房地產(chǎn)銷售中的法律問題與風險防范探討

1、房地產(chǎn)銷售行為中的法律問題與風險防范探討 四川華宜置業(yè)股份有限公司 二O一二年二月 成都 莫智榮 總則則核心：防范預預約、締締約、履履約風險險，合法法有效規(guī)規(guī)避銷售售行為風風險扼殺殺訴訟或或敗訴風風險。策略：扎實掌掌握相關關法律知知識堅堅持原則則性并有有效貫徹徹 工作作細心高度謹慎慎宗旨：持續(xù)良良性推進進房屋銷銷售遠遠離爭爭議風險險邊緣避避免免涉煩涉涉訴從從容容面對無無理纏訟訟概念：某一特定定危險情情況發(fā)生生的可能能性和后后果的組組合。特點：1、客觀性性2、偶然性性3、損害性性4、不確定定性5、相對性性（或可可變性）房地產(chǎn)銷銷售行為為可能會會引起的的風險類類別：A經(jīng)營風險險:因銷售行行為不當當

2、或管理理不善而而致公司司的經(jīng)營營風險。B責任風險險:締約過失失責任風風險、違違約責任任風險、行政處處罰風險險、刑事事責任風風險。對風險的的認識鮮活的風風險案例例鄭州某房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司因?qū)彶椴椴粐佬涡纬商摷偌購V告被被處罰款款150萬元致公公司重大大損失案案重慶某地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商未取取得房屋屋預售許許可證違違規(guī)銷售售被處巨巨額罰款款并被勒勒令停業(yè)業(yè)整頓6個月；四川某置置業(yè)集團團一樓盤盤因一房房多賣以以涉嫌詐詐騙被訴訴同時公公司資質(zhì)質(zhì)被降；上海某開開發(fā)商因因公開散散發(fā)的彩彩印宣傳傳資料與與實際交交付房屋屋不一致致引發(fā)被被群訴敗敗訴案同同時被定定性為群群體事件件遭政府府查處；深圳某開開發(fā)公司司置業(yè)顧

3、顧問誤將將定金寫寫作訂金金在房價價下跌時時引發(fā)群群體退房房事件致致公司嚴嚴重損失失；分則則商品房銷銷售過程程中可能能涉及的的法律問問題對可能發(fā)發(fā)生的問問題風險險評估對可能發(fā)生生的風險險有效規(guī)規(guī)避控制制應對措施施探討房屋銷售售所涉法法律風險險的階段段預約過程程（包括括展示宣宣傳意向向預定購購階段）締約過程程（包括括介紹說說明談判判簽約階階段）履約過程程（含簽簽約后的的合同履履行跟蹤蹤房屋交交付爭議議解決階階段）預約階段段所涉法法律問題題一、預（現(xiàn)）售售應具備備的條件件；二、廣告告及宣傳傳資料的的合法性性、闡述述物業(yè)用用語的恰恰當性；三、意向向合同或或定（認認）購協(xié)協(xié)議的規(guī)規(guī)范準確確填寫。貨款回收

4、收風險防防范預（現(xiàn)）售應滿滿足的條條件預售的條條件取得建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證取得建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證國有土地地使用證證建設工程程開工證證商品房銷銷售許可可證已投入工工程建設設資金達達到總投投資的25以上施工進度度和竣工工交付時時間確定定貨款回收收風險防防范現(xiàn)售的條條件開發(fā)企業(yè)業(yè)企業(yè)法法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書齊齊備取得土地地使用權權證書和和使用土土地批準準文件持有建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證已通過竣竣工驗收收拆遷安置置已落實實小結(jié)：上述條件件的滿足足是樓盤盤銷售的的前置條條件，是是銷售信信心的基基本來源源，同時時上述條條件的滿滿足與“恰當”展示或或“必要要

