知名地產(chǎn)項目開發(fā)進度管理及考核辦法

1、保利房地產(chǎn)產(chǎn)（集團團）股份份有限公公司項目開發(fā)進進度管理理及考核核辦法（2017年試行）制度名稱編制（修改）時時間首次編制換版編制修訂編制編制人編制單位廢止編號項目開發(fā)進進度管理理及考核核辦法2016-12投資管理中中心Q/POLLY TTZ2-20016目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc468971823 第一章總則 PAGEREF _Toc468971823 h 3 HYPERLINK l _Toc468971824 第二章職責(zé)及分工 PAGEREF _Toc468971824 h 3 HYPERLINK l _Toc468971825 第三章計劃管理體系

2、 PAGEREF _Toc468971825 h 4 HYPERLINK l _Toc468971826 第四章管理程序 PAGEREF _Toc468971826 h 5 HYPERLINK l _Toc468971827 第五章考核標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc468971827 h 10 HYPERLINK l _Toc468971828 第六章附則 PAGEREF _Toc468971828 h 14 HYPERLINK l _Toc468971829 附錄A：項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點計劃 PAGEREF _Toc468971829 h 15 HYPERLINK l _Toc468971830

3、 附錄B：分期開發(fā)節(jié)點計劃 PAGEREF _Toc468971830 h 16 HYPERLINK l _Toc468971831 附錄C：公司進度計劃管理流程及分工圖 PAGEREF _Toc468971831 h 17總則為規(guī)范保利利地產(chǎn)（集集團）股股份公司司有限公公司（下下稱股份份公司）各各房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司（下下稱平臺臺公司）項項目進度度管理，加加強項目目管理的的計劃性性，確保保各項目目開發(fā)進進度達到到股份公公司下達達的經(jīng)營營業(yè)績考考核目標(biāo)標(biāo)要求，特特制定本本辦法。本辦法適用用于公司司控股和和主導(dǎo)運運作的項項目的內(nèi)內(nèi)部進度度管理。非非公司控控股或操操盤的合合作項目目，應(yīng)按按照本辦辦法

4、要求求對項目目開發(fā)進進度提出出建議，并并在董事事會、股股東會、年年度計劃劃等相關(guān)關(guān)文件中中落實。本辦法的相相關(guān)規(guī)定定將作為為項目開開發(fā)進度度績效考考核指標(biāo)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，平臺臺公司及及相關(guān)的的考核對對象完成成情況將將與年終終績效與與激勵掛掛鉤。本辦法適用用于20017年年3月1日后所所有新開開項目（含含老項目目新標(biāo)段段）的計計劃管理理及考評評。職責(zé)及分工工項目開發(fā)進進度由各各區(qū)辦、平平臺公司司投資計計劃部和和股份公公司投資資管理中中心統(tǒng)籌籌組織管管理。各區(qū)辦、平平臺公司司投資計計劃部負負責(zé)組織織編制項項目開發(fā)發(fā)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點計劃劃；負負責(zé)組織織編制項項目各期期分期期開發(fā)節(jié)節(jié)點計劃劃；負負責(zé)組織織本公司

5、司相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、部部門對計計劃的評評審與修修改，并并按照股股份公司司要求上上報相關(guān)關(guān)項目及及公司年年度節(jié)點點計劃。平臺公司工工程管理理部應(yīng)會會同成本本、開發(fā)發(fā)、技術(shù)術(shù)、銷售售等相關(guān)關(guān)部門（或或項目部部）根據(jù)據(jù)項目目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃、分分期開發(fā)發(fā)節(jié)點計計劃的的節(jié)點要要求編制制樓棟棟開發(fā)節(jié)節(jié)點計劃劃。各區(qū)辦、平平臺公司司投資計計劃部負負責(zé)具體體項目開開發(fā)計劃劃執(zhí)行的的監(jiān)督和和考核，并并按月向向股份公公司書面面匯報項項目進度度計劃執(zhí)執(zhí)行情況況。項目目開發(fā)出出現(xiàn)重大大問題或或困難導(dǎo)導(dǎo)致開發(fā)發(fā)計劃需需要調(diào)整整的，平平臺公司司投資計計劃部應(yīng)應(yīng)及時說說明情況況，經(jīng)公公司經(jīng)營營班子書書面確認認簽發(fā)后后，上報

