物業(yè)管理法規(guī)第五章

1、項目五 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策學習內(nèi)容：第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié) 商品房銷售管理第五節(jié) 房屋租賃管理第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護管理學習目的的：培養(yǎng)學生生在物業(yè)業(yè)管理工工作中處處理房地地產(chǎn)事務務相關(guān)工工作的能能力。學習要求求：掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的現(xiàn)現(xiàn)行法規(guī)規(guī)體系，住宅質(zhì)量量保證書書、住宅使用用說明書書的要求和和主要內(nèi)內(nèi)容，商商品房預預售和現(xiàn)現(xiàn)售的條條件，商商品房銷銷售合同同的主要要內(nèi)容，房屋租租賃合同同的主要要條款，房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務的內(nèi)內(nèi)容，房房地產(chǎn)抵抵押的程程序，房房

2、地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記的種類類。熟悉：房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的規(guī)劃劃設(shè)計管管理，工工程竣工工驗收備備案制度度，房地地產(chǎn)項目目轉(zhuǎn)讓條條件和程程序，房房屋租賃賃登記，房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務管理理的內(nèi)容容，房地地產(chǎn)抵押押登記，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記程序序，城市市異產(chǎn)毗毗連房屋屋管理的的規(guī)定。了解：施工許可可證制度度，禁止止轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的的規(guī)定，商品房房銷售爭爭議的解解決規(guī)則則，房地地產(chǎn)中介介服務機機構(gòu)的管管理、抵抵押房地地產(chǎn)的處處分原則則，公有有住宅售售后維修修養(yǎng)護管管理的規(guī)規(guī)定。第一節(jié)房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管管理制度度簡介一、基本本概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)作作為物質(zhì)質(zhì)實體，即指土土地、建建筑及建建筑附屬屬物。房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益

3、：所有權(quán)占有權(quán)承承租權(quán)權(quán)使用權(quán)派派生權(quán)權(quán)益抵抵押押權(quán)收益權(quán)典典權(quán)處分權(quán)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營交易易、消費費管理與與服務等等各方面面關(guān)聯(lián)行行業(yè)的總總稱。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)聯(lián)行行業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資開發(fā)、經(jīng)營交交易、消消費管理理和服務務房地產(chǎn)業(yè)業(yè)屬于：第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、基基礎(chǔ)性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、先先導作用用、支柱柱產(chǎn)業(yè)龍頭頭行業(yè)房地產(chǎn)管管理制度度房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的管管理制度度大體可可劃分為為：1.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理2.房地地產(chǎn)管理理3.房地地產(chǎn)維修修養(yǎng)護管管理直接關(guān)聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)的法律律法關(guān)于房地地產(chǎn)的行行政法規(guī)規(guī)條例關(guān)于房地地產(chǎn)的部部門規(guī)章章辦法/規(guī)定房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的現(xiàn)現(xiàn)行法規(guī)規(guī)體系（法規(guī)

4、、規(guī)章）房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的現(xiàn)現(xiàn)行法規(guī)規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）1.直接關(guān)聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)產(chǎn)的法律有：城市房地地產(chǎn)管理理法土地管理理法2.國務院關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)頒布布的行政法規(guī)規(guī)有：城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例城市房屋屋拆遷管管理條例例住房公積積金管理理條例3.國務院建建設(shè)行政政主管部部門和國國務院相相關(guān)部委委關(guān)于房房地產(chǎn)頒頒布的部門規(guī)章章主要有：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理辦法法城市房屋屋拆遷單單位管理理規(guī)定城市商品品房預售售管理辦辦法第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營的概念念僅指經(jīng)營營性房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)不包括：基建投資資性質(zhì)的的開發(fā)建建設(shè)廠房、辦辦公樓等等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的土地開開發(fā)軌道

5、交通通、高速速公路等等房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營管理的的內(nèi)容：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)管理房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的規(guī)劃劃設(shè)計管管理房地產(chǎn)開開發(fā)的項項目管理理與建設(shè)設(shè)施工管管理一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)管管理（一）設(shè)設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的條件1.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資格2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)（四四級資質(zhì)質(zhì)）（二）設(shè)設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的程序（三）房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的市場場活動規(guī)規(guī)則（一）設(shè)設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的條件1.房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資格除應具備備企業(yè)法法人的一一般條件件外，還還應符合合城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理理條例要求的的條件：（1）有有100萬元以以上的注注冊資本本（2）有有4名以以上持有

6、有資格證證書的房房地產(chǎn)專專業(yè)、建建筑工程程專業(yè)的的專職技技術(shù)人員員，2名名以上持持有資格格證書的的專職會會計人員員2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資質(zhì)一級資質(zhì)質(zhì)：（1）注注冊資金金不低于于5000萬元元；（2）從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營5年以上上；（3）近近3年房房屋建筑筑面積累累計竣工工30萬萬以上上，或累累計完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額；（4）連連續(xù)5年年建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%（5）上上一年房房屋建筑筑施工面面積15萬以以上，或或者完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額（6）有有職稱的的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于40人，中中級職稱稱的

7、管理理人員不不少于20人，持有資資格證書書的專職職會計人人員不少少于4人人（7）工工程技術(shù)術(shù)、財務務、統(tǒng)計計等業(yè)務務負責人人具有相相應專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱（8）具具有完善善的質(zhì)量量保證體體系，商商品住宅宅銷售中中實行了了住宅宅質(zhì)量保保證書和住住宅使用用說明制度（9）未未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故（1）注注冊資金金不低于于2000萬元元；（2）從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營3年以上上；（3）近近3年房房屋建筑筑面積累累計竣工工15萬萬以上上，或累累計完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額；（4）連連續(xù)3年年建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%（5）上上一年房房屋建筑筑施工面面積10萬以以上，或或者

8、完成成與此相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)投資資額（6）有有職稱的的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于20人，中中級職稱稱的管理理人員不不少于10人，持有資資格證書書的專職職會計人人員不少少于3人人（7）工工程技術(shù)術(shù)、財務務、統(tǒng)計計等業(yè)務務負責人人具有相相應專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱（8）具具有完善善的質(zhì)量量保證體體系，商商品住宅宅銷售中中實行了了住宅宅質(zhì)量保保證書和住住宅使用用說明制度（9）未未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故二級資質(zhì)質(zhì)（1）注注冊資金金不低于于800萬元；（2）從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營2年以上上；（3）房房屋建筑筑面積累累計竣工工5萬以上，或累計計完成與與此

9、相當當?shù)姆康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額額；（4）連連續(xù)2年年建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%；（5）有有職稱的的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于10人，中中級職稱稱的管理理人員不不少于5人，持持有資格格證書的的專職會會計人員員不少于于2人；（6）工工程技術(shù)術(shù)、財務務等業(yè)務務負責人人具有相相應專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱，統(tǒng)計計等其他他業(yè)務負負責人具具有相應應專業(yè)初初級以上上職稱；（7）具具有完善善的質(zhì)量量保證體體系，商商品住宅宅銷售中中實行了了住宅宅質(zhì)量保保證書和住住宅使用用說明制度；（8）未未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故三級資質(zhì)質(zhì)（1）注注冊資金金不低于于100萬元；（

