機構(gòu)2-jg4.真題解析班王

1、2017年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 提供精準面授精華視頻+精準押題：一建、二建、咨詢、監(jiān)理、造價、環(huán)評、經(jīng)濟師、安全、房估、消防/等 QQ:2069910086 第19頁2016年真題解析一、單項選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）1.每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有（）。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。參見教材P8。2.與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。

2、A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。參見教材P10。3.能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇（）。A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資正確答案C答案解析本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。參見教材P23。 投資者特點 投資目的投資對象收益型承受低風險低收益水平的長期投資者獲得穩(wěn)定租金收益進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風險和收益水平 物業(yè)租金收益

3、物業(yè)增值收益未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)機會型承受較大投資風險，期望獲得高收益 4.若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預期收益率為（）。A.14%B.19%C.21%D.22%正確答案B答案解析本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預期收益率無風險資產(chǎn)收益率市場風險系數(shù)（平均收益率無風險資產(chǎn)收益率）=5%+1.4（15%-5%）=19%。參見教材P26。5.下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)正確

4、答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。B商品房銷售面積與出讓土地規(guī)劃建筑面積之比，用于監(jiān)測土地供應與住房供應之間的關(guān)系。C住房可支付性指數(shù)，等于家庭可承受房價的上限與城市實際住房中位數(shù)價格之比，說明房價與收入的關(guān)系。D住房市場指數(shù)反應開發(fā)商對未來市場的預期。參見教材P43。6.房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期（）。A.平均空置率B.平均吸納量C.平均交易量D.平均租售價格正確答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平

5、均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。參見教材P50 51。7.房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預測的偏差B.購房者對市場預測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博奔和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。參見教材P54。8.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是（）階段的工作內(nèi)容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設D.項目租售正確答案A答案解析投資機會選擇與決策分析

6、是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行逐步深入、細化的可行性研究。參見教材P66。9.關(guān)于工程建設項目招標投標中開標的說法，錯誤的是（）。A.應在招標文件規(guī)定的地點開標B.應在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應檢查投標文件的密封情況D.應當眾開標正確答案B答案解析開標應在招標文件規(guī)定的提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行。參見教材P78。10.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法正確答案A答案解析當

7、物業(yè)質(zhì)量與市場領導者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。參見教材P99。11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查正確答案D答案解析試探性調(diào)查是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，描述性調(diào)査是明確一些特定的量值，因果性調(diào)査是檢驗因果關(guān)系。參見教材P107。12.某城市2015年商品房銷售量的預測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預測該城市20

8、16年商品房銷售量為（）萬m2。A.465B.485C.665D.915正確答案A答案解析2016年商品房預測銷售量=0.7x450+（1-0.7）x500=465（萬m2）13.某企業(yè)擬集中向某一特定消費群體提供服務以滿足該群體的各種需求，這種目標市場選擇模式是（）。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化正確答案D答案解析市場專業(yè)化是指企業(yè)集中滿足某一特定消費群體的各種需求。參見教材P121。14.從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A.確定調(diào)查方式B.設計調(diào)查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域正確答案D答案解析房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，其供給和需求都是地區(qū)性的，

9、因此，定義市場區(qū)域就是房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。參見教材P137。15.房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是（）。A.購買出售B.購買更新改造出售C.購買持有出租出售 D.開發(fā)出售正確答案C答案解析購買持有出租出售通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)采用，房地產(chǎn)投資信托鑒金也常采用這模式。參見教材P148。16.張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%正確答案A答案解析本題考查的是名義利率與實際利率。參見教材P155。17.某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分

10、別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43正確答案C答案解析本題考查的是復利計算。參見教材P158。分兩步走：第一步，將3年的資金回收折現(xiàn)為0點的現(xiàn)值第二步，將0點位置上的現(xiàn)值，折算為未來3年末的等額年值18.某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是（）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64正確答案B答案解析本題考查的是等比年值與現(xiàn)值的換算。注意年初年

11、末。參見教材P160。19.李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利率為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29正確答案B答案解析本題考查的是一次性提前償還本金的相關(guān)計算。第一步：計算出等額的月供第二步：一次性提前償還10萬元本金，對應著第11年到底20年的月供n-m（20-10）12120第三步：提前償還本金之后的月還款額0.214929-0.1110210.103908（萬元）20.某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年

12、、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11正確答案B答案解析本題考查的是投資回收與投資回報。參見教材P177。第10年的還款中，Pi是投資回報，但此P不是最初的貸款本金，而是第9年末第10年初的貸款余額。根據(jù)貸款余額的計算公式第10年的投資回報=Pi=1689787.5=12673.4元。21.某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A

13、.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%正確答案C答案解析本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。參見教材P179。22.在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是（）。A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用正確答案B答案解析本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，管理費用不計算利息，融資費用以及銷售費用不需要計算利息。參見教材P192。23.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7% ，

14、則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099正確答案A答案解析當年應計利息=（年初借款本息累計+本年貸款額/2）貸款利率=（10000+300+5000/2） x7%=896（萬元）24 .某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1F2F3F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為IRR1-2=19%、IRR2-3 =12%、IRR3-4 =14%、IRR1-4 =16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4 正確答案A答案解析差額投資內(nèi)部收益率法

