物業(yè)管理公司合同法實務(wù)講座

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理公司合同法實務(wù)講座一、合同的概念及內(nèi)容（一）什么是合同合同，又叫契約。我國合同法第二條規(guī)定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！边@就是我國對合同的法定的定義。現(xiàn)在也有人別出心裁地稱之為合約?？傊?，不論怎么稱呼，其性質(zhì)都和我國合同法規(guī)定的內(nèi)容沒有什么不同，都是雙方當(dāng)事人的一種共同的意思表達。這個概念包含了三個內(nèi)容，即平等主體、設(shè)立變更終止、民事權(quán)利義務(wù)。簡單點兒說，主體就是人，包括自然人和法人。并且，主體之間應(yīng)當(dāng)是平等的，如果是比如說行政機關(guān)里上下級之間發(fā)生的工作上的關(guān)系，雖然他們都是自然人，但是他們的主體身份是不平等的。設(shè)立、變更、終止是三種行為，“設(shè)立”很顯然是創(chuàng)制，就是原來沒有，現(xiàn)在形成；變更則是原來有，現(xiàn)在改一改；終止就是原來不用履行了，大家同意終止。民事權(quán)利是民事主體依法享有并受法律保護的利益范圍或者實施某一行為（作為或不作為）以實現(xiàn)某種利益的可能性。簡單的說，就是我們對實施還是不實施一定行為的選擇權(quán)。民事義務(wù)是指義務(wù)主體為滿足權(quán)利人的利益需要，在權(quán)利限定的范圍內(nèi)必須為一定行為或不為一定行為的約束。義務(wù)的根本特征在于其約束性，即為滿足權(quán)利人的需要義務(wù)人必須為一定行為或不為一定行為，否則，義務(wù)人就會承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。義務(wù)的范圍是由權(quán)利限定的，超過權(quán)利人權(quán)利限定的范圍，義務(wù)人沒有必為某種行為的義務(wù)。實際上，我們所有簽訂的合同都是為了實現(xiàn)雙方民事權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容，其他的則都是為了實現(xiàn)這個內(nèi)容而附加的條件而已。（二）合同的形式在我們國家合同形式目前有這樣幾種形式：1、書面形式（有些合同法律規(guī)定必需采用書面形式比如商品房買賣合同）；2、口頭約定（雙方口頭約定也可以成立合同，在能夠證明的情況下，口頭約定在發(fā)生糾紛時難以證明所以這種形成不可取）3、電子合同（也就是我常說電郵、電傳等電子數(shù)據(jù)形式形成的合同，比種形式，目前我們運用的比較少，在發(fā)生糾紛時證據(jù)效力存在爭議不及書面形成效力高，所以盡量不采用）4、法律法規(guī)規(guī)定的其他形式。上述三種合同的形式各有利弊。比如口頭合同簡便易行，效率極高，可是如果發(fā)生糾紛雙方就無法依據(jù)合同來判定是非曲直；電子合同的優(yōu)點也是如此，但是我國的法律規(guī)定的證據(jù)種類中都是以書面形式作為有效證據(jù)，電子形式如傳真件等都屬于復(fù)印件的范疇，沒有其他可以作證的證據(jù)法院不會確認(rèn)；所以，總的說來還是應(yīng)當(dāng)采用書面形式的合同為好，雖然簽署時有些繁瑣，但是出現(xiàn)問題有章可循，有據(jù)可查，便于糾紛的化解和司法機關(guān)的裁判。關(guān)于這個問題，我們在司法實踐中曾經(jīng)無數(shù)次地遇到，達到公司之間以傳真件簽訂合同，小到公民個人之間借錢借物等等。2007年，我曾經(jīng)代理過五礦公司下屬的一個在香港開辦的公司的一個案子。那個案子中就有以傳真件作為合同的情況。因為五礦的這個子公司按照英美法的慣例，認(rèn)為國內(nèi)也通用該慣例，因此在簽訂了首次合同后，以后每次供貨都是給豐潤的一家軋鋼廠發(fā)送傳真，對方也是回傳真。