物業(yè)資產(chǎn)管理基本培訓(xùn)

1、第十章物業(yè)資產(chǎn)管理第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告一、物業(yè)業(yè)管理（掌握）物業(yè)管理理是一種種專業(yè)行行業(yè)，它它綜合運(yùn)運(yùn)用多學(xué)學(xué)科的知知識(shí)，通通過人員員、場所所、流程程和技術(shù)術(shù)的整合合，來確確保建筑筑環(huán)境的的正常運(yùn)運(yùn)行。物業(yè)管理理的核心心工作是是對(duì)房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行日日常維護(hù)護(hù)與維修修，并向向入住的的客人或或業(yè)主提提供服務(wù)務(wù)，以保保障其始始終處于于正常的的運(yùn)行狀狀態(tài)。物業(yè)管理理關(guān)注的的重點(diǎn)是是建筑物物的租戶戶對(duì)其所所使用的的物業(yè)的的環(huán)境感感到滿意意，并希希望繼續(xù)續(xù)租用物物業(yè)。第一節(jié)物物業(yè)業(yè)資產(chǎn)管管理的內(nèi)內(nèi)涵物業(yè)

2、管理理和設(shè)施施管理以以運(yùn)行為為主，房房地產(chǎn)資資產(chǎn)管理理和房地地產(chǎn)投資資組合管管理以策策略性管管理為主主。四者者關(guān)系如如下圖：設(shè)施管理理是一種種新型房房地產(chǎn)服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)，其主主要功能能是通過過對(duì)人和和工作的的協(xié)調(diào)，為某一一單位或或機(jī)構(gòu)創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)良好的的工作環(huán)環(huán)境。具體內(nèi)容容：制定定長期財(cái)財(cái)務(wù)規(guī)劃劃和年度度財(cái)務(wù)計(jì)計(jì)劃，設(shè)設(shè)備更新新財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)測，為為業(yè)主提提供購買買和處置置房地產(chǎn)產(chǎn)的建議議，室內(nèi)內(nèi)布局與與空間規(guī)規(guī)劃，建建筑設(shè)計(jì)計(jì)與工程程規(guī)劃，建造與與維修工工程，設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)和運(yùn)營營管理，電訊整整合、安安全和綜綜合管理理服務(wù)，信息管管理與設(shè)設(shè)施管理理報(bào)告等等。二、設(shè)施施管理（熟悉）資產(chǎn)管理理的內(nèi)容容較

3、廣，其內(nèi)容容包括：制定物物業(yè)策略略計(jì)劃、持有或或出售分分析、檢檢討物業(yè)業(yè)重新定定位的機(jī)機(jī)會(huì)、審審批主要要的費(fèi)用用支出，監(jiān)控物物業(yè)運(yùn)行行績效，管理并并評(píng)估物物業(yè)管理理公司的的工作、協(xié)助物物業(yè)管理理公司與與客戶關(guān)關(guān)系，定定期進(jìn)行行資產(chǎn)的的投資分分析和運(yùn)運(yùn)營狀況況分析。四、房地地產(chǎn)組合合投資管管理（了解）房地產(chǎn)組組合投資資管理涉涉及的內(nèi)內(nèi)容更廣廣，包括括確定物物業(yè)投資資者或業(yè)業(yè)主的投投資目標(biāo)標(biāo)，評(píng)估估資產(chǎn)管管理公司司的績效效，審批批資產(chǎn)公公司提出出的物業(yè)業(yè)更新改改造計(jì)劃劃，管理理資產(chǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)組合合投資收收益的最最大化，就購買買、處置置物業(yè)做做出決策策等。三、房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)管理（熟悉）根據(jù)物業(yè)業(yè)管理的的

4、類型和和特點(diǎn)不不同，可可以將物物業(yè)管理理分為居居住物業(yè)業(yè)管理、公共物物業(yè)管理理和收益益性物業(yè)業(yè)管理。就收益性性物業(yè)管管理而言言，其工工作的內(nèi)內(nèi)容主要要包括以以下幾個(gè)個(gè)方面：第二節(jié)物物業(yè)業(yè)管理的的內(nèi)容1.確立立目標(biāo)2.檢查查物業(yè)質(zhì)質(zhì)量狀況況3.形成成租金方方案和出出租策略略4.提出出預(yù)算（包括管管理費(fèi)）5.簽訂訂物業(yè)管管理委托托合同6.物業(yè)業(yè)管理記記錄和控控制一、制定定物業(yè)管管理計(jì)劃劃（掌握）二、加強(qiáng)強(qiáng)市場宣宣傳（熟悉）為使物業(yè)業(yè)達(dá)到一一個(gè)較為為理想的的水平，必須加加強(qiáng)宣傳傳工作。宣傳應(yīng)應(yīng)圍繞物物業(yè)的特特性來進(jìn)進(jìn)行，如如位置、周圍景景觀、通通達(dá)性和和方便性性等，一一般不以以強(qiáng)調(diào)租租金低廉廉吸引客

