物業(yè)設備管理信息化改革實施課件

1、物業(yè)信息化之物業(yè)設備管理信息化整合實施及成效分析WHY聚焦我們曾經(jīng)的管理難題FOCUS ONCONFUSION為什么要進行工程信息化改革？員工流動率高注：據(jù)2013年1-12月數(shù)據(jù)統(tǒng)計。2013年入職人數(shù)2013年離職人數(shù)130人74人2013年底在職人數(shù)324人員工流動率=（130+94）/（324+94）=53.58%曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)管理人員維修管理所有項目均配置專業(yè)齊全維修團隊，小型項目人員需兼職多專業(yè)維修。運行管理項目無論大小，均獨立按三班配置人員，進行設備運行及記錄。每個項目均配置工程負責人（經(jīng)理/主管）1人，主管1至數(shù)名，運行、維修領班各1人以上。

2、項目工程人員配置少而全，人力資源效率偏低曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)注：據(jù)2013年7月份在職員工信息統(tǒng)計。員工文化水平普遍較低曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)注：據(jù)2013年7月份在職員工信息統(tǒng)計。新員工占比相當高曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)維修工作設備運行管理人均管理面積偏差人均設備管理偏差（大型設備、水泵、主機、電柜、變壓器）最高9,100（無限極）最低3,065（富力中心）最高7.28（盈凱）最低4.56（盈盛）注：維修單按2012/2013年合計平均量折算人均維修單數(shù)量偏差較大維修總量偏差較大最高1,094單/人/年（盈隆

3、）最低205單/人/年（愛丁堡）最高9,844單/年（盈?。┳畹?,841單/年（愛丁堡）各項目間設備管理工作量極不均衡曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)以盈凱廣場為例高壓柜30臺每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 1200條變壓器14臺每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 840條低壓柜82臺，220個進出線回路每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 3500條監(jiān)控中心每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 324條中央空調(diào)主機5臺每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 216條空調(diào)各型水泵39臺每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 84條冷卻塔10臺每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 78條板式換熱器17臺每日巡查記錄數(shù)據(jù)約 108條空調(diào)風柜352臺每日巡查記錄情況約 1760條電梯39臺每日巡查記

4、錄情況約 780條運行班每日記錄情況及數(shù)據(jù) 8890條 以每30秒記錄一條計算，每日需29.63小時 設備運行巡查數(shù)據(jù)量大，數(shù)據(jù)分析利用嚴重缺乏曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)紙質(zhì)記錄僅用于歸檔，由于數(shù)量過于寵大，不便用于設備生命周期及狀態(tài)分析設備巡查數(shù)據(jù)量大，數(shù)據(jù)分析嚴重缺乏曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)單一項目月合計維修975宗，平均維修耗時30分鐘/宗；在編維修工21人；人均每日維修耗時=975X0.5h/27d/21p=0.86小時注：據(jù)富力中心項目2013年7月維修單統(tǒng)計維修工作飽和度低，缺乏競爭機制曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研

5、數(shù)據(jù)員工工作量無法掌握人呢？我們也很忙!我好忙！曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)工作質(zhì)量難以精確考證，工作績效難以客觀考評評價主觀績效考評主觀曾經(jīng)面臨的管理難題來自于富力地產(chǎn)CBD項目調(diào)研數(shù)據(jù)HOW中心制整合運營實踐STRATEGY & PTACTICE如何實理工程運營整合？ 2014年3月，在經(jīng)過充分調(diào)研、論證的情況下，天力物業(yè)啟動了工程運營中心機制變革試驗 通過人員整合、流程再造、績效考評體制修訂、信息化工具的應用，至2014年下半年，工程運營體系統(tǒng)基本建立完成，系統(tǒng)步入正常運行狀態(tài)，取得了令人耳目一新的成效人員整合流程再造績效考評體系統(tǒng)調(diào)整信息化工具的應用工程運營整合運

6、行維修客服02010304人員整合組建片區(qū)公共班組，精簡項目人員實踐1改制前工程人員架構(gòu)改制后人員架構(gòu)運營中心建立以運營中心為核心的工程管理架構(gòu)體系公共派單系統(tǒng)管理/數(shù)據(jù)統(tǒng)計公共設施管理維修單發(fā)起人維修接單完工回復客服聯(lián)系維修單發(fā)起人業(yè)戶急修計劃/評價工程運營中心項目服務處設備運行保障客戶維修服務公共設施維修專項維修改造專業(yè)外包工程服務負責配合負責監(jiān)督負責通知申請負責配合組織運營中心與項目的管理關(guān)系1責任部門工作內(nèi)容234運營中心片區(qū)運行班駐場人員片區(qū)維修班專業(yè)外包非關(guān)聯(lián)執(zhí)行監(jiān)管保養(yǎng)計劃清潔養(yǎng)護技術(shù)保養(yǎng)記錄歸檔設備保養(yǎng)工作責任關(guān)系的“二權(quán)制”變化02010304流程再造簡化派單流程，運行數(shù)據(jù)共

