溫泉項(xiàng)目會(huì)所專題研究課件

1、2008.01溫泉項(xiàng)目會(huì)所專題研究2008.01溫泉項(xiàng)目會(huì)所專題研究本專題需回答的問題為什么要做會(huì)所？會(huì)所之于本項(xiàng)目的作用會(huì)所要做什么？會(huì)所的主題選擇怎么做？規(guī)模、功能分配、經(jīng)營方式等為什么這么做？本專題需回答的問題為什么要做會(huì)所？會(huì)所之于本項(xiàng)目的作用會(huì)思維導(dǎo)圖市場會(huì)所研究成熟市場成功會(huì)所研究會(huì)所發(fā)展策略成熟市場成功會(huì)所研究項(xiàng)目本體條件分析主題選擇功能設(shè)置面積分配功能布局經(jīng)營方式收入方式思維導(dǎo)圖市場會(huì)所研究成熟市場成功會(huì)所研究會(huì)所發(fā)展策略成熟市場市場在售低密度項(xiàng)目會(huì)所研究項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積會(huì)所功能會(huì)所面積芭東小鎮(zhèn)集中娛樂、休閑、餐飲、住宿，目前正在裝修面積不詳淺水灣8352545938餐

2、廳、洗浴中心、會(huì)議室、客房、雪茄吧1.3萬平米金盟山莊30萬9萬運(yùn)動(dòng),健身,休閑4000平米香溪庭院53萬32萬分AB兩個(gè)會(huì)所，A會(huì)所兩層，設(shè)有酒吧、咖啡廳、健身室、乒乓球室、洗浴室，B會(huì)所設(shè)酒店、客房AB會(huì)所各2000平米百福山莊53.7萬24.7萬1000平米豪華廳堂、室內(nèi)泳池、SPA 水療館和桑拿室、中西餐廳、書吧、咖啡吧、酒水吧等。1萬平米千禧國際村118.6萬68.8萬集休閑、健身、娛樂于一體，韓式桑拿中心，1.3萬平米都霖美景20.4萬30萬內(nèi)部規(guī)劃有2100平方米的星級(jí)會(huì)所，設(shè)有音樂茶座、健身中心、文化中心、物業(yè)公司等。2000平米市場上在售低密度項(xiàng)目會(huì)所規(guī)模、功能分析市場在售低

3、密度項(xiàng)目會(huì)所研究項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積會(huì)所功能會(huì)項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積會(huì)所功能會(huì)所面積依泉美廬30.6萬6.8萬高爾夫酒店會(huì)所，健身室、溫泉泡池、餐廳4000平米天泰藍(lán)泉2.9萬7600平米高爾夫酒店會(huì)所，只有地上兩層，設(shè)有溫泉泡池、會(huì)議室、紅酒房 、室內(nèi)泳池、VIP包房（內(nèi)設(shè)中餐廳、韓餐廳），專賣店，會(huì)所能同時(shí)接待300多人6000平米天泰圣羅尼克41萬19萬與藍(lán)泉共用一個(gè)會(huì)所，小區(qū)內(nèi)設(shè)綜合樓，兩層，內(nèi)設(shè)醫(yī)療、超市綜合樓2000平米石灣山莊13萬5.2萬地下一層設(shè)有室內(nèi)游泳池、瑜珈館、健身體操房，一層設(shè)有咖啡廳、快餐廳及辦公用房，2500平米山水名園40萬40萬南北兩個(gè)會(huì)所，內(nèi)部設(shè)有健身

4、中心、休閑觀景咖啡、桑拿、保健按摩、酒吧、棋牌室、舞蹈室、圖書閱讀、兒童游樂、子女學(xué)習(xí)室等各康 樂場所。一期的會(huì)所800平米，二期的會(huì)所面積不祥恒基新天地3.3萬5萬恒基新天地俱樂部功能：讀書室、中醫(yī)按摩、醫(yī)療室、泳池、嬉水池、桑拿、健身、球類運(yùn)動(dòng)室(乒乓球、桌球、飛鏢、沙弧球等)、便利店、洗衣房、兒童托管中心。面積不祥項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積會(huì)所功能會(huì)所面積依泉美廬30.6萬6小結(jié)：會(huì)所已經(jīng)成為高端低密度項(xiàng)目必有的配套設(shè)施，功能豐富會(huì)所是低密度項(xiàng)目必備的配套設(shè)施；會(huì)所通常與商業(yè)結(jié)合布置；區(qū)域內(nèi)溫泉成為項(xiàng)目配套的平臺(tái)要素，但尚未形成特色主題；會(huì)所通常涉及健身、休閑、餐飲等功能，個(gè)別會(huì)所開始出現(xiàn)

5、個(gè)性主題功能，如紅酒吧、雪茄私人館（配有私人雪茄恒溫屜）等；會(huì)所面積主要集中在2000-4000平米之間。小結(jié)：會(huì)所已經(jīng)成為高端低密度項(xiàng)目必有的配套設(shè)施，功能豐富會(huì)所成熟市場高檔項(xiàng)目會(huì)所研究會(huì)所的市場現(xiàn)狀：會(huì)所為高端項(xiàng)目必備的配套要素，具有提升項(xiàng)目品質(zhì)、樹立項(xiàng)目形象、提升物業(yè)價(jià)值的作用；會(huì)所具有前期投入大，維護(hù)成本高，不易經(jīng)營，難以獲利等特征，成熟市場高端項(xiàng)目會(huì)所有80%以上處于虧本經(jīng)營狀態(tài)；北京奧林匹克花園會(huì)所、紫玉山莊會(huì)所、棕櫚泉會(huì)所為個(gè)別經(jīng)營達(dá)到平衡或盈利的會(huì)所。通過選取成熟市場成功經(jīng)營會(huì)所案例，對(duì)其管理及盈利模式進(jìn)行研究，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)所定位及經(jīng)營管理起到借鑒作用詳見附件成熟市場高檔項(xiàng)目會(huì)