10、2）從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營1年以上上；（3）已已竣工的的建筑工工程質(zhì)量量合格率率達100%；（4）有有職稱的的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)產(chǎn)及有關(guān)關(guān)經(jīng)濟類類的專業(yè)業(yè)管理人人員不少少于5人人，持有有資格證證書的專專職會計計人員不不少于2人；（5）工工程技術(shù)術(shù)負責人人具有相相應專業(yè)業(yè)中級以以上職稱稱，財務務負責人人具有相相應專業(yè)業(yè)初級以以上職稱稱，配有有專業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計人員員；（6）商商品住宅宅銷售中中實行了了住宅宅質(zhì)量保保證書和住住宅使用用說明制度；（7）未未發(fā)生過過重大工工程質(zhì)量量事故四級資質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)注冊資本5000萬元12000萬元2800萬元3100萬元4經(jīng)營年限5年以上13年以上

11、22年以上31年以上4累計竣工面積30萬m2以上115萬m2以上25萬m2以上3合格率100%連續(xù)5年 1連續(xù)3年 2連續(xù)2年 3已竣工 4專業(yè)人員40人120人210人35人 4中級職稱20人110人25人 3工程（中中）財務（初初）資格證書4人13人22人3職稱5人會計2人兩書制度度：住宅質(zhì)量量保證書書住宅使用用說明書書（二）設(shè)設(shè)立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的程序1.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應自領(lǐng)取取營業(yè)執(zhí)執(zhí)照之日日起30日內(nèi)內(nèi)，持下列列文件到到房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主主管部門門備案：（1）營營業(yè)執(zhí)照照復印件件（2）企企業(yè)章程程（3）驗驗資證明明（4）企企業(yè)法定定代表人人的身份份證明（5）專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員的的

12、資格證證書和勞勞動合同同（6）房房地產(chǎn)開開發(fā)主管管部門認認為需要要出示的的其他文文件2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部部門在收收到備案案申請后后30日內(nèi)向符合合條件的的企業(yè)核核發(fā)暫暫定資質(zhì)質(zhì)證書有效期一一年（期期滿前1個月申請核定定）延長長期不得得超過2年，一年內(nèi)內(nèi)無開發(fā)發(fā)項目，有效期期不延長長（三）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的市場場活動規(guī)規(guī)則對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)設(shè)立立資質(zhì)等級級制度的目的：規(guī)范房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的市場活活動，維維護市場場的有序序競爭。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)必須按按照核定資質(zhì)質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開開發(fā)項目目。一級不受限限制；二級及以以下25萬平方方米以下下房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理規(guī)規(guī)定對

13、對企業(yè)未取得資資質(zhì)證書書從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的、企業(yè)超越資質(zhì)質(zhì)等級從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的的、企業(yè)業(yè)隱瞞真實實情況，以及涂改、出出租、出出借、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出賣資質(zhì)質(zhì)證書等行為，均規(guī)定定了相應應的行政處罰罰。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計管理理（一）城城市規(guī)劃劃的概念念和與房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的關(guān)系系（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的規(guī)劃劃設(shè)計管管理（三）城城市規(guī)劃劃部門對對建設(shè)項項目的檢檢查和監(jiān)監(jiān)督（一）城城市規(guī)劃劃的概念念和與房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的關(guān)系系1.城市市規(guī)劃的的概念城市規(guī)劃劃：指為為了確定定策劃哪哪個是規(guī)規(guī)模和發(fā)發(fā)展方向向，以實實現(xiàn)城市市經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展為目目標，合合理利用用城

14、市土土地，協(xié)協(xié)調(diào)城市市空間布布局和各各項建設(shè)設(shè)的綜合合部署及及具體安安排。2.城市市規(guī)劃的的類型城市總體體規(guī)劃城市詳細細規(guī)劃城市總體體規(guī)劃主要任務務：綜合合研究城城市的性性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標標和發(fā)展展規(guī)模，確定城城市建設(shè)設(shè)用地布布局、功功能區(qū)分分和各項項建設(shè)的的總體部部署，綜綜合制定定城市交交通體系系和河湖湖、綠地地系統(tǒng)，控制各各項專業(yè)業(yè)規(guī)劃和和近期建建設(shè)規(guī)劃劃。城市詳細細規(guī)劃控制性詳詳細規(guī)劃劃修建性詳詳細規(guī)劃劃（1）控控制性詳詳細規(guī)劃劃的內(nèi)容容1）規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)不同性性質(zhì)用地地的界限限和建筑筑類型2）規(guī)定定各地塊塊建筑高高度、建建筑密度度、容積積率、綠綠地率等等控制指指標3）規(guī)定定項目與與大市政

15、政接口、停車泊泊位、建建筑后退退紅線距距離、建建筑間距距等4）提出出各地塊塊建筑體體量、豎豎向規(guī)劃劃與色彩彩要求5）確定定各級支支路的紅紅線位置置?？刂浦泣c坐標標和標高高6）確定定工程管管線走向向、管徑徑和工程程設(shè)施用用地界限限（2）修修建性詳詳細規(guī)劃劃的內(nèi)容容1）建設(shè)設(shè)條件分分析及綜綜合技術(shù)術(shù)論證2）總平平面圖布布置、建建筑、道道路、綠綠地的空空間布局局和景觀觀設(shè)計3）道路路、綠化化、工程程管線規(guī)規(guī)劃設(shè)計計4）豎向向規(guī)劃設(shè)設(shè)計5）工程程量估算算和投資資效益分分析3.城城市市規(guī)劃與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)開開發(fā)是城城市建設(shè)設(shè)的主要要方式，與城市市規(guī)劃有有著相互互依存的的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)開

16、開發(fā)建設(shè)設(shè)又是實實現(xiàn)城市市規(guī)劃的的主要途途徑。（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的規(guī)劃劃設(shè)計管管理審定房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計的過程程，就是是通過對對修建性性詳細規(guī)規(guī)劃的編編制、修修改，使使其符合合城市總總體規(guī)劃劃和控制制性詳細細規(guī)劃的的過程，也是城城市規(guī)劃劃部門對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目前期期工作實實施管理理的過程程。規(guī)劃管理理的主要要方式是是依據(jù)城市規(guī)規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩兩證”。房地產(chǎn)開開發(fā)的四個階段段1.投資機會會選擇與與決策分分析階段段2.房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作階階段取得建設(shè)設(shè)用地、取得建設(shè)設(shè)項目的的立項批批復完成房屋屋拆遷審定項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計3.房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)階段4.房地產(chǎn)租租售經(jīng)

