招商地產(chǎn)-天津市房地產(chǎn)市場信息月報(bào)2008課件

營銷部天津市房地產(chǎn)市場信息月報(bào)080126-080225本月關(guān)注

熱點(diǎn)評述

關(guān)注樓盤第一章：市場背景一、重要資訊

政策法規(guī)

市政資訊

市場資訊二、投資開發(fā)第二章：土地市場一、本月土地出讓公告

本月土地推出情況

各宗地出讓情況

重點(diǎn)出讓地塊點(diǎn)評二、本月土地成交公告

本月土地成交概況

各宗地交易情況

重點(diǎn)成交地塊點(diǎn)評報(bào)告提綱第三章：住宅市場(月度分析)

一、整體市場解析

商品住宅市場概況

商品住宅成交分析

二手房成交分析

二、營銷透析第四章：重點(diǎn)項(xiàng)目解析

重點(diǎn)項(xiàng)目成交動(dòng)態(tài)跟蹤

重點(diǎn)項(xiàng)目營銷推廣動(dòng)態(tài)跟蹤本月關(guān)注--關(guān)注樓盤：納帕爾灣、京津新城1、項(xiàng)目區(qū)位納帕爾灣位于北京順義馬坡，距離順義新城1公里，西側(cè)3000米為規(guī)劃中的輕軌。車行直達(dá)三元橋；南北通達(dá)京承高速/京順路/機(jī)場高速/機(jī)場北線高速/機(jī)場南線高速/順通路/京密路/順安路；東西通達(dá)白馬路（奧運(yùn)大道）/六環(huán)/五環(huán)一直到三環(huán)等；路網(wǎng)通達(dá)，快捷暢通。2、項(xiàng)目概況開發(fā)商:北京喬波冰雪家園置業(yè)有限公司占地面積：19萬平方米總建筑面積:13.7萬平方米（包括地下室）容積率：0．4綠化率：40%物業(yè)類別：總體量370棟2層獨(dú)棟別墅主力戶型:

330\370\400平方米價(jià)格：均價(jià)16000元/平方米，總價(jià)在510-800萬/套左右，全精裝。關(guān)注項(xiàng)目：納帕爾灣3、關(guān)注理由居住環(huán)境：人造坡地上，1800棵高大苗木圍繞370幢南加州風(fēng)格精致獨(dú)棟，位于1440公頃潮白河畔，毗鄰3660公頃國家級森林公園。人居環(huán)境雖有人工雕鑿的痕跡，但又不失大自然的唯美。全裝修設(shè)計(jì)。

菜單式裝修——靈活而富有人性，使裝修內(nèi)容更符合業(yè)主的個(gè)性化需求。

高檔裝飾材料——將別墅這一富人專有產(chǎn)品，更加名副其實(shí)。關(guān)注項(xiàng)目：納帕爾灣1、項(xiàng)目區(qū)位京津新城項(xiàng)目位于天津市寶坻區(qū)，處在京津唐三角區(qū)的中心點(diǎn)，東以潮白河為界，西臨津薊高速公路，距津薊高速公路周良莊出口僅200米。2、項(xiàng)目概況開發(fā)商:天津合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：22000畝總建筑面積:60萬平米已開發(fā)容積率：0.21-0.28綠化率：70%物業(yè)類別：獨(dú)棟別墅,雙拼別墅、島嶼別墅建筑風(fēng)格:北歐小鎮(zhèn)價(jià)格：精裝獨(dú)棟12000元/平方米；未裝聯(lián)排7500元/平方米關(guān)注項(xiàng)目：京津新城第一章：市場背景

一、重要資訊

二、投資開發(fā)一、重要資訊

政策法規(guī)

市政資訊

市場資訊

政策法規(guī)：

住房保障行業(yè)規(guī)范

天津今年將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化住房保障天津市完善住房保障制定出臺4個(gè)管理新辦法天津提高房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)天津紅橋定向安置經(jīng)適房08年計(jì)劃開工100萬㎡天津南開區(qū)1600戶還遷居民03月28日搬入新居天津市今年計(jì)劃建設(shè)2萬套限價(jià)房天津環(huán)外環(huán)內(nèi)建150萬平方米限價(jià)房天津規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度嚴(yán)格上市監(jiān)管天津房管局四條措施確保住房保障制度順利實(shí)施天津完善住房保障制度今年解決10萬困難家庭住房天津限價(jià)商品房購買條件天津房管局四條措施確保住房保障制度順利實(shí)施天津住房保障制度新辦法詳解

