房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。：項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性性研究階階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)董事會(huì)會(huì)批準(zhǔn)初初步立項(xiàng)項(xiàng)后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)由企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展研究究室進(jìn)行行可行性性研究?？尚行匝芯烤康膬?nèi)容容可行性研究究的根本本目的是是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目決策策的科學(xué)學(xué)化、民民主化，減減少或避避免投資資決策的的失誤，提提高項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)和環(huán)環(huán)境效益益?？尚行匝芯烤康闹饕獌?nèi)容有有：項(xiàng)目概況；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用用地的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查及動(dòng)遷遷安置；市場(chǎng)分析和和建設(shè)規(guī)規(guī)模的確確定；規(guī)劃設(shè)

2、計(jì)影影響和環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)；資源供給及及資本運(yùn)運(yùn)作方案案；環(huán)境影響和和環(huán)境保保護(hù)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模模式、組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)、崗位位需求、管管理費(fèi)用用的研究究；開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及及社會(huì)效效益分析析；結(jié)論及建議議?？尚行匝芯烤啃〗M成成員知識(shí)識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師師、市場(chǎng)場(chǎng)分析專專家、房房地產(chǎn)專專家、建建筑工程程專家、財(cái)財(cái)會(huì)師及及律師?？尚行匝芯烤康墓ぷ髯麟A段投資機(jī)會(huì)研研究。該該階段的的主要任任務(wù)是對(duì)對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目主要要是土地地進(jìn)行初初步摸底底和意向向性談判判，并對(duì)對(duì)投資項(xiàng)項(xiàng)目或投投資方向向提出建建議，即即在一定定的地區(qū)區(qū)和部門(mén)門(mén)內(nèi)，以以自然資資源和市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查預(yù)測(cè)測(cè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，尋找找最有利利的投資資機(jī)會(huì)。投資

3、機(jī)會(huì)研研究相當(dāng)當(dāng)粗略，主主要依靠靠籠統(tǒng)的的估計(jì)而而不是依依靠詳細(xì)細(xì)的分析析。如果果機(jī)會(huì)研研究認(rèn)為為可行的的，就可可以進(jìn)行行下一階階段的工工作。初步可行性性研究，亦亦稱“預(yù)可行行性研究究”。在機(jī)機(jī)會(huì)研究究的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)一步對(duì)對(duì)項(xiàng)目建建設(shè)的可可能性與與潛在效效益進(jìn)行行論證分分析。詳細(xì)可行性性研究，即即通常所所說(shuō)的可可行性研研究。詳詳細(xì)可行行性研究究是開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目 投投資決策策的基礎(chǔ)礎(chǔ)，是在在分析項(xiàng)項(xiàng)目在技技術(shù)上、財(cái)財(cái)務(wù)上、經(jīng)經(jīng)濟(jì)上的的可行性性后作出出投資與與否決策策的關(guān)鍵鍵步驟。項(xiàng)目的評(píng)估估和決策策?？尚行匝芯烤坎襟E可行性研究究按5個(gè)個(gè)步驟進(jìn)進(jìn)行：項(xiàng)目公司接接受委托托或集團(tuán)團(tuán)公司董董事會(huì)立立

4、項(xiàng)；調(diào)查研究；方案選擇與與優(yōu)化； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和和經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)；編制可行性性研究報(bào)報(bào)告。集團(tuán)公司董董事會(huì)通通過(guò)，批批準(zhǔn)正式式立項(xiàng)，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入入前期開(kāi)開(kāi)發(fā)階段段。：前期準(zhǔn)備備階段 獲取土地使使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商獲取取土地使使用權(quán)的的主要方方式 通過(guò)行政劃劃撥方式式取得； 舊城改造取取得中標(biāo)標(biāo)地塊國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)；轉(zhuǎn)讓取得；出讓方式取取得（招招標(biāo)、拍拍賣(mài)、協(xié)協(xié)議出讓讓三種方方式）； 聯(lián)合開(kāi)發(fā)發(fā)并報(bào)有有關(guān)主管管部門(mén)立立項(xiàng)、審審批后取取得；通過(guò)司法裁裁決取得得；通過(guò)兼并、收收購(gòu)等股股權(quán)重組組方式取取得。二、征地拆拆遷，申申辦并取取得房房屋拆遷遷許可證證。三、拆遷的的主要內(nèi)內(nèi)容包括括：房屋拆建，如如危舊房房改造

