華豐房地產項目公司管理職能與崗位職責

項目公司管理職能與崗位職責一、項目公司管理職能:1、定義：項目公司是在北京公司的領導下代表企業(yè)履行各項對外合同的項目管理機構。項目公司是一個組織體，要協(xié)調項目公司部門之間、人員之間的關系，要溝通項目公司與北京公司各部門之間，項目公司與政府主管部門、監(jiān)理單位、總包單位、指定分包單位等的關系。2、管理范圍：項目公司全面負責項目的進程管理，項目公司從成立起，負責利用北京公司各項資源，圍繞北京公司的經營目標，組織落實項目的前期定位、項目設計、項目實施的前期準備、項目建設、成品銷售及項目交付與服務按計劃有序開展。3、管理目標：項目公司全面負責項目的建設管理，組織監(jiān)理、總包及其他工程分包單位，按照擬定進度、質量、安全、項目制造成本等目標完成項目的建設實施，按期提供合格的房屋產品。4、項目公司與北京公司各部門的業(yè)務職能關系：（1）項目公司是項目的建造成本的控制中心，項目公司參與項目目標成本的測算，負責組織項目目標成本的編制及實現(xiàn)，在項目實施過程中進行成本過程成本控制。（2）項目公司是設計圖紙的具體實施機構，項目公司參與項目概念、規(guī)劃、方案及施工圖紙設計，負責圖紙會審紀要完成后的設計管理工作。（3）項目公司負責處理配合外部銷售公司、北京公司營銷策劃部工作中對工程的要求；負責協(xié)調管理工程現(xiàn)場的銷售工作；負責工程銷售過程中的客戶服務工作的實施。5、項目公司與北京公司各部門的管理職能關系：（1）凡是北京公司各職能部門承擔的有關項目的工作事項，項目公司應主動、及時、全面地跟蹤掌握工作情況（包括工作計劃、完成情況以及存在的問題，等等）。（2）北京公司各職能部門對項目工作進行專業(yè)的業(yè)務管理，即提供專業(yè)支持、服務、指導及監(jiān)督等。職能部門派駐項目人員，工作安排上接受項目公司安排，工作業(yè)務上接受職能部門管理。（3）項目公司有權對職能部門承擔的有關項目工作事項進行評價；職能部門派駐項目人員從專業(yè)角度對項目決策有異議時，可由職能部門經理與項目總經理進行協(xié)調解決。6、項目公司的內部管理職能：（1）負責對工程監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，并通過其實現(xiàn)對施工單位的管理。（2）負責工程進度情況，審核施工月報表，核定工程進度款支付額。（3）進行權限范圍為招標采購管理，設計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證的確認。參與北京公司組織各類招投標工作。（4）認真執(zhí)行各類施工合同，將合同中明確的工程質量、進度落到實處；全面進行工程施工現(xiàn)場和工程質量進度的過程管理。（5）負責項目資金使用計劃的落實。（6）配合銷售做好施工現(xiàn)場文明施工管理及其他有關工作。（7）負責工程分部分項驗收，負責組織工程的竣工驗收工作（除規(guī)劃驗收外）。（8）協(xié)助處理工程索賠事項，主持處理項目實施中發(fā)生的重大質量事故、責任事故或安全事故。（9）組織竣工結算工作及落實竣工圖紙的繪制。（10）負責完成項目的總結工作，組織項目的后評估工作。（11）進行項目公司自身團隊建設，做好人員的崗位安排及培養(yǎng)工作。（12）負責維護項目所在地與工程建設有關的對外關系。二、項目公司崗位職責：1、項目公司項目總經理直接上級：北京公司總經理間接上級：北京公司分管副總直接下級：項目公司員工（1）項目總經理依據(jù)北京公司總經理授權，全面負責項目的開發(fā)建設的各項工作，對項目的開發(fā)進度、產品質量及項目的制造成本負責，是項目目標實現(xiàn)的責任人。（2）主持項目公司全面工作，根據(jù)項目組織機構編制要求及項目的進展情況，確定項目組織機構和人員安排，協(xié)調各崗位分工，完善內部組織建設，有計劃地安排項目公司的各項工作。（3）項目總經理接受北京公司總經理的管理、監(jiān)督和指導，由北京公司總經理負責考核，北京公司分管副總擁有對項目總經理的部分考核權。項目總經理對北京公司職能部門及其派駐項目人員擁有部分考核權。