靜安動(dòng)力國際企劃提案

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.靜安動(dòng)力國際企劃提案市場(chǎng)篇壹、上海市市總體市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析一、上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)最新新經(jīng)濟(jì)政政策藍(lán)印戶口、住住房信貸貸政策取取消從20022年4月月1日開開始上海海市出臺(tái)臺(tái)的藍(lán)印印戶口政政策正式式停止實(shí)實(shí)施。從從20002年55月1日日起，建建行上海海分行宣宣布，將將執(zhí)行新新的住房房信貸政政策。上海調(diào)整購購房契稅稅標(biāo)準(zhǔn)，取取消政府府補(bǔ)貼2002年年9月11日起，本本市個(gè)人人購買普普通商品品房按成成交價(jià)格格的1.5%征征收契稅稅，購買買花園住住宅按成成交價(jià)格格

2、的3%征收契契稅。上海高層建建筑限“身高”，嚴(yán)控控高度和和容積率率上海市政府府強(qiáng)調(diào)要要嚴(yán)格控控制高度度和容積積率，特特別是超超高層。做做好日照照環(huán)境可可行性分分析和環(huán)環(huán)境容量量、城市市景觀評(píng)評(píng)價(jià)，并并適當(dāng)提提高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。投資50億億元，上上海浦東東將興建建首條百百公里鐵鐵路上海將與鐵鐵道部共共同投資資50億億元，在在浦東建建造全程程為1113公里里的鐵路路預(yù)計(jì)在在20005年與與洋山深深水港一一期工程程同步建建成，年年運(yùn)輸量量可達(dá)1100萬萬標(biāo)準(zhǔn)集集裝箱。上海中中環(huán)線規(guī)規(guī)劃工程程為了緩解上上海中心心城區(qū)的的道路擁擁堵，在在內(nèi)環(huán)線線與外環(huán)環(huán)線之間間將建設(shè)設(shè)一條中中環(huán)線，其其中，中中環(huán)線北北段汶水水

3、路高架架（共和和新路大柏樹樹）工程程將在今今年年底底實(shí)施建建設(shè)。整整個(gè)中環(huán)環(huán)線（浦浦西段）可可望20005年年完成。“三環(huán)+三三縱三橫橫+十三三射”上海中心城城區(qū)的主主體路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)將形形成“三環(huán)+三縱三三橫+十十三射”的格局局，其要要點(diǎn)是，內(nèi)內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)地區(qū)區(qū)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高架道道路交通通快速疏疏解，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中心城城“三縱三三橫”主干道道機(jī)動(dòng)車車專用道道，將非非機(jī)動(dòng)車車道改建建為公交交專用道道，在內(nèi)內(nèi)環(huán)線之之間，加加快中環(huán)環(huán)線路網(wǎng)網(wǎng)的建設(shè)設(shè)，建成成內(nèi)環(huán)線線之間十十三條放放射狀道道路，與與逐步建建設(shè)的市市域高速速公路相相銜接。整整個(gè)方案案計(jì)劃在在20005年完完成。 預(yù)售商品住住房交易易執(zhí)行新新規(guī)定

4、從20022年7月月1日起起，本市市預(yù)售商商品住房房交易將將執(zhí)行新新的規(guī)定定。其中中包括預(yù)預(yù)售商品品房交付付使用時(shí)時(shí)，對(duì)共共用部位位分?jǐn)偟牡慕ㄖ婷娣e和套套內(nèi)建筑筑面積的的實(shí)測(cè)結(jié)結(jié)果與合合同面積積的差異異處理辦辦法。市房地產(chǎn)頒頒布關(guān)關(guān)于推行行上海市市商品房房預(yù)訂協(xié)協(xié)議示范范文本的的通知2002年年10月月23日日，市房房地局頒頒布：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證后進(jìn)進(jìn)行商品品房預(yù)訂訂的，均均應(yīng)采用用預(yù)訂協(xié)協(xié)議示范范文本，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)自制協(xié)協(xié)議文本本的，應(yīng)應(yīng)報(bào)工商商部門備備案后方方可使用用 。上海市配套套商品房房建設(shè)啟啟動(dòng)2002年年，上海海市“1000萬平方方米重大大工

