金鼎商業(yè)街計(jì)劃書-B

商業(yè)計(jì)劃書（初稿）一 項(xiàng)目概況：上海金鼎生活休閑街城區(qū)普陀地址上海市普陀區(qū)金鼎路380-396號(hào)板塊真如、曹楊板塊開發(fā)商上海五月天實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類別普通住宅;建筑面積8200平方米占地面積5800平方米方位中外環(huán)裝修毛坯;容積率1.4交通狀況真光路、桃浦路,129、516、827、856,子洲路,金鼎路,真光路,桃浦路金鼎生活休閑街基本參數(shù)容積率 :1.4占地面積:5800平方米總建筑面積:8200平方米社區(qū)規(guī)模（住宅、酒店式公寓） :超大(>30萬(wàn));四周道路:東:子洲路;南:金鼎路;西:真光路;北:桃浦路;二 項(xiàng)目目標(biāo)概況上?！鸲μ厣惋嬓蓍e街（阿土伯土菜街）（上海西北角唯一集聚各地特色土菜餐飲及土特產(chǎn)品專營(yíng)）三.項(xiàng)目簡(jiǎn)介上?！鸲μ厣惋嬓蓍e街（金鼎路 380-396號(hào)）周邊商業(yè)項(xiàng)目陽(yáng)光威尼斯金鼎路商業(yè)街，沿街獨(dú)棟商業(yè)小樓，面積1000-1500平方米不等，地下1層地面3層，水電煤氣入戶，地下層可用作餐飲生產(chǎn)場(chǎng)地。建筑面南，背靠未來(lái)島西北物流園區(qū)，路南為8萬(wàn)平方米主題公園，東側(cè)為商業(yè)街上的5萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、百貨服飾等，距曹安路不到1公里。陽(yáng)光威尼斯位于上海普陀區(qū)，東靠祁連山南路，南鄰金鼎路，北依桃浦路，西接定邊路，總占地面積55萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中住宅面積約80萬(wàn)平方米，商業(yè)約20萬(wàn)平方米。商業(yè)街命名為金鼎風(fēng)尚685。銅川路海鮮街—商業(yè)配套成熟，銅川路，子洲路口有肯得基及麥當(dāng)勞，集聚了周邊地區(qū)的人氣和養(yǎng)成了周邊人群出行消費(fèi)習(xí)慣。梅川路歐陸風(fēng)情景觀休閑街作為上?！拔鞔筇脧慕氵M(jìn)滬的賓客將在這里“第一眼”感受到上海的繁華。梅川路步行街II期地處梅川路×真光路口路，東鄰真北路，西北連接曹安路商圈，武寧高速、中環(huán)緊臨其側(cè)，十余條公交線路消費(fèi)更通達(dá)，交通和停車更方便。周邊商場(chǎng)、賣場(chǎng)林立：步行一分鐘到迪卡儂，百安居；二分鐘至麥德龍；步行三分鐘至百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心、紅星美凱龍。梅川路步行街 II 期引進(jìn)滬上知名的餐飲、休閑、娛樂項(xiàng)目，以提升梅川路的商業(yè)品位和商業(yè)形象，塑造上海西部地區(qū)的“新天地”、“衡山路”。梅川路目標(biāo)消費(fèi)群：*周邊數(shù)十個(gè)高尚社區(qū)的居民 * 輻射普陀區(qū)西大堂大量商業(yè)、商務(wù)人士梅川路商圈吸納的大量購(gòu)物休閑人群追求時(shí)尚生活、品位鮮活人生的個(gè)性消費(fèi)者從以上三處商業(yè)業(yè)態(tài)不難看出，金鼎特色餐飲休閑街要想在普陀西北角占據(jù)一席之地，必須求新求變，統(tǒng)一管理及招商運(yùn)營(yíng)。一定要結(jié)合周邊情況及綜合消費(fèi)能力，準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)定位，才能獨(dú)樹一幟從而去培養(yǎng)周邊民眾的消費(fèi)習(xí)慣。初期招商意向：大眾消費(fèi)型火鍋如：魚林港火鍋、三人行骨頭王火鍋、牧羊人家、小肥羊大眾消費(fèi)型特色中餐廳（面積300-600平左右）：川國(guó)演義（川菜）、洞庭春（湘菜）、耶里夏麗（新疆菜）、巴渝風(fēng)情（川菜）、西廂記（湘菜）、上海石庫(kù)門（本幫菜）大眾型消費(fèi)家庭及宴會(huì)型餐廳（面積1000平以上）：來(lái)天華酒店、同君福大酒店、舟山漁村、陽(yáng)光名邸大酒店、上海壹號(hào)等大眾型賓館：格林豪泰、錦江之星、漢庭或其它品牌賓館業(yè)大眾型歌城：上海歌城量販?zhǔn)絢tv、好樂迪等大型洗浴城：海闊天空浴場(chǎng)、銀沙灘溫泉浴場(chǎng)、東方羅瑪經(jīng)典浴場(chǎng)、大浪淘沙浴場(chǎng)等動(dòng)漫游藝城：樂淘淘游藝城等雖然該商業(yè)街體量不大，但建筑風(fēng)格明顯，目前金鼎路尚屬人流量較少，車流量一般但隨著今后陽(yáng)光威尼斯的建成及居民入住及區(qū)政府交通規(guī)劃必定會(huì)逐步成為居民日常出行的主要道路。