2016年上半年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托考試試題

1、2016年上半年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及委托考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為_。A4.7%B7%C11%D14%2、一般而言，如果商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。A：越富有彈性B：需求彈性越小C：越缺乏

2、彈性D：完全無(wú)彈性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、根據(jù)中華人民共和國(guó)刑法規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，并致使國(guó)家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是_。A口三年以上六年以下B口二年以上五年以下C口三年以上七年以下D口五年以上十年以下4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)首先用于。A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B：提取法定盈余公積金C：提取公益金D：向投資者分紅E：借款合同5、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有

3、效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為。A：438B：50C：568D：70E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為_。A.工程建設(shè)費(fèi)用B.措施費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.直接工程費(fèi)7、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為3000元加2，項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2,如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85,經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%，則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為_。A23.80%B20.23%C

4、19.70%D18.96%8、某幢大廈的房地總價(jià)值為5000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價(jià)值為1000萬(wàn)元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價(jià)值為500萬(wàn)元。按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算甲、乙兩公司占有的土地份額為（）。A20%B10%C30%D40%9、估價(jià)報(bào)告書中說明的_限定了其用途。A.估價(jià)原則B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.估價(jià)對(duì)象狀況10、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是。A：房地產(chǎn)投機(jī)B：物價(jià)變動(dòng)C：財(cái)政收支狀況D：居民收入水平E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、某家庭以30萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按

5、月等額還款，如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬(wàn)元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少_元。A544.10B709.99C6300.00D709.3812、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會(huì)從目前的2上升至10左右。甲公司擬以其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是。A：因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比現(xiàn)時(shí)同類房屋售價(jià)高B：因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用

6、假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以調(diào)低C：該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值D：該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格13、實(shí)物投資可分為。A：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等B：生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C：直接投資和間接投資D：短期投資和長(zhǎng)期投資E：借款合同14、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格的確定，不包含被拆遷房屋的。A：區(qū)位B：用途C：建筑面積D：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是_。A.指數(shù)平滑法B.市場(chǎng)因子推演法C德爾菲法D.銷售人員意見綜合法1

7、6、臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過年。A：1B：2C：3D：4E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是_。A.開發(fā)商B.承包商C監(jiān)理單位D.相關(guān)的政府部門18、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動(dòng)比率為_。A167%B80%C200%D60%19、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99

8、Q102R97S102T9920、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30該類房地產(chǎn)的資本化率為10該旅館的價(jià)值為。A：2759.4萬(wàn)元B：2789.3萬(wàn)元C：2843.6萬(wàn)元D：2987.6萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、在采用三種不同的估價(jià)方法選用加權(quán)算數(shù)平均數(shù)時(shí)，權(quán)重范圍宜為。A：0.10.8B：0.30.7C：0.20.6D：0.150.5E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、下列說法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是_

9、。A.房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路B.土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路C.具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路D.建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路23、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是階段的主要任務(wù)。A：投資機(jī)會(huì)研究B：初步可行性研究C：詳細(xì)可行性研究口：項(xiàng)目的評(píng)估和決策E：借款合同24、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用C：對(duì)于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)

10、，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A：同一估價(jià)原即、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B：同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C：同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D：同一估價(jià)原即、同一估價(jià)目的E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為

11、目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有_。A.土地所有權(quán)B.國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)C.宅基地土地使用權(quán)D.大型游樂場(chǎng)E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房2、一般來(lái)說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是_。規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；投資機(jī)會(huì)找尋：可行性研究；獲取土地使用權(quán)證；投資機(jī)會(huì)篩選；施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；市場(chǎng)營(yíng)銷和物業(yè)管理；簽署合作協(xié)議A.B.C.D.3、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了_。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比4、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)

12、整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有。A：地役權(quán)設(shè)立的情況B：土地使用期限C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D：容積率E：臨街狀況5、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率下降是處于自然周期的。八：第二階段B：第一階段初期C：第一階段后期口：第三階段E：第四階段6、收益法在需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，需要采用_。A.房地剩余技術(shù)B.市場(chǎng)剩余技術(shù)C.地剩余技術(shù)D.建筑物剩余技術(shù)E.自有資金剩余技術(shù)7、下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)的公式中，正確的是_。A.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加B.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入C.稅前利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈

13、額D.期間費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用E.可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定公積金+未分配利潤(rùn)）8、一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔在_以上的不宜采用。A.1年B.半年2年3年9、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件不包括_。A.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近B.使用性質(zhì)相同C.地點(diǎn)相近D.價(jià)格相同10、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有A：土地費(fèi)用B：權(quán)益投資比率C：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D：開發(fā)期E：貸款利率11、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有_。A.房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人

14、B.房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)C.房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取至0.001m,但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即0.01m2D.臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)E.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為“一、二、三、四”四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，其中二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本應(yīng)在_萬(wàn)元以上。A1000B2000C5000D800013、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是_。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能

15、夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入E.實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等14、現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的分析。A：財(cái)務(wù)盈利能力B：清償能力C：資金平衡情況D：營(yíng)運(yùn)能力E：借款合同15、_是影響城市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素。A.宏觀區(qū)位B.中觀區(qū)位C.微觀區(qū)位D.其他方面16、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有。A：配置存量房地產(chǎn)資源和利益B：指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化C：指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的住房供給計(jì)劃D：引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化E：配置存量房地產(chǎn)資源利益變化17、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120

16、m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。A40B45C48D5018、城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級(jí)的_稅率。A.比例B.超額累進(jìn)C.全額累進(jìn)D.幅度定額19、我國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度的特點(diǎn)包括。A：國(guó)家統(tǒng)包的實(shí)物福利性住房制度B：市場(chǎng)供應(yīng)的實(shí)物福利性住房制度C：低租金的實(shí)物福利性住房制度D：無(wú)限期使用的實(shí)物福利性住房制度E：無(wú)償分配的實(shí)物福利性住房制度20、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有（）。A.產(chǎn)品調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷渠道調(diào)查E.促銷策略調(diào)查21、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義，表述正確的是。A：保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門的合

17、法權(quán)益B：保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益C：保證交易安全，減少交易成本D：是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作E：為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)22、按負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為。A：空氣一水系統(tǒng)8：全空氣系統(tǒng)C：全水系統(tǒng)D：冷劑系統(tǒng)E：集中式系統(tǒng)23、下列關(guān)于樓地面的構(gòu)造，表述正確的是。A：在有隔聲、保溫等要求的樓面則設(shè)置輕質(zhì)材料的填充層B：墊層是在基層之上的構(gòu)造層C：面層是地面的表層D：面層是人們直接接觸的一層E：地面的基層是結(jié)構(gòu)樓板；樓面的基層是基土24、等產(chǎn)量曲線主要有以下特點(diǎn)：。A：等產(chǎn)量曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值B：等產(chǎn)量曲線圖的眾多等產(chǎn)量曲線中，同一曲線上