物業(yè)管理手冊(cè)

1、路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司RKPROPERTIESHOLDINGSLIMITED物業(yè)管理手冊(cè)二。年四月一日RKPH/WY/20100401目錄TOC o 1-5 h z總則2 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章城市公司物業(yè)體系架構(gòu)4 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第二章前期介入管理辦法7 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第三章物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)管理辦法（試行）40第四章入住管理辦法56 HYPERLINK l bookmark62 o Curr

2、ent Document 第五章日常業(yè)務(wù)管理辦法58 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第六章服務(wù)品質(zhì)管理辦法83 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第七章業(yè)務(wù)考核評(píng)估管理辦法87第八章物業(yè)公司服務(wù)開(kāi)發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費(fèi)管理辦法89第九章物業(yè)品牌管理辦法98總則為加強(qiáng)集團(tuán)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，并適用集團(tuán)管理架構(gòu)的需要，集團(tuán)物業(yè)管理中心特此編制物業(yè)管理手冊(cè)。本手冊(cè)由以下一個(gè)體系架構(gòu)及八個(gè)管理辦法組成：1、城市公司物業(yè)體系架構(gòu)2、前期介入管理辦法3、承接查驗(yàn)管理辦法4、入住管理辦法5、日常業(yè)務(wù)管理

3、辦法6、服務(wù)品質(zhì)管理辦法7、業(yè)務(wù)考核評(píng)估管理辦法8、物業(yè)公司服務(wù)開(kāi)發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費(fèi)管理辦法9、物業(yè)品牌管理辦法本手冊(cè)經(jīng)管理委員會(huì)最終審批，適用于路勁地產(chǎn)集團(tuán)所屬各公司。本手冊(cè)為公司的基本管理手冊(cè)之一，各區(qū)域/城市可跟據(jù)實(shí)際情況，依據(jù)本手冊(cè)的基本內(nèi)容制定適合本區(qū)域/城市的相關(guān)細(xì)則，相關(guān)細(xì)則需要報(bào)主管董事審批，報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理中心備案后方可生效。本手冊(cè)會(huì)因相關(guān)管理辦法的更新而更新；有任何不清楚之處，以公司最新頒布的管理辦法為準(zhǔn)。本手冊(cè)內(nèi)容屬于保密文件，僅供在路勁地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部使用，由集團(tuán)人力行政中心統(tǒng)一印制、編號(hào)及發(fā)放。本手冊(cè)將發(fā)放給運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、總經(jīng)理、物業(yè)負(fù)責(zé)人。各使用者妥善保管，未經(jīng)許可不得翻

4、印，不得外借非路勁地產(chǎn)人員，違規(guī)者將嚴(yán)格按照路勁地產(chǎn)員工違紀(jì)管理辦法進(jìn)行處罰。員工須在離開(kāi)公司時(shí)將本手冊(cè)交回公司人力行政部。第一章城市公司物業(yè)體系架構(gòu)目的物業(yè)管理位于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的最后環(huán)節(jié)?，F(xiàn)階段以提升公司品牌價(jià)值為目標(biāo)，通過(guò)對(duì)上游產(chǎn)業(yè)鏈的貢獻(xiàn)及對(duì)客戶(hù)提供最體貼、最舒適的物業(yè)管理，擴(kuò)大在整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的價(jià)值。本章明確各城市物業(yè)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則和部門(mén)職責(zé)，確定人員編制及明確崗位職責(zé)。適用范圍適用于路勁地產(chǎn)集團(tuán)各城市公司物業(yè)管理作業(yè)。職責(zé)與權(quán)限城市公司總經(jīng)理：負(fù)責(zé)城市公司物業(yè)體系的運(yùn)行、監(jiān)督、檢查，保證城市物業(yè)管理對(duì)開(kāi)發(fā)提供營(yíng)銷(xiāo)支持與品牌支撐。城市物業(yè)公司負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的日

