房地產(chǎn)項目執(zhí)行方案

年4月19日房地產(chǎn)項目執(zhí)行方案文檔僅供參考當前文檔修改密碼:8362839越湖名邸開盤期執(zhí)行方案浙江動力地產(chǎn)二零零七年十月開盤期推廣執(zhí)行階段一:形象提升開盤強銷期:10月15日－11月16日階段二:項目強銷及續(xù)銷期:11月17日－12月31日形象提升開盤強銷期推廣目標:提升項目形象,塑造項目大盤氣勢,為開盤制造緊張氣氛銷售指標:3億主推貨量:臨北面的棟多層、小高層,約500套推廣策略:圍繞項目賣點解讀、工程節(jié)點以及售樓部正式投入使用作為重要信息傳遞主題,營造項目大盤氣勢。廣告策略:利用DM、報紙軟文、硬廣等形式在重要節(jié)點傳遞項目最新相關動態(tài)進行宣傳;利用短信對項目最新活動信息進行傳遞;項目戶外廣告更新,擴大項目影響力,提高認知度,傳遞最新動態(tài);更換車身及網(wǎng)絡廣告畫面,配合項目開盤階段訴求;電視媒體更換內容,解讀項目賣點,傳遞開盤信息;同時形成系列報道短片,制造系列新聞點,從外圍遞進滲透到項目本身,(從板塊價值;到山水地產(chǎn),新蘇州人居模式;到項目揭幕)期間能夠結合到具體營銷活動及事件中,比例吳中區(qū)房交會,項目現(xiàn)場售樓部落成,項目開盤等媒介組合:戶外廣告、電視臺、電臺、報紙軟文、硬廣、DM、車身等媒介鋪排:類型時間媒體版次推廣主題推廣思路戶外10月19日前高炮燈箱——項目形象、現(xiàn)場售樓部交付及開盤信息傳遞增加現(xiàn)場氣氛,配合項目發(fā)售工地現(xiàn)場10月19日前工地圍板的更換一期房源立面垂幅——項目賣點展示,開盤信息傳遞增加現(xiàn)場氣氛,配合項目發(fā)售現(xiàn)場售樓部10月19日前入口小廣場包裝售樓部整體包裝——項目形象及開盤信息傳遞營造現(xiàn)場銷售氣氛車體10月22日前公交車體——現(xiàn)場售樓部交付、開盤信息傳遞配合項目發(fā)售電臺10月25日前蘇州交通臺30”現(xiàn)場售樓部交付(樣板房開放)及開盤信息傳遞傳遞相關信息電臺11月12日起項目一批熱銷信息傳遞,同時樣板區(qū)開放信息傳遞電視10月19日前蘇州廣電總臺(一套至四套)蘇州廣電總臺(生活咨詢頻道)15”項目大盤形象塑造、賣點展示、開盤信息傳遞開盤信息預告10月19日起蘇州廣電總臺(一套至四套)1分鐘系列專題系列專題報道,在區(qū)域板塊認同度提升的情況下凸現(xiàn)出項目作為旗艦復合大盤的地位,分4期專題。(從板塊價值;到山水地產(chǎn),新蘇州人居模式;到項目揭幕、熱銷)制造新聞話題,在擴大區(qū)域板塊的認同度后凸現(xiàn)項目的核心地位,同時梳理項目中高端定位形象短信10月19/26日11月7/15日短信群發(fā)4次房交會、現(xiàn)場售樓部落成(樣板房開放)開盤及一起熱銷信息公告結合房交會、訂卡、開盤幾個重要的節(jié)點,對前期登記客戶進行短信告知;同時對重點目標客戶群區(qū)域進行定點發(fā)送,擴大活動信息傳遞有效性DM10月26日夾報/定投1次項目大盤形象、賣點展示現(xiàn)場售樓部落成(樣板房開放)及開盤信息告知豐富項目媒體通路,擴大信息傳遞到達率生活手冊11月12日現(xiàn)場派發(fā)/部分定投1次項目大盤形象、賣點展示現(xiàn)場生活方式演繹,生活場景描繪更真切的讓目標群感受項目所倡導的新蘇州生活方式網(wǎng)絡10月19日前搜房網(wǎng)/新視點/長三角通欄/新聞鏈接項目大