后來發(fā)生糾紛，我要求五礦把所有合同準(zhǔn)備好，在開庭時把原件帶到法庭。到該公司把所有合同給我準(zhǔn)備好時，我才發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分是傳真件。當(dāng)時我還以為是五礦公司給我的復(fù)印件，經(jīng)詢問才知到這就是原件。這讓我緊張了好一陣子，后來經(jīng)過艱苦的工作才解決了這個問題。這里說一下，解決這種問題的方法各不相同，要根據(jù)每個案子的具體情況和雙方當(dāng)事人的具體情況來決定，無法套用。還有就是個人之間經(jīng)常發(fā)生借款情況，我想在座的可能就有人經(jīng)歷過，有的是礙于情面不好意思，有的大意，有的是充分相信對方等等，可能是出于任何一種情況，將錢借給別人而沒有打借條。其實這種借款行為就是一種民事上的借貸合同。只不過是將其簡化為只打個借條就完事。但是，實際上這仍然是個合同。不打借條實際上就是一種口頭合同，而沒有了借條這個最簡單的合同，雙方發(fā)生糾紛的可能就會大大增加，而發(fā)生糾紛后受到傷害的往往就是出借人。其實，借錢不打條這種情況最能說明口頭合同的危害。我的體會是，口頭合同只有在能獲得你充分信任的人身上使用，并且你還要有我不下地獄誰下地獄的大無畏的革命精神，否則最好還是不要用這種方式。而且，作為我們公司來說，因為一切合同都應(yīng)當(dāng)以法人的名義來簽訂，口頭合同也不例外，因此這種形式實際上除了法定代表人外其他人也很難獲得對方的信任而簽訂。所以，咱們公司應(yīng)當(dāng)沒有這方面的顧慮。而且，不是我夸咱們公司。我到現(xiàn)在已經(jīng)執(zhí)業(yè)23年了，當(dāng)過法律顧問的單位也已經(jīng)相當(dāng)?shù)囟嗔耍闼闱昂笠灿猩习偌伊税?。比較而言，咱們公司在簽訂合同的水平上應(yīng)當(dāng)是最高的，不論是國企還是私企，大型還是小型，咱們公司都是我所遇到的簽訂合同最好的一個公司。大約是從去年年底開始，我就可以說是無數(shù)次地拿咱們公司做例子，給別的公司或是個人現(xiàn)身說法。實話說，咱們公司有的合同簽得比我們專業(yè)律師簽的毫不遜色，甚至還有過之而無不及。真的，我是從心里認(rèn)為合同寫得是相當(dāng)?shù)匾?guī)范。甚至到什么程度，我可以說，我這個人實際上是個非常喜歡咬文嚼字的人，一般來說，我給別人改合同時，連標(biāo)點符號我都要逐一修改。但是，從咱們公司的絕大部分合同來看，幾乎從語言到文字，從語法到邏輯，甚至是標(biāo)點符號都極少發(fā)生錯誤。有些合同幾乎都讓我無法修改，只能是措辭上按照我們法律界的用語修飾一下。我曾多次和我們所的其他律師和其他顧問單位的人談到過這件事，一是驚嘆于咱們公司的人員的素質(zhì)之高、之敬業(yè)，二是感嘆咱們公司的管理方面的規(guī)范。這些都是我對咱們公司的感受，所以我覺得在咱們公司應(yīng)當(dāng)不會出現(xiàn)這種只達成口頭合同這種低級的錯誤。了解了這些內(nèi)容，就可以使我們進一步理解，在交易時最好采用書面形式，這樣起碼來說是給自己保存了一份證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛的時候證明自己的主張。（三）合同的內(nèi)容合同法第第十二條規(guī)定合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，而合同一般包括以下條款：1、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所當(dāng)事人，簡單點說就是合同的甲方和乙方。當(dāng)然，有的合同還涉及到第三方甚至是第四、第五方等，不論多少，這些人都是合同的當(dāng)事人。這個問題是比較簡單的，主要是注意把當(dāng)事人的基本情況寫清楚，自然人的話一定要把他的出生年月日或是身份證號碼寫清楚。