商品房買賣合同糾紛中業(yè)主選擇仲裁還是訴訟

商品房買賣合同糾紛中業(yè)主選擇仲裁還是訴訟 ?時(shí)間:2012-02-0903:21來(lái)源:印巴措作者:風(fēng)中的蓮鄭州律師點(diǎn)擊:11次仲裁還是訴訟?談商品房買賣合同糾紛案件中業(yè)主選擇的糾紛解決方式商品房買賣合同糾紛發(fā)生后，協(xié)商不成的，最終都要走向依法解決的途徑。這時(shí)候就涉及到管轄問(wèn)題了。是向仲裁委申請(qǐng)仲裁還是向人民法院提起訴訟呢?商品房買賣合同中有條款專門對(duì)此進(jìn)行約定。如果明確約定了由某仲裁委管轄，那么就排除了法院的管轄權(quán)了，法院不能受理該合同糾紛案子。反之，則法院有管轄權(quán)。那么，商品房買賣合同糾紛發(fā)生后，作為業(yè)主，選擇哪種糾紛解決方式更有利于日后糾紛發(fā)生時(shí)維護(hù)自己合法權(quán)益呢?下面本人對(duì)仲裁和訴訟兩種方式作簡(jiǎn)單的對(duì)比介紹。向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁和向人民法院提起民事訴訟，都是依法解決合同糾紛的方法。從理論上來(lái)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行的仲裁制度，具有充分尊重當(dāng)事人意思自治，專家斷案、一裁終局，仲裁裁決有強(qiáng)制執(zhí)行力，程序便捷，成本較低，解決方式靈活，為當(dāng)事人保密，不損害雙方感情等優(yōu)點(diǎn)。這也是我國(guó)為了和國(guó)際接軌，制定《仲裁法》的一個(gè)初衷。但是，在商品房買賣合同糾紛中，約定由仲裁委進(jìn)行仲裁，鄭州商品房買賣合同。與約定法院管轄有什么區(qū)別呢?一、仲裁的前提是當(dāng)事人雙方達(dá)成仲裁協(xié)議，表明自愿將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)關(guān)。而民事訴訟不需要雙方協(xié)商，只要一方的起訴符合法定條件法院就會(huì)受理。是否選擇仲裁方式解決糾紛由當(dāng)事人雙方商定，仲裁所依據(jù)的是當(dāng)事人自愿達(dá)成的仲裁協(xié)議，這是與國(guó)際仲裁制度接軌。現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商是非常熱衷于選擇約定仲裁條款的。他們?cè)诤贤刑顚懠s定仲裁解決糾紛的條款由不得業(yè)主去商量。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商協(xié)商約定法院管轄時(shí)，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)搪塞過(guò)去。因?yàn)樗麄冎乐俨脳l款的約定是不利于業(yè)主維權(quán)的。而業(yè)主在合同上簽字，就是表示對(duì)仲裁條款的認(rèn)可，就表示是自愿達(dá)成的協(xié)議了。你很難證明這不是你的真實(shí)意思表示。二、仲裁中，當(dāng)事人有權(quán)選擇自己信任的仲裁員。而民事訴訟的審判人員由人民法院決定。說(shuō)到可以選擇自己信任的仲裁員，事實(shí)上，根據(jù)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則，對(duì)一定數(shù)額以下的爭(zhēng)議，都是適用簡(jiǎn)易程序(如武漢仲裁委仲裁規(guī)則規(guī)定的是對(duì)五十萬(wàn)爭(zhēng)議標(biāo)的以下的適用簡(jiǎn)易程序)，而適用簡(jiǎn)易程序都是獨(dú)任仲裁庭，也就是一個(gè)仲裁員的。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商能那么巧，選定一個(gè)雙方都滿意的仲裁員嗎 ?很顯然選擇一個(gè)共同的仲裁員的概率為零。而這時(shí)候就要仲裁委員會(huì)主任來(lái)指定一個(gè)仲裁員了。仲裁委員會(huì)主任指定的，能是業(yè)主信任的仲裁員嗎?我想，業(yè)主只能禱告，希望這個(gè)指定的仲裁員是個(gè)作風(fēng)過(guò)硬、不畏權(quán)勢(shì)、公正廉潔的好仲裁員了。三、仲裁員都是有關(guān)方面的專家， 聘任仲裁員有一定的條件。而訴訟中的法官任職也有一定要求。《仲裁法》規(guī)定，仲裁委員會(huì)應(yīng)當(dāng)從公道正派的人員中聘任仲裁員。