中國房地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積預(yù)測(cè)

中國房地產(chǎn)行業(yè)供需現(xiàn)狀及房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)行業(yè)在供需兩側(cè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，2017-2018年房地產(chǎn)供需呈轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)，熱度消退后進(jìn)入2019年，市場(chǎng)在相對(duì)穩(wěn)定的政策周期下，運(yùn)營平穩(wěn)，行業(yè)景氣度得到修復(fù)，各指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期回暖。分供需兩側(cè)來看：供給端，2019H1開發(fā)投資增速進(jìn)入快速回暖通道，行業(yè)低庫存、資金改善下推動(dòng)新開工上行，同時(shí)土地市場(chǎng)持續(xù)降溫下促使地價(jià)回歸理性，或反而利好行業(yè)未來健康穩(wěn)定的發(fā)展。就需求端而言，嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績?cè)鏊倏焖倩芈洌壳靶袠I(yè)探底或已完成，2019年開始逐步步入理性的小周期復(fù)蘇階段。而“一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵，或促使總量穩(wěn)定下各能級(jí)城市間銷售業(yè)績的分化，呈一二線城市增速好于三四線，集合了京津冀、長三角、珠三角都市圈的東部區(qū)域則優(yōu)于其他區(qū)域的整體趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)2019年下半年房市銷量增長等各項(xiàng)指標(biāo)將進(jìn)入一段較長時(shí)間的橫盤穩(wěn)定區(qū)間。整體而言，中國經(jīng)濟(jì)韌性較強(qiáng)，行業(yè)筑底后有望進(jìn)入新周期。

1、供給端：結(jié)構(gòu)分化式回暖

1）開發(fā)投資持續(xù)回暖

開發(fā)投資增速有所回暖，總體而言穩(wěn)中向好。2019Q1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)達(dá)23,802.9億元，同比增速11.8%，較2018年末回升2.3pct，創(chuàng)近50個(gè)月以來新高。2016-2018年房地產(chǎn)投資增速分別為6.9%、7.0%、9.5%，而2019年一季度以來每月投資增速均保持在11%以上。自地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)以來，目前普遍處于低庫存狀態(tài)，促使近期新開工的增加，并進(jìn)一步推動(dòng)了施工投資增速的上行。進(jìn)入2019年以來政策上并未有調(diào)控加碼跡象，更側(cè)重于“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，主張“松緊適度”下的“因城施策”，整體而言調(diào)控與鼓勵(lì)并行。再加上我國地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷增量到存量的轉(zhuǎn)型，內(nèi)部結(jié)構(gòu)完善或?qū)⑦M(jìn)一步推進(jìn)行業(yè)回暖。雖難以恢復(fù)至2015-2016年的高增速區(qū)間，但預(yù)計(jì)開發(fā)投資增速較大可能循序漸進(jìn)的小幅增長。2014-19Q1地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速億元/%

2014-19Q1地產(chǎn)投資額占比固資投資億元/%

2）低庫存、資金改善推動(dòng)新開工上行

房地產(chǎn)供需端資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)，疊加目前的低庫存以及房企普遍的高周轉(zhuǎn)模式下，推動(dòng)新開工自2018年以來持續(xù)上行。2016年4月新開工累計(jì)同比增速21.4%，為2015年以來最高點(diǎn)，短期回溫之后受限購限售限貸等調(diào)控影響遂又逐步下滑，至2017年末全年增速僅為7%左右，但進(jìn)入2018年后新開工增速開始觸底回升至17.2%。2019年3月最新新開工增速為11.9%，住宅新開工面積增速為11.5%。分城市能級(jí)來看，2018年全年累計(jì)增速上，三四線城市+22.2%>一線城市+9.5%>二線城市+8.7%，其中一線城市全年回升幅度最大，增速由年初的-32.3%回升至年末的+9.5%。