5、”出示示，更是是培植與與激發(fā)購購買欲望望的有效效武器，只有在在與潛在在客戶或或準客戶戶的數(shù)次次談判交交鋒中充充分運用用這些武武器并配配合靈活活的銷售售技巧，才是達達成銷售售業(yè)績的的客觀保保證。這這些問題題系法律律問題但但不是房房屋銷售售中的法法律風險險，可只只有了解解了這些些基本知知識，作作為置業(yè)業(yè)顧問，才有可可能成為為一名攻攻防兼?zhèn)鋫涞暮细窀皲N售人人員。廣告宣傳傳資料的的合法性性介介紹說明明闡述的的恰當性性法律依據(jù)據(jù)：(最高人民民法院司司法解釋釋規(guī)定)商品房的的銷售廣廣告和宣宣傳資料料為要約約邀請，但是出出賣人就就商品房房開發(fā)規(guī)規(guī)劃范圍圍內(nèi)的房房屋及相相關設施施所作的的說明和允允諾具體確定定

6、，并對對商品房房買賣合合同的訂訂立以及及房屋價價格的確確定有重重大影響響的，應應當視為為要約。該說明明和允諾諾即使未未載入商商品房買買賣合同同，亦應應當視為為合同內(nèi)內(nèi)容，當當事人違違反的，應當承承擔違約約責任。應對措施施：嚴格審查查廣告內(nèi)內(nèi)容，避避免出現(xiàn)現(xiàn)可能認認定為要要約的表表述。對對于比較較明確的的表述應應當盡量量以口頭頭方式傳傳達給買買受人；在商品房買買賣合同同補充協(xié)議議中明確確約定關關于房屋屋的一切切宣傳對對雙方?jīng)]沒有約束束力，以以商品房買買賣合同同為準；在宣傳廣廣告中明明確該宣宣傳內(nèi)容容不能作作為履行行商品房買買賣合同同的依據(jù)，不具備備要約性性質(zhì)；不輕易明明確說明明；未經(jīng)經(jīng)許可不不得

7、擅自自作出口口頭尤其其是書面面允諾。認（定）購意向向協(xié)議（合同）的規(guī)范范填寫認購、訂訂購、定定購是目目前房屋屋銷售的的通行做做法上述協(xié)議議中常常常出現(xiàn)訂訂金、押押金、擔擔保金、保證金金、訂約約金等字字眼，這這些不是是法律意意義上的的定金。但如果果認購書書上載明明：雙方方未簽訂訂正式的的商品房房買賣合合同，買買受人違違約訂金金、押金金等不退退還，出出賣人違違約雙倍倍返還訂訂金、押押金，則則此時訂訂金和押押金可能能會被法法院或仲仲裁機構構認定具具有定金金的性質(zhì)質(zhì)。所謂“定定金罰則則”即雙雙倍返還還制度一一般僅指指“定金金”而不不包括訂訂金、押押金、擔擔保金等等。為保證最最終簽約約率，在在簽訂上上述

8、協(xié)議議時須明明確規(guī)范范填寫該該字眼，同時對對簽訂正正式買賣賣合同的的條件予予以明確確界定，牢牢掌掌握主動動控制權權才是達達成合同同與利益益保障所所在。締約階段段易形成成法律風風險的可能情情況及應應對措施施1、付款方方式表達達的準確確性；2、按揭購房房不能達達成或不不能“如如意”達達成的責責任歸屬屬；3、面積誤誤差的處處理原則則；4、產(chǎn)權證辦辦理交付付時間與與不能“如意”達成的的責任歸歸屬；5、預售抵抵押登記記的辦理理及責任任歸屬；6、房屋交交付時間間的原則則性確定定；7、前期物物業(yè)服務務合同的的同時簽簽訂。名詞解釋釋：“如意意”的意意在法律律術語謂謂之意思思，即出出賣人與與買受人人達成的的一致

