市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策

1、市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策市區(qū)物業(yè)管理小區(qū)停車難問題產(chǎn)生的原因及對策編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址： 電話：傳真: 郵編:隨著我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市居民生活水平的不斷提高，近年來，私家車數(shù)量也在與日劇增。大量的私家車涌進(jìn)城市住宅小區(qū)，使得住宅小區(qū)“停車難”的問題也日益顯現(xiàn)，停車問題已成為目前全市社會(huì)的一大難題，尤其是許多物業(yè)管理住宅小區(qū)更是車滿為患，由此而引發(fā)的矛盾糾紛日漸增加。為能緩解我市物業(yè)管理區(qū)域“停車難”的問題，本文擬就其產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，并進(jìn)而探討有效解決的對策。一、現(xiàn)狀1、

2、全市汽車保有量與停車場（庫）、以及泊車位的基本情況統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)年限（截至）社會(huì)汽車保有量（輛）社會(huì)停車場（庫）總計(jì)泊位（個(gè)）缺口數(shù)量（個(gè)）社會(huì)停車場（路面）臨時(shí)停車場配建停車場數(shù)量（處）用地（公頃）泊位（個(gè)）數(shù)量（處）泊位（個(gè)）數(shù)量（處）用地（公頃）泊位（個(gè)）20032813829260348824196124861591312225200437691全市社會(huì)汽車保有量增幅很大，但，社會(huì)停車場（庫）卻未能有較大幅度的增加。從統(tǒng)計(jì)資料可以看出，2003年停車泊位總量與全市社會(huì)汽車保有量之間的比率為%，缺口量12225個(gè)；2004年末，全市社會(huì)汽車保有量己經(jīng)達(dá)到37691輛，增幅很大，而2004年乃至

3、2005年，全市社會(huì)停車場（庫）卻未能有較大幅度的增加。比照國外城市管理的經(jīng)驗(yàn)，城市汽車基本停車泊位達(dá)到“。與分析，以反映規(guī)劃建設(shè)和管理上可能出現(xiàn)的盲目性和無序性。3、停車位規(guī)劃滯后由于住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，使得停車位難以滿足業(yè)主停車的需求。一是96年以前建成的住宅小區(qū)，根本就沒有設(shè)計(jì)汽車停車位和汽車庫，使得車輛無處可停，比如北濠東村、城南二村、北濠新村等；二是部分新建的住宅小區(qū)，沒有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車位和停車場，不能滿足車輛的停放。比如晨苑住宅小區(qū)，交付時(shí)間不是很長，也規(guī)劃建設(shè)了部分汽車位，但是明顯的不能滿足業(yè)主的需求。由于缺乏一個(gè)完整科學(xué)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停

4、車發(fā)展規(guī)劃，造成停車設(shè)施布局不合理，規(guī)劃用地未預(yù)留，停車場（庫）建設(shè)明顯滯后于城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需要。4、停車配建標(biāo)準(zhǔn)低我市1996年以前住宅小區(qū)的停車泊位配置標(biāo)準(zhǔn)明顯落后于發(fā)展需求。1997年修訂出臺(tái)的建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)與近幾年機(jī)動(dòng)車迅速增長的情況不相適應(yīng)。即使這一較低的停車配建標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)施中往往也不到位，監(jiān)督缺乏有效手段。據(jù)對近幾年住宅小區(qū)車位配建隨機(jī)抽樣調(diào)查，我市有91%的小區(qū)車位配建沒有達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際停車配建平均達(dá)標(biāo)率僅為57%。由于停車配建標(biāo)準(zhǔn)太低，且標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行又不到位，建筑物配建停車泊位缺口很大，造成住宅小區(qū)停車供求矛盾尖銳。5、停車管理措施不到位一

5、方面，外來車輛進(jìn)入增加了小區(qū)停車壓力。由于部分住宅小區(qū)沒有實(shí)行封閉式管理，對車輛的隨意進(jìn)出缺乏有力的管制措施，對外來車輛管理不得力也會(huì)增加本小區(qū)停車的壓力；笫二個(gè)方面，現(xiàn)有的停車庫沒有得到充分的利用。部分業(yè)主買了汽車庫，為了圖方便，仍然將汽車停放在小區(qū)道路上，多占了小區(qū)現(xiàn)有的停車位；笫三個(gè)方面，停車位經(jīng)營機(jī)制不合理。尤其是路面與地下停車場（庫）的經(jīng)營機(jī)制缺乏合理性，收費(fèi)價(jià)格倒掛，未能發(fā)揮以價(jià)格經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)停車供需關(guān)系的作用，客觀加劇了住宅小區(qū)“停車難”的矛盾，形成了停車“總體供給不足、路面停車日增、地下泊位閑置”的怪圈。比如朝暉花園，每到夜晚，路面停滿了汽車，而地下停車場卻空空蕩蕩。6、停車