推動(dòng)新開工增速上行的原因主要有三，其一，新開工面積增速持續(xù)提升印證了在“支持剛需改善住房條件”的政策支持下，剛性住房需求的釋放或推動(dòng)了行業(yè)開發(fā)進(jìn)度條。其二，在頭部房企市占率提高的背景下，其普遍推行的快周轉(zhuǎn)模式，即加快開工、加快回籠資金的策略，也是增速擴(kuò)大的主要原因之一。其三，作為新開工前置條件的土地市場(chǎng)好轉(zhuǎn)以及資金來源、信貸額度的改善也是主要推動(dòng)因素。預(yù)計(jì)政策松緊適宜，市場(chǎng)保持回暖的前提下，2019年下半年新開工增速大概率將穩(wěn)定走高。2014-19Q1房屋新開工竣工面積萬平米/%

各能級(jí)城市住宅新開工面積增速%

3）土地市場(chǎng)：逐漸降溫下地價(jià)回歸理性

土地供應(yīng)方面，2019年一季度回升趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。至2019年4月全國100大中城市共供應(yīng)各類用地建筑面積約3.48億平方米，同比下降12.9%，其中住宅類用地（住宅+商住綜合）供應(yīng)規(guī)劃建面達(dá)1.67億平方米，同比下降3.5%。分能級(jí)來看，2019年1-4月，基于此前的低基數(shù)，一線城市住宅類供地回暖較為顯著，而受到棚改逐漸退出的波及三線推地仍處于下降通道。其中一線、二線城市推出量同比分別增加70%、15.7%，僅三線城市同比減少17.3%。總體上，由于政策調(diào)控趨緊，房地產(chǎn)供需開始轉(zhuǎn)弱，去年供地增速處于相對(duì)低位，疊加各核心城市處于低庫存狀態(tài)，故進(jìn)入2019年以來，供地漸顯回升趨勢(shì)。土地成交方面，今年以來供應(yīng)面積雖保持增長但成交量仍處于下行通道。至2019年4月全國100大中城市各類用地成交建筑面積達(dá)3.29億平方米，同比減少14%，其中住宅類用地（住宅+商住綜合）成交建面達(dá)1.46億平方米，同比減少11.8%。分能級(jí)來看，2019年1-4月，住宅類土地成交量除一線城市小幅上漲外，二、三線住宅類用地成交量仍然相對(duì)低迷。其中一線城市成交建面同比增加4.3%，二、三線城市則同比分別減少5.45%、20.31%。由于受到行業(yè)銷售走弱、信貸收緊以及限價(jià)約束等因素影響，土地成交自2018年下半年開始同比由正轉(zhuǎn)負(fù)并持續(xù)下行至今。但進(jìn)入2019年以來，一二線銷售開始回暖，三四線持穩(wěn)下，我們預(yù)計(jì)或?qū)⑼苿?dòng)今年下半年土地市場(chǎng)的小幅升溫。2014-19Q1百城供應(yīng)土地規(guī)劃建面萬平米/%

2014-19Q1百城成交土地規(guī)劃建面萬平米/%

百城供應(yīng)土地建面及增速/按性質(zhì)萬平米/%

百城成交土地建面及增速/按性質(zhì)萬平米/%

百城住宅類供應(yīng)土地建面增速/按能級(jí)%

百城住宅類成交土地建面增速/按能級(jí)%

綜合比對(duì)政府供地量及市場(chǎng)成交量，基于去年年末低位，2019年以來土地流拍率持續(xù)上升。根據(jù)供應(yīng)-成交建面差值計(jì)算，進(jìn)入2019年以來全國土地流拍率持續(xù)小幅上行，1至4月流拍率累計(jì)為5.3%。同比結(jié)構(gòu)來看，一線城市土地資源仍然供需緊張，三四線城市+10.8%>二線城市+3.7%>一線城市-35.4%。值得注意的是若后續(xù)流拍率持續(xù)走高，或?qū)⒋偈瓜掳肽暾┑匾庠皋D(zhuǎn)弱。百城供應(yīng)土地流拍率/供應(yīng)成交差值萬平米/%

