福安韓陽煌都項目商業(yè)及住宅建議

1、1福安韓陽煌都項目二期住宅及商業(yè)街規(guī)劃建議廈門名相2012.4.15目錄 第一部分 市場簡析 第二部分 商業(yè)街鋪建議 第三部分 住宅戶型建議 市區(qū)房地產(chǎn)1市場簡析4富春香樟苑榮宏外灘中環(huán)1號瑞景-名仕城水岸明珠本 案天馬山莊城東板塊以新陽路為軸心，西側(cè)與市中心相接，北至城郊，南至天馬山，城區(qū)建設比較成熟，配套相對完善，板塊素質(zhì)較好。但可開發(fā)地塊稀缺，多為本地農(nóng)民自建房，目前在售本項目。城南板塊位于富春溪與南湖片區(qū)，水景資源豐富，市政配套完善，板塊素質(zhì)較高，幾個項目體量較大品質(zhì)也較高，已經(jīng)形成水景豪宅聚集區(qū)，目前在售有榮宏外灘、水岸明珠、中環(huán)1號、富春香樟苑這幾個項目。城北板塊位于新華路片區(qū)，學

2、院氛圍好，市政配套完善，目前在售有閩東世紀城這個項目。市區(qū)近期在售樓盤分布圖天潤國際麗水東方閩東世紀城金瑞廣場福安在售項目分布圖5部分住宅效果圖榮宏外灘富春香樟苑6市區(qū)城市綜合體分布圖富春溪城市綜合體陽泉城市綜合體秦溪洋城市綜合體包括溪北洋組團打造成會展、酒店、商住區(qū)富春香樟苑、天潤國際、寶龍城市廣場韓陽煌都、金瑞商業(yè)廣場隨著房地產(chǎn)開發(fā)加快，新區(qū)逐漸形成三大城市綜合體；7樓盤名稱占地總體量住宅商業(yè)規(guī)劃金瑞商業(yè)廣場1.24萬16.84萬（計容12.37萬）6.3萬6萬6萬平方米的商業(yè)廣場和3座高層住宅 ，大潤發(fā)進駐?？偨ㄖ娣e168383平方米，計容建筑面積123732平方米（其中：住宅建筑面積

3、37440平方米、公寓建筑面積25173平方米、地上商業(yè)建筑面積39391平方米、地下商業(yè)建筑面積19228平方米、社區(qū)配套用房建筑面積2500平方米），不計容建筑面積44651平方寶龍城市廣場5.23萬24.30萬集大型超市、時尚百貨、影院、KTV、餐飲于一體的商業(yè)廣場富春香樟苑3.98萬14.36萬13.36萬1萬12層5棟 18層3棟 31層2棟天潤國際3.96萬19.16萬11.618萬打造為集五星級酒店、高端寫字樓等物業(yè)類型為一體的商務居住綜合韓陽煌都12萬31萬29萬2萬打造福安最大城市綜合體合計26萬96萬79萬17萬市區(qū)部分樓盤情況一覽表8市區(qū)商圈分布圖秦溪洋商圈城北城陽商圈老

4、城區(qū)商圈坂中商圈陽頭商圈隨著新城區(qū)建設腳步加快，老城區(qū)商圈逐步延伸，逐漸形成了五大商圈的商業(yè)雛形；9市區(qū)主要商圈情況一覽表類別陽頭商圈老城區(qū)商圈坂中商圈城北城陽商圈秦溪洋商圈區(qū)域鶴祥路、中興街、解放路、富春大道新華路、冠后路秦溪路業(yè)態(tài)分布酒吧、KTV娛樂、酒樓、茶葉、酒業(yè)、餐飲時尚購物、精品服飾、餐飲、德龍超市酒店、旅社、福聯(lián)商場建材、家居、五金、永輝超市興福興超市、酒店（旅社）、汽車專賣店、機電租金鶴祥路：50-80元/；中興街西段：80-120元/；東段：70-80元/30-60元/新華路：40-70元/；秦溪路：40-60元/售價鶴祥路：3-5萬/中興街西段：4-8萬/；東段：3-5萬/

