地產(chǎn)投資與運營探討

養(yǎng)老地產(chǎn)投資與運營探討2014年7月1989年畢業(yè)于河南大學、獲學士學位；2003年畢業(yè)于諾桑比亞大學、獲MBA學位。

曾任職房地產(chǎn)拍賣行、煤業(yè)化工集團等單位，2013年11月加入安邦講師介紹資管創(chuàng)新業(yè)務七部養(yǎng)老險公司投資部

王越養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務進入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計相關政策大力支持市場資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，保監(jiān)會松綁險資進軍養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析2002200620072011201220132014全國老齡辦公室和發(fā)改委《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務事業(yè)的通知》《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》中共十七大報告民政部《鼓勵和引進民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見》住建部等四部委《關于加強養(yǎng)老服務設計規(guī)劃建設工作的通知》國土資源部《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》國務院新聞辦《中國老齡事業(yè)發(fā)展》的白皮書國務院《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”貴規(guī)劃》國辦發(fā)《社會養(yǎng)老服務體系建設十二五規(guī)劃》十部委《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》《中華人民共和國老年人權益保障法》國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》民政部《養(yǎng)老機構管理辦法》現(xiàn)實國情決定了中國的養(yǎng)老體系不可能參照日本和歐洲國家的“高福利型”，應更接近美國的適度保障，即建立政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下的，以市場化、社會化為主體的養(yǎng)老體系養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析供給端市場化運作國家基本養(yǎng)老保險企業(yè)補充保險（企業(yè)年金）個人儲蓄性保險（商業(yè)保險）中國未來養(yǎng)老體系發(fā)展趨勢有利于商業(yè)保險企業(yè)的發(fā)展及對養(yǎng)老業(yè)務的拓展養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析鼓勵民間資本和社會力量提供養(yǎng)老服務強化鼓勵企業(yè)設立企業(yè)年金的稅收優(yōu)惠制度推出避稅型養(yǎng)老儲蓄產(chǎn)品，鼓勵個人養(yǎng)老儲蓄城市老年人收入保障性高、支付能力強：從收入來源來看，66%的城市老年人享有退休金，且每月養(yǎng)老金達1527元，具有較強額支付能力養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析全體城市農(nóng)村退休金/養(yǎng)老金24.1%66.3%4.6%家庭撫養(yǎng)40.7%22.4%47.7%勞動收入29.1%6.6%41.2%其他6.1%4.7%6.5%老年人收入來源調(diào)查項目城市農(nóng)村加入養(yǎng)老保險的比率84.7%34.6%加入醫(yī)療保險的比率95.3%98.3%養(yǎng)老金（月平均）1527元74元老年人參加社保情況年均支付能力變強（單位：美元）50、60年代人口高峰期，現(xiàn)已是中產(chǎn)階級代表，有強大的經(jīng)濟基礎，養(yǎng)老消費支付能力強相對于近幾年大規(guī)模進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域的房地產(chǎn)公司，保險公司在養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務領域具有獨特的競爭優(yōu)勢養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析保險公司優(yōu)勢房地產(chǎn)公司優(yōu)勢協(xié)同效應：將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤，直接滿足客戶的保障需求先入優(yōu)勢：在政策、價格等方面都具有先行一步的優(yōu)勢產(chǎn)品預售：以項目未來的居住權打包成保險產(chǎn)品，解決了回收期長的問題管理經(jīng)驗：房地產(chǎn)的開發(fā)、運作和銷售有著一大批專業(yè)的人員久期匹配：壽險資金的久期長，對資金的流動性相比要求不高租售結合：建成的社區(qū)可租可售，滿足不同客戶類型需求，比較靈活定位高端：保險公司有大量高端消費客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目天然的市