城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程完整

.PAGE.WORD格式..可編輯專業(yè)知識整理分享目錄1總則12城市土地估價基本原則和程序13城市土地價格的影響因素34基準地價評估44.1準備工作44.2資料調(diào)查與整理44.3基準地價評估的技術(shù)路線54.4級差收益〔地租法評估基準地價54.5利用土地交易資料評估基準地價94.6利用土地交易資料評估路線價144.7城市基準地價的確定154.8基準地價修正系數(shù)表的編制154.9基準地價圖的繪制194.10基準地價更新205宗地地價評估基本方法225.1宗地估價程序225.2收益還原法245.3市場比較法275.4成本逼近法325.5剩余法345.6基準地價系數(shù)修正法366各類用地宗地價格評估386.1宗地類型386.2居住類宗地價格評估396.3商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估406.4工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估416.5交通用地宗地價格評估426.6綜合用地宗地價格評估436.7公共綠地價格評估447不同土地權(quán)利的宗地價格評估458土地估價成果驗收及確認489名詞解釋49..城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程1總則1.1規(guī)程制定的目的為了規(guī)范土地估價行為,統(tǒng)一估價程序和方法,做到估價結(jié)果客觀、公正、合理,根據(jù)《中華人民XX國城市規(guī)劃法》、《中華人民XX國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民XX國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)程。1.2規(guī)程適用范圍本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的"基準地價"和"宗地地價"評估。獨立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價也適用本規(guī)程。本規(guī)程所稱城市,是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3從事土地估價的基本規(guī)定城市基準地價評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構(gòu)評估,土地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構(gòu)評估,土地估價師不得少于２名。1.4職業(yè)道德土地估價應(yīng)講職業(yè)道德。估價人員和估價機構(gòu)應(yīng)獨立、客觀、公正地開展評估工作,不得作任何虛假的估價,應(yīng)為客戶保守秘密,按標準收費。1.5土地估價報告的有效期土地估價報告的有效期為一年。1.6土地估價的法律依據(jù)土地估價除應(yīng)符合本規(guī)程外,還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。1.7規(guī)程解釋權(quán)本規(guī)程由國土資源部負責解釋。2城市土地估價基本原則和程序2.1城市土地估價的基本原則土地估價應(yīng)遵循下列原則：1．合法原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預(yù)期收益原則；5．供需原則；6．估價時點原則；7．多方法相比較原則。遵循合法原則,是指估價人員和估價機構(gòu)在土地評估中,應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定,所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。遵循最高最佳使用原則,是指土地評估應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷,并在估價報告中說明。遵循替代原則,是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。遵循預(yù)期收益原則,是指土地評估應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準。遵循供需原則,是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。遵循估價時點原則,是指估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。遵循多方法相比較原則,是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價對象,相互比較,取得客觀估價結(jié)果。2.2城市土地估價的程序城市土地估價應(yīng)按下列程序進行：1.確定估價基本事項；2.編制估價工作計劃；3.實地確認估價對象；4.搜集估價所需資料；5.選定估價方法計算；6.確定估價結(jié)果；7.提交估價報告。確定估價基本事項,是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等；確定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方要求而定,采用公歷表示,精確到日。編制估價工作計劃,是指在確定估價基本事項的基礎(chǔ)上,應(yīng)對估價項目進行初步分析,編制估價工作計劃。估價工作計劃主要應(yīng)包括以下幾項：1.估價擬采用的技術(shù)步驟；2.估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法；3.需要調(diào)查的資料及取得途徑；4.預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費。實地確認估價對象,是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場,實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等,并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料,并進行核實、分析和整理。估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：1.估價對象相關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；2.對土地價格有普遍影響的資料；3.對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；4.相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；5.確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料；6.反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況,選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估,計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。估價人員在確定對象價格后,應(yīng)按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同,估價機構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機關(guān)或國土資源部確認。3城市土地價格的影響因素3.1城市土地價格影響因素分類城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：1.一般因素；2.區(qū)域因素；3.個別因素。3.2一般因素一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等,內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。3.3區(qū)域因素區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4個別因素個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。地價影響因素復(fù)雜,且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調(diào)查,具體分析,不可千篇一律。4基準地價評估4.1準備工作準備工作主要有編寫基準地價評估任務(wù)書、制定基準地價調(diào)查表和工作表、準備工作底圖等。基準地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領(lǐng)導與組織、估價時間安排和經(jīng)費預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等?；鶞实貎r評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A?；鶞实貎r工作底圖為：大城市1:10000—1:20000中等城市1:5000—1:10000小城市以下1:1000—1:5000按路線價評估基準地價的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。4.2資料調(diào)查與整理資料調(diào)查的一般要求1.