5、常事務(wù)和管理工作，包括但不僅限于本部門(mén)各專(zhuān)業(yè)管理構(gòu)架的搭建；本部門(mén)工作計(jì)劃的制定及執(zhí)行；負(fù)責(zé)管理制度的實(shí)施及日常運(yùn)作的監(jiān)督、檢查，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目部的工作提出專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)。并對(duì)城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)。物業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理：負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目物業(yè)管理的日常事務(wù)和管理工作，并對(duì)物業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。城市公司物業(yè)體系架構(gòu)設(shè)置圖城市公司集團(tuán)物業(yè)管理中心涉及物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人崗位的設(shè)置，需由城市公司總經(jīng)理以在管項(xiàng)目個(gè)數(shù)及在管面積為依據(jù)報(bào)主管董事審批。物業(yè)負(fù)責(zé)人的付款權(quán)限由物業(yè)財(cái)務(wù)管理手冊(cè)相關(guān)規(guī)定確定。物業(yè)負(fù)責(zé)人招投標(biāo)權(quán)限規(guī)定1.4.3.1采購(gòu)合同金額在2萬(wàn)元（含）的采購(gòu)行為，必須進(jìn)行招投標(biāo)。1.4.3.2采購(gòu)合同的分類(lèi)及定標(biāo)權(quán)限：

6、大中修合同：10萬(wàn)以下由物業(yè)負(fù)責(zé)人審批，20萬(wàn)以下由城市公司總經(jīng)理審批，50萬(wàn)以下由區(qū)域主管董事審批，100萬(wàn)以下由物業(yè)主管董事審批，100萬(wàn)（含）以上以管委會(huì)審批；物料采購(gòu)合同：20萬(wàn)以下由物業(yè)負(fù)責(zé)人審批，50萬(wàn)以下由城市公司總經(jīng)理審批，100萬(wàn)以下由區(qū)域主管董事審批，200萬(wàn)以下由物業(yè)主管董事審批，200萬(wàn)（含）以上以管委會(huì)審批；分包合同：20萬(wàn)以下由物業(yè)負(fù)責(zé)人審批，50萬(wàn)以下由城市公司總經(jīng)理審批，100萬(wàn)以下由區(qū)域主管董事審批，200萬(wàn)以下由物業(yè)主管董事審批，200萬(wàn)（含）以上以管委會(huì)審批；咨詢(xún)服務(wù)合同：10萬(wàn)以下由城市公司總經(jīng)理審批，20萬(wàn)以下由區(qū)域主管董事審批，50萬(wàn)以下由物業(yè)主管董

7、事審批，50萬(wàn)（含）以上以管委會(huì)審批物業(yè)應(yīng)急備用金及使用1.4.4.1日常備用金相見(jiàn)財(cái)務(wù)管理手冊(cè)1.4.4.2節(jié)假日及緊急突發(fā)事件可使用物業(yè)應(yīng)急備用金各項(xiàng)目應(yīng)急備用金額度為1萬(wàn)元。1.4.4.3各項(xiàng)目應(yīng)急備用金統(tǒng)一由城市公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的人員管理。遇緊急突發(fā)事件，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理可支配應(yīng)急備用金額度為1千元（含）。如超出1千元的，需經(jīng)物業(yè)負(fù)責(zé)人同意后方可支配。應(yīng)急備用金支出后需在7個(gè)工作日內(nèi)履行報(bào)銷(xiāo)流程。其他1.5.1本辦法經(jīng)管理會(huì)審批，自2011年4月1日起實(shí)行。1.5.2本辦法解釋權(quán)在路勁地產(chǎn)集團(tuán)總部。第二章前期介入管理辦法目的物業(yè)管理“前期介入”是本著“全過(guò)程管理”的觀念，在項(xiàng)目的規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)策劃階段就參與介入，從有利于今后客戶(hù)的使用和管理的角度，提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，為今后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。適用范圍適用于物業(yè)項(xiàng)目自立項(xiàng)開(kāi)始，至項(xiàng)目正式辦理入住止期間的工作。職責(zé)權(quán)限2.3.1城市公司總經(jīng)理：對(duì)前期介入給予協(xié)調(diào)、支持，確保前期介入工作的順利進(jìn)行。2.3.2物業(yè)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)前期介入的日常業(yè)務(wù)開(kāi)展，對(duì)重大事項(xiàng)（如使用功能變更、工程質(zhì)量督導(dǎo)、設(shè)計(jì)方案調(diào)整等）與各部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)前期介入相關(guān)費(fèi)用的制定。2.3.3各城市物業(yè)公司負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的前期介入工作及提供現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持；物業(yè)公司籌建等相關(guān)手續(xù)的辦理；負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算。城市物業(yè)公司的籌建城市物業(yè)公司的成立

