商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程

1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的一般流流程1、市場場條件判判斷 開發(fā)發(fā)商需要要在項(xiàng)目目初期，首先對對項(xiàng)目擬擬選擇地地區(qū)的市市場條件件進(jìn)行初初步分析析判斷。 該該判斷可可以稱之之為初判判斷：不不進(jìn)行針針對項(xiàng)目目微觀角角度的分分析，僅僅從所在在地區(qū)的的市場狀狀況及潛潛力入手手判斷該該城市或或地區(qū)發(fā)發(fā)展相應(yīng)應(yīng)商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的可可行性。和對該該項(xiàng)目的的定位有有個(gè)宏觀觀的思考考。 因?yàn)闉樯虡I(yè)房房地產(chǎn)的的形式種種類比較較多，而而且各種種商業(yè)房房地產(chǎn)形形式都存存在市場場成熟性性的問題題：如果果某個(gè)地地區(qū)的社社會(huì)生產(chǎn)產(chǎn)力水平平比較低低，人們們的收入入水平不不高的話話，投資資商再有有實(shí)力，也不可可以在該該地區(qū)投投資建設(shè)設(shè)

2、大型商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目。 22、項(xiàng)目目位置選選擇 商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的位置置選擇問問題對于于項(xiàng)目的的成功將將是決定定性的。實(shí)際上上，并不不是所有有的地方方都適合合做商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)，只有有某個(gè)地地方具備備了相應(yīng)應(yīng)的條件件后，才才可以做做。 商業(yè)房房地產(chǎn)鑒鑒于其功功能特點(diǎn)點(diǎn)，對位位置和周周邊條件件的要求求與普通通房地產(chǎn)產(chǎn)相比有有過之而而無不及及。一個(gè)個(gè)住宅社社區(qū)，一一幢寫字字樓所要要解決的的客流局局限在一一定范圍圍內(nèi)，但但商業(yè)房房地產(chǎn)則則不同，所要解解決的客客流會(huì)隨隨著經(jīng)營營狀態(tài)的的變化，會(huì)發(fā)生生倍增，也會(huì)發(fā)發(fā)生銳減減。當(dāng)一一個(gè)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的客流發(fā)發(fā)生倍增增的時(shí)候候，項(xiàng)目目所在

3、位位置能否否適應(yīng)就就成為一一個(gè)重要要的問題題。 針對不不同的項(xiàng)項(xiàng)目有不不同的確確定方案案，開發(fā)發(fā)商可以以組織自自己的團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行行該項(xiàng)工工作的研研究分析析，也可可以委托托專業(yè)咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行選選址。 3、判判斷可發(fā)發(fā)展規(guī)模模 在完完成商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目選選址工作作后，需需要針對對特定項(xiàng)項(xiàng)目地址址進(jìn)行市市場前景景及可發(fā)發(fā)展規(guī)模模的可行行性分析析。將確確定該項(xiàng)項(xiàng)目的市市場基礎(chǔ)礎(chǔ)，周邊邊商圈覆覆蓋人口口的情況況，可能能的客戶戶流量，客戶流流產(chǎn)生的的項(xiàng)目營營業(yè)額及及項(xiàng)目的的可發(fā)展展規(guī)模等等一系列列相關(guān)問問題。 例例：位于于北京崇崇文門的的新世界界商場一一期可出出租面積積達(dá)7440000平方米米，二期期可

4、出租租面積達(dá)達(dá)430000平平方米，一期119988年投入入運(yùn)營后后，生意意興隆，但二期期20000年開開業(yè)后，二期長長期經(jīng)營營狀況不不佳，管管理商開開始認(rèn)為為是因?yàn)闉樯唐方M組合不同同的原因因，但一一、二期期商品組組合調(diào)整整后二期期依然經(jīng)經(jīng)營狀況況不良。直到最最近，二二期經(jīng)營營狀況才才得到改改觀。其其實(shí)新世世界二期期運(yùn)營不不佳的原原因在于于市場規(guī)規(guī)模判斷斷不準(zhǔn)確確：崇文文門地區(qū)區(qū)在20000年年尚不足足以支撐撐面積十十多萬平平方米的的商業(yè)，這說明明開發(fā)商商對市場場可支撐撐的發(fā)展展規(guī)模的的判斷不不夠準(zhǔn)確確。 該該項(xiàng)工作作屬于微微觀判斷斷，很多多咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)分析析時(shí)使用用的方法法是：以以市場調(diào)調(diào)查為