調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；2.調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域為單位進行；3.樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；4.樣本要有代表性；5.樣本分布要均勻；6.調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一,一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％,每級樣本總數(shù)不少于30個；7.所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；8.出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位,準確到小數(shù)點后一位；9.調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。資料調(diào)查的內(nèi)容1.土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；2.土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；3.地租、地價資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料,房屋買賣、出租資料,土地征用及房屋折遷補償標準資料,房屋造價、重置價等相關(guān)標準及土地開發(fā)費用資料等；4.影響地價的因素資料；5.其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。樣本資料的整理1.樣本剔除。逐表審查調(diào)查資料,將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。2.樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料,分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進行樣本的補充調(diào)查。4.3基準地價評估的技術(shù)路線以土地定級為基礎(chǔ),土地收益〔地租為依據(jù),市場交易資料為參考評估基準地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達,土地交易案例不多的城市。用土地條件劃分均質(zhì)地域〔或以土地定級為基礎(chǔ),用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達,土地交易案例多的城市,是今后基準地價評估的主要技術(shù)路線。用土地條件劃分均質(zhì)地域,用市場交易價格等資料評估路線價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達城市的部分商業(yè)用地的評估。4.4級差收益〔地租法評估基準地價土地級別的確定根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求,確定土地的級別。樣本數(shù)據(jù)處理.1土地利用類型的劃分土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時,也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù),適當考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類,在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市,可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地,住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。.2單元土地質(zhì)量指數(shù)計算根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時,單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計算：Xin=fi/n式中：Xin：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；fi：某單元總分值；n：土地級別數(shù).3行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標準,按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：Kci=Crm/Cr式中：Kci：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)Crm：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率Cr：該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率.4規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標準,按下式計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：Ｋcs=Crn/Cmax式中：Ｋcs：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)Crn：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率Cmax：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率.5企業(yè)標準資本額的計算企業(yè)標準資本額按下式計算：Cs=Ce×Kci×Kcs式中：Cs：企業(yè)標準資本額Ce：企業(yè)實際使用的資本額Kci、Kcs同前。.6合理工資量的計算按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標準,用下式計算合理的工資支出標準：Lcs=Lce×〔LPs/LPe式中：Lcs：某企業(yè)在標準定員情況下應(yīng)支出的工資額Lce：該企業(yè)實際支出的工資額LPs：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標準數(shù)量LPe：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量.7企業(yè)效益資料的整理將收集到的企業(yè)效益資料,按標準化公式計算整理。指標選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類.1級差收益測算指標的選擇級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。.2樣本數(shù)據(jù)歸類以土地級別為單位,分別以不同土地利用類型進行數(shù)據(jù)歸類,可以細分的土地類型還可按細類歸類。.3樣本數(shù)據(jù)檢驗數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位,分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。用t檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。當檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時,應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù),按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。模型選擇與系數(shù)估計.1模型選擇1.常用于級差收益〔地租測算的模型有：A、Yn=A<1+r>X1n或Yn=A<1+r>aX1n其中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；A：常數(shù)；r：利潤級差系數(shù)；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；α：待定系數(shù)。土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１,２,……n排列,土地級別指數(shù)取值為n,……2,１。Ｂ、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2：每平方米土地上標準資金占有量；X３：每平方米土地上標準工資占有量；b0：常數(shù),大于零；b１、b２、b３：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。C、Yn=A<1+r>X1n＊X2b2＊X3b3式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；A：常數(shù)；r：利潤級差系數(shù)；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；X2：每平方米土地上標準資金占有量；X３：每平方米土地上標準工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)。