9、流程在城市公司項(xiàng)目首次立項(xiàng)后可成立物業(yè)管理公司或設(shè)專(zhuān)職物業(yè)管理人員。在銷(xiāo)售許可證辦理前，根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，由區(qū)域COO向管理會(huì)提出注冊(cè)物業(yè)公司的申請(qǐng)。經(jīng)管理會(huì)批準(zhǔn)后，城市公司總經(jīng)理安排人員進(jìn)行物業(yè)公司證照的辦理。該公司須以路勁品牌注冊(cè)，注冊(cè)名為“北京路勁物業(yè)服務(wù)有限公司XXX分公司”。新成立的物業(yè)公司須由城市公司在年度預(yù)算編制中予以體現(xiàn)。前期介入籌備組工作籌備組組建項(xiàng)目立項(xiàng)后30日內(nèi)，區(qū)域C00委任物業(yè)負(fù)責(zé)人，成立前期介入工作組。工作組涉及人員需按照項(xiàng)目需求進(jìn)行配置，包括工程人員、前期證照辦理人員等，由物業(yè)負(fù)責(zé)人任組長(zhǎng)。主要工作內(nèi)容參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)參與項(xiàng)目立項(xiàng)討論。就規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議，重點(diǎn)關(guān)注

10、：水電氣供應(yīng)容量、設(shè)備房選址、人車(chē)交通系統(tǒng)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料的選用等。負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行可行性分析（盈虧及可操作性等）。具體測(cè)算物管費(fèi)，并草擬總體管理方案。投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂前期物業(yè)管理合同并進(jìn)行相關(guān)備案。察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。并參與工程施工例會(huì)提出合理化建議。在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后維保的要點(diǎn)記錄及圖紙更改的要點(diǎn)記錄。參與隱蔽工程分項(xiàng)驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。設(shè)計(jì)管

11、理模式，草擬及制定管理制度與城市公司相關(guān)部門(mén)一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、入住后的裝修施工管理辦法等。設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制度，編制住戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。制定并實(shí)施上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃。建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談并訂立合同同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公共事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。辦理移交接管事宜擬訂移交接管計(jì)劃。協(xié)助和辦理移交接管事宜。建立與客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)關(guān)系聽(tīng)取客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)。了解客戶(hù)對(duì)物業(yè)的使用用途。逐漸建立并完善

12、業(yè)主/客戶(hù)檔案。2.6物業(yè)項(xiàng)目部的籌建物業(yè)負(fù)責(zé)人于項(xiàng)目入住前三個(gè)月組建物業(yè)項(xiàng)目部。2.6.2物業(yè)項(xiàng)目部人員定編應(yīng)根據(jù)城市公司總經(jīng)理確定后的xxx項(xiàng)目物業(yè)管理方案配置。職責(zé)類(lèi)型，主要包括：人力行政：負(fù)責(zé)人事、行政后勤、人員培訓(xùn)、業(yè)務(wù)考核、資料管理、信息管理、公關(guān)協(xié)調(diào)等內(nèi)部管理工作?？蛻?hù)服務(wù)：負(fù)責(zé)前臺(tái)接待、社區(qū)文化、裝修管理、會(huì)所管理、特約服務(wù)投訴處理、品質(zhì)監(jiān)控等工作。財(cái)務(wù)管理：負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳、統(tǒng)計(jì)、核算等工作。保潔綠化：負(fù)責(zé)清潔、消殺、綠化維護(hù)、家政服務(wù)等工作。工程維修：負(fù)責(zé)房屋本體維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)、工程配套完善、室內(nèi)維修、裝修管理等工作。安全管理：負(fù)責(zé)消防安全、車(chē)場(chǎng)管理、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域治安防范