場資源杠桿操作：能夠借入外部資金，放大資本規(guī)模以房養(yǎng)老：保險特有的經(jīng)驗分析和精算技術使其成為以房養(yǎng)老的首選經(jīng)營者，風險管理能力強資金雄厚：養(yǎng)老地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)客戶接受度高：以購買保險產(chǎn)品的形式入住社區(qū)，后期沒有固定的現(xiàn)金流流出中國個人理財時代到來，養(yǎng)老社區(qū)有望成為保險公司有效介入理財市場的“端口”業(yè)務養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析中國2008—2013年全國個人持有可投資資產(chǎn)總體規(guī)模中國2008—2013年高凈值人群的可投資資產(chǎn)規(guī)模及構成保險公司更容易將養(yǎng)老住宅及服務同金融理財產(chǎn)品結合在一起，為客戶提供涵蓋養(yǎng)老財務規(guī)劃和養(yǎng)老生活安排的一攬子解決方案養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析建筑產(chǎn)品居住空間+公共空間服務產(chǎn)品金融產(chǎn)品多層次+全方位養(yǎng)老年金+投資理財基于上述認識，我們認為養(yǎng)老地產(chǎn)在未來保險公司的發(fā)展藍圖中具有重要的地位養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析拓展保險產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務增長點金融投資與產(chǎn)業(yè)運營的黏合載體整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務鏈的平臺客戶生命和財務管理終身解決方案的關鍵環(huán)節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務進入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計起步晚，體量小北京太陽城，綠地率先試水養(yǎng)老地產(chǎn)親和源，日月星養(yǎng)老服務機構進入紅十字曜陽，燕達金色年華，花樣年華保險資金，海外服務商進入市場泰康人壽，保利等均有在建項目重售房，輕服務200386項目20項目201320142012200811項目1項目45項目--60%通過開發(fā)售房形式進入養(yǎng)老行業(yè)，養(yǎng)老服務質(zhì)量薄弱養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)（包括養(yǎng)老社區(qū)）的開發(fā)和經(jīng)營還處于探索期，尚無公認的可復制且經(jīng)受長期考驗的成熟模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務體系設計標準化產(chǎn)品標準化類別模式第一類：與社區(qū)共同建設專門建設綜合性養(yǎng)老社區(qū)新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品第二類：與相關設施并設成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務設施與醫(yī)療機構結合，就近設置養(yǎng)老設施養(yǎng)老設施與幼兒園并設與教育設施結合，建設養(yǎng)老公寓國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務體系設計標準化產(chǎn)品標準化類別模式第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結合在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)結合，開發(fā)老年公寓第四類：與國際品牌接軌引入外資，建世界型連鎖老年設施與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型與保險業(yè)結合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)與護理服務業(yè)結合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務體系設計標準化產(chǎn)品標準化養(yǎng)老模式代表案例典型特征模式點評“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式臺灣長庚養(yǎng)生文化村燕達建康城以醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，簡稱了群求最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)以醫(yī)院為核心建立老年社區(qū)，良好的醫(yī)療服務成為最大的競爭優(yōu)勢過于注重醫(yī)療作用，無法滿足一些身體條件較好的老年人的養(yǎng)生生活會籍制養(yǎng)老俱樂部北京太申祥和山莊親和源集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務機構，推行會員制新型養(yǎng)老模式良好的環(huán)境很受老年人的歡迎，雄厚的醫(yī)療實力很好的滿足了老年人醫(yī)療、養(yǎng)生的需要投資規(guī)模大，投資回收期長度假基地連鎖北京金港家苑江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結合的全新產(chǎn)品。