政策法規(guī)A.住房保障注:以上為本司對住房保障方面政策法規(guī)的摘錄天津市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會:中介費(fèi)納入自律內(nèi)容3.15報(bào)道之經(jīng)紀(jì)老總看房產(chǎn)誠信天津工地每日22時(shí)起禁止施工違規(guī)施工將受重罰商務(wù)部醞釀新限外政策繼續(xù)規(guī)范外資投資房地產(chǎn)一套"抵債房"坑苦買賣方提醒：買房莫貪小便宜央行天津分行：二套房貸標(biāo)準(zhǔn)未變放寬傳言不實(shí)天津峰尚地產(chǎn)咨詢公司代理銷售無證商品房被罰天津市國土房管局加大對地?zé)徇`法案件查處力度政策法規(guī)B.行業(yè)規(guī)范注:以上為本司對行業(yè)規(guī)范方面政策法規(guī)的摘錄市政資訊:

市場資訊:

開發(fā)商土地金融天津本土三大房地產(chǎn):津?yàn)I發(fā)展、天房發(fā)展、海泰發(fā)展土地儲備一覽

招商地產(chǎn)天津項(xiàng)目正式亮相萬科金域藍(lán)灣凝聚濱海大勢市場資訊開發(fā)商注:以上為本司對開發(fā)商方面市場資訊的摘錄市場資訊樓市降溫房產(chǎn)投資前景如何銀行面臨嚴(yán)查二套房貸政策央行天津分行：二套房貸標(biāo)準(zhǔn)未變放寬傳言不實(shí)抵制通脹買房PK炒金多渠道理財(cái)分散風(fēng)險(xiǎn)金融政策進(jìn)一步緊縮銀行或?qū)⑷∠诜夸N售制度中行：為抑制物價(jià)2008上半年有可能加息1-2次面對融資困境資金運(yùn)作能力是房企核心競爭要素金融注:以上為本司對金融方面市場資訊的摘錄二、投資開發(fā)2008年02月份

投資開發(fā)天津統(tǒng)計(jì)局公布該處數(shù)據(jù)名稱08年2月同比增減%08年2月止累計(jì)同比累積增減%房屋施工面積(萬平米)002308.0725.1住宅(萬平米)001362.3520.5房屋竣工面積(萬平米)0052.25-11.6住宅(萬平米)0030.3918.3商品房銷售收入(億元)0081.9825.2商品房銷售面積(萬平米)00132.32-2.1第二章：土地市場

一、本月土地出讓公告

二、本月土地成交公告一、本月土地出讓公告

本月土地推出概況

各宗地出讓情況

重點(diǎn)出讓地塊點(diǎn)評2008年2月，全市共推出土地36幅，規(guī)劃總占地面積約603.48公頃，規(guī)劃總建筑面積約568.51萬平方米。本月推出土地中，以工業(yè)用地的幅數(shù)最多，充分反映出各地對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重視程度；而以居住性出讓用地面積最大，說明土地的開發(fā)仍以建設(shè)住宅為主。居住性質(zhì)土地面積為175.48公頃，占全部土地面積的56%；其次為工業(yè)用地61.48公頃，占全部土地面積的19%；商業(yè)用地為40.28公頃，占全部土地面積的13%；居住、商業(yè)\商服、金融其他商服用地等混合性質(zhì)用地共有7塊，面積合計(jì)為38.31公頃。本月土地推出概況各宗地出讓情況序號地塊名稱地址可出讓土地面積（平方米）規(guī)劃建筑面積（平方米）容積率土地用途摘牌/拍賣時(shí)間1

津?yàn)I港（掛）2008-003天津港東疆港區(qū)一期147224.088334.40.6倉儲用地2008年3月8日2津空加（掛）2008-5天津空港物流加工區(qū)中環(huán)南路以北11021.08816.80.8工業(yè)用地2008年3月9日3