13、、出入口管理等工作。物業(yè)管理、后勤用房及裝備物業(yè)用房的分配，應(yīng)在項(xiàng)目入住前3個(gè)月由城市公司總經(jīng)理與物業(yè)負(fù)責(zé)人確定物業(yè)用房面積及地點(diǎn)。所需物資裝備，根據(jù)城市公司年度開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算，須由城市公司于項(xiàng)目入住前一個(gè)月配置完畢?，F(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)裝備視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)制作如需外包的，應(yīng)在管理項(xiàng)目入住前三個(gè)月，由物業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理申報(bào)，經(jīng)物業(yè)負(fù)責(zé)人及城市公司總經(jīng)理審批后，由設(shè)計(jì)部在參考路勁物業(yè)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)手冊(cè)及征求物業(yè)的意見(jiàn)后負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。2.6.5.2屬物業(yè)日常運(yùn)營(yíng)及辦公用vi的進(jìn)入物業(yè)開(kāi)辦成本，其余進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。由人力行政部按設(shè)計(jì)方案統(tǒng)一制作，于入住前印制安裝完成。物業(yè)費(fèi)測(cè)算權(quán)責(zé)規(guī)定項(xiàng)目銷(xiāo)售許可證辦理前，由城市公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織

14、物業(yè)管理公司、營(yíng)銷(xiāo)部等部門(mén)編制項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算，由區(qū)域COO進(jìn)行審批。物業(yè)負(fù)責(zé)人召集項(xiàng)目前期介入人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員組成費(fèi)用測(cè)算小組，于銷(xiāo)售許可證辦理前20日內(nèi)確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。城市公司相關(guān)部門(mén)（營(yíng)銷(xiāo)部等）配合物業(yè)管理公司，提供必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（建筑面積、用途、設(shè)備等技術(shù)參數(shù)）。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)面積的確定物業(yè)管理收費(fèi)面積的依據(jù)是開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給營(yíng)銷(xiāo)部的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門(mén)所批復(fù)的竣工查丈報(bào)告則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金

15、及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算折舊費(fèi)用項(xiàng)目正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊資產(chǎn)的攤銷(xiāo)項(xiàng)目前期發(fā)生的物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂９潭ㄙY產(chǎn)的修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)。員工宿舍租金（財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)）購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格及承擔(dān)法律責(zé)任。物料消耗的測(cè)算服裝費(fèi)的測(cè)算按照服裝的制作成

16、本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂１０参锪舷母鶕?jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷(xiāo)。保潔物料消耗根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷(xiāo)。環(huán)境、綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲(chóng)、植物藥劑、小區(qū)消殺等。2.7.2.4.5物業(yè)維修物料消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算及小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算。2.7.2.5.1公共電費(fèi)根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。2.7.2.5.2公共水費(fèi)2.7.2.5.3綠化水費(fèi)

17、2.7.2.5.4電梯運(yùn)行費(fèi)2.7.2.5.5公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算。2.7.2.5.6社區(qū)文化費(fèi)用2.7.2.5.7垃圾清運(yùn)費(fèi)2.7.2.6其它2.7.2.6.1稅金的測(cè)算2.7.2.6.2管理酬金的測(cè)算按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。2.7.2.6.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用按總支出的3%（參考值）計(jì)提。注意事項(xiàng)南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異。法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來(lái)的費(fèi)用測(cè)算上的差異。物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表（見(jiàn)附表一）。檔案管理權(quán)責(zé)規(guī)定物業(yè)項(xiàng)

18、目部應(yīng)根據(jù)國(guó)家考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理規(guī)定、物業(yè)項(xiàng)目部管理服務(wù)需要編制項(xiàng)目部文檔分類(lèi)目錄（參照2.8.2.4檔案資料明細(xì)，可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增刪，應(yīng)保證文檔資料完整并易于查找和識(shí)別），作為項(xiàng)目部建立各類(lèi)管理文檔的規(guī)范基礎(chǔ)。物業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目部檔案管理進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督并負(fù)責(zé)。物業(yè)項(xiàng)目部檔案管理人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)檔案的規(guī)整、調(diào)閱、銷(xiāo)毀等，并對(duì)各類(lèi)檔案進(jìn)行編號(hào)。歸檔要求歸檔的文件材料須真實(shí)，符合形成規(guī)律，并做到齊全完整。歸檔的文件材料須字跡清楚，圖表清晰，簽署印章完備，以原件為主。按集團(tuán)檔案管理辦法之規(guī)定，需移交到城市公司檔案室的文件資料，整理完畢后，辦理移交手續(xù)。檔案資料明細(xì)小區(qū)/大廈通用文檔資料目