D、Yn=F<X1n>+b2X2+b3X3+V式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；F<X1n>：自變量X1n的未知函數(shù),為土地帶給企業(yè)的利潤；X2：每平方米土地上標準資金占有量；X３：每平方米土地上標準工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)；Ｖ：誤差項。2.模型選擇方法根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件,用以下方法進行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下,用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學形式。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學模型中,得到不同樣本的回歸模型,同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢驗,按檢驗結(jié)果,選定測算模型。.2系數(shù)估計1.模型確定根據(jù).1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件,確定收益測算模型,測定各因素系數(shù)值。2.系數(shù)估計將樣本資料代入數(shù)學模型,求出各因素系數(shù)的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計值,工作步驟為：1.線性變換,將各種非線性模型變換成線性模型；2.構(gòu)造擬合誤差的平方和；3.導出正規(guī)方程組；4.求解正規(guī)方程組；5.確定因素系數(shù)估計值。.3因素系數(shù)估計值的可靠性檢驗1.經(jīng)濟意義檢驗一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟條件加以具體限定。2.統(tǒng)計檢驗通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計顯著性檢驗,判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗,判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢驗,判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。3.計量經(jīng)濟檢驗通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗,判斷統(tǒng)計檢驗的有效性。土地收益計算將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學模型中,得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值,各模型土地收益為：Ａ模型Ini=A<1+r>X1nB模型Ini=Yni–<b0+b2X2+b3X3>C模型Ini=Yni/<X2b2*X3b3>D模型Ini=Yni-<b2X2+b3X3+V>式中：Ini：第n級土地上樣本單位面積的土地收益；Yni：第n級土地上樣本單位面積的利潤；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。某一級土地收益的平均值按下式計算：式中：In：第n級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；Ｍ：第n級土地上的樣本量?；鶞实貎r計算.1土地還原利率的確定土地還原利率確定方法見條中第二款。.2基準地價計算將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力,按下式估計每一級土地不同用途的基準地價：P1b=In/rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價；In：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；rd：土地還原利率根據(jù)計算結(jié)果,確定用級差收益〔地租測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準地價。對離散度較大的測算結(jié)果,要在級別基準地價基礎(chǔ)上,確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準地價。每一級土地上,將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價,根據(jù)需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準地價。按測算結(jié)果,編制各級各類土地的基準地價表。4.5利用土地交易資料評估基準地價各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定.1以已劃定的土地級別作為基準地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大,而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時,就要細分土地級別或區(qū)域。.2在沒有進行土地定級的城市,可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質(zhì)地域,作為基準地價測算區(qū)域。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素,確定因素劃分區(qū)域的標準,調(diào)查資料和圖件,初步劃分區(qū)域,實地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。.3均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少,不能滿足模型推斷的樣本需要量時,可通過均質(zhì)地域同一性判別,進行適當歸并。樣點地價的整理交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點地價的整理中,關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實際出發(fā),調(diào)查研究,積累有效數(shù)據(jù),確定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。.1土地聯(lián)營入股資料根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況,按土地的年收益或入股比例,分別計算地價。1.用土地入股取得的年收益,按下式計算地價：Pls=〔Plg/s×1/rd式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價Plg——土地股每年分享的利潤或股息s——聯(lián)營土地面積rd——土地還原利率2.用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例,按下式計算地價：Pls=Cg×〔re/rc×1/s式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價Cg——出資方的資本總量re——出地方利潤分成量rc——出資方利潤分成量s——聯(lián)營土地面積.2以地換房資料用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價,按下式計算地價：Pls=〔Stb×Pbs/s式中：Pls——宗地單位面積地價Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積Pbs——單位建筑面積的平均售價Ｓ——讓出的土地面積.3聯(lián)建分成資料聯(lián)建分成的土地不直接進入市場,估價中不計算土地資本的利息,也不計算投資資本的利潤,則地價計算公式為：Pls=〔Pbm+T×Slb/Scl=〔Pbm+T×Slb×Rv/Scb式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價Pbm——房屋單位建筑面積造價T——房屋單位建筑面積交納的稅費Slb——出地方分成建筑面積Scl——出資方建筑物分攤的土地面積Rv——容積率Scb——出資方分成建筑面積.4樣點地價的年期修正不同年期的樣點地價資料只有進行基準地價年期〔一般以法定最高出讓年期為基準地價年期修正,才能用于基準地價評估。1.有限年期使用權(quán)地價修正到基準地價年期：計算公式為：[1－〔1/〔1+rdm]Pm=Pml×——————————[1－〔1/〔1+rdm1]式中：Pm──基準地價年期的土地使用權(quán)價格m1──樣點地價的實際年期Pm1──樣點地價m──基準地價年期rd──土地還原利率2.所有權(quán)地價修正到基準地價年期：計算公式為：Pm=P×[1－〔1/〔1+rdm]式中：P為土地所有權(quán)價格,Pm、rd、m含義同上。.5樣點地價的交易時間修正不同交易時間的樣點地價,只有修正到基準地價評估基準日時地價,才能用于基準地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位,區(qū)別不同土地用途,計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市,可用地價指數(shù)計算。