津空加（掛）2008-6天津空港物流加工區(qū)緯七路以北266200.9186340.60.7工業(yè)用地2008年3月10日4津西青(掛)G2008-03西青區(qū)王穩(wěn)莊鎮(zhèn)王穩(wěn)莊村68436.341061.80.6工業(yè)2008年3月14日5津西青(掛)G2008-04西青區(qū)王穩(wěn)莊鎮(zhèn)王穩(wěn)莊村144821.086892.60.6工業(yè)2008年3月14日6津漢（拍）2008-01漢沽區(qū)東風(fēng)路西側(cè)5121.435849.87.0商服、居住2008年3月15日7津漢（拍）2008-01漢沽區(qū)四經(jīng)路與三緯路交口17903.135806.22商服、居住2008年3月15日各宗地出讓情況8津靜（掛）2007-18靜?？h城春曦道西側(cè)95962.3287886.83居住2008年3月15日9津塘（掛）2007-019塘沽區(qū)向陽北街南側(cè)4687.821095.14.5住宅、商服(辦公)2008年3月15日10津塘（掛）2007-50塘沽區(qū)解放路南側(cè)2181.169795.232商服2008年3月15日11津空加（掛）2007-35空港物流加工區(qū)44320.1141824.32.8-3.2其他商服2008年3月15日12津空加（掛）2008-2空港物流加工區(qū)50930.181488.21.4-1.6其他商服2008年3月15日13津辰口（掛）2008-001北辰區(qū)雙口工業(yè)區(qū)63937.144756.00.7工業(yè)2008年3月17日14津辰口（掛）2008-002北辰區(qū)雙口工業(yè)區(qū)20000.015000.00.75工業(yè)2008年3月17日15津東雪（掛）2008-045河?xùn)|區(qū)雪蓮南路西側(cè)、茅山道南側(cè)50607.891094.01.8居住2008年3月18日各宗地出讓情況24津西青（掛）2008-02西青區(qū)中北鎮(zhèn)王莊村29421.620595.10.7工業(yè)2008年3月27日25津南（掛）G2008-10津南區(qū)雙港鎮(zhèn)25224.517657.20.7工業(yè)2008年3月27日26津南（掛）G2008-11津南區(qū)雙港鎮(zhèn)6770.94739.60.7工業(yè)2008年3月27日27津南（掛）G2008-04津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)16664.411665.10.7工業(yè)2008年3月28日28津南（掛）G2008-05津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)13352.09346.40.7工業(yè)2008年3月28日29津南（掛）G2008-12津南區(qū)雙港鎮(zhèn)13928.79750.10.7工業(yè)2008年3月28日30津南（掛）G2008-13津南區(qū)雙港鎮(zhèn)6721.74705.20.7工業(yè)2008年3月28日31津南（掛）G2008-15津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)鑫達(dá)工業(yè)園區(qū)10033.17023.10.7工業(yè)2008年3月28日各宗地出讓情況32津南（掛）G2008-16津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)鑫達(dá)工業(yè)園區(qū)6052.34841.90.8工業(yè)2008年3月28日33津南（掛）G2008-17津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)鑫達(dá)工業(yè)園區(qū)6770.94739.60.7工業(yè)2008年3月28日34津南（掛）G2008-26津南區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（西區(qū)）2296.01607.20.7工業(yè)2008年3月28日35津西南（掛）2008-050河西區(qū)南京路北側(cè)38929.8300000.07.7商業(yè)金融業(yè)、公共綠地2008年3月28日36津南（拍）2008-01津南區(qū)小站鎮(zhèn)津岐公路以東157867.6211000－2485001.3-1.6居住、商業(yè)2008年3月31日出讓地塊位置圖

1、9、10、16號地（塘沽）

2、3、11、12號地（空港）

4、5、23、24號地（西青區(qū)）6-7號地（漢沽區(qū)）

8、22號地（靜海區(qū)）

13-14號地（北辰區(qū)）17號地

（薊縣）15號地（河?xùn)|區(qū)）

18、35號地（河西區(qū)）

19、20、21（武清區(qū)）

25-34、36（津南區(qū)）各宗地出讓情況1、9、10、162、3、11、124-5、23-246-78、2213、14171518、3519、20、2125-34、36重點(diǎn)地塊點(diǎn)評塘沽區(qū)青坨子推出一塊出讓面積達(dá)到2610999.2平米的地塊。該幅土地編號為“津?yàn)I生（招）2008-01”號，位于塘沽區(qū)青坨子，東至中央大道、南至規(guī)劃支路、西至規(guī)劃漢北路中心線、北至規(guī)劃路八。該地塊出讓土地總面積為261.09992公頃，分為居住用地、公共設(shè)施（其他商服）用地和一類工業(yè)用地（含科技研發(fā)、中試、服務(wù)外包、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)用地），其中居住用地面積155.21公頃，平均容積率不大于1.65；公共設(shè)施用地面積11.07公頃，平均容積率不大于2.7；一類工業(yè)用地面積41.53公頃，平均容積率不大于1.2。該地塊所劃分三類用地的建筑密度、綠地率及建筑限高以批復(fù)的中新天津生態(tài)城起步區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)。該地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為居住用地70年、公共設(shè)施用地40年及工業(yè)用地50年。該地塊是自從生態(tài)城項(xiàng)目落戶天津?yàn)I海新區(qū)以來招牌掛出讓的面積較大的綜合地塊之一。該地塊從地塊產(chǎn)品屬性定位時(shí)就是提前考慮到地塊的綜合性發(fā)展。而且從工業(yè)用地的比例我們不難看出，該地塊將會有工業(yè)及商服外包產(chǎn)業(yè)的入住，這樣的產(chǎn)品定位不僅給住宅帶來了人流人氣提供客戶資源，同時(shí)又能帶動(dòng)該地塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)鏈的形成。而該地塊的商業(yè)配套的完善同時(shí)也可以滿足居住在此區(qū)域業(yè)主的日常的購物、生活、休閑的需要。所以該地塊的總體規(guī)劃可以看作為中心生態(tài)大生態(tài)區(qū)的微縮版，其合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。不僅給業(yè)主帶了了生態(tài)的居住環(huán)境，同時(shí)又能給當(dāng)?shù)卣峁┫喈?dāng)穩(wěn)定的稅收保障。二、本月土地成交公告

