房地產(chǎn)開發(fā)流程77314

房地產(chǎn)開發(fā)流程之拓展篇開發(fā)前期準(zhǔn)備階段確定目標(biāo)地塊選址擬定土地開發(fā)計劃確定待選目標(biāo)地塊市調(diào)報告面積?起拍價?用地性質(zhì)?容積率?配套設(shè)施?建筑密度?地理位置?規(guī)劃區(qū)域?交通環(huán)境?商業(yè)?三、開發(fā)流程開發(fā)前期準(zhǔn)備階段土地拍賣報名，繳納保證金參加土地拍賣完清土地拍賣手續(xù)繳納土地出讓金、拍賣服務(wù)費1‰取得《選址意見書》、《紅線圖》、《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》取得地形圖取得土地取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》拍賣成交確認(rèn)書土地出讓合同《選址意見書》《紅線圖》辦理《基建計劃》《基建計劃》批文三、開發(fā)流程規(guī)劃設(shè)計階段方案設(shè)計修祥方案設(shè)計單體方案設(shè)計（景觀、戶型、外立面）擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計（建施、結(jié)施、水施、電施、風(fēng)施、外立面、裝飾）審圖公司審圖施工前技術(shù)交底概念設(shè)計繳納15元/平米的人防工程易地建設(shè)費，取得《人防工程易地建設(shè)證》衛(wèi)星觀測設(shè)備移建費：45萬1、申請2、選址意見書及附件復(fù)印件（提供原件進(jìn)行核對）3、設(shè)計方案圖件每一方案2套（一般項目兩個方案、重要項目三個方案比選，并須提供景觀設(shè)計方案，附光盤或其他電子文件）4、效果圖每一方案各一套（含A4幅面一套和電子文件）未在我市登記注冊的設(shè)計單位須提供營業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計資質(zhì)證書復(fù)印件及最近的年檢證明（須加蓋鮮章）1、申請2、建筑設(shè)計方案批文和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件3、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件4、建施圖4套（含水施、電施、附光盤）5、土地批準(zhǔn)文件復(fù)印件1份和地籍圖6、《建設(shè)工程檔案報送責(zé)任書》復(fù)印件1份7、《人防工程易地建設(shè)證》或《防空地下室建筑許可證》復(fù)印件1份注：未在我市登記注冊的勘察設(shè)計單位須提供營業(yè)執(zhí)照、勘察設(shè)計資質(zhì)證書復(fù)印件及最近的年檢證明（須加蓋鮮章）環(huán)評報告三、開發(fā)流程施工建設(shè)階段辦理《消防設(shè)計審核意見書》1、總平面布置圖2、建筑施工設(shè)計圖（重點工程應(yīng)報擴(kuò)初設(shè)計和消防設(shè)計專篇）3、結(jié)構(gòu)施工圖4、水施圖5、電施圖6、通風(fēng)空調(diào)施工設(shè)計圖7、防排煙系統(tǒng)施工設(shè)計圖8、如設(shè)計有自動消防設(shè)施工程的應(yīng)同時報送相關(guān)圖紙、資料1、建筑工程施工許可申請表2、建設(shè)工程項目基建計劃文件（復(fù)印件）3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件）4、建設(shè)工程中標(biāo)通知書和建設(shè)工程施工合同及監(jiān)理合同（復(fù)印件）5、建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)6、已按規(guī)定繳納工程有關(guān)稅費7、消防審查意見書（依據(jù)《消防法》第十條）8、施工圖審查報告9、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級證書、安全生產(chǎn)許可證書、營業(yè)執(zhí)照（副本復(fù)印件），項目經(jīng)理資質(zhì)證書、施工員證、安全員證、質(zhì)檢員證（原件、復(fù)印件及一寸照片一張）；監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照（副本復(fù)印件），總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師、監(jiān)理員（原件及復(fù)印件）10、施工組織設(shè)計11、施工單位流動人口計劃生育管理目標(biāo)責(zé)任書或承諾書（根據(jù)市政府目標(biāo)考核文件）12、建筑施工企業(yè)已為從事危險作業(yè)的職工辦理意外傷害保險13、監(jiān)理規(guī)劃14、視具體工程按規(guī)定提交的其它文件辦理《安全、質(zhì)量報監(jiān)登記書》繳納工程定額測定費：中標(biāo)價的1.4‰白蟻防治費：1.5元/平米繳納城市建設(shè)配套費：40元/平米散裝水泥專項基金：0.96元/平米（使用散裝水泥可返還）墻改基金：7元/平米（使用保溫節(jié)能材料可返還）排污許可證1元/平米施工建設(shè)階段放驗線基礎(chǔ)開挖，開始施工1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，取得基礎(chǔ)驗收合格證，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；5、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；6、商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖；7、向買受人提供的<<商品住宅質(zhì)量保證書>>和<<住宅使用說明書>>8、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作完成的證明文件。