目前由于還尚缺人氣，所以希望能通過(guò)一定的招商優(yōu)惠措施及商業(yè)運(yùn)作能引入一些品牌連鎖的加入以便能短時(shí)間聚集起人氣，從而帶動(dòng)整體的商業(yè)氛圍，另外結(jié)合周邊的消費(fèi)群體建議所招商家一定需具有一定品牌競(jìng)爭(zhēng)力，以下為符合基本定位的可選商家人民公社大食堂贛王府湘菜館川味齋東北人家三人行骨頭鍋老劉魚莊沸騰魚鄉(xiāng)隨著進(jìn)場(chǎng)整體招商及行業(yè)廣告宣傳，擇優(yōu)選擇，理性分析挑選出適合該地段具有地方特色的土菜農(nóng)家菜餐飲企業(yè)。避免重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)。地方土特產(chǎn)品專賣超市可留出一幢商鋪專營(yíng)集聚各地方省市土特產(chǎn)品的特色超市，周邊由于居住人群普遍屬于中低檔消費(fèi)，居住人群年齡結(jié)構(gòu)趨于中老年居多，此類人群顯著特點(diǎn)是消費(fèi)能力低，相互間信息流傳快，樂于在周邊“淘”具有特色及優(yōu)惠折扣之產(chǎn)品，若超市開業(yè)初期能善用商業(yè)活動(dòng)手段，則能在短時(shí)期內(nèi)提高整體商業(yè)街的知名度。金鼎會(huì)可留出一幢商鋪一樓咖啡茶道，二樓休閑足道，三樓桌球棋牌（具招商情況而定）整街以特色餐飲為主，可適當(dāng)增加其它類別的會(huì)所類商業(yè)配套。雖小確屬雅致，從而使整條商業(yè)街在經(jīng)營(yíng)上主次分明，功能上能涵蓋大眾。四.項(xiàng)目利潤(rùn)來(lái)源簡(jiǎn)析據(jù)調(diào)查，滬上有意投資房地產(chǎn)的投資者中，選擇投資商鋪的比例高達(dá)81.82%。在不少商鋪投資者眼中，“一鋪養(yǎng)三代”這句話依然很有道理。地段好、經(jīng)營(yíng)得當(dāng)?shù)纳啼?，其回?bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，近期的股市震蕩更使得一部分獲利資金為追求穩(wěn)定回報(bào)而分流進(jìn)入商鋪投資。隨著政府對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃的細(xì)化，一些成長(zhǎng)中的商圈在其支撐下有了較大上升潛力。業(yè)內(nèi)專家指出，商鋪的投資發(fā)展趨勢(shì)是向外圍發(fā)展。投資社區(qū)商鋪、底層商鋪，既要有與之相匹配的消費(fèi)人流、也要找準(zhǔn)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)層次。金鼎特色餐飲休閑街緊臨中環(huán)，地理位置優(yōu)越，建筑風(fēng)格顯著，隨著金鼎路上陽(yáng)光威尼斯內(nèi)居民入?。ㄔ摌潜P為普通區(qū)超大盤）及道路聯(lián)通，商業(yè)街投入運(yùn)營(yíng)，金鼎路必定會(huì)成為該地區(qū)居民選擇出行的主干道。 在目前階段，若能結(jié)合周邊因素，準(zhǔn)確定位，進(jìn)行統(tǒng)一招商管理，從而能避免商業(yè)街主題不明顯，層次不清晰，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂無(wú)章的格局。整體定位營(yíng)運(yùn)，力求招商業(yè)態(tài)整體同步開業(yè)。配合一系列宣傳手段，集各方優(yōu)勢(shì)，綜合發(fā)力。定要在短期內(nèi)集結(jié)人氣，給周邊民眾帶來(lái)一定影響力。這樣才能把該商鋪的真正價(jià)值潛力凸顯出來(lái)。招商完成后，也須設(shè)點(diǎn)，及時(shí)與商家保持溝通，盡所能協(xié)助其辦理各方事項(xiàng)。策劃運(yùn)作后期商業(yè)活動(dòng)，組織各商家積極參與配合整體商業(yè)活動(dòng)方案。好鋪是要靠人耐心呵護(hù)培養(yǎng)的，人氣也是靠運(yùn)營(yíng)團(tuán)體一步步做出來(lái)的。租戶要是在他所承受時(shí)間之內(nèi)獲取不到其期望利潤(rùn)，那必定會(huì)選擇轉(zhuǎn)讓。任何原本優(yōu)劣各具的商鋪，如若經(jīng)商家?guī)状味唐谵D(zhuǎn)盤，那帶來(lái)結(jié)果必定是毀滅性的打擊。我相信有眼光敢于投資該商鋪的業(yè)主，絕非為了獲得短期房產(chǎn)升值利潤(rùn)而換手。隨著目前時(shí)代大環(huán)境的背