因為咱們中國重名的太多，但是出生年月日相同的就比較少，如果寫明身份證號碼的話就不會張冠李戴了。再一個，就是一定不能有錯別字，特別容易出現(xiàn)的錯誤就是同音字。去年我在女織寨法庭代理過一個案子，是繼承房產(chǎn)的。被告的名字的最后一個字原告寫成一個“琳”，而被告身份證的名字卻是“林”，沒有王字旁，結(jié)果法院就駁回了原告的起訴，官司白打了。但是，這還是好的，回去改個名字還可以再起訴。九十年代中期的時候，我代理過一個案子，是被告，叫劉什么我忘了，三個字的名字。原告起訴她欠5000元錢，原告拿的欠條的簽名中間一個字是個同音字，被告身份證上的字。當(dāng)時我就提出了異議，主張不是我的當(dāng)事人。對方還提交了幾份證人證言，都證明是我的當(dāng)事人打的欠條。但是，就是由于差在這個字上，最后敗訴。另外，還有個關(guān)鍵的問題，就是當(dāng)事人要有簽訂合同的基本資格，這種資格按照法律的規(guī)定就是當(dāng)事人要有民事行為能力。什么是民事行為能力呢？民事行為能力的含義簡稱“行為能力”。能夠以自己的行為依法行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，從而使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的資格。自然人的行為能力分三種情況：完全行為能力、限制行為能力、無行為能力。法人的行為能力由法人的機關(guān)或代表行使。簡單點兒說，舉個例子，在座的如果有還在上幼兒園或小學(xué)的孩子，這個孩子如果和我簽了份合同，把你家的房子以一百塊錢一平方米的價格賣給了我，那這份合同就不能發(fā)生法律效力。因為他是無民事行為能力人，他沒有簽合同的能力，他的行為要他的監(jiān)護人認(rèn)可才具有法律效力。這是對自然人而言，對單位來說（為什么我要用單位這個詞呢，因為單位有的是不具有簽合同資格的）他一般要有法人的資格才能簽訂合同。如果沒有法人資格的話，他要得到他的有法人資格的上級單位的授權(quán)才能簽訂合同。有一種情況例外，根據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行民法通則的司法解釋的規(guī)定，法人開辦的分支機構(gòu)，如果有自己的辦公場所，有自己的財產(chǎn)能夠承擔(dān)民事責(zé)任，那么他也有簽訂合同的資格。這里我要解釋一個問題，什么叫法人。其實法人是相對于自然人而言的，他是“法律擬制的人”簡稱。從字面上就可以看出，法人本不是人，是法律賦予了它人格，法律把它當(dāng)成“人”來看待，它就成為了“人”，所以稱為法人。那么我們平時所稱的誰誰是哪個公司的法人大家說這種說法對嗎？不對，這個意義上的法人其實法律術(shù)語叫“法定代表人”，就是法律確定的法人的代表人的意思。法定代表人的行為就代表著法人的行為。還有一個專業(yè)術(shù)語叫法人代表。這個術(shù)語的意思什么?誰能回答一下？對了，是法人委托其代表自己進行民事活動的人。簡單點兒說，寶升昌公司委托我代表寶升昌公司到哪兒去辦什么事，然后到地方就說我代表寶升昌公司來的，這就叫法人代表。所以我們千萬不能說我們公司的法人是戶總，這樣給內(nèi)行人聽到就可能會暗地里笑話咱們，連什么叫法人都不懂，我覺得不光會降低自身的形象，還可能會降低咱們公司的形象。那么，在明白了什么是合同當(dāng)事人的前提下，我們在簽合同時就要注意首先要搞清對方是否有簽合同的資格，這就要審查對方當(dāng)事人簽約資格。第一：審查合同對方是否有資格簽訂本合同，（這一點最好讓對提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并加蓋公章，以便查看經(jīng)營范圍，特別是特許經(jīng)營種類如：煙、酒、鹽、一些特殊的化工源料、化學(xué)制品等等）第二：審查合同簽章是否與合同中對方公司名稱一致、簽約代表的授權(quán)委托書內(nèi)容是否明確。