5、程配配套商品品房建設(shè)設(shè)工程”正式啟啟動(dòng)。首首批項(xiàng)目目有5塊塊基地共共72萬萬平方米米。此工工程建設(shè)設(shè)擬每年年新開工工1000萬平方方米，以以多層住住宅兩室室一廳建建筑面積積70平平方米左左右為主主導(dǎo)房型型，價(jià)格格控制在在每平方方米30000至至35000元左左右。第一個(gè)房地地產(chǎn)資金金信托產(chǎn)產(chǎn)品在滬滬推出上海國際信信托產(chǎn)品品在滬推推出新新上海國國際大廈廈項(xiàng)目資資金信托托計(jì)劃。市市民可投投資位于于陸家嘴嘴的新上上海國際際大廈，此此產(chǎn)品規(guī)規(guī)模為22.3億億元人民民幣，計(jì)計(jì)劃期限限為三年年，每份份合金額額不低于于人民幣幣5萬元元，預(yù)計(jì)計(jì)可獲得得的年收收益率達(dá)達(dá)4%。上海明確220033年底創(chuàng)創(chuàng)建國家家

6、園林城城市上海將啟動(dòng)動(dòng)新一輪輪綠化建建設(shè)計(jì)劃劃，首期期目標(biāo)為為到20003年年底創(chuàng)建建國家園園林城市市，中期期目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)市民民出門5500米米可見30000MM2大型綠綠地，出出門3公公里有一一座3000畝以以上的區(qū)區(qū)級(jí)公園園，5公公里范圍圍內(nèi)有一一座10000畝畝以上相相當(dāng)于動(dòng)動(dòng)物園、植植物園大大小的市市級(jí)大公公園。綠化建設(shè)重重頭戲，“一縱兩橫”“ 一縱”就是黃黃浦江兩兩岸大面面積建綠綠，“兩橫”是蘇州州河岸沿沿線綠化化和延安安路沿線線景觀綠綠化。在在未來幾幾年上海海將在蘇蘇州河沿沿岸建設(shè)設(shè)8塊大大型集中中綠地，新新增綠化化面積778萬平平方米，從從而使蘇蘇州河沿沿岸綠化化面積達(dá)達(dá)到1002

7、萬平平方米。在在沿岸路路主干道道沿線，除除完成55萬平方方米的延延中綠地地三期工工程外，還還將新建建數(shù)塊大大型公共共綠地，同同時(shí)，上上海近年年還將在在中心城城區(qū)新建建20塊塊4萬平平方米以以上的大大型綠地地。二、上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)其它它相關(guān)信信息：2002年年一季度度，上海海完成國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)11559.553億元元，比去去年同期期增長了了9.66%，增增幅高于于全國水水平2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。2002年年一季度度，全市市完成固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額2889.77億元，比比去年同同期增長長21.2%。2002年年一季度度，上海海城市建建設(shè)計(jì)劃劃投資額額5422億元，其其中城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施計(jì)劃劃投

8、資額額為2119.223億元元，占總總投資額額41.8%。截止20002年99月底，全全市商品品房空置置面積為為7799萬平方方米，其其中住宅宅4522萬平方方米，比比去年同同期減少少28%，而空空置一年年以上的的住宅為為2222萬平方方米，比比去年同同期減少少28%。三、上海房房地產(chǎn)（220022年19月）市市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)分析1、市場(chǎng)信信息數(shù)據(jù)據(jù)匯總對(duì)比內(nèi)容2002年年19月2001年年同期比例%房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額56498868萬萬元43005550萬萬元31.4完成土地開開發(fā)面積積17240065MM216874415MM22.2商品房新開開工面積積1759336100M214084417

9、33M224.9商品房竣工工面積1194113944M280513371MM248.3商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面MM21026001611 M2280.4商品房住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積1547113700 M229033553 MM271.3已登記商品品房預(yù)售售面積1868113366 M221287772400 M2245.1商品房預(yù)售售成交金金額88841142 M254371138 M263.4商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)銷售面面積1837881644 M221666007000 M2210.3商品房住宅宅批準(zhǔn)銷銷售面積積1429115277 M221314330566 M228.7已

10、登記商品品房買賣賣面積1281000466 M221012669700 M2226.5存量房交易易成交金金額36743325 M223972227 M253.32.市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)分析析2002年年19月和和去年同同期相比比，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額增加331.44%，商商品房新新開工面面積和商商品房竣竣工面積積分別增增加244.9%和488.3%，完成成土地開開發(fā)面積積增加22.2%2002年年19月商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積比比去年同同期增加加80.4%，但但商品房房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積和實(shí)際際預(yù)售面面積之比比仍達(dá)到到1：11.0009，實(shí)實(shí)際預(yù)售售面積大大于批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積，商商品房批批準(zhǔn)銷售售面積比

