地下車庫降成本案例方案課件

1、地下車庫降成本案例方案地下車庫降成本案例方案目錄背 景 龍湖對(duì)各項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，車庫建設(shè)規(guī)模達(dá)到項(xiàng)目總規(guī)模的20-25%，車庫建造成本占項(xiàng)目總建造成本的20%左右。在車庫本身的價(jià)值貢獻(xiàn)有限的情況下，合理降低車庫成本，將是提升項(xiàng)目利潤(rùn)貢獻(xiàn)的重要手段。龍湖回顧、總結(jié)過去幾年的項(xiàng)目車庫，找出了一些有利于降低車庫成本的共性方法，從而提高項(xiàng)目利潤(rùn)率目錄背 景 龍湖對(duì)各項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)一、車位面積優(yōu)化1、目前關(guān)于車位大小的政策規(guī)定：設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車位有明確的尺寸規(guī)定；在重慶，無對(duì)小車、微車比例的明確規(guī)定。經(jīng)與規(guī)劃局溝通，答復(fù)是可做微車位，但不宜太多。實(shí)際操作是20%-30%一、車位面積

2、優(yōu)化1、目前關(guān)于車位大小的政策規(guī)定：部分車型的尺寸統(tǒng)計(jì)部分車型的尺寸統(tǒng)計(jì)2、小型車+ 微型車的組合利用好各種柱網(wǎng)和邊角空間?？梢赃m應(yīng)多種柱網(wǎng)尺寸車位設(shè)計(jì)控制尺寸：垂直停車：2400 x5300(小)，2200 x4500（微）平行停車：2400 x6000(小)，2200 x5500（微）2、小型車+ 微型車的組合車位設(shè)計(jì)控制尺寸：車位設(shè)計(jì)控制尺寸：垂直停車：2400 x5300(小)，2200 x4500（微）平行停車：2400 x6000(小)，2200 x5500（微）小型車單車位面積約35-38m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.8x8.1米；微型車面積約25-28m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)為7.2x7.

3、3米。（注：柱大小按600 x600計(jì)）如下圖所示：車位設(shè)計(jì)控制尺寸：小型車單車位面積約35-38m2個(gè)，最經(jīng)濟(jì)地下車庫降成本案例方案一、車位面積優(yōu)化1、目前關(guān)于車位大小的政策規(guī)定：設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)微車位有明確的尺寸規(guī)定；在重慶，無對(duì)小車、微車比例的明確規(guī)定。經(jīng)與規(guī)劃局溝通，答復(fù)是可做微車位，但不宜太多。實(shí)際操作是20%-30%一、車位面積優(yōu)化1、目前關(guān)于車位大小的政策規(guī)定：按重慶規(guī)劃管理?xiàng)l例：住宅每100平米配車位0.6個(gè)，公建每100平米配車位0.7個(gè)，單車位以35平米計(jì)，以部分地上停車做補(bǔ)充，車庫面積將占到總面積的25-30%。也就是說，車庫建造成本將占總建造成本的30%左右。微車位的綜合

4、單車位面積約為25平/個(gè)，如將車庫總車位的30%變?yōu)樾≤囄?，車庫面積將減少10%，車庫減少成本將占到總建造成本的2-3%。據(jù)粗算，以一個(gè)普通住宅項(xiàng)目為例，假設(shè)所得稅率25%，在有土地增值稅的情況下，每減少1元建造成本可以增加約0.46元的凈利潤(rùn)；如無土地增值稅，則每減少1元建造成本可增加約0.75元的凈利潤(rùn)。結(jié)論：公共車庫（非別墅住宅集中車庫、商業(yè)及小戶型公寓車庫）配比20%-40%的微車位。按重慶規(guī)劃管理?xiàng)l例：住宅每100平米配車位0.6個(gè)，公建每13、車庫優(yōu)化案例（一）：睿城B區(qū)車庫 睿城原總車位957個(gè)，后更改車庫報(bào)建為922個(gè)，減少35個(gè)。減少部分為無產(chǎn)權(quán)商區(qū)車庫，實(shí)際銷售車位反增加4