7、享實踐2現(xiàn)場維修客戶現(xiàn)場評價維修人員返單返單分類派發(fā)至相應樓層管理員樓層管理員驗證維修效果返單前臺一式三聯(lián)單分發(fā)至相應部門傳統(tǒng)維修派單模式接到報修，打印紙質(zhì)維修單接單分派發(fā)/領材料接單接單分派手機接單領料維修回單 后臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計、查詢、維護業(yè)戶報修直接派單新的派單維修模式公共報修中心派單檢查銷單業(yè)戶回訪績效統(tǒng)計工單憑證發(fā)料維修單統(tǒng)計響應及時率維修工時維修材料維修收費02010304績效考評改革以工效定績效，多勞多得實踐3細分維修工作，按企業(yè)平均效率設計勞動定額一、工程維修績效系統(tǒng)建立與運行定額設定維修計量系統(tǒng)記錄、匯總維修工單維修時效響應及時率 24h完成率 超時維修量 銷單及時率維修評價十分滿

8、意 滿意 基本滿意 不滿意（加權(quán)計量）團隊績效團隊維修滿意度個人績效團隊響應及時率團隊24h完成率 績效體系變化，客觀考慮多個工作維度狀況，打破平均主義維修優(yōu)良率 Q完成維修工時 M跟進維修工時 N維修完成率 P績效基數(shù)S=M+0.3*N績效系數(shù)T=(P+Q+R)/3個人績效指標W=S*(0.7+0.3*T)個人獎金額=班組總獎金額*W/W1n項目反饋優(yōu)良率R維修人員獎金績效計算二、運行維?？冃到y(tǒng)建立與運行團隊績效團隊運維評價個人績效設備保養(yǎng)評價重大事故發(fā)生率巡查任務覆蓋率P早班班次數(shù)L中班班次數(shù) M夜班班次數(shù) N績效基數(shù)S=0.28L+0.34M+0.38N績效系數(shù)T=(P+Q)/2運行正

9、常率Q績效指標早、中夜班不等加權(quán)計算績效，客觀進行各班次績效考評。巡查任務覆蓋率P早班班次數(shù)L中班班次數(shù) M夜班班次數(shù) N績效基數(shù)S=0.28L+0.34M+0.38N績效系數(shù)T=(P+Q)/2記錄準確率Q個人績效指標W=S*(0.8+0.2*T)個人獎金額=班組總獎金額*W/W1nP=實際巡查點/系統(tǒng)派發(fā)巡查點Q=1-（記錄錯誤數(shù)/系統(tǒng)派發(fā)巡查點） 績效體系變化，客觀考慮多個工作維度狀況，打破平均主義 運行值班人員獎金績效計算三、工程事務核查考評體系建立項目考評績效設備設施完好率核查設備保養(yǎng)核查設備安全關(guān)鍵點核查實行中心制標準化運營，進行動態(tài)管理，內(nèi)部監(jiān)督，實現(xiàn)設備保障水平提升目標。片區(qū)配合

10、執(zhí)行工程運營中心制定制度項目計劃、報修、驗收片區(qū)人員考評績效附件1：設備設施（96項）完好率核查標準附件2：工程月度核查記錄02010304信息化工具應用流程網(wǎng)絡化，應用移動化實踐4設備機房監(jiān)控設備機房監(jiān)控遠程云存儲/云監(jiān)控外網(wǎng)工作PC內(nèi)網(wǎng)工作PC移動核查/巡查/維修派單終端。光端機光端機光端機光端機核心交換機安防/消防指揮文件檢索操作工作維修派單操作工作Call Center工作客服工位客服工位高清解碼盒運營管理中心云服務器一、系統(tǒng)硬件架構(gòu)建設系統(tǒng)平臺界面信息管理工作場景二、系統(tǒng)軟件平臺二、系統(tǒng)軟件平臺管理駕駛艙工程維修管理項目地圖信息設備巡查管理倉庫管理客服報修下單維修技工接單現(xiàn)場維修手機