11、比去年增增加100.3%。2002年年19月商商品房預(yù)預(yù)售與去去年同期期比較，增增加455.1%，登記記預(yù)售面面積達(dá)118688萬平方方米。2002年年19月登登記預(yù)售售的商品品房中，以以成交面面積統(tǒng)計(jì)計(jì)，住宅宅占966.7%，辦公公占1.3%，商商業(yè)占11.9%。2002年年19月登登記預(yù)售售的商品品房中，以以成交套套數(shù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，小于于30000元/平方米米的低價(jià)價(jià)位商品品房占116.00%，而而中價(jià)位位商品房房占555.2%，中高高價(jià)位商商品房占占20.1%，大大于70000元元/平方方米的高高價(jià)位商商品房僅僅占8.6%。2002年年19月預(yù)預(yù)售的商商品房中中，以成成交面積積統(tǒng)計(jì)，本本市居民

12、民購買占占75.3%，外外地人士士購買比比為199.0%，境外外人士購購買比為為5.77%。2002年年19月登登記預(yù)售售的商品品房中，主主力房型型仍為面面積從7701500平方米米的二房房或三房房，占總總套數(shù)的的79.5%。2002年年19月商商品房登登記預(yù)售售排名為為浦東、閔閔行、普普陀、寶寶山、分分別占全全市預(yù)售售總量的的20.0%、114.00%、99.4%、6.8%。2002年年19月存存量房交交易繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步上上升，達(dá)達(dá)12881萬平平方米，比比去年同同期增加加26.5%，其其中住宅宅占755.2%。2002年年19月已已售全市市房地產(chǎn)產(chǎn)期房抵抵押建筑筑面積為為25228萬平平方米，

13、約約11萬萬件，比比去年同同期增加加54.8%，其其中個(gè)人人抵押110.88萬件，113744萬平方方米，抵抵押貸款款金額為為3755億元，而而房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)房抵抵押建筑筑面積為為37002萬平平方米，比比去年同同期增加加14.2%，抵抵押貸款款金額為為8577億元。綜上所述：2002年年19月上上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)投投資繼續(xù)續(xù)保持高高速增長長，一級(jí)級(jí)市場(chǎng)上上土地出出讓速度度不減，商商品房新新開工面面積和竣竣工面積積大幅增增長，批批準(zhǔn)預(yù)售售量仍保保持著高高位。值得關(guān)注的的是，第第三季度度已登記記商品房房預(yù)售面面積開始始呈現(xiàn)出出下降的的態(tài)勢(shì)，也也是今年年以來首首度出現(xiàn)現(xiàn)已登記記商品房房登記面面積小

14、于于批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積的情況況。商品房價(jià)格格經(jīng)過了了長時(shí)間間的上漲漲之后，其其房價(jià)重重心已移移至每平平方米550000元左右右，價(jià)格格范圍在在每平米米3000070000元的的商品房房占據(jù)了了市場(chǎng)總總成交量量的七成成，上海海樓市呈呈現(xiàn)出“價(jià)格重重心上移移，高端端迅速增增長，低低端萎縮縮”的狀況況。房型面積的的交易增增長速度度是“兩頭快快于中間間”，即單單套在770平米米以下的的小房型型和1550平米米以上的的大房型型增速加加快，占占總體比比例明顯顯上升，今今年上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)掀掀起的“小戶型型熱”和“別墅熱熱”，這一一狀況在在交易數(shù)數(shù)據(jù)上得得到充分分體現(xiàn)。貳、上海市市高檔住住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析市場(chǎng)概

15、論以以及區(qū)域域概述市場(chǎng)概論高檔住宅在在90年年代初期期的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中由外外銷房和和僑匯房房一統(tǒng)天天下，內(nèi)內(nèi)外銷房房并軌后后，（所所指的高高檔住宅宅從價(jià)格格上劃分分即指單單價(jià)為每每平方米米80000元以以上的住住宅）。從從20000年開開始，上上海高檔檔物業(yè)的的推盤速速度明顯顯加快，其其中最為為人所熟熟知的要要數(shù)“世茂濱濱江花園園”，其占占據(jù)地段段、區(qū)位位、環(huán)境境、規(guī)劃劃等多處處優(yōu)勢(shì)，挾挾風(fēng)雷之之勢(shì)，推推動(dòng)了滬滬市高檔檔住宅的的進(jìn)程，拉拉開了浦浦江沿線線高檔樓樓盤開發(fā)發(fā)的序幕幕。自去去年下半半年以來來，城區(qū)區(qū)舊改力力度不斷斷加大、浦浦江兩岸岸綜合開開發(fā)實(shí)質(zhì)質(zhì)性啟動(dòng)動(dòng)、世紀(jì)紀(jì)公園周周邊樓市市趨