17、營營階段“一書二二證”1.建建設(shè)項目目選址意意見書申報建設(shè)設(shè)項目選選址意見見書的主主要要求求是：（1）項項目選址址的土地地權(quán)屬情情況（2）對對擬建工工程的說說明，包包括建筑筑位置、使用性性質(zhì)、高高度、面面積等（3）界界址地形形圖，包包括建筑筑工程用用地和相相鄰單位位及建筑筑2.建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證申報建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證的主主要要求求是：（1）市市政府對對征用集集體土地地的批復復或國土土部門對對選址用用地范圍圍、數(shù)量量的意見見（2）規(guī)規(guī)劃部門門審定的的設(shè)計方方案3.建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證（三）城城市規(guī)劃劃部門對對建設(shè)項項目的檢檢查和監(jiān)監(jiān)督檢查和監(jiān)監(jiān)督開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位認真真落實審審定的

18、規(guī)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計，是是城市規(guī)規(guī)劃部門門的重要要職能。對城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)重要建建設(shè)工程程，城市市規(guī)劃部部門可以以參加驗驗收。城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)的的其他建建設(shè)工程程，建設(shè)設(shè)單位應應當在竣竣工驗收收后六個個月內(nèi)向向城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門報送送有關(guān)竣竣工資料料。檢查？監(jiān)監(jiān)督？三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的項目目管理與與建設(shè)施施工管理理（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)的項項目管理理制度（8條）（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)的施施工管理理制度1.項目目報建與與施工許許可證制制度2.建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量管理理制度3.工程程竣工驗驗收備案案制度（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)的項項目管理理制度1、必須須按土地地出讓合合同設(shè)定定的條件件、國家家用地地要求開開發(fā)

19、利用用2、項目目的資本本金占項項目總投投資的比比例不得得低于20%3、配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施按：先地下下后地上上的原則則4、1年年未動工工開發(fā)，征收土土地出讓讓金20%以下下土地閑閑置費費；2年年未動工工開發(fā)，無償收收回土地地使用權(quán)權(quán)5、轉(zhuǎn)讓讓項目應應符合法法定條件件：已支支付土地地出讓金金，取得得證書必須完成成開發(fā)投投資總額額的25%以上上6、轉(zhuǎn)讓讓項目時時，原拆拆遷補償償安置合合同中的的權(quán)利義義務隨之之轉(zhuǎn)移受受讓人7、開發(fā)發(fā)項目應應當符合合法定的的質(zhì)量、安全標標準和技技術(shù)規(guī)范范8、開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)竣工驗驗收合格格后方可可交付使使用（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)的施施工管理理制度1.項目目報建與與施工許許可證

20、制制度建設(shè)單位位申領(lǐng)施施工許可可證的條條件：（1）已已經(jīng)辦理理該建筑筑工程用用地批準準手續(xù)（2）在在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)的的建筑工工程，已已經(jīng)取得得建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證（3）施施工場地地已經(jīng)基基本具備備施工條條件，需需要拆遷遷的，其其拆遷進進度符合合施工要要求（4）已已經(jīng)確定定施工企企業(yè)（5）有有滿足施施工需要要的施工工圖紙及及技術(shù)資資料，施施工圖設(shè)設(shè)計文件件已按規(guī)規(guī)定進行行審查（6）有有保證工工程質(zhì)量量和安全全的具體體措施（7）按按照規(guī)定定應該委委托監(jiān)理理的工程程已委托托監(jiān)理（8）建建設(shè)資金金已經(jīng)落落實2.建建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量管理理制度建設(shè)單位位對建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量應承承擔的義義務和責責任主要要有：

21、（1）建建設(shè)單位位應當依依法對工工程建設(shè)設(shè)項目的的勘察、設(shè)計、施工、建立以以及與工工程建設(shè)設(shè)有關(guān)的的重要設(shè)設(shè)備、材材料的采采購，向向具有相相應資質(zhì)質(zhì)等級的的單位進進行招標標，并不不得將建建設(shè)工程程肢解發(fā)發(fā)包（2）建建設(shè)單位位應當向向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)監(jiān)理等單單位提供供真實、準確、齊全的的建設(shè)工工程原始始資料（3）建建設(shè)單位位在領(lǐng)取取施工許許可證或或開工報報告前，應按照照國家有有關(guān)規(guī)定定辦理工工程質(zhì)量量監(jiān)督手手續(xù)（4）建建設(shè)工程程發(fā)包單單位不得得迫使承承包方以以低于成成本的價價格競標標，.（5）涉涉及建筑筑主體和和承重結(jié)結(jié)構(gòu)變動動的裝修修工程，建設(shè)單單位應當當在施工工前委托托原設(shè)計計單位或

22、或具有相相應資質(zhì)質(zhì)等級的的設(shè)計單單位提出出設(shè)計方方案；沒沒有設(shè)計計方案的的不得施施工3.工工程程竣工驗驗收備案案制度辦理工程程竣工驗驗收備案案應提交交下列文文件：（1）工工程竣工工驗收備備案表（2）工工程竣工工驗收報報告（3）法法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定應應當由規(guī)規(guī)劃、公公安消防防、環(huán)保保等部門門出具的的認可文文件或準準許使用用的文件件（4）施施工單位位簽署的的工程質(zhì)質(zhì)量保修修書（5）法法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定定必須提提供的其其他文件件商品住宅宅還應提提交住住宅質(zhì)量量保證書書和住宅使使用說明明書以出讓方方式取得得土地使使用權(quán)進進行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，超超過出讓讓合同約約定的動動工開發(fā)發(fā)日期滿滿（）未動工工開

23、發(fā)的的，可以以無償收收回土地地使用權(quán)權(quán)。A1年B2年C3年D5年答案：B課后訓練練：某工廠修修建一個個辦公樓樓，預計計建設(shè)工工期為10個月，工工程合同同價1500萬元，按按照規(guī)定定，到位位資金應應（），才才具備了了領(lǐng)取施施工許可可證的規(guī)規(guī)定。A、不少于于450萬元B、不少于于750萬元C、不少于于1000萬元D、全部到到位答案：B課后訓練練：規(guī)劃行政政主管部部門依法法管理城城市建設(shè)設(shè)采取的的“一書書兩證制制”是指指()。A建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證B土地利利用規(guī)劃劃許可證證C施工許許可證D項目選選址意見見書E建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證答案：ADE課后訓練練：根據(jù)建筑法的規(guī)定，申請領(lǐng)領(lǐng)取施工工許可證

24、證，應具具備的條條件包括括（）。A、已辦理工工程用地地批準手手續(xù)B、已確定建建筑施工工企業(yè)C、資金正正在落實實D、有滿足施施工需要要的施工工圖紙及及技術(shù)資資料E、材料、設(shè)設(shè)備已經(jīng)經(jīng)購入答案：ABD課后訓練練：第三節(jié)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理一房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的概念念二土地地使用權(quán)權(quán)的處理理原則三房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的程序序四房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同五禁止止轉(zhuǎn)讓的的規(guī)定第三節(jié)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的概概念城市房房地產(chǎn)管管理法規(guī)定：房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人通通過買賣賣、贈與與或其他他合法方方式將其其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的實實質(zhì)：房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的類類型（兩