19、錄（見(jiàn)附表二）。大廈文檔資料專(zhuān)用目錄（見(jiàn)附表三）。物業(yè)項(xiàng)目日常管理文檔目錄（見(jiàn)附表四）。檔案的歸檔時(shí)間檔案的歸檔時(shí)間原則上隨工作完成情況隨時(shí)整理歸檔。日常業(yè)務(wù)文件可按月或按季進(jìn)行歸檔，如值班記錄、消殺記錄、綠化清單等。檔案編碼原則，在人力行政手冊(cè)中予以明晰。其他本辦法經(jīng)管理會(huì)審批，自2011年4月1日起實(shí)行。本辦法解釋權(quán)在路勁地產(chǎn)集團(tuán)總部。附件：附表一：物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表附表二：小區(qū)/大廈通用文檔資料目錄附表三：大廈文檔資料專(zhuān)用目錄附表四：物業(yè)項(xiàng)目日常管理文檔目錄附表一：物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年支出物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)員工工資及福利費(fèi)人員配備定編人工資標(biāo)準(zhǔn)(1)人員工資項(xiàng)目經(jīng)理元/月管理員元/月保潔

20、班長(zhǎng)元/月保潔人員元/月安全班長(zhǎng)元/月r-J-i人a女全員元/月維修班長(zhǎng)元/月維修員元/月(2)福利費(fèi)（年終獎(jiǎng)）按員工一個(gè)月工資計(jì)算(3)社會(huì)保險(xiǎn)福利標(biāo)準(zhǔn)服裝費(fèi)服裝折舊費(fèi)（按兩年折舊）服裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/年.人）管理人員保潔人員保安人員維修人員小計(jì)：二公共設(shè)備設(shè)施費(fèi)房屋公共部位的維修商業(yè)街區(qū)內(nèi)公共路面的維修、維護(hù)費(fèi)用樓道照明電費(fèi)：路燈照明及門(mén)崗電費(fèi)，公共照明的維修費(fèi)用消防系統(tǒng)維護(hù)及年檢費(fèi)智能化維護(hù)費(fèi)景觀噴泉污、雨水井的清掏小計(jì)：三綠化管理費(fèi)小計(jì)：四清潔衛(wèi)生費(fèi)垃圾容器、果皮箱清運(yùn)機(jī)具維修折舊更換費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)保潔物料費(fèi)化糞井清掏費(fèi)環(huán)境消殺費(fèi)小計(jì)：五保安管理費(fèi)保安聯(lián)建費(fèi)保安宿舍用品費(fèi)警用器械警用器械維修

21、費(fèi)小計(jì)：六辦公費(fèi)辦公用品印刷費(fèi)電話費(fèi)交通費(fèi)招待費(fèi)差旅費(fèi)辦公水電費(fèi)小計(jì)：七固定資產(chǎn)折舊按辦公用房折舊，物業(yè)管理前臺(tái)接待處、辦公區(qū)域裝修等日常維修及修補(bǔ)及建筑結(jié)構(gòu)的修維護(hù)等辦公用品設(shè)備折舊費(fèi)包括電腦、傳真、復(fù)印機(jī)等，電腦，傳真，復(fù)印機(jī)，辦公桌椅、電話等辦公設(shè)備按5年折舊小計(jì)：八法定稅金1-7項(xiàng)之和二5.55%九利潤(rùn)1-8項(xiàng)之和二10%十合計(jì)附表二：小區(qū)/大廈通用文檔資料目錄序號(hào)具體內(nèi)容1物業(yè)規(guī)劃?rùn)n案用地批準(zhǔn)文件小區(qū)規(guī)劃圖建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證建筑物命名、更名審批資料用水指標(biāo)批文用電指標(biāo)批文2物業(yè)接管驗(yàn)收資料移交證明資料物業(yè)移交會(huì)議紀(jì)要或移交證明工程設(shè)備交接資料工

22、程、設(shè)備技術(shù)資料交接清單房屋鑰匙交接清單驗(yàn)收證明資料工程竣工驗(yàn)收證明消防驗(yàn)收資料環(huán)保達(dá)標(biāo)（噪聲）驗(yàn)收資料房屋驗(yàn)收表物業(yè)項(xiàng)目部專(zhuān)業(yè)化管理資料物業(yè)項(xiàng)目部簡(jiǎn)介物業(yè)項(xiàng)目部成立文件管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及批復(fù)停車(chē)場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照停車(chē)場(chǎng)組織機(jī)構(gòu)代碼證停車(chē)場(chǎng)稅務(wù)登記證停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)許可證、價(jià)目表會(huì)所衛(wèi)生許可證泳池衛(wèi)生許可證4房屋本體維修基金管理當(dāng)?shù)胤课荼倔w維修基金管理規(guī)定房屋本體維修基金管理制度三方返修合同本體維修基金收支賬目（放季度管理報(bào)告中）及使用審批手續(xù)5房屋使用及公眾制度房屋使用資料房屋使用說(shuō)明書(shū)房屋質(zhì)量保證書(shū)業(yè)主手冊(cè)公眾制度市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例業(yè)主公約精神文明建設(shè)公約消防管理規(guī)定裝修管理規(guī)定室外廣告、招牌管理規(guī)

