銷售經(jīng)理管理制度

第一章 機構(gòu)設置一、組織框架1名1名1名1名1名1名4名4名二、崗位職責說明〔一〕銷售經(jīng)理崗位職責說明1、人員治理對現(xiàn)場人員進展日常行為、禮儀標準治理；對入職員工進展業(yè)務培訓；催促銷售代表完成銷售任務，保障整體銷售的正常進展；保障業(yè)務員嚴格依據(jù)公司制定的銷售流程執(zhí)行；對銷售代表進展綜合考核并監(jiān)視其不斷改進；2、業(yè)務治理推行公司銷售打算，保證公司的銷售任務能順當完成；協(xié)調(diào)和處理銷售過程中消滅的各類問題；議；對現(xiàn)場的銷售數(shù)據(jù)和報告進展監(jiān)視和審核，使公司決策層能夠把握最直接的銷售狀況；主持現(xiàn)場銷售會議，爭辯和指導業(yè)務員日常銷售工作；嚴格把握客服，熟知銷售進度；負責傳達公司行政命令及貫徹執(zhí)行；參與銷售策略、銷售打算的制定并組織實施；負責與開發(fā)商相關部門的協(xié)調(diào)工作；維護銷售部的權益，保證銷售部的銷售治理工作與雙方公司保持全都；1建議客服統(tǒng)計代理費及提成發(fā)放比例，并上報公司。3、效勞治理處理售后的各類事項；處理客戶投訴及維護良好的銷售形象；執(zhí)行大型客戶聯(lián)誼及各項公關活動；保障每月回款任務的完成；處理好與開發(fā)商關系，最大限度滿足開發(fā)商在業(yè)務上的合理要求；制定售后相關工作流程，保障銷售現(xiàn)場的良性循環(huán)?！捕充N售主管崗位職責1、日常治理職責定期起草銷售代表的工作打算、人員安排，并負責打算和安排的實施銷售代表的業(yè)務指導與檢查、把握、監(jiān)視銷售流程，保證銷售業(yè)務按打算、程序順當進展銷售代表的入職培訓和日常業(yè)務培訓銷售現(xiàn)場與各種銷售活動現(xiàn)場的組織、煽動、巡檢與協(xié)調(diào)，銷售現(xiàn)場環(huán)境、氣氛的調(diào)整、調(diào)度銷售代表的考核及日常人員治理〔包括支持鼓勵銷售團隊建設，并提交人員使用與治理建議〔周、月〕向主管領導提交業(yè)務分析報告〔客戶分析、銷售策略效果與建組織銷售代表進展市場調(diào)研定期向主管領導提交工作打算和總結(jié)負責銷售資料的監(jiān)控和預備幫助銷售經(jīng)理進展公共關系處理〔發(fā)大事現(xiàn)場處置2、其他職責完成上級領導交辦的臨時性工作對工程部銷售代表負有直接的考核權3、工作要求及標準：按工程總體銷售打算布置業(yè)務員的銷售打算和崗位安排，要求公正、公正，具有團隊合作性。嚴格保證業(yè)務流程的執(zhí)行。杜絕違反制度的工作現(xiàn)象。全面、深刻，要求具有周期性、有用性和機敏性。要求銷售現(xiàn)場保持親和、樂觀和熱忱的環(huán)境。要求考核工作公正、公開、公正，供給業(yè)務員的公正競爭環(huán)境和條件，制止消滅不合理的競爭現(xiàn)象。4、工作紀律與工作態(tài)度嚴格執(zhí)行公司考勤規(guī)定客戶效勞熱忱周到完善，無客戶投訴2聽從工程銷售經(jīng)理的治理和工作安排同事間工作協(xié)作協(xié)調(diào)，信息溝通準時主動團隊合作精神嚴守公司專有信息資料規(guī)定，做好保密工作?！踩趁貢鴯徫宦氊熣f明1、日常事務治理公司制度的傳達、執(zhí)行、監(jiān)視；做好考勤治理，記錄銷售現(xiàn)場的考勤狀況；每周每月按時提交排班表和考勤統(tǒng)計表做好與各接口單位的良好溝通突發(fā)大事的有效處理幫助銷售經(jīng)理做好相關日常治理工作，按時完成銷售經(jīng)理下達的各項任務并且保質(zhì)保量2、數(shù)據(jù)治理嚴格依據(jù)銷售價格正式文件及所確定的優(yōu)待規(guī)定簽署各類銷售文件；銷管部；統(tǒng)計銷售、回款數(shù)據(jù)，編制銷售報表，按時提交日、周、月、年報明源治理軟件：報表內(nèi)容準確、完整，同明源治理軟件系統(tǒng)數(shù)據(jù)全都明源治理軟件系統(tǒng)信息監(jiān)視治理工程共享信息資源嚴格依據(jù)規(guī)定有效反響網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)的治理3、培訓治理統(tǒng)一禮儀標準的貫徹與做好現(xiàn)場監(jiān)視專業(yè)培訓的關心組織培訓狀況反響匯總準時上報4、文檔治理5、售樓處日常行文格式正確，文件齊全、內(nèi)容完整，登記準時各類報表及相關文件分類、編號正確，存檔準時、準確、完善文件交接、傳送或借閱手續(xù)完備，有具體交接記錄6、收款治理嚴格執(zhí)行工程銷售流程，房款的收取符合工作流程，手續(xù)完備，統(tǒng)計準時全部款項收支要有收據(jù)、發(fā)票或收條，賬目清楚準確3嚴格依據(jù)公司要求治理各種票據(jù)，分類存檔，名目清楚依據(jù)公司要求，準時與甲方進展對賬，為結(jié)款供給依據(jù)7、工作紀律與工作態(tài)度嚴格執(zhí)行公司考勤規(guī)定客戶效勞熱忱完善，無客戶投訴聽從工程銷售經(jīng)理的治理和工作安排同事間工作協(xié)作協(xié)調(diào)，信息溝通準時主動團隊合作精神嚴守公司專有信息資料規(guī)定，做好保密工作?！菜摹充N售代表崗位職責樂觀主動，完成公司下達的銷售任務；熱忱接待；嚴格依據(jù)公司制定的銷售流程，完成客戶接待、洽談、溝通看房以及追蹤等工作，以求達成交易；成交時簽訂認購書，收取訂金，伴隨客戶完成交款等事宜；對成交客戶勤追蹤，做好簽約工作，催促簽約付款；負責自己客戶及指定客戶的聯(lián)絡、溝通、跟蹤及催款工作并幫助客戶辦理貸款工作；負責對本人接待的來訪客戶、成交客戶進展歸類統(tǒng)計、填報及分析，并準時上報主管；對客戶的效勞要熱忱、周到、專業(yè)、善解人意，供給最高品質(zhì)的效勞，不得與客戶發(fā)生爭吵；完成公司安排的調(diào)研工作，收集整理市場信息；完成公司安排的其他工作；聽從經(jīng)理的治理。其次章 銷售人員行為標準一、 行為標準要求1、 遵守公司的各項規(guī)章制度；42、 關心公司，寵愛本職工作，遵守職業(yè)道德；3、 準時上班，不準遲到、早退和曠工；4、 員工在工作時間應堅守工作崗位；接待來訪、業(yè)務洽談等應在洽談區(qū)進展；5、 工作時間不得從事與工作無關的事情；6、 上班時間不得在銷售大廳看報、喝水、吃東西、吸煙、化裝、打鬧等與銷售無關的事情；7、 不得在工作時間從事消遣活動，不得打牌、下棋、聽隨身聽、玩電子玩?！餐媸謾C；8、 不允許長時間〔5分鐘以上〕接打私人；9、 不允許在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩、談笑，不得閑聊與工作無關的事情；10、上班之前兩個小時內(nèi)及上班時間不得飲酒；11、任何員工、任何時候不得在售樓處打架、罵人；12、隨時保持前臺及洽談桌椅的干凈，每位銷售人員在客戶離開后應馬上清理洽談桌面并將椅子恢復原位，保持銷售大廳干凈；13、下班前，應自覺清理前臺及自己的辦公桌，將全部文件盡數(shù)歸檔，并收存好自己的辦公用品；桌面不得擺放與銷售無關的物品；不得亂扔辦公用品；14、具有一切從客戶角度動身為客戶效勞的精神；15、切實聽從上司工作安排和調(diào)配，按時完成任務，不得無理拖延或拒絕；16、提高工作效率，發(fā)揚勤勉精神，工作認真負責；17、守法、廉潔、誠懇、敬業(yè)；18、不得玩忽職守，違反工作紀律，影響公司的正常運行秩序；19、不得兼職；20、保守公司治理及經(jīng)營隱秘，不行泄露本樓盤有關業(yè)務隱秘及相關治理資料。21、制止利用公司名義謀取私人利益；22、熱忱周到效勞，幫助客戶買到滿意如意的房子。23、公正競爭，不搶客，嚴格依據(jù)公司制度安排的接待挨次和客戶認定程序進展接待。24、具有團隊精神，友愛互助，以公司整體形象和利益為首要考慮因素。二、

儀容儀表1、上班時間一律統(tǒng)一著裝，保持干凈大方，工號牌要佩帶在左胸前，不能將衣袖、褲子卷起。系領帶時，要將衣服下擺扎在褲里，穿黑皮鞋要保持光亮。2常修剪。3、不得留胡須，要每天修臉，以無胡茬為合格。54、上班前不吃異味食品和不喝含酒精的飲料，留意個人清潔衛(wèi)生?！捕撑看┤馍m子；2、女士上班要淡妝裝扮，要求粉底不能打得過厚，且要保持均勻，與其皮膚底色協(xié)調(diào)；輕描為主，不許紋眉或因勾描過重而產(chǎn)生紋眉效果；4、涂胭脂以較淡和彌補臉型缺乏為根本標準，并能使人表達出精神飽滿和具有青春朝氣；要梳洗整齊、不披頭散發(fā)。6、上班時間不準戴夸大的頭飾和首飾，戴項鏈不外露，不準戴有色眼鏡?？腿说拿婊蛟诠矆鏊??！踩痴w要求1、工作時間必需著工裝，保持干凈、大方，并佩帶胸牌，表達良好的精神面貌；贓物。飽滿和風度優(yōu)雅地為客戶效勞。4、提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。三、態(tài)度1、要面帶微笑，和顏悅色，給人以親切感。2、要聚精會神，留意傾聽，給人以受敬重之感。3、要坦誠待客，不卑不亢，給人以真誠感。4、要冷靜穩(wěn)重，給人以冷靜感。5、要神色坦然，輕松、自信，給人以寬慰感。6、不要帶有厭煩、僵硬、生氣的表情，也不要扭捏作態(tài)，給客人以不受敬重感。7、工作場所保持精神飽滿、制止將個人不良心情帶到工作中。四、站姿1、軀干挺直，挺胸收腹，頭部端正，面露微笑，目視前方，兩臂自然下垂。6五、坐姿1、眼睛目視前方，用余光注視座位；2、落座要輕，避開扭臂尋座或動作太大發(fā)出響聲；3、落座時，女性應用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅；4、聽客人講話時，上身微微前傾，不行東張西望或顯得心不在焉；5、兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品；6、兩腿自然放平，不得蹺二郎腿，應兩腿并攏；8、不得將物件夾在腋下；六、交談1、交談時，必需保持衣著干凈；2、說話時聲調(diào)要自然、清亮、嚴峻、親切、熱忱，不要裝腔作勢，音量要適中；3容；4、交談時，不行整理衣著、頭發(fā)、看表等；5、在售樓部內(nèi)不得大聲說笑或手舞足蹈；6、不得以任何借口頂撞、挖苦、挖苦、嘲弄客人；78、不得對客人流露出厭煩、冷淡、生氣、僵硬、緊急和恐驚的表情，要友好、熱忱、精神飽滿和風度優(yōu)雅地為客人效勞。