25、兩種不同同性質(zhì)）有償轉(zhuǎn)讓讓：買賣賣、交換換、其他他合作方方式發(fā)生生的轉(zhuǎn)讓讓無償轉(zhuǎn)讓讓：繼承承、贈與與其他轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的合法法方式主主要有（1）以房地產(chǎn)產(chǎn)作價入入股，與他人人成立企企業(yè)法人人，房地地產(chǎn)權(quán)屬屬發(fā)生變變更的；（2）一一方提供供土地使使用權(quán)，另一方方或者多多方提供供資金，合資、合合作開發(fā)發(fā)經(jīng)營房房地產(chǎn)，而使房地地產(chǎn)權(quán)屬屬發(fā)生變變更的聯(lián)建建（3）因因企業(yè)被被收購、兼兼并或合合并，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬隨隨之轉(zhuǎn)移移的資產(chǎn)重重組（4）以以房地產(chǎn)產(chǎn)抵債的貸貸款二、土地地使用權(quán)權(quán)的處理理原則（一）以以出讓方式式取得土地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓（二）以以劃撥方式式取得土地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓（一）

26、以以出讓方式式取得土地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓1.以出出讓方式式取得土土地使用用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時時，應符符合以下下條件：（1）按按照出讓讓合同約約定已經(jīng)支付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，并取得得土地使使用權(quán)證證書（2）按按照出讓讓合同約約定進行行投資開開發(fā)，屬屬于房屋屋建設(shè)工工程的，完成開發(fā)發(fā)投資總總額的25%以以上，屬于成成片開發(fā)發(fā)土地的的，形成成工業(yè)用用地或者者其他建建設(shè)用地地條件（3）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時房房屋已經(jīng)建成成的，還還應當持持有房屋屋所有權(quán)權(quán)證書2.城市房房地產(chǎn)管管理法還規(guī)定定：房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓時，土土地使用用權(quán)出讓讓合同載載明的權(quán)權(quán)利、義義務隨之之轉(zhuǎn)移。（二）以以劃撥方式式取

27、得土地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓1.轉(zhuǎn)讓讓以劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)須取取得人民民政府的的批準2.屬于于下列情情形的，經(jīng)政府府批準可以不辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)出讓手手續(xù)，但應將將轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所所獲收益益中的土地收益益上交國國家（1）經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門批準準，轉(zhuǎn)讓讓的土地地用于城市房房地產(chǎn)管管理法規(guī)定可可以使用用劃撥土土地的項項目（2）私私有住宅宅轉(zhuǎn)讓后后仍用于于居住的的（3）按按照國務務院住房房制度改改革有關(guān)關(guān)規(guī)定出出售公有有住宅的的（4）同同一宗土土地上部部分房屋屋轉(zhuǎn)讓而而土地使使用權(quán)不不可分割割轉(zhuǎn)讓的的（5）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)暫暫時難以以確定土土地使用用權(quán)出讓讓用途

28、、年限和和其他條條件的（6）根根據(jù)城市市規(guī)劃土土地使用用權(quán)不宜宜出讓的的（7）縣縣級以上上政府規(guī)規(guī)定暫時時無法或或不需要要采取土土地使用用權(quán)出讓讓方式的的其他情情形三、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的程序序（1）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當事事人簽訂訂書面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同（2）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當事事人在房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同簽訂后后30日日內(nèi)持房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)益證書書、當事事人的合合法證明明、準讓讓合同等等有關(guān)文文件向房房地產(chǎn)所所在地的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門提出出申請，并申報報成交價價格（3）房房地產(chǎn)管管理部門門對提供供的有關(guān)關(guān)文件審審查，在在7日內(nèi)內(nèi)做出是是否受理理申請的的書面答答復，7日內(nèi)未未作書面面答復的的，視為為同意受受理（4

29、）房房地產(chǎn)管管理部門門核實申申報的成成交價格格，并根根據(jù)需要要對轉(zhuǎn)讓讓的房地地產(chǎn)進行行現(xiàn)場查查勘和評評估（5）房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓當事事人按照照規(guī)定繳繳納有關(guān)關(guān)稅費（6）房房地產(chǎn)管管理部門門辦理房房屋權(quán)屬屬登記。核發(fā)房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書書四、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同城市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理規(guī)定明確了了房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同應當當載明的的主要條條款和內(nèi)內(nèi)容：1.雙方方當事人人的姓名名或者名名稱、住住所2.房地地產(chǎn)權(quán)屬屬證書名名稱和編編號3.房地地產(chǎn)坐落落位置、面積、四至界界限4.土地地宗地號號、土地地使用權(quán)權(quán)取得的的方式及及年限5.房地地產(chǎn)的用用途或使使用性質(zhì)質(zhì)6.成交交價格及及支付方方式7.房地地產(chǎn)交付付使用的

30、的時間8.違約約責任9.雙方方約定的的其他事事項五、禁止止轉(zhuǎn)讓的的規(guī)定城市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理理規(guī)定明確了了以下不不得轉(zhuǎn)讓讓房產(chǎn)的的情況：1.達不不到法定定條件的的房地產(chǎn)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓2.司法法機關(guān)和和行政機機關(guān)依法法裁定、決定查查封或者者以其他他形式限限制房地地產(chǎn)權(quán)利利的，在在權(quán)利受受到限制制期間，不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該項項房地產(chǎn)產(chǎn)3.依法法收回土土地使用用權(quán)的4.共有有房地產(chǎn)產(chǎn)，未經(jīng)經(jīng)其他共共有人書書面同意意的5.權(quán)屬屬有爭議議的6.未依依法登記記領(lǐng)取權(quán)權(quán)屬證書書的7.法律律、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定禁止止轉(zhuǎn)讓的的其他情情形一商品品房預售售管理二商品品房現(xiàn)售售條件三商品品房銷售售原則四商品品房銷售售合同與與銷售

31、方方式五商品品房銷售售爭議的的解決規(guī)規(guī)則第四節(jié)商商品房房銷售管管理是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，將新建建商品房房向消費費者售買買的活動動，它區(qū)區(qū)別于其其他房屋屋所有人人將自己己的房屋屋出售給給他人的的行為。商品房房銷售也也是房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓行為商品房銷銷售可以以分為：商品房預售商品房現(xiàn)房銷售售商品房銷銷售一、商品品房預售售管理（一）商商品房預預售的條條件城市房房地產(chǎn)管管理法對商品品房預售售規(guī)定：1.已交交付全部部土地使使用權(quán)出出讓金，取得土土地使用用權(quán)證書書2.持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證3.按提提供預售售的商品品房計算算，投入入開發(fā)建建設(shè)的資資金達到到工程建建設(shè)總投投資的25%以以上，并并已經(jīng)確確