5、基基礎(chǔ)，建建立相關(guān)關(guān)分析模模型，測測算出該該項(xiàng)目地地址可能能發(fā)生的的客戶流流量，依依據(jù)對所所在地區(qū)區(qū)人均零零售消費(fèi)費(fèi)額的判判斷，可可以測算算出該項(xiàng)項(xiàng)目可能能的零售售額，再再參照所所在地區(qū)區(qū)商業(yè)設(shè)設(shè)施每平平方米平平均零售售額，即即可以得得出該項(xiàng)項(xiàng)目地可可發(fā)展商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的規(guī)模模。 不不同的咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)在進(jìn)行行上述分分析時(shí)因因?yàn)榛A(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)信信息取得得的渠道道不同，分析結(jié)結(jié)果可能能有很大大的不同同。比如如，有些些咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)在為為商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目做市市場分析析時(shí)采用用政府年年鑒作為為基礎(chǔ)信信息，并并在分析析過程中中采用較較多基于于其市場場經(jīng)驗(yàn)的的假設(shè)，該種分分析方法法有其優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，但但缺點(diǎn)也也

6、是很明明顯的。某些以以市場調(diào)調(diào)查為主主業(yè)的咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)在做商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的市場場分析時(shí)時(shí)充分發(fā)發(fā)揮其優(yōu)優(yōu)勢，依依靠其大大量調(diào)查查信息，建立全全方位分分析模型型對項(xiàng)目目的市場場潛力進(jìn)進(jìn)行分析析判斷，假設(shè)較較少，結(jié)結(jié)論更具具有時(shí)效效性。 個(gè)個(gè)人認(rèn)為為最好是是上述兩兩種咨詢詢機(jī)構(gòu)的的融合。 在做完完市場咨咨詢及可可承受發(fā)發(fā)展規(guī)模模的研究究后，需需要依據(jù)據(jù)項(xiàng)目特特定位置置、市場場潛力、商圈分分析等資資料對項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶定位位進(jìn)行階階段性判判斷。雖雖然在此此階段完完成該項(xiàng)項(xiàng)工作有有存在偏偏差的可可能性，但需要要做初步步確定，同時(shí)在在后面的的環(huán)節(jié)中中可以作作出豐富富和調(diào)整整。 44、項(xiàng)目目土地取取得

7、及政政府許可可 完成成商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場場前景及及可發(fā)展展規(guī)模的的分析后后，將面面臨項(xiàng)目目土地取取得及政政府許可可的問題題。土地地取得指指投資商商按照與與政府土土地主管管部門商商定的價(jià)價(jià)格從政政府土地地部門得得到相應(yīng)應(yīng)地塊一一定期限限的土地地開發(fā)使使用權(quán)。政府許許可指向向政府相相關(guān)主管管部門申申請建設(shè)設(shè)商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，并并得到政政府相應(yīng)應(yīng)計(jì)劃委委員會(huì)、規(guī)劃局局、商業(yè)業(yè)委員會(huì)會(huì)等政府府機(jī)構(gòu)的的批準(zhǔn)等等。 項(xiàng)項(xiàng)目土地地取得有有兩大標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)： 1）、土地規(guī)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目對對土地規(guī)規(guī)模的要要求：要要滿足該該項(xiàng)目本本身功能能的需要要，得夠夠用。 2）、土地價(jià)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。土地地價(jià)格的