盤形象、賣點展示開盤及現(xiàn)場售樓部落成(樣板房開放)告知豐富項目媒體通路,擴大信息傳遞到達率10月31日起全屏背投網(wǎng)絡11月15日起搜房網(wǎng)/新視點/長三角通欄通欄/新聞鏈接項目一批熱銷信息傳遞,同時樣板區(qū)開放信息傳遞擴大熱銷的炒作報紙10月25日城市商報半版軟文房交會后續(xù)報道,現(xiàn)場售樓部落成及開盤信息預告保持項目在房交會后的熱度,并為開盤制造緊張氣氛姑蘇晚報11月1日姑蘇晚報整版開盤前系列報廣,同時預告訂卡預約活動現(xiàn)場售樓部落成信息告知為項目一批發(fā)售開始造勢預告城市商報11月7日姑蘇晚報整版硬廣開盤系列報廣,開盤公告開盤氣氛渲染蘇州日報11月12日姑蘇晚報整版軟文項目開盤熱銷的解讀軟文對項目一期成功盛大發(fā)售展開炒作,順勢展示項目賣點銷售階段執(zhí)行控制表(10月15日—12月31日)階段開盤強銷期強銷持續(xù)期10月15日—11月16日11月17日—12月31日主要任務樣板房裝修方案建議監(jiān)督樣板房裝修樣板房布置方案確定監(jiān)督福園樣板區(qū)施工進度現(xiàn)場售樓處啟用交房標準的確定智能化設施的確定會所歸屬功能確定產(chǎn)品附加值的確定開盤方案確定價格策略確定銷控方案確定訂卡活動開盤典禮首批房源開盤銷售已購客戶簽約樣板房展示公開樣板區(qū)公開房源銷售客戶簽約客戶追蹤企劃重點媒體計劃的完成導視系統(tǒng)戶外廣告牌設計現(xiàn)場售樓處布置方案網(wǎng)絡的廣告設計生活手冊的設計制作看房車的車身設計開盤系列稿的設計開盤軟文的擬訂開盤請柬的設計媒體開盤信息的更換展會工作的配合樣板房布置方案開盤活動的攝像開盤熱銷場景的公告各大媒體信息及時更換相關促銷輔助方案建議各大媒體信息及時更換相關促銷輔助方案建議銷售執(zhí)行重點累積及篩選有效客戶加強業(yè)務說辭培訓開盤方案建議價格策略建議優(yōu)惠政策的建議銷控方案建議開盤禮品建議購房合同模板建議銷售控制開盤的”托”價格調整開盤強銷客戶簽約以老帶新”滾雪球”銷售持續(xù)銷售客戶簽約價格調整銷售控制以老帶新”滾雪球”銷售開盤銷售客戶問題解決發(fā)展商配合部分產(chǎn)品附加值的確定交房標準確定智能化設施確定會所歸屬功能確定開盤方案確定價格策略確定相關促銷輔助方案確定優(yōu)惠政策的確定銷控方案確定提供財務會計收納房款樣板房家具采購布置預售許可證的取得提供工程進度表配合三維動畫設備采購樣板房布置方案確定開盤系列稿確定開盤軟文的確定開盤禮品的確定發(fā)包開盤領導人員的確定開盤禮儀公司的確定購房合同模板確定相關促銷輔助方案確定各大媒體更換信息確定相關促銷輔助方案確定樣板房公開樣板區(qū)公開各大媒體更換信息確定相關促銷輔助方案確定三、開盤活動建議方案A:輪籌購房時間:11月8日—9日地點:越湖名邸現(xiàn)場銷售中心硬件支持:11月1日(周四)前,項目一期預售許可證取得;11月1日(周四)前,現(xiàn)場售樓部公開辦公,包括售樓部入口廣場處綠化布置完畢;11月份,一批房源立面亮相且包裝完畢。預期效果:營造現(xiàn)場熱銷氣氛,引發(fā)蘇州新一輪的”置業(yè)搶購”轟動效應,吸引社會關注。企劃思路:為達至預期效果,我司建議在公開發(fā)售日以低于市場預期價格5%—15%的”超值開盤價”形式,推出500套優(yōu)惠單位(其中套為發(fā)展商內定單位),藉此引發(fā)買家”排隊輪籌”搶購現(xiàn)象,營造極度熱銷的現(xiàn)場氣氛,從而,吸引社會關注,達到”一炮而紅”的目的。