32、定施工工進度和和竣工較較附日期期4.開發(fā)發(fā)企業(yè)向向城市、縣人民民政府房房產(chǎn)管理理部門辦辦理預售售登記，取得商品房房預售許許可證（二）商商品房預預售管理理程序1.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)預預售商品品房前，應向縣縣級以上上人民政政府房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門辦理理預售登登記2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申申請預售售許可，應提交交的證件件及資料料：（1）商商品房預預售許可可申請表表（2）開開發(fā)企業(yè)業(yè)的營營業(yè)執(zhí)照照和資資質(zhì)證書書（3）土土地使用用權(quán)證、建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證、施工工許可證證（4）投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金占占工程建建設(shè)總投投資的比比例符合合規(guī)定條條件的證證明（5）工工程施工工合同及及關(guān)于施施工進度度的說明明（

33、6）商商品房預預售方案案3.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申申請符合合法定條條件的，房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門應在在受理之之日起10內(nèi)，依法做做出準予予預售的的行政許許可書面面決定、并向企企業(yè)頒發(fā)發(fā)、送達達商品品房預售售許可證證4.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)預預售商品品房，應應當與商商品房預預購人簽簽訂商品品房預售售合同5.商品品房預購購人應當當在預購購商品房房交付使使用之日日起90日內(nèi)，依法到到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門和市市縣人民民政府管管理部門門辦理權(quán)權(quán)屬登記記手續(xù)二、商品品房現(xiàn)售售條件商品房房銷售管管理辦法法要求求商品房房現(xiàn)售符符合以下下條件：1.現(xiàn)售售商品房房的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應應具有企企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房房地產(chǎn)

34、開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書2.取得得土地使使用權(quán)證證書或使使用土地地的批準準文件3.持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和施工工許可證證4.已通通過竣工工驗收5.拆遷遷安置已已落實6.供水水、供電電、供熱熱、燃氣氣、通信信等配套套設(shè)施具具備交付付使用條條件，其其他配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施具備交交付使用用條件或或已確定定施工進進度和交交付日期期7.物業(yè)業(yè)管理方方案已經(jīng)經(jīng)落實三、商商品品房銷售售原則（1）商商品住宅宅按套銷銷售，不不得分割割拆零銷銷售（2）商商品房銷銷售時，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)選聘聘了物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的，買受人人應在訂訂立商品品房買賣賣合同時時與房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)選選聘的物物業(yè)管理理企業(yè)

35、訂訂立有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理的協(xié)協(xié)議（3）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得在在未解除除商品房房買賣合合同前，將作為為合同標標的物的的商品房房再行銷銷售給他他人（4）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得采采取返本本銷售或或變相返返本銷售售的方式式銷售商商品房；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得采取售售后包租租或變相相售后包包租的方方式銷售售未竣工工商品房房（5）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)、中介介服務機機構(gòu)發(fā)布布商品房房銷售宣宣傳廣告告，應執(zhí)執(zhí)行廣廣告法、房房地產(chǎn)廣廣告暫行行規(guī)定等規(guī)定定，廣告告內(nèi)容真真實、合合法、科科學、準準確四、商品品房銷售售合同與與銷售方方式（一）商商品房銷銷售合同同1.商品品房銷售售時，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)和買受受

36、人應訂訂立書面面商品房房買賣合合同2.商品品房買賣賣合同應應明確以以下內(nèi)容容：（1）當當事人名名稱或姓姓名和住住所（2）商商品房基基本狀況況（3）商商品房的的銷售方方式（4）商商品房價價款的確確定方式式及總價價款、付付款方式式、付款款時間（5）交交付使用用條件及及日期（6）裝裝飾、設(shè)設(shè)備標準準承諾（7）供供水、供供電、供供熱、燃燃氣、通通訊、道道路、綠綠化的那那個配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施的交付付承諾和和有關(guān)權(quán)權(quán)益、責責任（8）公公共配配套建筑筑的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬（9）面面積差異異的處理理方式（10）辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記有關(guān)事事宜（11）解決爭爭議的的方法（12）違約責責任（13）雙方約約定的其其他

37、事項項（二）商商品房銷銷售程序序與方式式1.商品品房銷售售應當明明示的相相關(guān)文件件2.預訂訂商品房房應當正正確處理理預定費費用3.商品品房銷售售價格與與計價方方式銷售價格格商品房銷銷售價格格協(xié)商商議定；經(jīng)濟適用用房按有關(guān)關(guān)規(guī)定定定價計價方式式：商品房銷銷售可以以按套或或單元計計價；也可以按按套內(nèi)建建筑面積積或建筑筑面積計計價；公攤面積積要在合合同中說說明4.銷售售代理規(guī)規(guī)則5.商品品房交付付6.協(xié)助助購房人人辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書書五、商品品房銷售售爭議的的解決規(guī)規(guī)則（一）商商品房銷銷售面積積的爭議議超過約定定的誤差差范圍可退房房，開發(fā)發(fā)企業(yè)承承擔違約約責任（二）商商品房銷銷售中的的設(shè)計變變更爭議議變

38、更確立立之日起起10日日內(nèi)，書書面通知知買受人人未在規(guī)定定時效內(nèi)內(nèi)通知有權(quán)權(quán)退房（三）商商品房銷銷售中的的房屋交交付時間間與質(zhì)量量爭議1.交付付時間未按期交交付開發(fā)企企業(yè)承擔擔違約責責任不可抗力力2.交交付質(zhì)量量與保修修質(zhì)量保修范圍圍保修期限限保修責任任3.住宅質(zhì)質(zhì)量保證證書與與住宅宅使用說說明書住宅質(zhì)質(zhì)量保證證書的的主要內(nèi)內(nèi)容：（1）工工程質(zhì)量量監(jiān)督部部門核驗驗的質(zhì)量量等級（2）地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)和主體體結(jié)構(gòu)在在合理使使用壽命命年限內(nèi)內(nèi)承擔保保修（3）正正常使用用情況下下各部位位、部件件保修內(nèi)內(nèi)容與保保修期1）屋面面防水3年2）墻面面、廚房房和衛(wèi)生生間地面面、地下下室、管管道滲漏漏1年3）墻面面、

39、頂棚棚抹灰層層脫落1年4）地面面空鼓開開裂、大大面積起起砂1年年5）門窗窗翹裂、五金件件損壞1年6）管道道堵塞2個月7）供熱熱、供冷冷系統(tǒng)和和設(shè)備1個采暖暖期或供供冷期8）衛(wèi)生生潔具1年9）燈具具、電器器開關(guān)6個月10）其其他部位位、部件件保修期期限，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)與用用戶自行行約定（4）用用戶報修修的單位位，答復復和處理理時限住宅保修修期從開發(fā)企企業(yè)將竣竣工驗收收的住宅宅交付用用戶使用用之日起起計算，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可以以延長上上述規(guī)定定的保修修期，但但不得不不應低于于上述規(guī)規(guī)定的保保修期限限住宅使使用說明明書的的主要內(nèi)內(nèi)容：1）開發(fā)發(fā)單位、設(shè)計單單位、施施工單位位，委托托建立的的