5、；城市功能、用用地布局局和空間間結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，如如居住區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)、車車站、生生活服務(wù)務(wù)設(shè)施等等公共建建筑的建建設(shè)和改改造；環(huán)境治理，如如擴(kuò)展綠綠地、治治理污染染工程等等。因此此，城市市房屋拆拆遷是伴伴隨著城城市建設(shè)設(shè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行的，是是城市建建設(shè)的重重要組成成部分，尤尤其是舊舊城改造造中的一一個(gè)重要要環(huán)節(jié)，處處于建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的的前期工工作階段段。申辦拆遷許許可證應(yīng)應(yīng)提交以以下申報(bào)報(bào)資料：填寫(xiě)城市市房屋拆拆遷申請(qǐng)請(qǐng)表一一式五份份；建設(shè)項(xiàng)目批批準(zhǔn)文件件；建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證；國(guó)有土地使使用權(quán)批批準(zhǔn)文件件（建設(shè)設(shè)用地批批準(zhǔn)書(shū)或或劃撥決決定書(shū)）；拆遷代辦單單位和評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)資料；拆遷安置計(jì)計(jì)劃和方方

6、案（拆拆遷紅線線范圍內(nèi)內(nèi)房屋面面積、戶戶數(shù)、性性質(zhì)、用用途等基基本情況況；拆遷遷方式；拆遷期期限；還還建方式式及還建建期限；產(chǎn)權(quán)清清晰的安安置用房房證明；拆遷補(bǔ)補(bǔ)償資金金來(lái)源及及預(yù)算資資金額度度）。：規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)一、申辦項(xiàng)項(xiàng)目選址址定點(diǎn)，取取得建建設(shè)項(xiàng)目目選址意意見(jiàn)書(shū)和和建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證，并取得得建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)的的附件：規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)（土土地使用用）條件件。（1）建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址申請(qǐng)請(qǐng)；（2）委托托設(shè)計(jì)單單位設(shè)計(jì)計(jì)，送審審設(shè)計(jì)方方案。二、持規(guī)劃劃方案和和建筑方方案圖紙紙到建管管處申請(qǐng)請(qǐng)建筑方方案報(bào)建建，取得得建筑核核位紅線線圖和施施工圖。建建筑方案案報(bào)建分分兩階段段。（1）規(guī)劃劃方

7、案審審批階段段，取得得規(guī)劃劃建筑方方案批準(zhǔn)準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)書(shū)；（2）在施施工圖核核準(zhǔn)階段段，取得得建筑核核位紅線線圖5份份和施工工圖3份份。三、申辦建建設(shè)工程程紅線定定位與驗(yàn)驗(yàn)線，取取得建筑筑核位紅紅線圖。四、申辦建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可通知知書(shū)，辦辦理完畢畢后憑此此通知書(shū)書(shū)到建管管部門(mén)辦辦理施施工許可可證。建建設(shè)工程程施工至至正負(fù)零零時(shí)，持持通知書(shū)書(shū)等相關(guān)關(guān)資料申申辦建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證。持持建筑紅紅線圖到到市城管管局固體體廢棄物物管理處處繳納垃垃圾處理理費(fèi)。五、 建設(shè)設(shè)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建登記記，申請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)，辦辦理招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)手手續(xù)，確確定勘察察、設(shè)計(jì)計(jì)、監(jiān)理理、施工工隊(duì)伍。 六、申辦施施工許可可證第四章：

8、項(xiàng)項(xiàng)目銷售售階段一、申辦銷銷售許可可證商品房預(yù)售售實(shí)行許許可證制制度。商商品房預(yù)預(yù)售許可可證一年年一換。未未取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證的的，不得得進(jìn)行商商品房預(yù)預(yù)售。開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)進(jìn)行商商品房預(yù)預(yù)售，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向城城市、縣縣房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)辦理理預(yù)售登登記，取取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證。 二、商品品房銷售售及按揭揭辦理銷售前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作（可委委托銷售售代理公公司進(jìn)行行）；銷售合同的的簽訂；按揭辦理。：交付使用用階段申請(qǐng)竣工驗(yàn)驗(yàn)收，取取得建建筑工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案證。屬屬成片開(kāi)開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)的，還還應(yīng)申請(qǐng)請(qǐng)綜合驗(yàn)驗(yàn)收。 申辦建設(shè)工工程規(guī)劃劃驗(yàn)收建設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收后3個(gè)個(gè)月內(nèi)，建建設(shè)單位位應(yīng)向原原批準(zhǔn)的的城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門(mén)申報(bào)報(bào)建設(shè)