在順利完成銷售任務的同時能夠迅速地提高項目的市場知名度及美譽度,亦為本項目提升市場形象及帶動項目后期銷售推廣埋下伏筆。施行依據(jù):福卡超過1000張或以上。按照”?！笨ǖ捻樞蜉喓蛞?guī)定及程序輪候原則:必須在指定日期和時間內到指定地點;只接受11月7日前已申領?？ǖ馁I家;一張?？ㄖ幌藜覍?、朋友3人進入定房現(xiàn)場;在輪候過程中將按照?？ㄐ蛄刑栠M行叫號,而且根據(jù)定房每個環(huán)節(jié)進度分批叫號;輪候中途離場者一律視為自動放棄處理?！陛喕I購房”程序11月8日上午8:00正式開始接受入場檢查。輪候者須持?？?按通知時間到現(xiàn)場報到等候。輪候購房者不得中途離場,否則一律視為自動放棄處理。其間必須指派本項目的保安人員負責維持現(xiàn)場秩序,聯(lián)絡當?shù)刂伟踩藛T協(xié)助。購房者憑?？?、銀行存折、?？ㄉ暾垎?、身份證按福卡順序在銷控等待區(qū)等候。輪候者根據(jù)銷控區(qū)房源預想好欲定房源(可在訂卡活動中就確定具體意向房源)11月8日早上8:30準時唱籌,每10分鐘唱籌一次,每次唱籌十個(具體根據(jù)其它環(huán)節(jié)進度調整),未能在5分鐘內應籌者一律視作棄權處理。按唱籌批次,分批進入定房等待區(qū),根據(jù)定房區(qū)內進入分批進入。進入定房區(qū)每人只有5分鐘由銷售人員輔助選樓。客戶選中單位后即與發(fā)展商簽署認購書并同時交付10萬元整的購房定金。同時銷控等待區(qū)對已定房源在銷控板上示意?？蛻粝冗x好理想單位,一張?？ㄖ荒苜徺I一套單位。在定房區(qū)內,同批次的客戶若同時選中同一單位,則按先選先得為優(yōu)先原則。若客戶未能在5分鐘內選中理想單位,必須離開定房區(qū)。若客戶在15分鐘內仍未選中理想單位,則其?？ㄗ鲝U,并請離開定房區(qū)。(?？ê罄m(xù)退款事項在一周后集中辦理)具體折扣按?？ǖ某山淮_認日期執(zhí)行(具體優(yōu)惠方案須由發(fā)展商在10月25前確定)。選定單位后,即收回福卡申請單及福卡,并發(fā)放該單位的正式認購書。正式認購書一經(jīng)發(fā)出,則視作客戶正式認購該單位,如客戶違約,定金不予退回。發(fā)展商擁有對一切認購程序的解釋權?？蛻羧缬腥魏螁栴}可到前臺咨詢。各區(qū)人員配置及功能全場總控:1人負責全程調度。售樓部入口處:工作人員2名,保安人員5名,負責維持進場秩序及入場憑證核準。銷控等待區(qū):工作人員5名,保安5名負責引導輪籌客戶進入定房等待區(qū),同時在銷控板上即時銷控。人流總控:工作人員5名,保安2名,負責銷控等待區(qū)進入定房等待區(qū)的人流控制。以及其它各個環(huán)節(jié)人流控制。定房區(qū):工作人員10名,保安5名負責引導客戶選定房源及訂單填寫。繳款區(qū):工作人員9名,保安5名總負責1人:負責總銷控,定金收取后確認成交向銷控區(qū)報銷控認購書專管3人:負責開具及核對認購書財務6人:核對認購書及收取定金清潔人員:5人負責活動現(xiàn)場所有保潔工作。方案B:后備方案為秉承動力地產(chǎn)一貫嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L及出于對各種可能出現(xiàn)的情況考慮,我司提供以下一個后備方案。后備方案:方式一:前30個購房名額由發(fā)展商的指派人員排隊輪籌,從第31號開始為真正的購房買家。