仲裁員應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一 :(一)從事仲裁工作滿八年的;(二)從事律師工作滿八年的;(三)曾任審判員滿八年的;(四)從事法律研究、教學(xué)工作并具有高級(jí)職稱的;(五)具有法律知識(shí)、從事經(jīng)濟(jì)貿(mào)易等專業(yè)工作并具有高級(jí)職稱或者具有同等專業(yè)水平的。而公道正派如何衡量 ?對(duì)仲裁員的任命、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒、培訓(xùn)等制度，是遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)法官的任命、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒、培訓(xùn)等制度的完備和健全的。特別是仲裁員基本上兼職的， 他們都有自己的本職工作， 對(duì)仲裁員的身份，只能過(guò)多依賴于他們的自律和對(duì)正義和公平的忠實(shí)。 而法官是國(guó)家審判人員，是國(guó)家公務(wù)員，《法官法》則對(duì)審判員提出了很嚴(yán)格的要求。 商品房買賣合同范文。他們有自己的職業(yè)道德規(guī)范， 有國(guó)家嚴(yán)格的監(jiān)督制度，甚至刑法上有些如枉法裁判罪、受賄罪等制約著他們。對(duì)于同一個(gè)案子，仲裁員枉法裁決并不影響他們的自己的飯碗，而法官枉法裁判則可能會(huì)丟掉自己的飯碗。 換言之，仲裁員最多只是個(gè)榮譽(yù)，他們不怕丟仲裁員這個(gè)身份，但是法官一般不會(huì)輕易去冒險(xiǎn)丟掉法官這個(gè)飯碗。四、仲裁實(shí)行一裁終局制。當(dāng)事人不得就同一事實(shí)再次申請(qǐng)仲裁， 也不能向人民法院再行起訴、上訴。而民事訴訟可能經(jīng)過(guò)一審、二審和再審三個(gè)階段。一裁終局常常被理解為快捷高效，程序簡(jiǎn)便。但是，在商品房買賣合同糾紛案件中，如果仲裁員枉法裁判了，一裁終局就是一個(gè)黑哨，對(duì)業(yè)主是非常不利的，想推翻這個(gè)裁決，是非常困難的，《仲裁法》規(guī)定 :當(dāng)事人提出證據(jù)證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會(huì)所在地的中級(jí)人民法院申請(qǐng)撤銷裁決:(一)沒(méi)有仲裁協(xié)議的;(二)裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會(huì)無(wú)權(quán)仲裁的;(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的;(四)裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的;(五)對(duì)方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的;(六)仲裁員在仲裁該案時(shí)有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。除非有足夠的充分的證據(jù)證明上述六種情況存在，才可能撤銷該裁決。而這樣的證據(jù)是很難取得的， 特別是對(duì)仲裁員索賄受賄徇私舞弊枉法裁決的證據(jù)，你如何去調(diào)查收集?另外，申請(qǐng)撤銷仲裁裁決是要交申請(qǐng)費(fèi)的，每件400元。而人民法院進(jìn)行審理，如果業(yè)主對(duì)一審不服，可以上訴，對(duì)終審不服，可以申請(qǐng)檢察院抗訴和申請(qǐng)?jiān)賹?。在?duì)弱者的權(quán)利救濟(jì)上，選擇法院管轄更能保護(hù)弱者。五、仲裁辦案期限短，處理案件更為快捷、高效，避免了當(dāng)事人的訴累，法院辦案期限相對(duì)較長(zhǎng)。這是過(guò)去的仲裁機(jī)構(gòu)大力宣傳的一種方式。的確，在我國(guó)法律制度不健全的年代，法院辦案期限確實(shí)相對(duì)比較長(zhǎng)。但是隨著法院對(duì)審限的管理的加強(qiáng)，法院基本都在在審限內(nèi)完成審判(從受理案件到判決送達(dá))，而法律規(guī)定民事案件簡(jiǎn)易程序?qū)徬逓槿齻€(gè)月，普通程序?yàn)榱鶄€(gè)月。