5、冠后路1.5-2.5萬/凱興小區(qū)：0.8-2萬/實景商業(yè)部分2商業(yè)街鋪建議11商業(yè)價值最大化滿足本項目社區(qū)，為其提供日常生活配套的服務；打造韓陽煌都城市綜合體服務于“秦溪洋商圈”商業(yè)、娛樂餐飲、金融、商貿(mào)客戶；首家進入東部的秦溪洋商圈城市綜合體；業(yè)態(tài)種類組合能夠充分滿足該片區(qū)的商業(yè)需求，做到便捷、實用、易于投資、有前瞻性。商業(yè)部分的定位方向其核心問題：商業(yè)的輻射半徑，所服務的目標客戶群是誰？片區(qū)的發(fā)展方向及客戶群的需求構成項目整體商業(yè)規(guī)劃！12商業(yè)規(guī)劃思路建議打造休閑公園商業(yè)首家“公園環(huán)抱”式購物商業(yè)街時尚女裝、休閑運動城、品牌手機專賣店高檔商務禮品店、特色餐飲一條街社區(qū)配套服務項目主要有美容

6、美發(fā)、銀行、中介、藥店、診所、攝影沖印店、書店、水果屋、西餅屋等針對商務人士飲食、休閑、健身為主的生活潮流空間：養(yǎng)身、健身會所、肯德基、咖啡吧、西餐廳、牛排館高檔汽車俱樂部、美容SPA、健身及休閑書吧等休閑一體化辦公生活。投資型特色商務酒店；高檔大酒樓，宴請會所；商場商業(yè)街鋪區(qū)域的日漸完善及擴充住宅項目的逐漸入住區(qū)域居住氛圍的提升高尚住宅項目完善商業(yè)配套滿足區(qū)域商業(yè)需求獨特休閑的購物街主要考慮到福安現(xiàn)在商圈狀況、本項目周邊臨金瑞廣場（大潤發(fā)進駐等大商業(yè)）、以及本項目所在區(qū)位的自然獨特的公園景觀，特建議本案的商業(yè)要具有與比鄰商圈互補又能在全市有特色的業(yè)態(tài)街區(qū)；13高檔汽車俱樂部、酒樓、銀行、酒店

7、公寓大堂、購物廣場（永輝）休閑健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、網(wǎng)吧咖啡館、私房菜、酒吧、精品、服飾、美容美發(fā)、攝影館、首家“公園環(huán)抱”式購物商業(yè)街小區(qū)商業(yè)部分整體業(yè)態(tài)分布圖14小區(qū)商場裙樓建議：放棄原來的隔間商業(yè)模式，在面積不變，格局打通做成通透式商場使用商業(yè)街建議：由原來的五層商鋪改成兩層商鋪+街墅（兩層半）小區(qū)商業(yè)部分布局設計建議151#樓布局及建議1#樓業(yè)態(tài)建議：一樓：高檔汽車俱樂部、酒樓、銀行、酒店公寓大堂、 購物中心二、三樓：肯德基、咖啡吧、西餐廳、休閑健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、休閑一體化辦公生活。打通成片使用，便于招商及提升商業(yè)檔次在每層的商業(yè)布局中，除主力店和相對集

8、中功能區(qū)域外，通常采用混業(yè)經(jīng)營原則，使消費者體驗到“逛街”和隨機購物的樂趣。在動線安排方面，弧型動線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強，每個店的可視率更高大堂入口酒店配套、精品、咖啡購物中心、酒樓、KTV16酒店式公寓大堂效果圖購物商場內(nèi)部示意圖大型購物超市效果圖汽車高檔服務會所效果圖1#樓商場業(yè)態(tài)效果圖17一二層平面圖業(yè)態(tài)建議：7.8米挑高，一層4.8米、二樓3米時尚女裝、休閑運動城、品牌手機專賣店高檔商務禮品店、特色餐飲一條街；社區(qū)配套服務項目主要有美容美發(fā)、銀行、中介、藥店、診所、攝影沖印店、書店、水果屋、西餅屋等商業(yè)街布局及建議外立面：通透式玻璃幕墻+干掛石材結(jié)構18打造具有生活

9、感染力的休閑購物公園19打造具有生活感染力的休閑購物公園20商業(yè)街建筑形態(tài)建議：街墅類型參考廈門蓮花尚院街墅底商兩層商業(yè)+三層別墅風格選取與高層協(xié)調(diào)21車庫店面電梯街墅沿街規(guī)劃路別墅入口1F2F3F4F5F1.5M14M1.5M4.8M3M室外梯商業(yè)街剖面結(jié)構示意圖22商業(yè)街別墅鳥瞰圖12米占3間店面A單元A單元車庫8米14米B單元B單元車庫入戶門11米雙拼別墅電梯井外走廊（1.5米寬）200-2601-3層聯(lián)排別墅，使用面積300（不含花園）賣點：商墅，大空間利用，獨享私家花園，自帶入戶電梯，贈送車庫，迎合部分住宅客戶需求我們?nèi)?-5層部分，做成別墅群23商業(yè)街面積配比及效益測算方案對比經(jīng)濟

