涪陵可行性研究報(bào)告20151.1.12課件

1、涪陵中化地塊可行性研究報(bào)告2015年1月5日報(bào) 告 目 錄一、區(qū)域分析二、市場分析一城市理解城市區(qū)位及定位城市交通城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市產(chǎn)業(yè)環(huán)境城市規(guī)劃及板塊定位區(qū)域房企概述重慶城市格局2.1“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略：以“一圈”之力，助推“兩翼”協(xié)調(diào)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得突破。一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈渝兩翼涪陵一圈 強(qiáng)調(diào)“加快”與“率先”重在以自身的強(qiáng)大實(shí)力帶動(dòng)兩翼經(jīng)濟(jì)發(fā)展；其包括主城九區(qū)，永川區(qū)、江津區(qū)、合川區(qū)、雙橋區(qū)、萬盛區(qū)、南川區(qū)、涪陵區(qū)、長壽區(qū)、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、璧山縣、綦江縣（共23個(gè)區(qū)縣 ） 渝東北翼 強(qiáng)調(diào)“提速”，以萬州為中心發(fā)展三峽庫區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌；其包括：萬州區(qū)、城口縣、巫溪縣、

2、巫山縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣、梁平縣、忠縣 、墊江縣、豐都縣（共11個(gè)區(qū)縣）渝東南翼 強(qiáng)調(diào)“特優(yōu)”，以黔江為中心發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)；包括：黔江區(qū)、秀山縣、酉陽縣、石柱縣、彭水縣、武隆縣（共6個(gè)區(qū)縣）重慶城市劃分2.2涪陵是7個(gè)大城市之一，及中心型城市之一。城市劃分城市核心主城區(qū)（主城九區(qū)）渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)中心型城市及大城市（7個(gè)）永川區(qū)、涪陵區(qū)、萬州區(qū)、合川區(qū)、江津區(qū)、黔江區(qū)、長壽區(qū)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的縣城（7個(gè)）銅梁區(qū)、大足區(qū)、璧山區(qū)、南川區(qū)、潼南縣、榮昌縣、綦江縣遠(yuǎn)郊縣城（15個(gè)）渝東北翼城口縣、巫溪縣、巫山縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣

3、、梁平縣、忠縣 、墊江縣、豐都縣、渝東南翼秀山縣、酉陽縣、石柱縣、彭水縣、武隆縣雙百城市城市輻射力分析2.4“一圈兩翼”之“出圈入翼”，交通的便利并未提升涪陵輻射力，對主城有周末休閑度假的功能，對周邊區(qū)縣輻射力有限。主城區(qū)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈涪陵70公里豐都武隆南川長壽墊江東北翼東南翼核心地位：“一圈兩翼”之“出圈入翼” 在“出圈入翼”的承接關(guān)系中，依托便利的高速交通，特別是沿江高速的開通，更加突出涪陵“出圈入翼”的重要地位。 但是，便利的交通并未提升涪陵的輻射力，只是更加突出涪陵的交通樞紐作用. 涪陵對于主城區(qū)是一種被輻射關(guān)系，對周邊區(qū)縣輻射力并不強(qiáng)。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境GDP2.5涪陵GDP總量一路走高，

4、已達(dá)690億元，增幅隨整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，而涪陵GDP在大重慶保持5-6%的比例，較為穩(wěn)定，在同類區(qū)縣中僅次于重慶第二大城市，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。涪陵GDP走勢單位：億元城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均可支配收入2.5涪陵人均可支配收入接近25000元，在重慶處于高位，區(qū)域整體消費(fèi)實(shí)力高。涪陵人均可支配收入走勢城市產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.6涪陵是一個(gè)傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)占63%，第三產(chǎn)業(yè)占比相對穩(wěn)定支柱產(chǎn)業(yè)化工、食品、新型建材、卷煙、醫(yī)藥以及新興旅游業(yè)。涪陵近年三大產(chǎn)品占比走勢 區(qū)域內(nèi)匯集烏江榨菜、建峰化工、太極集團(tuán)等等在化工、食品、建材領(lǐng)域知名度較高的大型企業(yè)，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，涪陵工業(yè)為整個(gè)涪陵區(qū)GDP貢獻(xiàn)占70%左右。城市規(guī)