它的特點是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老投資規(guī)模大，且需形成規(guī)模效應才能有盈利空間國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式分時度假式養(yǎng)老云南臥云仙居浙江誠仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結合起來，亦可連鎖借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老院結合在一起的一種商業(yè)新概念當前，在國內(nèi)消費者的權益難以得到保障以房養(yǎng)老北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”可以很好的解決老年人養(yǎng)老資金來源問題該模式最大問題是我國傳統(tǒng)觀念額羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀服務體系設計標準化產(chǎn)品標準化養(yǎng)老模式代表案例典型特征模式點評異地購房海南、大連、青島等地樓盤以養(yǎng)老為目的的異地購房異地養(yǎng)老是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結合的一項全新產(chǎn)品，它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點的針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務，巴馬不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津泰達國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡北美購屋旅游團國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要經(jīng)營模式近年來險資企業(yè)紛紛宣布進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀企業(yè)項目信息1泰康人壽是保險界中步子邁得最大的公司之一。2009年11月第一個獲得保監(jiān)會批準投資養(yǎng)老社區(qū)建設資格，成為保險業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項目。隨后又斥資40億元購置小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，建造第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明島圈地2000畝用于建造高級養(yǎng)老社區(qū)。在三亞亦有項目。2中國人壽中國人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項目選址也與后者頗為相似。已在河北廊坊拿地超萬畝，總投資額約100億元。初步規(guī)劃構建養(yǎng)老社區(qū)一南一北的格局，而公司在南方的落腳點則與泰康人壽一樣是海南。3合眾人壽2010年4月，武漢市蔡甸區(qū)政府與合眾人壽簽訂100億元的合眾人壽健康社區(qū)項目，總建筑面積160萬平方米左右，項目建成后可容納老人上萬人。4中國平安投資170億在浙江桐鄉(xiāng)打造桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)，還計劃在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部和海南等地規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老項目。5中國太平投資20億在上海開發(fā)“太平申仕國際養(yǎng)老社區(qū)”，與萬達簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手進軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場6新華人壽在北京密云和延慶斬獲地塊開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)“新華家園”，近期又在三亞和廣州等拿地但是，目前養(yǎng)老地產(chǎn)存在很多問題，可推舉的成功案例幾乎沒有，所以，前景雖好卻面臨眾多挑戰(zhàn)養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題1，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合度低產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展不成熟，上游包括老人生活用品，康復設施，下游包括老年人保險，理財，健康咨詢等產(chǎn)品和服務缺乏在設施建設和后期護理服務方面不夠健全2，投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大養(yǎng)老社區(qū)需要配置無障礙通道，醫(yī)院，老年活動中心等配套服務設施，加大了資金負擔養(