本月土地成交概況

各宗地交易情況

重點(diǎn)成交地塊點(diǎn)評2008年2月份全市共成交土地19幅，土地出讓面積194.91公頃，規(guī)劃建筑面積為206.33萬平米。對比1月，成交土地的宗數(shù)減少了20幅，成交土地面積減少了239.37公頃，這與中國傳統(tǒng)節(jié)日農(nóng)歷新年有關(guān)。成交土地中，連續(xù)兩個(gè)月工業(yè)性質(zhì)土地用所占比例最大，占全市59%。成交土地中，工業(yè)性質(zhì)土地共8幅，總用地面積為114.29公頃，總規(guī)劃建筑面積為75.42公頃。本月天津出讓純居住用地7幅，總用地面積為49.63公頃，約占全市土地出讓面積的25%。居住、商業(yè)等綜合類用地3幅，共用地面積為20.74公頃，約占全市11%，此外，還成交商服用地1塊，約10.25公頃。本月土地成交概況各宗地交易情況序號地塊名稱受讓方用地面積建筑面積容積率土地用途成交價(jià)格（萬元）樓面價(jià)（元/m2）成交日期1津漢（拍）2007-013天津鴻正集團(tuán)有限公司37213.174426.22居住960012902008-2-22津漢（拍）2007-012天津鴻正集團(tuán)有限公司71217.1128190.781.8住宅、商服1842014372008-2-23津漢（拍）2007-08天津安冶置業(yè)有限公司102518.3143525.621.4商服2753719192008-2-254津西青保（掛）2007-211天津中信地產(chǎn)投資有限公司131576.8183699.55A地塊：居住用地容積率不大于1.4，商業(yè)金融業(yè)用地容積率不大于1.2；B地塊：不大于1.4；C地塊：不大于1.5居住、商業(yè)9460051502008-2-45津?qū)帲⊕欤〨2008-06玖龍紙業(yè)（天津）有限公司360336.8216202.080.6工業(yè)60542802008-2-186津?qū)帲⊕欤〨2008-05耀龍紙業(yè)（天津）有限公司348544.6209126.760.6工業(yè)58562802008-2-187津?qū)帲⊕欤〨2008-07號錦盛紙業(yè)（天津）有限公司127051.976231.140.6工業(yè)21352802008-2-19各宗地交易情況8津?qū)帲⊕欤〨2008-08號天祺紙業(yè)（天津）有限公司74362.444617.440.6工業(yè)12502802008-2-199津?qū)帲⊕欤〨2008-09號錦盛紙業(yè)（天津）有限公司151522.790913.620.6工業(yè)25462802008-2-1910津?qū)殻ㄅ模?007-20天津市寶坻區(qū)泉州房地產(chǎn)開發(fā)公司34041.5680832居住935013732008-2-2011津?qū)殻⊕欤?007-27天津駿盛紙業(yè)有限公司202570.51324112.8161.6居住220006792008-2-2712津?qū)殻⊕欤?007-26天津渤海灣置業(yè)有限公司127649.5204239.21.6居住170008322008-2-2713津?qū)殻⊕欤?007-28天津長遠(yuǎn)嘉和置業(yè)有限公司19894.7231831.5521.6居住26008172008-2-2814津空加（掛）2007-37天津市思騰纖維科技開發(fā)有限公司12479.316223.091.3工業(yè)3602222008-2-2215津空加（掛）2007-28雷夢（天津）實(shí)業(yè)有限公司46020.682837.081.8工2-22各宗地交易情況16津空加（掛）2007-26甘地特（天津）糖果有限公司22583.618066.880.8工業(yè)6553632008-2-2217津南（拍）2008-03天津市津南區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司54918.15999901.82居住60506052008-2-2518津武（拍）2007-022天津市同順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20000340001.7居2-2519津靜（掛）2007-017天津天泰投資有限公司4601.7917026.6233.7居住、商業(yè)5203052008-2-26成交地塊位置圖1-3號地（漢沽）

4號地（西青）5-9號地（寧河）

10-13號地（寶坻）

14-16號地（空港）17號地（津南）18號地（武清）29號地（靜海）2.1-2.28各宗地交易情況191841714-1610-135-91-3重點(diǎn)地塊點(diǎn)評本月西青區(qū)僅成交一塊土地，但在本月成交土地已屬重量級土地了。