仲裁的期限呢?《仲裁法》中把仲裁的期限授權(quán)由仲裁委員會(huì)制定的仲裁規(guī)則來(lái)確定。舉例說(shuō)明，武漢仲裁委仲裁規(guī)則中，明確規(guī)定:仲裁庭應(yīng)當(dāng)在組成之日起四個(gè)月內(nèi)作出裁決。有特殊情況需要適當(dāng)延長(zhǎng)仲裁期限的， 由仲裁庭提請(qǐng)本會(huì)主任批準(zhǔn)。上述期限不包括決定仲裁管轄權(quán)期間以及對(duì)專門性問(wèn)題進(jìn)行審計(jì)、審核、評(píng)估、鑒定、檢驗(yàn)、勘驗(yàn)及當(dāng)事人在庭外自行和解的期間。簡(jiǎn)易程序的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)自組成之日起兩個(gè)月內(nèi)作出裁決。有特殊情況需要適當(dāng)延長(zhǎng)的，由仲裁庭提請(qǐng)本會(huì)主任批準(zhǔn)。而審計(jì)、審核、評(píng)估、鑒定、檢驗(yàn)、勘驗(yàn)等在法院訴訟中，屬于當(dāng)事人的舉證責(zé)任。當(dāng)事人的舉證期限是包含在審限里的，因此，和法院確定的審限相比，仲裁機(jī)構(gòu)的快捷高效的優(yōu)勢(shì)并不明顯。六、仲裁一般不公開(kāi)審理，這有利于保守當(dāng)事人的商業(yè)秘密。而民事訴訟無(wú)特殊情況必須公開(kāi)審理。商品房買賣合同糾紛案中，維權(quán)的業(yè)主顯然是弱勢(shì)群體。弱勢(shì)群體維權(quán)，希望輿論的支持，希望更多的人看到他們買房中遭遇的欺騙和不平甚至是悲慘，因此，他們盼望的是公開(kāi)審理。這和其他真正意義上的平等商業(yè)合作伙伴為了商業(yè)秘密或者合作關(guān)系需要仲裁的不公開(kāi)審理是不一樣的，標(biāo)準(zhǔn)二手房買賣合同。更何況及時(shí)到法院了，涉及商業(yè)秘密的，一樣也可以申請(qǐng)不公開(kāi)審理。我曾經(jīng)建議業(yè)主買房前，要搜索下開(kāi)發(fā)商的處理糾紛的作風(fēng)，看看是否是流氓地痞型的開(kāi)發(fā)商。買流氓地痞型的開(kāi)發(fā)商的房子，他們和業(yè)主之間是沒(méi)有什么法律或者道理可講的，他們會(huì)讓業(yè)主覺(jué)得"家"是最不安全的地方。而不公開(kāi)審理，則媒體報(bào)道或外界知曉的少，正好遂了開(kāi)發(fā)商之意。七、仲裁費(fèi)用較低，為當(dāng)事人節(jié)省了時(shí)間和精力，而法院經(jīng)歷一審二審再審，每一環(huán)節(jié)都要交費(fèi)。這也是過(guò)去多數(shù)仲裁機(jī)構(gòu)宣傳的一種口徑。事實(shí)上，在2007年4月1日前，仲裁機(jī)構(gòu)收取的費(fèi)用就不會(huì)比法院的訴訟費(fèi)收的少多少。2007年4月1日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《訴訟費(fèi)用交納辦法》后，訴訟費(fèi)得到大幅度降低。同時(shí)，簡(jiǎn)易程序的、撤訴的還要減半收取，凡裁定駁回起訴、駁回上訴的，甚至不收費(fèi)。舉例說(shuō)明，如果要求開(kāi)發(fā)商賠償 2萬(wàn)元的延期交房違約金，在法院，收取所有費(fèi)用為300元，如果簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，則減半為150元。而按照武漢仲裁委的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)其官方網(wǎng)站)，則為受理費(fèi)800、處理費(fèi)500，共1300元，是法院收費(fèi)的八九倍。在業(yè)主維權(quán)中，業(yè)主是仲裁或訴訟發(fā)起方，收費(fèi)低，成本也低，則有利于業(yè)主維權(quán)。筆者曾在某仲裁機(jī)構(gòu)親眼目睹一業(yè)主擬申請(qǐng)仲裁請(qǐng)求裁令開(kāi)發(fā)商按合同約定在交房時(shí)提供兩書(shū) (房屋質(zhì)量保證書(shū)、房屋使用說(shuō)明書(shū))，被仲裁委要求按房屋總價(jià)值 50萬(wàn)元收取元申請(qǐng)費(fèi)用而把業(yè)主嚇得落荒而逃的。