商業(yè)地產(chǎn)三大租賃模式

商業(yè)地產(chǎn)三種租賃模式一個(gè)購物中心建起來不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。商業(yè)地產(chǎn)集中租賃模式：主要模式主要特征優(yōu)勢分析劣勢分析適用物業(yè)零售產(chǎn)權(quán)整體租賃三權(quán)分立(所金，風(fēng)險(xiǎn)??；可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高；二層以上的商鋪銷售難度大大型封閉式商場零售產(chǎn)權(quán)分零租賃二權(quán)分立(所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)直接分散到客有人經(jīng)營管理開發(fā)商資金壓力小、運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高、長遠(yuǎn)隱患相對不明顯散，后期難于管理，對物業(yè)的形象和開發(fā)商的品牌有損專業(yè)型商業(yè)業(yè)市場自留產(chǎn)權(quán)整體租賃二權(quán)分立(所營，不拆零銷售產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡單；無違規(guī)之嫌，便；推廣費(fèi)用低限；對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高中型的百貨商場和超市模式一、零售產(chǎn)權(quán)整體租賃和經(jīng)營，獲取租金，回報(bào)投資者。又稱管理型商鋪1、適合物業(yè)類型資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為30-100平方米的小產(chǎn)權(quán)8%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力。這樣所有同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長空間。2、優(yōu)勢從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，的競爭：A、資金回籠快、便于統(tǒng)一管理SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，它集合了產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)B、免去產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)營管理資收益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C、有利長遠(yuǎn)規(guī)劃管理從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、對穩(wěn)定，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù)測3、劣勢劣勢1：投資回報(bào)合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達(dá)10-15劣勢2：投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測10-1510%的投資回報(bào)率，要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時(shí)商場已是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）劣勢3：二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高以上的商鋪卻無力回天。模式二、零售產(chǎn)權(quán)、分零租賃適合物業(yè)類型零租零售產(chǎn)權(quán)的商鋪雖然在外部環(huán)境上順應(yīng)了廣大中小投資者投資發(fā)展的趨優(yōu)勢對專業(yè)投資者而言，這種獨(dú)門獨(dú)戶、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪，其產(chǎn)權(quán)明晰，對物業(yè)享有完全的控制權(quán)、既可出租又可自營、易變現(xiàn)，因樓層低或?yàn)殚_放式商業(yè)街，其劣勢劣勢1：經(jīng)營權(quán)分散，難于控制管理牌得不到保證。劣勢2：公難面積大，投資回報(bào)率降低復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的，往往公攤面積接近50%，投資回報(bào)相對降低，而且因無整體的經(jīng)營策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)極高。劣勢3：易受天氣影響大，效益不穩(wěn)定可能吸引較多人流量，季節(jié)、氣候?qū)土髁康呢?fù)面影響極大。模式三、自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃1.適合物業(yè)類型場和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對資產(chǎn)的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業(yè)的使用權(quán)2、優(yōu)勢優(yōu)勢1：產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡單優(yōu)勢2：推廣費(fèi)用低省了面向公眾市場的營銷宣傳費(fèi)用，而營銷費(fèi)用一般能占到項(xiàng)目總銷售額的1%-3%，數(shù)額較大。優(yōu)勢3：固定資產(chǎn)的增值，樓盤的銷售推動成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)促進(jìn)，共同發(fā)展壯大。3、劣勢劣勢1：資金回收有限拆零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售。劣勢2：對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高能否引進(jìn)知名度