項目總經理對項目公司內部人員擁有全部考核權。（4）項目總經理參與項目開發(fā)過程中所有合作單位的選擇，對重大合同單位的確定具有建議權；對權限范圍內（50萬元及非重大合同部分）的合同單位確定，具備直接選擇的權利。（5）所有與項目有關的資金支付（包括開發(fā)間接費、銷售費用、土地、設計、配套、建安費用等）均要經項目總經理審核，項目總經理可以審批直接萬元以下的配套、建安及其他與工程建設有關的政府部門收費。（6）項目總經理處理工程緊急問題，可超越審批權限（指設計變更、工程洽商、現(xiàn)場簽證及資金支付）進行處理，但必須至少與北京公司總經理進行電話溝通，且得到口頭同意。（7）項目總經理負責建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同爭議和糾紛。（8）項目總經理負責建立完備的項目信息、項目資料管體系。（9）全面控制施工質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務；（10）嚴格執(zhí)行公司制定的動態(tài)成本管理制度，并負有領導和實施職責；（11）執(zhí)行公司發(fā)布的各項指令，接受公司各業(yè)務部門的指導、檢查、監(jiān)督；（12）負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業(yè)、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方面之間的綜合協(xié)調工作。（13）項目總經理負責項目公司團隊建設、人才培養(yǎng)，對關鍵崗位人員流失率負責。（14）定期向公司領導和有關部門提交項目實施的情況報告。2、項目公司工程部經理直接上級：項目公司總經理直接下級：部門員工（1）領導工程部全體員工按照公司制定的項目計劃和目標，完成項目工程建設任務，實現(xiàn)對項目安全、質量、進度、成本的控制，協(xié)調解決部門員工在工作中遇到的問題。（2）根據(jù)項目下達的工作任務和目標，制定工作計劃并組織實施。（3）組織專業(yè)工程師審核施工圖紙，配合項目設計經理組織設計交底。（4）跟進北京公司合同預算部及材料設計部門,完成項目有關的招標配合工作。（5）負責組織部門員工進行機電、市政類二次設計工作及房屋建筑類二次設計的配合工作。（6）審核施工單位施工組織設計、進度計劃、施工總平面布置圖及施工方案。（7）協(xié)調監(jiān)理單位、總包單位及甲指分包單位之間的相互關系，解決存在的矛盾。（8）處理工程往來函件，審核專業(yè)工程師起草的工作聯(lián)系單。（9）召開或參加例行會議或專題會議。（10）審核工程變更洽商，審核現(xiàn)場簽證。（11）審核工程款撥付手續(xù)。（12）組織工程階段驗收，簽署驗收意見。（13）組織工程移交和工程保修。（14）配合項目總經理協(xié)調項目公司與各外部各單位的關系。（15）負責部門員工的任務分派、日常管理和績效考核。（16）負責制定部門內部管理制度、員工崗位職責并落實。（17）完成公司、項目領導安排的其它工作。3、項目公司各專業(yè)工程師（土建、精裝、強電、弱電、暖通、給排水、市政、園林）直接上級：項目公司工程部經理直接下級：無（1）協(xié)助工程部門經理對項目建設中本專業(yè)所屬工程的質量、進度、安全實施管理。（2）根據(jù)部門下達的工作任務和目標，制定本專業(yè)工程計劃并組織實施。（3）審核專業(yè)施工圖紙，參加設計交底。（4）參與工程相關的招標采購配合工作。（5）審核施工單位施工組織設計、進度計劃、施工總平面布置圖及施工方案。（6）配合監(jiān)理復核重要部位的測量放線成果。（7）監(jiān)督檢查和協(xié)調解決施工過程中存在的質量、安全、進度等問題。（8）機電、市政類工程師負責本專業(yè)二次設計工作的開展，土建工程師配合項目設計經理完成相關二次設計的配合工作。（9）配合監(jiān)理進行重要建筑材料、設備的進場檢驗。（10）負責辦理專業(yè)工程洽商，審核、確認現(xiàn)場簽證。（11）負責有關本專業(yè)往來函件、工作聯(lián)系單的起草。