5、劃及板塊定位2.7“一城二區(qū)五板塊”的城市格局，城市西進(jìn)是主導(dǎo)方向，開發(fā)重心將向李渡新城區(qū)傾斜，北山新城處于開發(fā)初期，本地塊所在南岸浦片區(qū)正處于城市開發(fā)規(guī)劃期。近期重點(diǎn)向西開發(fā)李渡片區(qū)、南岸浦片區(qū)；同時(shí)完善江南片區(qū)和江東片區(qū)，適度發(fā)展江北片區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)向西建設(shè)完善李渡片區(qū)。遠(yuǎn)期形成江南、江東、江北、李渡、南岸浦等五片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的“多中心、組團(tuán)式”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 以老城為核心發(fā)展周邊居住區(qū)，輻射新城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，目前已有如恒大等品牌開發(fā)企業(yè)入住新區(qū)。李渡新區(qū)北山新城江東片區(qū)老城區(qū)南岸浦片區(qū)地塊二市場分析土地市場分析商品房市場分析涪陵住宅市場分析涪陵商辦市場分析涪陵存量及去化周期分析涪陵競品分析

6、涪陵未來5年市場走勢預(yù)測涪陵市場小結(jié)土地市場分析重慶主城區(qū)3.12014年重慶市主城區(qū)供應(yīng)土地可建方量3592萬方，成交土地可建方量3206萬方，成交樓面均價(jià)2514元/；2014年受市場環(huán)境影響，供應(yīng)成交大幅下降，環(huán)比去年分別下降25%和31%；而政府方面力保土地價(jià)格堅(jiān)挺，較去年小幅上漲，上漲幅度為1%。土地市場分析涪陵區(qū)近期成交土地3.1地塊周邊一公里內(nèi)無地塊成交，在近期成交地塊中，新老城區(qū)地價(jià)差異明顯，老城樓面價(jià)在1200-2000元/，而李渡新城樓面在500-900元/，本地塊地價(jià)主要參考李渡新區(qū)。位置：涪陵城區(qū)荔枝街道宏聲大道（太極南湖與安成燃?xì)夤局g）土地面積：284畝容積率：2

7、 .0（住宅）樓面價(jià)：1999元/ 競得企業(yè)：金科位置：江東街道濱江路土地面積：102畝容積率：2.2 （住宅）樓面價(jià)：1615元/ 競得企業(yè)：貴博位置：涪陵區(qū)新城區(qū)太乙門居委二、五組土地面積：180畝容積率：2.4（住宅）樓面價(jià)：588元/ 競得企業(yè)：坤星（紅星國際二期）位置：江北街道辦事處北坪村二、四社土地面積：166畝容積率：0.6-1 （商務(wù)金融）樓面價(jià)：825-1375元/ 競得企業(yè)：北山新城綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（華川）位置：橋南路（溫泉城旁）土地面積：1.7畝容積率：2 .0（住宅）樓面價(jià)：1206元/ 競得企業(yè)：澤勝（小飛地）位置：涪陵區(qū)人民東路土地面積：10畝容積率：3.8（住

8、宅）樓面價(jià)：1552元/ 競得企業(yè)：金宏房地產(chǎn)位置：黎明南路（消防隊(duì)）土地面積：6畝容積率：5.4（住宅）樓面價(jià)：1698元/ 競得企業(yè)：澤眾立實(shí)業(yè)位置：新城區(qū)馬鞍居委七組土地面積：204畝容積率：3 .0（住宅）樓面價(jià)：500元/ 競得企業(yè)：鑫源房地產(chǎn)位置：大石廟居委四、五組土地面積：50畝容積率：2 .5（住宅）樓面價(jià)：900元/ 競得企業(yè)：澤勝（小飛地）地塊1公里商品房市場分析重慶主城區(qū)3.22014年商品房成交2388萬方，與2013年相當(dāng)。高層產(chǎn)品成交量下降約150萬方。商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品成交量持續(xù)加大，開發(fā)企業(yè)加大商業(yè)商務(wù)貢獻(xiàn)值車庫、廠房、商務(wù)產(chǎn)品補(bǔ)位，沖量約130萬方，占比上漲6個(gè)百分