5、4個(gè)。 取消商區(qū)車庫后的沿街商業(yè)，利用建筑后退道路的間距，在后期改做地面停車，約100個(gè)，滿足商業(yè)需要。地下車庫降成本案例方案地下車庫降成本案例方案在洋房區(qū)公共車庫小型車 + 微型車的組合，在不增加面積的情況下，有效利用了邊角空間，增加了44輛的銷售車位，滿足規(guī)劃要求。車庫面積為19400m2。車位數(shù)量由558輛，提高到602輛。單車位面積由34.8m2/個(gè)，減小到32.2m2/個(gè)。節(jié)省約8%的車庫面積。在洋房區(qū)公共車庫小型車 + 微型車的組合，在不增加面積的情況MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，原3號(hào)樓為寫字樓，面積8600m2,17層，4號(hào)樓為住宅，面積52000m2，45層；后3號(hào)

6、樓、4號(hào)樓功能互換，調(diào)整為3號(hào)樓為住宅，面積11000m2，25層，4號(hào)樓為寫字樓，35層，面積46000m2，導(dǎo)致車位配置提高，需增加59個(gè)停車位。（二）、MOCO中心車庫MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，原3號(hào)樓為寫字樓，面地下車庫降成本案例方案MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，通過布置入微型車位，在不改變車庫面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備管線的情況下，有效利柱網(wǎng)，增加了59輛車位。節(jié)約面積約2500平米。小車位比例約30%。車庫總面積24000，總車位數(shù)869個(gè)。平均單車位面積27.8m2/個(gè)。MOCO中心車庫，原有810輛地下車位，通過布置入微型車位，二、車位配比優(yōu)化1、一個(gè)小區(qū)應(yīng)該配置

7、多少車位？雖然合適的車位配比，有助于提升小區(qū)品質(zhì)，但從收益角度講 ：車位價(jià)格和成本基本打平，多做車位將沖淡銷售利潤(rùn)率；車位往往在交房后才銷售，這將降低內(nèi)部收益率。2、關(guān)于車位配比，政府有規(guī)定，但不假思索就按規(guī)定配，有問題。問題如下：高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）-不夠（戶均2輛車，甚至更多）低端業(yè)態(tài)（小戶型）-多了（大多使用公共交通）商業(yè) + Soho-需綜合平衡（商業(yè)少了，soho多了）分析：我們應(yīng)綜合利用各業(yè)態(tài)的車位配比，既滿足實(shí)際需求，也滿足政府規(guī)定。二、車位配比優(yōu)化（1）、住宅車位重慶公司標(biāo)準(zhǔn)： 別墅：每戶2輛 + 訪客車位洋房：每戶1.21.5輛高層：每戶0.5輛重慶地區(qū)政府標(biāo)準(zhǔn)：住宅 每1

8、00平米0.6個(gè)（1）、住宅車位（2）、商業(yè)+soho 車位注：soho報(bào)建為住宅，實(shí)際使用為辦公?；仡欀貞c地區(qū)政府標(biāo)準(zhǔn)：住宅 每100平米0.6個(gè)，商業(yè) 每100平米0.7個(gè)。后工項(xiàng)目商區(qū)：持有商業(yè)24萬平米，其上的SOHO約20萬平米。按政府標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)建車位2880個(gè)；其中商業(yè)1680個(gè)，SOHO 1200個(gè)。我們認(rèn)為，車位數(shù)和等級(jí)應(yīng)向商業(yè)傾斜，同時(shí)減少SOHO區(qū)車位數(shù)和等級(jí)。（北城天街12萬平米，700個(gè)車位，常常爆滿。）結(jié)論：綜合性項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)對(duì)車位需求，合理分布車位數(shù)和車位等級(jí)。（2）、商業(yè)+soho 車位結(jié)論：多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，車位配比應(yīng)向高端業(yè)態(tài)傾斜。低端業(yè)態(tài)按政府最低標(biāo)準(zhǔn)配置。