yǎng)老社區(qū)嵌入了醫(yī)療，保健等服務機構，管理成本高，服務效率低，投資回收慢3，現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應社會保證體系不完善，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化，社會化，規(guī)范化”養(yǎng)老機構入住率不高，服務水平跟不上，社區(qū)管理及設施不完善，尚未形成規(guī)模化4，受眾群體有限缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠，有針對性的服務受到限制現(xiàn)有老年公寓主要為中高經(jīng)濟實力的老年客戶提供服務，普及面不高養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務進入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位1：是全面介入建設運營的各個環(huán)節(jié)，還是以合作等方式選擇性介入？對口金融支持融資支持養(yǎng)老保險提供養(yǎng)老住宅產(chǎn)品房屋居住配套設施提供養(yǎng)老運營服務物業(yè)管理生活服務提供醫(yī)療護理服務醫(yī)療搶救康復護理提供老年人日常用品老年用品食品/服飾監(jiān)督引導資金幫助政府保險和金融機構地產(chǎn)開發(fā)商養(yǎng)老運營服務商醫(yī)療運營商養(yǎng)老產(chǎn)品提供商監(jiān)管土地，稅收扶持運營資金扶持養(yǎng)老服務提供者養(yǎng)老消費者養(yǎng)老服務內(nèi)容消費資金來源老人群體養(yǎng)老金子女贍養(yǎng)社會慈善捐贈保險產(chǎn)品個人儲蓄必要法律保護和消費引導服務內(nèi)容選擇保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的三種模式參與模式舉例優(yōu)點缺點建設與運營為同一主體泰康人壽通過專門設立的“泰康之家”平臺進行養(yǎng)老社區(qū)建設和運營可控性強，便于保險公司的戰(zhàn)略制定和實施保險公司缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，資金占用規(guī)模大，投資周期長保險公司與開發(fā)商合作模式中國人壽開發(fā)的河北廊坊養(yǎng)老社區(qū)項目，由旗下國壽投資與中冶置業(yè)合作投資商，運營商，開發(fā)商為合作體，共擔風險，共享利潤，有利于充分挖掘開發(fā)商和保險公司各自的優(yōu)勢可控性差，協(xié)調(diào)成本高通過股權投資的模式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中國人保旗下的投資控股公司籌劃與中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團公司設立規(guī)模300億的不動產(chǎn)投資基金，專投養(yǎng)老項目險企管理成本較低，靈活性強，與自身保險業(yè)務能夠形成協(xié)同效應對具體項目的可控性較弱養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位2：采取何種投資模式？全資投入、合作投入、基金投資還是多者結合？養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位3：選擇何種養(yǎng)老地產(chǎn)模式？制定何種競爭切入策略？如何組合？類型代表案例核心要素特點常住養(yǎng)老機構養(yǎng)老親和源/養(yǎng)老院老人入住社區(qū)，將醫(yī)療機構入駐社區(qū)內(nèi)部，提供房屋出租，醫(yī)療護理，養(yǎng)生體驗等全程化服務提供租賃權，配套服務，無房屋產(chǎn)權養(yǎng)老社區(qū)北京太陽城泰康之家住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設施持有運營相結合方式，社區(qū)內(nèi)大約70%為老年人，提供全程化服務住宅銷售與老年公寓社區(qū)養(yǎng)老萬科幸福匯北京東方太陽城住宅出售平衡資金，老年占30%左右，與養(yǎng)老概念相關，設計相關養(yǎng)老配套服務，不提供看護服務，強調(diào)居住功能老年住宅概念，提供房屋產(chǎn)權居家養(yǎng)老以家庭養(yǎng)老為基礎，社區(qū)提供生活照料，家政服務，康復護理，醫(yī)療保健，精神慰藉等上門服務老人自我和家人照料，提供房屋產(chǎn)權“候鳥式”養(yǎng)老度假式養(yǎng)老臺灣臺塑長庚養(yǎng)生文化村養(yǎng)老地產(chǎn)+旅游地產(chǎn)，以季節(jié)為周期在不同養(yǎng)老公寓之間進行更換受制于醫(yī)療，養(yǎng)老保險異地使用限制，更多是自有資金養(yǎng)老買房投資與住宅功能類似