16、向火火爆、交交通干線線與綠地地等市政政配套設(shè)設(shè)施日益益完善，使使上海樓樓市中高高檔住宅宅的開發(fā)發(fā)環(huán)境日日益趨向向成熟。進(jìn)進(jìn)入20002年年，高檔檔住宅概概念不斷斷被炒作作，頻頻頻露臉于于各家媒媒體，“尊園”、“國際麗麗都城”等高檔檔樓盤迅迅速地廣廣為人知知，針對(duì)對(duì)高檔住住宅的愈愈演愈烈烈之勢(shì)，我我們作了了此次調(diào)調(diào)查，其其目的就就是讓讀讀者能進(jìn)進(jìn)一步對(duì)對(duì)上海目目前的高高檔住宅宅市場(chǎng)有有比較深深入的了了解。單價(jià)分布情情況示意意圖： 從上圖可可以看出出，20002年年前三季季度，上上海新盤盤的推案案量為2239個(gè)個(gè)，其中中開盤價(jià)價(jià)為每平平方米880000元及其其以上的的新盤共共計(jì)222個(gè)，每每平方米

17、米80000元以以下的中中低檔樓樓盤有2217個(gè)個(gè)。從今今年一季季度數(shù)據(jù)據(jù)看，與與去年相相比，均均價(jià)在每每平方米米150000元元左右的的高檔住住宅供應(yīng)應(yīng)更是出出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)增長，從從而推動(dòng)動(dòng)一季度度新盤均均價(jià)上攻攻至每平平方米1114770元的的高位，由由此可見見高檔樓樓盤發(fā)展展勢(shì)頭之之強(qiáng)勁。同同時(shí)數(shù)據(jù)據(jù)也表明明，高價(jià)價(jià)位的樓樓盤占樓樓盤總量量的比例例仍比較較小，后后市還有有一定的的發(fā)展空空間。目目前，市市場(chǎng)比較較集中的的仍是中中檔以及及中高檔檔樓盤，并并且此類類樓盤的的開發(fā)力力度遠(yuǎn)大大于高檔檔樓盤。區(qū)域概述在今年新開開的高檔檔樓盤中中，浦東東共有66個(gè)，徐徐匯為33個(gè)，靜靜安、長長寧各22個(gè)，

18、盧盧灣和虹虹口各11個(gè)。下下圖顯示示的是今今年高檔檔樓盤的的區(qū)域分分布情況況以及市市場(chǎng)占有有率情況況，從中中可以看看出在徐徐匯、靜靜安、長長寧等市市中心和和次中心心城區(qū)的的高檔樓樓盤占據(jù)據(jù)了上海海高檔住住宅市場(chǎng)場(chǎng)60%的份額額，這主主要因?yàn)闉椋阂环椒矫嫔鲜鍪龅貐^(qū)是是上海傳傳統(tǒng)的高高檔住宅宅集中地地區(qū)，無無論是環(huán)環(huán)境還是是設(shè)施配配套都比比較完善善；另一一個(gè)原因因則是上上述地區(qū)區(qū)舊改力力度的不不斷加大大以及市市政的日日益完善善。而浦浦東新區(qū)區(qū)，則是是高檔樓樓盤發(fā)展展最快的的區(qū)域，在在列入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的110個(gè)區(qū)區(qū)中獨(dú)占占鰲頭，占占據(jù)了市市場(chǎng)份額額的300%。隨隨著大量量外資企企業(yè)及駐駐華機(jī)構(gòu)構(gòu)不斷地地涌

19、入，浦浦東已成成為眾多多大集團(tuán)團(tuán)、大公公司入駐駐的首選選之地。數(shù)數(shù)據(jù)表明明，每年年有超過過3萬的的凈人口口遷入浦浦東，在在浦東工工作和居居住的外外籍人士士更是超超過了22萬人，每每天進(jìn)出出浦東的的各類外外籍商務(wù)務(wù)人員估估計(jì)有22-3萬萬人次。這這些外籍籍商務(wù)人人員的大大幅度增增加，在在一定程程度上推推動(dòng)了浦浦東高檔檔住宅的的發(fā)展，從從而使得得上海高高檔住宅宅的市場(chǎng)場(chǎng)份額逐逐步東移移，而傳傳統(tǒng)高檔檔住宅區(qū)區(qū)的靜安安、長寧寧、徐匯匯等區(qū)的的客戶也也漸漸將將目光瞄瞄向了浦浦東。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，在在每平方方米70000元元以上的的中高檔檔樓盤中中，浦東東新區(qū)已已占到近近7成，專專家也預(yù)預(yù)計(jì)，今今年浦