6、報區(qū)辦后后報股份份公司審審批。股份公司工工程成本本管理中中心負責(zé)責(zé)對項目目的工程程建設(shè)節(jié)節(jié)點進行行跟蹤，對對項目進進行實時時監(jiān)控及及預(yù)警。股份公司投投資管理理中心是是公司項項目運營營的管理理主要部部門，負負責(zé)各區(qū)區(qū)辦、平平臺公司司項目開開發(fā)進度度計劃的的審核、相相關(guān)考核核指標(biāo)的的下發(fā)，以以及各項項目年度度開發(fā)計計劃考核核的評定定。計劃管理體體系開發(fā)進度管管理以樓樓棟為單單位，設(shè)設(shè)定里程程碑節(jié)點點、一級級節(jié)點、二二級節(jié)點點，經(jīng)區(qū)區(qū)辦、股股份公司司審核確確認后形形成固定定模板。股份公司對開發(fā)總周期及里程碑節(jié)點進行監(jiān)控，一級、二級節(jié)點分別由股份公司各專業(yè)中心、區(qū)辦及平臺公司進行管控及考核。項目開發(fā)進

7、進度管理理體系實實施分類類管理，共共設(shè)置八八種業(yè)態(tài)態(tài)的考核核節(jié)點及及開發(fā)周周期：業(yè)態(tài)定義及說明明多層住宅層數(shù)7層層的住宅宅（含底底商），含含別墅小高層住宅宅8層數(shù)18層的的住宅（含含底商）高層住宅層數(shù)199層的住住宅（含含底商），含超高層住宅公寓層數(shù)不限（含含底商），含loft公寓寫字樓層數(shù)不限酒店層數(shù)不限大型商業(yè)層數(shù)不限其他其他業(yè)態(tài)，包包含但不不限于公公建配套套、會所所、學(xué)校校、醫(yī)療療等。管理程序平臺公司獲獲取土地地信息后后，應(yīng)對對目標(biāo)項項目進行行可行性性分析，形形成項目目立項報報告上報報股份公公司審批批。立項項報告應(yīng)應(yīng)說明項項目的初初步開發(fā)發(fā)計劃，項項目初步步開發(fā)計計劃應(yīng)明明確的內(nèi)內(nèi)容包括

8、括但不限限于：1、項目保保證金繳繳納、競競買及地地價支付付時間（招招拍掛項項目）；2、項目用用地落實實時間；3、項目規(guī)規(guī)劃批復(fù)復(fù)時間；4、項目首首期四證證（國有有土地使使用權(quán)證證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證、建建設(shè)工程程施工許許可證）辦辦理完成成時間。5、首期開開發(fā)貸款款獲取時時間；6、項目首首期開工工時間；7、項目首首次開盤盤時間；8、項目收收回股東東投資時時間；9、項目實實現(xiàn)正現(xiàn)現(xiàn)金流的的時間；10、項目目首次竣竣工時間間；11、項目目首次實實現(xiàn)財務(wù)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)利利潤時間間；12、項目目基本清清盤時間間（除車車位、商商鋪外其其他產(chǎn)品品銷售率率達955%以上上）。在簽訂土地

9、地成交確確認書或或轉(zhuǎn)讓/合作協(xié)協(xié)議（即即獲得土土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)權(quán)）后55個工作作日內(nèi)，平平臺公司司應(yīng)根據(jù)據(jù)項目實實際情況況，結(jié)合合股份公公司職能能部門的的意見，按按照公司司項目開開發(fā)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進度度，形成成項目目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃（附附錄A），上上報股份份公司審審核確認認。項目目存在合合作開發(fā)發(fā)、拆遷遷、分期期落實用用地、交交地等問問題需要要解決的的，應(yīng)在在項目目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃中中明確解解決相關(guān)關(guān)問題、實實現(xiàn)項目目正常開開發(fā)的時時間節(jié)點點。平臺公司在在取得項項目開發(fā)發(fā)使用權(quán)權(quán)后，應(yīng)應(yīng)按總體體開發(fā)計計劃要求求迅速開開展前期期工作，落落實項目目定位。在在項目獲獲取土地地開發(fā)使使用權(quán)后后40天

10、內(nèi)內(nèi)，平臺臺公司應(yīng)應(yīng)對項目目的規(guī)劃劃設(shè)計方方案報股股份公司司技術(shù)管管理中心心審核，并并結(jié)合項項目開發(fā)發(fā)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點計劃劃和規(guī)規(guī)劃方案案，形成成定位測測算報股股份公司司投資管管理中心心和工程程成本管管理中心心審核。定定位報告告中應(yīng)明明確項項目開發(fā)發(fā)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點計劃劃及分分期開發(fā)發(fā)節(jié)點計計劃（附附錄B）。如如項目目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃作作出較大大調(diào)整的的應(yīng)提交交說明材材料，股股份公司司投資管管理中心心結(jié)合職職能中心心對材料料進行審審核，審審定后形形成進度度（里程程碑節(jié)點點）考核核目標(biāo)。嚴(yán)禁出現(xiàn)未經(jīng)股份公司批準(zhǔn)的“先報規(guī)、后定位”的情況。平臺公司在在收到股股份公司司定位審審核意見見5日內(nèi)，完完成定位位報

