2022年國家房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法高分通關(guān)測試題庫含下載答案

《房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項(xiàng)中，只有一個(gè)符合題意)

1、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然

A.有利于所有國家

B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家

C.有利于發(fā)展中國家

D.有利于社會主義國家【答案】B2、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價(jià)格，沒有可參照的土地交易實(shí)例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時(shí)宜采用（）評估。

A.市場法估價(jià)

B.成本法

C.土地剩余技術(shù)

D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C3、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C4、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000【答案】D5、下列不屬于對房地產(chǎn)估價(jià)的需要的是（）。

A.辦理出國移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)

B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時(shí)不需要進(jìn)行估價(jià)

C.對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時(shí)，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實(shí)物量

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)【答案】B6、比較法估價(jià)的步驟包括以下幾項(xiàng)：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)值。則運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C7、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C8、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。

A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年【答案】C9、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315【答案】D10、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺【答案】B11、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（）m。

A.22

B.28

C.38

D.50【答案】B12、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法。

A.直線法

B.市場提取法

C.分解法

D.成新折扣法【答案】A13、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500【答案】A14、下列關(guān)于地租的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價(jià)格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個(gè)產(chǎn)品市場價(jià)格的乘積

B.土地中已投入資本的利息包括該土地價(jià)值的資本利息

C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計(jì)算的

D.經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率計(jì)算的【答案】B15、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法【答案】B16、下面不滿足不同估價(jià)方法之間的關(guān)系的是（）。

A.相互彌補(bǔ)

B.相互引用

C.相互替代

D.同時(shí)采用，以相互驗(yàn)證【答案】C17、報(bào)酬率又稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。

A.同價(jià)值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型【答案】C18、銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由（）的稅費(fèi)。

A.賣方和買方雙方繳納的

B.賣方獨(dú)立承擔(dān)和繳納的

C.買方繳納的

D.買賣雙方協(xié)議承擔(dān)和繳納的【答案】B19、十二經(jīng)別的主要功能是

A.加強(qiáng)相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系

B.加強(qiáng)足三陰經(jīng)、足三陽經(jīng)與心臟的聯(lián)系

C.擴(kuò)大十二經(jīng)脈的主治范圍

D.加強(qiáng)十二經(jīng)脈對頭面的聯(lián)系【答案】A20、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。

A.78

B.102

C.180

D.302【答案】B21、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，對于資金的時(shí)間價(jià)值（）。

A.不必考慮

B.根據(jù)實(shí)際情況而定

C.必須考慮

D.無法確定【答案】C22、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33【答案】A23、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預(yù)期原理

D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論【答案】C24、明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括明確估價(jià)目的、明確估價(jià)對象、明確價(jià)值類型以及（）。

A.明確估價(jià)費(fèi)用

B.明確估價(jià)人員

C.明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D.明確估價(jià)內(nèi)容【答案】C25、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津【答案】C26、馬克思的地租理論不包括（）。

A.級差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對地租【答案】B27、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。

A.6.0

B.6.9

C.8.8

D.9.0【答案】B28、下列哪項(xiàng)關(guān)于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的

A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€(gè)部分

B.小腸在吸收水谷精微的同時(shí)，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”

C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)，臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法

D.小腸之氣的運(yùn)動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外【答案】D29、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D30、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315【答案】D31、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400【答案】C32、在消費(fèi)者收入增加時(shí)，反倒會減少對（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品【答案】D33、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()。

A.1067元/m2

B.1070元/m2

C.1084元/m2

D.1141元/m2【答案】C34、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。

A.價(jià)格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價(jià)值【答案】A35、成本法是求取估價(jià)對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)

B.在交易時(shí)

C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)

D.在建造完成時(shí)【答案】A36、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)

A.暑為陽邪，其性炎熱

B.暑性升散，耗氣傷津

C.暑多夾濕

D.暑熱易生風(fēng)動血【答案】D37、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。

A.單位比較法

B.分部分項(xiàng)法

C.工料測量法

D.指數(shù)調(diào)整法【答案】A38、評估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般收益率

B.典型投資者所要求的社會最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C39、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。