（12）協(xié)調解決各專業(yè)之間的矛盾。（13）參加工程各階段驗收并簽署驗收意見。（14）審核工程資料和竣工圖紙。（15）負責工程的交驗，負責保修工作的協(xié)調。（16）完成公司、項目及部門領導安排的其它工作。4、項目公司工程部資料管理員直接上級：項目公司工程部經理直接下級：無（1）負責接收、發(fā)放及保管設計圖紙與設計變更，各種洽商，對內對外往來文函、技術資料及圖集等資料的收集、匯總、借閱和管理。（2）根據(jù)部門下達的工作任務和目標，制定工程檔案計劃并組織實施。（3）參加設計交底，完成技術交底資料的收集。（4）負責各類基建文件的收集、存檔及借閱管理工作。（5）按北京市城建檔案館的有關規(guī)定，收集、檢查、核對、報送建設工程竣工資料。完成工程資料及竣工圖紙的收集、整理及匯總工作，并移交物業(yè)公司或相關部門。（6）負責各類工程所需圖紙接收、發(fā)放登記及圖紙的保管工作。（7）參加監(jiān)理例會、公司內部及外部其他會議，完成會議紀要的記錄或核準工作及存檔工作。（8）負責設計變更，各種洽商接收、發(fā)放、保管及借閱管理工作。（9）及時處理工程往來的報告、函件，并按工程項目與類別進行整理歸檔、列清目錄。對資料、文件往來做好登記，經領導閱批后歸檔。（10）協(xié)助完成工程竣工驗收及工程備案資料的收集、準備及送審工作。（11）按照北京公司工程資料及檔案管理要求，完成相關工作。（12）完成公司、項目及部門領導安排的其它工作。5、項目公司報建主管及其他報建人員直接上級：項目公司總經理直接下級：無（1）負責建筑工程施工許可證的辦理。（2）負責建筑工程質量監(jiān)督手續(xù)的辦理。（3）在工程部門配合下辦理正式供電與臨時供電方案的批復，辦理施工用水接通、地下用水利用等手續(xù)；附現(xiàn)場辦公所需的電話網絡通訊的接通工作。（4）負責辦理市政工程的施工許可證及開工手續(xù)的辦理。（5）辦理施工所需道路開口、占路、掘路相關手續(xù)。（6）負責在總包單位進場后，各產權單位遺留建筑物、構筑物及管線拆移的工作。（7）負責辦理夜施許可證及處理民擾問題。（8）負責項目交竣后，衛(wèi)星電視、有線電視，電話，網絡及郵政的接通手續(xù)。（9）配合項目公司工程部，辦理負責自來水、雨污水、中水、燃氣、熱力、供電等接通手續(xù)，配合項目公司完成市政道路的開通手續(xù)。（10）負責維護項目所在地的街道、交通、園林、環(huán)保等政府部門的關系。（11）在項目總經理及北京公司前期開發(fā)部經理的安排下，進行北京公司或項目公司前期開發(fā)的手續(xù)辦理工作。6、項目公司行政主管及文員直接上級：項目公司總經理直接下級：無（1）負責項目公司辦公場所的管理、辦公設施的保管、報刊的訂閱及有關辦公費用的繳交工作。（2）負責項目公司的人員日常管理工作，統(tǒng)計員工考勤考績。（3）定期做好項目公司通訊錄的修改及整理工作。（4）做好公司固定資產登記，并對各部門辦公用品的領用分類登記，加強物資財產的管理。（5）負責組織項目公司員工進行各類的團隊建設活動。（6）負責項目公司對內對外的各類電話聯(lián)絡，會議安排，文件傳閱、信函收發(fā)。（7）配合項目總經理完成政府關系維護的輔助工作。（8）完成其他項目公司的后勤保障工作。7、崗位名稱：項目預算合同經理直接上級：北京合同預算經理部經理項目總經理主要職責：（1）在施工圖紙完成后，編制項目目標成本計劃。（2）依據(jù)項目產品特性及項目總體開發(fā)計劃編制項目合約規(guī)劃，并報送北京公司批準。（3）根據(jù)需要協(xié)調管理造價顧問公司現(xiàn)場人員，負責對其工作成果的審核。（4）編制項目月、季及年度及年度預算計劃。（5）在北京公司招標工作中，參與招標文件中商務標的編制工作。（6）為項目總經理對設計變更、工程洽商及工程方案的決策提供測算數(shù)據(jù)。（7）計算設計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證的費用，必要時深入現(xiàn)場對簽證工作進行核實，對權限內部分予以審批，對權限外審核并上報。