百城供應(yīng)土地流拍率/按能級(jí)萬平米/%

土地成交價(jià)款方面，在市場(chǎng)供需走弱下，房企購地需求漸趨謹(jǐn)慎，地價(jià)逐步回歸理性區(qū)間。2019年1-4月土地成交總價(jià)累計(jì)9391億元，較去年同期下降6.6%。但隨著今年3月房市銷量開始復(fù)蘇，3、4月成交地價(jià)同比增速8.5%、12.3%，其中3、4月住宅用地地價(jià)同比增幅達(dá)17.9%、23.3%。累計(jì)至4月在城市結(jié)構(gòu)同比降幅上，三四線城市-19.1%>一二線城市-1.2%，受到棚改貨幣化政策逐步轉(zhuǎn)淡的影響，三四線城市地價(jià)自去2018年開始持續(xù)下滑。隨著“去庫存”熱潮的消退，各城地價(jià)溢價(jià)率在經(jīng)歷了2016-2017年間兩波波峰之后（平均溢價(jià)率高達(dá)50%），開始持續(xù)震蕩下行，但進(jìn)入2019年以來隨著貨幣相對(duì)寬松以及3月房市“小陽春”的出現(xiàn)，地價(jià)溢價(jià)出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。此外，樓面成交均價(jià)與溢價(jià)率走勢(shì)基本保持同步，由高峰逐步回歸理性后呈回暖態(tài)勢(shì)。2019年1到4月，一線城市樓面均價(jià)為12,974元/平米，二線、三線分別6,397元/平米和3,292元/平米，較去年同期分別回升19%、12%、6%。

整體而言，自去年開始地價(jià)逐步回歸理性區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。今年以來我國在貨幣政策上主張“松緊適中”，資金渠道的相對(duì)寬松疊加3月以來地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇，土地價(jià)格呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)后續(xù)在“因城施策”的調(diào)控下，土地量價(jià)在小幅回暖后或?qū)⒈３州^長時(shí)間的穩(wěn)定，非理性的“過熱”走勢(shì)出現(xiàn)概率較小。2014-19Q1百城土地成交金額億元/%

百城土地成交金額/按能級(jí)億元/%

百城供應(yīng)土地掛牌均價(jià)/當(dāng)月元/平米%

百城成交土地樓面均價(jià)/當(dāng)月元/平米%

百城成交土地溢價(jià)率/按性質(zhì)%

百城成交住宅用地溢價(jià)率/按能級(jí)%

2、需求端：市場(chǎng)進(jìn)入理性復(fù)蘇小周期

銷售情況：探底后進(jìn)入理性復(fù)蘇周期，城市分化明顯

嚴(yán)調(diào)控下樓市業(yè)績?cè)鏊倏焖倩芈?，目前行業(yè)探底或已完成，正逐步步入小周期復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)正式進(jìn)入總量穩(wěn)定的橫盤時(shí)期。2019年1至4月，全國653個(gè)城市累計(jì)商品房銷售面積為2.98億平方米，較去年同期基本持平；累計(jì)商品房銷售額為2.7萬億元，同比增長6%。其中1-4月住宅累計(jì)銷售面積為2.6億平米，較去年同期基本持平；累計(jì)銷售金額為2.32萬億元，同比增長8%。在2016年去庫存寬信貸等政策刺激下，全國商品房銷售一度進(jìn)入高增速區(qū)間。但去庫存成效顯現(xiàn)后，地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率也迅速增高，故自2016年末至今政策風(fēng)向轉(zhuǎn)為抑制性密集調(diào)控，信貸收緊嚴(yán)控地產(chǎn)泡沫，商品房銷售業(yè)績?cè)鏊俜啪彶㈤_始穩(wěn)步回落，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，預(yù)計(jì)2019年后續(xù)業(yè)績?cè)鏊賹⒀永m(xù)2018年走勢(shì)，繼續(xù)保持在0%左右區(qū)間內(nèi)。不過在總量保持穩(wěn)定的前提下，“一城一策”的主導(dǎo)調(diào)控疊加都市圈化經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)發(fā)酵，或?qū)⒓觿「髂芗?jí)城市間銷售業(yè)績的分化。2014-19Q1商品房銷售面積及增速萬平米/%