8、的高低將將直接決決定項(xiàng)目目的競爭爭優(yōu)勢。尤其在在項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)做初期期，土地地價(jià)格越越低，前前期資金金壓力越越小。 5、項(xiàng)項(xiàng)目定位位細(xì)化 徹徹底的，細(xì)致的的研究分分析項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶，市場定定位，產(chǎn)產(chǎn)品形式式，特點(diǎn)點(diǎn)，啟動(dòng)動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測測算等相相關(guān)問題題。此步步驟是項(xiàng)項(xiàng)目成功功與否的的重要因因素，如如果定位位出現(xiàn)偏偏差，則則項(xiàng)目沒沒有成功功的可能能。反復(fù)復(fù)探討，反復(fù)修修改定位位，定位位的準(zhǔn)確確程度取取決于市市場。 通常第第四與第第五步同同時(shí)實(shí)施施，在取取地的過過程中修修正項(xiàng)目目定位，在項(xiàng)目目定位過過程中取取地工作作已開始始。 66、項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì) 項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)包括項(xiàng)項(xiàng)目的方方案設(shè)計(jì)計(jì)、初

9、步步設(shè)計(jì)及及施工圖圖設(shè)計(jì)等等。其中中，尤其其以方案案設(shè)計(jì)為為重中之之重：方方案設(shè)計(jì)計(jì)可以稱稱之為宏宏觀設(shè)計(jì)計(jì)，將決決定商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的外部布布局、內(nèi)內(nèi)部功能能、土地地的利用用效率、室內(nèi)空空間的利利用效率率、商鋪鋪出租的的價(jià)格潛潛力、室室內(nèi)空間間的合理理動(dòng)線布布局等。初步設(shè)設(shè)計(jì)及施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)可以以稱之為為微觀設(shè)設(shè)計(jì)，即即在方案案設(shè)計(jì)基基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行純建建筑工程程角度的的深化、細(xì)化。 設(shè)計(jì)計(jì)單位進(jìn)進(jìn)行初步步設(shè)計(jì)及及施工圖圖的設(shè)計(jì)計(jì)。該種種組合即即可以降降低設(shè)計(jì)計(jì)成本，又可以以保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量。但必必須要與與國外設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)明確方方案設(shè)計(jì)計(jì)的深度度，否則則方案設(shè)設(shè)計(jì)的深深度達(dá)不不到應(yīng)有有的要求

10、求，國內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)將無無法正確確完成初初步設(shè)計(jì)計(jì)及施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)，或者者盡管完完成，但但會(huì)有大大量潛在在問題遺遺留給開開發(fā)商。 8、項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)、市市場調(diào)整整方案及及財(cái)務(wù)方方案的系系統(tǒng)化整整合 在在完成了了上述項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)、市場場調(diào)整方方案及財(cái)財(cái)務(wù)融資資方案后后，需要要就以上上方案進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，即系系統(tǒng)整合合問題。通過調(diào)調(diào)整整合合，判斷斷項(xiàng)目規(guī)規(guī)模和投投資回報(bào)報(bào)的關(guān)系系是否合合理；判判斷項(xiàng)目目投資規(guī)規(guī)模和企企業(yè)自身身資金、資源背背景是否否符合投投資規(guī)律律；判斷斷投資商商自身資資金、資資源和其其對股權(quán)權(quán)的期望望之間是是否合理理可行等等。如果果上述判判斷的結(jié)結(jié)果存在在問題，那么需需要回到到設(shè)計(jì)階階

11、段進(jìn)行行相關(guān)調(diào)調(diào)整，并并再循環(huán)環(huán)進(jìn)行市市場調(diào)整整方案及及財(cái)務(wù)融融資方案案，驗(yàn)證證確定最最終可行行方案。 9、項(xiàng)目方方案的政政府許可可 指完完成項(xiàng)目目方案的的系統(tǒng)化化整合后后，需要要向政府府計(jì)劃部部門提交交可行性性研究報(bào)報(bào)告，向向規(guī)劃部部門提交交方案設(shè)設(shè)計(jì)，向向交通部部門提交交交通方方案，向向消防部部門提交交消防方方案，向向環(huán)保部部門提交交環(huán)境評評估報(bào)告告，向供供電部門門提交項(xiàng)項(xiàng)目用電電方案，向天然然氣、自自來水公公司、市市政管理理部門提提交相應(yīng)應(yīng)方案以以及向其其他主管管部門提提交別的的文件，并得到到上述部部門認(rèn)可可批準(zhǔn)的的過程。項(xiàng)目方方案的政政府許可可過程，常規(guī)來來講需要要至少近近半年的的時(shí)間