全產(chǎn)品線切入是國內(nèi)部分保險集團參與養(yǎng)老社區(qū)建設的模式，有效的產(chǎn)品組合既可以拓寬養(yǎng)老客戶，同時也能夠形成良好的現(xiàn)金流組合養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位4：采用什么樣的盈利模式？財務模型如何設計？賺土地的錢以養(yǎng)老地產(chǎn)獲取廉價土地，本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)市場上大部分定位養(yǎng)老的項目，均是以養(yǎng)老和適老為賣點，僅在產(chǎn)品的市場細分上傾向于老人居住賺房子的錢以養(yǎng)老地產(chǎn)為名，通過養(yǎng)老配套的完善，便于提升項目競爭力當社區(qū)成熟后，養(yǎng)老文化的形成，社交聚集的圈層效益，均有利于提升物業(yè)價值賺服務的錢以服務和設施作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的核心，通過細分市場，研究老年人的活動規(guī)劃，進行有針對性的設計，形成成熟的服務體系，管理體系賺產(chǎn)品的錢以老人需求為中心，開發(fā)相應的產(chǎn)品和提供相應的服務，通過老年超市或老年用品展銷中心等渠道，讓老年人買到自己真正需要的產(chǎn)品，引導老年人的健康生活。養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位5：如何選擇切入城市？如何在短期內(nèi)樹立品牌？如何在全國布局？如何通過整合實現(xiàn)連鎖擴張？城市進入選擇維度從社會經(jīng)濟指標層面兩維度進行判斷人口狀況判斷城市是否進入老齡社會的標準人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標準聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為是否進入老齡社會的標準國際標準為人均可支配收入達到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件區(qū)域的平衡原則分散風險地域化聚焦，從中心城市輻射周邊單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長各戰(zhàn)略城市群投資比例之和不低于總投資額的70%，核心城市不低于所在城市群投資比例的50%同等條件下應優(yōu)先考慮等級更高的城市布局原則養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位定位6：能滿足什么需求？能提供哪些服務？提供什么樣的服務產(chǎn)品？50-60歲60-70歲70-80歲80歲以上需求類型社會性需求照顧性需求醫(yī)療性需求護理性需求需求表現(xiàn)首次退休，還不甘心退出社會的舞臺，身體機能無退化，可返聘，觀光，獨自居家，不需要照顧設置多功能房，保持老人與外界的聯(lián)系習慣于退休生活，身體機能開始退化；子女不在身邊或喪偶等原因，孤獨感重雙人房間設置舉辦互動性強的互動細致入微的日常服務身體機能衰退，在自理及半自理之間，自己，保姆及兒女缺少專業(yè)技能進行醫(yī)療照顧，醫(yī)療性需求上升定期體檢解決護工需求安享晚年，多數(shù)處于失能或半失能狀態(tài)，護理性需求較強，需要全方位護理專業(yè)護工醫(yī)生定期巡視住宅與醫(yī)院連接便利不同年齡階層的老年客戶有特殊的需求特征，對不同年齡老年的需求的滿足是養(yǎng)老社區(qū)服務內(nèi)容的關鍵界定養(yǎng)老地產(chǎn)投資的總體戰(zhàn)略定位養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位明確3個主體地位1：養(yǎng)老保險、健康保險與養(yǎng)老社區(qū)相結合的主體2：以養(yǎng)老社區(qū)為載體，整合上游保險產(chǎn)品和下游針對老年人的服務產(chǎn)品的主體3：以旗艦養(yǎng)老社區(qū)為基礎，進行運營管理標準化連鎖擴張的主體思路：構建業(yè)務平臺，助推養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展實現(xiàn)一個目標：打造區(qū)域內(nèi)標桿養(yǎng)老社區(qū)項目，進行連鎖擴張完成一個基礎任務：積累養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與運營管理經(jīng)驗，建立相關的服務標準，為連鎖擴張打下基礎拓展兩個平臺：致力于養(yǎng)老社區(qū)的投資與運營，通過代建、合作開發(fā)、獨立開發(fā)等多種方式介入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，通過整合服務商資源，搭建養(yǎng)老社區(qū)所需居住、商業(yè)、醫(yī)療設施及配套公共產(chǎn)品和服務的平臺；搭建養(yǎng)老產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結合的平臺養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務進入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計保險公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略目的應該是基于“大金融、大保險”的核心能力做大做強“大健康、大養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)，形成金融投資與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的雙輪驅(qū)動模式，實現(xiàn)“一個客戶，綜合服務”，最終構建資產(chǎn)規(guī)模、投資收益互生互長的綜合型金融集團保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式金融投資