23、定6業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)籌建及成立資料籌建業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)報(bào)告及批復(fù)籌建工作計(jì)劃籌建委員會(huì)委員簡(jiǎn)介籌建委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要業(yè)主委員會(huì)宣傳資料業(yè)主委員會(huì)委員自薦/推薦表業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)介業(yè)主大會(huì)通知及會(huì)議紀(jì)要業(yè)主委員會(huì)選票、選舉結(jié)果公告業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)報(bào)告（附委員名單、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主公約、物業(yè)委托管理合同）及批復(fù)業(yè)主委員會(huì)公章刻制手續(xù)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作資料業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要、會(huì)議照片資料7物業(yè)委托管理合同開(kāi)發(fā)商物業(yè)委托管理合同業(yè)主委員會(huì)物業(yè)委托管理合同8爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和實(shí)施方案爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃方案爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)劃和實(shí)施方案實(shí)施情況成立爭(zhēng)創(chuàng)小組的通知實(shí)施過(guò)程的相關(guān)資料爭(zhēng)創(chuàng)工作總結(jié)9管理制度及工

24、作標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證制度及工作程序公司質(zhì)量管理體系文件標(biāo)準(zhǔn)政策法規(guī)清單標(biāo)準(zhǔn)政策法規(guī)收費(fèi)管理制度物業(yè)項(xiàng)目部收費(fèi)管理制度物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度安全管理制度控制中心管理規(guī)定無(wú)線電通訊設(shè)備管理規(guī)定空置房管理規(guī)定停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理規(guī)定停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)管理規(guī)定消防管理規(guī)定消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)范防火崗位責(zé)任制維修管理制度維修服務(wù)承諾及回訪制度房屋維修養(yǎng)護(hù)制度節(jié)能降耗管理制度設(shè)備機(jī)房管理制度環(huán)境管理制度保潔工具用品使用及管理辦法綠化設(shè)備使用管理規(guī)定保潔崗位責(zé)任制消殺類(lèi)農(nóng)藥管理規(guī)定客戶(hù)服務(wù)管理制度客戶(hù)投訴處理、回訪制度物業(yè)項(xiàng)目部值班制度接待參觀來(lái)訪管理規(guī)定商鋪管理規(guī)定行政后勤管理制度公司人事行政管理制度文檔資

25、料管理規(guī)定信息工作管理規(guī)定工作例會(huì)制度辦公室管理規(guī)定資料室管理規(guī)定培訓(xùn)室管理規(guī)定倉(cāng)庫(kù)管理規(guī)定食堂管理規(guī)定宿舍管理規(guī)定員工餐廳管理規(guī)定采購(gòu)管理規(guī)定資產(chǎn)管理規(guī)定辦公設(shè)備管理規(guī)定辦公用品管理規(guī)定10人事、考核管理檔案人事資料員工個(gè)人資料人事任免、調(diào)動(dòng)記錄員工培訓(xùn)記錄年度培訓(xùn)計(jì)劃月度培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)簽到表培訓(xùn)考核記錄培訓(xùn)效果評(píng)估記錄安全訓(xùn)練記錄預(yù)案演習(xí)記錄員工考核記錄員工月/季度考核記錄員工獎(jiǎng)懲通知書(shū)11各類(lèi)人員崗位資格證書(shū)持證上崗人員清單崗位資格證書(shū)復(fù)印件12服務(wù)人員儀容禮儀標(biāo)準(zhǔn)禮儀標(biāo)準(zhǔn)通用禮儀規(guī)范各崗位專(zhuān)業(yè)禮儀規(guī)范13物業(yè)項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)物業(yè)項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)項(xiàng)目部崗位職責(zé)14辦公自動(dòng)化資料