計算公式為：Kij=Pis/Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準地價評估年的系數(shù)Pis──某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價〔或地價指數(shù)Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價〔或地價指數(shù)對不同年份發(fā)生的交易宗地地價,地價修正到評估年份的計算公式為：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格Pji──第j年,第i類宗地的實際成交地價.6樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價,只有修正到基準地價評估所設(shè)計的標準容積率下地價,才能用于基準地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表：Kr=Pis/Pi式中：Kr──容積率修正系數(shù)Pis──某一區(qū)域某一用途基準地價標準容積率下單位面積平均地價Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價,按下式將地價修正到標準容積率的價格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到標準容積率時的宗地地價Pli──某一容積率下的宗地交易價格Kr──同前.7樣點地價的其它修正根據(jù)交易地價資料情況,還可以進行如下修正：1.交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價,修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。2.地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價,需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。3.基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點地價,一定修正到基準地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標準地價。4.同一用途中不同用地細類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價,住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價,在沒有按細類評估基準地價時,要作用地細類的修正。.8樣點地價圖的繪制在有條件的城市,要在工作底圖上繪制樣點地價圖。1.按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖；2.土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；3.直接在圖上表示地價,地價資料多時,采用分級圖表示地價點標準。樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理.1樣點數(shù)據(jù)檢驗1.同一土地級或均質(zhì)地域中,同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時,需對均質(zhì)地域進行差別判別歸類,按類進行樣本總體同一性檢驗。2.同一均質(zhì)地域中,不同交易方式計算的樣本地價,也要通過樣本總體同一性的檢驗。3.樣本總體檢驗規(guī)定參見.3條中有關(guān)規(guī)定。.2樣點數(shù)據(jù)處理1.城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段,應(yīng)單獨表示。2.相同用途的樣點地價,在確定方差檢驗精度后,精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗規(guī)定參見.3條中有關(guān)規(guī)定。3.同一級別、均質(zhì)地域中,不同交易方式下估算的樣點地價,當總體不一致時,以最有代表性,樣點數(shù)量多的作為基準地價評估的基礎(chǔ)資料。.3數(shù)據(jù)整理將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點,按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理,并填表。利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價.1用樣點地價評估區(qū)域或級別的基準地價1.有樣點區(qū)域或級別的基準地價評估A.樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求,合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的４倍。B.模型選擇及基準地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi),可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準地價：或式中：Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準地價；Pli：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價；M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點數(shù)；SI：樣點宗地面積。2.沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準地價評估沒有交易資料的區(qū)域或級別,基準地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為：A.對已評估出基準地價的區(qū)域或級別,建立地價與影響價格的土地條件對照表；B.將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別,進行土地條件調(diào)查和量化；C.比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度,估算其基準地價；D.因素差異大的區(qū)域,在比較基礎(chǔ)上,采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準地價；E.通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系,估算出其它用途的基準地價。.2建立樣點地價和土地級別模型,評估級別基準地價A.模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上,通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關(guān)系模型,求出各用途各級別的地價級差系數(shù),再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。數(shù)學模型為：Yn=A<1+r>Xn或Yn=A<1+r>aXn其中：Yn：第n級土地交易樣點地價〔求基準地價時是級別基準地價；A：常數(shù)；r：地價級差系數(shù)；Xn：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)α：待定系數(shù)。在特殊情況下,要做地價與土地級別二維關(guān)系圖,確定測算模型。B.系數(shù)估計：將收集到的不同用途的地價資料,按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中,估計參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后,要進行系數(shù)可靠性檢驗,檢驗要求按.3條中的有關(guān)規(guī)定進行。C.基準地價評估：將估計值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入,得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎(chǔ)上,根據(jù)地價的離散程度,確定區(qū)域基準地價。.3用地細類基準地價的估算根據(jù)市場交易地價資料,按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細類再作分析,如商業(yè)用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類,住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類,根據(jù)地價在細類中的變化,估算各用地類中細類的基準地價。4.6利用土地交易資料評估路線價路線價的評估范圍路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分.1地價區(qū)段劃分標準：1.商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；2.商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段.2區(qū)段劃分方法：1.以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；2.在確定有路線價標準的地價區(qū)段,以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進深代替。樣點地價的整理與條中有關(guān)規(guī)定相同。樣點地價的數(shù)據(jù)檢驗與條中有關(guān)規(guī)定相同。評估區(qū)段地價.1有樣點區(qū)段路線價的評估以市場交易地價資料為基礎(chǔ),求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。