911粗言穢語或使用蔑視性和污辱性的語言，不開過分的玩笑。121314需馬上與客戶說時，應趨前說“對不起，打攪一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量如客戶點頭同意，應表示感謝。工作，不得無所表示而冷落客戶。71617與有關部門和相關人員進展溝通，了解狀況，統(tǒng)一對外口徑；和談論。何時候都應不失風度，并冷靜妥當?shù)靥幚?。七、接待過程中要做到1、友善：以微笑來迎接客人，與同事和諧相處。2、禮貌：任何時刻均應用禮貌用語；3、熱忱：工作中應主動為客人著想；4、急躁：對客人的要求應認真、急躁傾聽，急躁介紹、解釋。第三章治理規(guī)定一、 人事治理〔一〕考勤治理由銷售經(jīng)理統(tǒng)一治理，主管、客服監(jiān)視治理，制止代簽。提前離開崗位必需征得工程銷售經(jīng)理的同意，否則依據(jù)情節(jié)可按早退或曠工處理。如遇特別狀況不能按時到崗，必需提前一天通知銷售經(jīng)理。銷售人員如請病、事假，提前填寫請假單，22天以上由銷售經(jīng)理上報公司，按公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。原則上每人每周休息一天，如遇廣告或展銷會不能休息，由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排調(diào)休。原則上周六、周日擔憂排輪休。如銷售人員之間換休，應提前通知銷售經(jīng)理,否則，未到崗者按曠工處理。8現(xiàn)場銷售人員上班時間內(nèi)未經(jīng)銷售經(jīng)理許可不得擅自離開工作崗位。二、 行政治理〔一〕銷售例會制度會議必需遵循“高效、高質(zhì)量”的原則。準時參會，不得無故缺席、中途退席或遲到。一般性例會時間必需把握在1個小時以內(nèi)。向總經(jīng)理報閱。每周工作例會1、招集主持：銷售經(jīng)理2、參會人員：工程部全體人員3、開會時間：不定4、上周考勤狀況公布；5、上周工作狀況總結(jié)；6、本周銷售治理工作內(nèi)容；7、解答上周銷售人員提出的疑問；8、本周籌劃推廣工作介紹；9、組織銷售人員與籌劃人員座談；10每周小組例會招集主持：銷售主管參會人員：組內(nèi)全體銷售人員開會時間：自行安排匯總、分析銷售工作中的遇到的問題對疑難客戶進展分析，找對策對意向客戶的落實狀況銷售人員的簽約、回款狀況由銷售主管組織進展組內(nèi)培訓銷售分析會〔月例會〕1、招集主持：銷售經(jīng)理2、參會人員：工程部全體員工93、開會時間：每月統(tǒng)計截止日起三個工作日內(nèi)4、銷售狀況，延期簽約的通報及分析，結(jié)果及意見匯總至本月銷售統(tǒng)計分析報告中。5、下月銷售打算和銷售重點。6、公布下個月銷售任務。7、分析當前的市場、客戶群及競爭對手，樹立本工程的知名度、品牌。8、與業(yè)務員進展思想溝通。〔二〕嚴峻違紀處理嚴禁利用價格、房號及其他不正值手段搶客戶，有損公司聲譽者予以辭退。嚴禁客服人員利用職務之便收受業(yè)務員或客戶賄賂，私押、私放房號者予以辭退。嚴禁電腦錄入人員將客戶資料私自泄露給他人或其他工程，牟取經(jīng)濟利益予以辭退。嚴禁客服串通銷售人員私分客戶、漏分客戶者予以辭退。嚴禁銷售人員做私單，幫助客戶炒房，從中謀取經(jīng)濟利益者予以辭退。嚴禁泄露公司機密給客戶或其他工程，使公司患病損失者予以辭退。拒絕上級下達的工作任務，工作態(tài)度消極，散發(fā)消極怠工心情者予以辭退。散布謠言及流言蠻語，搬弄是非，攻擊詆毀他人，不利于公司員工團結(jié)者予以辭退。屢次違反公司的規(guī)章制度，經(jīng)批判教育仍無法改正者。累計曠工超過三天者予以辭退。盜竊公司及私人財務，或公司機密文件及客戶資料者予以辭退。觸犯國家法律，由公安機關追究刑事責任者予以辭退。打架斗毆，造成人員傷亡、財產(chǎn)損失，造成不良影響者予以辭退。三、 業(yè)務治理規(guī)定〔一〕銷售流程接訪流程迎接客戶迎接客戶詢問是否已有預約〔避開撞單〕講解沙盤、介紹戶型及其他狀況沿看房通道參觀、講解〔按統(tǒng)一說辭做〕10引導客戶參觀樣板間洽談并介紹付款方式引導客戶參觀樣板間洽談并介紹付款方式供給應客戶參考資料，送客戶離開完成客戶到訪記錄客戶確認房號客戶確認房號銷售代表與客戶協(xié)商認購書內(nèi)容銷售代表與客戶協(xié)商認購書內(nèi)容*確認無誤到客服處網(wǎng)上提交并打印認購書客戶簽字確認*確認無誤到客服處網(wǎng)上提交并打印認購書客戶簽字確認銷售代表帶客戶到財務交認購金銷售代表帶客戶到財務交認購金11一份更客服表簽約流程書》確定簽約時間

告知客戶簽約應帶資料非按揭付款 按揭付款

*銷售代表依據(jù)客戶狀況，填寫客戶資料及銷售數(shù)據(jù)，由客服審核簽字后，銷售經(jīng)理簽字確認。*簽約時客戶須交回認購書，與審批單一起留存*合同簽署內(nèi)容應與匯簽后的合同審批表數(shù)據(jù)相符繳納房款客服審核客服留存資料開發(fā)商審核合同合同備案

*同時繳納印花稅*財務在合同審批表寫明繳費金額，并簽字確認。*財務開具房款發(fā)票及印花稅收據(jù)*合同文本〔2份〕*銷售代表與客戶確認合同內(nèi)容*客戶認可后，到客服處進展網(wǎng)上填寫*填寫完畢，網(wǎng)上提交并打印合同*客戶簽署合同*客戶備案及按揭所需資料復印件*合同審批表*客戶交回及客服留存認購書原件各一份*銷售部審核*客服部審核*1份12

合同返還客戶一份合同返還銀行收押一份*非按揭付款客戶 合同返還客戶一份合同返還銀行收押一份*非按揭付款客戶*銷售代表與客戶確認合同內(nèi)容*客戶認可后，到客服處進展網(wǎng)上填寫*填寫完畢，網(wǎng)上提交并打印合同*客戶簽署合同退換房流程幫助客戶填寫《退房申請書》將《退房申請書》交客服審核將《退房申請書》交銷售經(jīng)理簽字確認將《退房申請書》交財務經(jīng)理簽字確認將《退房申請書》交開發(fā)商審批、簽字確認將《退房申請書》交客服登記幫助客戶填寫《退房申請書》將《退房申請書》交客服審核將《退房申請書》交銷售經(jīng)理簽字確認將《退房申請書》交財務經(jīng)理簽字確認將《退房申請書》交開發(fā)商審批、簽字確認將《退房申請書》交客服登記*11份*客服留存1份《退房申請書》客戶簽署《退房協(xié)議書》將《退房協(xié)議書》交客服審核帶客戶到財務部辦理退款財務在合同審批單填寫退款金額并簽字確認將《退房協(xié)議書》交客服做房號注銷處理*客戶簽署《退房協(xié)議書》將《退房協(xié)議書》交客服審核帶客戶到財務部辦理退款財務在合同審批單填寫退款金額并簽字確認將《退房協(xié)議書》交客服做房號注銷處理1314思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!〔二〕業(yè)務操作流程治理規(guī)定職業(yè)道德遵守公司各項規(guī)章制度；關心公司，寵愛本職工作；切實聽從上司工作安排和調(diào)配，按時完成任務，不得無理拖延或拒絕；提高工作效率，發(fā)揚勤勉精神，工作認真負責；守法、廉潔、誠懇、敬業(yè)；不得玩忽職守，違反工作紀律，影響公司的正常運行秩序；不搶單，或截同事客戶；不詆毀同行、市調(diào)和競爭工程，公正評價市場；嚴守公司或工程商業(yè)隱秘；嚴禁做私單。工作時間制止做炒股等與工作無關的事；嚴禁營私舞弊，為個人謀取利益，破壞正常的銷售秩序?？臻e時，只允許讀房地產(chǎn)方面的書籍和報紙房地產(chǎn)專欄。如銷售人員之間發(fā)生意見分歧，由銷售把握員進展調(diào)解，不得當眾爭吵。如遇客戶申請改名、換房號，必需通知銷售經(jīng)理。接待治理3、照實填寫接聽記錄表；〔姓名、聯(lián)系方式、媒體、關注點和需求等〕填寫來電登記表；給客戶留下自己的聯(lián)系方式和姓名；戶留下聯(lián)系方式或讓客戶打同事手機。15思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!銷售人員嚴格依據(jù)接聽培訓說辭進展答復。請對方留言或號碼，以便回電。接聽私人時間不得超過三分鐘，制止談天。接訪治理銷售人員應于每日上班前預備好各類銷售工具；嚴格依據(jù)接待挨次接待來訪客戶，不得爭搶客戶。銷售人員留意；值班人員馬上上前，面帶笑容，熱忱接待；主動迎接客戶〔或替客戶開門。接待首語是“你好，歡送參觀！請問您假設有，將業(yè)務員介紹給客戶。假設該業(yè)務員不在或正在接待客戶，當值務員。引導客戶來到談判區(qū)進展細致介紹和參謀。如遇同行來市調(diào)，也要樂觀主動，熱忱講解。當天值班人員務必幫助接待業(yè)務員在客戶入座時送上飲水。腿、抖腿、手指轉(zhuǎn)筆等動作。對于無意向客戶，將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其認真考慮或代為傳播；再次告知客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系，承諾為其作義務購房詢問；對有意向的客戶再商定看房時間；接待完畢后，微笑將客戶送至門口并道別。30分鐘內(nèi)作來訪登記。業(yè)務員接待完畢后主動幫助值班同事將桌椅和銷售材料放整齊。行擔當。16思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!幫助客戶整理雨具，放置衣帽等。