15、分析時，IRR1-2=19%和IRR1-4 =16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F4；IRR2-3 =12%和IRR3-4 =14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2再淘汰F3，最后淘汰F4。參見教材P209。25.當可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法是（）。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法正確答案B答案解析凈現(xiàn)值法和差額投資內(nèi)部收益率法適用于開發(fā)經(jīng)營期相同的方案比選，等額年值法適用于開發(fā)經(jīng)營期不同的方案間比選。D不存在此種比選方法。參見教

16、材P210。26.當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數(shù)量的參數(shù)是（）。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限髙正確答案B答案解析容積率=建筑面積/用地面積。當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數(shù)量。參見教材P215。27.房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟效益指標C.期望的最高經(jīng)濟效益指標D.最可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益指標正確答案B答案解析房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中臨界點分析是對應項目達到目標收益率的分析，而保本點分析是對應項目利潤為零時的

17、分析。參見教材P219。28.若影響某房地產(chǎn)投資方案財務凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現(xiàn)值分別變化-12.1%、12.6%和-11.8%,則財務凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從髙到低的順序（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2正確答案C答案解析敏感度大小看變化程度，及絕對值，正負號表示影響的方向是同向還是反向。參見教材P224。29.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是（）。A.市場分析B.財務評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設計及方案選擇正確答案C答案解析國民經(jīng)濟評價是針對工

18、業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的。參見教材P255。30.在估算某教學樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法正確答案A答案解析本題考查房屋開發(fā)費的估算方法。參見P261。名稱 內(nèi)涵 案例 單元估算法 以基本建設單元的綜合投資單元數(shù) 如以每間客房的綜合投資客房數(shù) 單位指標估算法 以單位工程量投資工程量 如土建、安裝每平方米造價工程量 工程量近似匡算法 匡算工程量，配上預算定額單價和取費 進行概預算 概算指標法 綜合的單價建筑面積 每平方米造價建筑面積 31.下列財務報表中，反映房

19、地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務計劃現(xiàn)金流量表正確答案D答案解析財務計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。32.在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤表主要用于計算項目的（）。A.動態(tài)盈利性指標B.動態(tài)淸償性指標C.靜態(tài)盈利性指標D.靜態(tài)清償性指標正確答案C答案解析利潤表用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。參見教材P271。33.與房地產(chǎn)投資相關(guān)的銀行信貸融資的共同特征，是以所開發(fā)的房地

20、產(chǎn)項目或所購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為貸款的（），為貸款的償還提供擔保。A.標的物B.典當物C.質(zhì)押物D.抵押物正確答案D答案解析與房地產(chǎn)投資相關(guān)的銀行信貸融資的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目或所購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔保。參見教材P301。34.在對房地產(chǎn)項目融資方案進行融資風險分析時，通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、匯率風險和（）。A.利率風險B.通貨膨脹風險C.資本價值風險D.收益現(xiàn)金流風險正確答案A答案解析在對房地產(chǎn)項目融資方案進行融資風險分析時，通常需要分析的風險因素包括資金供應風險、利率風險和匯率風險。參見教材P330。35.在收益性物業(yè)管理中，資金來

21、自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會正確答案C答案解析大修基金通常由物業(yè)服務企業(yè)直接管理，應繳納的所得稅通常由業(yè)主負責支付。參見教材P370。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1.確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有（）。A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率正確答案AB答案解析

22、本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。參見教材P28。2.下列房地產(chǎn)成本費用中，應計入竣工房屋價值的有（）。A.房屋基礎和結(jié)構(gòu)的投資B.土地購置費用C.城市公共配套設施建設費D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設備購置和安裝費用正確答案AD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場指標?？⒐し课莸膬r值包括竣工房屋本身的基礎、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成

23、部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。參見教材P41。3.關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法，正確的有（）。A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者可以通過租賃來滿足其需求D.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求正確答案BCD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有

24、和交易，其目的是獲取投資收益；選項E錯誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。參見教材P48。4.關(guān)于工程建設項目招標的說法，正確的有（）。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價E.招標控制價必須保密正確答案ACD答案解析本題考查的是工程建設招標。B錯誤，是否有標底由招標人確定；選項C正確，全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方

25、式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責；選項D正確，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價；選項E錯誤，招標控制價相當于招標人的采購預算，無需保密，應在招標文件中公布。參見教材P7576。5.根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細分為（）。A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場正確答案ACD答案解析本題考查的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。參見教材P119。6.作為一種競

26、爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有（）。A.產(chǎn)品定位B.避強定位C.競爭性定位D.對抗性定位E.重新定位正確答案BDE答案解析本題考查的是市場定位。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式；對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式；重新定位，指對銷路少、市場反應差的產(chǎn)品進行二次定位。參見教材P122。7.關(guān)于名義利率和實際利率關(guān)系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數(shù)m1時，名義利率小于實際利率D.當每年計息周期數(shù)m，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=

