邢莊土地開發(fā)策略

1、PAGE PAGE 9邢莊土地開發(fā)策略一、項目背景 中國城市市化進(jìn)入入了高速速發(fā)展期期，城市市建設(shè)用用地的快快速擴張張，在這這個過程程中，許許多農(nóng)村村的集體體用地沒沒有及時時轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲杏糜玫?，產(chǎn)產(chǎn)生了城城中村，造造成了許許多城中中村改造造和發(fā)展展的難題題。目前前還沒有有解決城城中村的的理想辦辦法。全全國各地地的城市市都在摸摸索之中中。臨潁上一輪輪總體規(guī)規(guī)劃之后后，在建建設(shè)中遇遇到了一一些問題題。最近近臨潁又又制定了了潁北新新區(qū)的規(guī)規(guī)劃，主主要是對對臨潁行行政中心心和穎北北工業(yè)區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃。邢莊地處處臨潁城城區(qū)中心心，北至至潁川路路，南達(dá)達(dá)人民路路，西接接新城路路，東連連1077國道。臨臨潁的

2、總總體規(guī)劃劃，特別別是潁北北新區(qū)的的規(guī)劃與與邢莊的的土地開開發(fā)密切切相關(guān)，是是邢莊土土地開發(fā)發(fā)利用的的重要影影響因素素。如何開發(fā)邢邢莊的土土地，在在不多的的土地上上創(chuàng)造盡盡可能多多的財富富，保障障邢莊人人的生活活，并進(jìn)進(jìn)一步使使邢莊人人過上富富裕幸福福的生活活，是我我們的一一個重要要研究課課題。二、邢莊土土地開發(fā)發(fā)價值策策略本次邢莊的的土地價價值開發(fā)發(fā)策略是是：商業(yè)業(yè)居住為為主，景景觀設(shè)計計和市政政設(shè)施配配套為輔輔，工業(yè)業(yè)向外發(fā)發(fā)展。下下面就商商業(yè)開發(fā)發(fā)、居住開開發(fā)、景景觀設(shè)計計、市政政設(shè)施配配套展開開分析1商業(yè)開發(fā)發(fā)1、1邢莊莊商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀表一：邢莊莊規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)的城城市主干干道路名寬度（M）長

3、度（M）迎賓路352000新城路402000人民路35900潁河路35680表二：臨潁潁縣涉及及邢莊的的路段商商業(yè)市場場統(tǒng)計表表區(qū)域名稱店鋪數(shù)量（個個）經(jīng)營狀況好一般差人民路474823848逍襄路2385014048迎賓路1992514826新城路1085103合計101916277582 資資料來源源：臨臨潁縣商商業(yè)市場場調(diào)查情情況據(jù)統(tǒng)計臨潁潁縣路段段商業(yè)的的商鋪總總數(shù)是222433間，其其中經(jīng)營營狀況好好的有3323間間。這樣樣，邢莊莊周邊幾幾條道路路的商業(yè)業(yè)店鋪數(shù)數(shù)量占全全縣比例例高達(dá)445.44%，經(jīng)經(jīng)營狀況況好的商商鋪更占占全縣狀狀況好的的商鋪的的50.2%。不不僅數(shù)量量占優(yōu)，質(zhì)質(zhì)

4、量也占占優(yōu)。全全縣商鋪鋪的租金金平均水水平為1186.3元/（平方方米年）。邢邢莊商鋪鋪的地段段較好，商商鋪租金金收入理理應(yīng)比平平均水平平高，商商業(yè)開發(fā)發(fā)價值很很大。邢莊利用好好它在火火車站與與汽車站站之間，行行政中心心與工業(yè)業(yè)中心之之間的優(yōu)優(yōu)越地理理位置，以以及人流流量大，商商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)好的條條件，做做大做強強商業(yè)，努努力打造造臨潁縣縣的商業(yè)業(yè)中心這這個品牌牌。邢莊商業(yè)區(qū)區(qū)位圖1、2邢莊莊各路段段的商業(yè)業(yè)狀況分分析表三：邢莊莊主要商商業(yè)路段段的商業(yè)業(yè)狀況區(qū)域名稱店鋪數(shù)量（個個）經(jīng)營狀況好一般差數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例人民路4748217.3%38481%81.7%逍襄路2385021%1405