20、東東在商品品住宅需需求方面面將是個(gè)個(gè)“火紅之之年”。二、熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域分析析 此次統(tǒng)計(jì)我我們列入入了6個(gè)個(gè)區(qū)，其其中高檔檔住宅主主要分布布于浦東東以及徐徐匯、靜靜安、長長寧等市市中心城城區(qū)。今今年頭五五個(gè)月，長長寧、徐徐匯、浦浦東等地地區(qū)高檔檔住宅上上市量已已達(dá)百萬萬平方米米左右，與與去年年年中時(shí)的的水平基基本相近近。據(jù)了了解，上上海部分分中心地地區(qū)每平平方米商商品房中中分?jǐn)偟牡耐恋爻沙杀疽堰_(dá)達(dá)30000元以以上，而而從合理理的成本本與收益益關(guān)系考考慮，房房價(jià)約為為土地成成本的33倍比較較合理。目目前，我我們統(tǒng)計(jì)計(jì)的樓盤盤價(jià)位大大多在每每平方米米80000120000元元之間，基基本符合合“價(jià)有所

21、所值”的審視視標(biāo)準(zhǔn)。浦東新區(qū)作為上海樓樓市投資資的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，浦浦東的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展一直直走在全全市的前前列，無無論是房房價(jià)走勢(shì)勢(shì)、銷售售排名、廣廣告投放放、新盤盤推量都都呈現(xiàn)較較強(qiáng)勁的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。此此次統(tǒng)計(jì)計(jì)中，今今年新開開盤的高高檔住宅宅有4個(gè)個(gè)：分別別是“國際金金融家”均價(jià)1120000元/平方米米；“金色維維也納”售價(jià)885000176600元元/平方方米（含含別墅部部分價(jià)格格）；“水清木木華公寓寓”均價(jià)885000元/平平方米；“仁恒濱濱江園”均價(jià)1120000元/平方米米左右，而而浦東今今年全年年新盤總總量為337個(gè)，高高檔樓盤盤占總量量的100%。目前浦東房房地產(chǎn)開開發(fā)出現(xiàn)現(xiàn)了

22、五大大熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域，即即陸家嘴嘴金融貿(mào)貿(mào)易區(qū)、張張楊路沿沿線、浦浦東南路路上南路路板塊、世世紀(jì)公園園板塊、黃黃浦江東東岸沿江江板塊。目目前，除除上南板板塊外，其其他四大大板塊已已成為浦浦東中高高檔樓盤盤開發(fā)比比較集中中的區(qū)域域，尤其其是世紀(jì)紀(jì)公園附附近，隨隨著“香梅花花園”、“金色維維也納”的開盤盤，更使使這一地地區(qū)成為為了浦東東高價(jià)位位住宅開開發(fā)的一一個(gè)極具具代表性性的區(qū)域域。作為為上海樓樓市最為為活躍的的一個(gè)地地區(qū)，無無論是新新開盤的的品質(zhì)，或或是后續(xù)續(xù)盤的內(nèi)內(nèi)涵，都都彰顯出出浦東高高檔樓市市多元化化的發(fā)展展方向以以及多層層次的發(fā)發(fā)展思路路，隨著著浦東政政策面利利好消息息的不斷斷出臺(tái)，在在促

23、進(jìn)房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的力度度上，浦浦東地區(qū)區(qū)將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步有有所表現(xiàn)現(xiàn)。在此此機(jī)遇下下，浦東東高檔樓樓盤的開開發(fā)潛力力較大。靜安區(qū)靜安區(qū)是傳傳統(tǒng)的市市中心高高檔住宅宅集中區(qū)區(qū)域，區(qū)區(qū)域內(nèi)洋洋房林立立，更有有時(shí)尚的的南京西西路和靜靜安寺等等多處商商業(yè)、貿(mào)貿(mào)易中心心，其得得天獨(dú)厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)以以及與之之密切相相關(guān)的完完善的配配套生活活設(shè)施都都為高檔檔物業(yè)的的開發(fā)提提供了地地段、區(qū)區(qū)位、配配套、人人文、景景觀等多多方面的的綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)。但但同時(shí)靜靜安也是是因?yàn)閰^(qū)區(qū)位、地地段的原原因，在在舊城改改造和大大規(guī)模的的社區(qū)建建設(shè)方面面表現(xiàn)一一般。220022年以來來，靜安安高檔樓樓盤較為為集中開開盤，其其中有“上海

24、壹壹街區(qū)”，每平平方米均均價(jià)為995000元； “國際麗麗都城”二期每每平方米米均價(jià)為為160000元元左右（全全裝修），“靜安楓景”，每平方米均價(jià)為11000元左右，在同一時(shí)期內(nèi)是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域，高價(jià)盤占到市場(chǎng)份額的50%。同時(shí)這一數(shù)據(jù)也說明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點(diǎn)區(qū)域，在高檔住宅市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項(xiàng)目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。時(shí)至第四季季度，靜靜安樓市市有大量量的新盤盤推出，且且均價(jià)都都在萬元元左右，在在滬上八八大聚居居區(qū)名列列前茅，與與其市中中心區(qū)域域的地位位相配