9、點(diǎn)，維持市場成交水平。2014年商品房建面均價(jià)7179元/，商業(yè)商務(wù)帶動(dòng)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，住宅價(jià)格7100元/，下降2%。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對比年均供應(yīng)2163萬方，成交2077萬方商品房市場分析區(qū)縣商品房量級比較3.2一圈級城市占領(lǐng)前三級容量市場，渝東北主導(dǎo)四、五級容量市場，渝東南集中于六級容量市場。涪陵屬于二級市場容量，連續(xù)多年成交量超100萬方。城口巫溪巫山奉節(jié)云陽開縣萬州梁平忠縣豐都墊江石柱武隆彭水黔江酉陽秀山南川綦江江津永川榮昌大足銅梁璧山潼南合川長壽涪陵等級 容量 一圈 渝東北 渝東南 第一級 120 合川、永川、江津萬州第二級 100-120 大足、璧山、綦江、涪陵第三級 80-100長壽、

10、榮昌、銅梁第四級 60-80 梁平、開縣、墊江、南川黔江第五級 40-60 潼南豐都、忠縣、云陽第六級 40 奉節(jié)、巫溪、巫山、城口石柱、秀山、酉陽、彭水、武隆第一級第二級第三級第四級第五級第六級單位：萬方商品房市場分析涪陵區(qū)整體市場3.2涪陵區(qū)2014年商品房成交101萬方，成交量下降，但價(jià)格一路上漲，整體市場成交量具有波動(dòng)性，特別是在市場行情不好的情況下，對城市新區(qū)沖擊大，城市新區(qū)成交量下降，老城區(qū)量價(jià)穩(wěn)定。涪陵商品房成交走勢近兩年板塊成交量比較注：其他為城區(qū)外鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交近兩年板塊成交均價(jià)比較商鋪與LOFT產(chǎn)品拉高均價(jià)李渡板塊受市場沖擊，成交量下降城區(qū)成交成交119萬方城區(qū)成交均價(jià)5231元

11、/城區(qū)成交成交97萬方城區(qū)成交均價(jià)5468元/商品房市場分析涪陵房地產(chǎn)板塊劃分及特征3.2涪陵房地產(chǎn)板塊劃分為五大板塊，以老城區(qū)為主導(dǎo)，李渡新區(qū)為輔，北山新城處于開發(fā)初期，江東與南岸浦為“處女地”，本地塊所在南岸浦板塊具有新、老城區(qū)的承接功能。李渡新區(qū)南岸浦老城區(qū)北山新城江東板塊板塊老城區(qū)李渡新區(qū)北山新城江東板塊南岸浦板塊定位商貿(mào)、商務(wù)中心。旅游服務(wù)、食品加工、化學(xué)醫(yī)藥和居住承接老城功能拓展，未來城市行政中心發(fā)展旅游觀光、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)和居住發(fā)展紡織加工、生活服務(wù)和居住發(fā)展化工、能源、物流中轉(zhuǎn)，近期規(guī)劃輔以居住功能開發(fā)現(xiàn)狀舊城改造，目前區(qū)域主力市場，城市成熟度高城市第一輪擴(kuò)展方向，目前

12、開發(fā)項(xiàng)目多，規(guī)模大，但去化力不足城市第三輪擴(kuò)展發(fā)展，處于開發(fā)初期，以華川集團(tuán)為開發(fā)主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)“處女”地，14年成交第一宗商品房開發(fā)地塊房地產(chǎn)開發(fā)“處女”地價(jià)格表現(xiàn)高層：5450洋房：5750別墅：6650高層：4250洋房：4900別墅：高層：洋房：5000別墅：8700高層：洋房：別墅：高層：洋房：別墅：客戶特征吸納涪陵全區(qū)客戶，客戶對單價(jià)的承受力高李渡原著居民與因老城單價(jià)高而外溢的客戶近期以高端客戶為主核心驅(qū)動(dòng)老城、配套政府、規(guī)劃規(guī)劃地塊城市第一輪擴(kuò)展城市第二輪擴(kuò)展商品房市場分析涪陵區(qū)整體市場3.2區(qū)域產(chǎn)品以高層為主導(dǎo)，保持80%的市場份額，洋房產(chǎn)品開始凸顯補(bǔ)位地位，市場份額激增，占比