該宗土地編號為津西青保（掛）2007-211，位于西青區(qū)寶山西道南側(cè)。土地出讓面積為13.16公頃。規(guī)劃建筑面積為18.37萬平米。該宗土地中共分為A、B、C三塊土地，除去A地塊中有6100平方米的土地為商業(yè)金融業(yè)用外，其他土地全部為居住用地。該宗土地毗鄰華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)和海泰國際產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)該區(qū)域與天津多所高等學(xué)府有著良好動(dòng)線，地理位置十分優(yōu)越。兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)與多所高等學(xué)府將為其提供大量潛在客群，高素質(zhì)人群將成為消化其產(chǎn)品的主力，如果充分考慮上述情況，該項(xiàng)目定位將以高端產(chǎn)品面世。最終該宗土地由中國中信集團(tuán)公司旗下天津中信地產(chǎn)投資有限公司，以9.46億元的價(jià)格拍得，樓面價(jià)為5150元/平米。而參照該區(qū)域已有項(xiàng)目的銷售情況，預(yù)計(jì)未來該項(xiàng)目的平均售價(jià)將不低于9000元/平米。第三章：住宅市場(月度分析)

一、整體市場解析

二、營銷透析

一、整體市場解析

商品住宅市場概況

商品住宅成交分析

二手房成交分析

商品住宅市場概況

1、成交量、價(jià)格分析

2、商品房成交市場預(yù)測

2008年2月，天津市新建商品房市場交易量大幅萎縮，成為過去13個(gè)月里的新低；2月份全市成交商品房2216套，成交商品住宅僅24.35萬平方米，環(huán)比分別下降52.77%和51.98%，同比成交面積也出現(xiàn)了36.4%的下滑。價(jià)格方面，2月份天津市商品房整體成交均價(jià)為7385元/平方米，較08年1月上漲5.97%，同比上漲幅度較大，達(dá)42.98%。全市商品房市場整體成交均價(jià)走勢市場預(yù)測2008年2月，天津市商品房市場交易量大幅下滑，主要受兩方面原因：一、從近期看，由于中國傳統(tǒng)節(jié)日的影響，人們購房情緒減低；二、從長期看，受到國家緊縮型調(diào)控政策的影響，市場普通存在觀望情緒。開發(fā)商對天津未來的發(fā)展還是十分看好，結(jié)果是房價(jià)繼續(xù)走高，買賣雙方的博弈，導(dǎo)致天津市場出現(xiàn)“量價(jià)背離”的現(xiàn)象。本市將加大政策性保障住房建設(shè)的規(guī)模，預(yù)計(jì)08年將會有大量此類住房產(chǎn)品集中上市，將直接影響08年樓市的成交量。從易居對2月份天津樓市市場監(jiān)測上看，春節(jié)過后天津市場普通出現(xiàn)了回暖的現(xiàn)象，大量高品質(zhì)的產(chǎn)品在春節(jié)過后的放量，也吸引了眾多客戶選擇不再觀望。預(yù)計(jì)3月份天津市場將走出低迷，成交量將有所上升。商品房成交市場預(yù)測

商品住宅成交分析

區(qū)域商品房市場成交情況08年2月，天津市各主要成交區(qū)域成交量均出現(xiàn)了大幅的減少，降幅均在40%以上，其中濱海新區(qū)下滑幅度最大，環(huán)比降幅達(dá)64.28%；而作為支撐天津交易規(guī)模的市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，也分別下降了42.64%和46.35%；郊縣地區(qū)的降幅為58.08%。成交價(jià)格方面，除郊縣地區(qū)出現(xiàn)3.09%的下降外，其他幾大區(qū)域價(jià)格均有所上升，其中漲幅最大是市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，漲幅分別為3.24%和3.56%，而濱海地區(qū)的成交價(jià)格漲幅較小，基本與上月持平。結(jié)構(gòu)方面，天津各城區(qū)的成交量銳減，而市內(nèi)六區(qū)仍以9萬平米的成交面積占居第一位。環(huán)城近郊區(qū)域以7.05萬平方米的成交量超越濱海新區(qū)，并縮小了與市內(nèi)六區(qū)的差距；濱海新區(qū)市場仍不見起色，僅有4.94萬平方米成交，位居第三位；另，郊縣地區(qū)仍是成交規(guī)模相對較弱的區(qū)域。各區(qū)域商品房市場成交情況根據(jù)上圖，市內(nèi)六區(qū)商品房成交量變動(dòng)方向與全市成交走勢基本保持一致，呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，2月份成交量成為近13個(gè)月以來的新低點(diǎn)，交易面積僅為9萬平方米，環(huán)比下降42.64%，同比下降25.8%。成交價(jià)格方面，本月市內(nèi)六區(qū)價(jià)格仍然保持上升態(tài)勢，上漲幅度較為平穩(wěn)，平均成交價(jià)格約為9869元/平方米，環(huán)比上漲幅度3.24%。各區(qū)域商品房市場成交情況08年2月市內(nèi)六區(qū)中僅有河?xùn)|區(qū)成交量出現(xiàn)增長，主要受陽光星期八、米蘭新干線、紅城等項(xiàng)目的相繼放量帶動(dòng)的影響；而其他各區(qū)本月成交量均出現(xiàn)不同程度下跌，降幅最大的為河北區(qū)和南開區(qū)，跌幅分別達(dá)63.35%和62.04%。而和平區(qū)降幅最小，下降了14.43%.價(jià)格方面，2月市內(nèi)六區(qū)價(jià)格走勢保持穩(wěn)中有升的勢頭，其中，河西區(qū)漲幅最為明顯，環(huán)比上漲12.25%，而和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)的市場價(jià)格出現(xiàn)了下降，這主要受節(jié)日期間促銷政策和新品上市低價(jià)策略有關(guān)；南開區(qū)成交價(jià)格居市內(nèi)六區(qū)第三位，也邁進(jìn)了萬元關(guān)口，成交均價(jià)為10204元/平方米。各區(qū)域商品房市場成交情況