沙盤講解：側(cè)重強調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢；用自己的熱忱和懇切感染客戶，努力與其建立相互信任的關系；通過交談正確把握客戶的真實需求，并據(jù)此快速制定自己的應對策略；看現(xiàn)場：引領客戶沿看房通道參觀講解；帶看工地的路線應事先規(guī)劃好，留意沿線的干凈和安全；叮囑客戶戴好安全帽，帶好其它隨身物品；急躁具體的向客戶講解產(chǎn)品；講解的過程中突出工程的優(yōu)點和賣點；通過交談依據(jù)客戶的實際狀況有針對性的講解分析；盡量讓客戶充分的了解產(chǎn)品，給客戶留以深刻印象。內(nèi)認房房治理肯定與銷售現(xiàn)場確認可售房號。購置洽談倒茶應酬，引導客戶在銷售桌前入座；通過談話盡量了解客戶的購置意向，有針對性的進展介紹；針對客戶的疑心點，進展相關解釋，幫助其逐一抑制購置障礙；未經(jīng)公司許可，不得擅自同意客戶的要求；嫻熟介紹及參觀，營造銷售氣氛，促成成交?？蛻糇粉櫍蛔粉櫩蛻粢粢鈺r間的間隙；好適當?shù)恼f服詞。17思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!銀行按揭辦理客戶簽約之前提前通知客戶辦理按揭手續(xù)需供給的材料和費用；業(yè)務員有義務幫助客戶選擇一家適合客戶自身的銀行和還款方式；業(yè)務員留意做好辦理按揭的相關效勞性工作；外地客戶辦理相應手續(xù)。入住手續(xù)留意：按揭到帳后業(yè)務員通知客戶辦理入住手續(xù)；客戶入住需預備的材料和費用明確告與客戶；業(yè)務員有義務引導客戶辦理入住手續(xù)。報表治理調(diào)查，要做到認真、準確，每天下班前交客服存檔；客戶全部接、訪、認購、簽約、跟蹤記錄必需準時準確錄入明源系統(tǒng)〔在當天；做好公司臨時下達的各類問卷調(diào)查；個等級，以便日后有重點的追蹤訪問；客服準時提交公司需要的相關報表?？蛻舸_認治理客戶歸屬原則上以客戶第一次到現(xiàn)場的接待業(yè)務員為其歸屬。選擇適當時機問清客戶有關來訪登記表中的內(nèi)容。如客戶屬第一次來現(xiàn)場，并與其他業(yè)務員無預約，則由輪值業(yè)務員接18思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!訴除外)，全部銷售人員都在接待客戶，而現(xiàn)場又有客戶無人接待，該銷售人員可依據(jù)老客戶實際狀況選擇接或不接客戶。正接待投訴客戶的業(yè)務員，按輪空處理。屬輪值業(yè)務員。老客戶帶來人員(內(nèi)容同上)自己來訪，按上述第三條處理，只提老客戶不知預約業(yè)務員的，歸屬輪值業(yè)務員?；蚴┕し健⑦M展商等合作公司的不算接待客戶。規(guī)定處理。如一個客戶接待時間較長，業(yè)務員已排過一個輪回，不做輪空處理；如因客戶太多，實在分不清輪客戶的挨次，則重排序來接待客戶?，F(xiàn)場如客戶較多，業(yè)務員同時接待不止一個客戶，必需按業(yè)務標準同時接又去接其他客戶，被登記的客戶被其他銷售人員接待的，該客戶歸屬其他銷售人員，該業(yè)務員將取消一次接待時機給其他業(yè)務員。如有多個客戶要買同一房號，由銷售把握員依據(jù)“誰先交錢賣給誰”原則做客服，額外交代暫留的除外，不允許銷售人員發(fā)生爭吵。19思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!的，仍歸屬此次輪值業(yè)務員，原業(yè)務員歸屬無效。銷售人員在臨時不接待客戶時，應明確輪值業(yè)務員，輪值業(yè)務員應做好準備，保證客戶到訪時能馬上主動地接待客戶。如有歸屬暫未清楚的客戶，原則上以第一次接待客戶的業(yè)務員為臨時歸屬未明拒不接待或怠慢客戶，如有發(fā)生將暫停作業(yè)一周至一個月。因業(yè)務員離職或被辭退，其客戶由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排歸屬。預約客戶指:客戶進門時聲明或經(jīng)輪值業(yè)務員在第一時間問詢得知，曾經(jīng)員位置，之后按原挨次接待。輪空處理指：接待完該客戶后假設不在輪值業(yè)務員位置，按原挨次接待?，F(xiàn)場客戶信息收集業(yè)務員在日常工作中，要留意收集周邊市場信息；必要時，業(yè)務員要完成公司下達的市調(diào)任務；隨時留意競爭樓盤的推廣趨勢。第四章 與甲方協(xié)作一、 例會制度1、銷售經(jīng)理與甲方確定每周例會的時間和地點；2、銷售經(jīng)理與甲方確定例會的參會人員及相互溝通環(huán)節(jié)。二、 對帳流程1、客服與甲方財務協(xié)調(diào)，每月確定固定對帳時間和對帳方式；20思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!2、公司與甲方確定代理費結(jié)算時間。三、 合同交接治理1、銷售經(jīng)理與甲方確定合同備案相關人員；2、客服與甲方合同備案人員做好合同交接手續(xù)；3、客服定期與甲方合同治理相關人員進展溝通和協(xié)調(diào)。四、 現(xiàn)場事務與甲方的溝通1、客服負責現(xiàn)場行政事務與甲方的溝通；2、銷售主管負責現(xiàn)場銷售治理；3、銷售經(jīng)理負責整個現(xiàn)場事務與甲方的溝通；4、銷售經(jīng)理確定與甲方相關部門溝通的渠道和方式。第五章治理制度匯編行政人事類關于固定資產(chǎn)治理的有關規(guī)定〔一〕目的資產(chǎn)的資源配置，特制定本規(guī)定。〔二〕固定資產(chǎn)治理原則121思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!帳物相符；2供給、調(diào)配、報廢、清查、記帳等工作；3、財務部是公司固定資產(chǎn)治理的綜合反映和監(jiān)視部門；〔見附頁〕做到責權清楚，層層負責；5物盡其用，削減閑置、鋪張和損壞，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的作用；6、固定資產(chǎn)治理人員調(diào)動時，必需辦理交接手續(xù)?！踩?10002、單位價值雖達不到規(guī)定標準，但耐用時間在一年以上的同類設備；3、具體范圍以財務部劃分為準?！菜摹?工作；2、行政部和財務部各執(zhí)一份固定資產(chǎn)的賬目，兩部門應保證帳目相符；3、固定資產(chǎn)使用部門負責固定資產(chǎn)的使用、日常治理和維護。〔五〕1、固定資產(chǎn)的申請選購性、耐用性、經(jīng)濟性、機敏性等。固定資產(chǎn)的選購程序： 格、使用日期等報行政部進展核實。依據(jù)行政部核實是否需要，報公司領導批準。22思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!c)d)

依據(jù)領導批準意見，由行政部負責，使用部門派人幫助參與部門支出。2、固定資產(chǎn)的驗收、入庫、出庫、使用1上的，公司領導應參與驗收，并簽注驗收意見。入庫：行政部與財務部應準時處理賬目。部保管，使用部門可索取復印件。秘書或部門負責人在《領用單》上簽字后，方可領用。部負責，必需建立固定資產(chǎn)臺帳，承受行政部治理和財務部門指導。3、固定資產(chǎn)的報損、報廢導批準后，交使用部門和行政部、財務部同時銷帳。變價款應如數(shù)上交財務部，其他部門不得任憑變價出售。4、 固定資產(chǎn)的賠償假設在固定資產(chǎn)使用期限〔一般以5〕內(nèi)造成的人為損壞、喪失或其修理的，視具體狀況按原價進展賠償或按折舊后的價值賠償。假設固定資產(chǎn)喪失，視具體狀況按原價進展賠償或按折舊后的價值賠償。5、 其他對使用部門長期閑置或不再連續(xù)使用的固定資產(chǎn)，經(jīng)使用部門申請，行23思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!政部同意，公司領導批準后，可調(diào)入所需部門使用或變價處理。設備調(diào)出時，有關資料同時移交，并報行政部和財務部辦理記帳。行政部備案。如有損壞，應照價賠償?！擦?、 查、盤點每年進展一次。行政部或財務部應提出具體清查方案和各種清查表格。2、 行政部使用部門每年核對一次固定資產(chǎn)臺帳。3、 填報公司固定資產(chǎn)收、付、余報表，年末填報固定資產(chǎn)公司內(nèi)局部布表如和財務處總帳數(shù)字不符雙方應準時查找緣由并調(diào)整帳務。4、 全公司各部門負責人都應幫助治理部門做好固定資產(chǎn)的清查、核對工作。5、 清查、核對中覺察與帳面不相符的或已毀損的固定資產(chǎn)，應由使用部門查明緣由并分別列知名稱、數(shù)量、原價、毀損緣由等，按固定資產(chǎn)治理中的報損、報廢程序辦理。〔七〕1、本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行2、行政部有對本制度有最終解釋權辦公用品、清潔用品治理制度24思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!〔一〕目的司開支，現(xiàn)制定本制度?！捕尺m用范圍本制度適用于公司全體員工?！踩撤诸愓f明公司現(xiàn)將辦公用品及清潔用品劃分為以下幾類：筆筒等。等。2-3人發(fā)放一套?！菜摹持卫砑殑t1、個人低消耗品于員工入職時由行政部負責配備，員工從入職到離職原則上個人擔當；2、個人一般消耗品申請程序：每月員工依據(jù)實際需要統(tǒng)一填寫《辦公用品申一式兩聯(lián)，部門一份、行政部一份〔現(xiàn)場為客服〕匯總；3、員工入職時，行政部將依據(jù)其崗位需要，給每人配備一套辦公用品，并其《辦公用品領用檔案表》回收辦公用品，崗位需要，需配備其他辦公用品時，須經(jīng)過申請確認后予以配備。4、部門辦公用品中使用期限相比照較長，不易消耗的辦公用品，每個部門原損壞，視具體狀況由保管人賠償或由部門共同賠償。5、部門辦公用品一般由各部門秘書〔現(xiàn)場為客服〕負責治理，其他員工可到治理人處借用或領用。25思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!6、部門消耗比較多的辦公用品及清潔用品，由各部門秘書〔現(xiàn)場為客服〕依據(jù)實際狀況進展申請。