9、項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)建、方案報(bào)建時(shí)的技巧性處理由此相當(dāng)重要，以便為后期可能的調(diào)整留下空間。地下車庫面積 適當(dāng)多寫；地下車位數(shù)量 按最低要求寫。隨時(shí)回顧待建車庫是否符合預(yù)期市場(chǎng)需求，不符合則調(diào)整。龍湖產(chǎn)品的配置標(biāo)準(zhǔn)，是與客戶需求匹配的。市場(chǎng)良好時(shí)，客群等級(jí)高，高配置可獲得高溢價(jià)。市場(chǎng)疲軟時(shí)，客群等級(jí)降低，其需求也降低。過高的配置，將成為項(xiàng)目的負(fù)擔(dān)，帶來銷售和收益的壓力。一個(gè)大的項(xiàng)目會(huì)持續(xù)多年，當(dāng)市場(chǎng)由良好轉(zhuǎn)變?yōu)槠＼洉r(shí)，我們的市場(chǎng)定位，應(yīng)隨之而變。結(jié)論：多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，車位配比應(yīng)向高端業(yè)態(tài)傾斜。低端業(yè)態(tài)按政府3、車庫優(yōu)化案例（一）、悠山郡三期車庫 優(yōu)化一：洋房原配置每戶1.2個(gè)車位，調(diào)整到每戶1個(gè)。高

10、層調(diào)整到政府標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)化二：高層區(qū)增加地面車位150個(gè)。成果：車庫由最初設(shè)計(jì)的62300平米，減少到40000平米左右。（含洋房贈(zèng)送地下室）節(jié)約當(dāng)期成本支付約3000萬。3、車庫優(yōu)化案例（一）、悠山郡三期車庫 地下車庫降成本案例方案（二）、睿城車庫 組合拳實(shí)現(xiàn)車庫面積優(yōu)化方法一：洋房每戶1.5個(gè)車位，調(diào)整到每戶1.2個(gè)。商區(qū)車庫取消。方法二：以小型車+微型車的組合，增加車位，補(bǔ)齊報(bào)建車位數(shù)。成果：取消商區(qū)地下車庫，減少車庫面積約3000平米。節(jié)約成本450萬。（二）、睿城車庫 地下車庫降成本案例方案三、車庫層高優(yōu)化合理的設(shè)計(jì)，可降低車庫綜合成本約 200元/m21、影響車庫層高的4個(gè)因素：柱網(wǎng)：

11、跨度直接影響梁高；頂板荷載：覆土厚度與其直接相關(guān)，是影響梁高的主要因素之一；機(jī)械通風(fēng)設(shè)備：風(fēng)管、風(fēng)機(jī)會(huì)占到4001000的空間；管線布局：管線交叉點(diǎn)、管線重疊點(diǎn)，影響局部?jī)舾摺Ｈ?、車庫層高?yōu)化合理的設(shè)計(jì)，可降低車庫綜合成本約 200元/1.合理的柱網(wǎng)跨度有效控制梁高應(yīng)首先滿足高效停車要求3.車庫管線綜合可有效降低設(shè)備層高度200左右使車庫管線整潔、富有邏輯美避免混亂交叉導(dǎo)致凈高不夠2.頂板覆土深度控制可有效降低梁高大幅降低結(jié)構(gòu)含鋼量直接減少頂板側(cè)壁防水面積4.車庫自然通風(fēng)排煙可有效降低高度400左右減少設(shè)備安裝成本、運(yùn)營(yíng)成本1.合理的柱網(wǎng)跨度2.頂板覆土深度控制優(yōu)化前原設(shè)計(jì)：覆土1500，機(jī)械