濱海新區(qū)各區(qū)縣的商品房成交量在上月出現(xiàn)大幅下滑后，本月仍保持著走低趨勢。而重點(diǎn)區(qū)域塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)下降的幅度分別為72.24%、32.26%，市場需求熱度有待調(diào)節(jié)。而漢沽區(qū)在持續(xù)無供應(yīng)的情況下，本月成交接近與零，市場需求量下降幅度已到底線；大港區(qū)本月下降的幅度則為55.17%。價(jià)格方面，繼上月各區(qū)域出現(xiàn)不同幅度的上揚(yáng)后，其他區(qū)域均有不同的程度上漲，而只有塘沽區(qū)在本月出現(xiàn)了下降，降幅為8.32%。各區(qū)域商品房市場成交情況塘沽區(qū)商品房市場交易量在07年8月出現(xiàn)了分水嶺，在經(jīng)歷了8月份上漲之后，持續(xù)下跌，08年2月交易面積環(huán)比下降72.2%。交易價(jià)格方面，塘沽區(qū)商品房成交價(jià)格也出現(xiàn)了明顯拐點(diǎn)，2月平均成交價(jià)格環(huán)比下降了8.31%，不過仍維持在6000元/平米左右。環(huán)城四區(qū)中市場成交量呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢。西青區(qū)成交量萎縮最為明顯，本月出現(xiàn)了70.14%的大幅下降；東麗區(qū)為本月近郊區(qū)域下降幅度最小的區(qū)域，為13.06%，主要受萬科東麗湖項(xiàng)目成交量的主要支撐，但產(chǎn)品供應(yīng)有限造成的成交規(guī)模易產(chǎn)生波動(dòng)；而津南區(qū)和北辰區(qū)下降幅度分別為14.91%

63.7%。價(jià)格方面，環(huán)城四同樣保持著小幅平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢。西青區(qū)本月成交規(guī)模雖大幅下滑，但本月成交單價(jià)已突破8000元/平米大關(guān)，漲幅為18.44%，主要因?yàn)樯鐣健⑷A韻歐風(fēng)等別墅類產(chǎn)品成交量比重增加，導(dǎo)致西青區(qū)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。東麗區(qū)價(jià)格趨勢與成交量走勢基本相同，出現(xiàn)2.24%的小幅下滑；其他兩區(qū)域的上漲的幅度均保持在7%以上。各區(qū)域商品房市場成交情況

2月份遠(yuǎn)郊成交量也出現(xiàn)了大幅下降，成交面積為3.37萬平方米，環(huán)比下降58.08%。在價(jià)格方面，遠(yuǎn)郊整體呈上漲趨勢，受到薊縣旅游地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)影響，平均價(jià)格環(huán)比上升3.07%。各區(qū)域商品房市場成交情況

二手房成交分析全市二手房市場整體成交走勢08年2月天津市二手房市場累計(jì)成交12.32萬平方米，環(huán)比下降56.02%，同比下降41.33%，成為連續(xù)13個(gè)月交易規(guī)模的新低，這與商品房市場表現(xiàn)基本一致，主要因?yàn)槭艿絿艺{(diào)控政策和假日氣氛的雙重作用。價(jià)格方面，在上月首次突破5000元大關(guān)之后，本月成交均價(jià)達(dá)到了5235元/平方米，環(huán)比小幅上升3.93%，同比上升30.52%。08年2月，市內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域成交量均出現(xiàn)大幅下滑的趨勢。其中，傳統(tǒng)成交較大的區(qū)域河西區(qū)、南開區(qū)成為本月波動(dòng)最大的區(qū)域，分別為56.83%，48.86%，而和平區(qū)仍為波動(dòng)相對較小的區(qū)域。近郊區(qū)域同樣出現(xiàn)了大幅下降。而作為濱海新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域的塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)本月成交規(guī)模再次發(fā)生萎縮現(xiàn)象，塘沽區(qū)降幅達(dá)59.81%。價(jià)格方面，除紅橋區(qū)、河?xùn)|區(qū)外，各地區(qū)價(jià)格依舊保持上升態(tài)勢，但漲勢相對平緩，其中，漲幅最大的為西青區(qū)，為19.7%。重點(diǎn)區(qū)域二手房成交情況各區(qū)域二手住宅成交概況

