第七章房地產(chǎn)估價方法之假設(shè)開發(fā)法課件

第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假設(shè)開發(fā)法操作步驟2假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例3調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況估算開發(fā)經(jīng)營期測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件假設(shè)開發(fā)法的操作步驟選擇最佳的開發(fā)利用方式

進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假重點掌握內(nèi)容：

重點掌握假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的概念，假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。重點掌握內(nèi)容：概念假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值為導向求取估價對象的價格。第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理概念第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理理論依據(jù)：假設(shè)開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。如果要購買某個待開發(fā)或改造的項目，投資者愿意以多高的價格來購買？——理性投資者的報價不會高于開發(fā)項目預(yù)期總收入扣除投資成本和投資利潤等之后的余額。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。

理論依據(jù)：適用對象和條件假設(shè)開發(fā)法適用對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)：(1)待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。

適用對象和條件在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，準確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值。

在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本假設(shè)開發(fā)法的操作步驟運用假設(shè)開發(fā)法一般可以分為下列6大步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。⑵搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。⑶搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括搞清楚規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。⑷搞清楚將擁有的土地權(quán)利。包括搞清楚權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，用于投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。⑴確定擬開發(fā)場地的最高價格⑵確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤⑶確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。因此，如果是已經(jīng)投入的費用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況，二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。

待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)；②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)；④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設(shè)；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑦估價對象為舊房，將舊房裝飾裝修改造成新房。

運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營)等。開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔的稅費⑵適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔的稅費求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費⑵適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：求熟地價值的公式熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費求在建工程價值的公式在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負擔的稅費求舊房價值的公式舊房價值＝裝飾裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應(yīng)負擔的稅費求熟地價值的公式開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。（1）開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。

（2）經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。

估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。

第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取開發(fā)經(jīng)營期第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系出租或營業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系出租或營業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。例如，根據(jù)當前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。

如果預(yù)計建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費投資利息投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

(1)應(yīng)計息的項目。應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費；③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息(2)計息期的長短。計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。(3)計息的方式。有單利計息和復(fù)利計息兩種。(4)利率的高低。(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。通常為年。(6)名義利率和實際利率；在復(fù)利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的概念。

投資利息開發(fā)利潤

開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)利潤率來測算。投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負擔的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。

開發(fā)利潤折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

折現(xiàn)率運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計算利息的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。第4節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但第現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)法主要有下列3大區(qū)別：

(1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程預(yù)測它們在未來發(fā)生所發(fā)生的數(shù)額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值(最終是折算到估價時點上)

，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1＋10%)3=3756.57(萬元)。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的不同時間，即不是將它(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但測算過程比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對要簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估算準確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估算準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估算準確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點第5節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)與應(yīng)用舉例對上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：(1)假設(shè)開發(fā)法的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房三大類。(2)假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估價結(jié)果為開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費。

(3)未來開發(fā)完成后的價值可以用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。(4)根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。

第5節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)與應(yīng)用舉例對上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進第七章房地產(chǎn)估價方法之假設(shè)開發(fā)法(同名161)課件第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假設(shè)開發(fā)法操作步驟2假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例3調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況估算開發(fā)經(jīng)營期測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件假設(shè)開發(fā)法的操作步驟選擇最佳的開發(fā)利用方式

進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假重點掌握內(nèi)容：

重點掌握假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的概念，假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。重點掌握內(nèi)容：概念假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值為導向求取估價對象的價格。第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理概念第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理理論依據(jù)：假設(shè)開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。如果要購買某個待開發(fā)或改造的項目，投資者愿意以多高的價格來購買？——理性投資者的報價不會高于開發(fā)項目預(yù)期總收入扣除投資成本和投資利潤等之后的余額。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。

理論依據(jù)：適用對象和條件假設(shè)開發(fā)法適用對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)：(1)待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。

適用對象和條件在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)；②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，準確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值。

在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本假設(shè)開發(fā)法的操作步驟運用假設(shè)開發(fā)法一般可以分為下列6大步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。⑵搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。⑶搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括搞清楚規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。⑷搞清楚將擁有的土地權(quán)利。包括搞清楚權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，用于投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。⑴確定擬開發(fā)場地的最高價格⑵確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤⑶確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。因此，如果是已經(jīng)投入的費用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況，二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。

待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)；②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)；④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設(shè)；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑦估價對象為舊房，將舊房裝飾裝修改造成新房。

運用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營)等。開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔的稅費⑵適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負擔的稅費求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設(shè)的公式：求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費⑵適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負擔的稅費求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設(shè)的公式：求熟地價值的公式熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負擔的稅費求在建工程價值的公式在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負擔的稅費求舊房價值的公式舊房價值＝裝飾裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應(yīng)負擔的稅費求熟地價值的公式開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。（1）開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。

（2）經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。

估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。

第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取開發(fā)經(jīng)營期第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系出租或營業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系出租或營業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、經(jīng)營期的關(guān)系開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。例如，根據(jù)當前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。

如果預(yù)計建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費投資利息投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

(1)應(yīng)計息的項目。應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費；③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息(2)計息期的長短。計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。(3)計息的方式。有單利計息和復(fù)利計息兩種。(4)利率的高低。(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。通常為年。(6)名義利率和實際利率；在復(fù)利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的概念。

投資利息開發(fā)利潤

開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)利潤率來測算。投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費

投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負擔的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。

開發(fā)利潤折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

折現(xiàn)率運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計算利息的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。第4節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法