如果對方公章為法人的分支機構(gòu)公章或內(nèi)設(shè)機構(gòu)的公章，則應(yīng)要求其提供所屬法人機構(gòu)的授權(quán)委托書（分支機構(gòu)如果有營業(yè)執(zhí)照的話，有些是具備簽約資格的）。對方在合同上簽公章，并不能保證合同是有效的，還必須保證合同的簽字人是對方的法定代表人或經(jīng)法定代表人授權(quán)的經(jīng)辦人。如對方簽字人是企業(yè)的法定代表人，那么在簽訂合同之前，應(yīng)要求對方提供法定代表人身份證明，營業(yè)執(zhí)照副本或工商行政管理機關(guān)出具的法人資格證明；如對方僅系企業(yè)的業(yè)務(wù)人員，則還應(yīng)讓其提供企業(yè)及其法定代表人的授權(quán)委托書、合同書、業(yè)務(wù)人員自身的身份證明等相關(guān)證明文件，切忌僅憑對方提供的銀行賬戶、合同專用章等不全面、不規(guī)范的文件就與其簽訂合同。同時也應(yīng)該從根本上杜絕那種僅憑老關(guān)系、熟面孔或熟人的介紹就與對方簽訂合同的作法。另外，有可能的話，我們還應(yīng)審查對方的履約能力。當(dāng)然，審查對方履行能力問題是個比較難辦的事情。對有的當(dāng)事人來說是可以作到的，但是對有的當(dāng)事人來說就無法作到。一般來說，從表面上看，我們可以通過查對方的工商登記和稅務(wù)登記，或者到人民銀行查對方的征信記錄等來確認(rèn)對方的履約能力。但是，這些都是表面現(xiàn)象，對于對方的真實資信情況除其公司的高層或財務(wù)人員外，其他人是無法得知的。這個問題，早些年我曾經(jīng)為國外摩根士丹利公司也作過一些調(diào)查工作，但是也只是從被調(diào)查單位的工商登記中查一些表面的東西。這些東西到底能多大程度上反映該公司真實情況就很難說了。2、標(biāo)的就是合同所指向的對象，包括物和行為。物簡單點兒說就是東西了是我們看得見摸得著的東西；行為簡單說就是當(dāng)事人應(yīng)作或是不應(yīng)當(dāng)作的事情。總之，標(biāo)的必須是合法的，法律禁止交易的東西不能稱為合同的標(biāo)的。比如說咱們簽了份合同，我買給你五十公斤海洛因，每公斤五十萬元，保證純度百分之九十，三天內(nèi)交貨，交貨地點紀(jì)念碑南側(cè)，交貨時間明天晚上兩點鐘，如果違約向?qū)Ψ街Ц哆`約金十萬元，發(fā)生爭議協(xié)商解決，協(xié)商不成在路北法院起訴。這個合同內(nèi)容很完備了吧，完全符合合同法的規(guī)定，但是，它是無效合同，對雙方都沒有約束力。行為也是這樣，不能約定為對方作違法的行為，比如說約定對方應(yīng)當(dāng)幫我去偷銀行保險箱里存放的翡翠等。3、數(shù)量數(shù)量就不用說了，如果不約定清楚話，合同就沒有辦法履行。舉個例子說，我購買水泥，簽了合同，沒寫數(shù)量，本來我只要一千噸，但是對方給我發(fā)了一萬噸，怎么辦？顯然是沒法辦，算誰違約呢？都沒法算。這樣的合同怎么履行？但是，還有一種合同例外，是一種長期供貨合同，沒有數(shù)量的約定?？墒沁@種合同全部都有后續(xù)的補充手段，就是每次供貨之前需方向供方發(fā)出發(fā)出指令，供方根據(jù)指令發(fā)貨。這實際上每次都有一份補充合同，具體的數(shù)量在補充合同中約定。因此，這種合同實際上還是有數(shù)量約定的，只不過是在一個沒有數(shù)量約定的大合同的基礎(chǔ)上，分次履行有數(shù)量約定的若干個小合同。4、質(zhì)量合同中標(biāo)的質(zhì)量問題是合同的主要條款，也是個非常重要的問題。雖然在合同法中有關(guān)于質(zhì)量問題明確規(guī)定，但是大家在簽訂合同時也應(yīng)當(dāng)高度重視。作為供貨合同或者加工承攬、定做合同，在合同中對質(zhì)量必須要約定明確。首先我們可以參考國家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。