40、應注明明監(jiān)理單單位2）結(jié)構(gòu)構(gòu)類型3）裝飾飾、裝修修注意事事項4）上水水、下水水、點、燃氣、熱力、通訊、消防等等設(shè)施配配置的說說明5）有關(guān)關(guān)設(shè)備、設(shè)施安安裝預留留位置的的說明好好安裝注注意事項項6）門、窗類型型，使用用注意事事項7）配電電負荷8）承重重墻、保保溫墻、防水層層、陽臺臺等部位位注意事事項的說說明9）其他他需要說說明的問問題第五節(jié)房房屋租租賃管理理一房屋屋租賃的的主要原原則二房屋屋租賃合合同三禁止止性及相相關(guān)規(guī)定定四房屋屋租賃登登記房屋租賃賃管理，是指房屋屋所有權(quán)權(quán)人將一一定期限限的房屋屋使用權(quán)權(quán)讓渡給給使用人人，并由由使用人人定期向向房屋所所有權(quán)人人交付房房屋租金金的行為為。房屋租賃

41、賃的含義義：居住住、經(jīng)營營、合作作經(jīng)營為加強城城市房屋屋租賃管管理，建建設(shè)部頒布了城市房房屋租賃賃管理辦辦法一、房屋屋租賃的的主要原原則1.房屋屋租賃是是公民、法人和和其他組組織關(guān)于于財產(chǎn)權(quán)權(quán)交易的的民事活活動，當當事人應應當依照照民法規(guī)規(guī)定遵循循自愿、平等、狐貍的的原則2.公民民、法人人和其他他組織對對享有所所有權(quán)的的房屋和和國家授授權(quán)管理理和經(jīng)營營的房屋屋可以依依法出租租3.住宅宅用房的的租賃，應當執(zhí)執(zhí)行國家家和房屋屋所有權(quán)權(quán)所在地地城市人人民政府府規(guī)定的的租賃政政策4.房屋屋租賃僅僅僅是房房屋所有有人讓渡渡房屋使使用權(quán)，房屋所所有人仍仍享有房房屋的所所有權(quán)，可以出出賣、交交換其所所有的房

42、房屋5.房屋屋租賃合合同是租租賃雙方方權(quán)利義義務的約約定，任任何一方方不履行行約定，就會給給對方造造成傷害害6.我國國尚存一一定數(shù)量量向居民民或職工工出租的的公有房房屋，這這部分房房屋租賃賃帶有一一定程度度的住房房福利政政策7.房屋屋所有權(quán)權(quán)人以贏贏利為目目的，將將以劃撥撥方式取取得使用用權(quán)的國國有土地地上建成成的房屋屋出租的的，應當當將租金金中所含含土地收收益上交交國家二、房屋屋租賃合合同（一）房房屋租賃賃合同主主要條款款1.房屋屋租賃，當事人人應簽訂訂書面租租賃合同同，租賃賃合同應應具備以以下條款款：（1）當當事人姓姓名或名名稱及住住所（2）房房屋的坐坐落、面面積、裝裝修及設(shè)設(shè)施狀況況（3

43、）租租賃用途途（4）租租賃期限限（5）租租金及交交付方式式（6）房房屋修繕繕責任（7）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租的約約定（8）變變更和解解除合同同的條件件（9）違違約則責責任（10）當事人人約定的的其他條條款2.房屋屋租賃期期限屆滿滿，租賃賃合同約約止（二）房房屋租賃賃權(quán)利義義務的一一般約定定承租人必必須按時時繳納租租金，違違約的應應當支付付違約金金出租人應應按照租租賃合同同約定的的期限將將房屋交交付承租租人，不不能按期期交付的的，應支支付違約約金，給給承租人人造成損損失的，應承擔擔賠償責責任三、禁止止性及相相關(guān)規(guī)定定（一）禁止房屋屋租賃的規(guī)定1.未取取得房屋屋所有權(quán)權(quán)證的2.司法法機關(guān)和和行政機機關(guān)依法法裁定、

44、決定查查封或以以其他形形式限制制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的3.共有有房屋未未取得共共有人同同意的4.權(quán)屬屬有爭議議的5.屬于于違法建建筑的6.不符符合安全全標準的的7.已抵抵押，未未經(jīng)抵押押人同意意的8.不符符合公安安、環(huán)保保、衛(wèi)生生等主管管部門有有關(guān)規(guī)定定的9.有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁止止出租的的其他情情形（二）可可以終止止房屋租租賃合同同的規(guī)定定（1）將將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)租租的（2）將將承租的的房屋擅擅自轉(zhuǎn)讓讓、轉(zhuǎn)借借他人或或擅自調(diào)調(diào)換使用用的（3）將將承租的的房屋擅擅自拆改改結(jié)構(gòu)或或改變用用途的（4）拖拖欠租金金累計六六個月以以上的（5）公公用住宅宅用房無無正當理理由閑置置六個月月以上的的（6

45、）租租用承租租房屋基基尼系那那個違法法活動的的（7）故故意損壞壞承租房房屋的（8）法法律、法法規(guī)規(guī)定定其他可可以回收收的四、房屋屋租賃登登記我國對房房屋租賃賃實行兩兩項登記備案案制度（一）房房屋行政政主管部部門等級級備案租賃房屋屋登記備備案所持持文件：（1）書書面租賃賃合同（2）房房屋所有有權(quán)證書書（3）當當時人的的合法證證件（4）城城市人民民政府規(guī)規(guī)定的其其他證件件出租共有有房屋，還須提提交其他他共有人人同意出出租的證證明出租委托托代管房房屋，還還須提交交其他委委托代管管人授權(quán)權(quán)出租的的證明（二）公公安部門門等級備備案（二）公公安部門門等級備備案公安部制制定并頒頒布了租賃房房屋治安安管理規(guī)規(guī)

46、定，要求：1.出租租房屋的的建筑、消防設(shè)設(shè)備、出出入口和和通道，必須符符合消防防安全和和治安管管理規(guī)定定，不準準出租危危險房屋屋和違章章建筑2.私有有房屋出出租人須須持有房房屋所有有權(quán)或其其他合法法證明、居民身身份證、戶口簿簿，向房房屋所在在地派出出所申請請登記3.出租租人的治治安責任任主要有有（1）不不準將房房屋出租租給無合合法有效效證件的的人（2）承承租人是是外來暫暫住人員員的，應應帶領(lǐng)其其到公安安派出所所辦理登登記并領(lǐng)領(lǐng)取暫住住證（3）發(fā)發(fā)現(xiàn)承租租人有違違法犯罪罪活動或或嫌疑的的，應及及時向公公安派出出所報告告（4）停停止房屋屋租賃的的應及時時到公安安派出所所辦理注注銷登記記手續(xù)4.承租

47、租人的治治安責任任主要有有（1）必必須持有有本人身身份證或或其他合合法證件件（2）外外來暫住住人員必必須申報報暫時戶戶口登記記（3）將將承租房房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他他人的，應向當當?shù)嘏沙龀鏊陥髨髠浒福?）承承租房屋屋不準用用于生產(chǎn)產(chǎn)、儲存存、經(jīng)營營易燃易易爆或有有毒等危危險物品品一房地地產(chǎn)中介介服務的的概念二房地地產(chǎn)中介介服務人人員資格格管理三房地地產(chǎn)中介介服務機機構(gòu)管理理四房地地產(chǎn)中介介服務業(yè)業(yè)管理第六節(jié)房房地產(chǎn)中中介服務務一、房地地產(chǎn)中介介服務的的概念房地產(chǎn)中中介服務務，是指指具有專專業(yè)執(zhí)業(yè)業(yè)資格的的人員，在房地地產(chǎn)投資資、開發(fā)發(fā)、交易易的各個個環(huán)節(jié)，為當事事人提供供居間服服務的活活動。房地產(chǎn)中