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營保險醫(yī)療養(yǎng)老健康管理醫(yī)藥、保健品終端客戶銀行業(yè)務保險業(yè)務大資產(chǎn)管理證券投資信托金融租賃基金期貨根據(jù)目的定位，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資運營必須解決兩大核心命題：如何構建基于養(yǎng)老地產(chǎn)的資產(chǎn)管理能力和如何建立具有競爭力的養(yǎng)老地產(chǎn)運營商業(yè)模型保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式資本產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理能力融

投管退保險產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新銀保等混業(yè)金融工具的組合創(chuàng)新基于回報的監(jiān)控指標體系資產(chǎn)與資金規(guī)劃REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品時主要推出渠道科學的選址模型適宜的投資策略和投資模式產(chǎn)業(yè)運營模型產(chǎn)品規(guī)劃運營模式產(chǎn)業(yè)整合整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的服務平臺保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式本位產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老設施供應鏈產(chǎn)業(yè)老年護理供應鏈產(chǎn)業(yè)老年休閑娛樂業(yè)老年旅游度假業(yè)老年學習培訓產(chǎn)業(yè)老年醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)…老年房地產(chǎn)老年護理服務業(yè)老年商業(yè)老年醫(yī)療養(yǎng)老設施與機構…老年投資理財老年住房倒按揭老年保險…養(yǎng)老地產(chǎn)（適老化住宅及其相關配套設施）為載體的三維產(chǎn)業(yè)鏈整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的服務平臺養(yǎng)老地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)消費群體的居住區(qū)，服務發(fā)生場所，具備天然的平臺屬性養(yǎng)老產(chǎn)品消費者群體各地養(yǎng)老社區(qū)投資項目A服務商B服務商C服務商D服務商養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺整合資源/創(chuàng)造價值對接政府選址與開發(fā)輸送消費者投資管理傭金產(chǎn)權銷售租金自營服務利潤資產(chǎn)管理傭金業(yè)務合作分成保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式通過整合，保險公司成為客戶生命和財富管理終身解決方案操作者養(yǎng)老地產(chǎn)與保險產(chǎn)品的互動互融，可以形成綜合產(chǎn)品解決方案，有效滿足客戶的保障需求和理財需求，將客戶的資金長期黏著在保險資金池內(nèi)保險產(chǎn)品養(yǎng)老社區(qū)投資型產(chǎn)品護理險健康險養(yǎng)老險養(yǎng)老地產(chǎn)投資護理服務醫(yī)院養(yǎng)老公寓一個客戶綜合服務保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式資產(chǎn)管理是對接資產(chǎn)和資本市場的經(jīng)營管理行為，其目的是實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。對于養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務這樣的“重資產(chǎn)型”業(yè)務，需要設計如何化“重”為“輕”的資產(chǎn)管理策略保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式資產(chǎn)市場資本市場物業(yè)管理運營管理資產(chǎn)管理基金管理讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為金融投資與產(chǎn)業(yè)運營的黏合載體保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式借助資本市場，以股權投資等方式為紐帶，整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的相關企業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)盈利與資本增值的互動與循環(huán)妙處在于：互動與循環(huán)，預期自實現(xiàn)資本產(chǎn)業(yè)資本市場產(chǎn)生市值產(chǎn)品市場產(chǎn)生利潤養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)背景分析Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