7、部門辦公用品申請程序：由部門秘書〔現(xiàn)場為客服〕每月20日前匯總《辦公用品申領單》及部門所需辦公用品，填寫《部門辦公用品需求表〔表中必需注明每項辦公用品的申領人司審核、批準、采買后予以發(fā)放到部門，部門下發(fā)時需由員工在其《辦公用品申領單》上簽字確認后將表交部門及行政部門存檔。8、員工在離職時，必需退還個人低消耗品，假設喪失需本人按折舊后的價格全部或局部賠償。〔五〕1、本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行2、自本制度下發(fā)之日起，假設各部門辦公用品經(jīng)查詢未申請配備過的，可統(tǒng)一申請配置3、行政部有對本制度有最終解釋權員工考勤治理制度一、目的標準化、標準化，特制定此規(guī)定。二、適用范圍適用于公司全體員工三、實施內(nèi)容26思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!1、工作時間〔各銷售現(xiàn)場依據(jù)實際狀況可自行安排，并報行政部、銷管部備案〕2、考勤治理公司本部員工上、下班需在入門處打卡。銷售體員工到客服處報到、報退。按曠工半天處理。工作時間實行不定期查崗制度，員工在工作時間內(nèi)因公外出，經(jīng)部門經(jīng)理批假設查崗時，覺察員工外出無任何記錄，視為曠工。3日前〔遇公休日提前，各工程客服將銷售經(jīng)理簽字確認后的月考勤門無權私自調(diào)整作息時間。打卡記錄應與《外出登記表》及《請假單》相對應。請假記錄?？记谟涗洸煌陚湔甙聪嚓P制度懲罰。3、請假制度行政部統(tǒng)一治理，假期已滿員工必需準時到行政部做消假處理。明補辦請假手續(xù)。27思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!上班后，持有關證明辦理補假手續(xù)。未經(jīng)批準和無正值理由及有關證明延長假期的，一律按曠工處理，并賜予相應的處分或解除勞動合同。除上述狀況外，凡事先未請假或未向領導說明，就擅離崗位或未到崗位的，一律按曠工處理。請假種類可分為事假、病假、公假、調(diào)休等。請假時間，但公假中的產(chǎn)假、探親假除外。事假：含〕由上級負責人批準；連續(xù)請假超過三天，需由負責人報總經(jīng)理批準方可生效。病假：假證明。公假：〔含公假包括：婚假、喪假、產(chǎn)假、打算生育假、年假。調(diào)休：總經(jīng)理報告，經(jīng)批準前方可倒休，否則按曠工處理。4、扣款條例請假扣款方法：事假：扣除當日全部薪金。病假〔執(zhí)醫(yī)院合法休假證明：病假工資的扣除累計計算，第一至三天，每天扣除全部工資日值的30％；第28思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!50％；第七至十天，每天扣除全部工資70％。患病職工連續(xù)休假在十一天〔含〕以上者按本公司連續(xù)工齡的長短發(fā)放病假工資，不再享受崗位津貼及獎金。本單位連續(xù)工齡不滿兩年者發(fā)給根本工資80％，至多可享受五個月；八年以上者發(fā)100％，至多可享受六個月。公司追回所發(fā)病假工資外，還將被解除勞動關系。因工受傷職工在治療期內(nèi)的醫(yī)療和工資待遇按國家有關規(guī)定執(zhí)行。時間扣款金額時間扣款金額5分鐘內(nèi)6－10分鐘11－30分鐘30－60分鐘60分鐘以上10元20元30元50元曠工遲到或早退的扣款時間按次計算，不累計計算。曠工：善后工作。產(chǎn)假符合公司產(chǎn)假標準的員工，產(chǎn)假期間發(fā)放根本工資。婚假符合公司婚假標準的員工，婚假期間發(fā)放全額工資。喪假符合公司喪假標準的員工，喪假期間發(fā)放全額工資。29思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!年假符合公司年假標準的員工，年假期間發(fā)放全額工資。作假證明：動合同。5、考勤制度適用范圍本制度適合公司全體員工。銷售現(xiàn)場員工離職治理制度一、離職方式：〔一〕辭職：和預期辦理辭職日期，經(jīng)批準前方可正式辦理離職手續(xù)。2、辭職申請時間：試用期兩周內(nèi)：當天提出申請，當天辦理交接手續(xù)即可離職；試用期兩周后：提前三天提出申請；申請。3、辭職程序：理。銷管部經(jīng)理批準后報人事部經(jīng)理核準后，即可辦理離職手續(xù)。經(jīng)主管副總或總經(jīng)理批準前方可辦理離職手續(xù)?！捕侈o退：1、試用期員工辭退：試用員工工作質(zhì)量、效果或工作狀態(tài)不符合公司要求標準，30思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!公司將提前一天提出中止試用期。2、辭退程序：管部經(jīng)理審核后，交行政部經(jīng)理批準方可開頭辦理離職程序。二、 離職具體程序手續(xù)的辦理。辦理。部。雙方在《工作交接單》上簽字確認。其次，員工需將《離職確認單》中列明的接收事項交相關人員簽字確認。客服應在《確認單》中明確員工工服應扣款項及考勤一項。上簽字，交銷管部經(jīng)理核準?！矞?，離職程序完成，員工可正式離職。復印件交財務部做為計發(fā)離職員工工資的依據(jù)。員工正式離開工作崗位后，由人事部負責在公司范圍內(nèi)作離職通告。三、 薪金結(jié)算：1、離職員工的薪資或補償金的支付時間，依據(jù)公司全體員工的固定發(fā)薪時間，31思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!即上月工資由財務部于本月10日發(fā)放，本月工資于下月10日發(fā)放。扣除。四、 留意事項：1、 部門經(jīng)理及負責接收工作的員工在交接工作中，必需認真負責，考中的遺漏而引起公司損失，將追究簽字人責任。2、 假設現(xiàn)場員工因特別狀況未辦理離職手續(xù)即離開公司，現(xiàn)場客服應在離職當日內(nèi)通知銷管部和行政部知曉并在兩日內(nèi)補《離職確認單》交銷管部報行政部。3、 被解聘的員工如在交接工作期間有意違反公司的規(guī)章制度、擾亂公秩序使公司蒙受肯定的經(jīng)濟或聲譽損失的公司有權追究其民事、刑事責任并予以馬上開除的處分，同時停頓發(fā)放任何經(jīng)濟補償。4、 離職員工必需遵守勞動合同及公司《員工手冊》規(guī)定的保密義務。五、 交接重點：現(xiàn)正跟進的工作。領用物品及負責工程的應收款項等。部門資料〔包括電腦文檔、復印件等〕檔案治理類現(xiàn)場檔案治理制度〔一〕目的為了使各銷售現(xiàn)場檔案治理更加標準化及削減結(jié)案工作的工作量。〔二〕公司全部在售工程及開盤工程。〔三〕32思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!人事類：包括排班、考勤、培訓、考核營銷治理類：包括工程籌備期籌劃類、工程營銷過程中籌劃類銷售治理類：包括制度、資料、價格、任務、數(shù)據(jù)類、合同協(xié)議等〔四〕文檔版文檔版文件分類要清楚，并按類別進展建檔、存檔。檔案分類各級名稱經(jīng)確定后，應編制“檔案分類編號表”，馬上全局部文件編號保持全都。統(tǒng)一的檔案標簽格式，檔案盒內(nèi)附文件清單；常用文檔在工程結(jié)案后歸檔。工程結(jié)案依據(jù)公司規(guī)定將整理資料銷售治理部工程負責人。電子版便于查找便利。負責人保管。交銷售治理部工程負責人?！参濉硤?zhí)行日期在售工程從即日起執(zhí)行，工程從正式入場開頭執(zhí)行。公司客戶信息資源共享治理規(guī)定一、目的33思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!12、實現(xiàn)客戶信息資源共享標準化。二、具體規(guī)定有客戶信息需求部門需填公司客戶資源需求申請單，經(jīng)各部門領導依據(jù)各級領導審批權限提交領導審批確認后由銷售治理部下發(fā)，接收部門簽字。權限規(guī)定：需提交銷售治理部備案。公司內(nèi)部各部門客戶信息需求量在2022條內(nèi)的由公司副總批準有效。2022批準方可生效。〔每周一次將共享資源的跟蹤狀況戶錄入系統(tǒng)。反響信息臨時由銷售治理部負責依據(jù)該局部系統(tǒng)信息完善工作。管統(tǒng)一負責安排、治理。假設消滅任何資源無反響信息或資源流失的部門，部門領導負主要責將依據(jù)情節(jié)輕重賜予肯定懲罰，情節(jié)嚴峻者賜予辭退。三、需求申請單、共享資源簽收確認單及共享信息反響單 見附件四、本制度自公布之日起執(zhí)行34思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!附件客戶資源需求申請單使用部門使用人使用部門使用人內(nèi)容信息量部門主管銷管部經(jīng)理公司領導批注：序號 日期序號 日期內(nèi)容數(shù)據(jù)量 最終批準人移交人接收人反響時間備注客戶信息反響單反響狀況備注反響狀況備注序號客戶名稱聯(lián)系方式客戶類型聯(lián)系方式〔只填變更〔只填變更〕 其它信息變更工程負責人： 制表人：備注：35思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!客戶類型：A：工程有效客戶；B：工程無效客戶，信息條正確；C：工程無效客戶，信息條無效；D：工程無效客戶，信息條變更。現(xiàn)場治理類工服治理制度一、目的樹立良好的銷售形象，建立百川品牌。便于公司統(tǒng)一標準治理。二、適用范圍三、工服治理規(guī)定〔一〕配備方式準時間配備時間工程開盤前一個月。〔只配備一次〕銷售人員配備工服分：春秋裝〔1、夏裝〔1。銷售經(jīng)理配備工服同上。兩年內(nèi)未能結(jié)案的工程公司將依據(jù)實際狀況賜予工服配備。〔二〕工服配備明細36思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!