11、告修修訂工作作。同時時，平臺臺公司應(yīng)應(yīng)連同項項目規(guī)劃劃方案平平面圖及及項目目目標(biāo)成本本，一并并報送投投資管理理中心備備案。定定位報告告中確定定的項目目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點、分期期開發(fā)節(jié)節(jié)點應(yīng)作作為編制制樓棟棟開發(fā)節(jié)節(jié)點計劃劃的依依據(jù)。樓樓棟開發(fā)發(fā)節(jié)點計計劃由由平臺公公司投資資計劃部部組織，工工程管理理部負責(zé)責(zé)具體編編寫。項目規(guī)劃方方案政府府審批過過程中，如如出現(xiàn)涉涉及重大大的規(guī)劃劃、成本本、進度度調(diào)整，平平臺公司司應(yīng)在規(guī)規(guī)劃方案案審批完完成100天內(nèi)提提交調(diào)整整申請，未未提出申申請的，按按審定的的定位節(jié)節(jié)點進行行考核。項目開發(fā)發(fā)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點計劃劃應(yīng)至至少明確確以下關(guān)關(guān)鍵時間間節(jié)點：完成拆拆遷或土土地

12、整理理的時間間，不同同分期土土地落實實時間，規(guī)規(guī)劃批復(fù)復(fù)時間，四四證獲取取時間，展示區(qū)對外開放的時間，分期開工時間，分期開盤銷售時間，分期竣工時間，分期交樓時間，首批次貸款落實時間，項目首次利潤結(jié)轉(zhuǎn)時間，項目收回股東投資時間，項目實現(xiàn)正現(xiàn)金流時間，項目清盤時間。分期開發(fā)發(fā)節(jié)點計計劃是是對項項目開發(fā)發(fā)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點計劃劃的細細化，由由區(qū)辦統(tǒng)統(tǒng)一編制制，可參參考附錄錄B編制開開發(fā)節(jié)點點流程圖圖的方式式，對開開發(fā)事項項進行編編排。項目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃和和分期開開發(fā)節(jié)點點計劃必必須經(jīng)本本公司總總經(jīng)理簽簽發(fā)后上上報區(qū)辦辦及股份份公司投投資管理理中心，投投資管理理中心履履行審核核備案手手續(xù)。節(jié)節(jié)點計劃劃不

13、符合合要求的的，平臺臺公司應(yīng)應(yīng)在獲得得反饋意意見后55日內(nèi)調(diào)調(diào)整完成成并反饋饋給投資資管理中中心。樓樓棟開發(fā)發(fā)節(jié)點計計劃由工工程管理理部編制制，平臺臺公司投投資計劃劃部負責(zé)責(zé)審核。平臺公司應(yīng)應(yīng)根據(jù)集集團要求求，每月月制作企企業(yè)經(jīng)營營情況簡簡報上報報區(qū)辦、集集團。簡簡報應(yīng)簡簡要說明明各在建建、擬建建項目各各分期的的開發(fā)進進度，內(nèi)內(nèi)容包括括項目各各期設(shè)計計、前期期報建、工工程、竣竣工驗收收、投資資回收等等工作的的總體進進展。每年年底，投投資管理理中心按按照定位位審定形形成的進進度（里里程碑節(jié)節(jié)點）節(jié)節(jié)點完成成率對平平臺公司司實施考考核及激激勵。當(dāng)項目開發(fā)發(fā)節(jié)點計計劃執(zhí)行行因重大大事件影影響出現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)

14、重偏偏差或根根據(jù)經(jīng)營營情況需需要進行行調(diào)整時時，平臺臺公司及及區(qū)辦應(yīng)應(yīng)將調(diào)整整情況上上報集團團相關(guān)職職能中心心及投資資管理中中心：1、根據(jù)公公司經(jīng)營營或項目目銷售狀狀況，經(jīng)經(jīng)股份公公司投資資管理中中心審核核同意調(diào)調(diào)整開發(fā)發(fā)進度的的；2、項目遭遭受自然然災(zāi)害或或不可抗抗力影響響正常開開發(fā)進度度的；3、項目受受當(dāng)?shù)亻_開發(fā)、銷銷售、建建設(shè)、驗驗收政策策調(diào)整、限限制影響響超過22個月以以上的。其他原因造造成的開開發(fā)進度度影響，原原則上均均不允許許對里程程碑節(jié)點點進行調(diào)調(diào)整。里程碑節(jié)點點無法按按期完成成的，必必須按期期上報，說說明調(diào)整整原因及及調(diào)整后后的當(dāng)期期開發(fā)節(jié)節(jié)點計劃劃：1、分期開開工時間間（施工