方法有三種：1.取中位數(shù)。2.取眾數(shù)。3.取算術(shù)平均數(shù)。.2無樣點地價或樣點地價較少的區(qū)段路線價評估沒有交易資料的區(qū)段路線價評估,采用比較法、系數(shù)修正法進行。見.1中第二款。劃分地價等級把區(qū)段地價按地價高低排列,并描繪在數(shù)軸散點圖或頻率直方圖上,密集區(qū)域即為一個地價等級。4.7城市基準地價的確定基準地價確定的原則1.以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準,以比較、修正的結(jié)果為輔。2.地產(chǎn)市場發(fā)達的以市場交易資料測算結(jié)果為準,級差收益測算結(jié)果驗證。3.地產(chǎn)市場不發(fā)達的以級差收益測算結(jié)果為準,市場交易資料測算結(jié)果驗證。4.體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。基準地價的確定以一種方法測算城市基準地價的,用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準地價為城市基準地價。以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的,應(yīng)以級別或區(qū)域為單位,用不同方法的測算結(jié)果,根據(jù)當?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平,確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。以兩種以上方法測算城市基準地價的,根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等,以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標準,用其它方法的結(jié)果進行適當修正,確定各用途的基準地價。根據(jù)城市土地利用特點,在一些大城市,如果其土地分異較明顯,則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細類再作分析,估算各用地類的基準地價。4.8基準地價修正系數(shù)表的編制基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理,建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系,編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上,按對應(yīng)的修正系數(shù),快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表兩種。級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制,有用土地利用效益〔地租資料和市場交易地價資料兩種方法。如果基準地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細化地類的基準價格,則盡可能編制細化地類的基準地價系數(shù)修正表。如果其基準地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類,則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權(quán)重。.1用土地利用效益〔地租資料編制基準地價修正系數(shù)表1.確定級別或區(qū)域基準地價按4.7條的評估結(jié)果,確定級別或區(qū)域基準地價。2.宗地地價影響因素的選擇<1>商業(yè)用地的影響因素A.商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。B.交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。C.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。D.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。E.規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。F.宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向〔細類和利用強度等。G.其他因素。<2>住宅用地的影響因素A.住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。C.交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。D.公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度,包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。E.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。F.規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。G.宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向〔細類和利用強度等。H.其他因素。<3>工業(yè)用地的影響因素A.交通便捷度。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。C.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。D.產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。E.規(guī)劃限制。F.宗地條件。G.其他因素。<4>各因素影響地價程度的確定采用特爾斐法、層次分析法等,按各因素對地價的影響程度,確定各因素的權(quán)重值。3.各因素影響地價修正幅度的計算<1>修正幅度值的計算以級別或區(qū)域為單位,調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等,分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減,得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度的計算公式為：Inh-IlbＦ１＝———*100%Ilb下調(diào)幅度的計算公式為：Ilb-InlＦ2＝———*100%Ilb式中：F1基準地價上調(diào)最大幅度F2基準地價下調(diào)最大幅度Ilb基準地價折算的年收益Inb級別或區(qū)域正常土地收益的最高值Inl級別或區(qū)域正常土地收益的最低值在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下,內(nèi)插修正值,將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。<2>影響地價各因素修正幅度的確定按照.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響,按下式計算各因素的修正幅度。F1i=F1*WiF２i=F２*Wi式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度F２i――某一因素的下調(diào)幅度Wi――某一因素對宗地地價的影響權(quán)重以基準地價為一般水平,其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間,內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù),一般為F1i／２,同時確定較優(yōu)條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間,內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù),一般為F２i／２,同時確定較劣條件下的地價標準。在此基礎(chǔ)上,將各地價影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘,即得到各因素在不同標準下的實際修正系數(shù)。4.編制宗地地價修正系數(shù)表根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個檔次地價標準下確定的各地價因素修正系數(shù),編制出級別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準地價修正系數(shù)表,并確定各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標條件,即編制各類用地因素指標說明表。各表形式見附錄。.2用市場地價資料編制基準地價修正系數(shù)表1.確定級別或區(qū)域基準地價按4.7條的評估結(jié)果,確定級別或區(qū)域基準地價。2.修正幅度值的計算將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較,得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值,其計算方法參見.1條中第三款的規(guī)定。對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點,按樣點地價計算修正幅度。