略定位Part.3Part.4保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式目錄Part.6業(yè)務進入策略建議Part.5養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計居家生活照料成熟市場競爭要素及格局專業(yè)醫(yī)療護理資源為核心專業(yè)細分的醫(yī)護資源，導致全局競爭高度競爭，而各專業(yè)領域相對集中基于開發(fā)和服務運營綜合能力成熟市場區(qū)域化分散的開發(fā)資源，導致最終分散的競爭格局地產(chǎn)開發(fā)為核心能力成熟市場區(qū)域化分散的開發(fā)資源，導致最終分散的競爭格局基礎醫(yī)療和生活服務能力為核心廣泛分散于各區(qū)域市場機構養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老居家養(yǎng)老專業(yè)醫(yī)療護理持續(xù)關懷獨立型/協(xié)助型養(yǎng)老老年公寓/活躍長者社區(qū)上門醫(yī)療服務居家生活照料細分服務/產(chǎn)品中國市場啟示專業(yè)醫(yī)療資源仍分散于各公立醫(yī)療機構短期進入門檻高服務門檻相對較低開發(fā)資源相對集中可能形成后發(fā)優(yōu)勢，成長為規(guī)模化企業(yè)房屋開發(fā)門檻逐漸增高中小企業(yè)房企空間被逐漸壓縮

服務資源同樣分散生產(chǎn)服務組織能力難以短期提升養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃應從客戶定位、選址區(qū)位、功能布局、設計標準化、服務體系、財務模型六個層面觸發(fā)，最終形成標準化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品線體系和品牌價值體系養(yǎng)老地產(chǎn)運營設計財務模型服務體系設計標準化功能布局選址地位客戶定位產(chǎn)品標準化品牌價值現(xiàn)金流特征投資效益經(jīng)營策略與模式服務菜單服務標準建筑、景觀和室內(nèi)設計、設備設施部品標準化業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)配比空間布局城市及區(qū)位選擇周邊配套要求客戶研究與細分客戶需求分析市場定位根據(jù)區(qū)位、客群和盈利模式不同，確定不同的產(chǎn)品定位，設計可能的產(chǎn)品線養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計安邦保險養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品線設計社區(qū)配套設施產(chǎn)品客群及其特征選址要求產(chǎn)品特征服務系統(tǒng)盈利模式包括開發(fā)分期、開發(fā)節(jié)奏、發(fā)開次序開發(fā)策略包括客戶的收入水平、家庭狀況（家庭結構、贍養(yǎng)方式、房產(chǎn)情況）、年齡及健康狀況，知識水平和養(yǎng)老觀念養(yǎng)老住宅的類型及配比，智能化設施和其他適老設施配置標準、裝修標準、建筑風格等包括服務內(nèi)容的設計、服務商的選擇和合作模式，服務標準的設定等包括城市量級（人口、經(jīng)濟發(fā)達程度、環(huán)境氣候狀況、輻射能力）、地塊在城市的位置（城區(qū)、近郊、遠郊、風景區(qū)）、土地性質(zhì)和體量、規(guī)劃指標、配套政策等醫(yī)療、護理、文化娛樂、餐飲、酒店及配套商業(yè)等功能設施的搭配標準資產(chǎn)選擇持有還是出租或是自營、聯(lián)營，比例設定，對入住老人的收費模式選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計服務體系設計標準化產(chǎn)品標準化養(yǎng)老地產(chǎn)運營服務需“軟硬結合”，硬件僅僅只是載體，而高品質(zhì)的針對性“軟服務”是養(yǎng)老地產(chǎn)的價值核心方面內(nèi)容形態(tài)描述重要程度健康服務體系中醫(yī)保健養(yǎng)生中心獨立建筑必需社區(qū)醫(yī)院必需樓內(nèi)醫(yī)療室（膳食咨詢室）可在建筑內(nèi)配備日常生活服務體系家政服務中心可按商業(yè)街形式配置或獨立一棟建筑必需社區(qū)中央餐廳、風味餐廳必需銀行、中型超市、藥店、郵局等必需班車站、停車場必需文化教育體系行政管理辦公區(qū)、展示中心可在一棟建筑內(nèi)設立必需營銷接待處（監(jiān)控中心、會籍交易中心）必需圖書館/展覽室必需老年教室、多功能廳（舞蹈、講座）必需活動室（乒乓球、臺球、麻將室）養(yǎng)老地產(chǎn)的運營設計服務體系設計標準化產(chǎn)品標準化方面內(nèi)容形態(tài)描述重要程度文化教育體系老人聚會活動場所（走廊、建筑連廊）戶外（帶一部分運動設施）太極園（武術運動場）、門球場戶外廣場室內(nèi)游泳池、體育健身館獨立建筑必需公園、中心文化廣場配合環(huán)境規(guī)劃必需增值服務體系度假酒店可在一棟獨立建筑內(nèi)設立種植園借用生態(tài)農(nóng)業(yè)通過何種方式進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運營？應成立養(yǎng)老地產(chǎn)投資公司，下設運營公司，由投資公司委托開發(fā)商進行代建，并持有產(chǎn)權，出租給下設的運營公司經(jīng)營，或出售給外部投資者后由