15、工許可證證獲?。┩仆七t300 日及及以上的的，應(yīng)在在原開工工計劃時時間之前前提前220 天天報區(qū)辦辦、集團團評估；2、分期開開盤計劃劃（預(yù)售售形象達達到）推推遲300 日及及以上的的，應(yīng)在在原開盤盤計劃時時間之前前提前220 天天報區(qū)辦辦、集團團評估；3、樓棟竣竣工時間間（竣工工驗收備備案完成成）發(fā)生生變化，導(dǎo)導(dǎo)致收入入結(jié)轉(zhuǎn)時時間節(jié)點點跨半年年度或年年度的，無無法按合合同約定定交付業(yè)業(yè)主的，應(yīng)應(yīng)在原竣竣工計劃劃時間之之前提前前60天提提交書面面情況說說明。4、樓棟交交付時間間（集中中交付開開始）推推遲且無法按按合同約約定交付付業(yè)主的的，應(yīng)在在原集中中交付計計劃時間間之前提提前600天提交交書面

16、情情況說明明。5、項目的的開發(fā)計計劃執(zhí)行行情況應(yīng)應(yīng)在項目目后完工工后作專專項后評評估。各各級公司司應(yīng)做好好項目各各階段計計劃目標(biāo)標(biāo)和執(zhí)行行情況的的資料積積累，對對計劃執(zhí)執(zhí)行偏差差及時進進行分析析總結(jié)，根根據(jù)公司司項目后后評估工工作辦理理辦法及及相關(guān)指指導(dǎo)文件件及時開開展開發(fā)發(fā)進度后后評估工工作。公司進度計計劃管理理流程及及分工圖圖詳見附附錄C?？己藰?biāo)準(zhǔn)根據(jù)中長期期規(guī)劃和和現(xiàn)階段段發(fā)展要要求，股股份公司司堅持住住宅項目目（指住住宅類產(chǎn)產(chǎn)品比例例占絕對對多數(shù)的的項目）快快速滾動動開發(fā)的的原則。各各級公司司制定項項目開發(fā)發(fā)計劃時時應(yīng)充分分重視加加快開發(fā)發(fā)進度，貫貫徹快速速滾動開開發(fā)的理理念。項目前期

17、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要求：對不存存在遺留留問題，獲獲得開發(fā)發(fā)使用權(quán)權(quán)后即可可正常進進行開發(fā)發(fā)建設(shè)的的住宅項項目（含含公寓），原原則上要要求取得得開發(fā)權(quán)權(quán)后400天內(nèi)形形成定位位材料報報股份公公司各職職能中心心審批，收收到股份份公司審審批意見見后，55日內(nèi)完完成定位位報告的的修改及及報備工工作；涉涉及規(guī)劃劃方案修修改的，應(yīng)應(yīng)在收到到審批意意見400天內(nèi)完完成規(guī)劃劃方案的的修改，并并開始政政府方案案報批程程序。項項目用地地落實（土土地成交交確認書書或轉(zhuǎn)讓讓/合作協(xié)協(xié)議簽訂訂）之日日起5個月內(nèi)內(nèi)獲取建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（或或規(guī)劃方方案批復(fù)復(fù)）；66個月內(nèi)內(nèi)獲取建建設(shè)工程程施工許許可證。酒店、寫字字樓、大

18、大型商業(yè)業(yè)項目應(yīng)應(yīng)在用地地落實（土土地成交交確認書書或轉(zhuǎn)讓讓/合作協(xié)協(xié)議簽訂訂）之日日起8個月內(nèi)內(nèi)獲取建建設(shè)工程程施工許許可證。對于非首開開區(qū)的分分期應(yīng)按按照定位位審定的的項目目開發(fā)關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃及及分期期開發(fā)節(jié)節(jié)點計劃劃作為為工作開開始時間間進行考考核。其其他特殊殊項目需需增加規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計和和完成批批復(fù)工作作時間的的，應(yīng)報報請股份份公司認認可。項目建設(shè)進進度要求求（竣工工驗收）：對取得得開發(fā)權(quán)權(quán)后即可可正常進進行開發(fā)發(fā)建設(shè)的的項目，原原則上要要求按照照第二十十七條的的要求落落實開工工。工程程建設(shè)周周期應(yīng)按按照單單體樓基基本信息息及考核核工期進進行考核核，各類類業(yè)態(tài)原原則上不不應(yīng)超過過以