按修正幅度值,將各有關(guān)地價點定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標準。3.影響地價各因素修正值的確定根據(jù)五個標準的修正幅度,將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價的因素上,確定出各因素在不同標準下的修正值,具體計算按.1條中第三款的規(guī)定。4.確定宗地價修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件具體按.1條中第四款的規(guī)定進行。路線價修正系數(shù)表的編制路線價修正系數(shù)表是指利用路線價評估宗地地價時,根據(jù)宗地臨街深度與宗地價格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。.1確定路線價依4.6條中路線價的確定方法確定。.2編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。其基本程序為：1.標準深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進深為準,或以臨街宗地進深眾數(shù)為準。2.確定級距。在同一級距內(nèi),地價對路線價的變化程度較小,并視同一致。深度百分率表中級距的選定,應(yīng)分析比較市場地價調(diào)查中地價變化的規(guī)律性,從而確定級距數(shù)、級距。3.確定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離〔級距劃分為許多單元格,并依次為a1,a2,a3……an,其單獨深度百分率為：a1>a2>a3……>an。4.選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。A.平均深度百分率：a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+……ana1>——>———>……>———————23nB.累計深度百分率：a1<a1+a2<a1+a2+a3<……<a1+a2+a3+……an4.9基準地價圖的繪制基準地價圖繪制的內(nèi)容1.基準地價圖要直觀反映不同級別或區(qū)段各類用地基準地價及界線、位置和與地價高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞实貎r圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。2.編圖前,要將基準地價成果分類整理,確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。3.地價區(qū)段為最小制圖單元,最小上圖圖斑為１cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價最高點或區(qū)段,可不依比例單獨表示。4.將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。A."級"用大寫羅馬數(shù)字"Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……"分別表示"一級、二級、三級……"。均質(zhì)地域編號用阿拉伯數(shù)字表示。B.用地類型用漢字"商、住、工"分別表示"商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地",字體為等線體。C.基準地價額用阿拉伯數(shù)字標注在級別〔均質(zhì)地域和用地類型之后,單位為元／平方米,整個符號如：商業(yè)3000商業(yè)2000--4000Ⅱ住宅950或Ⅱ住宅900—1100工業(yè)375工業(yè)200—500D.地價級別或區(qū)段邊界用實線表示。5.基準地價圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路,主次干道用雙實線,支路用單實線表示。6.表示土地利用類型時,商服業(yè)用符號依比例尺表示各級商服中心,其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點劃線表示,土地分類及圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標準執(zhí)行。7.其它內(nèi)容盡量簡化,圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標準執(zhí)行。8.各地可根據(jù)需要編繪彩色基準地價圖,圖面以暖色為主,鄰級色差不宜過大?；鶞实貎r圖的清繪與圖面整飾.1基準地價圖的清繪1.土地級別和地價區(qū)段界線分別以線徑0.4mm和0.2mm的實線表示。2.主干道用0.3mm的雙實線表示,次干道用0.2mm的雙實線表示,支路用0.3mm的單實線表示。3.土地利用類型界線用間隔5mm、線徑0.3mm的點劃線表示。4.土地級別、地價區(qū)段、用地類型、基準地價用注記表示。5.基準地價圖圖示及圖例見附錄B。.2基準地價圖面整飾基準地價圖按要求標出級別、用地類型及相應(yīng)基準地價外,還應(yīng)按制圖規(guī)范標出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等,最后標出制圖單位及時間,樣圖見附錄B。4.10基準地價更新基準地價更新的技術(shù)路線基準地價更新的技術(shù)路線有以下三條：1.以土地定級為基礎(chǔ),以土地收益〔地租為依據(jù),以市場交易地價資料為參考,更新基準地價。2.以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域〔或以土地定級為基礎(chǔ),以市場交易地價資料為依據(jù),更新基準地價。3.以土地定級或均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ),利用標準宗地價格〔標定地價或地價指數(shù)更新基準地價。城市基準地價可以運用其中任一技術(shù)路線更新,也可以運用上述技術(shù)路線的任一組合更新。級差收益〔地租法更新基準地價.1應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達,市場交易地價資料不豐富的城市。.2基本方法1.有定級基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級范圍的準確性,再在定級的基礎(chǔ)上,運用級差收益〔地租測算模型,求取地租,計算地價。2.沒有定級基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級方法先定級,再在定級的基礎(chǔ)上,運用級差收益〔地租測算模型,求取地租,計算地價。3.更新的步驟和方法與4.4條中基準地價評估的步驟和方法相同。利用市場交易地價資料更新基準地價.1應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達,市場交易資料較多的城市。.2基本方法1.有定級的城市,以城市定級為基礎(chǔ),利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。2.沒有定級的城市,一是可運用上述分類定級方法先進行定級,再在定級的基礎(chǔ)上更新；二是不進行定級,而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法,在均質(zhì)區(qū)域上更新；3.市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同,但是在樣本數(shù)量上可以少于基準地價評估的數(shù)量。4.具體來講,利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。.3區(qū)域內(nèi)樣點地價平均法1.基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上,用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。2.市場地價交易樣點資料的修正和檢驗,與條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法,與.1相同。.4地價與土地級別建立模型法1.基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上,通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關(guān)系模型,求出各用途各級別的地價級差系數(shù),再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。2.市場地價交易樣點資料的修正和檢驗,與條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法,與.1相同。.5地價與定級因素分值建立模型法1.基本原理：利用各均質(zhì)地域〔或級別內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數(shù)學模型,以價定級,以因素定基準地價。基本思想是：當某定級因素發(fā)生變化,足以引起土地級別的調(diào)整,而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點地價資料,無法調(diào)整級別的基準地價時,則可以應(yīng)用該模型,直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。2.