房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。

地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。

房地產(chǎn)也稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)業(yè)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念土地所有制在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制(即國(guó)家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。

土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房后，對(duì)該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地所有制知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限

土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：(1)土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜咄ㄟ^(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。(3)土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒(méi)有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地使用權(quán)知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地開(kāi)發(fā)：是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。

生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備使用條件的土地。熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地開(kāi)發(fā)：是將“生地”開(kāi)發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。知識(shí)點(diǎn)土地使用年限首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有期限的。不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：(1)居住用地七十年。(2)工業(yè)用地五十年。(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年。(5)綜合用地或者其他用地五十年。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地使用年限知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！币虼耍?gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國(guó)家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購(gòu)房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國(guó)家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，

地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類(lèi)面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類(lèi)而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱(chēng)。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線(xiàn)、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限地籍知識(shí)點(diǎn)二：土地及土地使用年限開(kāi)發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購(gòu)房者非常關(guān)注的問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開(kāi)發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目等等。對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商首先應(yīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》和《銷(xiāo)售許可證》等相關(guān)證書(shū)。另外，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開(kāi)發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)開(kāi)發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)(1)自有流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元。(2)有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于20人。(3)設(shè)有高級(jí)工程師職稱(chēng)的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱(chēng)的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上(含經(jīng)濟(jì)師)職稱(chēng)的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。(4)具有5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。(5)近3年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)二級(jí)企業(yè)(1)自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。(2)有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于10人。(3)工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。(4)具有3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。(5)近3年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)三級(jí)企業(yè)(1)自有流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。(2)有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員不得少于5人。(3)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)助理以上職稱(chēng)，配有初級(jí)以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。(4)具有2年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。(5)累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)四級(jí)企業(yè)(1)自有流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。(2)有職稱(chēng)的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不得少于5人。(3)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)制定。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)

承建商即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開(kāi)發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開(kāi)發(fā)商的委托、依照開(kāi)發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。此外，國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來(lái)評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)承建商知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)監(jiān)理公司對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類(lèi)別。知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的企業(yè)監(jiān)理公

商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類(lèi)繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房……商品房按銷(xiāo)售對(duì)象可分為內(nèi)銷(xiāo)商品房和外銷(xiāo)商品房。(1)內(nèi)銷(xiāo)商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門(mén)審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。(2)外銷(xiāo)商品房，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門(mén)列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型商品房知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中低收人家庭的商品房。它是帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買(mǎi)。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型經(jīng)濟(jì)適用房知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型公房公房也稱(chēng)公有住房、國(guó)有住宅，它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是可售公有住房，一類(lèi)是不可售公有住房。上述兩類(lèi)房均為使用權(quán)房。所謂“使用權(quán)房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

私房也稱(chēng)私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型公房知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型

集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

廉租房在即將出臺(tái)的國(guó)家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類(lèi)似于香港的“廉租屋”。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。

安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi))。它是由國(guó)家安排的專(zhuān)項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型集資房知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型

TOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專(zhuān)用車(chē)位或車(chē)庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，目前在歐美十分普及。Townhouse的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車(chē)程5至30分鐘，滿(mǎn)足第一居所的要求，生活、工作兩便利。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過(guò)0．6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿(mǎn)足其社區(qū)配套和生活品位的要求。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必須齊備。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型TOWNHOUSE知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型

商住住宅商住住宅是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融人寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。

酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型商住住宅知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型

智能化小區(qū)所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過(guò)綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線(xiàn)為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶(hù)提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型智能化小區(qū)知識(shí)點(diǎn)四：住宅的類(lèi)型

低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。多層住宅是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類(lèi)型。同時(shí)，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點(diǎn)。

小高層住宅按照國(guó)際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8～16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。高層住宅：是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，超高層住宅是比較少見(jiàn)的，它一般多用于辦公等用途。知識(shí)點(diǎn)五：住宅的層數(shù)劃分低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，