6、所研究會(huì)所的市場現(xiàn)狀：通過選取成熟市場成功成功會(huì)所特征總結(jié)1、具有規(guī)?；б孑^大規(guī)模，功能設(shè)置綜合，形成樹立形象的項(xiàng)目與盈利項(xiàng)目作用互補(bǔ)，取得經(jīng)營平衡；2、有專業(yè)的經(jīng)營管理能力3、有穩(wěn)定的客流，對(duì)外經(jīng)營，會(huì)員制管理：對(duì)外獲得更多客戶群，通過會(huì)員制進(jìn)行消費(fèi)層次篩選，收取高額會(huì)費(fèi)；4、經(jīng)過較長時(shí)間的培養(yǎng)期成功會(huì)所特征總結(jié)1、具有規(guī)?；б孑^大規(guī)模，功能設(shè)置綜合項(xiàng)目本體條件住宅項(xiàng)目，目前已第二居所為主，不宜配建大量商業(yè)配套周邊大量大規(guī)模會(huì)所配套，在規(guī)模上難以形成競爭優(yōu)勢會(huì)所建設(shè)成本投入大，維護(hù)成本高，不易變現(xiàn)新進(jìn)市場，短期不易獲得穩(wěn)定客流會(huì)所之于本項(xiàng)目的作用樹立高端項(xiàng)目形象的必備平臺(tái)要素形成小鎮(zhèn)意向

7、、示范小鎮(zhèn)生活方式的重要場館會(huì)所主題作為項(xiàng)目的營銷亮點(diǎn)在銷售期作為項(xiàng)目的銷售展場&本項(xiàng)目會(huì)所難以形成規(guī)模優(yōu)勢會(huì)所建設(shè)及經(jīng)營前期投入大，難以回現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商資金占用較多，與開發(fā)商經(jīng)營策略不符本會(huì)所前期作為項(xiàng)目的營銷亮點(diǎn)，更多的作用是為業(yè)主提供專署權(quán)益，不宜過多對(duì)外經(jīng)營，短期難以實(shí)現(xiàn)盈利項(xiàng)目本體條件住宅項(xiàng)目，目前已第二居所為主，不宜配建大量商業(yè)配會(huì)所發(fā)展策略控制會(huì)所規(guī)模，控制成本（建設(shè)與維護(hù)成本）與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；以特色取勝，抓住1-2個(gè)主題，做精、做細(xì)，形成社區(qū)文化發(fā)展的物質(zhì)載體；項(xiàng)目設(shè)置以貼合項(xiàng)目定位，易于演繹，且控制維護(hù)成本為原則；設(shè)置會(huì)員專署優(yōu)惠權(quán)益，吸引消費(fèi)會(huì)所屬性本會(huì)所是為項(xiàng)目提供營銷亮點(diǎn)及特

8、色服務(wù)而非利潤的的中小型專署會(huì)所會(huì)所發(fā)展策略控制會(huì)所規(guī)模，控制成本（建設(shè)與維護(hù)成本）與經(jīng)營風(fēng)會(huì)所主題選取原則：主題：“珍稀海泉”和“浪漫紅酒”泉中的極品海水溫泉是稀有的“咸水溫泉”，在全球，擁有海水溫泉資源的地方僅為四處。一是意大利北部西西里，一是日本九州，一是臺(tái)灣綠島，還有一個(gè)就是青島溫泉鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)因蘊(yùn)涵豐富的海水溫泉資源而得名，在古代更被封為“溫水候國”。青島的天然海水溫泉含有氯、氮、鎂、氯化鈉等30余種化學(xué)元素，早在東漢科學(xué)家張衡和明代神醫(yī)李時(shí)珍的著作中，就有其治醫(yī)療功效的記載，現(xiàn)在更并被譽(yù)為“美容醫(yī)療神泉”。欣賞紅酒的歷史和人類的歷史同樣漫長。早在唐代，葡萄酒已超越了人們?nèi)粘ｏ嬘梅秶?/p>

9、成為一種優(yōu)雅的生活藝術(shù)和精神文化。而現(xiàn)今傳統(tǒng)文化和外來西方文明的匯集，造成既有時(shí)代特征又有全球特色的紅酒文化在這一深厚的物質(zhì)與文化基礎(chǔ)的東方保持長盛不衰 。因?yàn)橄∮?，所以珍貴平臺(tái)必備要素；與小鎮(zhèn)生活精神相契合；可深入挖掘、持續(xù)演繹；易于控制成本。會(huì)所主題選取原則：主題：“珍稀海泉”和“浪漫紅酒”泉中的極主題特色一：珍稀海泉之總統(tǒng)體驗(yàn)關(guān)鍵詞：獨(dú)立服務(wù)單元、總統(tǒng)套房、頂級(jí)貼身服務(wù)、獨(dú)有魚療養(yǎng)生概念、預(yù)約體驗(yàn)、分享概念：以總統(tǒng)套房的形式提供若干獨(dú)立服務(wù)單元，配備高素質(zhì)專業(yè)技師貼身服務(wù)，設(shè)立多種溫泉體驗(yàn)設(shè)施并首次引進(jìn)土耳其魚療養(yǎng)生概念，所有服務(wù)須預(yù)約體驗(yàn)，可與親朋摯友共同分享。優(yōu)越，從來只屬少數(shù)服務(wù)內(nèi)