春秋裝春秋裝夏裝1〔含衣服、21套〔短袖襯衫2件，褲子1條〕1〔含衣服、21套〔上衣1件，褲子11件〕〔三〕配備、治理方式批。工服由公司統(tǒng)一安排制作或購置。由客服統(tǒng)一報銷售治理部存檔。〔四〕工服治理規(guī)定全部37思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!90％，工服歸個人全部。70％，工服歸個人全部。40％，工服歸個人全部。1個人全部。四、著裝規(guī)定 裙裝或者統(tǒng)一穿褲裝，不得混穿。違反公司規(guī)定的將賜予肯定經(jīng)濟懲罰第一次違規(guī)賜予人民幣50元懲罰累計三次違規(guī)將扣除當月獎金。五、生效日期本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。38思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!二、房地產(chǎn)根底、開發(fā)學問、宏觀學問〔—〕開發(fā)學問房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也叫不動產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)。房地產(chǎn)是由土地附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不行分別的物質(zhì)及其權利構(gòu)成的財產(chǎn)總體。房地產(chǎn)依據(jù)不同的標準可以劃分為不同的類型。大體可分為：39思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的要領和內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、治理、效勞等行業(yè)與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，是包括土地開發(fā)房屋建設，房屋的修理與治理。土地使用權的有償出讓與轉(zhuǎn)讓，房屋全部權的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)中介詢問，以及對經(jīng)濟活動進展把握和治理的行為?？梢钥闯觯@個行業(yè)里包括了房地產(chǎn)開發(fā)、建設、流通和消費效勞，調(diào)控治理等領域的各類經(jīng)濟組織。這些組織之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成了一個有機地產(chǎn)業(yè)整體。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：〔含土地使用權〕買賣、租賃、抵押等。和公證等。40思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!和公共場所的修理養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。總之，以上準確的說，房地產(chǎn)行業(yè)是包括開發(fā)、經(jīng)營、治理、服技術人員構(gòu)成的有機體系。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關系：兩者之間既有區(qū)分又有親熱聯(lián)系建筑業(yè)是屬于其次產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)有開發(fā)、經(jīng)營、治理和效勞等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的親熱合作關系。房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)位置的固定性地上的，由此，打算房屋等建筑物也是不行移動的，房地產(chǎn)在響。房地產(chǎn)地域的差異性41思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!房屋價值也會有所不同。房地產(chǎn)的高值耐久性建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很長，一般也要幾十年，有的甚至長達上百年，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費品價值也比較昂貴。房地產(chǎn)具有保值增值性房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟形勢穩(wěn)定狀況下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)打算的。土地有限性，不行再生性，使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。我國住宅產(chǎn)業(yè)的進展前景房地產(chǎn)業(yè)始終以來做龍頭產(chǎn)業(yè)受到舉世矚目的關注。住宅建設是房地產(chǎn)業(yè)的主流。而且住宅產(chǎn)業(yè)的進展將對推動國民經(jīng)濟的增長起到愈來愈明顯的作用：城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大需求20226.13.27平方米。流淌人口增長對住宅形成巨大需求。居民消費構(gòu)造變化形成對住宅的需求。42思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!件的改善格外迫切。舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。 深化改革與市場進展刺激了對住宅的需求。A．政府行為：擴大內(nèi)需，深化住房改革制度；B．取消福利分房，實行住房安排貨幣化；C．開放二手市場，以存量房流淌帶動住房消費；D．下調(diào)存貸利率，吸引大量投資性及消費住房的樂觀性；E．下調(diào)稅費；出臺相關政策、法規(guī)，刺激住房消費。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序經(jīng)營的主要階段建設工程工程設立和企業(yè)組建房地產(chǎn)建設工程工程規(guī)劃與審批土地使用權的取得征地與拆遷工程建設與治理房地產(chǎn)的租售治理房地產(chǎn)的物業(yè)治理共分四大類：43思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!開發(fā)經(jīng)營治理企業(yè)成房地產(chǎn)商品，然后通過銷售回收投資取得利潤。中介組織企業(yè)什么是中介：就是在房地產(chǎn)投資建設、交易、消費、物業(yè)治理房地產(chǎn)中介是一種有償?shù)男谛缘慕?jīng)營活動。物業(yè)治理企業(yè)什么是物業(yè)治理：就是適應市場經(jīng)濟規(guī)律要求的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的房地產(chǎn)治理模式。設備和裝修的本錢費用，還受到使用，修理，地理位置和環(huán)境提高使用的經(jīng)濟壽命和保值增值，而且能給使用者供給各種效勞，滿足房地產(chǎn)全部人和使用人的需要。因此，隨著房地產(chǎn)商品化的進展，物業(yè)公司和物業(yè)治理也得到了快速的進展。尤其是近兩年，隨著國民的整體素養(yǎng)的提高，人們對物業(yè)公司的治理水平要求也在逐步提高，人們已經(jīng)開頭生疏到物業(yè)公司的重要性。44思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!地產(chǎn)金融企業(yè)房地產(chǎn)又是一種增值和保值的物品，銀行等金融機構(gòu)也情愿把資本投向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)和金融關系格外親熱。房地產(chǎn)與銀行等金融機構(gòu)有良好的合作關系是房地產(chǎn)投資者有巨大經(jīng)濟和經(jīng)營實力的重要標志。我們把各種金融機構(gòu)中特地從事房地產(chǎn)信貸的機構(gòu)，以及住宅銀行，叫做房地產(chǎn)金融企業(yè)?！捕掣讓W問名詞解釋〔一〕與土地有關的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場到達路通、水通、電通和場地平坦。供電線引入施工現(xiàn)場平坦。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)工程施工預備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、上水通、雨污水通、電力通、國有土地使用權證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍?！捕撑c住宅有關的概念45思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每層內(nèi)有假設干單獨使用的套房，包括臥房，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一局部附設于旅館酒店之內(nèi)，供一些經(jīng)常往來的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購置。商住住房：商住住房是soho〔居家辦公〕住宅觀念的一種延長。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依靠網(wǎng)絡進展社會活動的人群。