5、8.8%4820.2%迎賓路1992512.6%14874.4%2613%新城路10854.6%10395.4%00合計101916215.9%77576.1%828%人民路商鋪鋪數(shù)量最最多，經(jīng)經(jīng)營狀況況最好。經(jīng)經(jīng)營狀況況差的商商鋪只占占極少數(shù)數(shù)。逍襄襄路經(jīng)營營狀況差差的和好好的都占占20%左右。迎迎賓路經(jīng)經(jīng)營狀況況差的和和好的占占13%左右，狀狀況一般般的占774.44%，總總體情況況比逍襄襄路好。新新城路沒沒有經(jīng)營營差的商商鋪，但但好的也也很少，絕絕大部分分是狀況況一般的的。1、3邢莊莊商業(yè)空空間開發(fā)發(fā)。打造臨潁倒倒“日”字商圈圈。潁河河路、人人民路、新新城路、迎迎賓路圍圍成一個個“口”字

6、，中中間規(guī)劃劃建設(shè)一一條步行行商業(yè)街街，打通通潁河路路和人民民路商業(yè)業(yè)街。形形成一個個倒“日”字商圈圈。規(guī)劃建設(shè)邢邢莊商業(yè)業(yè)步行街街。在邢邢莊內(nèi)部部打通潁潁河路商商業(yè)街和和人民路路商業(yè)街街，避免免了人行行和車行行之間的的過多干干擾，結(jié)結(jié)合廣場場的建設(shè)設(shè)，營造造濃郁的的商業(yè)氛氛圍，大大大提升升邢莊內(nèi)內(nèi)部土地地的商業(yè)業(yè)價值。人民路繼續(xù)續(xù)做臨潁潁商業(yè)第第一街，通通過空間間尺度、空空間氣氛氛、室內(nèi)內(nèi)外空間間結(jié)合、環(huán)環(huán)境景觀觀、豐富富多樣的的里面設(shè)設(shè)計，吸吸引更多多高檔次次的商家家進(jìn)駐?？臻g設(shè)計手手段有：設(shè)立商業(yè)廣廣場，形形成商業(yè)業(yè)中心，提提升商業(yè)業(yè)價值；設(shè)立商業(yè)步步行街，形形成更為為濃郁的的商業(yè)氛氛圍

7、。改善逍襄路路、迎賓賓路的商商鋪經(jīng)營營狀況。發(fā)展新城路路商業(yè)。1、4邢莊莊的其他他商業(yè)現(xiàn)代家具城城。進(jìn)駐駐商戶110家，占占地面積積100000平平方米，商商業(yè)面積積40000平方方米，租租金收入入2.44萬元/月。競競爭對手手主要有有久順家家具城，紅紅雙喜家家具城?，F(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)代代家具城城占有優(yōu)優(yōu)勢。未未來，依依托邢莊莊商業(yè)中中心的打打造和營營造好購購物環(huán)境境進(jìn)一步步擴大領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)勢勢。麗晶大酒店店。酒店店經(jīng)營良良好。年年平均入入住率在在70%以上，旺旺季生意意供不應(yīng)應(yīng)求?？伎紤]隨著著經(jīng)濟和和城市的的發(fā)展，住住宿需求求會不斷斷增加，可可結(jié)合商商業(yè)適度度發(fā)展酒酒店旅館館業(yè)。2房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)2、1 邢

8、邢莊房地地產(chǎn)價值值臨潁現(xiàn)在的的房地產(chǎn)產(chǎn)消費水水平大概概是11100元元/平方方米。本本地的居居民的購購買力有有限。高高層住宅宅的管理理費用高高，多層層住宅更更適應(yīng)本本地的需需求。邢莊地處城城市中心心。周邊邊有潁川川路、人人民路、新新城路、迎賓路等城市的交通主干道，交通十分便利。同時黃龍渠從中間穿越，將來黃龍渠兩邊各六十米寬的休閑綠帶的設(shè)計建設(shè)，進(jìn)一步提升了邢莊的房地產(chǎn)開發(fā)價值。因此，邢莊的房地產(chǎn)開發(fā)價值比臨潁的其他地區(qū)要高。有數(shù)據(jù)顯示，在中小城市，中低層、小高層的房地產(chǎn)開發(fā)價值最大。邢莊位于臨潁市區(qū)的絕好地段，房地產(chǎn)開發(fā)以小高層為主，中低層為輔，較為合理。2、2 邢邢莊各區(qū)區(qū)塊房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價