10、容：魚療養(yǎng)生、健身運(yùn)動(dòng)、皮膚和身體保養(yǎng)、醫(yī)療咨詢、營養(yǎng)教育、全面健康概念、精神提升、休閑聚會(huì)等多項(xiàng)服務(wù)，可使來賓在幾小時(shí)內(nèi)，達(dá)到美容、治療、塑身、舒展壓力、凈化心靈、健康平衡的效果。 主題特色一：珍稀海泉之總統(tǒng)體驗(yàn)關(guān)鍵詞：獨(dú)立服務(wù)單元、總統(tǒng)套房同時(shí)配備頂級(jí)專屬服務(wù)，享受前所未有的私密與尊貴感專為精英男士設(shè)計(jì)的Spa套餐為每一位客人配備專屬服務(wù)員提供精致的餐飲服務(wù)同時(shí)配備頂級(jí)專屬服務(wù)，享受前所未有的私密與尊貴感專為精英男士溫泉之總統(tǒng)體驗(yàn)服務(wù)區(qū)可分8-12個(gè)專署單元，組合方式靈活，便于運(yùn)營充分體現(xiàn)專屬感：各單元相對(duì)獨(dú)立，均提供專屬服務(wù)，需提前預(yù)約，充分體現(xiàn)專屬帶來的尊貴感；運(yùn)營方式靈活：分為公共和

11、私密兩個(gè)區(qū)，充分的考慮了后期運(yùn)營的情況，可根據(jù)客人數(shù)量靈活調(diào)整；風(fēng)格多樣：各單元根據(jù)面積不同設(shè)置不同功能與風(fēng)格，形成各具特色的服務(wù)單元。餐飲服務(wù)100-150平米專屬溫泉體驗(yàn)1 區(qū)200-250平米專屬溫泉體驗(yàn)2 區(qū)100-150平米專屬溫泉體驗(yàn)3 區(qū)80-100平米專屬溫泉體驗(yàn)4 區(qū)專屬溫泉體驗(yàn)5 區(qū)50-80平米專屬溫泉體驗(yàn)6 區(qū)專屬溫泉體驗(yàn)7 區(qū)專屬溫泉體驗(yàn)12 區(qū)溫泉之總統(tǒng)體驗(yàn)服務(wù)區(qū)可分8-12個(gè)專署單元，組合方式靈活，便主題特色二：浪漫紅酒之私家博物館關(guān)鍵詞：紅酒傳奇、觀賞、品鑒、收藏、論壇、恒溫倉儲(chǔ)、投資概念：以博物館的形式，將紅酒這一最具歐洲人文氣息的文化帶到社區(qū)，成為小鎮(zhèn)生活的

12、屬性之一。旨在為社區(qū)業(yè)主提供一個(gè)高尚的社交場所，為社區(qū)生活注入品味與時(shí)尚的元素，同時(shí)普及紅酒知識(shí)，提高業(yè)主對(duì)紅酒的品鑒能力以及生活品味。優(yōu)雅，可以從點(diǎn)滴開始服務(wù)內(nèi)容：紅酒知識(shí)普及、紅酒銷售、紅酒品鑒、會(huì)員社交沙龍、提供藏酒窖、自釀紅酒等；與社區(qū)文化建設(shè)活動(dòng)緊密結(jié)合，形成社區(qū)自有節(jié)日 。主題特色二：浪漫紅酒之私家博物館關(guān)鍵詞：紅酒傳奇、觀賞、品鑒尊貴紅酒區(qū)完美演繹高貴與浪漫，展示紅酒小鎮(zhèn)生活酒廊時(shí)尚沙龍收藏釀酒工具 尊貴紅酒區(qū)完美演繹高貴與浪漫，展示紅酒小鎮(zhèn)生活酒廊時(shí)尚沙龍收紅酒博物館展示獨(dú)具特色的紅酒文化酒杯與葡萄酒如何搭配圖中從左至右依次為：水 / 白蘭地 / 白葡萄酒 / 勃艮第紅葡萄酒

13、/ 氣泡葡萄酒 / 紅葡萄酒法國葡萄酒產(chǎn)地分布葡萄酒釀制與發(fā)酵德國酒標(biāo)1、葡萄酒產(chǎn)區(qū)名稱2、釀酒葡萄采收的年份 3、葡萄品種(至少使用85%的Riesling品種) 4、采用晚收成葡萄釀的酒5、半乾口味 6、葡萄來自的莊園 7、屬特級(jí)良質(zhì)酒。簡稱Qmp，比Qba等級(jí)高 8、政府檢定的號(hào)碼9、裝上10、葡萄酒莊 11、酒精濃度12、酒精濃度13、容量14、裝瓶者及其地址 紅酒博物館展示獨(dú)具特色的紅酒文化酒杯與葡萄酒如何搭配法國葡萄專業(yè)酒窖，提供尊貴私藏服務(wù)酒窖是用來專門貯存葡萄酒的地方, 理想的酒窖應(yīng)符合下列基本要求：1、要有足夠的貯存空間和活動(dòng)空間；2、要有良好的通風(fēng)性能；3、避免陽光直接照明