A.權(quán)益原理

B.收益遞增遞減原理

C.適合原理

D.均衡原理【答案】D40、每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。

A.10

B.12

C.13

D.15【答案】D41、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，不適用于拆遷補(bǔ)償估價(jià)的是（）。

A.最高最佳使用原則

B.合法原則

C.替代原則

D.謹(jǐn)慎原則【答案】D42、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬元。

A.65.4

B.81.8

C.87.2

D.109.0【答案】A43、在評估期房價(jià)格時(shí)，（）。

A.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

B.估價(jià)對象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

C.估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)

D.估價(jià)對象狀況為未來某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)【答案】D44、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D45、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法【答案】A46、下列估價(jià)對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。

A.估價(jià)對象距離機(jī)場35公里

B.估價(jià)對象東面臨街，所臨街道為城市主干道

C.估價(jià)對象建筑物坐北朝南

D.估價(jià)對象附近有三條公交線路經(jīng)過【答案】D47、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ?/p>

A.甲＞乙＞丙＞丁

B.乙＞?。炯祝颈?/p>

C.乙＞丙＞甲＞丁

D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C48、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。

A.《國有土地使用證》

B.《集體土地所有證》

C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》

D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D49、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額為()元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500【答案】A50、采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)適用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B51、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強(qiáng)度超過一定限度后，收益開始（）。

A.提高

B.下降

C.不變

D.無法確定【答案】B52、估價(jià)上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B.資產(chǎn)市場價(jià)值的真實(shí)減損

C.重置價(jià)值的攤銷與回收

D.原始取得價(jià)值的攤銷與回收【答案】B53、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價(jià)格通常會（）正常市場價(jià)格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定【答案】C54、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。

A.766

B.791

C.913

D.1046【答案】B55、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應(yīng)用最普遍的一種求取折舊的方法。

A.直線法

B.市場提取法

C.分解法

D.成新折扣法【答案】A56、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有10層，且建筑基底總面積為600m2，建筑用地面積為1000m2，則建筑容積率為()。

A.60

B.6

C.10

D.60%【答案】B57、（）年建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005【答案】B58、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。

A.成交價(jià)格

B.賬面價(jià)格

C.正常價(jià)格

D.期望價(jià)格【答案】C59、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價(jià)為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價(jià)為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價(jià)為30萬元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。

A.20萬元

B.25萬元

C.40萬元

D.30萬元【答案】C60、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)（）。

A.完全相同

B.差距較大

C.沒有可比性

D.相近【答案】D61、運(yùn)用()估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。

A.抽檢法

B.平滑法

C.指數(shù)加權(quán)法

D.市場法【答案】D62、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。

A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定【答案】B63、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂

A.心

B.肝

C.脾

D.肺【答案】C64、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（）萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90【答案】B65、估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00【答案】B66、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相對穩(wěn)定

D.先上升后下降【答案】A67、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（）。

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元【答案】C68、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七【答案】C69、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案】B70、某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%【答案】C71、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599【答案】C72、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】B73、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。

A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化

B.技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許

C.財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能

D.法律上是否允許、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能【答案】A74、工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于具有（）的建筑物的估價(jià)。

A.研究價(jià)值

B.保存價(jià)值

C.重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值

D.歷史價(jià)值【答案】D75、在居住區(qū)附近有一鐵路，那么最可能造成居住區(qū)房價(jià)降低的因素是（）。

A.心理因素

B.交通因素

C.噪聲因素

D.衛(wèi)生因素【答案】C76、肢體麻木或運(yùn)動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯(cuò)，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣隨血脫【答案】C77、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是

A.陽亢

B.陽虛

C.陰虛

D.痰濕【答案】B78、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付【答案】D79、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為()萬元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8【答案】D80、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。

A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格【答案】D81、從理論上講，在為交易服務(wù)的估價(jià)中，一個(gè)良好的評估價(jià)值等于（）。

A.賬面價(jià)格和市場價(jià)格

B.理論價(jià)格和成交價(jià)格

C.原始價(jià)格和投資價(jià)格

D.正常成交價(jià)格即市場價(jià)格【答案】D82、某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為80萬元，其中首期付款為20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2%，則在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為()萬元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75【答案】D83、()對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。

A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位

B.房地產(chǎn)的權(quán)益

C.房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益

D.房地產(chǎn)的區(qū)位【答案】D84、在評估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率【答案】D85、認(rèn)識的最終目的是