方式二:發(fā)展商共指派30人參加輪籌。前15個購房名額必須由指派人員排隊輪候,從第16位開始為真正的購房買家。其余15名則分散于輪候隊伍中,以助聲勢。越湖名邸開盤期推廣方案浙江動力地產(chǎn)二零零七年十月銷售目標的制定推廣階段劃分階段銷售目標階段銷售貨量比例第一階段10月15日－11月10日3億20％第二階段11月11日－12月31日1.5億10％合計4.5億30％按一期25萬方,6000元/平米計算。項目面臨怎樣的市場情況整體市場今年異?；鸨?需求旺盛,成交均價節(jié)節(jié)攀升;吳中區(qū)板塊成交量位于本地市場前列,區(qū)域均價相對較低,但上升勢頭較猛;央行及銀監(jiān)會出臺一系列政策,特別是9月27日出臺提高二次置業(yè)首付比例及利率抬高,極大的打壓了市場投資性購房需求,本地市場10月成交量有明顯萎縮;吳中板塊雖逐漸崛起,但當前局限性較多,集中反映在區(qū)域配套的不成熟;競爭樓盤工程進度占明顯優(yōu)勢,且品牌實力及本土市場認可度明顯占優(yōu)。整體市場對項目的啟示:面對大熱的本土市場,不斷出臺的利空政策,必須提升綜合品質,憑借項目高性價比,搶奪市場份額;吳中板塊雖處于發(fā)展階段,可是從城市發(fā)展的角度來看,貫通東西,融南匯北,吳中板塊必將是一個重要的發(fā)展區(qū)域。同時作為吳文化的發(fā)源地,吳中板塊口號以打造”山水吳中”為目標,承載歷史韻味的同時,結合自身周邊優(yōu)勢自然資源,提供一種現(xiàn)代人向往的生活方式,與項目本身提倡的新蘇州居住模式吻合,作為借勢推廣的良好契機;毫無疑問,項目最直接的威脅還是競爭,提示我們擴大核心優(yōu)勢,體現(xiàn)差異化,而且在營銷推廣體現(xiàn)自己的特色,達到并一貫保持較高的水準,同時在強調項目個性的同時要力保工程進度。越湖名邸主要競爭對手剖析表越湖名邸陽光水榭美田·玫瑰99石湖華城企業(yè)品牌影響力品牌影響力較弱本地影響力較強,累計在蘇開發(fā)有三個樓盤本地硬響力正在逐步增強,累計在蘇開發(fā)有三個項目本地影響力強,追隨者較多產(chǎn)品定位中高端中高端中端中高端是否上市否否否是推售范圍本地推廣本地推廣本地推廣本地推廣板塊越湖路板塊澄湖路板塊越湖路板塊越溪板塊交通距離古城區(qū)觀前街7公里,距吳中商圈大約1.5公里,到古城區(qū)大約10分鐘。有多路公交經(jīng)過,規(guī)劃中的輕軌二號線就在附近。距離古城區(qū)觀前街7公里,距吳中商圈大約1.5公里,到古城區(qū)大約10分鐘。多條公交線路直達各區(qū),規(guī)劃中的輕軌二號線就在附近。距離古城區(qū)觀前街7公里,距吳中商圈大約1.5公里,到古城區(qū)大約10分鐘。有多路公交經(jīng)過,規(guī)劃中的輕軌二號線就在附近。多條高速公路、東太湖大道;多條公交路線聯(lián)通全市所有區(qū)域,規(guī)劃中輕軌二號線就在附近。規(guī)模56萬方37萬方約7萬方約46萬方規(guī)劃規(guī)劃有多層、小高層、別墅、商業(yè)等多類產(chǎn)品,總戶數(shù)3335戶。多層、小高層、高層、躍層別墅等不同建筑形式近3000戶單元——由52幢多層及15幢小高層組成及三個地下停車庫組成。開發(fā)周期共分三期共分五期——交房時間一期:下半年——3月建筑質量優(yōu)優(yōu)——優(yōu)景觀”一脈””二環(huán)””三帶”;八大主題園:福、祿、壽、禧、吉、祥、和、合綠色城市峽谷、西塘河水景長廊、半地下陽光風景車庫等各類場所。