26、物業(yè)項(xiàng)目部辦公自動(dòng)化設(shè)備清單物業(yè)管理工作軟件安裝手冊(cè)物業(yè)管理工作軟件使用手冊(cè)財(cái)務(wù)管理檔案財(cái)務(wù)管理制度物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)公司財(cái)務(wù)管理制度物業(yè)項(xiàng)目部收費(fèi)管理制度物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度各類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批文會(huì)計(jì)科目表財(cái)務(wù)收支情況季度管理報(bào)告收入成本明細(xì)賬完稅證工程檔案竣工資料竣工總平面圖地下管網(wǎng)圖竣工圖單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬配套設(shè)施竣工圖綠化竣工圖房屋種類(lèi)、數(shù)量、用途的分類(lèi)表1516技術(shù)資料設(shè)施設(shè)備安裝、試驗(yàn)、調(diào)整、驗(yàn)收資料設(shè)施設(shè)備圖紙、合格證明、使用說(shuō)明等技術(shù)資料房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修、改造變更資料設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬（設(shè)備管理軟件）17產(chǎn)權(quán)資料房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)管理用房產(chǎn)權(quán)證

27、明商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)證明及清冊(cè)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)證明及清冊(cè)土地使用權(quán)出讓資料地界界樁放點(diǎn)報(bào)告18業(yè)主檔案入住通知書(shū)業(yè)主委托書(shū)業(yè)主及家庭成員登記資料委托銀行代收款協(xié)議書(shū)房屋交付驗(yàn)收表鑰匙（門(mén)禁卡）發(fā)放記錄停車(chē)場(chǎng)車(chē)位租用協(xié)議書(shū)停車(chē)場(chǎng)服務(wù)協(xié)議書(shū)家庭服務(wù)協(xié)議書(shū)裝修合同復(fù)印件裝修施工單位資質(zhì)證明裝修申請(qǐng)表（附圖紙）裝修管理責(zé)任書(shū)裝修施工人員登記表裝修許可證裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄19租戶(hù)檔案房產(chǎn)證租賃許可證暫住人員登記資料租戶(hù)管理協(xié)議書(shū)停車(chē)場(chǎng)車(chē)位租用協(xié)議書(shū)停車(chē)場(chǎng)服務(wù)協(xié)議書(shū)家庭服務(wù)協(xié)議書(shū)20值班制度及記錄物業(yè)項(xiàng)目部值班制度工作信息記錄本21客戶(hù)服務(wù)檔案客戶(hù)投訴處理、回訪制度客戶(hù)投訴/建議及處理回應(yīng)投訴（建議/咨詢(xún)）處理任務(wù)書(shū)

28、客戶(hù)來(lái)信22客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查資料業(yè)主懇談會(huì)紀(jì)要客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查表整改措施23維修服務(wù)資料維修服務(wù)承諾及回訪制度居家服務(wù)情況記錄表24各類(lèi)標(biāo)識(shí)清單開(kāi)發(fā)商制作的各類(lèi)指示牌清單（平面示意圖、路標(biāo)等）物業(yè)項(xiàng)目部制作的各類(lèi)標(biāo)識(shí)清單25房屋管理檔案房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、記錄空置房管理規(guī)定空置房檢杳記錄26裝修管理檔案裝修管理規(guī)定外立面配件（如：推拉閘、窗花、不銹鋼防盜門(mén)、天頂遮陽(yáng)棚、涼臺(tái)遮陽(yáng)棚、窗臺(tái)遮陽(yáng)棚）標(biāo)準(zhǔn)款式及安裝要求27共用設(shè)施設(shè)備管理檔案共用設(shè)施設(shè)備管理資料設(shè)備維修保養(yǎng)責(zé)任制設(shè)備維護(hù)分工表設(shè)備檔案卡維修工具清單共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)記錄設(shè)備年度檢修計(jì)劃公用設(shè)施檢杳記錄公用設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)記錄電訊系統(tǒng)檢杳、維護(hù)保養(yǎng)記錄停水/電/氣/試消防通知單28給排水系統(tǒng)管理檔案給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)給排水系統(tǒng)檢杳記錄給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)記錄泳池、泳樂(lè)設(shè)施運(yùn)行記錄泳池、泳樂(lè)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄水景設(shè)施保養(yǎng)維修記錄事故應(yīng)急處理方案