10、效益測算測算依據(jù)效果分析五層商業(yè)街鋪總體街鋪面積*街鋪均價=15260*10000=1.5億元五層街鋪均價按10000元/計由于本區(qū)域位于新區(qū)開發(fā)，加上2層以上商鋪本身就是比較難以去化且價格上不去，這樣會延長去化時間，開發(fā)周期拉長；兩層街鋪+街墅商業(yè)面積5200*1.8萬=0.936億元別墅7200*1萬單價=0.72億合計：1.65億元兩層街鋪均價按18000元/計別墅均價按10000元/計本案位于公園周邊居住環(huán)境好，以及區(qū)域沒有高檔住宅，本案定位街墅可以很大程度提升本案價值，商鋪兩層也便于去化，縮短開發(fā)周期，盡快回收資金商業(yè)街+街墅戶型：總建920032套200-250空中街墅，計7200

11、；兩層街墅暫定為52間計5200（1樓進深14米*面寬4米；2樓進深14米*面寬4米）住宅部分3住宅戶型建議25二期住宅戶型建議一：戶型產(chǎn)品配置1#3#5#7#9#中庭景觀和沿湖景觀都是本案的主要賣點，從景觀和陽光照射上都是最佳位置，建議規(guī)劃為本案的豪宅部分，中間部分做本案85125的主力戶型，其中1#樓三角后半部分做單身公寓，其余的做辦公、酒店公寓。 西邊角戶型為130-150可看到沿湖景觀的位置，增加豪宅的附加值東邊角戶型為130-150可看到小區(qū)中庭，安靜，景觀視野度佳建議做豪宅中間部分建議做85-125的主力戶型寫字樓SOHO酒店公寓住宅挑高26二期住宅戶型建議二：戶型格局設計一期客戶

12、對戶型反映情況及對戶型分析：本項目一期的戶型存在有以下缺點：1、暗衛(wèi)，洗手間不采光、不通風；2、戶型不方正，布局不合理。（1）房型好的住宅設計應體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應近入戶門設置；臥室是靜區(qū)，應比較深入；衛(wèi)生間設在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 （2）房型好的住宅采光口與地面比例不應小于17；房間寬度不應小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應大于12平方米，次臥室的面積應在10平方米左右；餐廳應是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房凈寬度應在1.5米左右，宜帶一服務陽臺；

13、帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設計還應考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結(jié)構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。 （3）一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。（4）伴隨市場環(huán)境越來越不明朗，本案在戶型設計上建議增加贈送面積，可贈送入戶花園，提高附加值。（5）1#樓的布局為寫字樓SOHO、酒店公寓（單身公寓）、住宅(挑高戶型）三種27附：戶型建議平面圖28附：戶型建議平面圖參考戶型一:29評價：時尚靈動自由組合，純南

14、向陽光臥室，景觀落地陽臺采光良好，格局合理，靈動空間，交通面積小，臥室正面朝陽，生活充滿燦爛陽光臥室分布合理，充分保證主人生活的私密性空間布局緊湊，分寸必用，利用率高靈動空間設計，廣闊觀景視野30參考戶型二:評價：二房生活，陽臺、可自由改造客廳、臥室朝園林一字排開，足不出戶便可欣賞自然美景主臥飄窗、客廳景觀陽臺，最大化享受空間衛(wèi)生間全明設計，雅潔清新，節(jié)能環(huán)保餐廳與廚房融合一體又各自獨立合理布局，便利又相互不干涉；廚房遠離廳室，有效保潔；臥室?guī)эh窗，增加臥室的使用面積功能區(qū)分合理，會客、休息互不打擾主臥空間開闊，朝南而向，保證采光，親和自然31參考戶型三:評價：居室設計合理，南北通透，兩梯兩戶，高速電梯，上下便利，雙臥與起居室均朝陽，極大保證居室采光；餐廳與廚房相臨，備餐、用餐更便利。起居室超大開間觀景陽臺，可