14、或光線過強(qiáng)；4、應(yīng)保持相對(duì)的溫度和濕度；5、避免震動(dòng)和巨聲干擾。聘請(qǐng)專業(yè)酒窖設(shè)計(jì)公司為項(xiàng)目量身定做專業(yè)酒窖，提供尊貴私藏服務(wù)酒窖是用來專門貯存葡萄酒的地方, 會(huì)所設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格：與項(xiàng)目整體風(fēng)格相統(tǒng)一，托斯卡納風(fēng)格；會(huì)所設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格：與項(xiàng)目整體風(fēng)格相統(tǒng)一，托斯卡納風(fēng)格；會(huì)所室內(nèi)設(shè)計(jì)：演繹小鎮(zhèn)生活的優(yōu)雅氣質(zhì)水晶燈下巍峨開闊的大堂雍容華麗；名畫古玩、新古典歐式家具異彩紛呈；充滿各國異域風(fēng)情的豪華套房私密、舒適在輕柔的SPA音樂中會(huì)客、茶歇，享用養(yǎng)生花草茶 會(huì)所室內(nèi)設(shè)計(jì)：演繹小鎮(zhèn)生活的優(yōu)雅氣質(zhì)水晶燈下巍峨開闊的大堂雍會(huì)所整體面積分配：項(xiàng)目面積備注溫泉服務(wù)區(qū)專署溫泉體驗(yàn)1區(qū)200-2501000-

15、1300 “親親魚”魚療多功能溫泉水療頂級(jí)溫泉spa健身餐飲服務(wù)專署溫泉體驗(yàn)2區(qū)100-150專署溫泉體驗(yàn)3/4/5區(qū)200-300專署溫泉體驗(yàn)6-12區(qū)300-500餐飲服務(wù)區(qū)100-150紅酒博物館紅酒吧150-200400-500前期可與大堂共同組成銷售大廳展廳200-250酒窖50大堂200400辦公及設(shè)備用房200合計(jì)1800-2200會(huì)所整體面積分配：項(xiàng)目面積備注溫泉服務(wù)區(qū)專署溫泉體驗(yàn)1區(qū)20會(huì)所功能布局建議物業(yè)紅酒博物館溫泉溫泉溫泉大堂酒窖設(shè)備用房餐飲剖面示意圖建筑層數(shù)：考慮營造風(fēng)情需求，與洋房和別墅形成參差錯(cuò)落感覺，建議地上2層，地下1層布局原則：因項(xiàng)目場地較緊張，盡量減少公建

16、占地； 各功能空間減少相互干擾，同時(shí)考慮功能搭配；因溫泉對(duì)私密性要求較高，發(fā)展室外溫泉設(shè)施需占用較大場地和使用大量圍護(hù)結(jié)構(gòu)（植物、構(gòu)筑物等）已達(dá)到其私密要求，且需要配建相應(yīng)服務(wù)設(shè)施以保證服務(wù)質(zhì)量，與會(huì)所控制規(guī)模、控制成本、減少公建占地的發(fā)展策略不符，因此不建議建設(shè)室外溫泉設(shè)施。會(huì)所功能布局建議物業(yè)紅酒博物館溫泉溫泉溫泉大堂酒窖設(shè)備用房餐會(huì)所的經(jīng)營方式建議：前期外包給專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)提高品質(zhì)，后期是經(jīng)營狀況選擇合伙經(jīng)營或自我經(jīng)營外包經(jīng)營開發(fā)商將會(huì)所外包給第三方經(jīng)營，只收取固定的費(fèi)用，如場地租賃費(fèi)等自我經(jīng)營開發(fā)商經(jīng)營會(huì)所，自己組建管理團(tuán)隊(duì)或聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理公司進(jìn)行運(yùn)營管理合伙經(jīng)營通過多種形式，約

17、定投入和經(jīng)營費(fèi)用分擔(dān)比例、利潤分成比例，與第三方合伙經(jīng)營會(huì)所專業(yè)化程度高，服務(wù)品質(zhì)高，利于先期建立形象對(duì)人員素質(zhì)，經(jīng)營管理水平要求高，虧損風(fēng)險(xiǎn)大，要求會(huì)所有特色，大批?？蚗可以分擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，適用于沒有管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主X會(huì)所的經(jīng)營方式建議：前期外包給專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)提高品質(zhì)，后期收入方式建議：經(jīng)營收入與開發(fā)商補(bǔ)貼結(jié)合經(jīng)營收費(fèi)會(huì)所通過市場化的運(yùn)營收費(fèi)，向使用者收取使用費(fèi)，包括提供收費(fèi)服務(wù)、場地出租等多數(shù)會(huì)所采取此種形式攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)對(duì)會(huì)所經(jīng)營成本進(jìn)行估算，將部分成本攤?cè)氲轿飿I(yè)管理費(fèi)中，業(yè)主可以免費(fèi)或低價(jià)享用會(huì)所服務(wù)多用于高端項(xiàng)目，客戶對(duì)物業(yè)費(fèi)高低不敏感開發(fā)商補(bǔ)貼為了保證會(huì)所正常運(yùn)營的需要，開發(fā)商對(duì)會(huì)