12、通風(fēng)，不做管線綜合；層高42004500，凈高2200+管線9001000+梁10001200優(yōu)化后：覆土600900，自然通風(fēng)，做管線綜合；層高31003200，凈高2200+管線200+梁700800優(yōu)化前原設(shè)計(jì)：2、覆土厚度對(duì)綠地率計(jì)算的影響(重慶市)：種植土層深度指種植土的實(shí)際深度，不包括架空平臺(tái)屋頂板、防水層和排水層構(gòu)造厚度，其中防水層和排水層總厚度一般按30厘米計(jì)算。具體按以下辦法折算沖抵：1種植土層深度大于1.5米的，按實(shí)際植物種植面積的100沖抵集中綠化面積；2種植土層深度大于1.0米、小于1.5米的，按實(shí)際植物種植面積的60沖抵集中綠化面積；3種植土層深度大于0.4米、小于1

13、.0米的，按實(shí)際植物種植面積的20沖抵集中綠化面積。2、覆土厚度對(duì)綠地率計(jì)算的影響(重慶市)：3、室內(nèi)地坪與車庫結(jié)構(gòu)頂板高差對(duì)景觀的影響：600高差：高大喬木種植現(xiàn)土球，下凹水體難做，難塑造地形，室內(nèi)外高差處理困難，土層內(nèi)不能走重力管。對(duì)景觀設(shè)計(jì)的限制很大，基本只能中間一條路，兩邊起坡堆土種樹。參考項(xiàng)目：藍(lán)湖郡湖東3組圖，藍(lán)湖香頌。1000高差：可少量塑造地形，高大喬木基本不現(xiàn)土球，土層可走短距重力管。景觀設(shè)計(jì)有一定空間。參考項(xiàng)目：東橋郡，江與城別墅。1500高差：塑造地形易，土層可走重力管。景觀設(shè)計(jì)有充足發(fā)揮空間。參考項(xiàng)目：水晶酈城，紫都城。3、室內(nèi)地坪與車庫結(jié)構(gòu)頂板高差對(duì)景觀的影響：4、不

14、同覆土厚度對(duì)單層車庫結(jié)構(gòu)成本的影響覆土1米與覆土1.5米比較，鋼含量節(jié)省20%，約16kg/m2，每平米土建造價(jià)減少70-80元。層高每降低100，每平米土建造價(jià)減少8-10元。4、不同覆土厚度對(duì)單層車庫結(jié)構(gòu)成本的影響覆土1米與覆土1.55、自然通風(fēng)不做機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)：1、至少節(jié)約400左右層高，結(jié)構(gòu)成本減少3040元/平米，約占車庫土建成本2.5%；2、節(jié)省機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)，設(shè)備成本減少約12元/平米，約占車庫土建成本0.8%；且節(jié)約了后期設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用；3、減小住宅地下室和地下車庫之間的高差，優(yōu)化室內(nèi)空間。5、自然通風(fēng)不做機(jī)械排風(fēng)排煙系統(tǒng)：6、管線綜合可有效降低設(shè)備層高度：6、管線綜合可有效降低設(shè)備層高度：結(jié)論1、覆土層結(jié)構(gòu)高差，在滿足綠地率計(jì)算規(guī)則的前提下，最佳厚度為1.0米。2、別墅集中車庫，應(yīng)盡量合理布置排煙井（口），實(shí)現(xiàn)自然排煙通風(fēng)。3、車庫必須做管線綜合，避免出現(xiàn)最不利點(diǎn)。結(jié)論7、車庫優(yōu)化案例（一）、睿城車庫優(yōu)化一：頂板開洞，變大車庫為若干小車庫，變機(jī)械通風(fēng)為自然通風(fēng)。（別墅區(qū)）節(jié)約風(fēng)管約400高空間。7、車庫優(yōu)化案例（一）、睿城車庫優(yōu)化二：覆土由1500降為600900，結(jié)構(gòu)梁高由10001100變?yōu)?00900。成果：別墅區(qū)車庫層高 3.1 米，洋房高層區(qū)車庫 3.7 米；成本節(jié)省約100萬。優(yōu)化二：（二）、悠山郡二期車庫優(yōu)化一：覆