適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn),也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城鎮(zhèn)。3.基本模型：Yn=A<1+r>Xn式中：Yn：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價〔求基準地價時是級別或區(qū)域基準地價；A：常數(shù)；r：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)；Xn：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點地價和定級因素綜合分值,通過模型運算,求出參數(shù)Ａ和r,代入模型,即可得到基準地價的計算模型。利用標準宗地價格或地價指數(shù)更新基準地價.1基本原理：通過定期對標準宗地進行價格評估,掌握各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價格變化情況,利用更新期標準宗地的價格調(diào)整基準地價,或利用更新期的地價指數(shù)更新基準地價。.2適用范圍：適用于大中小各類城市,也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達和欠發(fā)達城市。1.利用標準宗地價格更新基準地價分兩種情況：一是直接用標準宗地價格更新,二是間接用標準宗地價格更新。<1>直接用標準宗地價格更新基準地價在基準地價更新期,用地價評估方法評估出標準宗地的更新期價格,再用其分用途分區(qū)域或級別的標準宗地價格的平均價計算基準地價。這與用市場交易地價資料評估基準地價的方法相同。<2>間接用標準宗地價格更新基準地價即用標準宗地價格編制該城市或區(qū)域的綜合地價指數(shù)和分用途地價指數(shù),通過地價指數(shù)來更新基準地價。這與用地價指數(shù)更新基準地價相同。<3>標準宗地的設(shè)定標準宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中,具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。2.利用地價指數(shù)更新基準地價<1>基本步驟：A.建立地價指數(shù)系統(tǒng)地價指數(shù)分區(qū)域〔級別、分土地用途編制,地價樣點可從標準宗地價格和市場交易價格中選擇。采用簡單算術(shù)平均法計算分區(qū)〔級分類平均地價。公式為：其中：Pinl──某一分區(qū)〔級某類用地的平均地價Pil──某一分區(qū)〔級某類用地的樣點地價M──某一分區(qū)〔級某類用地的地價樣點數(shù)分區(qū)〔級分類地價指數(shù)用基準地價更新年該分區(qū)〔級分類平均地價與基準地價基準年原該分區(qū)〔級分類平均地價之比計算。公式為：Pnjlqnjl=────Pnol其中：qnjl──該分區(qū)〔級某類地價指數(shù)Pnjl──基準地價更新年該分區(qū)〔級某類用地平均地價Pnol──基準地價基準年該分區(qū)〔級某類用地平均地價B.用地價指數(shù)更新基準地價在級別調(diào)整的基礎(chǔ)上用地價指數(shù)更新基準地價?；鶞实貎r更新按區(qū)域和用途進行?；竟綖椋篜nl=Pnol×qnjl其中：Pnl──該分區(qū)〔級某類用地更新后的基準地價Pnol──該分區(qū)〔級某類用地更新前基準地價qnjl──該分區(qū)〔級某類用地地價指數(shù)。宗地地價修正體系的更新宗地地價修正體系的更新,主要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新,而影響因素的更新主要是地價影響因素的選擇和權(quán)重的確定。整個宗地地價修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等,與條相同。5宗地地價評估基本方法5.1宗地估價程序宗地估價的技術(shù)路線宗地估價的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價委托書開始,到完成估價報書的全過程。具體估價程序為：1．接受估價委托；2．明確估價基本事項；3．擬訂估價作業(yè)計劃；4．搜集估價所需資料；5．實地踏勘待估宗地；6．相關(guān)資料分析整理；7．選定估價方法,試算宗地價格；8．分析調(diào)整試算宗地價格,確定估價結(jié)果；9．撰寫估價報告書；10．估價資料和估價報告書分類歸檔。明確估價基本事項主要包括下列項目：1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。2．明確估價目的：估價由委托方提出。3．明確估價期日：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定,采用公歷表示,精確到日。4．明確價格類型：根據(jù)估價目的和委托方的要求確定。5．明確估價作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。搜集的相關(guān)估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。估價人員必須實地踏勘待估宗地,親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照,必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外,應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進行審核。估價人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進行分析整理：1．對土地價格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟資料；2．對待估宗地所在區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響的資料；3．待估宗地本身條件對其價格產(chǎn)生影響的資料；4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實例資料；5．其他相關(guān)資料。估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標等的代表性、適宜性、準確性方面,對各試算價格進行客觀分析,并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)整,確定估價結(jié)果。確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：1．簡單算術(shù)平均法；2．加權(quán)算術(shù)平均法；3．中位數(shù)法；4．眾數(shù)法；5．綜合分析法。宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。估價機構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后,應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管,以備查用。5.2收益還原法收益還原法的基本原理收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益〔地租,以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加,以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/<1+r>m]式中：P——有限年期土地收益價格；a——年土地純收益；r——土地還原利率；m——土地使用年期。運用收益還原法評估宗地價格的程序1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料；2．估算年總收益；3．估算年總費用；4．計算年純收益；5．確定還原利率；6．選用適當?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格；7．確定待估宗地地價?？偸找嬷缚陀^總收益,即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入,包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。總費用.1土地租賃中的總費用土地租賃中的總費用主要包括：1.土地使用稅；2.土地管理費；3.土地維護費；4.其他費用。.2房地出租中的總費用房地出租中的總費用主要包括：1.經(jīng)營維修費；2.經(jīng)營管理費；3.房屋年保險費；4.房屋出租年應(yīng)交稅金；5.房屋年折舊費；6.建房資本的利息7.其他費用。.3經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括：1.銷售成本；2.銷售費用；3.經(jīng)營管理費；4.銷售稅金；5.財務(wù)費用；6.經(jīng)營利潤。.4生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費用主要包括：1.生產(chǎn)成本,包括原材料費、人工費、運輸費等；2.產(chǎn)品銷售費；3.產(chǎn)品銷售稅金及附加；4.財務(wù)費用；5.管理費用；6.企業(yè)利潤。求取年純收益1.土地租賃中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?年租金收入―年總費用2.房地出租中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費用房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率3.