18、所經(jīng)營虧損的部分進(jìn)行補(bǔ)貼，此外還包括免除場地租金、設(shè)備折舊等。取費(fèi)靈活，客戶易于接受，適用性高銷售前期會(huì)所作為體驗(yàn)性設(shè)施，不易獲得盈利，運(yùn)營成本作為營銷必須投入客戶為使用頻率付費(fèi)，對(duì)持續(xù)性投入敏感性高X收入方式建議：經(jīng)營收入與開發(fā)商補(bǔ)貼結(jié)合經(jīng)營收費(fèi)取費(fèi)靈活，客戶附件：成熟市場高檔項(xiàng)目會(huì)所研究會(huì)所的市場現(xiàn)狀：會(huì)所為高端項(xiàng)目必備的配套要素，具有提升項(xiàng)目品質(zhì)、樹立項(xiàng)目形象、提升物業(yè)價(jià)值的作用；會(huì)所具有前期投入大，維護(hù)成本高，不易經(jīng)營，難以獲利等特征，成熟市場高端項(xiàng)目會(huì)所有80%以上處于虧本經(jīng)營狀態(tài)；北京奧林匹克花園會(huì)所、紫玉山莊會(huì)所、棕櫚泉會(huì)所為個(gè)別經(jīng)營達(dá)到平衡或盈利的會(huì)所。通過選取成熟市場成功經(jīng)營

19、會(huì)所案例，對(duì)其管理及盈利模式進(jìn)行研究，對(duì)本項(xiàng)目會(huì)所定位及經(jīng)營管理起到借鑒作用附件：成熟市場高檔項(xiàng)目會(huì)所研究會(huì)所的市場現(xiàn)狀：通過選取成熟市奧林匹克花園會(huì)所，奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城運(yùn)動(dòng)就在家門口北京奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城是北京奧林匹克花園的標(biāo)志性建筑，由悉尼奧運(yùn)會(huì)體育場館的主設(shè)計(jì)師菲利浦考克斯親自設(shè)計(jì)，占地面積為5601.75平方米，總建筑面積為14258.3平方米。 奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城是奧林匹克花園的賣點(diǎn)之一，配合奧林匹克花園主打健康社區(qū)的概念，在一期銷售時(shí)投入使用奧林匹克花園會(huì)所，奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城運(yùn)動(dòng)就在家門口北京奧會(huì)所以大眾型體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為主運(yùn)動(dòng)城以會(huì)員制經(jīng)營為主，以科學(xué)化健康服務(wù)為宗旨，是一家集

20、健身、專業(yè)訓(xùn)練、休閑娛樂、餐飲聚會(huì)等為一體的大型綜合性體育休閑設(shè)施。 層數(shù)項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營狀況一層羽毛球10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場地在營籃球2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)場地在營乒乓球12張球臺(tái)在營游泳25*12.5米國際標(biāo)準(zhǔn)短池在營二層健身共1500平方米空置，考慮引入專業(yè)公司外包經(jīng)營跆拳道在營瑜伽在營壁球2個(gè)在營三層屋頂網(wǎng)球場1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場在營目前會(huì)所內(nèi)全部為體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，餐飲等項(xiàng)目沒有設(shè)置會(huì)所以大眾型體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為主運(yùn)動(dòng)城以會(huì)員制經(jīng)營為主，以科學(xué)化在不考慮房租的情況下，奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城經(jīng)營基本維持平衡收入會(huì)員制經(jīng)營，包括年卡、VIP卡、半年卡、季卡、月卡、記次卡，會(huì)員卡一共200-300人，年流水100多萬元。游泳池年流水4

21、0萬元左右，好的時(shí)候45-46萬元，差的時(shí)候38萬元。游泳池日人流量少時(shí)20-30人，多時(shí)200-300人，最多同時(shí)接待150-160人經(jīng)營成本構(gòu)成：人員工資，水電消耗、契稅、設(shè)備維護(hù)成本、攤銷費(fèi)用等：人員設(shè)置：三班設(shè)置，一人收銀，一人前臺(tái)，游泳池前臺(tái)，游泳池兩個(gè)救生員冬天一天的供暖費(fèi)500元，包括地?zé)帷⑴L(fēng)、熱水等等運(yùn)動(dòng)城已經(jīng)運(yùn)營三年，投入使用一年后基本可以做到盈虧平衡（不考慮房租和設(shè)備折舊）在不考慮房租的情況下，奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城經(jīng)營基本維持平衡收入前期定位定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)模化的體育運(yùn)動(dòng)會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置：以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入來源成

22、功經(jīng)驗(yàn)后期經(jīng)營成本控制：深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu)場地多能利用：為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場地，增加收入對(duì)外營銷：低成本高效率，品牌共建、體育賽事造勢、挖掘外部資源成功經(jīng)驗(yàn)借鑒開辦培訓(xùn)班：提高場地單位時(shí)間的收益對(duì)內(nèi)節(jié)流對(duì)外開源前期定位定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)?；捏w定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)?；捏w育運(yùn)動(dòng)會(huì)所一、專業(yè)化1、專業(yè)化的運(yùn)動(dòng)設(shè)備設(shè)施燈光照明雙魚牌乒乓球設(shè)備運(yùn)動(dòng)地板2、專業(yè)化的教練隊(duì)伍聘請(qǐng)省市隊(duì)教練作為場館教練二、規(guī)?；?、1.4萬平米大型運(yùn)動(dòng)場館。2、綜合館1300平方米 ，適合組合大型賽事和活動(dòng)定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)