——劃分為12個組團,由水系和景觀軸串聯(lián)成一個有機的整體。周邊商業(yè)樓盤對面是擬建中的”大型商業(yè)區(qū)”,商業(yè)購物廣場。在東吳南路上將規(guī)劃一個華潤超市。另外當前小區(qū)周邊配套齊全正在規(guī)劃中的行政中心,商業(yè)、學校、醫(yī)院、銀行、郵局等配套設施周邊日常生活配套相對完善,有各類基礎配套設施。越湖名邸項目規(guī)劃中有大型商業(yè)街配套。小區(qū)周邊配套:學校:國際教育園。休閑;石湖,小石湖風景區(qū)配套小區(qū)規(guī)劃有40萬平方米的商業(yè)配套體系,同時還將建設藝術幼兒園和重點中小學小區(qū)內有集咖啡廳、茶座、等為一體,各類運動健身設施的大型會所。——15萬平米超大規(guī)模商業(yè)街,森林花園、多功能運動會所、雙語幼兒園等物管物管品牌上海裕都物業(yè)公司嘉業(yè)陽光物業(yè)管理——蘇州市天翔物業(yè)管理智能化一期配有:車庫管理系統(tǒng);電子顯示系統(tǒng)等智能化管理系統(tǒng)物業(yè)形態(tài)多層、小高層、別墅、多層、小高層、高層、島嶼雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房多層、小高層(其中多層4—5層,頂層為復式結構,小高層11層)別墅、花園洋房、多層、小高層、高層綠地率39.63%41%37%39%車位配比1:0.68～1:1——主力面積、戶型90—120為主,2房、3房為主4期陽光水韻約80-120平米房型一期基本以多層小戶型為主154-162㎡三房、四房現(xiàn)價6000元/㎡(擬定)6500元/㎡(二手房)預計均價5000元/㎡以上小高層5700,多層6500銷售場地及道具擁有市中心售樓中心,項目現(xiàn)場接待中心即將啟用;銷售物料有折頁,樓書,戶型,模型佳項目現(xiàn)場銷售中心初定項目現(xiàn)場為銷售中心,暫無市區(qū)售樓中心售樓處地址為項目現(xiàn)場接待處;銷售物料有折頁、戶型頁單張、置業(yè)手冊;模型佳當前推廣力度近期將加大推廣力度,在推廣上放大產(chǎn)品信息,增加項目核心利益點的訴求,為開盤做準備——項目現(xiàn)場工地圍墻廣告舉辦吳中地產(chǎn)15周年慶典合作團隊策劃公司浙江動力地產(chǎn)金長城國際廣告——上海億煌、蘇州博思堂投資顧問有限公司物業(yè)公司上海裕都物業(yè)公司嘉業(yè)陽光物業(yè)管理公司——蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司近期動態(tài)現(xiàn)場售樓處即將啟用,意向客戶在持續(xù)累計中,預計11月8日開盤已于9月動工,項目當前接受登記,預期于12月開盤在剛結束的園區(qū)房交會上投入大量人力物力進行推廣從上表我們能夠看到:石湖華城是我們的主要競爭對手,同時玫瑰99不可忽視;開發(fā)商企業(yè)品牌上及項目品牌度,越湖名邸明顯處于劣勢;規(guī)模,越湖名邸是吳中區(qū)在售項目中最大的,且物業(yè)形態(tài)最豐富,復合性最強;項目現(xiàn)狀,越湖名邸明顯處于落后狀態(tài),在別人”看得見、摸的到”的實景面前,顯得蒼白;項目個性,越湖名邸必須堅持并擴大項目所倡導的”新古典主義”(新蘇州居住模式),并以項目產(chǎn)品及綜合配套作為支撐點和著陸點;合作團隊,物管等沒有被拔高重視的方面,越湖名邸能夠作為補短板塊,既作為品質附加值,又巧妙的顯現(xiàn)在同區(qū)域項目的競爭優(yōu)勢。