用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%并且規(guī)定了較低的固定利潤率3，故又稱經(jīng)濟有用房。安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房〔屬于經(jīng)濟適用房的一類。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面對寬闊中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶供給的銷售價格低于本錢，由政府補貼的非盈利性住房。集資房：集資房是轉(zhuǎn)變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同擔當，通過籌集資金，進展住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或局部出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供給、稅費等方面賜予局部減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人局部出資的，擁有局部產(chǎn)權。46思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對象的綜合性康體消遣效勞設施。躍層：躍層是近年來推廣的一種穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而承受書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內(nèi)居住面積和關心面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而制造設計的一種經(jīng)濟型住宅。在建筑上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅〔復式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕上層供休息、和貯存用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。錯層：戶內(nèi)樓面高度不全都，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完〔適合大面積住宅，小戶型會顯得局促?！踩撑c規(guī)劃有關的概念進深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然〔5米左右〕開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之3.0-3.9米之間。層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。戶型：依據(jù)家庭人口組成狀況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比”戶室比=某種戶型套數(shù)/〔1住宅總套數(shù)*47思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地?！菜摹撑c產(chǎn)權有關的概念全部者，按國家法律規(guī)定所享有的權利。登記應遵循房屋的全部權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體全都的原則?！舶ǚ课萑繖嗟怯浐头课菟棛嗬怯洺擎?zhèn)房屋全部權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的治理，治理。個以上權利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權利，并擔當同等的義務。48思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!人收回房契，抵押即告終結(jié)。過 戶：即更換房屋承租人姓名?！参濉撑c面積有關的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、關心面積和構(gòu)造面積。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風光積+陽臺建筑面積公攤面積：1.公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓效勞的公共用房和治理用房的建筑面積2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻50%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積關心面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。構(gòu)造面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪〔均為投影面積〕等所占面積的總和。使用80%、75%70%65%使用率與人流量親熱相關，人流量大的地方，使用率低。實用率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風光積+陽臺面積套內(nèi)墻風光積=公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在構(gòu)造面積中的煙囪、通風道、管道井。分攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面49思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!積分攤系數(shù)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不應分攤的建筑面積o積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑掩蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。京40萬左右，這個費用60%以上，是耗資最大的局部。商品房價格地區(qū)差異大邊、北邊價位最高，其次是西邊、南邊，這主要緣由是關系到人文素養(yǎng)，目前來說東邊、北邊都要比西邊、南邊強太多。50思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!客戶投資理念分析我們說房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：第一是位置，其次是位置，第三還是位置，我們大家都知道由應當是2022年中旬就取消了其重要。客戶選擇物業(yè)的標準分析類：1、地區(qū)要上風上水這指的并不是迷信，說白了還是位置，北京上風上水的方向是西北方向，不過也不確實有寫客戶比較迷信，找風水大師確實自己住哪個朝向比較適宜，甚至樓層數(shù)。2、交通便捷常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住宅到工作地點或常去的地點或市中心，不超過可承受的時間并且有保障。如一家好幾口人，51思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!都有此要求時，盡可能都的照看到，所謂少數(shù)聽從多數(shù)，甚至他們會考慮將來有可能的變化，如工作調(diào)動，孩子升學、轉(zhuǎn)學等。3、地區(qū)文化水平這主要是針對學問分子，或高干子弟而言，比方說工作生活在中關村一帶的客戶群，就不會在南城選擇住房。4、周邊配套設施齊全包括消遣設施〔歌舞廳、健身場所等〕衛(wèi)生條件〔醫(yī)院、診所等，便利條件〔商場、便利店等〕5、自然景觀包括綠地、公園，環(huán)境宜人，空氣清爽6、安全條件指地區(qū)社會風氣〔如浙江村〕治安狀況需良好?？蛻暨x房的心理分析看樓層一般客戶選房先看的是樓層〔塔樓或板樓〕樓的層次越高，采光就越好，同時高層能避開低層樓內(nèi)外的噪音〔指不臨主路的狀況下，粉塵污染等。空氣質(zhì)量也較低層好，但也不是確定的，比方高層會給老年人帶來不便，低層可增加老人、孩子的戶外活動。因此，這也要視其家庭成員狀況而定。又比方：首層采光較差，污水簡潔溢出，地面較潮52思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!濕，安全性差，但同時接地會老人寵愛，出入便利。高層〔頂層〕可能會有質(zhì)量問題，供水缺乏，頂層漏水，隔熱不好等。因此，我們在向客戶介紹時，要格外留意，避重就輕。戶型現(xiàn)在比較流行的戶型是三大一小一多，就是大廳。大廚，大衛(wèi)，小臥，多櫥柜所以肯定要突出自身工程的戶型特點卻同客戶介紹。朝向朝向好一般是人們的傳統(tǒng)理念，我們都知道朝向以南北為正，東西為偏，好的朝向可以保證大量陽光射入室內(nèi)，可以改善室內(nèi)環(huán)境，對人的身心安康有好處，不過這也要視狀況而定，比方對于現(xiàn)代很多年輕人來說，生活節(jié)奏較緊急，有點象旅館一樣〔固然這樣說不太好聽優(yōu)勢就不那么明顯了，所以我們推舉戶型的比重就要大一些。通風住宅的通風是滿足人對空氣流淌的根本要求，特別是在夏天要有穿堂風，另外通風還可以排解室內(nèi)異味。這是光靠空調(diào)所到達的。這是板、塔的主要區(qū)分。但是現(xiàn)在塔樓也在變革，今后的進展〔今后幾年的進展〕趨勢，固然板樓更要突出。53思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!質(zhì)量質(zhì)量問題是最難把握的，主要起因是設計施工中引起的，所以要求我們必需具備專業(yè)性，留意不要向客戶回避質(zhì)量問題。