房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研

1、學(xué)習(xí)參考學(xué)習(xí)參考目標(biāo)：客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和規(guī)劃、近中期城市的發(fā)展與項(xiàng)目地塊的關(guān)系，認(rèn)識(shí)項(xiàng)目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)位條件，客觀全面的認(rèn)識(shí)該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿υ瓌t：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析。研究方法：以事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析說明和提煉，以科學(xué)的方法預(yù)測(cè)。研究?jī)?nèi)容：域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和前景概述總體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與城市發(fā)展的關(guān)系）位條件及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系）大型設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與機(jī)場(chǎng)、高速路、交通樞紐、體育中心等近中期建設(shè)的城市設(shè)施的關(guān)系）現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評(píng)價(jià)（分析地塊的現(xiàn)狀、城市建設(shè)、自然條件對(duì)項(xiàng)

2、目發(fā)展的影響）調(diào)查方法：一、資料收集：要求對(duì)方提供或需收集的資料年鑒統(tǒng)計(jì)年鑒3建設(shè)年鑒房地產(chǎn)年鑒市志區(qū)域十五計(jì)劃及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略7新近報(bào)批國(guó)務(wù)院的總體規(guī)劃8項(xiàng)目所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃9項(xiàng)目周邊城市建設(shè)項(xiàng)目的文件和規(guī)劃二、與權(quán)威人士訪談?wù)块T規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)師3建委、國(guó)土局部門干部管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部要報(bào)社城市建設(shè)、房地產(chǎn)專欄記者房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W術(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士7司主要樓盤的開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)8.他值得推薦的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)資料分析提綱及需解決問題一、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況經(jīng)濟(jì)狀況用地及人口規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、增長(zhǎng)速度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、計(jì)劃和規(guī)劃從歷史發(fā)展過程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比

3、較反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，以了解項(xiàng)目開發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)通過橫豎向比較分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和趨勢(shì)。金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r居民存款總額及人均指標(biāo)銀行用于房地產(chǎn)開發(fā)貸款居民購(gòu)房貸款情況目的：了解金融業(yè)發(fā)展水平和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。居民生活水平社會(huì)商品零售額人均年可支配收入居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)人均居民居住水平了解居民生活水平，以支持項(xiàng)目定位和把握項(xiàng)目發(fā)展空間。二、城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響1城市總體規(guī)劃項(xiàng)目所在地分區(qū)規(guī)劃重大市政建設(shè)項(xiàng)目目的：分析項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?。土地市?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r土地供應(yīng)及使用情況用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)與使用狀況土地供應(yīng)方式及制度

4、未來幾年內(nèi)土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)現(xiàn)行有關(guān)房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范概述目的：評(píng)估土地市場(chǎng)的供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和趨勢(shì)歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布供應(yīng)產(chǎn)品特征成交特征市場(chǎng)發(fā)展特征目的：把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、階段以及趨勢(shì)，了解市場(chǎng)主要特征。二、相關(guān)市場(chǎng)及典型案例詳細(xì)分析確定相關(guān)項(xiàng)目和相關(guān)區(qū)域2目前供應(yīng)量及后續(xù)供應(yīng)情況價(jià)格及趨勢(shì)4產(chǎn)品特征：價(jià)格、戶型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施、環(huán)境等要素5成交特征分析：成交比例、價(jià)格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素6買家分析：自身特征及購(gòu)買動(dòng)機(jī)7營(yíng)銷賣點(diǎn)、推廣概念及策略8.成功或失敗案例分

5、析：區(qū)位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略、成功或失敗經(jīng)驗(yàn)分析目的：把握競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，了解區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格、買家特征，并透過現(xiàn)狀供應(yīng)和成交情況到項(xiàng)目機(jī)會(huì)。了解競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品和開發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場(chǎng)定位。三、消費(fèi)者行為和特征分析消費(fèi)者特征和需求細(xì)分消費(fèi)者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來源等要素消費(fèi)者需求調(diào)查研究消費(fèi)者社會(huì)文化生活形態(tài)分析和研究目的：了解消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施等方面的需求,細(xì)分市場(chǎng)，以求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究方法目標(biāo)：客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)特征及走勢(shì)、產(chǎn)品特征、競(jìng)爭(zhēng)特性、需求特性及走勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品差異

6、化分析，為項(xiàng)目的定位提供市場(chǎng)依據(jù)。原則：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析，加感性地認(rèn)識(shí)分析和評(píng)價(jià)。研究方法：資料查詢，實(shí)地考察，資料分析相結(jié)合，在事實(shí)和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、總結(jié)和提煉。調(diào)查研究?jī)?nèi)容:房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)及吸納情況2房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)特征相關(guān)物業(yè)供求狀況產(chǎn)品特征市場(chǎng)活躍區(qū)域特點(diǎn)可比項(xiàng)目個(gè)案研究消費(fèi)者特征及生活形態(tài)分析8現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣方式及特征（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法目的：從市場(chǎng)供應(yīng)的量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場(chǎng)開發(fā)水平和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，從供應(yīng)產(chǎn)品中分析需求特征，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。找出近期供應(yīng)產(chǎn)品中代表最高開發(fā)水平的要素和突破點(diǎn)掌握主流消費(fèi)者來源、特征、消費(fèi)