13、達(dá)10%，別墅產(chǎn)品受前期市場供應(yīng)稀缺影響，成交量不足，近期市場供應(yīng)開始加大，老城各產(chǎn)品線價(jià)格均較高，且老城價(jià)格整體較為穩(wěn)定，李渡新區(qū)價(jià)格較低，且波動(dòng)較大。近兩年業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)變化近兩年業(yè)態(tài)價(jià)格變化高層板塊價(jià)格差異及變化洋房板塊價(jià)格差異及變化別墅板塊價(jià)格差異及變化車庫板塊價(jià)格差異及變化商業(yè)板塊價(jià)格差異及變化商務(wù)板塊價(jià)格差異及變化注：以上數(shù)據(jù)為2013-2014年備案明細(xì)商品房市場分析涪陵區(qū)高層市場3.3高層產(chǎn)品以60萬元為總價(jià)天花板，以75-95為主流產(chǎn)品，以三房功能為主，產(chǎn)品可變性強(qiáng)，將總價(jià)60萬以上，面積110以上需求交給洋房產(chǎn)品。100總計(jì)150126221311111513884總計(jì)36068

14、12210289036573647347019091611763435179883967101421976建面總價(jià)總價(jià)天花板60萬元嚴(yán)控總價(jià)面積110以上需求交給洋房產(chǎn)品主流產(chǎn)品以三房功能為主，產(chǎn)品可變性強(qiáng)注：以上數(shù)據(jù)為2013-2014年備案明細(xì)（含小高層）商品房市場分析涪陵區(qū)洋房市場3.3區(qū)域洋房月均去化約0.6萬方，同樣具備“返鄉(xiāng)潮”熱銷效應(yīng)，13年在售項(xiàng)目少，需求成交量有限，14年多項(xiàng)目洋房產(chǎn)品問世，供應(yīng)量增加，市場需求量得到釋放。14年月均去化量達(dá)到0.9萬方。市場份額以老城為主，李渡、北山為輔。價(jià)格以城區(qū)洋房溢價(jià)水平最高。月均去化約0.6萬方春節(jié)返鄉(xiāng)潮13年上半年在售洋房項(xiàng)目少，供

15、應(yīng)不足，成交量少涪陵洋房產(chǎn)品月度成交走勢澤勝溫泉城洋房集中備案13年下半年到14年，多項(xiàng)目洋房產(chǎn)品問世，市場需求量得到明顯釋放注：以上數(shù)據(jù)為2013-2014年備案明細(xì)商品房市場分析涪陵區(qū)別墅市場3.3區(qū)域目前僅2個(gè)項(xiàng)目別墅產(chǎn)品在售，供應(yīng)量有限，且150-230的標(biāo)準(zhǔn)別墅產(chǎn)品供應(yīng)量尤為稀缺，市場需求未釋放，年均去化僅0.3萬方，溢價(jià)水平約8800元/。項(xiàng)目面積段（）單價(jià)（元/）總價(jià)段（萬元）成交套數(shù)成交體量（）澳海水岸藍(lán)山83-99640049-70111040105-114604555-80101114152-168596480-9646282429025180-2604970華地御臨江山1

16、85-1878546145-1674747229-2338868200-2123695合計(jì)83-233736849-212365194總價(jià)80萬以下，受洋房產(chǎn)品分流（假別墅）注：以上數(shù)據(jù)為2013-2014年備案明細(xì)商品房市場分析涪陵區(qū)商業(yè)市場3.3涪陵商鋪月均成交0.5萬方，價(jià)格受產(chǎn)品與地段差別，差異化明顯。市場主力商鋪面積60以下，總價(jià)控制在70萬以下。涪陵商鋪月度成交走勢210總計(jì)200221334824772總計(jì)75588580311151865861212311892054涪陵商鋪成交結(jié)構(gòu)主力產(chǎn)品10-60，總價(jià)70萬以下注：以上數(shù)據(jù)為2013-2014年備案明細(xì)商品房市場分析涪陵區(qū)

17、商務(wù)市場3.4涪陵商務(wù)產(chǎn)品受城市發(fā)展進(jìn)程影響，主要集中在老城片區(qū)，以商圈核心的辦公需求為主；李渡片區(qū)出現(xiàn)LOFT投資產(chǎn)品，以低總價(jià)、高性價(jià)比切入市場，獲得一定成交。但區(qū)域整體商務(wù)氛圍薄弱，年均僅1.1萬方容量。區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積段（）單價(jià)（元/）總價(jià)段（萬元）成交套數(shù)成交體量（）老城區(qū)博雅東方商務(wù)公寓64-98130083-1283235金科世界走廊寫字樓64-270749550-200557204澤勝商業(yè)步行街寫字樓35-72588220-461798754李渡重報(bào)時(shí)代中央LOFT41-42476617-241586588合計(jì)41-270602217-20039522780注：以上數(shù)據(jù)為2