11、回單三、維修流程信息化1、平臺新增維修單2、平臺調(diào)度派單3、手機待接單4、手機接單5、維修完成單6、手機回單維修調(diào)度及手機接單、回單流程三、維修流程信息化手機接/回單手機界面電子化平臺維修下單記錄詳盡，傳遞有效工作過程監(jiān)控可靠，核查工作真實客觀工作量記錄真實客觀，免去大量匯總統(tǒng)計工作，人員調(diào)整，績效計算變得簡單工程維修創(chuàng)新點分享之一維修工專業(yè)等級自助評定土建1.1、專業(yè)劃分裝飾五金空調(diào)給排水供配電智能化電梯工程維修創(chuàng)新點分享之一維修工專業(yè)等級自助評定第一專業(yè)1.2、專業(yè)等級劃分第二專業(yè)第三專業(yè)維修評價等級 加權(quán)占比25%歷史維修量積累加權(quán)占比25%實操考核成績 加權(quán)占比25%維修工效情況加權(quán)占

12、比25%工程維修創(chuàng)新點分享之二維修定額制訂及實行2.1、維修定額定義定額企業(yè)平均維修效率，即在正常工作條件下，員工完成某一特定維修工作所需總工時。工程維修創(chuàng)新點分享之二維修定額制訂及實行2.2、維修定額標準定額工時來源案例燈具維修定額 在實際維修中，系統(tǒng)記錄接單至完工返單過程時長，即維修工時，通過對階段性維修大數(shù)據(jù)分析，平均工時即自動校驗為企業(yè)定額工時，代表企業(yè)平均工作效率。工程維修創(chuàng)新點分享之二維修定額制訂及實行2.3、維修績效計量例：白熾燈光源更換維修定額工時為30分鐘 若某技工用時20分鐘完成該維修，所完工作計時為30分鐘，以30分鐘納入月度績效。 若某技工用時50分鐘完成該維修，所完工

13、作計時仍為30分鐘，以30分鐘納入月度績效。20分鐘績效獎金50分鐘績效獎金工程維修創(chuàng)新點分享之三維修評定數(shù)據(jù)納入績效考核3.1、維修評價等級非常滿意一般滿意基本滿意不滿意100%有效工時90%有效工時80%有效工時50%有效工時工程維修創(chuàng)新點分享之三維修評定數(shù)據(jù)納入績效考核3.2、維修響應及時率 月度總維修量中，響應及時的維修單比率（響應及時率）作為考核個人及團隊重要指標，進行加權(quán)計算，以達到員工自覺提升維修及時率的目標。工程維修創(chuàng)新點分享之四倉庫管理及領料系統(tǒng)信息化4.1、虛擬總倉制管理模式 各項目共用一個倉庫平臺，可共享各項目庫存，并可實現(xiàn)跨項目的維修領料；材料采購計劃可考慮所有項目庫存

14、總和，避免積壓。缺料自動匹配查找工程維修創(chuàng)新點分享之四倉庫管理及領料系統(tǒng)信息化4.2、維修領料信息化 采用維修單內(nèi)容、編碼共享，便于倉庫材料準備，也免去了紙質(zhì)單據(jù)管理的困難，月度清結(jié)簡單高效。維修單唯一編碼維修平臺維修單共享編碼編碼核對無誤，即可發(fā)料工程設備管理系統(tǒng)，為設備數(shù)據(jù)庫管理、設備運行、保養(yǎng)提供信息化工具。四、設備巡查保養(yǎng)信息化4.1、系統(tǒng)架構(gòu)基礎搭建：設備檔案信息化一、系統(tǒng)歸類檔案一級編碼二級編碼三級電梯系統(tǒng)01電梯001曳引機曳引機控制柜電梯電源控制箱扶梯002扶梯擦窗機003擦窗機擦窗機控制柜供配電系統(tǒng)02高壓房001電源進線柜電源出線柜高壓電源計量柜高壓房出線柜變壓器進線柜變壓