7、需求、習(xí)慣和心理供應(yīng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方法：現(xiàn)場(chǎng)觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設(shè)計(jì)和公共空間設(shè)計(jì)、園林環(huán)境、會(huì)所和配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售賣場(chǎng)組織；2.成長(zhǎng)總會(huì)碰到各種限制與瓶頸。詢問售樓人員：價(jià)格、供應(yīng)量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費(fèi);拿資料：樓書和宣傳資料；填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；目的和結(jié)論：得出對(duì)樓盤整體開發(fā)水平的綜合評(píng)估，點(diǎn)評(píng)和對(duì)比分析代表當(dāng)?shù)剌^高開發(fā)水平的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。供應(yīng)樓盤成交情況方法：現(xiàn)場(chǎng)詢問售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析：代表性樓盤成交率；各面積段戶型成交率；買家特征和購(gòu)買特征；

8、目的：細(xì)分出某類產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、戶型、產(chǎn)品特征市場(chǎng)接受情況。（二）消費(fèi)者調(diào)查方法：研究項(xiàng)目幾個(gè)輻射圈產(chǎn)業(yè)分布、類型，居住人群的消費(fèi)水平、職業(yè)、學(xué)歷、收入等特征。通過相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解可比性樓盤購(gòu)買者調(diào)查，通過對(duì)可對(duì)比樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特征；3問卷調(diào)查，通過以下一種或幾種方式了解消費(fèi)者消費(fèi)需求。1）當(dāng)?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過的消費(fèi)者需求調(diào)查資料；2）如甲方有相關(guān)資源，通過問卷形式了解消費(fèi)者需求；3）如甲方有客戶資源，對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查或訪談；目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費(fèi)群來源、職業(yè)、收入情況、消費(fèi)特征和消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)。對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研

9、討項(xiàng)目資源分析地盤現(xiàn)狀分析基本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文地下情況：文物、光纖電纜等項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析用地性質(zhì)：面積、開發(fā)凈用地面積指標(biāo)控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：退縮、預(yù)留等要求配套建設(shè)要求：如車庫(kù)、學(xué)校、幼兒園等周邊環(huán)境分析自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價(jià)值地塊開發(fā)條件分析用地條件：綠化、植被、平整情況市政設(shè)施配套狀況（包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊）城市功能分布及項(xiàng)目區(qū)位分析城市發(fā)展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局城市規(guī)劃發(fā)展方向項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)位價(jià)值分析6項(xiàng)目市場(chǎng)資源分析（周邊資源、幅射圈）項(xiàng)目可達(dá)性及預(yù)期影響范圍服

10、務(wù)半徑*公里以上市場(chǎng)資源服務(wù)半徑*公里以下市場(chǎng)資源（*根據(jù)城市規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)模及影響力綜合考慮而定）7城市發(fā)展相關(guān)因素分析城市規(guī)劃發(fā)展方向土地供應(yīng)及房地產(chǎn)發(fā)展主要區(qū)域城市重大市政設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告框架：第一篇：態(tài)勢(shì)分析一、城市（區(qū)）概況（一）人文、地理及交通條件區(qū)域位置區(qū)域交通狀況行政劃分及隸屬關(guān)系人口狀況（包含數(shù)量及人口組成）（二）歷史沿革（文化屬性等）（三）區(qū)域?qū)傩约拔磥戆l(fā)展定位（參見城市發(fā)展定位）（四）空間布局及規(guī)劃間布局概述體發(fā)展節(jié)奏（五）城市（區(qū)）城市建設(shè)及公共事業(yè)（六）綜合實(shí)力分析（七）總結(jié)二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及人民生活（一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)3固定資

11、產(chǎn)投資（二）人民生活1城市居民人均可支配收入（或人均GDP）恩格爾系數(shù)居民儲(chǔ)蓄人均居住面積三、態(tài)勢(shì)綜述第二篇：市場(chǎng)分析、城市的房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討專業(yè)園地二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資施工和空置狀況銷售現(xiàn)狀（二）市場(chǎng)現(xiàn)狀（三）市場(chǎng)分區(qū)研究中心區(qū)中心城區(qū)新區(qū)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論第三篇、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與可比性典型項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析樓盤列舉分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)與本項(xiàng)目初步定位的分析對(duì)比表二、可比性典型項(xiàng)目分析樓盤列舉分析可比性典型物業(yè)與本項(xiàng)目初步定位的分析對(duì)比表第四篇：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概述（二）項(xiàng)目由來一性它性（三）項(xiàng)目定位功能定位產(chǎn)業(yè)定位形象定位規(guī)劃定位項(xiàng)目開發(fā)思路簡(jiǎn)述對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討專業(yè)園地二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)政策理解（城市化）市場(chǎng)容量（東北、長(zhǎng)春城市化發(fā)展、長(zhǎng)春市、綠園區(qū)居住政策等）周邊環(huán)境、業(yè)態(tài)4市場(chǎng)判斷優(yōu)勢(shì)整合（二）劣勢(shì)1項(xiàng)目瓶頸土地狀況與問題不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)因素劣勢(shì)對(duì)策（三）機(jī)會(huì)項(xiàng)目的差異性定位市場(chǎng)空間（消費(fèi)需求）可能贏得的政策支持項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略機(jī)會(huì)利用（四）風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)資金壓力風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避三、資源優(yōu)勢(shì)專業(yè)園地對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討其它可利用資源四、項(xiàng)目分析結(jié)論第五篇：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目檔次定位二、項(xiàng)目