項當前期總結——遇到的幾個問題項目開發(fā)企業(yè)的品牌在本地是否塑造?項當前階段的綜合推廣較弱,項目品牌力的打造有待加強。項目最初的整體定位貫徹執(zhí)行的怎樣?項目大盤的氣勢是否顯現(xiàn)?復合地產(chǎn)的優(yōu)勢是否凸現(xiàn)?明確項目客戶群?如何把握已累積客戶有效性?如何吸引更多我們的有效客戶?如何貫徹我們銷售策略?解決的核心策略是什么明確項目產(chǎn)品是定位中高段客群,也就是以一次置業(yè)中、高端收入全體為主,以二次置業(yè)為輔。項目主要以多層、小高層為主,這類目標客群主要吸引的還是以一次置業(yè)者,因為二次置業(yè)者相對購買力較強,主要是考慮進一步優(yōu)化居住環(huán)境。而吳中區(qū)屬于成長性板塊,各項配套還不齊全,因此在選擇區(qū)域的時候大部分不會選擇到吳中區(qū)。而一次置業(yè)的主要客群還是以外地來蘇經(jīng)商、工作的中高端收入族權及周邊居民為主;把已經(jīng)樹立的項目想象進一步提升,加大媒介的組合投放,同時深入解讀項目產(chǎn)品,把吳中區(qū)旗艦人文生態(tài)社區(qū)的內涵展開,讓新古典主義落地結合到項目本身;推廣中我們需強調大盤的氣勢,大盤的復合性,大盤所帶來的生活方式——新蘇州人居模式;同時結合工程進度,利用項目樣板區(qū)實景進行體驗營銷,讓客戶更直觀的了解生態(tài)人文社區(qū)的情景空間。同時有效整合外部優(yōu)勢資源,包括本地優(yōu)質教育資源、知名商家等,作為項目高品質的有力附加值;結合有利的時間節(jié)點,聯(lián)合吳中板塊、強勢媒體舉辦系列公關活動以及業(yè)主聯(lián)誼活動,在大力炒作板塊拓展新客戶的同時服務好老業(yè)主,策動她們身邊的客戶群體,同時借區(qū)域的前景提升,凸現(xiàn)項目在板塊內的核心地位。圍繞著核心策略,項目是否需要改進?能夠利用的主要內外部條件?56萬復合大盤的宏大規(guī)模及綜合性10月頻繁的房交會項目部分工程即將主體封頂項目現(xiàn)場售樓部氣氛營造完成,全新展示項目樣板區(qū)呈現(xiàn)項目一期一批盛大開盤項目成功整合的外部有效資源……兩方面改進建議:為了強化項目核心競爭力,形成項目差異化的特色,樹立項目在吳中區(qū)高性價比優(yōu)勢,針對項目現(xiàn)狀,提出幾點建議制作生活手冊,盡可能落實項目配套資源,支撐項目倡導的新蘇州居住模式,同時展現(xiàn)項目的復合型優(yōu)勢包括購物、休閑、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等生活體系內的具向內容,并制作相應生活手冊,從各個角度描繪未來社區(qū)內生活場景,體現(xiàn)項目綜合實力及品質,更直白的詮釋項目所提倡新古典主義內涵,策動目標客戶群。零距離體驗人文生態(tài)社區(qū)文化在保證項目主體工程進度的同時,盡快搶趕項目樣板區(qū)施工進度,能夠考慮分階段推進樣板區(qū)施工計劃。力爭在12月完成項目福園樣板區(qū)的施工,結合項目推售節(jié)點,邀請當?shù)卣⒚襟w及客戶到現(xiàn)場親身體驗,制造項目炒作話題,同時增加客戶預期信心。搭建客戶服務平臺落實之前提出的越湖會客戶俱樂部,加強與客戶的溝通與維系,經(jīng)過系列客戶公關聯(lián)誼,累積客戶資源,策動老客戶身邊資源,同時為企業(yè)品牌塑造提供有利平臺。