期房從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱(chēng)為期房。購(gòu)房者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同?，F(xiàn)房這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可人住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度期房知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

尾房它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶(hù)零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷(xiāo)售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。樓盤(pán)的“爛尾”情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷(xiāo)售的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來(lái)。知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪

二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶(hù)，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。存量房存量房，即二手房的書(shū)面稱(chēng)呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。

毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專(zhuān)門(mén)的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過(guò)處理或只經(jīng)過(guò)部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過(guò)對(duì)其較大的改造裝修。

精裝修房簡(jiǎn)單地說(shuō)是帶上被子就能去睡的房子，但要說(shuō)的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。購(gòu)房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》，在合同附件三中對(duì)“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。正是因?yàn)檫@樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者發(fā)生糾紛的導(dǎo)火線(xiàn)，更成為了開(kāi)發(fā)商大搞貓膩的地方。知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度二手房知識(shí)點(diǎn)六：住宅的完工程度

住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅問(wèn)小路等)的總稱(chēng)。

公建用地：(全稱(chēng)為公共服務(wù)設(shè)施用地)，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等。(1)居住區(qū)(級(jí))道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。(2)小區(qū)(級(jí))路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。(3)組團(tuán)(級(jí))路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。(4)宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅人口的道路。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含

公共綠地滿(mǎn)足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

配建設(shè)施與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)。

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

公共綠地知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)人均總占地面積(平均米/人)人均總占地面積=建筑紅線(xiàn)內(nèi)總用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人均住宅用地面積(平方米／人)人均住宅用地面積：小區(qū)內(nèi)總住宅用地÷本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)占地面積(公頃)。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

人均總占地面積(平均米/人)知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃

單元式住宅：又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶(hù)由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)人分戶(hù)門(mén)，一般每個(gè)樓梯可以安排2～4戶(hù)(大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5～8戶(hù))。公寓式住宅：是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶(hù)的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶(hù)外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

單元式住宅：又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種

標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。

躍層住宅躍層式住宅俗稱(chēng)“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶(hù)內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上(有時(shí)是樓下)安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。躍層式住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市(尤其是福建、廣東)較為流行，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(普通住宅層高通常為2．8～3．O米)高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

錯(cuò)層住宅戶(hù)內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶(hù)型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

復(fù)式住宅知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新，其特點(diǎn)是其中一層層高在2．2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書(shū)房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3．8～4．9米之間，客廳為共享式。

退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅又稱(chēng)為“臺(tái)階式”住宅，其外形類(lèi)似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。目前，國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

躍復(fù)式住宅知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)“蝸居式”小戶(hù)型：是指那些一室半的“小戶(hù)型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型的面積要小l／3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。如有孩子，也可有獨(dú)自的小天地。因此，只要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶(hù)型同樣能營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，而房?jī)r(jià)卻可便宜許多。

“毛坯型”住宅：是指在住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，也不附過(guò)多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

“蝸居式”小戶(hù)型：是指那些一室半的“小戶(hù)型”住宅，它雖比一般

玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。此外，玄關(guān)之處還可設(shè)置鞋柜、儲(chǔ)物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。知識(shí)點(diǎn)七：建筑與規(guī)劃知識(shí)基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的

框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配而成的住宅。框架結(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時(shí)由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。相比框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)具有較好的抗震性能，其不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大。預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)通?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，此時(shí)，房問(wèn)的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來(lái)了較大的方便之處，深受廣大住戶(hù)歡迎。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

剪力墻結(jié)構(gòu)知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

框架一剪力墻結(jié)構(gòu)框架一剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿(mǎn)足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度?？蚣艚Y(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因?yàn)椋谙虏繕菍?，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線(xiàn)變形，剪力墻承受大部分水平力；上部樓層則相反，剪力墻位移越來(lái)越大，有外側(cè)的趨勢(shì)，而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì)，框架拉剪力墻按剪切型曲線(xiàn)變形，框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來(lái)的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因?yàn)榻o框架一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