八、仲裁裁決的履行雖然有國(guó)家強(qiáng)制力作保障，與法院的終審判決具有同等法律效力，但是，對(duì)于仲裁庭作出的生效裁決，一方當(dāng)事人不履行的，另一方只能依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而對(duì)仲裁協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定、進(jìn)行證據(jù)保全、財(cái)產(chǎn)保全等，也依賴于當(dāng)事人申請(qǐng)并由法院來(lái)執(zhí)行。通過(guò)仲裁委申請(qǐng)，相對(duì)于訴訟中直接向法院來(lái)申請(qǐng)這些事項(xiàng)，并不效率，有時(shí)候存在更多的風(fēng)險(xiǎn)，如進(jìn)行證據(jù)保全或財(cái)產(chǎn)保全，都是具有即時(shí)性的，晚一點(diǎn)，證據(jù)毀了，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移了，達(dá)不到想要保全的目的。通過(guò)以上，相信大家明白了為什么大多數(shù)開(kāi)發(fā)商要預(yù)先制定選擇糾紛解決的仲裁條款了。我經(jīng)常說(shuō)，簽訂合同時(shí)要想辦法防范和避免風(fēng)險(xiǎn)， 而這些風(fēng)險(xiǎn)防范條款的修改要求可能一般不會(huì)得到開(kāi)發(fā)商的同意，畢竟現(xiàn)在是房屋賣方市場(chǎng)。那么，我們就最后爭(zhēng)取糾紛出現(xiàn)時(shí)有利于自己維權(quán)的解決方式吧。 爭(zhēng)取一點(diǎn)，業(yè)主就是勝利一點(diǎn)。人過(guò)四十，已然不惑。我們聽(tīng)過(guò)別人的歌，也唱過(guò)自己的曲，但誰(shuí)也逃不過(guò)歲月的審視，逃不過(guò)現(xiàn)實(shí)的殘酷。如若，把心中的雜念拋開(kāi)，茍且的日子里，其實(shí)也能無(wú)比詩(shī)意。借一些時(shí)光，尋一處寧?kù)o，聽(tīng)聽(tīng)花開(kāi)，看看花落，翻一本愛(ài)讀的書(shū)，悟一段哲人的贈(zèng)言，原來(lái)，日升月落，一切還是那么美。洗不凈的浮沉，留給雨天；悟不透的凡事，交給時(shí)間。很多時(shí)候，人生的遺憾，不是因?yàn)闆](méi)有實(shí)現(xiàn)，而是沉于悲傷，錯(cuò)過(guò)了打開(kāi)心結(jié)的時(shí)機(jī)。有人說(shuō)工作忙、應(yīng)酬多，哪有那么多的閑情逸致?。坑浀敏斞赣芯湓挘?“時(shí)間就像海綿里的水，只要擠總是有的。 ”不明花語(yǔ)，卻逢花季。一路行走，在漸行漸遠(yuǎn)的時(shí)光中，命運(yùn)會(huì)給你一次次洗牌，但玩牌的始終是你自己。坦白的說(shuō)，我們遇到困擾，經(jīng)常會(huì)放大自己的苦，虐待自己，然后落個(gè)遍體鱗傷，可憐兮兮地向世界宣告：自己沒(méi)救了！可是，那又怎樣？因?yàn)?，大多?shù)人關(guān)心的都是自己。一個(gè)人在成年后，最暢快的事，莫過(guò)于經(jīng)過(guò)一番努力后，重新認(rèn)識(shí)自己，改變自己。學(xué)會(huì)了獨(dú)自、沉默，不輕易訴說(shuō)。因?yàn)?，更多的時(shí)候，訴說(shuō)毫無(wú)意義。傷心也好，開(kāi)心也好，過(guò)去了，都是曾經(jīng)。每個(gè)人都要追尋活下去的理由，心懷美好，期待美好，這個(gè)世界，就沒(méi)有那么糟糕?；蛟S，你也會(huì)有這樣的情節(jié)，兩個(gè)人坐在一起，雜亂無(wú)章的聊天，突然你感到無(wú)聊，你渴望安靜，你想一個(gè)人咀嚼內(nèi)心的悲與喜。透過(guò)窗格，發(fā)著呆，走著神，搜索不到要附和的詞。那一刻，你明白了，這世間不缺一起品茗的人，缺的是一個(gè)與你同步的靈魂。沒(méi)有了期望的懂，還是把故事留給自己吧！每個(gè)人都是一座孤島，顛沛流離，浪跡天涯。有時(shí)候，你以為找到了知己，其實(shí)，你們根本就是兩個(gè)世界的人?；ǎ挥性诘蛄愕臅r(shí)候，才懂得永恒就是在落紅中重生；人，只有在落魄的時(shí)候，才明白力量就是在破土中崛起？ .因?yàn)榉纻洌驗(yàn)榻?jīng)歷，我們學(xué)會(huì)了掩飾，掩飾自己內(nèi)心的某些真實(shí)，也在真實(shí)中，揚(yáng)起無(wú)懈可擊的微笑，解決一個(gè)又一個(gè)的困擾。人生最容易犯的一個(gè)錯(cuò)誤，就