18、013-2014年備案明細(xì)競品項(xiàng)目概述3.5區(qū)域目前在售項(xiàng)目19個(gè)，3個(gè)潛在項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)，目前能與本地塊同規(guī)模競爭的項(xiàng)目僅澤勝溫泉城，開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，高層產(chǎn)品主導(dǎo)，洋房產(chǎn)品補(bǔ)位，別墅產(chǎn)品放量開始。恒大山水城紅星國際廣場金科中央公園城重報(bào)時(shí)代廣場攀華國際廣場奧體中央公園板塊項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）業(yè)態(tài)李渡新城恒大山水城295.62.243.4高層紅星國際廣場4712.682.8高層金科中央公園城389.61.950.6高層/洋房重報(bào)時(shí)代中央109.42.518.2高層攀華國際廣場2512.541.9高層奧體中央公園2712.138高層/別墅板塊項(xiàng)目名

19、稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）業(yè)態(tài)北山新城御臨江山3851.1630洋房/別墅中鐵山語城4091.3537高層/洋房/別墅北山頤府144.61.110.1別墅李渡新城之江名苑華?？そ鹂铺旎[城澳海水岸藍(lán)山新加坡花園森柯尚江國際綠地海域澤勝溫泉城德邦廣場華盛名都陽光十六老城區(qū)板塊項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）業(yè)態(tài)老城區(qū)之江名苑1382.523洋房/高層華福郡47.74.815.1高層風(fēng)格嘉居21.94.16高層澳海水岸南山1562.526高層/洋房/別墅金科天籟城195.6339.2高層/洋房新加坡花苑49310高層貴博江上明珠83.42.513.9高層森柯尚江國際1175.

20、2高層綠地海域267.82.748.7高層/洋房澤勝溫泉城727.52.1101.4高層/洋房/別墅德邦廣場522.910高層華盛名都7.53.61.8高層陽光十六52.50.8高層貴博江上明珠華地御臨江山中鐵山語城北山頤府北山新城地塊未開盤未開盤典型競品項(xiàng)目分析澤勝溫泉城大盤、地段、品質(zhì)3.5項(xiàng)目占地727畝，建筑規(guī)模101萬方，全產(chǎn)品線覆蓋，項(xiàng)目于2014年1月開始銷售洋房，以三房功能為主，少量躍層，洋房月均去化45套，高層于2014年8月開始銷售，以三房功能為主，兩房為輔，高層月均去化195套。售罄在售在售在售銷售中心項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）

21、已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）澤勝溫泉城727.52.1101.4高層62117.73.3514830洋房2686.31.7185589別墅30003商業(yè)41.50.41.12.512500商務(wù)300032014年高層產(chǎn)品備案成交走勢2014年洋房產(chǎn)品備案成交走勢業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）高層1.5房61-642.5403475252.5房87-923.7427494152.5房96-971.414946755洋房2房77-810.455521782.5房95-1010.995519713房105-1

22、183.2286551312躍層122-1681.61146059122014年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)典型競品項(xiàng)目分析中國鐵建山語城國資背景、低密度、北山自然資源3.5北山新城第二個(gè)低密度項(xiàng)目，占地409畝，建筑規(guī)模37萬方，一期以創(chuàng)新疊拼產(chǎn)品為主，搶區(qū)域洋房躍層產(chǎn)品客戶，二期產(chǎn)品尚未落地。項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）中鐵山語城4091.3537別墅80008洋房1500015高層12.500012.5商業(yè)1.50001.5別墅小高層洋房 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期產(chǎn)品已落地，