48、中介服務務主要包包括：房地產(chǎn)咨咨詢房地產(chǎn)價價格評估估房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀活動動二、房地地產(chǎn)中介介服務人人員資格格管理1.房地地產(chǎn)咨詢詢管理人人員從事房地地產(chǎn)咨詢詢業(yè)務的的人員，必須是是具有房房地產(chǎn)及及相關(guān)專專業(yè)中等等以上學學歷，有有與房地地產(chǎn)咨詢詢業(yè)務相相關(guān)的初初級以上上專業(yè)技技術(shù)職稱稱并取得得考試合合格證書書的專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員。2.房地地產(chǎn)價格格評估人人員國家實行行房地產(chǎn)產(chǎn)幾個評評估人員員資格認認證制度度。房地地產(chǎn)價格格評估人人員分為為房地產(chǎn)產(chǎn)估價師師和房地地產(chǎn)估價價員。3.房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀人房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人必必須是經(jīng)經(jīng)過考試試、注冊冊并取得得房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀人資格格證的的人員。三、房地地產(chǎn)中介介服務結(jié)結(jié)

49、構(gòu)管理理1.從事事房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)業(yè)務，應應設(shè)立相相應房地地產(chǎn)中介介服務機機構(gòu)。2.設(shè)立立房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務機構(gòu)構(gòu)應具備備以下條條件：（1）有有自己的的名稱、組織機機構(gòu)（2）有有固定的的服務場場所（3）有有規(guī)定數(shù)數(shù)量的財財產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)費（4）從從事房地地產(chǎn)咨詢詢業(yè)務的的，具有有房地產(chǎn)產(chǎn)及相關(guān)關(guān)專業(yè)中中等以上上學歷、初級以以上專業(yè)業(yè)技術(shù)職職稱人員員須占總總?cè)藬?shù)的的50%以上3.房地地產(chǎn)管理理部門每每年對房房地產(chǎn)中中介服務務機構(gòu)的的專業(yè)人人員條件件進行一一次檢查查。4.房地地產(chǎn)中介介服務機機構(gòu)必須須履行以以下義務務：（1）遵遵守有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）遵遵守自愿愿、公平平、誠實實信用的的原則（3）按

50、按照核準準的業(yè)務務范圍從從事經(jīng)營營活動（4）按按規(guī)定標標準收取取費用（5）依依法交納納稅費（6）接接收行業(yè)業(yè)住噶un部門門及其他他有關(guān)部部門的指指導、監(jiān)監(jiān)督和檢檢查四、房地地產(chǎn)中介介服務業(yè)業(yè)務管理理1.房地地產(chǎn)中介介服務人人員承辦辦業(yè)務，應由其其所在中中介機構(gòu)構(gòu)同意受受理并與與委托人人簽訂書書面中介介服務合合同，其其應包括括以下內(nèi)內(nèi)容：（1）當當事人姓姓名或名名稱、住住所（2）中中介服務務項目的的名稱、內(nèi)容、要求和和標準（3）合合同履行行期限（4）收收費金額額和制服服方式、時間（5）違違約責任任和糾紛紛解決方方式（6）當當事人約約定的其其他內(nèi)容容2.房地地產(chǎn)中介介服務人人員在房房地產(chǎn)中中介活動

51、動中不得有下下列行為為（禁止行行為）：（1）索索取、收收受委托托合同意意外的酬酬金或其其他財物物，或利利用工作作之便，牟取其其他不正正當利益益（2）允允許他人人以自己己的名義義從事房房地產(chǎn)中中介業(yè)務務（3）同同時在兩兩個或兩兩個以上上中介服服務機構(gòu)構(gòu)執(zhí)行業(yè)業(yè)務（4）與與一方當當事人串串通損害害另一方方當事人人利益（5）法法律、法法規(guī)禁止止的其他他行為第七節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管管理一房地地產(chǎn)抵押押的概念念二房地地產(chǎn)抵押押的主要要原則三房地地產(chǎn)抵押押權(quán)的設(shè)設(shè)定四房地地產(chǎn)抵押押合同五房地地產(chǎn)抵押押登記六抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)的占用用、管理理與處分分一、房地地產(chǎn)抵押押的概念念（一）房房地產(chǎn)抵抵押的一一般概念念房地

52、產(chǎn)抵抵押，是是指抵押押人以其其合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占占有的方方式向抵押人人提供債債務履行行擔保的的行為。債務人不不履行債債務時，債權(quán)人人有權(quán)依依法以抵抵押的房房地產(chǎn)拍拍賣所得得的價款款優(yōu)先受償償。（二）房房地產(chǎn)抵抵押的特特定概念念房地產(chǎn)抵抵押存在在兩種特特定的抵抵押情況況與方式式：1.在建建工程抵抵押2.預購購商品房房貸款抵抵押二、房地地產(chǎn)抵押押的主要要原則（一）房房地產(chǎn)抵抵押應遵遵循民事法律律原則1.設(shè)定定房地產(chǎn)產(chǎn)抵押時時，抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值可以由由抵押當當事人協(xié)協(xié)商議定定，雙方方當事人人也可以以協(xié)商由由房地產(chǎn)產(chǎn)價格評評估結(jié)構(gòu)構(gòu)評估確確定。2.抵押押權(quán)人為為避免抵抵押房屋屋因遭受受人

53、為損損壞或自自然災害害而出現(xiàn)現(xiàn)的風險險，要求求抵押人人辦理房房產(chǎn)保險險的，雙雙方當事事人應協(xié)協(xié)商議定定。3.企業(yè)業(yè)、事業(yè)業(yè)單位法法人分立立或合并并后，原原抵押合合同繼續(xù)續(xù)有效，其權(quán)利利和義務務由變更更后的法法人享有有和承擔擔。4.抵押押人死亡亡、依法法被宣告告死亡或或被宣告告失蹤時時，其房房地產(chǎn)合合法繼承承人或代代言人應應繼續(xù)履履行原抵抵押合同同。（二）房房地產(chǎn)抵抵押中的的房產(chǎn)、地地產(chǎn)抵押押權(quán)設(shè)定定應當一一致（三）抵抵押人所所承擔的的債權(quán)不不得超出出其抵押押物的價價值三、房地地產(chǎn)抵押押權(quán)的設(shè)設(shè)定（一）房房地產(chǎn)抵抵押權(quán)的的設(shè)定規(guī)規(guī)則（二）不不得設(shè)定定房地產(chǎn)產(chǎn)抵押權(quán)權(quán)的情況況1.權(quán)屬屬有爭議議的房