框架一剪力墻結(jié)構(gòu)知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

板樓從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。從板樓的建筑特征來(lái)看，板樓就是東西長(zhǎng)、南北短的建筑，也就是說(shuō)在板樓的平面圖上，長(zhǎng)度要明顯大于寬度，其外形為規(guī)則的條狀，就像一個(gè)長(zhǎng)方形，通常采用一梯兩戶(hù)布局，上到樓層后，左右各只一戶(hù)。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場(chǎng)上流行的板樓主要有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

板樓知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)：(1)南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶(hù)型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶(hù)型設(shè)計(jì)更容易出精品。(2)均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶(hù)的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘?hù)型的優(yōu)劣差距很小。板樓由于住戶(hù)不多，居家生活也比較清靜。(3)管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。(4)面積使用率很高。使用率通常高于塔樓戶(hù)型。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。

同時(shí)，板樓也有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：(1)建筑密度低，房?jī)r(jià)高。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強(qiáng)，但房?jī)r(jià)一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費(fèi)得起。(2)戶(hù)型格局不宜改造。板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)：知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

塔樓“塔樓”是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶(hù)，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶(hù)內(nèi)。從塔樓的平面圖來(lái)看，塔樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

塔樓知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)塔樓也有四大優(yōu)勢(shì)：(1)節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)，讓更多的人安居。(2)空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶(hù)型。(3)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。(4)居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓住戶(hù)可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無(wú)法領(lǐng)略這一份心曠神怡的感受的。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

塔樓也有四大優(yōu)勢(shì)：知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)塔樓有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：(1)均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。塔樓每層的住戶(hù)多為6戶(hù)以上，甚至高達(dá)12戶(hù)，數(shù)百戶(hù)人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，因?yàn)檫M(jìn)深大、戶(hù)數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。(2)面積使用率不高，存在灰色空間。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

塔樓有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線(xiàn)到另一面墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。

住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線(xiàn)到后墻的定位軸線(xiàn)之間的實(shí)際長(zhǎng)度。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

住宅的開(kāi)間知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

住宅的層高和凈高住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱(chēng)為層高。具體地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBll00—87)中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2．6米、2．7米、2．8米、3．O米。目前一般商品房的層高都在2．8米～3．0米居多。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)

住宅的層高和凈高知識(shí)點(diǎn)八：住宅的結(jié)構(gòu)建筑容積率所謂建筑容積率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積(總建筑面積)與規(guī)劃建設(shè)用地面積(總用地面積)之比。其計(jì)算公式為：建筑容積率=總建筑面積÷總用地面積×100％

建筑密度所謂建筑密度，即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積(即房屋首層的占地面積)之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面積。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積÷總用地面積×100％知識(shí)點(diǎn)九：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑容積率知識(shí)點(diǎn)九：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綠地率所謂綠地率，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線(xiàn)內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率應(yīng)不低于30％。戶(hù)型比：是指各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。知識(shí)點(diǎn)九：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綠地率知識(shí)點(diǎn)九：住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會(huì)所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件如下：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放。

中空玻璃：是對(duì)傳統(tǒng)單玻門(mén)窗的革新，是現(xiàn)代門(mén)窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體(如加入惰性氣體)狀態(tài)，故稱(chēng)“中空玻璃”，這種技術(shù)的運(yùn)用使門(mén)窗的隔音阻熱、密封、安全性能都大大提高。知識(shí)點(diǎn)十：建筑配套與建筑材料會(huì)所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置，常見(jiàn)的有房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃、抵押、典當(dāng)、拍賣(mài)等流通形式。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售《商品房預(yù)售許可證》商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

預(yù)售合同商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)《商品房預(yù)售許可證》商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)

權(quán)屬登記預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓2005年4月30日，為了抑制房?jī)r(jià)，國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)明確指出，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，以前常見(jiàn)的“炒樓花”行為被全面禁止了。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)權(quán)屬登記商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)

商品房現(xiàn)售條件(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收。(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)商品房現(xiàn)售條件商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)五證“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》?！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)。