23、二期地塊尚未進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)； 項(xiàng)目尚未開始銷售，計(jì)劃于2015年春節(jié)期間開盤，目前處于蓄客階段； 首次推出12、14號樓疊拼產(chǎn)品，共計(jì)48套，已板塊20余張，價(jià)格預(yù)計(jì)7400元/；典型競品項(xiàng)目分析綠地海域品牌、資源3.5外來品牌房企，占據(jù)濱江資源與教育資源，占地268畝，建筑規(guī)模49萬方，2011年年底開始銷售，目前高層月均去化82套，洋房月均去化3套，以三房功能產(chǎn)品為主，產(chǎn)品較為舒適。綠地海域組團(tuán)已售罄綠地海域?yàn)憥Z組團(tuán)在售在售在售項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）綠地海域

24、267.82.748.7高層4124222175100洋房5.70.90.50.44.86200商業(yè)210.80.21100002014年高層產(chǎn)品備案成交走勢2014年洋房產(chǎn)品備案成交走勢業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）高層1.5房66-670.5745012122.5房78-874.65395255122.5房89-941.92064986123房108-1171.1904847123.5房125-1481.176482012洋房2.5房99-1020.0557629123房113-1160.2186117123.5房126-1310.2155852122014

25、年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)典型競品項(xiàng)目分析金科中央公園城品牌、低價(jià)、產(chǎn)品3.5本地房開大佬，在區(qū)域知名度高，多項(xiàng)目開發(fā)，中央公園城占地390畝，建筑規(guī)模50萬方，2012年開始銷售，期間因規(guī)劃調(diào)整，銷售中斷，在2014年4月恢復(fù)銷售，目前高層月均去化5套，洋房月均去化17套，14年主要銷售洋房產(chǎn)品，以低價(jià)跑量，高層產(chǎn)品滯銷。項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）金科中央公園城389.61.950.6高層14.78.47.416.33700洋房32.23.31.81.528.94700

26、商業(yè)3.71102.787002014年高層產(chǎn)品備案成交走勢2014年洋房產(chǎn)品備案成交走勢售罄在售在售業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）高層1.5房740.0912354472.5房870.033370672.5房990.1818342073房1080.03336967洋房2房71-720.1318464892.5房82-910.5664451192.5房95-970.1314439493房107-1190.7365527092014年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)典型競品項(xiàng)目分析華地御臨江山北山景觀資源、低密度3.5北山新城首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，占地385畝，建筑規(guī)模30萬方，低密度項(xiàng)

27、目，以洋房產(chǎn)品為主，少量別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目于2013年10月開始銷售，銷售初期以北山自然資源為賣點(diǎn)做溢價(jià)，但去化差，在14年初以低單價(jià)跑量，目前月均去化6套。2014年洋房產(chǎn)品備案成交走勢在售在售在售在售項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）御臨江山3851.1630別墅2.31.10.70.41.28900洋房23.75.61.83.818.15200商業(yè)40004業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）洋房2房79-830.03 44758 123房11

28、5-1270.62 504815 12躍層141-1480.13 95902 12180-1950.06 35633 12別墅聯(lián)排185-2330.14 78701 92014年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)典型競品項(xiàng)目分析恒大山水城品牌、精裝3.5區(qū)域首個(gè)外來品牌房開，首個(gè)精裝項(xiàng)目，恒大延續(xù)產(chǎn)品模式，產(chǎn)品面積偏大，項(xiàng)目2011年開始銷售，在12年因價(jià)格波動(dòng)，項(xiàng)目形象受損，去化速度下降，目前月均去化約13套。售罄在售二期未開發(fā)在售項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）恒大山水城295.62

29、.243.4高層42.525.524.41.1175000洋房0.70.70.700商業(yè)0.20.10.100.190002014年高層產(chǎn)品備案成交走勢業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）高層1.5房610.0244859122房76-8105房90-930.22244965123房108-1090.2194998123房115-1210.66554819123.5房134-1650.54364238122014年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)典型競品項(xiàng)目分析紅星國際廣場主題賣場、李渡新城核心地段3.5項(xiàng)目占地471畝，建筑規(guī)模83萬方，以紅星美凱龍家具賣

30、場為依托，項(xiàng)目于2012年底開始銷售，至今僅推出11萬方高層，受市場環(huán)境影響14年僅推1棟高層，14年下半年“以價(jià)換量”，月均去化15套。紅星美凱龍家具市場在售項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）紅星國際廣場4712.682.8高層34.8118.92.123.84100洋房1500015商業(yè)250.20.10.124.811500商務(wù)800082014年高層產(chǎn)品備案成交走勢業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）高層1.5房64-650.059449