27、er-1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值正確答案BCD答案解析本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大；選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。參見教材P156。8.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的主要表現(xiàn)形式有（）。A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權(quán)增加正確答案BDE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)，也可在以針對物

28、業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。參見教材P176。9.關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有（）。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力正確答案BCE答案解析本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，現(xiàn)金回報率是每年所獲得的現(xiàn)金報酬與初始投入的權(quán)益資本的比率；選項B正確，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率；選項C正確，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響；選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金

29、回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益；選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力。參見教材P200201。10.下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目財務評價結(jié)果的有（）。A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費用D.容積率E.運營費用正確答案ABE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。參見教材P216217。11.下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。A.三項預測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模

30、擬法E.盈虧平衡分析法正確答案BCD答案解析風險分析方法很多，包括并不僅限于調(diào)查和專家打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法。A屬于多因素敏感性分析的方法。參見教材P230。12.若房地產(chǎn)投資項目的財務內(nèi)部收益率大于基準收益率，以內(nèi)部收益率判斷風險正確的有（）。A.標準差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數(shù)越小，風險越小正確答案BE答案解析本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小；選項E正確，標準差系數(shù)越小，風險越小。凈現(xiàn)值標準差反映每年各種情況下凈

31、現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。參見教材P234。13.房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題有（）。A.做出是否投資的決定B.對項目投資進行詳細測算C.是否有進行詳細可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設計方案正確答案ACD答案解析本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：（1）分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定；（2）是否有進行詳細可行性研究的必要；（

32、3）有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。參見教材P252。14.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務融資的有（）。A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.企業(yè)債券D.租賃融資E.發(fā)行股票正確答案ABCD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)債務融資。企業(yè)債務主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。參見教材P289。15.在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有（）。A.寫字樓可出租或可使用面積的計算B.寫字樓基礎租金與市場租金之間的關(guān)系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財務狀況E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容正確答案ABC答案解析本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租

33、金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積；基礎租金與市場租金；出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。參見教材P350351。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1.對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的，投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。參見教材P8。2.報

34、告期內(nèi)的房價水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房地產(chǎn)價格，是指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。參見教材P43。3.房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領取建設工程施工許可證。（）正確答案答案解析本題考查的是開工申請與審批。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。參見教材P80。4.房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應從收集二手資料開始。（）正確答案答案解析本題考查的是市場調(diào)查的步驟。市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或

35、全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。參見教材P107。5.按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第（n-1）個計息周期的期末。（）正確答案答案解析本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。參見教材P146。6.在復利計算中，年值是指在連續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。（）正確答案答案解析本題考查的是復利計算。在復利計算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。參見教材P157。7.在房地產(chǎn)投資分析中，如沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當調(diào)

36、低折現(xiàn)率估計值。（）正確答案答案解析本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當考慮（適當調(diào)低折現(xiàn)率估計）。參見教材P180。8.由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動比率相對較高。（）正確答案答案解析本題考查的是流動比率。房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。參見教材P206。9.在其他風險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投

37、資項目抗風險的能力越強。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風除的能力越強。參見教材P220。10.從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型決策。（）正確答案答案解析本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風臉型或不確定型決策。參見教材P238。11.在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。（）正確答案答案解析本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃

38、和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。參見教材P265。12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。（）正確答案答案解析本題考查的是證券市場概述。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩(wěn)定。參見教材P292。13.政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。（）正確答案答案解析本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。參見教材P305。14.在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)對租戶的人身安全和財產(chǎn)安全負主要責任。（）正確答案答案解析本題

39、考查的是安全保衛(wèi)。保障租戶人身和財產(chǎn)的安全，通常是業(yè)主的義務。物業(yè)管理人員應就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。參見教材P343。15.在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護費用，通常提按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。（）正確答案答案解析本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內(nèi)的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。參見教材P364。四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程：需按公式計算的，要寫出公式

40、；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）（一）某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2；多層住宅50000m2；商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2；多層住宅2700元/m2；商鋪3000元/m2；其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋預計銷售均價分別為：高層住宅9500元/m2；多層住宅12000元/m2；商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%；

41、銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權(quán)銷售均價及其與預計加權(quán)銷售均價的比率。（8分）答案解析設該項目的保本加權(quán)銷售均價位A元/m2建筑面積666672133334m2銷售收入120000A銷售費用銷售收入2%120000A2%2400A銷售稅費銷售收入6.5%120000A6.5%7800A可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：高層：60000/120000=50% 多層：50000/120000=41.67% 商鋪：10000/120000=8.33% 不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2 不可售建筑物綜合造價=（380050%+270041.

42、67%+30008.33%）=3274.99元/m2 該項目造價 =133343274.99+600003800+500002700+100003000=436668716.7（元）=43666.872（萬元）土地取得成本=60000萬元，財務費用=8000萬元 當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務費用（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023 保本加權(quán)銷售均價為10170.023元/m2 預計加權(quán)銷售均價 =950050%+1200041.67%+260008.33%=11916.2 保本加權(quán)銷售均價與預計加權(quán)銷售均價的比值為： 10170.023/11916.2=0.8535 （二）某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為1