6、管理法規(guī)不完善我市住宅小區(qū)停車管理主要依據(jù)各物業(yè)管理企業(yè)制定的機(jī)動(dòng)車停車管理規(guī)定、公共停車庫（場）管理規(guī)定、業(yè)主公約和物業(yè)管理合同。由于缺乏具有完整性、系統(tǒng)性、統(tǒng)一性的行政法規(guī)，無法適應(yīng)住宅小區(qū)停車管理的需要，同時(shí)，也由于沒有強(qiáng)有力的行政措施，出現(xiàn)了停車位被占用或被挪做他用、不服從規(guī)定亂停車等現(xiàn)象，直接影響了我市住宅小區(qū)停車依法管理的效力和相關(guān)政策措施的實(shí)施。三、對策1、采取有效措施，控制私家汽車的急劇增加當(dāng)前，居民購買汽車的勢頭迅猛，如果不加以控制，未來幾年“停車難”的問題會(huì)越來越嚴(yán)重。可以參照上海、北京等城市的做法從以下幾方面來加以控制私家汽車的增加。一是對私家車牌照進(jìn)行拍賣；二是要求居民

7、買車前必須要有已取得有效泊車位的證明材料；三是大力發(fā)展城市公交事業(yè)，在部分具備條件的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置公交站點(diǎn)；四是合理調(diào)整車輛的稅費(fèi)，如，車輛購置稅、燃油稅、養(yǎng)路費(fèi)、上牌費(fèi)等。當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)選擇公交出行的方便與舒適度均得到大大改善，而購置私家車的成本很大時(shí)，購置車輛行為會(huì)趨于理性，從而使城市機(jī)動(dòng)車的總量有望得到控制。2、規(guī)范停車位的規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收程序，從源頭解決停車位規(guī)劃滯后和配建標(biāo)準(zhǔn)不足的問題解決“停車難”的矛盾，關(guān)鍵在于源頭。停車場的規(guī)劃與建設(shè)管理極其重要，必須強(qiáng)化管理。一是嚴(yán)格規(guī)劃。規(guī)劃局要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃停車位，要求新建居住區(qū)必須按標(biāo)準(zhǔn)配建停車泊位。可以參照執(zhí)行北京市目前的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：中高檔

8、商品住宅按每戶1個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；高檔公寓別墅按每戶1到3個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；普通住宅按每千戶300-500個(gè)車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。二是建設(shè)局要強(qiáng)化建筑物配建管理，對于未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的已建公共建筑物，在改建擴(kuò)建時(shí)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建停車泊位；三是強(qiáng)化停車場（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的地位與作用，明確停車場（庫）的設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)符合停車場（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃和建設(shè)部門在審核建筑工程時(shí)應(yīng)當(dāng)將配建停車場（庫）的內(nèi)容列入審查范圍，凡不符合停車場（庫）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的，不予審查通過。這樣可以從源頭上防止不符合停車場（庫）配建標(biāo)準(zhǔn)的建筑物產(chǎn)生。3、制定科學(xué)合理的收費(fèi)政策，完善停車場（庫）的經(jīng)營機(jī)制價(jià)格管理是停車場（庫）管理的重要機(jī)制之一。過去由于沒

9、有很好地利用這一經(jīng)濟(jì)杠桿，造成停車市場經(jīng)營中的“怪圈”現(xiàn)象。物價(jià)局要會(huì)同財(cái)政局制定科學(xué)合理的收費(fèi)政策：一是要采取按時(shí)段、按方位區(qū)別收費(fèi)，“記時(shí)為主、記次為輔”的收費(fèi)辦法，并體現(xiàn)“地下高于路面、室外高于室內(nèi)、白天高于夜間”的要求；二是要根據(jù)不同性質(zhì)、不同類型的停車場（庫）分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)；4、發(fā)揮政府引導(dǎo)功能，培育停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展首先，政府要全面開放公共停車場建設(shè)市場，在住宅小區(qū)周圍優(yōu)惠供應(yīng)土地，按現(xiàn)行政策免征或少征停車場營業(yè)所得稅，提供貸款貼息等優(yōu)惠政策，積極吸引、鼓勵(lì)和支持社會(huì)資本投資建設(shè)公共停車設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的良性循環(huán)；其次，制定相關(guān)政策，鼓勵(lì)小區(qū)附近有空停車場和空地的機(jī)關(guān)工作單位，向社會(huì)開放，提供有償服務(wù)，使有限的資源得到充分利用；再則，培育停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。停車業(yè)如同汽車業(yè)一樣是一個(gè)很有前途的朝陽產(chǎn)業(yè)，是低投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，停車業(yè)市場的前景十分看好。況且，還可以解決一批失業(yè)人員就業(yè)問題，如保安等。在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，停車業(yè)已成為年產(chǎn)業(yè)數(shù)十億美元的大產(chǎn)業(yè)。對停車收費(fèi)實(shí)行市場導(dǎo)向，完全按價(jià)值規(guī)律辦事，收費(fèi)適合大眾消費(fèi)水平。5