5、客戶。物業(yè)管理理人員選選定了進(jìn)進(jìn)行宣傳傳的主題題后，還還要選擇擇適當(dāng)?shù)牡男麄髅矫浇椤Ｒ灰话銇碚f說，中低低檔寫字字樓物業(yè)業(yè)：報(bào)紙紙或期刊刊；大規(guī)規(guī)模收益益性物業(yè)業(yè)：報(bào)紙紙、期刊刊廣播或或電視。三、制定定租金收收取辦法法（掌握）制定租金金收取辦辦法的目目的是盡盡量減少少由于遲遲付或拖拖欠租金金而給業(yè)業(yè)主帶來來損失。激勵(lì)比懲懲罰更為為重要。合理確定定收取租租金的時(shí)時(shí)間和收收取方式式。提倡主動(dòng)動(dòng)的收租租服務(wù)。四、物業(yè)業(yè)的維修修養(yǎng)護(hù)（了解）物業(yè)管理理人員被被授權(quán)負(fù)負(fù)責(zé)物業(yè)業(yè)的維修修，必須須以不突突破維修修預(yù)算為為原則。對(duì)主要要設(shè)備的的更新工工作必須須取得業(yè)業(yè)主的同同意。五、安全全保衛(wèi)（了解）保障租戶戶人

6、身和和財(cái)產(chǎn)安安全，通通常是業(yè)業(yè)主的義義務(wù)。物物業(yè)管理理人員應(yīng)應(yīng)就物業(yè)業(yè)的安全全保衛(wèi)計(jì)計(jì)劃向業(yè)業(yè)主提供供專業(yè)提提供專業(yè)業(yè)意見。六、協(xié)調(diào)調(diào)與業(yè)主主和租戶戶的關(guān)系系（了解）及時(shí)溝通通和對(duì)話話是建立立業(yè)主、物業(yè)管管理人員員和租戶戶三方之之間良好好關(guān)系的的關(guān)鍵。物管人人員必須須設(shè)法使使三方經(jīng)經(jīng)常溝通通。七、進(jìn)行行物業(yè)管管理組織織與控制制（了解）從業(yè)主的的角度來來說，能能否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期的的物業(yè)管管理目標(biāo)標(biāo)，是物物業(yè)管理理工作有有效與否否的標(biāo)志志。業(yè)主主如能定定期地對(duì)對(duì)物業(yè)進(jìn)進(jìn)行視察察，則物物業(yè)維修修計(jì)劃、保安計(jì)計(jì)劃的實(shí)實(shí)施情況況就容易易識(shí)別。物業(yè)收收入和費(fèi)費(fèi)用支出出的差異異大小，也能體體現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理組組織與

7、控控制的有有效性一、寫字字樓物業(yè)業(yè)的分類類（掌握）寫字樓分分類在我我國尚無無統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人人員主要要依照其其所處的的位置、自然或或質(zhì)量狀狀況和收收益能力力進(jìn)行分分類。國國外通常常將寫字字樓分為為甲、乙乙、丙三三個(gè)等級(jí)級(jí)。（一）甲甲級(jí)寫字字樓（二）乙乙級(jí)寫字字樓（三）丙丙級(jí)寫字字樓第三節(jié)寫寫字字樓物業(yè)業(yè)管理見課本P342位置、交交通方便便性、聲聲望或形形象、建建筑形式式、大堂堂、電梯梯、走廊廊、寫字字樓室內(nèi)內(nèi)布置、為租戶戶提供的的服務(wù)、建筑設(shè)設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)、物業(yè)業(yè)管理水水平、租租戶類型型。二、寫字字樓分類類過程中中要考慮慮的因素素（熟悉）1.商業(yè)業(yè)信譽(yù)和和財(cái)務(wù)狀狀況2.所需需面積大大小1）可能