12、，需要認(rèn)認(rèn)真對待待。 在上上述政府府許可的的各項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容中，可行性性批復(fù)、規(guī)劃審審批、交交通審批批、消防防審批及及市政審審批是比比較核心心的部分分，影響響到項(xiàng)目目的最終終規(guī)劃，項(xiàng)目的的交通條條件保證證，項(xiàng)目目的方案案能否滿滿足消防防規(guī)范，以及項(xiàng)項(xiàng)目是否否有足夠夠的電力力、其它它市政配配套條件件。上述述任何審審批發(fā)生生較大的的變化都都會(huì)影響響項(xiàng)目的的投資回回報(bào)預(yù)測測。 在在項(xiàng)目可可行性審審批過程程中，需需要合理理安排與與政府的的公關(guān)活活動(dòng)。 1）交交通審批批 交通審審批指規(guī)規(guī)劃部門門協(xié)助交交通主管管部門對對該商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的交通進(jìn)進(jìn)行審批批。通常常需要委委托專業(yè)業(yè)交通研研究機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的

13、交交通分析析和研究究，對商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目建成后后對周邊邊交通系系統(tǒng)的影影響及項(xiàng)項(xiàng)目自身身交通的的組織進(jìn)進(jìn)行方案案設(shè)定及及分析研研究其可可行性。交通條條件及交交通組織織對于其其成功運(yùn)運(yùn)營起決決定性作作用。交通通問題可可以成為為項(xiàng)目的的障礙，也可以以成為項(xiàng)項(xiàng)目成功功的瓶頸頸。對于于商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目來講講，良好好的外部部交通環(huán)環(huán)境會(huì)有有效引導(dǎo)導(dǎo)客流進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目地來消消費(fèi)，否否則會(huì)大大大降低低到訪客客戶的數(shù)數(shù)量；良良好的內(nèi)內(nèi)部交通通設(shè)置可可以避免免交通堵堵塞，促促進(jìn)項(xiàng)目目的內(nèi)部部交通循循環(huán)。2）消防審審批 指消消防部門門對該商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的方案案設(shè)計(jì)根根據(jù)國家家的消防防規(guī)范進(jìn)進(jìn)行審查查，最

14、終終確定該該方案是是否符合合國家消消防規(guī)范范，是否否可以予予以批準(zhǔn)準(zhǔn)的過程程。如果果消防部部門最終終否定了了該項(xiàng)目目的消防防設(shè)計(jì)，那么將將意味著著前面所所作的工工作很大大程度上上需要返返工，這這將造成成極大的的浪費(fèi)。一一般來說說，項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)計(jì)方案和和目前國國內(nèi)落后后的消防防規(guī)范之之間存在在沖突似似乎是必必然的事事情，畢畢竟國內(nèi)內(nèi)的消防防規(guī)范很很保守，而作為為當(dāng)今商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)最復(fù)雜雜形式的的商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，不不突破中中國的消消防規(guī)范范的話，幾乎不不可能真真正按照照其應(yīng)有有的功能能建設(shè)。面對這這種沖突突，開發(fā)發(fā)商應(yīng)探探索雙方方的平衡衡點(diǎn)。 3）規(guī)規(guī)劃審批批 指項(xiàng)目目所在地地區(qū)規(guī)劃劃管理部部門