A.指導(dǎo)實(shí)踐、改造世界

B.達(dá)到理性認(rèn)識

C.認(rèn)識事物的本質(zhì)和規(guī)律

D.抓住矛盾的主要方面【答案】A86、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬元。

A.5570

B.5976

C.6053

D.6135【答案】C87、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。

A.銷售收入

B.投資收益

C.土地利潤

D.開發(fā)利潤【答案】D88、交易情況修正的方法不包括（）。

A.總價(jià)修正

B.單價(jià)修正

C.分離修正

D.百分比修正【答案】C89、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙兩宗土地任選其一【答案】D90、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個(gè)能獲得租金收入的商鋪，如果其他條件相同，設(shè)其投資風(fēng)險(xiǎn)為V1、V2、V3，則三者關(guān)系是（）。

A.V1＝V2＝V3

B.V3＜V2＜V1

C.V1＜V3＜V2

D.V1＜V2＜V3【答案】B91、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150【答案】C92、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機(jī)是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒【答案】D93、某建筑物的建筑面積為200m2，有效年齡為12年，重置成本為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）。

A.10.2萬元

B.11.0萬元

C.11.3萬元

D.11.5萬元【答案】C94、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費(fèi)很多成本，但該商場卻不會有那么高的價(jià)值，這說明了（）。

A.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整

B.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對成本法估價(jià)進(jìn)行調(diào)整

C.應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址.規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整【答案】C95、越接近（）的發(fā)展速度對估價(jià)更為重要。

A.客觀情況

B.市場供求

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D.現(xiàn)在【答案】C96、行政劃撥的土地當(dāng)作有償出讓的土地來估價(jià)，違反了（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則【答案】A97、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津【答案】A98、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。

A.3790

B.4238

C.4658

D.4663【答案】D99、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。

A.銷售收入

B.投資收益

C.土地利潤

D.開發(fā)利潤【答案】D100、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77【答案】C二,多選題(共100題，每題2分，選項(xiàng)中，至少兩個(gè)符合題意)

101、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。

A.生產(chǎn)成本不同

B.折舊不同

C.價(jià)格差異不同

D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同【答案】ABC102、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

D.人們消費(fèi)觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD103、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD104、從理論上講，將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比較價(jià)格綜合成一個(gè)最終比較價(jià)值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機(jī)數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析【答案】ACD105、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途【答案】AC106、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A.開發(fā)期＋經(jīng)營期

B.開發(fā)期＋運(yùn)營期

C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期

D.開發(fā)期＋運(yùn)營期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB107、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)【答案】ABCD108、下列費(fèi)用中屬于運(yùn)營費(fèi)用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費(fèi)、所得稅

C.保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD109、【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC110、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值與市場價(jià)值在采用收益法評估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評估

E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評估【答案】ACD111、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價(jià)值量大

E.保值增值【答案】AD112、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價(jià)的有（）

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房【答案】BC113、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC114、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面【答案】C115、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）。

A.收益法中預(yù)測未來的租金

B.比較法中對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整

C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格【答案】ACD116、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則【答案】ACD117、下列屬于一般損壞房的特點(diǎn)的是（）。

A.部分構(gòu)件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底

D.設(shè)備、管道不夠通暢

E.隨時(shí)有可能倒塌【答案】ABD118、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價(jià)值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金【答案】AC119、在現(xiàn)實(shí)中，不同的房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變動，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應(yīng)急性【答案】BCD120、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)因素

B.區(qū)位因素

C.權(quán)益因素

D.人口因素

E.心理因素【答案】AD121、下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺

E.樹木【答案】ABC122、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（）。

A.收益法中預(yù)測未來的租金

B.比較法中對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整

C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格【答案】ACD123、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積【答案】BD124、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC125、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。

A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利

B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置

C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)

D.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大

E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC126、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對象狀況好的，應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素【答案】ABC127、房地產(chǎn)供給形成的條件有（）。

A.供給計(jì)劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為【答案】CD128、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀【答案】ABCD129、估價(jià)對象為一宗熟地，對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況【答案】ABD130、下列對房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，表述正確的有（）。