2月份，天津市各大區(qū)域二手房市場交易的呈下降趨勢，成交量均有不同程度的下降。降幅均超過了50%。其中降幅最大為濱海新區(qū)下降了57.93%，而市區(qū)下降了56.62%緊隨其后。價(jià)格方面，天津各主要城市區(qū)域的二手房成交價(jià)格保持上升的態(tài)勢，漲幅在2.6%-9.1%之間，其中，漲幅最明顯的是環(huán)城四區(qū)，上漲了9.1%。結(jié)構(gòu)方面，2月份盡管市內(nèi)六區(qū)二手房交易量下降明顯但仍以占全市46%比例排在第一位；濱海新區(qū)交易量以23%的市場份額位居第二，環(huán)城四區(qū)成交量為2.06，占全市17%，即是濱海與環(huán)城四區(qū)的合計(jì)仍沒有超過市內(nèi)六區(qū)成交量。另，郊縣以14%比例排在最后，但其穩(wěn)定客群及供應(yīng)使得郊區(qū)成量價(jià)都保持平穩(wěn)。二手住宅月度市場總結(jié)及預(yù)測08年2月天津市二手房成交量約為12.32萬平米，環(huán)比下降56.02%，同比下降41.33%。5235元/平方米，環(huán)比小幅上升3.93%，同比上升30.52%。與商品房趨勢基本相同，“春節(jié)效應(yīng)”明顯。08年2月天津市主要區(qū)域成交量均出現(xiàn)不同幅度的下降，成交結(jié)構(gòu)基本維持了08年1月的水平，即市內(nèi)六區(qū)>濱海新區(qū)>環(huán)城四區(qū)>遠(yuǎn)郊，但較上月環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊與濱海新區(qū)具備了一定差距，而郊縣市場則呈現(xiàn)了良好的均衡性。預(yù)計(jì)3月隨著“春節(jié)效應(yīng)”的逐步減弱，二手房市場供應(yīng)會有所增加，而成交規(guī)模也會有一定幅度的上升，但基于“二套房貸”限制，成交規(guī)模上升有限?！皟蓵钡恼匍_將進(jìn)一步明確天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)建設(shè)在國家發(fā)展戰(zhàn)略的重要地位，今后天津?qū)⑽嗤鈦砣丝趤磉@里工作和生活，天津住宅市場剛性需求的將有增無減，在一定程度上會對二手房市場產(chǎn)生刺激作用。二、營銷透析

媒體總體表現(xiàn)狀況時(shí)間項(xiàng)目數(shù)版面折算頻數(shù)單項(xiàng)目平均版面單項(xiàng)目平均頻數(shù)07.12.26-08.1.255796.21301.692.2808.2.1-08.2.293143.75581.411.87增減幅度（%）-45.61%-54.52%-55.38%-16.57%-17.98%08年2月，天津投放的地產(chǎn)廣告，無論是項(xiàng)目數(shù)還是頻次都有大幅的下降，主要是因?yàn)殚_發(fā)商對于客戶在農(nóng)歷新年期間購房意愿降低的判斷。各主要媒體投放狀況每日新報(bào)的廣告投放頻次數(shù)為39次，所占比例為68%，環(huán)比減少了49.35%，但仍具各主要媒體之首，每日新報(bào)作為地產(chǎn)投放廣告的首席地位仍不可撼動(dòng)；城市快報(bào)以10次位居次席，占媒體投放比例17%；今晚報(bào)本月廣告投放6次，占全市媒體投放比例10%；假日100和天津日報(bào)的地產(chǎn)廣告投放與上月相比沒有變化分別是1次和2次。各物業(yè)類型投放狀況本月普通住宅媒體投放頻次為46次，環(huán)比減少47.13%，占全市份額為67%，普通住宅在全市物業(yè)類型投放頻次占首位。其次，別墅/洋房/高層等綜合類項(xiàng)目合計(jì)投放頻次為7次，占7%，其他物業(yè)類型投放頻次較低，合計(jì)占5%。四、競爭市場動(dòng)態(tài)