9、值分分析黃龍渠兩岸岸房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)區(qū)區(qū)。范圍圍是黃龍龍渠以北北至黃龍龍路，以以南至潁潁河路。這這里臨近近黃龍渠渠休閑帶帶。濱水地地區(qū)一向向是人們們喜愛的的居住地地帶，中中原屬于于缺水地地區(qū)，濱濱水地區(qū)區(qū)尤其受受居民歡歡迎。這里的的房地產(chǎn)產(chǎn)價值是是邢莊最最好的，也也是臨穎穎很好的的居住地地段。當(dāng)當(dāng)然，房房地產(chǎn)不不僅僅靠靠區(qū)位和和黃龍渠渠的，要要進(jìn)一步步提升這這個片區(qū)區(qū)的居住住價值，還還要做好好戶型的的設(shè)計、小小區(qū)配套套設(shè)施、區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境綜綜合指數(shù)數(shù)。黃龍渠南岸岸其他地地區(qū)。這這里四邊邊分別是是人民路路商業(yè)帶帶、逍襄襄路商業(yè)業(yè)帶、新新城路商商業(yè)帶和和迎賓路路商業(yè)帶帶，同時時即將打打造的富富有特色色的邢

10、莊莊商業(yè)步步行街和和商業(yè)廣廣場，商商業(yè)成為為了這里里房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的突出要要素。伴伴隨著將將來商業(yè)業(yè)廣場和和商業(yè)步步行街的的建成，這這里的房房地產(chǎn)價價值會進(jìn)進(jìn)一步提提升。黃龍渠北岸岸其他地地區(qū)。這這里的居居住區(qū)與與城市其其他地區(qū)區(qū)的居住住區(qū)連成成一片?？煽煽紤]作作為開發(fā)發(fā)式住宅宅，對外外出售，以以補充邢邢莊改造造過程中中的資金金不足。3 景觀設(shè)設(shè)計及價價值分析析隨著居民收收入增加加，生活活水平的的提高，他他們對生生活環(huán)境境的要求求也高了了。人居居環(huán)境日日益成為為人們關(guān)關(guān)注的問問題。邢莊地處臨臨潁市區(qū)區(qū)中心，寸寸金寸土土。如果果忽略了了環(huán)境景景觀設(shè)計計，對土土地過度度開發(fā)，不不僅不能能帶來更更多

11、的收收益，反反而會因因為環(huán)境境差大大大降低邢邢莊的吸吸引力，造造成邢莊莊土地價價值衰退退。為了了防止衰衰退，為為了增強強吸引力力，在規(guī)規(guī)劃設(shè)計計中，十十分重視視邢莊景景觀設(shè)計計。黃龍渠休閑閑帶。邢邢莊地處處中原地地區(qū)，水水的缺乏乏使得濱濱水地區(qū)區(qū)變得更更加有吸吸引力。如如果利用用得好，這這里將是是永久的的活力地地帶。黃黃龍渠兩兩岸規(guī)劃劃了寬約約50米米的休閑閑帶，同同時在北北岸還規(guī)規(guī)劃了一一個用地地約一公公頃的公公園，就就是為了了打造邢邢莊的休休閑中心心，提升升兩岸的的商業(yè)和和房地產(chǎn)產(chǎn)價值。邢莊南北綠綠帶。在在貫穿邢邢莊南北北的新城城路和另另一條邢邢莊內(nèi)部部道路兩兩邊布置置寬200米的街街頭綠

12、地地，改善善區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境。這樣邢莊就就形成了了“一橫兩兩縱”的景觀觀總體格格局。在在綠帶內(nèi)內(nèi)部設(shè)計計座椅、雕雕塑、小小型游樂樂設(shè)施等等街頭小小品。4、市政設(shè)設(shè)施配套套三、邢莊的的土地開發(fā)發(fā)策略建建議近期保留工工業(yè)，工工業(yè)的收收入作為為村改造造的啟動動資金。近期建設(shè)黃黃龍渠以以南、新新城路以以東、潁潁河路以以北的一一片村民民集中居居住區(qū)。中期建設(shè)潁河路以南、迎賓路以西、邢莊商業(yè)步行街以東的一塊用地作為村民集中居住用地。每戶村民提供200平方米的住房。其中120平方米村民住，另外80平方米用于出租房，作為村民長期的生活來源，保障村民收入。置換出來的的黃龍渠渠以南的的原村民民的大片片居住用用地。未未來有商商業(yè)開發(fā)發(fā)價值的的用作商商業(yè)開發(fā)發(fā)。村民民每戶都都分有商商鋪，村村民可自自主經(jīng)營營，也可可用來出出租。進(jìn)進(jìn)一步增增加村民民的收入入。剩下下的商