15、依據(jù)據(jù)開發(fā)商商上報(bào)的的項(xiàng)目方方案設(shè)計(jì)計(jì)，以項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃使用用條件為為基礎(chǔ)，結(jié)合諸諸如交通通審批、消防審審批等專專項(xiàng)審批批的結(jié)果果對項(xiàng)目目的規(guī)劃劃方案進(jìn)進(jìn)行批準(zhǔn)準(zhǔn)的過程程。規(guī)劃劃審批的的結(jié)果將將是商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目操操作過程程中又一一個(gè)對項(xiàng)項(xiàng)目成功功起決定定作用的的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審審批一旦旦定案，商業(yè)房房地產(chǎn)的的方案就就基本確確定，原原則上不不再修改改，而且且也最好好不要再再修改，否則浪浪費(fèi)太大大。 規(guī)劃劃審批的的過程對對于開發(fā)發(fā)商極為為關(guān)鍵：如果發(fā)發(fā)生規(guī)劃劃審批方方案和上上報(bào)方案案差距較較大的情情況，對對投資商商來說將將面臨很很多需要要返工、損失利利益的問問題。要要想保證證規(guī)劃審審批能按按照計(jì)定

16、定目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)，必必須有效效與政府府各主管管部門進(jìn)進(jìn)行溝通通，做好好對政府府的公共共關(guān)系工工作等。10、項(xiàng)目招招投標(biāo) 指開發(fā)發(fā)商完成成項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)方案案的深化化后，在在項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃得到到審批、項(xiàng)目土土地使用用得到許許可后，經(jīng)過招招投標(biāo)的的程序確確定項(xiàng)目目的施工工企業(yè)、監(jiān)理單單位、工工料測量量師及后后面階段段的機(jī)電電咨詢商商等，以以便做好好項(xiàng)目施施工準(zhǔn)備備的過程程。 111、項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)核算算 指開開發(fā)商在在完成項(xiàng)項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)方案案后，建建立或委委托專門門的財(cái)務(wù)務(wù)融資機(jī)機(jī)構(gòu)對該該商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的成成本、收收益、投投資回報(bào)報(bào)率、投投資回報(bào)報(bào)的敏感感性分析析等進(jìn)行行專業(yè)化化分析。這是投投資商對對項(xiàng)目

17、進(jìn)進(jìn)行投資資的微觀觀量化的的決策依依據(jù)。在在財(cái)務(wù)分分析核算算過程中中，財(cái)務(wù)務(wù)融資機(jī)機(jī)構(gòu)需要要以項(xiàng)目目市場前前景及可可發(fā)展規(guī)規(guī)模的可可行性為為參考，并大量量引用分分析結(jié)論論。 對對于小型型商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，該該項(xiàng)工作作需要，但不需需要做的的很細(xì)。尤其采采取銷售售模式的的商業(yè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，財(cái)財(cái)務(wù)核算算的工作作很簡化化很多。 122、資金金需求方方案 指指財(cái)務(wù)融融資機(jī)構(gòu)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)核算算進(jìn)一步步細(xì)化項(xiàng)項(xiàng)目的資資金需求求量及資資金流量量的工作作。該項(xiàng)項(xiàng)工作需需要首先先對項(xiàng)目目的工程程資金量量及資金金流進(jìn)行行宏觀的的方案編編制，再再結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目他項(xiàng)項(xiàng)資金的的需求，最終完完成該項(xiàng)項(xiàng)目的資資金需求

18、求方案 14、項(xiàng)目融融資 除除非開發(fā)發(fā)商有足足夠的資資金做支支持，除除非項(xiàng)目目采取出出售的投投資模式式，投資資商一旦旦完成對對項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)方案案、財(cái)務(wù)務(wù)融資方方案的決決策，就就可以推推進(jìn)項(xiàng)目目運(yùn)做過過程中最最重要的的工作，即項(xiàng)目目融資工工作。項(xiàng)項(xiàng)目融資資包括項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)階段的的資金準(zhǔn)準(zhǔn)備及項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營營期間的的資金準(zhǔn)準(zhǔn)備兩階階段的內(nèi)內(nèi)容。主主要形式式有股權(quán)權(quán)融資和和債權(quán)融融資。 開開發(fā)商在在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目融資資工作之之前首先先要進(jìn)行行項(xiàng)目融融資的決決策工作作。準(zhǔn)確確對商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的融資策策略及方方案進(jìn)行行決策，可以最最大限度度保證融融資工作作的有效效進(jìn)行。如果開開發(fā)商過過高估計(jì)計(jì)其在該該項(xiàng)目中