重點(diǎn)項(xiàng)目成交動(dòng)態(tài)跟蹤

重點(diǎn)項(xiàng)目營銷推廣動(dòng)態(tài)跟蹤

重點(diǎn)項(xiàng)目成交動(dòng)態(tài)跟蹤成交動(dòng)態(tài)跟蹤高級公寓南開區(qū)和平項(xiàng)目名稱奧城富力城中新城上城賽頓大廈天津中心房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅套數(shù)308447成交面積（m2）3663.811058.33302.4932.83463.68成交金額（萬元）433037521366186030549161113653410215130成交均價(jià)（元/m2）11819.3212908.8810102.2411938.4422031宣傳均價(jià)（元/m2）1300013000130001900024000熱銷戶型（m2）復(fù)式兩室、三室兩室三室一室、兩室客流量(人/日)15-2020-2520-255月10日1-5客流量(人/周)100~150200150-20040-507-35成交均價(jià)環(huán)比漲幅31.85%(正?；貧w）1.64%2.35%無上月數(shù)據(jù)作對比-5.21%成交動(dòng)態(tài)跟蹤高級公寓紅橋河西項(xiàng)目名稱金領(lǐng)國際萬通上游弘澤印象海逸長洲橡樹原房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅套數(shù)12728179成交面積（m2）1569.06900.914702.572127.9949.52成交金額（萬元）263010458619128626926671502799211800372成交均價(jià)（元/m2）167629567133327062.3612428宣傳均價(jià)（元/m2）110009800125001400013000熱銷戶型（m2）兩室三室三室三室兩室、三室客流量(人/日)20-305-1020-3015-2010-15客流量(人/周)110-12060-70100-15011070-100成交均價(jià)環(huán)比漲幅-16.64%(成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)）1.03%7.20%-23.41%（優(yōu)惠打折）上期統(tǒng)計(jì)無數(shù)據(jù)對比成交動(dòng)態(tài)跟蹤高級公寓河西津南河?xùn)|河北項(xiàng)目名稱天津公館領(lǐng)世郡陽光星期八海河大道房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅套數(shù)21386成交面積（m2）125.561138.27796.211075.06成交金額（萬元）18912548849455742479710569313成交均價(jià)（元/m2）15063777493259831宣傳均價(jià)（元/m2）180009000900015000熱銷戶型（m2）一室兩室一室、兩室三室、四室客流量(人/日)5-1020-3010-1510-15客流量(人/周)40-50100-20070-10085成交均價(jià)環(huán)比漲幅-10.67%-9.21%22.71%（新樓體上市，面積小，價(jià)格高）8.09%成交動(dòng)態(tài)跟蹤別墅部分津南津南南開項(xiàng)目名稱新悅庭領(lǐng)世郡檀府房屋用途別墅別墅別墅套數(shù)122成交面積（m2）415.33672.34664.39成交金額（萬元）61352901428760016972310成交均價(jià)（元/m2）147722125125546宣傳均價(jià)（元/m2）180002300021000-27000熱銷戶型（m2）四室、五室四室、五室四室客流量(人/日)5-1010-1510-15客流量(人/周)60-7070-9070-90成交均價(jià)（半月）環(huán)比漲幅（無上期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作比較）3.66%53.93%（該價(jià)格與市場價(jià)格相符）重點(diǎn)項(xiàng)目營銷推廣動(dòng)態(tài)跟蹤營銷推廣動(dòng)態(tài)跟蹤日期項(xiàng)目名稱物業(yè)類行政區(qū)媒體篇幅版面折算投放價(jià)格廣告主題2月4日遠(yuǎn)洋新干線住宅東麗城市快報(bào)整版160000空港90平米精品戶型即將盛妝綻放誠邀品鑒2月10日遠(yuǎn)洋新干線住宅東麗每日新報(bào)整版1122000空港90平米精品戶型即將盛妝綻放誠邀品鑒2月13日遠(yuǎn)洋新干線住宅東麗每日新報(bào)整版1122000空港90平米精品戶型即將盛妝綻放誠邀品鑒2月21日遠(yuǎn)洋新干線住宅東麗天津日報(bào)半版0.5115000空港90平米精品最具投資價(jià)值2月26日遠(yuǎn)洋新干線住宅東麗每日新報(bào)半版0.578000國際人居3月盛大巨獻(xiàn)營銷推廣動(dòng)態(tài)跟蹤日期項(xiàng)目名稱物業(yè)類行政區(qū)媒體篇幅版面折算投放價(jià)格廣告主題2月27日遠(yuǎn)洋新干線住宅東麗城市快報(bào)半版0.582000國際人居3月盛大巨獻(xiàn)2月4日春和景明住宅河北城市快報(bào)整版1600002008回家是福2月8日春和景明住宅河北每日新報(bào)整版