19、上建建設(shè)周期期：1、多層住住宅（含含別墅）開開工起118個月月完成竣竣工驗收收備案；2、小高層層住宅開開工起222個月月完成竣竣工驗收收備案；3、高層住住宅（含含公寓）開開工起224個月月完成竣竣工驗收收備案；4、商業(yè)項項目（含含寫字樓樓、酒店店、大型型商業(yè)）開開工起336個月月完成竣竣工驗收收備案。注：以上工工期為凈凈工期，不不包含冬冬歇及春春節(jié)假期期。開工工指獲取取建筑工工程施工工許可證證。項目交付進進度要求求：房屋屋交付進進度應(yīng)按按照保保利地產(chǎn)產(chǎn)房屋交交付管理理規(guī)定的的要求，從從集中交交付日后后一個月月內(nèi)一次次性交樓樓率不應(yīng)應(yīng)低于885%。項目銷售進進度要求求：按照照經(jīng)營業(yè)業(yè)績考核核管理

20、辦辦法要求求，商品品住宅（含含公寓）的的開盤銷銷售的時時間根據(jù)據(jù)不同地地區(qū)預(yù)售售條件的的嚴(yán)寬分分為三個個檔次：工程出出正負零零可售的的地區(qū)取取得開發(fā)發(fā)權(quán)后88個月內(nèi)內(nèi)開盤考考核加分分，超過過12個月月開盤的的考核扣扣分；介介于正負負零到主主體2/3可售售的地區(qū)區(qū)取得開開發(fā)權(quán)后后10個月月內(nèi)開盤盤考核加加分，超超過144個月開盤盤的考核核扣分；主體完完成2/3及以以上可售售的地區(qū)區(qū)取得開開發(fā)權(quán)后后12個月月內(nèi)開盤盤考核加加分，超超過188個月開開按的考考核扣分分。項目收回股股東投資資為累計計回籠與與累計貸貸款超過過累計投投資的時時點，按按照子公公司提交交立項請請示，由由投資管管理中心心判斷項項目

21、性質(zhì)質(zhì)，套用用快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、利利潤型、舊舊改型等等不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置置考核節(jié)節(jié)點。項目實現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營性正正現(xiàn)金流流為累計計回籠超超過累計計投資的的時點，按按照子公公司提交交立項請請示，由由投資管管理中心心判斷項項目性質(zhì)質(zhì)，套用用快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型、利利潤型、舊舊改型等等不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置置考核節(jié)節(jié)點。項目各期開開發(fā)進度度要求：項目后后續(xù)各期期的開發(fā)發(fā)進度，應(yīng)應(yīng)以實現(xiàn)現(xiàn)項目持持續(xù)穩(wěn)定定銷售為為目的，合合理計劃劃、提前前開始前前期工作作，合理理有序推推進工程程建設(shè)，保保證貨量量的持續(xù)續(xù)供應(yīng)。項項目進行行分期開開發(fā)的，各分期間開工時間原則上不得超出12個月，大型項目首開分期與最后分期開工時間原則上不得超出24個月。同一分

22、期內(nèi)不同樓棟間的開工原則上不得超出6個月。特殊情況以上報股份公司的回復(fù)批復(fù)意見為準(zhǔn)。根據(jù)項目開開發(fā)過程程中的各各個節(jié)點點的重要要性，設(shè)設(shè)置里程程碑節(jié)點點、一級級節(jié)點、二二級節(jié)點點三級監(jiān)監(jiān)控。股股份公司司對項目目的里程程碑節(jié)點點進行監(jiān)監(jiān)控，以以年度為為單位對對平臺公公司的完完成情況況進行考考核?？伎己说睦锢锍瘫?jié)節(jié)點為：1、項目開開工，標(biāo)標(biāo)志性成成果為取取得建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證；2、項目銷銷售，標(biāo)標(biāo)志性成成果為取取得商品品房預(yù)售售許可證證；3、收回股股東投資資；4、實現(xiàn)正正現(xiàn)金流流；5、項目備備案，標(biāo)標(biāo)志性成成果為取取得建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗收收備案證證。項目開發(fā)進進度的一一級、二二級節(jié)點點由區(qū)辦辦、平臺臺公司按按照股份份公司核核定的里里程碑節(jié)節(jié)點的進進度要求求進行設(shè)設(shè)定，實實施分級級管控，要要求落實實到