（8）對施工單位的索賠工作進行初步審核，會同合同預算部及其他部門完成索賠事件的認定、雙方談判、費用確定及簽發(fā)等工作。（9）參與北京公司工程重大方案的確定工作，為該類方案的確定提供成本角度的意見。（10）進行各類竣工結算工作的審核工作。（11）進行現(xiàn)場各類零星材料的價格認定工作，并將認定價格報送北京合同預算部門。（12）建立項目動態(tài)成本臺帳，按月上報北京公司合同預算部，并接受其的監(jiān)督與管理。（13）負責權限內（工程類50萬元，材料類50萬元）的合同簽訂的組織及相關招標、合同資料的上報與歸檔管理工作。（14）根據(jù)部門經理的安排，從事北京公司或項目公司合同預算管理的具體業(yè)務處理。備注:8、崗位名稱：項目項目設計經理直接上級：北京公司設計經理項目總經理主要職責：（1）參與北京公司規(guī)劃設計部門，參與項目概念及規(guī)劃設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、園林景觀設計、室內裝修設計及其他專項設計。（2）負責景觀設計、室內裝修設計及其他專項設計的現(xiàn)場配合工作。（3）組織或負責材料設備招標中工藝標準的提供及招標文件的編制。（4）負責與材料設備廠家聯(lián)系，完成窗、單元門、戶門、欄桿、雨蓬、外墻材料、屋面等材料的二次深化設計的過程控制以及施工圖紙。并簽發(fā)認此類施工圖紙。（5）聯(lián)系工程施工單位及北京公司相關部門，具體組織各類施工圖紙的技術交底工作，負責落實監(jiān)理、總分包單位對各類施工圖紙的審核工作及審核意見反饋。（6）全面負責在施工交底后（指圖紙會審紀要下發(fā)后），與項目設計單位溝通聯(lián)系，處理與現(xiàn)場有關的技術問題。（7）負責設計變更和技術洽商的初步審核，確定符合現(xiàn)場實際及未改變項目整體效果、產品標準、、規(guī)劃方案、銷售圖紙的設計變更和技術洽商審核意見。（8）負責各類與銷售有關的文件及材料的確認工作：銷售合同圖紙確認，銷售合同的技術部分的審核，銷售培訓的編制等。（9）負責組織各類工程竣工圖紙繪制，審批竣工圖紙并歸檔工作。（10）負責現(xiàn)場材料樣板的確認（與項目整體效果、產品標準無關的）及材料樣板與施工單位的交接工作。（11）負責組織規(guī)劃設計對重大的工程樣板的評審工作，確認一般工程的工程樣板。（12）負責整理銷售過程中小業(yè)主的更改意見匯總，依據(jù)是否改變項目整體效果、產品標準、、規(guī)劃方案及銷售圖紙匯的原則進行處理，無相關影響協(xié)調變更文件的形成，有相關影響匯總后書面上報，依據(jù)公司綜合決議進行執(zhí)行。（13）配合前期部門辦理各項等報批手續(xù)。（14）配合銷售部門進行的銷售人員的培訓、銷售模型制作的過程控制及其他銷售道具的完成。（15）根據(jù)規(guī)劃設計部門經理的安排及項目總經理的意見，從事北京公司規(guī)劃設計部或項目公司建筑設計的管理工作。備注:項目其他設計人員,在項目設計經理的指導下，完成項目現(xiàn)場的設計管理任務，基本工作職責同項目設計經理。（此部分人員可由北京公司規(guī)劃設計部階段性安排）9、崗位名稱：項目公司銷售經理直接上級：北京公司銷售負責項目總經理直接下級：銷售員主要職責：（1）在北京公司銷售負責人領導下負責具體銷售工作。（2）根據(jù)公司整體經營目標，參與制定銷售計劃，同時制定本項目每月銷售計劃，掌握銷售進度。（3）定期組織匯報銷售情況，編制銷售報表，定期報送區(qū)域營銷策劃部。（4）每日確認各業(yè)務員當日業(yè)績。（5）根據(jù)銷售計劃，參與制定和調整銷售方案（策略），并負責具體銷售方案實施。（6）落實銷售道具的收集及展示。（7）銷售現(xiàn)場日常管理工作。（8）案場代理公司的控制管理。（9）參與并制定現(xiàn)場銷售工作流程和標準，組織員工研究確定。（10）負責對銷售代表的日常管理。（11）負責培訓及市場調研，收集房地產信息并進行分析、評估，提交市場調查報告。（12）協(xié)助本組銷售代表與客戶談判，簽署認購書、預售契約并進行審核。（13）及時收繳銷售代表填寫的各種資料及日常工