讀書(shū)札記商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本概念及模式

1、讀書(shū)札記商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)指南從定位規(guī)劃到招商運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)寫(xiě)在前面：掃盲級(jí)作品，外行入門(mén)用書(shū)。這篇主要是記錄了一些術(shù)語(yǔ)和萬(wàn)達(dá)、恒隆、嘉德、華潤(rùn)四家公司商業(yè)模式的比對(duì)。小帆自我掃盲的過(guò)程順路和大家一起學(xué)習(xí)咯，么么噠【開(kāi)篇：基礎(chǔ)概念】一、房地產(chǎn)使用年限居住用地 70年 工業(yè)用地 50年科教文衛(wèi)用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年綜合或其他用地 50年二、房地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)總建筑面積：也叫建筑展開(kāi)面積，是建筑物各層水平投影面積的綜合，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。容積率一定地塊內(nèi)，總建筑面積和建筑用地面積的比值。建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。七通一平通水、通電、通

2、路、通郵、通訊、通暖氣、通天然氣or煤氣、平整土地三、商業(yè)房地產(chǎn)基本概念定義商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整合商業(yè)（含商業(yè)活動(dòng)的過(guò)程）；通過(guò)整合各種業(yè)態(tài)和業(yè)種，以最合理的地產(chǎn)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)模式盡量滿(mǎn)足消費(fèi)需求；是提供滿(mǎn)足商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)載體的開(kāi)發(fā)過(guò)程；并通過(guò)銷(xiāo)售及持有運(yùn)營(yíng)收取租金等收益達(dá)到滿(mǎn)足投資者投資回報(bào)的商業(yè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的10類(lèi)基本開(kāi)發(fā)形態(tài)購(gòu)物中心、百貨、城市綜合體、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、批發(fā)市場(chǎng)、酒店、社區(qū)商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、復(fù)合型地產(chǎn)新時(shí)期9種典型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)購(gòu)物公園、城市綜合體、鄰里中心、奧特萊斯、休閑地產(chǎn)、主題式購(gòu)物中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文化旅游產(chǎn)業(yè)、新城區(qū)產(chǎn)業(yè)四、4個(gè)典型企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)

3、運(yùn)營(yíng)模式萬(wàn)達(dá)：專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，也是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，以地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的模式是業(yè)界競(jìng)相學(xué)習(xí)的典范；嘉德置地：以基金投資出身，哪里回報(bào)率高去哪里投資，形成以金融驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式；華潤(rùn)置地：從零售經(jīng)營(yíng)起步，專(zhuān)注于商場(chǎng)的研究，不講租金放在第一位，成就了以商業(yè)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營(yíng)模式；恒隆地產(chǎn)：在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開(kāi)發(fā)物業(yè)上套利，一步步形成重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)模式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成績(jī)讓其在業(yè)內(nèi)稱(chēng)為標(biāo)桿，但是需要說(shuō)明一點(diǎn)，萬(wàn)達(dá)企業(yè)的商業(yè)模式本質(zhì)還是做房地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)能迅速發(fā)展壯大，核心是商用房產(chǎn)的銷(xiāo)售與快速回款，而不是靠購(gòu)物中心。審視萬(wàn)達(dá)每個(gè)城市的購(gòu)物中心，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)上都非常符

4、合快速發(fā)展克隆的要求，口訣是“模塊”，即“不能變”。萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)里保證基本保證安全，保證出租率。因?yàn)橘?gòu)物中心積累到一定的面積，可以拿去上市，能賺取數(shù)十倍的PE，那時(shí)的購(gòu)物中心才能真正賺錢(qián)。至于開(kāi)發(fā)時(shí)的購(gòu)物中心價(jià)值，主要是作為拿地籌碼。嘉德置地：金融驅(qū)動(dòng)模式嘉德商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是做基金投資，基金對(duì)匯報(bào)的主要要求就是穩(wěn)定，回報(bào)比銀行高。而嘉德正好在海外做了十多只基金，這些錢(qián)夠他們?cè)谥袊?guó)開(kāi)發(fā)很多商場(chǎng)，然后給予基金投資人穩(wěn)定的回報(bào)，最重要的是，嘉德是上市公司。否則，以嘉德商場(chǎng)的形象、檔次、地段、盈利性等，加上嘉德不賣(mài)鋪，企業(yè)賺錢(qián)與發(fā)展會(huì)比較難?；貓?bào)率是每個(gè)嘉德人的緊箍咒，由于回報(bào)率要求是嘉德

5、的第一重要指標(biāo)，經(jīng)理人總是努力在挖掘出租面積賺取租金?；鹜顿Y人都看重未來(lái)潛力，所以商場(chǎng)人流量是第二個(gè)鐵的指標(biāo)。租售并舉的發(fā)展路徑。從建立之初就確定金融地產(chǎn)戰(zhàn)略用戰(zhàn)略推進(jìn)地產(chǎn)基金的發(fā)展順利完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)型私募基金與REITS同步發(fā)展零售房地產(chǎn)管理 + 零售房地產(chǎn)資本管理的模式物業(yè)管理 購(gòu)物中心管理及經(jīng)營(yíng)性租賃 策略營(yíng)銷(xiāo) 設(shè)計(jì)及發(fā)展管理 資產(chǎn)管理 策略性規(guī)劃及投資 基金的架構(gòu)及管理華潤(rùn)置地：商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式華潤(rùn)的商業(yè)項(xiàng)目總是不厭其煩地研究動(dòng)線(xiàn)，商場(chǎng)設(shè)計(jì)得美輪美奐，招商追求品牌和形象，租金并非首要要求，國(guó)企背景帶來(lái)了華潤(rùn)“做商業(yè)”的思路。保持形象比短期收入更重要。堅(jiān)持商業(yè)第一的原則。恒隆地產(chǎn)：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)模式恒隆地產(chǎn)發(fā)展歷程可以概括成從“兩條腿走路”到“重資產(chǎn)持有”經(jīng)營(yíng)。在出租物業(yè)采取“順周期”和開(kāi)發(fā)物業(yè)上采取“逆周期”。出租物業(yè)的價(jià)值在于穩(wěn)定現(xiàn)金保障公司開(kāi)發(fā)物業(yè)的耐心，把我最佳套利機(jī)會(huì)，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅為公司股票價(jià)值構(gòu)筑了一個(gè)底線(xiàn)，與之相對(duì)，開(kāi)發(fā)物業(yè)的靈活買(mǎi)賣(mài)和高額套利收益則為出租物業(yè)跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。這個(gè)策略的商業(yè)邏輯是，在出租物業(yè)上求穩(wěn)，