盡快落實前期確定的意向外聯(lián)資源⊕與當?shù)貎?yōu)質教育資源建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系,提供項目業(yè)主子女優(yōu)先入學等優(yōu)惠政策,加重客戶選房時的心理砝碼,強化項目周邊配套資源優(yōu)勢。⊕整合大型商家或超市,完善項目日常生活機能,同時作為項目大盤優(yōu)勢的支撐點,能夠結合到下階段推廣中。對”上海裕都”企業(yè)進行整體包裝形成”上海裕都”自己的企業(yè)文化,經(jīng)過企業(yè)自己的口號、形象宣傳,讓當?shù)厥袌隽私?、接受。時時傳遞”上海裕都”的企業(yè)動態(tài),以配合具體項目的推盤,增強業(yè)主及意向客戶信心;強化整個營銷團隊的精神面貌和銷售形象;推廣思路與執(zhí)行策略以一期開盤為核心的推廣階段劃分結合年度銷售目標以及重要的時間接點,圍繞著體現(xiàn)項目核心競爭優(yōu)勢,提升項目在目標市場影響力和品質感的目標,以開盤前后3個月為項目的主推期,第一階段:10月15－11月11日第二階段:11日12日—12月31日基于一個訴求核心的系列廣告主線一個訴求核心:56萬方旗艦生態(tài)人文社區(qū)在深化前階段導入的新古典主義代言的同時,重點描述項目屬性定位,詮釋新蘇州人居模式下的項目產(chǎn)品本質。擴大項目核心優(yōu)勢,塑造項目大盤氣質及其大盤所賦予的綜合配套、生活方式,描繪美好社區(qū)情景空間。配合兩個推廣階段,演繹成兩條訴求主線:項目形象提升及開盤期(第一階段)項目強銷及續(xù)銷期(第二階段)項目形象提升及開盤期(第一階段)順承上階段項目形象的成功樹造,在本階段除了對項目形象進一步深化和提升的同時,對項目大盤的氣勢進行營造,同時對項目賣點進行詮釋;傳遞項目最新動態(tài),包括房交會期間活動信息、現(xiàn)場售樓部落成、制造一期一批開盤前緊張氣氛。項目開盤集中強銷期(第二階段)圍繞項目大盤的復合性,對項目熱銷進行解讀,結合項目賣點演繹新蘇州居住方式;結合項目工程節(jié)點,對樣板區(qū)開放營銷事件,經(jīng)過組合媒體對項目最新動態(tài)進不斷保持項目曝光率;結合項目外聯(lián)資源的整合項目的附加值,提升項目性價比。結合傳統(tǒng)節(jié)假日發(fā)布促銷性信息?；谥饕茝V陣地的媒介策略從銷售數(shù)據(jù)上來看,客戶集中在25-40歲之間;置業(yè)目的主要是換房、改進居住環(huán)境,以一次置業(yè)的客戶為主,大多數(shù)來源于外地來蘇工作者及項目周邊居民。根據(jù)市場的特點及前階段的推廣經(jīng)驗,我們制定如下的媒介策略,作為指導下階段媒介發(fā)布的原則:媒介通路比例利用戶外大牌、燈箱的發(fā)布增加項目的影響力和即使信息的傳遞;25％現(xiàn)場工地的包裝增強項目在區(qū)域的影響力,營造現(xiàn)場銷售氣氛;10％利用主流報紙平面?zhèn)鬟f項目主要營銷節(jié)點信息;10％利用主流報紙結合活動進行后續(xù)報道,保續(xù)營銷事件的后續(xù)熱度;5％利用DM不斷對業(yè)主及準客戶開展營銷,增加口碑效應提高廣告的實效性;10％利用電視媒體及電臺媒體進行對項目賣點進行解讀,同時傳遞項目信息;25％利用短效媒介針對營銷節(jié)點進行信息傳遞;5％網(wǎng)絡進行項目,實時信息傳遞;