2014-19Q1商品房銷售金額及增速億元/%

具體到城市能級(jí)以及區(qū)域部分來看，目前一二線城市業(yè)績?cè)鏊俸糜谌木€，而集合了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部區(qū)域則優(yōu)于其他區(qū)域。

2018年全年一、二、三線城市增速分別為-5.1%，0%、5%；其中比對(duì)2017年全年增速，一線城市回升24.1pct，二線持平，三線城市則小幅下降5.5pct。40大中城市商品房銷售面積/按能級(jí)萬平米%

全國各區(qū)域銷售面積增速萬平米/%

全國653城在剔除40大中城市后，剩余607城（三四線）2018年銷售面積同比增長2%，較2017年全年14%的增速下降了12pct。2019年1至4月，一線城市銷售面積累計(jì)同比上漲達(dá)39%，二線城市同比下降7%，而三四線城市同比上漲22%。在去庫存完成后棚改貨幣化逐漸退出，三四線城市銷售開始走弱，而進(jìn)入3月以來，一二線城市銷量進(jìn)入見底回升區(qū)間，尤其是一線城市需求迅速回暖。分區(qū)域來看，東部、中部、西部、東北部2019Q1的銷售增速分別為-7%、3%、4%、0%，其中聚齊了京津冀、長三角、珠三角等核心都市圈的東部地區(qū)較2018年末增速回升幅度最大，相對(duì)上升3pct。預(yù)計(jì)2019年下半年核心都市圈腹地的一二三線城市的銷量在落戶政策放寬、剛需購房熱情上升的助力下或?qū)⒎€(wěn)步回升。

去庫存熱潮影響消退，房價(jià)增速回落逐步回歸理性區(qū)間。從價(jià)格指標(biāo)來看，2018年商品房銷售均價(jià)為8,737元/平米，同比增長10.7%；其中住宅銷售均價(jià)為8,544元/平米，同比增長12.2%。2019Q1商品房銷售均價(jià)為9,065元/平米，同比增長6.6%；其中住宅銷售均價(jià)為8,954元/平米，同比增長8.2%。價(jià)格走勢(shì)上，2018年至今，一二線、三四線城市的商品房售價(jià)均從2016-2017年初之間的高點(diǎn)逐步回調(diào)，百城價(jià)格指數(shù)增速回落至理性區(qū)間（0-10%）。由此可見自2017年北京“3/17新政”開啟本輪房地產(chǎn)周期調(diào)控序幕后，各項(xiàng)限售限價(jià)等政策密集實(shí)施至今，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“去杠桿、抑泡沫、穩(wěn)房價(jià)”的調(diào)控成效顯著，由2016年去庫存熱潮導(dǎo)致的房價(jià)高企的負(fù)面影響基本得到控制。此外房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于銷售面積具有滯后性，即住宅價(jià)格目前處于周期減速上漲向加速下跌過渡的時(shí)期，預(yù)計(jì)2019年后續(xù)或順延至明年房價(jià)同比增速將進(jìn)一步回落，其后樓市或?qū)⑦M(jìn)入一段長時(shí)間的橫盤穩(wěn)定期，符合國家“穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的房市調(diào)控目標(biāo)。百城住宅價(jià)格指數(shù)增速元/平米%