布局合理的布局應當是先客廳，后餐廳、廚房，客廳、餐廳應與臥房有明顯間隔，餐廳廚房現(xiàn)在比較流行二合一〔西餐為主、中餐油煙大〕廚衛(wèi)最好不要想對〔但也有迷信的說法，廚、衛(wèi)都是五谷輪回之所。三居以上最放家具。臥房、廚房、衛(wèi)生間臥房主要就是應當具備私密性，廚房是房屋的心臟，要留意使用性的便利程度，具備肯定寬度，衛(wèi)生間應留意通風狀況，干濕分別最抱負。點。54思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!三、建筑根底學問、認圖〔一〕規(guī)劃初步設計居住用地內(nèi)容住宅用地用地〔含宅旁綠地、宅間小路、家務院等〕公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應配建的各類設施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團綠地以及其他具有肯定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。住宅用地規(guī)劃設計日照間距住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。55思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持肯定距離，即為日照間距。住宅朝向住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風和日照。最正確朝向最正確朝向適宜朝向不宜朝向南偏東450 以北京正南至偏東300以北偏西內(nèi)，地區(qū)內(nèi)300-600450以內(nèi)公建用地規(guī)劃設計公建設施配套的分類公建設施的規(guī)劃布置停車設施規(guī)劃設計居住區(qū)道路分級停車設施規(guī)劃設計56思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!〔二〕建筑初步設計住宅構(gòu)造形式按性質(zhì)及規(guī)模劃分：低層、多層、小高層、高層、超高層按材料劃分磚混構(gòu)造住宅磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等承受鋼筋混凝土構(gòu)造。磚木構(gòu)造住宅磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木構(gòu)造。鋼筋混凝土住宅鋼筋混凝土構(gòu)造是指建筑物中豎向承重構(gòu)造如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其蝕耐火力量強，經(jīng)久耐用。鋼構(gòu)造住宅911大事對鋼構(gòu)造的考驗，本錢的減少57思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!住宅樓體類型單元式住宅樓體類型梯間式(現(xiàn)在一般板樓或變形板樓)2-4戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對住戶的影響就越小，同時也般在多層住宅中承受較多。外廊式

4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公共外廊對住戶的私密性有肯定的影響，故居室的位置宜遠離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排關心用房，如廁所、廚房、貯存室等。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風、采光條件也不良。承受這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式〔現(xiàn)在一般指塔樓〕間都集中在住宅中心，無直接采光，所以集中式住宅有得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內(nèi)制造良好得通58思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!風和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中承受較多。別墅式住宅樓體類型獨立式并列式〔雙拼TOWNHOUSE〕聯(lián)立式〔聯(lián)排TOWNHOUSE〕疊拼式〔疊拼TOWNHOUSE〕59思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!住宅的開間、進深、層高和凈高住宅的開間：住宅的寬度住宅的進深：住宅的實際長度。：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的距離。凈高=層高-樓板厚度墻體設計：勒腳：墻體接近室外地面的局部，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差局部，也有將勒腳高度提高到底層窗臺，勒腳起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用。向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠處，坡度約5％，600－1000MM。踢腳：室內(nèi)裝飾用于保護墻體較低局部的損壞。冷橋〔熱橋：由于構(gòu)造上的需要，常在外墻中消滅的一些嵌入構(gòu)件，如混凝土柱、梁、墊塊、圈梁、過梁，這局部保溫性能較其他局部低，比一樣面積主題局部的熱損失要多。外墻外保溫技術的優(yōu)越性：60思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!、墻體和空氣之間不存在溫度差可提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。、墻面或墻內(nèi)不會消滅冷凝現(xiàn)象。、外墻溫度的變化可無視所以外墻不會產(chǎn)生裂縫。、構(gòu)造墻的總質(zhì)量增加了整個建筑物的熱容，可使建筑物內(nèi)的溫度更加穩(wěn)定。、外墻外保溫可使墻體內(nèi)的增加鋼筋不會消滅生銹現(xiàn)象。體的破壞。、可以徹底消退由于外墻承受內(nèi)保溫產(chǎn)生的局部冷橋、降低外墻導熱系統(tǒng)御寒保溫。、由于外墻內(nèi)保溫要占用局部使用面積，而外墻外保溫可給用戶增加使用面積，雖外保溫造價稍高于外墻內(nèi)保溫，但假設將節(jié)約下來的使用面積進展折算社會效益都優(yōu)于外墻內(nèi)保溫。、對于已建成的建筑物進展改造，外墻外保溫更能突出，其優(yōu)越性，不影響用戶的使用面積便于修理。樓梯設計(1)樓梯的構(gòu)成：樓體梯段、樓體平臺(2)樓梯的參數(shù)：2H+B＝600－620MM居住建筑公用樓梯：B=240-280，H=160-18061思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C〔即計算機、通信及網(wǎng)絡、自控、IC卡〕技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，將多元化信息效勞與治理、物業(yè)治理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小的超值效勞與治理，供給安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項跨行業(yè)、多學科的技術工程，需要建筑設計部門、施工部〔三〕住宅的合理的戶型布局整體布局a、戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域〔廳、廚房及公共衛(wèi)生間〕與私密區(qū)〔臥房〕相對隔開為要點，削減相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)馬上廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥房分開，使家居生活便利干凈；b做飯等日常操作對仆人生活的影響。公共區(qū)域a、進門即玄關或廳，不留走道等鋪張面積；b、兩廳方正有用，無凸顯的柱體、缺角或變形；62思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!c、依照使用習慣建議承受大客廳，小餐廳的布局；d、不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；e、廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風采光；f、各居室的門洞應避開與入戶大門相對；私密區(qū)域a、與公用活動空間隔離，使臥房具有較強私密性，尤其是主臥房應位于走廊的盡端；b、各房門宜錯開布置，避開臥房門朝向戶門。窗戶設計各戶的窗與窗之間應考慮角度，避開對望，影響房間的私密性。陽臺設計a增加其有用率。b、陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果；應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。朝向起居室和臥房應取最好的朝向，本工程中應為正南、正東方向；63思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!附屬空間a、局部居室內(nèi)應考慮設計儲物間，主臥房內(nèi)考慮步入式更衣室的布置；b空調(diào)等；c、衛(wèi)生進展管井布置，從而到達衛(wèi)生間內(nèi)墻面干凈的效果?！菜摹掣骶邮业倪x擇如何選起居室？滿足全家人飲食、起居的日常需要。滿足全家人飲食、起居的日常需要。1、經(jīng)濟型起居室20平方米左右，其中，客廳不小于126平方米左右，外加一些必要的交通路線?？