單位銷售存量房的相關(guān)稅收分析課件

1、單位銷售存量房的相關(guān)稅收分析集美地稅 李春在一、什么是存量房？二、單位銷售存量房主要涉及稅種三、單位銷售存量房相關(guān)流程一、什么是存量房？1、存量房，俗稱二手房，是指已在廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心（廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局下屬事業(yè)單位，以下簡(jiǎn)稱權(quán)籍登記中心）備案、完成產(chǎn)權(quán)初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，包括商品房、自建房、允許上市交易的二手公房（房改房）和社會(huì)保障性住房。房產(chǎn)類型以權(quán)籍登記中心傳遞的存量房信息中注明的法定用途確定，不受其實(shí)際用途的影響（包括個(gè)人及單位）、新房（增量房）和舊房（存量房）的劃分：根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅19954

2、8號(hào)）第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。根據(jù)福建省財(cái)政廳 福建省國(guó)家稅務(wù)局 福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)的通知（閩財(cái)稅政199558號(hào)）第一條規(guī)定，新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)，按新房處理。 因此，根據(jù)總局、省局的規(guī)定，只有建成并投入使用一年以上的房產(chǎn)才能確定為舊房。土地增值稅如何計(jì)算征收正常戶：憑票扣除：根據(jù)財(cái)稅（2006）021號(hào)第二條規(guī)定：如果能提供原購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”

3、。評(píng)估扣除：根據(jù)財(cái)稅字（1995）048號(hào)第十條的規(guī)定：關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。非正常戶當(dāng)納稅人為非正常戶，或者納稅人為非我局管征單位（即異地單位）時(shí)，土地增值稅按以下方式征收： 2013年9月1日起，土地增值稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*5%。2013年8月31日前1. 住宅、工業(yè)廠房按 1% ； 2. 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按 3% ； 3. 別墅按 5% 。 納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)間：執(zhí)行時(shí)間自2013年9月1日（稅款所屬期）

4、起執(zhí)行，以向廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心申報(bào)的時(shí)間（收件時(shí)間）為準(zhǔn)。A、單位為非正常戶的，其房地產(chǎn)被委托拍賣，若買受人愿意代繳相關(guān)稅費(fèi)并向我局申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票的，買受人應(yīng)提交書面申請(qǐng)、法院的生效判決、裁定書或調(diào)解書、拍賣成交確認(rèn)書等相關(guān)書面材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核同意后，應(yīng)征收以下稅費(fèi)： （一）營(yíng)業(yè)稅 : 一手房以拍賣成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，二手房以拍賣成交價(jià)減去房地產(chǎn)購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅依據(jù)，按 5 的稅率計(jì)征； （二）附征稅費(fèi)：以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)按規(guī)定計(jì)征； （三）企業(yè)所得稅：以拍賣成交價(jià)為應(yīng)稅收入，按12% 的應(yīng)稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，并按拍賣成交當(dāng)年度企業(yè)所得稅稅率核定征收企業(yè)所得稅；

5、對(duì)2011年12月31日之前被委托拍賣的按 10% 的應(yīng)稅所得率.（四）印花稅：以拍賣成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按 0.5 的稅率計(jì)征； （五）土地增值稅：2013年9月1日起，按成交價(jià)的5%征收土地增值稅。2013年8月31日前1. 住宅、工業(yè)廠房按 1% ； 2. 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按 3% ； 3. 別墅按 5% 。 買受人代繳上述相應(yīng)稅費(fèi)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開(kāi)發(fā)票。B、單位為正常戶的，其房地產(chǎn)被委托拍賣取得的收入，應(yīng)征收以下稅費(fèi) : （一）營(yíng)業(yè)稅：一手房以拍賣成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，二手房以拍賣成交價(jià)減去房地產(chǎn)購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅依據(jù)，按 5 的稅率

6、計(jì)征； （二）附征稅費(fèi)：以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)按規(guī)定計(jì)征； （三）企業(yè)所得稅：以拍賣成交價(jià)為應(yīng)稅收入，按 12% 的應(yīng)稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，并按拍賣成交當(dāng)年度企業(yè)所得稅稅率預(yù)征企業(yè)所得稅，日后憑稅單進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳； （四）印花稅：以拍賣成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按 0.5 的稅率計(jì)征； （五）土地增值稅：按現(xiàn)行政策征收。填寫土增稅申報(bào)表并經(jīng)管理分局蓋章確認(rèn)。另：?jiǎn)挝环慨a(chǎn)置換，置換雙方均按銷售房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。三、單位銷售存量房相關(guān)流程（一）計(jì)稅評(píng)估價(jià)值和計(jì)稅依據(jù)的確定自2012年7月1日起，廈門市地稅局依據(jù)稅法賦予的核定計(jì)稅價(jià)格的權(quán)力在全市范圍內(nèi)開(kāi)展存量房評(píng)估工作（廈府

7、2012211號(hào)、廈門市地方稅務(wù)局公告20125號(hào)），評(píng)估系統(tǒng)自動(dòng)比對(duì)存量房交易計(jì)稅評(píng)估價(jià)值與納稅人申報(bào)的合同簽訂交易價(jià)，據(jù)以確定計(jì)稅依據(jù)。（1）按合同簽訂交易價(jià)確定。納稅人申報(bào)的合同簽訂交易價(jià)大于等于計(jì)稅評(píng)估價(jià)值的，以合同簽訂交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。（2）按計(jì)稅評(píng)估價(jià)值確定。納稅人申報(bào)的合同簽訂交易價(jià)偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十五條規(guī)定進(jìn)行核定，即依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)自動(dòng)計(jì)算存量房交易的計(jì)稅評(píng)估價(jià)值。納稅人應(yīng)到辦理存量房交易手續(xù)的稅務(wù)機(jī)關(guān)駐征點(diǎn)簽字確認(rèn)。如納稅人接受的，以該計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。（3）按復(fù)核價(jià)值確定。對(duì)納稅人申報(bào)的合同簽訂交易價(jià)低于計(jì)稅

8、評(píng)估價(jià)值，又不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)以計(jì)稅評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)且提出復(fù)核申請(qǐng)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅法規(guī)定開(kāi)展復(fù)核，并以復(fù)核價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。（4）同一宗存量房交易的交易雙方均采用同一計(jì)稅依據(jù)。（5）行政救濟(jì)。納稅人對(duì)計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額有異議，根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第八十八條及其實(shí)施細(xì)則第一百條和稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則（國(guó)家稅務(wù)總局令第21號(hào)）第三十三條規(guī)定，在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的金額繳納稅費(fèi)和滯納金以后或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保被稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之日起60日內(nèi)依法向市地稅局提出行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。（二）、單位存量房交易信息的申報(bào)1納稅人在權(quán)籍登記中心（以下簡(jiǎn)稱權(quán)籍登記中心）“廈門存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”備案存量房買賣合同時(shí)，應(yīng)按照交易的房產(chǎn)類型（住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫(kù)、工業(yè)廠房和農(nóng)村民宅）選擇填報(bào)廈門市存量房交易信息采集表。凡涉及存量房交易稅收減免的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)填報(bào)存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表。2單位銷售存量房，在向權(quán)籍登記中心申報(bào)交易前應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅，持廈門市土地增值稅納稅申報(bào)表（轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用）及其他相關(guān)資料先至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算申報(bào)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后