25、。從從其高價(jià)價(jià)位樓盤盤特點(diǎn)看看，靜安安的樓盤盤大多位位于南京京路南北北兩冀的的市中心心地帶，并并且大多多建立在在舊改地地塊上，具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)囊?guī)模模和成熟熟的周邊邊環(huán)境，近近期隨著著拆遷力力度的加加大以及及傳統(tǒng)市市中心房房地產(chǎn)開開發(fā)的興興旺，靜靜安區(qū)今今后將會(huì)會(huì)有一批批成規(guī)模模、高品品位的高高檔物業(yè)業(yè)推出，值值得關(guān)注注。長寧區(qū)今年長寧地地區(qū)的兩兩個(gè)高價(jià)價(jià)位樓盤盤都出現(xiàn)現(xiàn)在第一一季度，分分別是位位于虹橋橋的“古北中中央花園園”，每平平方米售售價(jià)在1150000170000元元；另一一個(gè)是愚愚園路上上的“暢園”，每平平方米售售價(jià)在1100000150000元元，而新新盤總數(shù)數(shù)為177個(gè)，高高檔樓盤盤

26、占據(jù)市市場(chǎng)份額額的122%。從兩個(gè)高價(jià)價(jià)位樓盤盤地段看看，一個(gè)個(gè)是位于于人文沉沉淀較深深的愚園園路和新新華路附附近，周周邊洋房房別墅較較多；還還有一個(gè)個(gè)就是中中高檔住住宅、別別墅密集集的虹橋橋地區(qū)，為為新興中中高檔住住宅群落落。由此此可見，長長寧的高高檔住宅宅雖然在在地段區(qū)區(qū)域上存存在一定定的差異異，但在在投資思思路和開開發(fā)方向向上存在在一定的的共性。長長寧的高高檔住宅宅發(fā)展的的空間較較大，特特別是虹虹橋地區(qū)區(qū)可供開開發(fā)的條條件相當(dāng)當(dāng)成熟，周周邊有古古北國際際社區(qū)以以及大量量的別墅墅區(qū)和賓賓館群，其其環(huán)境條條件相當(dāng)當(dāng)優(yōu)越。盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)區(qū)只有11個(gè)高檔檔樓盤開開盤，即即“思南路路88號(hào)號(hào)”，

27、每平平方米均均價(jià)為882000元。因因其新盤盤總量有有限，所所以高檔檔盤占市市場(chǎng)份額額高達(dá)333%。隨著明珠線線和盧浦浦大橋的的建設(shè)，盧盧灣區(qū)加加快了舊舊城改造造的步伐伐，環(huán)境境得以進(jìn)進(jìn)一步改改善。目目前，其其樓盤集集中開發(fā)發(fā)的區(qū)域域在斜土土路兩側(cè)側(cè)，打浦浦路以東東，制造造局路以以西，徐徐家匯路路以南，中中山南路路以北，已已經(jīng)有十十七八個(gè)個(gè)項(xiàng)目聚聚集在這這片熱土土上，也也是今后后一段時(shí)時(shí)間內(nèi)中中高檔住住宅開發(fā)發(fā)的主要要陣地，作作為上海海的傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)域，盧盧灣區(qū)淮淮海路周周邊有許許多人文文遺跡以以及歷史史沉淀，但但可供開開發(fā)的價(jià)價(jià)值雖大大，空間間卻有限限，向南南發(fā)展已已成為必必然，同同時(shí)，徐徐家匯

28、路路沿線等等主要干干道的舊舊改面積積較大，因因此可供供高檔住住宅發(fā)展展的空間間也就比比較大。徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出出的高檔檔樓盤較較多，共共有3個(gè)個(gè)，分別別是“巴黎時(shí)時(shí)韻”，每平平方米售售價(jià)1110000130000元元；“景福苑苑”，每平平方米售售價(jià)82200105500元元；“尊園”，每平平方米售售價(jià)1000000150000元元。從新新盤總量量為244個(gè)的市市場(chǎng)總量量看，高高檔物業(yè)業(yè)占據(jù)了了市場(chǎng)的的13%。今年，徐匯匯區(qū)加快快了建設(shè)設(shè)“靜、凈凈、潔、景景”等四大大環(huán)境功功能區(qū)的的步伐，從從其高價(jià)價(jià)位盤的的地段看看，主要要集中于于徐家匯匯商圈、肇肇嘉浜路路沿線，即即內(nèi)環(huán)線線以內(nèi)部部分區(qū)域域，但由