54、產(chǎn)產(chǎn)2.用于于教育、醫(yī)療、市政等等公共福福利事業(yè)業(yè)的房地地產(chǎn)3.列入入文物保保護的建建筑物和和有重要要紀念意意義的其其他建筑筑物4.已依依法公告告列入拆拆遷范圍圍的房地地產(chǎn)5.被依依法查封封、扣押押、監(jiān)管管或以其其他形式式限制的的房地產(chǎn)產(chǎn)6.依法法不得抵抵押的其其他房地地產(chǎn)四、房地地產(chǎn)抵押押合同1.房地地產(chǎn)抵押押當事人人應簽訂訂書面抵抵押合同同。2.房地地產(chǎn)抵押押合同訂訂立中有有下列情情況還應應注明的的事項：（1）以以預購商商品房貸貸款抵押押的，需需提交生生效的預預購房屋屋合同；（2）以以在建工程程抵押的，抵押合合同還應應載明以以下內(nèi)容容：1）國國有土地地使用權(quán)權(quán)證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證和

55、和建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證編編號2）已交交納的土土地使用用權(quán)出讓讓金或需需交納的的相當于于土地使使用權(quán)出出讓金的的款額3）已投投入在建建工程的的工程款款4）施工工進度及及工程竣竣工日期期5）已完完成的工工作量和和工程量量（3）抵抵押權(quán)人人要求抵抵押房地地產(chǎn)保險險的，以以及要求求在房地地產(chǎn)抵押押后限制制抵押人人出租、轉(zhuǎn)讓抵抵押房地地產(chǎn)或者者改變抵抵押房地地產(chǎn)用途途的，抵抵押當事事人應當當在抵押押合同中中載明。五、房地地產(chǎn)抵押押登記抵押當事事人應在在房地產(chǎn)產(chǎn)抵押合合同自簽簽訂之日日起30日內(nèi)內(nèi)，到房地地產(chǎn)所在在地的房房地產(chǎn)管管理部門門辦理房房地產(chǎn)抵抵押登記記。房地產(chǎn)抵抵押合同同自抵押登記記之日起起

56、生效。登記機關(guān)關(guān)應當對對申請人的申申請進行行審核。抵押合同同書六、抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)的占用用、管理理與處分分（一）抵抵押人對對抵押房房產(chǎn)享有有法定與與約定的的權(quán)利（二）抵抵押人負負有維護護抵押房房地產(chǎn)的的義務（三）抵抵押人應應當遵守守房屋拆拆遷規(guī)則則（四）抵抵押權(quán)人人有權(quán)要要求處分分抵押房房地產(chǎn)的的情況：（1）債債務履行行期限屆屆滿，抵抵押權(quán)人人未受清清償?shù)?，債務人人有未能能與抵押押人達成成延期履履行協(xié)議議的（2）抵抵押人死死亡，或或者被宣宣告死亡亡而無人人代為履履行到期期債務的的；或抵抵押人的的合法繼繼承人、受遺贈贈人拒絕絕履行到到期債務務的（3）抵抵押人被被依法宣宣告解散散或破產(chǎn)產(chǎn)的（4）抵抵

57、押人擅擅自處分分抵押房房地產(chǎn)的的（5）抵抵押合同同約定的的其他情情況（五）處處分抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)的中止止情況（1）抵抵押權(quán)人人請求中中止的（2）抵抵押人申申請愿意意并證明明能夠即即時履行行債務，并經(jīng)抵抵押權(quán)人人同意的的（3）發(fā)發(fā)現(xiàn)被拍拍賣抵押押物有權(quán)權(quán)屬爭議議的（4）訴訴訟或仲仲裁中的的抵押房房地產(chǎn)（5）其其他應當當中止的的情況（六）處處分抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)所得金金額的分分配順序序（1）支支付處分分抵押房房地產(chǎn)的的費用（2）扣扣除抵押押房地產(chǎn)產(chǎn)應繳納納的稅款款（3）償償還抵押押權(quán)人債債權(quán)本息息及支付付違約金金（4）賠賠償由債債務人違違反合同同而對抵抵押權(quán)人人造成的的損害（5）剩剩余金額額交換抵抵押人

58、一房地地產(chǎn)權(quán)屬屬的概念念和作用用二房屋屋權(quán)屬的的種類三房屋屋權(quán)屬證證書四房屋屋權(quán)屬登登記程序序與處理理規(guī)則第八節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記一、房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記的的概念和和作用（一）房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記的概念念與相關(guān)關(guān)情況我國的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記，是指指由人民民政府房房地產(chǎn)行行政主管管部門針針對房地地產(chǎn)權(quán)利利人的申申請，對對申請權(quán)權(quán)利進行行申請、登記并并頒發(fā)相相關(guān)證件件的行為為。房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬實行行登記管管理制度度，可劃劃分為兩兩類：1.契證證登記制制度：對對當事人人關(guān)于房房地產(chǎn)的的權(quán)利主主張，采采取對抗抗要件制制度。2.權(quán)證證登記制制度：對對當事人人關(guān)于房房地產(chǎn)的的權(quán)利主主張，采采取成立立要件制制度

59、。我國的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記制度（1）法法律要求求房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人必須按按期進行行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記，對對違反登登記規(guī)定定的給予予行政處處罰（2）對對權(quán)利申申請人提提供的文文件進行行實質(zhì)性性的審查查，只有有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬清清楚、證證據(jù)齊全全的，才才予登記記核準（3）實實行房地地產(chǎn)權(quán)屬屬發(fā)證制制度（4）法法律確認認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證證件效力力，撤銷銷權(quán)屬證證件需經(jīng)經(jīng)法律程程序（二）房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記的作用用1.保護護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人人的合法法權(quán)益2.避免免交易風風險實行行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記管理理制度可可以有效效避免交交易風險險3.房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記是是房地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)里的的基礎(chǔ)工工作二、房屋屋權(quán)屬登登記的種

60、種類（一）總總登記（二）初初始登記記（三）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記（四）變變更登記記（五）他他項權(quán)利利登記（六）注注銷登記記三、房屋屋權(quán)屬證證書房屋所所有權(quán)證證由房屋所所有權(quán)人人收執(zhí)房屋共共有權(quán)證證共有的房房屋，由由權(quán)利人人推舉的的持證人人收執(zhí)房房屋所有有權(quán)證書書，其余余共有人人各執(zhí)房房屋共有有權(quán)證書書1份。房屋屋共有權(quán)權(quán)證書與與房屋所所有權(quán)證證書具有有同等的的法律效效力。房屋他他項權(quán)證證由他項權(quán)權(quán)利人收收執(zhí)四、房屋屋權(quán)屬登登記程序序與處理理規(guī)則（一）房房屋權(quán)屬屬登記程程序1.房屋所有有權(quán)登記記按照房房屋所有有權(quán)人，以房屋屋的門牌牌號、幢幢、套（間）以以及有具具體權(quán)屬屬界限的的部分為為基本單單元進行行登記