兩書(shū)“兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)五證商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式銷(xiāo)售商品房。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以為開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格較低，通常會(huì)吸引眾多購(gòu)房人士。商品房銷(xiāo)售基本知識(shí)與法律常識(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)建筑面積的測(cè)算原則

(1)房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。(2)房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，．且層高2．20米(含2．20米，下同)以上的永久性建筑。(3)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。(4)房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。(5)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

(6)房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

建筑面積的測(cè)算原則(1)房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平計(jì)算全部建筑面積的范圍(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。(3)房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)，層高在2．20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。(4)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。(5)樓梯、樓梯問(wèn)、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。(6)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。建筑面積的測(cè)算原則計(jì)算全部建筑面積的范圍建筑面積的測(cè)算原則(7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。(8)原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。(9)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。(10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。(11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。(12)層高在2．20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車(chē)庫(kù)、地下商場(chǎng)等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)建筑面積的測(cè)算原則(7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、(13)有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。(14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。(15)屬永久性建筑層高在2．20米以上有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。(16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。(17)室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館(場(chǎng))看臺(tái)下空問(wèn)加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積(多層按多層計(jì))。(18)機(jī)械車(chē)庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。(19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。(20)房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。．建筑面積的測(cè)算原則(13)有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平

計(jì)算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。(2)獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、雨篷、車(chē)棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。(3)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。(4)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。(5)有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。建筑面積的測(cè)算原則計(jì)算一半建筑面積的范圍建筑面積的測(cè)算原則不計(jì)算建筑面積的范圍(1)層高小于2．20米的房屋及房屋附屬部位。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(3)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。(5)頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。建筑面積的測(cè)算原則不計(jì)算建筑面積的范圍建筑面積的測(cè)算原則(6)房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。(7)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。(8)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。(9)屋面上有柱有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。(10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(11)廣場(chǎng)式室外樓梯。(12)獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。(13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。建筑面積的測(cè)算原則(6)房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊

套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積，系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線(xiàn)水平投影計(jì)算。它包括臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買(mǎi)賣(mài)中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)人使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。建筑面積的測(cè)算原則套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)人內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻，是指本套獨(dú)用墻體，其墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。一般來(lái)說(shuō)，陽(yáng)臺(tái)可以分為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。其中，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。建筑面積的測(cè)算原則套內(nèi)墻體面積建筑面積的測(cè)算原則共有建筑面積的構(gòu)成商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間(如車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、會(huì)所或俱樂(lè)部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等)；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備問(wèn)等，均不計(jì)人共有建筑面積。(2)套(單元)與共有建筑空問(wèn)之問(wèn)的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。建筑面積的測(cè)算原則共有建筑面積的構(gòu)成建筑面積的測(cè)算原則建筑面積的測(cè)算原則

實(shí)用面積是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

面積誤差比面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積)÷合同約定面積×100％

產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。建筑面積的測(cè)算原則實(shí)用面積

預(yù)測(cè)面積：是指在商品房期房(有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目)銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。

實(shí)測(cè)面積：是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。實(shí)測(cè)面積是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。建筑面積的測(cè)算原則預(yù)測(cè)面積：是指在商品房期房(有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目)銷(xiāo)

實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積(也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積)與套(單元)建筑面積(即銷(xiāo)售面積)的比率。即：實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷商品房銷(xiāo)售面積×100％建筑面積的測(cè)算原則實(shí)用率建筑面積的測(cè)算原則

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)與土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開(kāi)來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商擁有房屋、車(chē)庫(kù)等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。產(chǎn)權(quán)知識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)知識(shí)

如何辦理產(chǎn)權(quán)每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開(kāi)發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買(mǎi)賣(mài)雙方必須持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門(mén)交納相關(guān)稅費(fèi)后，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開(kāi)發(fā)商代辦。產(chǎn)權(quán)知識(shí)如何辦理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)知識(shí)

產(chǎn)權(quán)證書(shū)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利