8、能面積的的組合2）尋租租者經(jīng)營營業(yè)務(wù)的的性質(zhì)3）尋租租者將來來擴(kuò)展辦辦公室面面積的計(jì)計(jì)劃3.需要要提供的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)三、寫字字樓租戶戶的選擇擇（熟悉）租金的計(jì)計(jì)算與內(nèi)內(nèi)涵考慮因素素：計(jì)算可出出租或可可使用面面積基礎(chǔ)租金金與市場場租金出租單元元的面積積規(guī)劃和和室內(nèi)裝裝修四、寫字字樓租金金的確定定（掌握）1、租賃賃合約中中的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)條款租金定期期增加方方式的租租金調(diào)整整條款在寫字樓樓物業(yè)租租約中，并非所所有的物物業(yè)經(jīng)營營費(fèi)用都都必須包包含在租租金中?！懊庾狻碑?dāng)所有的的經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用均由由租戶直直接分擔(dān)擔(dān)時(shí)，則則稱這種種出租方方式叫“凈租”。具體的租租約中，要規(guī)定定代收代代繳費(fèi)用用所包括括的費(fèi)用用

9、項(xiàng)目名名稱，以以及每項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用在在租戶間間按比例例分?jǐn)傆?jì)計(jì)算的方方法。2、折讓讓優(yōu)惠和和租戶權(quán)權(quán)利的授授予五、寫字字樓物業(yè)業(yè)的租約約與租約約談判（了解）一、零售售商業(yè)物物業(yè)分析析（掌握）（一）零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的的分類（1）市級(jí)級(jí)購物中中心（2）地區(qū)購購物商場場（3）居居住區(qū)商商場（4）鄰里服服務(wù)性商商店（5）特特色商店店第四節(jié)零零售售商業(yè)物物業(yè)管理理（二）零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的的商業(yè)輻輻射區(qū)域域分析（三）特特色、位位置和停停車二、零售售商業(yè)物物業(yè)租戶戶的選擇擇（熟悉）1.聲譽(yù)譽(yù)2.財(cái)財(cái)務(wù)能能力3.租戶戶組合與與位置分分配4.租戶戶需要的的服務(wù)三、零售售商業(yè)物物業(yè)的租租金（掌握）1.基礎(chǔ)礎(chǔ)租金2.百分

10、分比租金金3.代收收代繳費(fèi)費(fèi)用和凈凈租約4.租金金的調(diào)整整四、零售售商業(yè)物物業(yè)的租租約（了解）租約中，除了對(duì)對(duì)租金及及其他費(fèi)費(fèi)用的數(shù)數(shù)量和支支付方式式、支付付時(shí)間等等做出具具體規(guī)定定外，還還要對(duì)下下述的幾幾個(gè)特殊殊問題做做出具體體規(guī)定：關(guān)于每一一獨(dú)立承承租單元元的用途途限制經(jīng)營營內(nèi)容相相似的租租戶限制租戶戶在一定定地域范范圍內(nèi)重重復(fù)設(shè)店店?duì)I業(yè)時(shí)間間公用面積積的維護(hù)護(hù)廣告、標(biāo)標(biāo)志和圖圖形折讓優(yōu)惠惠其他條款款五、零售售商業(yè)物物業(yè)的其其他管理理工作（了解）第五節(jié)收收益性性物業(yè)的的運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告一、收益益性物業(yè)業(yè)經(jīng)營狀狀況的評(píng)評(píng)估（掌握）1、現(xiàn)金金流潛在毛租租金收入入空置和收收租損失失其他收入

11、入有效毛收收入=潛潛在毛租租金收入入-空置置收租損損失+其其他收入入收益性物物業(yè)的運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用用凈經(jīng)營收收入=有有效毛收收入-經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用用抵押貸款款還本付付息現(xiàn)金流計(jì)計(jì)算稅前現(xiàn)金金流=凈凈經(jīng)營收收入-抵抵押貸款款還本付付息稅后現(xiàn)金金流=稅稅前現(xiàn)金金流-準(zhǔn)準(zhǔn)備金-所得稅稅2、相關(guān)關(guān)問題分分析物業(yè)估價(jià)價(jià)準(zhǔn)備金和和保證金金基金準(zhǔn)備金（大修基基金）通常常用于支支付物業(yè)業(yè)經(jīng)營過過程中的的資本性性支出（例如設(shè)設(shè)備或屋屋面的更更新）保證金基基金所得稅二、收益益性物業(yè)業(yè)管理中中的運(yùn)營營費(fèi)用（掌握）1、經(jīng)營營費(fèi)用的的具體項(xiàng)項(xiàng)目人工費(fèi)公共設(shè)施施設(shè)備日日常運(yùn)行行、維修修及保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)綠地管理理費(fèi)清潔衛(wèi)生生保安費(fèi)用用辦公費(fèi)