蛷d的面寬最好大于進深，這樣的空間可保證陽光充分，也可以使人與電視機之間保持科學的視距。惋惜，這樣的客廳的塔樓中不多見。起居室至少應有兩面完整的墻壁以供擺放家具，如沙發(fā)、茶幾、電視柜、餐桌等?？蛷d的墻面最忌有門、窗打斷，否則，客廳將很可能成為多條過道的交會處，坐在客廳中的人根本得不到64思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!清靜。寵愛看293.9米。2、適型起居室舒適型起居室的面積應為30平方米左右，其中，客廳18平方米左右，餐廳8120平方米的住宅，其起居室不應低于這個面積標準。合理的起居室，首先要有充分的采光，其次是開闊的視野，此外還應有良好的通風條件。在北方，南向的起居室很受歡送。窗外最忌有遮攔。假設朝向與視野均不夠抱負，則良好的通風條件必不行少。舒適型起居室尤其是經(jīng)濟型起居室，應當盡量是方正的，異形起居室往往不便于擺放家具，也很難有效利用空間?？蛷d與餐廳假設旦“L”形連接，兩者保持著一種可分可合的關系，倒也不失為一種較合理的設計。3、豪華型起居室豪華型起居室的面積應為40160平方米以上的住宅方有資格與之匹配。如此闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺等，充分顯示氣派與尊貴。在這樣的面積標準之下，起居室是否方正已不重要。有些豪宅特地做出鉆古形或半弧型起居室，也別有一番情趣。實際上，豪華型起居室已不局面限于客廳與餐廳，更有打65思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!橋牌、聽音響等多種功能。4、起居室的設計標準面積低限：1420平方米。設備標準：電源插座23組，接口12處，閉路電視1氣，令人不必下樓便可置身戶外，很多人還在陽臺上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。后來，由于北方氣候枯燥、嚴寒、多風沙等緣由，人們紛紛把陽臺封了起來。如何選陽臺？氣，令人不必下樓便可置身戶外，很多人還在陽臺上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。后來，由于北方氣候枯燥、嚴寒、多風沙等緣由，人們紛紛把陽臺封了起來。1、封閉式陽臺封起來的陽臺，其實已不能算做陽臺，而帶有了陽光室的味道。有人干脆拆掉了陽臺與居室之間的隔斷，使陽臺儼然成了起居室的一局部。目前在售的樓盤，大多數(shù)的陽臺都封閉起來，這是由于北京氣候使然，屬于不得已而為之。專家告誡購房者從目前的技術條件來看，推拉式窗戶明顯不如66思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!平開式客房的密封性好。窗臺沒必要很高，以便視野更通透。近來上市的一些樓盤，實行弧形窗與拐角窗等穎做法，既豐富了樓盤外立面，也能更好地接收陽光。目前，有些樓盤把熱水器與烯氣爐都放在了陽臺之上，這樣既節(jié)約了室內(nèi)空間，又是比較安全的做法。2、開敞式陽臺未封閉的陽臺上，可承受鐵藝護欄，增加通盤感，強扮裝飾效果，同時也能減輕陽臺的負重。但是，這樣的陽臺之上不能堆放雜物，否則有百觀瞻，因此，購房者肯定要選擇帶有內(nèi)部貯存間的住宅。3、休閑性陽臺陽臺不必太寬，一般來說，能夠滿足人的憑欄遠眺的要求即可。豪華型陽臺需要略寬一點，應容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一點花草便可，不必太寬，否則，易將陽光檔在室外，況且，買房人還要為此多花費數(shù)萬元錢。4、操作性陽臺在些樓盤在暖氣安裝到了陽臺上，并把上下水管也接到了陽臺上，居民可在陽臺上洗衣服。這種陽臺往往是住宅主體構(gòu)造的延長，和一般意義上的陽臺建筑材料與技術要求均不同。67思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!陽臺也可設在廚房之外，使廚房外增加一個操作性空間，陽臺也可設在臥房之外，相當于在臥房外增加了一道保溫層。早晨起床，可以到陽臺上做衰弱操，同時觀景。陽臺并不肯定要設在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來代替陽臺也很不錯，坐在起居室里便可感受到陽光在身邊流淌。陽臺不是可有可無的，它對提升生活品質(zhì)大有好處。5、關于陽臺的建議專家建議，陽臺最好不要封閉，為住宅保存一個通風口。50%折算面積計入房價。而封閉的陽臺，100%計算房價。建議購房者考慮購置未封閉的陽臺，可省資金數(shù)萬元。即使是全封閉的陽臺，也不要設置落地長窗，否則擔憂全，60厘米以上?？扇鄙俚囊痪植俊３浞职l(fā)揮玄關功能的設計并不簡潔。陽臺不能任憑拆改，防止影響陽臺的構(gòu)造安全。如何選玄關？可缺少的一局部。充分發(fā)揮玄關功能的設計并不簡潔。68思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!1、玄關的來由玄關，有些人叫它“門廳”是連接室內(nèi)與室外的過渡性空間。關”的意味。隨著生活質(zhì)量的提高，玄關已成為住宅設計中不行或缺的部分。客人進門來，先在玄關換上拖鞋，摘掉帽子，脫去外套，然后再登堂入室。仆人出門前，在玄關穿起外套，并可以照照鏡子，避開來客開門見廳。2、玄關的屬性從前，住宅設計無視了以人為本，灰暗的門廳令人壓抑。這樣的住宅已不適應今日的要求。試想，假設一套住宅沒有玄關，客廳、餐廳里的人都面對著一扇入戶門，就像坐在“風道”里，感覺很不舒適。而外來客一進門，就看到了整個客廳、餐廳、也無法保證家庭的私密性。玄關的形態(tài)，取決于入戶門的位置。臺果入戶門設在起居室的頂端，則玄關往往是拐角形，而且比較，對對戶外的噪音和風塵能起到一個很好的緩解作用。假設入戶門設在起居室的中部，則玄關恰好將客廳與餐廳分開，起居室的完整性將受到影響。需要留意的是，前一種玄關，易與貯存間、變電箱擠在一處，使用起來有些不便。更后一種玄關，適合大套型，69思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!假設起居室的面積過小則會“露怯華的廚衛(wèi)、氣派的客廳、寬闊的陽臺，卻只有無視了玄關，這是很不應當?shù)?。固然，玄關的品位并不在于面積大小，某些外銷住宅的玄關足可停放一輛桑塔納，連外人見了也直搖頭。3、玄關的尺度1.2平方米，否則很難容下衣櫥與鞋柜。1.2掛在門后，顯得格外凌亂。有些住宅在玄關處設計內(nèi)置式壁櫥，上層掛衣帽，下層放鞋子，從而使玄關削減了擁堵之感，這種設計表達了對人的關心。1001.5平方米以上的玄關，在迎面的墻邊增設一個條形的幾案，上面擺一個花瓶，插一束花草，更能增加生活情趣。固然，鏡子位置是必不行少的，首席出門時，穿衣戴帽，可以照一照。1503平方米以上的玄關，除衣櫥與芏柜之外，還要容得下兩把座椅，能夠讓人坐下來換鞋、擦鞋，最好還能容下一株盆栽植物。保姆也可以站在那里為您開門，并接過您脫下的外套，替您掛進衣櫥。70思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!4、玄關的忌諱像一個“風道”。居室。其實這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。如何選臥房？什么？固然是床。所以，臥房的設計肯定要以床為中心。什么？固然是床。所以，臥房的設計肯定要以床為中心。1、臥房的尺度10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時不至于驚擾另一方。有些臥房過小，雙人床只能靠在墻邊的暖氣上，這樣會影響暖氣散熱。除了床之外，臥房中必備的設施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺。假設是兩居室以上的套型，則主臥房內(nèi)還應配有一個衛(wèi)生間，71思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!1420平方米左右的大臥房。2、臥房的電力雖然臥房的最主要功能是睡覺，但是隨著人們生活質(zhì)量的提高，臥房里的電力配置水平一點兒也不能遜于客廳。目前，把彩電擺進臥房已成為時尚，所以臥房也應像客廳那樣留有閉路電視接口。接口也不行缺少。兒童臥房中還應留有電腦上網(wǎng)的寬帶接口，以滿足兒童學習與玩耍的需要。另外，男仆人剃須、女仆人吹風都需要電源插座。靜音空調(diào)也需預留接口。1.23、臥房的忌諱臥房的墻與門要設隔音層，以確保平穩(wěn)入睡時不被其他房間的聲音打攪。如果是精裝修的住宅，臥房的地面切忌不要鋪裝孔雀綠等自然石材，雖然看上去貴重，但礦物質(zhì)的輻射性對人體有害，甚至會導致夫妻不孕，這絕非危言聳聽，此前已有先例。公共區(qū)，兩者簡潔相互干擾。臥房的窗子宜承受雙層鍍膜下班一來隔間，二來保暖，三來防輻射。72思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!4、臥房的設計標準臥房的面積低限：1420平方米。臥房的電氣設備：電源插座2至3組，電視天線接口1個，1個。75150LX。2小時。如何選廚房？居家過日子，最要緊的事情莫過于飲食，俗話說：民以食為天，因此，買房時千萬不能無視了廚房，這是徇小康生活質(zhì)量的重要指標。其實，廚房堪稱是住宅的心臟，技術最密集、設備最集中，施工與設計要求最嚴格，同時也是家庭生活的污梁源。居家過日子，最要緊的事情莫過于飲食，俗話說：民以食為天，因此，買房時千萬不能無視了廚房，這是徇小康生活質(zhì)量的重要指標。其實，廚房堪稱是住宅的心臟，技術最密集、設備最集中，施工與設計要求最嚴格，同時也是家庭生活的污梁源。1、廚房的尺度廚房并非越大越好，根本要求是便于操作。專家建議，廚房的凈寬應不小于1.7米，面積應不小于5平方米，帶餐廳的廚房應不小于8平方米，其操作面延長線應不小于2.4米，而且還應為冰箱預留位置。73思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學習更高效!2、廚房的布置廚房應盡量靠近住宅入口，以便于各種食品及生活垃圾的運送，同時，廚房與餐