百城銷售與樓面均價(jià)差值元/平米%

目前行業(yè)庫存處于低位，至2019年3月末商品房待售面積為5.2億平方米，同比下降10%；而去化率上，在行業(yè)快周轉(zhuǎn)策略的推動(dòng)下，自2018年下半年至今多數(shù)熱點(diǎn)城市維持在12個(gè)月以下的低位，滿足國家適當(dāng)加快住宅用地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。棚改貨幣化的逐步退出下，非都市圈腹地的三四線城市市場(chǎng)整體呈走弱勢(shì)態(tài)。而聚集在極大城市群腹地的一二三線城市房市則初步呈現(xiàn)了見底回暖的態(tài)勢(shì)。綜上所述，目前房市在去年經(jīng)歷了一段時(shí)間的疲軟后已基本得到修復(fù)，供需結(jié)構(gòu)在密集調(diào)控下得到改善，疊加嚴(yán)格實(shí)行“預(yù)期管理”的調(diào)控思路以及“松緊適中，一城一策”的施政方向下，城鎮(zhèn)落戶放寬、剛需購房利好、落實(shí)人房聯(lián)動(dòng)機(jī)制等因素的綜合作用，我們預(yù)計(jì)待2019年下半年房市銷量得到進(jìn)一步修復(fù)后市場(chǎng)增長將進(jìn)入一段較長時(shí)間的橫盤穩(wěn)定區(qū)間。

3、房地產(chǎn)銷售的“不一樣”：三四線和一二線背離，銷售周期時(shí)間被拉長

三四線城市景氣時(shí)間拉長，本輪房地產(chǎn)周期時(shí)間明顯要比以往周期要長上文已經(jīng)分析到，2006年以來前三個(gè)周期完整的時(shí)間長度都是在3年左右，而2015年以來開啟的第四個(gè)周期，已經(jīng)持續(xù)了4年多時(shí)間，到現(xiàn)在還沒走完。從另外一個(gè)角度來看，我們把單月銷售面積增速正增長區(qū)間作為景氣度的判斷標(biāo)準(zhǔn)，2009-2012年第二個(gè)地產(chǎn)周期，銷售景氣時(shí)間持續(xù)了31個(gè)月；2012-2015年第三個(gè)地產(chǎn)周期，銷售景氣時(shí)間持續(xù)了18個(gè)月；2015年以來的第四個(gè)地產(chǎn)周期，銷售景氣時(shí)間持續(xù)了41個(gè)月，景氣時(shí)間明顯要長于過往周期。商品房當(dāng)月銷售面積同比增速

本輪地產(chǎn)周期時(shí)間拉長（銷售景氣向上時(shí)間拉長）的主要原因在于三四線和一二線城市的銷售景氣度出現(xiàn)背離。

從邏輯來看，一二線城市作為人流和資源集中地，是地產(chǎn)銷售的“頭部”市場(chǎng)，三四線城市的人員流入和資源都不如一二線城市，是地產(chǎn)銷售的“尾部”市場(chǎng)；從過往周期來看，一輪銷售景氣周期的啟動(dòng)，都是一二線城市先起來然后再拉動(dòng)到三四線城市起來，反之一二線城市一旦回落，三四線城市也會(huì)隨之回落。但是2015年以來的房地產(chǎn)銷售周期，一二線城市和三四線城市的銷售景氣度出現(xiàn)了明顯的背離，在一二線城市從2016年下半年開始銷售面積增速開始下行，此時(shí)三四線城市銷售面積增速反而在加速好轉(zhuǎn)，一直持續(xù)到2017年底，由于三四線城市占比大（2017年，三四線銷售面積占比達(dá)到64%），它的高景氣拉動(dòng)全行業(yè)銷售面積總量保持高景氣，使得銷售的景氣周期時(shí)間被拉長。一二三線城市商品房銷售面積增速

本輪地產(chǎn)周期出現(xiàn)的這種背離主要是受“去庫存”的貨幣化棚改政策影響。棚改政策早已有之，不過2014年開始，棚改政策和房地產(chǎn)“去庫存”政策結(jié)合起來，棚改執(zhí)行量和貨幣化安置比例出現(xiàn)大幅度提升，2017年達(dá)到高峰（貨幣化安置面積占住宅銷售面積