當(dāng)然在有這些標(biāo)準(zhǔn)的前提下，我們首先要尊重這些標(biāo)準(zhǔn)，否則我們的合同對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定可能導(dǎo)致合同中的質(zhì)量條款無效。如果有同一等級標(biāo)準(zhǔn)有多種，我們還應(yīng)當(dāng)明確約定采用那個標(biāo)準(zhǔn)。如果在沒有這些標(biāo)準(zhǔn)時，我在合同中一定要注意設(shè)立標(biāo)的物的質(zhì)量檢驗辦法，必要時還要雙方封存樣品，否則就可能引起質(zhì)量糾紛。還有時一方或雙方會要求提供質(zhì)量檢測報告，這種情況下一定要約定“檢測主體”，就是誰出檢測報告有效。還有一點要注意的是質(zhì)量異議期和質(zhì)量保證期，如果雙方?jīng)]有簽合同或合同上沒注明對質(zhì)量的負責(zé)期限，則送貨單上最好注明對質(zhì)量的負責(zé)期限（即質(zhì)量異議期）。比如，可以這樣約定“對于有質(zhì)量問題的產(chǎn)品必須在收貨后15天內(nèi)書面提出，30天內(nèi)退換，否則，視為需方驗收完全合格?！辟|(zhì)量保證期是多少時間內(nèi)質(zhì)量有問題由我方負責(zé)，目前有些產(chǎn)品法律法規(guī)沒有規(guī)定質(zhì)量保證期，所以我們自行進行約定。在約定時，還要注意，在保證期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的處理方式、方法。5、價款或者報酬價款一般是合同標(biāo)的是物的時候的稱呼，報酬一般是合同標(biāo)的是行為的時候的稱呼。比如說保潔合同中，聘請律師等合同，給的都是報酬，不是價款。6、履行期限、地點和方式履行期限必須約定明確。舉個例子，原來咱們國家的商品房買賣合同都不約定權(quán)屬證書的交付時間。福樂園小區(qū)大家都聽說過吧，那兒的兩證很多年都沒辦下來。咱們不管他是因為什么原因，但是合同中沒有約定，業(yè)主就是打官司也沒有依據(jù)。你合同沒有約定我什么時候交，我拖你個三年五年甚至十年八年你也沒有辦法。后來這方面的矛盾比較突出了，最高法院就出臺了一個司法解釋，規(guī)定在交房后的九十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)交付兩證，這才解決了這個問題。說明履行期限的重要性。咱們這么說吧，如果咱們公司和別人簽一份商品房買賣合同，業(yè)主交多少錢給咱們，咱們卻不寫交房的時間，那么咱們過個十年二十年甚至五十年后再給人家房子行嗎？要不干脆，咱們等七十年后再交房算了，咱們先把土地的使用權(quán)期限用完再給業(yè)主算了，那時業(yè)主還要房子有什么用？我們的房子是賣給業(yè)主了還是沒賣給業(yè)主？反之也是如此。當(dāng)然，咱們在簽合同時關(guān)于履行期限一定給自己留有余地，讓咱們自己有充裕的時間來履行合同，別因為時間太緊使咱們到時不能履行完合同而導(dǎo)致違約。這方面是有先例的。我在京唐港有個顧問單位，也是房地產(chǎn)公司。該公司老板也是看到這個行業(yè)的前景較好而專門投資辦了一個房地產(chǎn)公司，也開發(fā)了一個樓盤。但是，很讓我吃驚的是，在我給他們擔(dān)任法律顧問的時候發(fā)現(xiàn)，他們公司的高層竟然之前都是門外漢，只有一些技術(shù)人員是專業(yè)人員，沒有售樓經(jīng)驗，也沒有聘請專業(yè)的銷售公司銷售。結(jié)果在2008年5月份房屋主體還沒完工的情況下就在合同中約定當(dāng)年年底交房，其結(jié)果可想而知。最后，延期交房近一年，造成業(yè)主集體上訪。在政府和業(yè)主的雙重壓力下，經(jīng)我們多方研究，商討對策，最后還損失了一百多萬元的違約金。當(dāng)然，履行期限合同法還有一些相關(guān)的規(guī)定，但是，總之不約定履行期限會造成比較麻煩的后果，應(yīng)當(dāng)注意避免。