經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。悍康禺a(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入―經(jīng)營總費用土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。和恋啬昙兪找?生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本5.自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求?。鹤杂猛恋鼗虼_發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取,即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益,經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正,求得其土地純收益。還原利率的確定.1綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率,三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：r=<r1L+r2B>/<L+B>式中：r——綜合還原利率；r1——土地還原利率；r2——建筑物還原利率；L——土地價格；B——建筑物價格。.2還原利率的確定方法還原利率應(yīng)按下列方法確定：1.不動產(chǎn)純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的,且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實例,以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。2.安全利率加風險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資,按它們的收益率與風險大小排序,然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍,確定其還原利率。在確定土地還原利率時,還應(yīng)注意土地所有權(quán)價格的還原利率和土地使用權(quán)價格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán),其風險也比土地使用權(quán)小。因此,其二者的還原利率是有差別的。計算收益價格.1計算收益價格時,應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律,判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：1.純收益流量每年固定不變；2.純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3.純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減；4.純收益流量按其他有規(guī)則的變動。收益還原法的適用范圍收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物,或房地產(chǎn)的估價。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。5.3市場比較法市場比較法的基本原理市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理,將待估土地與具有替代性的,且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較,并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正,以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中,兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：1.直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)B――待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù)D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E――待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù)2.間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；C――標準宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)運用市場比較法進行宗地估價應(yīng)按下列步驟操作：1.廣泛搜集宗地交易實例；2.選取比較實例；3.建立價格可比基礎(chǔ)；4.進行交易情況修正；5.進行交易日期修正；6.進行區(qū)域因素修正；7.進行個別因素修正；8.求出比準價格。運用市場比較法估價,應(yīng)準確搜集大量交易實例,掌握正常市場價格行情。擁有大量的交易實例資料,是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少,不僅會影響估價結(jié)果的準確性和客觀性,甚至會使市場比較法無法采用。因此,估價人員首先應(yīng)通過各種途徑盡可能多地搜集交易實例。.1一般搜集交易實例的途徑有：1.查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料；2.查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息；3.以購買者的身份,與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當事人洽談,了解各種信息；4.通過各類房地產(chǎn)交易展示會,索取資料,掌握信息；5.同行之間相互提供信息資料；6.其他途徑獲取資料。.2搜集交易實例的內(nèi)容包括：1.交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況,還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易,即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易,一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。2.交易實例的狀況。一般應(yīng)包括：<1>坐落位置、形狀與面積；<2>地質(zhì)條件；<3>購物、交通等環(huán)境條件；<4>土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；<5>有關(guān)地上建筑物的基本情況；<6>權(quán)利狀況和土地使用年限等。3.成交價格。成交價格應(yīng)包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等內(nèi)容,同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣單位等情況。4.付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。5.成交日期。搜集交易實例時,估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格,即"交易實例調(diào)查表",按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容,既方便又有避免遺漏重要事項,同時也便于輸入計算機,建立數(shù)據(jù)庫,實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。對于搜集到的每一個交易實例及其內(nèi)容,都需要查證,做到準確無誤。選擇比較實例根據(jù)估價對象狀況和估價目的,應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個,其代表性差,可能造成估價結(jié)果出現(xiàn)偏差,難以客觀地反映市場狀況。用作比較參照的交易實例,簡稱比較實例。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中,選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。所選取的比較實例應(yīng)符合下列要求：1.是與估價對象類似的房地產(chǎn),具體是指：<1>與估價對象地塊的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式,可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓〔寫字樓、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細分,例如住宅,可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。<2>與估價對象地塊所處地段應(yīng)相同。主要是指比較實例與估價對象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū),或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)的類似地區(qū)。<3>與估價地塊的價格類型應(yīng)