19、中的股權(quán)權(quán)期望，在融資資過程中中必然面面臨失敗敗，最終終嚴(yán)重影影響融資資工作的的進(jìn)程。 完成成融資決決策后，進(jìn)行的的首要工工作是項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)計(jì)劃書書的編寫寫工作。項(xiàng)目商商業(yè)計(jì)劃劃書是其其他投資資商及金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)了解該該項(xiàng)目的的有效渠渠道。 在完成成項(xiàng)目商商業(yè)計(jì)劃劃書的編編寫工作作以后，開始該該項(xiàng)目的的融資操操作工作作。融資資操作的的形式主主要有兩兩種：11）、委委托專業(yè)業(yè)融資服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行融融資；22）、自自己組織織融資團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行行融資。這兩種種融資方方式相互互之間并并不沖突突，如果果協(xié)調(diào)好好的話，會(huì)齊頭頭并進(jìn)。 第一種種融資操操作對于于初步進(jìn)進(jìn)入商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資領(lǐng)領(lǐng)域的投投資商來來講是必

20、必不可少少的，因因?yàn)閷I(yè)業(yè)商業(yè)房房地產(chǎn)融融資服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)可可以通過過其特殊殊的操作作渠道將將該商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目與與國際資資本直接接、快速速兌接。國際上上從事商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資的的金融機(jī)機(jī)構(gòu)實(shí)際際上局限限在某個(gè)個(gè)圈子里里面，如如果對這這個(gè)金融融圈子不不了解、對這些些機(jī)構(gòu)不不熟悉，盲目的的沖撞只只會(huì)耽誤誤時(shí)間，不會(huì)取取得任何何進(jìn)展。 當(dāng)然委委托專業(yè)業(yè)融資服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目融資資服務(wù)時(shí)時(shí)，開發(fā)發(fā)商是需需要付出出融資成成本，即即需要向向融資服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)在支付付一定融融資啟動(dòng)動(dòng)費(fèi)用的的同時(shí)，需要另另外支付付相當(dāng)于于總?cè)谫Y資金額22.5-5%的的費(fèi)用作作為融資資服務(wù)費(fèi)費(fèi)。上述述融資服服務(wù)費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)是是國

21、際上上融資通通行的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。有些些開發(fā)商商可能認(rèn)認(rèn)為上述述標(biāo)準(zhǔn)太太高，但但可以明明確的是是，只要要求1.5%左左右融資資費(fèi)用的的融資服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)其專業(yè)業(yè)化能力力絕大多多數(shù)有問問題，換換言之，這種融融資機(jī)構(gòu)構(gòu)是不太太可能完完成項(xiàng)目目的融資資。 第第二種融融資操作作對于已已經(jīng)有商商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、融融資經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的投資資商來講講，是可可以采納納的。但但是投資資商自己己進(jìn)行融融資操作作也必須須建立一一個(gè)融資資團(tuán)隊(duì)，這個(gè)融融資團(tuán)隊(duì)隊(duì)并非簡簡單一兩兩個(gè)人就就可以組組成。 15、市場策策劃 項(xiàng)項(xiàng)目的市市場策劃劃對于項(xiàng)項(xiàng)目的成成功至關(guān)關(guān)重要，高明的的市場策策略可以以降低項(xiàng)項(xiàng)目的成成本，并并有效打打開市場場空間，收益空空間和利利潤空間間。贏得得市場必必須面對對市場競競爭的局局面，避避免競爭爭的市場場策略是是制勝的的關(guān)鍵之之舉。 16、招商 項(xiàng)目招招商的方方式主要要有兩種種，即：1）、委托專專業(yè)招商商咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行項(xiàng)目招招商；22）、自自己搭建建招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行行招商工工作。對對于商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目來來講，將將國際知知名零售售商請進(jìn)進(jìn)來有利利于整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的招商，也就是是主力店店。通常常招商咨咨詢機(jī)構(gòu)構(gòu)更了解解國際知知名零售售商的需需求，所所以委