23、合，定位專業(yè)化、規(guī)?；捏w育運(yùn)動(dòng)會(huì)項(xiàng)目設(shè)置：以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入來源層數(shù)項(xiàng)目投資成本運(yùn)營成本利用率經(jīng)營收入作用一層羽毛球高低高高賺錢利潤籃球一般低高一般賺取利潤乒乓球一般低高一般賺取利潤游泳高高一般高標(biāo)定檔次、賺取利潤二層健身高空置瑜伽低一般高一般賺取利潤跆拳道低一般一般一般賺取利潤壁球高低低低標(biāo)定檔次三層屋頂網(wǎng)球場高低低低標(biāo)定檔次處于投入成本的考慮，健身房目前處于空置狀態(tài)，考慮引入專業(yè)化的公司進(jìn)行外包經(jīng)營一層是利用率最高的項(xiàng)目，是收入的主要來源，瑜伽和跆拳道雖然利用率一般，但是由于運(yùn)營成本低，也能帶來可觀的收益。奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城項(xiàng)目評(píng)價(jià)表項(xiàng)目設(shè)置：以少量

24、高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作對(duì)外營銷：低成本高效率，與周邊商家品牌共建，高調(diào)舉辦體育賽事造勢，充分挖掘已有外部資源與周邊商家品牌共建：強(qiáng)勢營銷的具體作法：高調(diào)舉辦體育賽事：通過舉辦輻射范圍較大的非專業(yè)體育賽事，擴(kuò)大奧園在運(yùn)動(dòng)愛好者中的知名度，擴(kuò)大客戶群。TIP :可與商家合作，對(duì)方免費(fèi)為比賽提供VIP卡、代金券、優(yōu)惠券等獎(jiǎng)品取得冠名權(quán)以節(jié)約成本互換宣傳材料：與周邊的京客隆超市、大鴨梨酒店等有影響力的非競爭性商家合作，在對(duì)方的入口處放置自己的宣傳材料，擴(kuò)大宣傳范圍互相提供優(yōu)惠：會(huì)所曾經(jīng)開展入會(huì)即送118元大鴨梨代金券的活動(dòng)，雙方借勢宣傳提升了知名度，又為會(huì)員創(chuàng)造了實(shí)惠充分挖掘外部

25、資源：利用奧園與中體的合作關(guān)系，借助中體的政府資源，承辦其他政府部門的運(yùn)動(dòng)會(huì) 節(jié)約成本起到的效果有限，想要盈利，關(guān)鍵還是走出去，對(duì)外開源北京奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城總經(jīng)理 李先生對(duì)外營銷：低成本高效率，與周邊商家品牌共建，高調(diào)舉辦體育賽事場地多能利用：為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場地，增加收入承辦專業(yè)的體育賽事之外，運(yùn)動(dòng)城還為多種非體育活動(dòng)提供場地，以增加會(huì)所收入，同時(shí)也可以提升會(huì)所知名度純運(yùn)動(dòng)的主題和適中的收費(fèi)，有很強(qiáng)的市場競爭力運(yùn)動(dòng)品牌產(chǎn)品發(fā)布會(huì)：奧園運(yùn)動(dòng)城的純運(yùn)動(dòng)定位和多功能廳1400平米的大型空間很適合運(yùn)動(dòng)品牌的發(fā)布活動(dòng)。李寧公司曾在奧園綜合館舉辦過新品發(fā)布會(huì)，NBA著名球星奧尼爾親臨使得現(xiàn)

26、場氣氛火爆。該類發(fā)布會(huì)既為運(yùn)動(dòng)城賺取了利潤，又提高了運(yùn)動(dòng)城的知名度曾舉辦的活動(dòng)：非體育類的比賽：為北京國際街舞節(jié)提供比賽場地人力資源公司培訓(xùn)：人力資源公司的素質(zhì)拓展訓(xùn)練需要較大的室內(nèi)場地，運(yùn)動(dòng)城的綜合館可以滿足這一要求。街舞大賽街舞大賽場地多能利用：為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場地，增加收入承辦開辦培訓(xùn)班：提高場地單位時(shí)間的收益會(huì)所開辦了大量相關(guān)的培訓(xùn)班，成本低，收益高，既能直接賺取利潤，又能提高會(huì)員運(yùn)動(dòng)熱情促進(jìn)消費(fèi)現(xiàn)有培訓(xùn)班5個(gè)：跆拳道、瑜伽、乒乓球、羽毛球、游泳可以負(fù)責(zé)聯(lián)系所有運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的私人教練，進(jìn)行一對(duì)一指導(dǎo)跆拳道班學(xué)員在中秋聯(lián)歡會(huì)上的表演乒乓球班學(xué)員和教練練習(xí)暑期游泳班羽毛球訓(xùn)練班開辦