29、由于徐匯匯區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)線以內(nèi)內(nèi)已無大大幅土地地可供開開發(fā)，而而見縫插插針的樓樓盤根本本就不具具備高檔檔住宅所所應(yīng)具有有的各項(xiàng)項(xiàng)條件。為為了進(jìn)一一步加快快改造步步伐，兩兩年內(nèi)，徐徐匯將啟啟動(dòng)地塊塊17個(gè)個(gè)，動(dòng)遷遷居民達(dá)達(dá)1萬戶戶，但這這些地塊塊大部分分集中在在上海南南站、植植物園等等內(nèi)環(huán)線線以外區(qū)區(qū)域，今今年開盤盤的“天然居居”便是目目前環(huán)線線外緊鄰鄰植物園園的商品品住宅，開開出了該該區(qū)域的的天價(jià)，每每平方米米在6330098000元之之間。毫毫無疑問問，景觀觀、空氣氣的確可可以賣錢錢，而且且開發(fā)得得好，價(jià)價(jià)格自然然不菲，但但僅有景景觀還是是不夠的的，“天然居居”無論是是樓盤品品質(zhì)還是是其價(jià)位位，離

30、高高檔住宅宅的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)還有相相當(dāng)大的的距離。由由此可以以看出，雖雖然徐匯匯也是傳傳統(tǒng)高檔檔樓盤集集中的市市中心區(qū)區(qū)，但其其高檔住住宅的發(fā)發(fā)展空間間隨著地地塊的漸漸漸稀缺缺以及向向環(huán)線外外發(fā)展的的必然，為為數(shù)不多多的環(huán)線線內(nèi)地塊塊將會(huì)成成為開發(fā)發(fā)商的爭(zhēng)爭(zhēng)奪熱點(diǎn)點(diǎn)。虹口區(qū)今年虹口開開盤的高高檔住宅宅只有“臨潼苑苑”1個(gè)，每每平方米米售價(jià)在在100000150000元元，同比比其他區(qū)區(qū)域高檔檔住宅，其其價(jià)位較較高。目目前，虹虹口高檔檔物業(yè)的的開發(fā)還還處于啟啟動(dòng)期。從規(guī)劃等角角度分析析，虹口口的發(fā)展展應(yīng)與北北外灘的的開發(fā)緊緊緊聯(lián)系系在一起起。目前前虹口區(qū)區(qū)內(nèi)可分分為四個(gè)個(gè)板塊，即即北外灘灘和周家家嘴路沿

31、沿線、四四平路沿沿線、魯魯迅公園園附近以以及外虹虹口地區(qū)區(qū)。在這這四個(gè)板板塊中，以以北外灘灘周家嘴嘴路沿線線樓市最最為活躍躍，供應(yīng)應(yīng)量占到到虹口全全區(qū)的六六成左右右，內(nèi)虹虹口北部部地區(qū)則則將在今今后一段段時(shí)期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)持持續(xù)放量量。雖然然虹口不不是傳統(tǒng)統(tǒng)的高檔檔住宅區(qū)區(qū)，但隨隨著人文文歷史的的發(fā)掘，譬譬如多倫倫路的改改造、四四川北路路的改造造等等，將將會(huì)有一一批成規(guī)規(guī)模的高高檔住宅宅上市，發(fā)發(fā)展?jié)摿α^大。三、高檔樓樓盤綜合合分析對(duì)于起價(jià)每每平方米米80000元以以上的樓樓盤，其其客戶已已不再是是改善型型或舒適適型客戶戶，而是是以享受受型客戶戶為主，他他們對(duì)高高價(jià)樓盤盤的要求求主要體體現(xiàn)在環(huán)環(huán)境

32、配套套、小區(qū)區(qū)物業(yè)以以及房型型設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)計(jì)等多個(gè)個(gè)方面。他他們主要要有這兩兩方面共共同點(diǎn)：一是有有較高的的收入水水平及生生活水平平，所以以這類消消費(fèi)群對(duì)對(duì)居住的的需求已已從居住住到講究究環(huán)境上上升為一一種居住住的生活活享受；二是此此類消費(fèi)費(fèi)者一般般事業(yè)有有成，心心理上存存在著巨巨大的優(yōu)優(yōu)越感，因因此他們們購置物物業(yè)時(shí)也也存在著著強(qiáng)烈的的品牌意意識(shí)。地 段自然景觀區(qū)區(qū)域人文歷史區(qū)區(qū)域商業(yè)中心區(qū)區(qū)域33%27%40%對(duì)于高檔住住宅的地地段選擇擇，大多多數(shù)選擇擇具有濃濃厚人文文歷史沉沉淀的地地區(qū)和地地段，按按其地段段性質(zhì)可可以將其其分為三三種：一一是文化化歷史濃濃厚區(qū)域域；二是是商業(yè)中中心或主