A.價(jià)值是價(jià)格的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)格上下波動

B.價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)

D.在實(shí)際運(yùn)用中一般通過外表的價(jià)格來推測內(nèi)在的價(jià)值

E.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格【答案】BCD131、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)有（）。

A.土地

B.建筑物

C.地上定著物

D.房地

E.地上構(gòu)筑物【答案】ABD132、從理論上講，可按（）分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。

A.建筑物價(jià)值

B.房地產(chǎn)價(jià)值

C.土地價(jià)值

D.建筑面積

E.樓層【答案】BCD133、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則【答案】ABCD134、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格E收益價(jià)格傾向于最高買價(jià)，積算價(jià)格傾向于最低賣價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格【答案】BC135、在房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

D.替代原則E應(yīng)急原則【答案】ABCD136、某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)對此估價(jià)報(bào)告()。

A.均要負(fù)法律責(zé)任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進(jìn)行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效，不需要重新評估【答案】ABD137、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必須是同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性

B.房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)

C.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形很少【答案】AD138、與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價(jià)

E.外觀【答案】ABC139、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途【答案】AC140、對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。

A.替代原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則【答案】ACD141、比較法估價(jià)中，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.租賃權(quán)限制情況

B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D.地役權(quán)設(shè)立情況

E.利用方式限制情況【答案】ACD142、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅【答案】ABCD143、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值

B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利

C.評估投資價(jià)值時(shí)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無形收益

D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

E.可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】AC144、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD145、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB146、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定【答案】AD147、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC148、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個(gè)項(xiàng)目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【答案】A149、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB150、在房地產(chǎn)估價(jià)活動中對房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名【答案】ABCD151、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途【答案】AC152、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，不正確的有()。

A.對于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘

B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄

C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名

D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象資料進(jìn)行核實(shí)【答案】AC153、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括（）等。

A.估價(jià)測算過程

B.估價(jià)基本事項(xiàng)

C.估價(jià)結(jié)果確定

D.市場背景描述與分析

E.估價(jià)方法適用性分析【答案】ACD154、在評估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括（）。

A.獨(dú)立客觀公正原則

B.謹(jǐn)慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則【答案】ACD155、在一幢住宅附近興建一座有污染的化工廠可能導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降，而興建一個(gè)花園則可能使其價(jià)值上升，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的（）。

A.用途多樣性

B.合法性

C.相互影響性

D.外部性

E.易受限制【答案】CD156、有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理E適合原理【答案】AB157、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，還經(jīng)常從事（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評估業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價(jià)值提升評估業(yè)務(wù)

D.房地產(chǎn)代售業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)【答案】ABC158、評估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對象范圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】CD159、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD160、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善【答案】C161、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)?！敬鸢浮緽C162、在合法處分方面，應(yīng)以（）等允許的處分方式為依據(jù)。

A.法律

B.法規(guī)

C.合同

D.口頭約定

E.規(guī)章【答案】ABC163、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道【答案】CD164、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià)

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率【答案】ABC165、市場法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同【答案】ABD166、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價(jià)對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC167、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對估價(jià)結(jié)果的意見【答案】ABD168、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善【答案】C169、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB170、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運(yùn)營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD171、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD172、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。

A.銷售費(fèi)用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤

E.管理費(fèi)用【答案】CD173、下列估價(jià)中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。

A.征收補(bǔ)償估價(jià)

B.在建工程估價(jià)

C.出讓地塊估價(jià)

D.改變用途房地產(chǎn)估價(jià)

E.房屋抵押估價(jià)【答案】BCD174、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用

E.包括長壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用【答案】ABD175、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性

B.說明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD176、求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A.年限法

B.分解法

C.分部分項(xiàng)法

D.市場提取法

E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD177、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體【答案】AB178、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅【答案】ABCD179、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D.長期趨勢法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿挖厔荨敬鸢浮緼CD180、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有（）。

A.市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值與市場價(jià)值在采用收益法評估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評估

E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評估【答案】ACD181、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格E收益價(jià)格傾向于最高買價(jià)，積算價(jià)格傾向于最低賣價(jià)，比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格【答案】BC182、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.永租權(quán)【答案】ABCD183、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報(bào)酬率為8%，則（）。

A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元