27、培訓(xùn)班：提高場地單位時(shí)間的收益會(huì)所開辦了大量相關(guān)的培訓(xùn)班成本控制：深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu)成本控制舉措選取原則：1. 能壓縮較大成本2. 服務(wù)質(zhì)量不會(huì)下降過多各項(xiàng)目的運(yùn)營成本相差較多，根據(jù)原則一，成本較高的項(xiàng)目可壓縮較多的成本羽毛球、乒乓球、壁球、網(wǎng)球等項(xiàng)目成本較低，主要集中在地板上蠟、球網(wǎng)等場地設(shè)施的維護(hù)，壓縮空間有限，過分壓縮會(huì)極大的影響服務(wù)質(zhì)量游泳館運(yùn)營成本占會(huì)所約40%，成本壓縮空間較大，并且很多細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制后，顧客感知不明顯減少日常維護(hù)成本游泳館成本控制關(guān)鍵舉措：節(jié)約人員成本：標(biāo)準(zhǔn)泳池必須配備2個(gè)救生員，開辦游泳班時(shí)，直接培訓(xùn)救生員作為教練，大幅節(jié)約了人員

28、成本選取性價(jià)比高的制劑：泳池消毒、過濾均需要大量昂貴的化學(xué)制劑，在保證衛(wèi)生狀況的前提下，選取成本最低的藥劑調(diào)控?fù)Q水率：根據(jù)游泳池的使用頻率和水質(zhì)的實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)節(jié)換水率，在10-30%/月的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)浮動(dòng)靈活供暖：游泳館冬季供暖成本為500元/天，在空閑時(shí)段，適當(dāng)調(diào)低室內(nèi)溫度，可以大幅節(jié)約能源調(diào)控池底清洗頻率：根據(jù)季節(jié)靈活調(diào)控，夏季人多、溫度高時(shí)1-2周/次，其他季節(jié)人少、氣溫低可以1-2月/次成本控制：深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu)成成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)?；捏w育運(yùn)動(dòng)會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置：以少量高檔項(xiàng)目標(biāo)定會(huì)所檔次，以多種大眾型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目作為收入

29、來源成本控制：深挖高成本項(xiàng)目細(xì)節(jié)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)控成本結(jié)構(gòu)對(duì)外營銷：低成本高效率，品牌共建、體育賽事造勢、挖掘外部資源場地多能利用：為體育賽事以外的大型活動(dòng)提供場地，增加收入開辦培訓(xùn)班：提高場地單位時(shí)間的收益成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)定位清晰：與項(xiàng)目主題緊密結(jié)合，定位專業(yè)化、規(guī)?；嫌裆角f會(huì)所總面積五萬余平米，包括俱樂部、康體中心、度假酒店三個(gè)部分北京紫玉山莊別墅占地1000畝，百分之八十以上為園林綠化地，周邊為寬達(dá)100米的林木群，山莊內(nèi)六萬平方米的草坪，十六萬株樹木，三萬多平方米的人工湖紫玉山莊會(huì)所坐落于享有“中國第一生態(tài)園區(qū)”盛名的紫玉山莊內(nèi)，總面積達(dá)五萬余平方米，包括俱樂部、康體中心、度假酒店三

30、個(gè)部分紫玉山莊會(huì)所總面積五萬余平米，包括俱樂部、康體中心、度假酒店會(huì)所三部分功能各有所側(cè)重，互相配合，促進(jìn)會(huì)所經(jīng)營配套功能定位客戶來源經(jīng)營情況在會(huì)所經(jīng)營中的作用俱樂部以餐飲為主，可承辦宴會(huì)、婚慶、大型會(huì)議外向經(jīng)營收入為主，為大型會(huì)議、婚慶提供餐飲；社區(qū)業(yè)主宴請(qǐng)親友所有餐廳使用頻率均非常高，收益良好吸引外來客戶，與酒店配合，盈利項(xiàng)目康體中心休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主，有各種健身設(shè)施以及水療養(yǎng)生中心僅對(duì)會(huì)員、業(yè)主以及賓館住客開放由于客戶來源限制，使用率較低，一直虧損業(yè)主會(huì)員專享，體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴感度假酒店五星級(jí)酒店，提供高規(guī)格住宿空間外向經(jīng)營為主，為大型會(huì)議提供會(huì)議和住宿配套；探訪社區(qū)業(yè)主的親友經(jīng)營良

31、好，入住率常年在70%以上，收益較好標(biāo)定會(huì)所檔次，吸引外來客戶，與俱樂部配合，盈利項(xiàng)目會(huì)所各設(shè)施功能俱樂部度假酒店康體中心會(huì)所三部分功能各有所側(cè)重，互相配合，促進(jìn)會(huì)所經(jīng)營配套功能定位俱樂部功能以餐飲為主，經(jīng)營狀況較好，消費(fèi)者以業(yè)主、酒店住客為主俱樂部建筑面積約為2500左右，共四層，是紫玉山莊最早建成配套設(shè)施俱樂部功能以餐飲為主，包含中、西餐廳，酒吧等主要消費(fèi)者包括別墅業(yè)主、酒店住客及外來的會(huì)議、婚慶客戶綠洲西餐廳翠湖閣中餐廳樓層設(shè)施面積/容納人數(shù)功能/經(jīng)營情況四層酒吧150平米，供30人用餐聚會(huì)；使用頻率不高三層宴會(huì)大廳180平米，供150人用餐或280人會(huì)議宴會(huì)、婚慶；使用率高二層中餐廳包