33、主要干道道附近；三是自自然景觀觀豐富的的區(qū)域。依上可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，今今年開盤盤的高檔檔物業(yè)中中選擇人人文歷史史濃厚區(qū)區(qū)域的占占到總量量的277，如如“思南路路88號(hào)號(hào)”，便是是選擇了了老洋房房聚集區(qū)區(qū)，其中中有著名名的歷史史保護(hù)建建筑物，像像孫中山山故居、周周公館、復(fù)復(fù)興公園園、第二二醫(yī)科大大學(xué)等等等，其他他如“暢園”等也選選擇在愚愚園路等等同質(zhì)地地段。位位于徐匯匯黃金商商業(yè)圈地地段的“尊園”，離地地鐵一號(hào)號(hào)線僅數(shù)數(shù)十步之之距，附附近還有有高架，明明珠輕軌軌等便利利的交通通。與“尊園”相似，“巴黎時(shí)時(shí)韻”等樓盤盤也同屬屬于第二二類別，即即商業(yè)中中心或交交通干道道附近，此此類樓盤盤占到了了今年新新開

34、樓盤盤總量的的40，比選選擇人文文歷史濃濃厚區(qū)域域的樓盤盤高出113個(gè)百百分點(diǎn)。三三是以“水木清清華”、“仁恒濱濱江園”、“香梅花花園”等樓盤盤為代表表的自然然景觀豐豐富的區(qū)區(qū)域，以以“仁恒濱濱江苑”為例，面面向黃浦浦江，可可以望見見浦江兩兩岸風(fēng)景景，還有有部分則則面向金金茂大廈廈，東方方明珠等等，景觀觀優(yōu)勢(shì)相相當(dāng)明顯顯。規(guī) 劃良好的規(guī)劃劃是高檔檔住宅成成功的先先決條件件之一，高高檔住宅宅規(guī)劃的的要求不不僅是滿滿足經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，更更重要的的是沖破破傳統(tǒng)要要求的約約束，具具有前瞻瞻性，充充分展示示居住者者的地位位，合乎乎居住者者的要求求，在今今年開盤盤的高檔檔樓盤中中，大多多選擇有有實(shí)力的的國外規(guī)

35、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和景觀觀設(shè)計(jì)、居居室設(shè)計(jì)計(jì)公司為為其服務(wù)務(wù)。值的的關(guān)注的的是此次次調(diào)查的的樓盤在在建筑設(shè)設(shè)計(jì)方面面全部由由國內(nèi)企企業(yè)操刀刀（見下下圖），只只有“暢園”和“思南路路88號(hào)號(hào)”兩個(gè)樓樓盤邀請(qǐng)請(qǐng)了國外外建筑設(shè)設(shè)計(jì)公司司做顧問問。但在在景觀設(shè)設(shè)計(jì)方面面，國內(nèi)內(nèi)企業(yè)則則存在著著明顯的的差距，調(diào)調(diào)查的高高檔樓盤盤全部由由國外景景觀設(shè)計(jì)計(jì)單位接接盤。由由此可見見，國內(nèi)內(nèi)景觀設(shè)設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)離高檔檔樓盤所所需要的的條件還還有相當(dāng)當(dāng)大的差差距。規(guī)劃特征：整體景觀規(guī)規(guī)劃引用用水、綠綠、小品品等構(gòu)成成一個(gè)完完整的社社區(qū)系統(tǒng)統(tǒng)，用藝藝術(shù)和生生活的方方法表達(dá)達(dá)以小高層、高高層為主主，其中中高層占占到總量量的600%，小小高層占占30%；設(shè)置會(huì)所，以以教育、休休閑、娛娛樂為主主；開發(fā)趨向規(guī)規(guī)?；?；設(shè)置智能化化物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)系統(tǒng)；會(huì) 所以運(yùn)動(dòng)為主主以休閑為住住以教育為主主未定或無會(huì)會(huì)所27%47%13%13%此次調(diào)查的的高檔樓樓盤中，除除巴黎時(shí)時(shí)韻外，均均配置有有高檔會(huì)會(huì)所。以以上海壹壹街區(qū)會(huì)會(huì)所為例例，設(shè)置置有棋牌牌室、壁壁球室、健健身房、桌桌球室、屋屋頂露天天燈光網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、乒乒乓室等等活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所，其其設(shè)置體體現(xiàn)出運(yùn)運(yùn)動(dòng)型會(huì)會(huì)所的特特點(diǎn)，此此類會(huì)所所約占總總數(shù)的227%。而而以教育育為主題題的則占占到約113%，如如水清木木華公寓寓會(huì)所，就就設(shè)置有有社區(qū)圖圖書館、親親子教育育中心、永永久性藝藝術(shù)中