2022-2023年五類物業(yè)服務(wù)糾紛突出

1、五類物業(yè)服務(wù)糾紛突出導(dǎo)讀：近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長，主要沖突焦點就是物業(yè)費、采暖費問題。針對這一現(xiàn)象，6月22日，橋東區(qū)法院把轄區(qū)內(nèi)的各物業(yè)公司召集在一起，召開了一個座談會，最終大家認為，只要物業(yè)公司恪守誠信，切身為業(yè)主的利益考慮，提高 近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長，主要沖突焦點就是物業(yè)費、采暖費問題。針對這一現(xiàn)象，6月22日，橋東區(qū)法院把轄區(qū)內(nèi)的各物業(yè)公司召集在一起，召開了一個座談會，最終大家認為，只要物業(yè)公司恪守誠信，切身為業(yè)主的利益考慮，提高協(xié)調(diào)和溝通力量，欠費的狀況會也來越少。 案例 五類物業(yè)服務(wù)糾紛突出

2、問題一 遺留的房屋質(zhì)量問題 法官們發(fā)覺，房地產(chǎn)商遺留房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生沖突，案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%-15%。 法官介紹，這類問題主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過程中不能令業(yè)主滿足，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等，而開發(fā)商又怠于履行修理義務(wù)，對其應(yīng)負的修理責(zé)任實行一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過就甩包袱。這樣，業(yè)主在不能有效處理與開發(fā)企業(yè)之間糾紛時，將怨氣撒到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費的方式維權(quán)。 對策：嚴把房屋交接關(guān)口 一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可在交房后，業(yè)主不簡單找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時刻在與業(yè)主打交道。法院認為，由物業(yè)公

3、司來解決業(yè)主房屋修理方面的問題，最便利也最經(jīng)濟。建議物業(yè)公司在管理交接之時和開發(fā)商簽訂代為修理房屋的合同。 問題二 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達標(biāo) 這類案件大約能占到70-80%左右。法官們在審理中發(fā)覺，大多數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)費的理由是物業(yè)公司沒有按合同規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不到位。很多業(yè)主在法庭上會向法院提交小區(qū)管理現(xiàn)狀的照片，比如沒有綠化、公共設(shè)施殘缺，修理不準(zhǔn)時，保安失職導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)受損，等等。 對策：隨時發(fā)覺問題隨時解決 在這個問題上，為燕都花園供應(yīng)服務(wù)的金管家物業(yè)服務(wù)公司的負責(zé)人馬德成表示，依據(jù)他們的閱歷，肯定要留意解決每個業(yè)主反映的問題，隨時發(fā)覺問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責(zé)收費，更要負責(zé)聽

4、取業(yè)主反饋的看法。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業(yè)公司要通過服務(wù)保證一輛也不能丟，要不然會給業(yè)主留下一根永久的小辮子。 問題三 物業(yè)與業(yè)主溝通存障礙 法院認為，物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是公平的。但在現(xiàn)實中，有的物業(yè)公司認為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對象;而業(yè)主則認為自己是仆人，物業(yè)公司是自己花錢雇來的。業(yè)主與物業(yè)公司對雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)熟悉就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在溝通中存在障礙。 對策：要靠服務(wù)取得業(yè)主信任 座談會上，萬合物業(yè)公司對宏業(yè)花園的管理閱歷得到了法院的好評。該物業(yè)公司的負責(zé)人李合祥介紹，作為第四任，

5、萬合公司2022年7月20日接管該小區(qū)時，小區(qū)里垃圾遍地，綠化缺失，由于污水管道被壓壞了，小區(qū)里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業(yè)公司先是在3日內(nèi)恢復(fù)了小區(qū)里的路燈設(shè)施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區(qū)的排污系統(tǒng)，之后，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最終完全取得業(yè)主的信任。 問題四 供暖溫度不達標(biāo) 供暖質(zhì)量是個敏感問題，收采暖費可以說是令每個物業(yè)公司麻煩的問題。采暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔(dān)，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規(guī)定的最低16，進而引發(fā)了大量業(yè)主以拒交采暖費為手段的維權(quán)方式。 對策：可聯(lián)合

6、業(yè)主代表共同監(jiān)控 法院認為，對于供暖質(zhì)量是否達標(biāo)問題，政府雖然出臺了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監(jiān)督力度不夠，也沒有相應(yīng)的制裁措施。建議物業(yè)公司可以聯(lián)合業(yè)主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監(jiān)控。 問題五 物業(yè)漠視鄰里糾紛 這種現(xiàn)象大約占案件的5%左右。比如，某小區(qū)8號樓一、二樓業(yè)主因前一棟樓頂樓業(yè)主違章搭建，導(dǎo)致影響其采光。他們認為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止卻漠視不管，由此拒交物業(yè)費。還有的是由于樓上業(yè)主的暖氣或管道漏水導(dǎo)致其裝修、家具受損，他們認為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)負責(zé)修理，或樓上業(yè)主不修理就將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，拒交物業(yè)費。 對策：主動與業(yè)主進行溝通 物業(yè)公司要主動與業(yè)主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是幫助業(yè)主解決問題，除一些極端特例的業(yè)主外，盡量不要直接實行訴訟方式解決，否則會使沖突快速升級。 探討 訴訟不是解決問題的最佳途徑 在昨日的座談會上，橋東區(qū)法院副院長趙建英表示： 石家莊市房管部門和物價部門早在2022年就制定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具體規(guī)范了物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及各級收費應(yīng)達到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2022年3月又出臺了石家莊市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。實踐中，大多數(shù)業(yè)主是講理的，只要物業(yè)公司恪守誠信，收費合理、服務(wù)達標(biāo)，并切身為業(yè)主的利益考慮，不斷提高自身素養(yǎng)、提高協(xié)調(diào)和