基礎(chǔ)施工至正負(fù)0平面取得《基礎(chǔ)驗收報告》繳納1元/平米的排污費,取得排污許可證1、申請2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件1份（須提供原件進(jìn)行核對）注：拿到《放線通知書》后，企業(yè)自己尋找規(guī)劃院放線（收費），由規(guī)建局驗線（不收費）復(fù)線“五證一書”的取得貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)流程一二三四五報建流程是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。是政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。選址意見書六建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證《城市規(guī)劃法》第三十條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布置必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?？⒐を炇针A段規(guī)建局建管科竣工驗收備案房管局項目備案驗收城建檔案館檔案歸檔驗收程序規(guī)建局工程科規(guī)劃驗收消防驗收質(zhì)監(jiān)站驗收雙證辦理竣工驗收階段質(zhì)監(jiān)站驗收消防驗收規(guī)建局工程科規(guī)劃驗收1、留站資料準(zhǔn)備完畢報質(zhì)監(jiān)站2、一戶一驗10%抽檢3、質(zhì)監(jiān)站到現(xiàn)場驗收（水、電、氣通）4、質(zhì)監(jiān)站每周四上會5、組織綜合驗收會（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、地勘單位、質(zhì)監(jiān)站），現(xiàn)場簽字（監(jiān)督登記表、質(zhì)量保修書、竣工驗收報告）6、取得《質(zhì)量監(jiān)督報告》1、準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口2、消防支隊驗收人員到現(xiàn)場驗收3、取得《消防驗收合格證》1、準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口2、規(guī)建局、執(zhí)法局驗收人員到現(xiàn)場驗收3、取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》竣工驗收階段規(guī)建局建管科竣工驗收備案準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口建管科驗收人員到現(xiàn)場驗收取得《竣工驗收備案書》房管局項目備案驗收準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口房管局驗收人員到現(xiàn)場驗收取得《項目備案書》城建檔案歸檔全部原件：工程準(zhǔn)備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗收文件準(zhǔn)備資料交政務(wù)中心窗口房管局驗收人員到現(xiàn)場驗收取得《項目備案書》項目整體備案雙證辦理●辦理房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)需交納的費用如下：產(chǎn)權(quán)證項目地稅局房產(chǎn)交易所契稅產(chǎn)權(quán)登記費產(chǎn)權(quán)手續(xù)費住宅總房款的2%交納(業(yè)主繳納)80元/證，共有證10元/本，印花稅5元/本；(業(yè)主繳納)3元/平方米(開發(fā)商繳納)

非住宅（含車庫）總房款的4%（含單位購買住,宅業(yè)主繳納）240元/宗，共有證10元/本，印花稅5元/本；(業(yè)主繳納)按總房款的1.5%交納(開發(fā)商、業(yè)主各半)●辦理土地證需交納的費用如下：國土證項目證書費權(quán)調(diào)費測繪費住宅20元/戶100M2以下6.5元/戶，每加50M2加收2.5元(最多不超過15元/戶)100M2以下6.5元/戶每加50M2加收2.5元(最多不超過15元/戶)非住宅（含車庫，開發(fā)商補(bǔ)交80元/平米的地下建筑出讓金）20元/戶500M2以下20元/宗，500M2以上增加10元/宗500M2以下20元/宗，500M2以上增加10元/宗●房屋專項維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)如下：維修基金多層住宅電梯公寓商業(yè)征收標(biāo)準(zhǔn)總房款的2%總房款的2.5%總房款的0.3%注:以上費用暫按宜賓市現(xiàn)行政策收取，最終費用結(jié)算以房管局、國土局、稅務(wù)局出具的發(fā)票金額為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:市政府、計委、規(guī)建局、國土局、房管局、消防支隊、環(huán)保局、環(huán)監(jiān)支隊、質(zhì)監(jiān)站、人防辦、水利局、執(zhí)法局、氣象局、文化局、城建檔案館、造價辦、散辦、白蟻辦、墻改辦、衛(wèi)星觀測站、電業(yè)局、自來水公司、天然氣公司等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:《選址意見書》、《紅線圖》、《設(shè)計條件通知書》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《工程質(zhì)量監(jiān)督報告》、《規(guī)劃驗收合格證》、《消防審查（驗收）意見書》、《竣工驗收備案書》、《項目備案書》3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文