購房寶典：購學區(qū)房的N種風險

購房寶典：購學區(qū)房的 N種風險與學校有關的風險一般公認的學區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規(guī)劃的吸收孩子入學的學區(qū)內的房產就叫學區(qū)房。學區(qū)房的政策風險最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學校的主管部門經常會根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購房時規(guī)定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規(guī)劃地段內，準備入學時有可能被劃出地段。學校本身發(fā)生變化的風險學校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題，導致教學質量下降，該學校片區(qū)內的房價出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。確認招生范圍 注意門牌號買學區(qū)房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加注意?，F(xiàn)在是人為地將學區(qū)房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬于該學區(qū)，所以購買學區(qū)房一定要認真。學區(qū)房并不是所有人認為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區(qū)并不對口，容易受開發(fā)商的誤導，最后影響了子女教育。學區(qū)房購買的各種糾紛以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產證，但實際情況是頒發(fā)房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業(yè)主子女無法上學。二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。產權糾紛第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區(qū)某著名的學區(qū)房片區(qū)內，張女士從劉先生處購買了一所房產準備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會出現(xiàn)這種情況？因為大多數(shù)的學區(qū)房都屬于年代比較久遠的房屋，的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊

而房產性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區(qū)房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區(qū)房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區(qū)內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。戶口糾紛戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。房產中介虛假信息糾紛這類糾紛直接與房產中介的職業(yè)素質有關系，我們遇到的大多數(shù)案子，都是中介運用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。給大家介紹一個案例，楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區(qū)明年就會被劃歸為學區(qū)房，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。后來，小王就將此房推薦給趙女士，并跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學區(qū)房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被劃為學區(qū)房，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為學區(qū)房，這本身就是一種風險。后來，因為楊、趙沒有證據(jù)證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業(yè)務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學?；蚱渖霞壷鞴懿块T核實情況，再決定是否交易。賣方惡意漲價糾紛這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，