9、意意見，具具有法律律意義即即法律效效力；所所謂不“如意”代表不不能實現(xiàn)現(xiàn)合意之之目的包包括時間間上不能能完成或或程度上上不能完完整完成成。付款方式式的精準準表達包包括數(shù)字字的大小小寫要求求準確一一致、付付款時間間界定的的精準要要求是X年X月X日前并要要查看最最后付款款日是否否為非工工作日；銀行按揭揭購房若若不能辦辦理或不不能“如如意”辦辦理若非非出賣人人的責任任，其法法律后果果應由買買受人承承擔，該該條款須須謹慎對對待并予予以明確確認定；面積誤差差的處理理原則在在文本合合同中有有既定的的內(nèi)容，但銷售售人員仍仍須熟悉悉了解相相關法規(guī)規(guī)對面積積誤差的的處理標標準與處處理依據(jù)據(jù)。切記記：專業(yè)業(yè)才能贏

10、贏得贊許許與信任任！產(chǎn)權證等等證書的的辦理時時間與辦辦理條件件的明確確界定，若不能能辦理或或不能“如意”辦理的的責任歸歸屬，道道理同上上。但置置業(yè)顧問問仍須掌掌握辦理理證書的的專業(yè)知知識，知知道辦理理程序與與正常的的辦理時時間以及及所需的的法律手手續(xù)。辦辦理證書書的責任任主體在在買受人人，出賣賣人只須須承擔協(xié)協(xié)助之責責，但現(xiàn)現(xiàn)實交易易中責任任主體恰恰恰移位位。銷售售人員僅僅可明白白其中道道理切不不可大肆肆宣揚以以免影響響購房人人的購房房信心；（法律依據(jù)據(jù)：城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例例（第33條）、商品房預預售管理理辦法（第34條）、）及時辦理理商品房房預售抵抵押登記記既是維維護買受受人權

11、益益的有效效手段也也是保障障開發(fā)商商利益的的風險規(guī)規(guī)避屏障障；以防防止因買買受人其其他債務務導致標標的房屋屋被查封封變賣而而引起的的借款銀銀行向開開發(fā)商索索債的損損害后果果；房屋交付付時間的的原則性性界定與與可能性性允諾：對標的的房屋的的交付原原則性界界定以公公司審核核確定的的時間為為準；即即使是可可能提前前交房，也須以以公司討討論一致致達成的的時間做做出不確確定的允允諾，嚴嚴禁為達達成交易易而不顧顧原則的的隨意性性允諾；前期物業(yè)業(yè)服務合合同與房房屋買賣賣合同簽簽訂的同同時性，避免非非善意買買受人以以此為理理由提出出解除合合同；履約階段段法律風風險防范與預預警提示示未完全付付款與未未完整提提供

12、資料料的催告告并保留留催告證證據(jù)的程程序；爭議解決決的原則則與方法法房屋交接接手續(xù)的的齊備買受人未未能依約約付款（包括不不按時付付款或不不能結(jié)清清應結(jié)清清款項），不管管使用電電話催收收還是郵郵寄催告告函或上上門催收收，均應應保留催催告或催催收依據(jù)據(jù)，這是是維護正正常的交交易秩序序也是保保護自我我權益的的必要手手段，更更是減少少訴訟防防止敗訴訴的有效效法律手手段；同理，買買受人未未能及時時提供有有效的必必要文件件資料包包括身份份證結(jié)婚婚照等必必要證件件的，實實施催告告時同樣樣需要保保留證據(jù)據(jù)，對于于順利辦辦理所有有權土地地使用權權證書或或銀行按按揭都是是必要的的，更能能防備解解除合同同或賠償償?shù)葻o理理訴訟；爭議發(fā)生生時的處處理原則則與方式式：爭議是正正常的，沒有爭爭議是不不可能的的。所以以發(fā)生爭爭議時要要有一顆顆正確對對待的平平靜心、細心、耐心，以服務務為宗旨旨不可變變，以積積極解決決為基本本要素，以堅持持原則為為唯一核核心，這這里所謂謂的原則則就是保保障公司司利益的的各項合合同、協(xié)協(xié)議與簽簽署的所所有資料料，包括括留存的的維護公公司利益益的各種種依據(jù)或或證據(jù)。要善于于借力打打力，合合理利用用公司有有效資源源包括同同事領導導的協(xié)助助幫助，以達成成客戶基基本滿意意不出問問題為最最高標準準。房屋交接接手續(xù)的的齊備：包括要給給予客戶戶的