12、固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見見費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)管理理企業(yè)的的服務(wù)費(fèi)費(fèi)和利潤潤法定稅費(fèi)費(fèi)房產(chǎn)稅三、收益益性物業(yè)業(yè)管理中中的預(yù)算算（熟悉）預(yù)算有許許多類型型，在物物業(yè)管理理中經(jīng)常常遇到的的預(yù)算形形式主要要有三種種：年度運(yùn)營營預(yù)算、資本支支出預(yù)算算和長期期預(yù)算。四、收益益性財(cái)務(wù)務(wù)收支報(bào)報(bào)告（熟悉）編制收益益性財(cái)務(wù)務(wù)收支報(bào)報(bào)告是物物業(yè)管理理企業(yè)的的一項(xiàng)重重要內(nèi)容容。對(duì)出租物物業(yè)來說說最主要要記錄的的是租金金清單，它是物物管企業(yè)業(yè)定期向向業(yè)主提提供的一一系列報(bào)報(bào)告之一一。1.關(guān)于于收益性性物業(yè)的的說法，正確的的是（C）（2012）A.零售售商業(yè)物物業(yè)的租租約很少少對(duì)租金金調(diào)整作作出規(guī)定定B.收益益性物業(yè)業(yè)管理

13、的的收入構(gòu)構(gòu)成中除除租金收收入外，還有保保證金和和大修基基金C.在寫寫字樓物物業(yè)租約約中，并并非所有有的物業(yè)業(yè)運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用都包包含在租租金中D.當(dāng)出出祖率達(dá)達(dá)到100%時(shí)時(shí)，收益益性物業(yè)業(yè)獲得的的凈經(jīng)營營收入最最高2.物業(yè)業(yè)管理人人員一般般通過強(qiáng)強(qiáng)調(diào)租金金低廉的的宣傳方方式來吸吸引租戶戶（2012）（錯(cuò)）3.市場場條件下下，物業(yè)業(yè)租金水水平的高高低主要要取決于于（A）（2011）A.物業(yè)業(yè)出租經(jīng)經(jīng)營成本本B.業(yè)業(yè)主希望望的投資資回報(bào)率率C 通貨貨膨脹率率D.同類類物業(yè)的的市場供供求關(guān)系系本 章真真題題4.某寫寫字樓月月潛在毛毛租金收收入為100萬萬元，月平均均運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用為60萬萬元，月月平均空空

14、置率為為5% ，月月平均租租金損失失率為2 %,月月平均其其他收入入為潛在在毛租金金收入的的3%，則該該寫字樓樓的月凈凈經(jīng)營收收入是（C）萬元。（2011）A 33.00B.33.10C36.00D.36.105在同同一商業(yè)業(yè)輻射區(qū)區(qū)域內(nèi)，各商場場位置的的優(yōu)劣，主要取取決于（ A）。(2010)A交通通的通達(dá)達(dá)程度B物業(yè)的的規(guī)模大大小C人口口的分布布密度D居民的的購買能能力6下列列收益性性物業(yè)凈凈經(jīng)營收收入的表表達(dá)式中中，正確確的是（ A）(2010)。A凈經(jīng)經(jīng)營收入入=有效效毛收入入-經(jīng)營營費(fèi)用B凈經(jīng)經(jīng)營收入入=有效效毛收入入-經(jīng)營營費(fèi)用-抵押貸貸款還本本付息C凈經(jīng)經(jīng)營收入入=有效效毛收入入-經(jīng)營營費(fèi)用-抵押貸貸款還本本付息-準(zhǔn)備金金D凈經(jīng)經(jīng)營收入入=有效效毛收入入-經(jīng)營營費(fèi)用-抵押貸貸款還本本付息-準(zhǔn)備金金-所得得稅