31、8122房76-770.34444216122.5房84-940.54584168122.5房98-1000.3314373123房105-1180.37344071122014年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)典型競品項(xiàng)目分析攀華國際廣場李渡新城核心地段3.5項(xiàng)目占地251畝，建筑規(guī)模42萬方，項(xiàng)目13年年初拿地，14年1月開始銷售，其開發(fā)速度較區(qū)域其他項(xiàng)目快，因項(xiàng)目占地李渡新城核心地位，價(jià)格較區(qū)域競品高，目前月均去化87套。在售售罄項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率建筑規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)各業(yè)態(tài)體量（萬方）已推體量（萬方）推出已售體量（萬方）推出未售體量（萬方）未推體量（萬方）目前均價(jià)（元/）攀華國際廣場251

32、2.541.9高層34119.81.2234200商業(yè)7.910.60.46.9120002014年高層產(chǎn)品備案成交走勢2014年成交產(chǎn)品備案結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)戶型面積區(qū)間成交體量（萬方）成交套數(shù)成交均價(jià)去化周期（月）高層1.5房54-720.29524371122房75-802.272934412122.5房84-935.316024406122.5房105-1121.121014457123.5房141-1440.574365012競品項(xiàng)目匯總分析3.5高層單項(xiàng)目年去化較好在8-12萬方，洋房產(chǎn)品在14年成交量上漲，以澤勝溫泉城為標(biāo)桿，年去化量近8萬方，而別墅產(chǎn)品在目前市場供應(yīng)少，導(dǎo)致在售別墅產(chǎn)品價(jià)

33、格 虛高，去化差。注：以上數(shù)據(jù)為備案競品項(xiàng)目 業(yè)態(tài) 2013年 2014年 價(jià)格變化 去化速度變化 成交量（萬方） 成交套數(shù) 成交均價(jià) 去化周期（月） 月去化體量（萬方） 月去化套數(shù) 成交量（萬方） 成交套數(shù) 成交均價(jià) 去化周期（月） 月去化體量（萬方） 月去化套數(shù) 澤勝溫泉城 高層 7.75979483051.55196 洋房 6.255505589120.5246 綠地海域 高層 8.098764973120.67739.049855088120.75821169洋房 0.3934662810.39340.45386173120.043-455-31貴博江上明珠 高層 5.63657638

34、7120.4755 金科天籟城 高層 3.58385601313.5838511.3312755405120.94106-609-279華地御臨江山 洋房 0.5238547430.17130.84665037120.076-438-7別墅 0.147870190.021 恒大山水城 高層 4.083694255120.34311.811564701120.1513446-18紅星國際廣場 高層 6.877524561120.57631.611764207120.1315-353-48攀華國際廣場 高層 9.0710524408120.7688 重報(bào)時(shí)代廣場 高層 4.126284756120

35、.3452 奧體中央公園 高層 12.1714103942121.011182.73053962120.222519-92金科中央公園城 高層 1.181644074120.1140.3336350470.055-570-9洋房 1.57161487190.1718 板塊各業(yè)態(tài)年去化量及價(jià)格水平3.5老城區(qū)各產(chǎn)品線去化力最強(qiáng)，其次是李渡新區(qū)，北山新城以高業(yè)態(tài)產(chǎn)品入市，因配套缺乏，去化差。板塊高層洋房別墅商業(yè)年均去化量（萬方）成交均價(jià)（元/）年均去化量（萬方）成交均價(jià)（元/）年均去化量（萬方）成交均價(jià)（元/）年均去化量（萬方）成交均價(jià)（元/）老城區(qū)585448557610.1968554.1313325李渡新區(qū)32.7941270.9352171.5311037北山新城0.6852040.078701面市項(xiàng)目存量分析3.5面市項(xiàng)目推出庫存37.1萬方，未推存量406.5萬方，以李渡新城存量最大，其次是老城區(qū)，江東與南岸浦板塊無開發(fā)項(xiàng)目。板塊推出存量未推存量合計(jì)高層洋房別墅商業(yè)/商務(wù)高層洋房別墅商業(yè)/商務(wù)老城區(qū)1622.61.610634311.8177李渡新城7.71.501.587.143.91.449192.1北山新城03.80.4012.53319.35.574.5江東板塊000000000南岸浦板塊000000000合計(jì)23.77.333.1205.61