15、器出線柜高壓聯(lián)絡柜高壓進線電源計量器直流電源柜低壓房002專變受電柜變電容補償柜變饋電柜變市發(fā)電切換柜變號專變受電柜發(fā)電機進線柜發(fā)電機出線柜變聯(lián)絡低壓配電房003柴油發(fā)電機變壓器004干式變壓器強電井005電表箱空調(diào)暖通系統(tǒng)03冷卻塔001冷卻塔空調(diào)水泵房002冷卻水泵天面穩(wěn)壓泵房00324小時空調(diào)水泵控制柜天面強電房004冷卻塔控制柜中轉(zhuǎn)泵房005冷凍水泵暖水泵冷凍水泵控制柜暖水泵控制柜板換機房006換熱器冷凍泵暖水泵空調(diào)主機房007冷凍水泵冷凝水泵冷卻水泵冷凍水泵控制柜冷凝水泵控制柜冷卻水泵控制柜機房照明、溫度空調(diào)主機鍋爐房008熱水鍋爐供水泵熱水泵暖水泵變頻調(diào)速控制柜弱電系統(tǒng)04消防中心

16、001背景音樂控制柜送排煙風機遠程啟動主機反饋點、故障點排除消防主機監(jiān)控中心002顯示屏硬盤錄像機BA自控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子圍欄系統(tǒng)UPS不間斷電源給排水系統(tǒng)05天面穩(wěn)壓泵房001消防栓控制柜消防栓穩(wěn)壓泵噴淋穩(wěn)壓水泵生活水泵房002生活泵壓力罐紫外線殺毒器生活水泵控制柜消防水泵房003噴淋水泵消火栓水泵噴淋水泵控制柜消火栓水泵控制柜傳輸水泵消防水池水位監(jiān)測消防栓控制柜消防系統(tǒng)靜態(tài)壓力消防栓泵啟動試驗停車場004排污控制柜排污泵土建系統(tǒng)06建筑本體001建筑本體玻璃幕墻002外圍幕墻天面外圍幕墻其他07天面風機房003排風機新風機消防排煙風機消防正壓風機男衛(wèi)天花內(nèi)004排風機風機房

17、005排風機新風機消防排煙風機消防正壓風機二、設備統(tǒng)一編碼及巡查數(shù)據(jù)定義4.1、系統(tǒng)架構(gòu)基礎搭建：設備檔案信息化三 、統(tǒng)一設備檔案，增加動態(tài)檔案數(shù)據(jù)CBD設備檔案 項目名稱：盈隆廣場 所屬系統(tǒng)： 空調(diào)系統(tǒng) 檔案號：4.1、系統(tǒng)架構(gòu)基礎搭建：設備檔案信息化2、后臺巡查記錄查詢1、現(xiàn)場巡查實景1、現(xiàn)場巡查電子化設備巡查，記錄及時，傳遞有效4.2、設備巡查信息化設備統(tǒng)一編碼，實現(xiàn)人機交互設備運行數(shù)據(jù)實時傳遞，便于管理者進行技術(shù)決策利用遠程感應傳輸技術(shù)，以數(shù)據(jù)信息形式掌握核心設備運行情況。中央空調(diào)冷源系統(tǒng)利用遠程感應傳輸技術(shù)，以數(shù)據(jù)信息形式掌握核心設備運行情況?？照{(diào)主機利用遠程感應傳輸技術(shù)，以數(shù)據(jù)信息

18、形式掌握核心設備運行情況?？照{(diào)冷卻塔利用遠程感應傳輸技術(shù)，以數(shù)據(jù)信息形式掌握核心設備運行情況。樓層風機利用遠程感應傳輸技術(shù)，以數(shù)據(jù)信息可視化形式掌握核心設備運行情況。樓層空調(diào)柜機利用遠程感應傳輸技術(shù)，以數(shù)據(jù)信息可視化形式掌握核心設備運行情況。樓層VAV空調(diào)參數(shù)控制年度保養(yǎng)計劃制定4.3、設備保養(yǎng)信息化、提醒自動化月度保養(yǎng)提醒自動生成，保養(yǎng)自動提醒及延期警示，保養(yǎng)記錄及評價同平臺生成。設備保養(yǎng)執(zhí)行及評價匯總統(tǒng)計后臺完成，可全面掌握保養(yǎng)情況SHARING工程運營實踐成果分享EXPERIENCE &SHARING改革體會分享明顯下降設備設施登記完好率1、大廈設備運行狀況大為改善中心運營、信息化改革影響深遠89%97.8%設備故障發(fā)生率年度公共能耗89kwh/m283kwh/m26.7%0年度設備重大事故預計全年節(jié)省人力成本400萬崗位名稱原編人數(shù)縮減人數(shù)工程經(jīng)理106工程主管199工程領班3827工程技工254201合計321243主管及以上級管理人員精簡近50%78人在編人員減少2、人員的精簡中心運營、信息化改革影響深遠0501001502002503003504002013年2014年01000200030004000500060007000800000.20.40.60.811.21.41.6注：數(shù)據(jù)折