再就是履行地點。關(guān)于這一點也非常重要，因為這關(guān)系到合同履行地的問題，而合同履行地又直接關(guān)系到發(fā)生爭議后的司法管轄權(quán)的問題。按照民事訴訟法第二十四條的規(guī)定:“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄?！本褪钦f，合同發(fā)生爭議后如果進入司法程序，也就是打官司，該案的管轄權(quán)由被告所在地和合同履行地法院管轄。被告所在地咱們無法選擇，但是合同履行地咱們就可以控制。合同履行地的含義就不說了，大家都應(yīng)清楚。那么如何確定合同履行地呢？首先，雙方約定，就是在合同中約定。根據(jù)民訴法第第二十五條的規(guī)定：“合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定?！逼浯问欠ǘ?。就是根據(jù)法律和司法解釋的規(guī)定來確定合同履行地。關(guān)于這一點，合同法第六十二條第三款規(guī)定：履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。另外，就是購銷合同的履行地最高人民法院有專門的司法解釋，規(guī)定的比較詳細。我這里簡單說一下:最高人民法院關(guān)于在確定經(jīng)濟糾紛案件管轄中如何確定購銷合同履行地的規(guī)定（一九九六年九月十二日法發(fā)〔一九九六〕二十八號）各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院：為了便于當(dāng)事人訴訟和人民法院審判，減少案件管轄權(quán)爭議，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會第八百三十七次會議討論通過，對確定購銷合同履行地問題作以下規(guī)定：一、當(dāng)事人在合同中明確約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。當(dāng)事人在合同中未明確約定履行地點的，以約定的交貨地點為合同履行地。（這里約定的交貨地點是指合同中并未明確約定說合同的履行地是哪里，但是卻明確約定說購買的貨物在哪里交貨，這個約定的地點就視為合同履行地。在此要提醒大家，在這方面一定要避免如下的寫法：需方自提，運費由供方負擔(dān)；供方送貨，運費用需方負擔(dān)。為什么要避免呢？因為這么簽合同會造成無法確定合同履行地的情況，等于是自己給自己制造麻煩。因此，這種情況一定要避免。）合同中約定的貨物到達地、到站地、驗收地、安裝調(diào)試地等，均不應(yīng)視為合同履行地。（這一款大家可能不好理解，為什么這些地點就不認(rèn)為是履行定地呢？因為貨物的交付還意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而說有權(quán)的轉(zhuǎn)移意味著該貨物的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，就是該貨物在交付后如果出現(xiàn)任何意外情況出賣方都不承擔(dān)任何損失。）二、當(dāng)事人在合同中明確約定了履行地點或交貨地點，但在實際履行中以書面方式或雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的其他方式變更約定的，以變更后的約定確定合同履行地。當(dāng)事人未以上述方式變更原約定，或者變更原合同而未涉及履行地問題的，仍以原合同的約定確定履行地。三、當(dāng)事人在合同中對履行地點、交貨地點未作約定或約定不明確的，或者雖有約定但未實際交付貨物，且當(dāng)事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭購銷合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄。本規(guī)定自公布之日起執(zhí)行，本院以前有關(guān)購銷合同履行地的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。上述規(guī)定比較明確，大家自己也能看懂，我就不多說。但是，有個情況這里沒有規(guī)定：需方自提，運費由供方承擔(dān)；供方發(fā)貨，運費由需方承擔(dān)。如果出現(xiàn)這種情況，大家說履行地或是交貨地應(yīng)當(dāng)算提貨地點還是交貨地點？很不好確定。如果這么寫的話，純屬自找麻煩，希望能夠避免這種情況。7、違約責(zé)任違約責(zé)任的重要性就不必說了，沒有違約責(zé)任的約束的話，所有的合同都可以說是一紙空文。大家要注意到，合同法當(dāng)中沒有具體地規(guī)定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任、承擔(dān)對方的什么損失或是應(yīng)當(dāng)賠償對方多少錢。而在審判實踐中，只要合同不約定違約責(zé)任，法院都無法判違約方承擔(dān)金錢方面的責(zé)任。因此，為了約束雙方完全正確地履行合同，違約責(zé)任是必須詳盡而具體地體現(xiàn)在合同當(dāng)中的。違約條款是明確約定違約的責(zé)任，為將來可能的訴訟與維權(quán)打下良好的基礎(chǔ)。違約責(zé)任的約定我們至少要注意這么四個事項：1、在約定違約責(zé)任時“違約金不能和定金同時使用”合同法規(guī)定只能選擇其一；定金和訂金的區(qū)別。定金罰則是交付定金的一方如果違約就無權(quán)要回定金；收受定金的一方如果違約要雙方返還定金。訂金則沒有這個約束，交付訂金的一方如果不想簽訂合同或不想繼續(xù)履行合同，對方應(yīng)當(dāng)返還訂金。2、在約定違約金時，我們注意寫明賠償了違約金后保留要求繼續(xù)履行的權(quán)利，不讓違約金變成解約金的性質(zhì)；3、在約定違約責(zé)任時，我們還需要特別注意法律沒規(guī)定具體違約責(zé)任賠償計算方式或者對違約造成的損失難以計算時，我們在簽訂合同的事先就要約定好違約金的具體數(shù)目；比如咱們賣房子，對方應(yīng)當(dāng)給咱們錢，咱們就可以約定每遲延給付一天，應(yīng)當(dāng)按照不能給付部分的百分之幾或千分之幾、萬分之幾支付違約金，超過多少天如何，再超過多少天又如何等等。當(dāng)然，如果沒其他損失的話，違約金的總額不管怎么算，都不應(yīng)超過合同總額的百分之三十，超過部分法院不會支持。4、在約定違約責(zé)任時，最好列明哪些損失屬于違約賠償?shù)姆秶?，比如說差旅費、公司增加的管理費、律師費、公證費用等等是否屬于賠償?shù)姆秶：贤m然規(guī)定了直接損失可以作為賠償范圍，這個也容易理解，但合同法同時也規(guī)定了可預(yù)見的損失也屬于違約賠償范圍。但什么是可預(yù)見損失，這個問題就比較復(fù)雜訴訟時也難以證明，所以我們在約定違約責(zé)任時最好列明哪些損失屬于對違約賠償范圍。什么是可預(yù)見損失呢？我這里簡單講一下，就是基于雙方簽訂的合同我方可獲得收益。比如說，最簡單的，我方訂了一份合同，每噸產(chǎn)品價格一千元，共一千噸；又和另一方訂了一份合同，每噸一千二百元，一千噸。那么，根據(jù)這兩份合同，我方可預(yù)見的的收益是二十萬元。如果對方違約，不給我方發(fā)貨，造成我方第二份合同無法履行，那么我方的可預(yù)見損失就是二十萬元。當(dāng)然，違約責(zé)任并非只是用來約束對方的，它是一柄雙刃劍，我們既然可以用來約束對方，對方就一定會用來約束我們。所以，在這個問題上經(jīng)常會使雙方發(fā)生較大的爭議。另外，還有的時候，由于雙方的關(guān)系良好，并且互相都對對方具有相當(dāng)?shù)男湃味龋谔岬竭`約責(zé)任時雙方都不好意思提出要求違約方承擔(dān)什么責(zé)任的內(nèi)容，生怕提出后會給對方造成不信