàn)狀，才能適應(yīng)未來的發(fā)展需要，消費(fèi)者也會更加成熟，太原市房地產(chǎn)行業(yè)會走上一個新的發(fā)展階段，會更加理性和成熟。和全國比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，但沒有創(chuàng)新，房子好像是一個模子里刻出來似的，要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒個性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。一個城市的房地產(chǎn)，從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。在平均房價不超過3000元的時候，房地產(chǎn)肯

30、定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋基本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的基本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的發(fā)展后就應(yīng)該細(xì)分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要具有兩個功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。正是因為太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的發(fā)展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段，市場沒有劃分，競

31、爭不激烈，房子好賣，發(fā)展空間很大。太原的開發(fā)商，房子好賣，基本上沒有什么大的競爭，不用做秀，廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的發(fā)展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很激烈，但外來房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入會對本地的房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的影響。（三）供應(yīng)者競爭力量分析1.土地及金融政策的變化對房地產(chǎn)企業(yè)形成強(qiáng)制性影響，加速房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化應(yīng)該說太原的房地產(chǎn)企業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整和轉(zhuǎn)變的時期。在土地政策上，太原對建成區(qū)內(nèi)凡新的經(jīng)營性用地一律實行招標(biāo)拍賣。在銀行貸款方面，目前太原市對開發(fā)企業(yè)貸款上，除了經(jīng)濟(jì)適用住房項目的開發(fā)企業(yè)和規(guī)模較大、實力較強(qiáng)的企業(yè)之外，其他的開發(fā)企業(yè)爭取貸款難度較大。這種變化對中小企業(yè)影響較大，基本上從土地和資金方面堵死了發(fā)展機(jī)會，中小企業(yè)在未來幾年內(nèi)面臨淘汰出局，規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)會脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)由