32、括大廳和三個(gè)包間大廳 150平米，供40人用餐三個(gè)包間分別容納16人、6人、4人餐飲；使用頻率高一層西餐廳；大堂；室內(nèi)恒溫泳池西餐廳 100平米左右 38人用餐餐廳；使用頻率高。泳池；使用頻率一般地下室辦公區(qū)-俱樂部各樓層設(shè)施俱樂部功能以餐飲為主，經(jīng)營狀況較好，消費(fèi)者以業(yè)主、酒店住客為靈活利用室外開敞空間，舉辦大型商務(wù)展會(huì)、社交酒會(huì)及婚禮慶典，增加收入 除室內(nèi)設(shè)施外，俱樂部還利用隔湖相望，面積達(dá)三萬平米的中央大草坪，配合熙游臺(tái)，荷花池等，大量舉辦戶外婚典、商務(wù)展會(huì)及社交酒會(huì)舉辦過的重要商務(wù)活動(dòng)有奧迪A4投放市場發(fā)布宴會(huì)、豐田汽車媒體答謝會(huì)、Speedo新品發(fā)布會(huì)、2007中國演藝名人公眾形象滿

33、意度調(diào)查啟動(dòng)儀式 、高絲化妝品新形象代言人新聞發(fā)布會(huì)、潘婷閃亮之旅 北京站 微軟亞洲研究院家庭日活動(dòng)索尼VAIO春季新品展示會(huì)微軟亞洲研究院家庭日活動(dòng)草坪婚禮設(shè)施備注草坪主要用來舉辦婚禮和其他大型室外活動(dòng)，場地使用費(fèi)用在1萬，自助餐最低188元/位或者2188元/桌；使用頻率較高俱樂部大露臺(tái)（靠近中心湖）用做室外聚餐、聚會(huì)和活動(dòng)，可容納50人左右靈活利用室外開敞空間，舉辦大型商務(wù)展會(huì)、社交酒會(huì)及婚禮慶典，康體中心以休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主，由于僅對(duì)會(huì)員開放，使用率不高康體中心總面積1000多平米，以休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主由于只對(duì)會(huì)員和酒店客戶開放，使用率不高 健身部分包括各種球類、泳池、

34、健身中心、電子游戲等水療中心包括泰式桑拿（干/濕蒸房、沖浪浴）、中醫(yī)保健按摩和SPA香薰美體自然系列調(diào)理等多種養(yǎng)生功能設(shè)施數(shù)量功能室外泳池1個(gè)相對(duì)專業(yè)，北京五環(huán)內(nèi)最大的、國際標(biāo)準(zhǔn)泳道室外網(wǎng)球場2個(gè)球類休閑、練習(xí)、比賽室外籃球場-室外仿夏威夷木質(zhì)大樓臺(tái)1個(gè)鄰近室外泳池；聚會(huì)、看電影、休息室內(nèi)羽毛球場2個(gè)根據(jù)需要，可以改變成宴會(huì)大廳，舉辦大型婚禮室內(nèi)乒乓球場2個(gè)電子游戲室4-5個(gè)供小孩使用健身中心1個(gè)面向泳池水療中心1個(gè)只有水療中心布置在一層，向非會(huì)員開放；水療中心消費(fèi)水平在300-850元之間/次康體中心功能設(shè)施康體中心以休閑養(yǎng)生、康體健身功能為主，由于僅對(duì)會(huì)員開放，使用度假酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，共

35、有客房63間，并有完善的商務(wù)會(huì)議配套設(shè)施 度假酒店：按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，地上2層，局部地下1層，整體裝修為泰式風(fēng)格共有客房63間，標(biāo)間面積30平米，多功能會(huì)議室3間、談話室2間、會(huì)議休息廳、商務(wù)中心類型數(shù)量備注客房豪華套房4門市價(jià)格：1880元或者2380（帶露臺(tái)）高級(jí)客房15門市價(jià)格：1580元（帶露臺(tái)）標(biāo)準(zhǔn)客房44門市價(jià)格：1180元會(huì)議會(huì)議室A1180平米；60人會(huì)議會(huì)議室B190平米；40人會(huì)議室C190平米；40人談話室-商務(wù)中心-酒店功能配比和價(jià)格狀況度假酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，共有客房63間，并有完善的商務(wù)會(huì)議配套酒店經(jīng)營情況非常好，平均入住率70%以上，客戶以大型公司的商務(wù)會(huì)議客戶為主

36、 2004年5月13日試營業(yè)，對(duì)整個(gè)配套的經(jīng)營起到了很大的改善作用入住率非常高，平時(shí)達(dá)到70%，旺季可以達(dá)到100%主要客戶為商務(wù)客戶，多家大型的企業(yè)在此舉行會(huì)議(如西門子常年在這里舉行公司會(huì)議和培訓(xùn))部分業(yè)主招待朋友也選擇在該酒店住宿商務(wù)客戶多看中此處相對(duì)安靜、優(yōu)美和純粹的環(huán)境，通常入住2-3天，每次規(guī)模在20-30人酒店經(jīng)營情況非常好，平均入住率70%以上，客戶以大型公司的商會(huì)員系統(tǒng)會(huì)所客戶構(gòu)成：主要分為會(huì)員客戶、酒店客戶以及非會(huì)員別墅業(yè)主三類會(huì)員系統(tǒng)現(xiàn)狀：目前共有會(huì)員100多人，會(huì)員入會(huì)費(fèi)為1.5萬元，會(huì)費(fèi)90美金/月會(huì)員權(quán)益：使用俱樂部的餐廳、酒吧，不需要額外支付15%的服務(wù)費(fèi)除康體中心中的水療中心外，所有設(shè)施均實(shí)行會(huì)員制，部分設(shè)施僅對(duì)會(huì)員及酒店住客開放俱樂部營銷的主要渠道業(yè)主推薦與俱樂部